АбсолютБанк

Работа добавлена на сайт samzan.net:

Содержание

Введение

Теоретическая часть. Сущность и основные понятия ипотеки……....4
Ипотечные модели развивающиеся в России……………..……….8
Механизм ипотечного кредитования………………………..…….11
Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России….19

2.Практическая часть.

Ипотечное кредитование на примере «Абсолют-Банк»………………….27

Заключение…………………………………………………………………….36

Приложение……………………………………………………………………37

Список литературы

1.Сущность, основные понятия ипотеки

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Можно выделить следующие отличительные особенности ипотеки:

· нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора;

· оставление предмета залога у залогодержателя;

· связь ипотеки зданий и сооружений с возможностью использовать земельные участки, на которых они находятся;

· большие, чем при обычных договорах залога, сроки и объемы обязательств.

Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах:

гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Так же ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:
земельные участки;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
объекты незавершенного строительства.
По целям кредитования:
приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
По виду кредитора:
банковские;
небанковские.
По виду заемщиков:
как субъектов кредитования:
1. кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
2. кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
1. сотрудникам банков;
2. сотрудникам фирм — клиентов банка;
3. клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
4. лицам, проживающим в данном регионе;
5. всем желающим.
По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов
По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам
По способу амортизации долга:
постоянный ипотечный кредит;
кредит с переменными выплатами;
кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
По виду процентной ставки:
кредит с фиксированной процентной ставкой;
кредит с переменной процентной ставкой.
По возможности досрочного погашения:
с правом досрочного погашения;
без права досрочного погашения;
с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

1.2 Ипотечные модели, развивающиеся в России

По оценкам экспертов, в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по – своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются так называемые псевдоипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие. Тем не менее ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях

Американская модель

Двухуровневая, или американская, модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» , а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством.

Серьезным стимулом для развития ипотеки является принятия Закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», без которого невозможно путем рефинансирования привлекать средства с фондового рынка. Отсутствие стартового капитала является сдерживающим фактором для развития региональных программ, которые в основном финансируются за счет бюджетных средств

Немецкая модель.

Как альтернативу американской модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс по аналогии принятой в Германии. Источником средств, для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течении определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком, используется для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организации пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течении периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируется в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение говоренного периода. В силу несовершенства законодательства очень часто возникает конфликт интересов между риелторами, застройщиками и пайщиками.

Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирование, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируется на собственные наработки, главным образом ориентированные на использование бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.

Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

Аренда жилья с последующим выкупом;
Создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
Дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирование кредитов;
Ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заемщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

1.3 Механизм получения ипотечного кредитования

При предоставлении ипотечного кредита банк предъявляет довольно жесткие требования к своим потенциальным заемщикам по различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтвержденный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет требования к возрасту заемщика – чаще всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60-65 лет к моменту его погашения. Однако уже сейчас некоторые банки предоставляют ипотеку лицам, которым на момент окончания выплаты кредита будет 75 лет. Приоритетным же возрастом для ипотечного кредитования являются люди 30-35 лет.

Большинство банков предоставляют ипотечные кредиты гражданам России, имеющим постоянную регистрацию (данное требование не всегда является обязательным). Особые требования предъявляются к размеру непрерывного трудового стажа (как правило, не менее шести месяцев) и общего трудового стажа ( не менее года). Чем больше величина трудового стажа заемщика и, что особенно важно, непрерывного стажа на последнем месте работы, тем выше шанс на получение ипотечного кредита, поскольку именно по этим показателям банк судит о стабильности доходов клиента.

Важные моменты заключения кредитного договора и договора об ипотеке.
Заключая кредитный договор и договор о передаче недвижимого имущества в ипотеку, заемщик должен обратить внимание на следующие моменты.
  1. При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо проверить «юридическую историю» квартиры. В случае заявления претензий бывших собственников велика вероятность потери и с трудом приобретенной квартиры, и денежных средств уплаченных за нее. В лучшем случае денежные потери возместит страховка, однако квартира будет потеряна.
  2. Нельзя представлять ложные, недостоверные сведения о себе, составе семьи, о доходах, о состоянии здоровья ни банку-кредитору, ни страховой компании. Последствия могут варьироваться от отказа в предоставлении кредита до уголовной ответственности за незаконное получение кредита.
  3. Необходимо выяснять все подробности не только о процентной ставке за пользование кредитом, но и обо всех расходах, которые предстоят в связи с оформлением кредита. Низкие процентные ставки компенсируются банком дополнительными комиссиями и сборами.
  4. Следует решить вопрос о необходимости (или об отсутствии) заключения брачного контракта до заключения договора об ипотеке.
  5. Необходимо тщательно знакомиться с условиями договора кредита и ипотеки, обращать внимание на штрафные санкции, условия досрочного погашения, возможность пересмотра процентных ставок.
  6. Нужно подсчитать дополнительные расходы.
  7. Нельзя допускать просрочек в погашении кредита. В экстренных случаях надо пытаться найти компромисс с банком.

Процедура получения ипотечного кредита.
В постановлении Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» описана примерная процедура получения ипотечного кредита.
Согласно положениям указанного постановления стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов.
  1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
  2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право Покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи, при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
4. оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;
5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
Обеспечение кредита может быть оформлено:
   а) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки (приложения №1);
  б) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
  в) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.
  6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал в процессе расчетов по договору купли-продажи и полностью его контролировал.
   7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т.е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Согласно положениям рассматриваемого постановления и случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

К причинам, по которым банк может отказать в выдаче кредита, можно отнести:
1) непрозрачность доходов;
2) представление подложных документов о финансовом состоянии («липовых» справок, договоров), подделку подписи руководителя;
3) смена работы в течение двух-трех предыдущих месяцев до обращения в банк с заявкой о кредите;
4) не оформленная трудовым договором, трудовой книжкой работа;
5) несоответствие занимаемой должности образованию;
6) недостаток средств для первоначального взноса;
7) выбор неликвидного жилья в залог. Закладываемое жилье не должно планироваться к сносу, не должно быть ветхим. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, иметь отдельный вход с улицы или из мест общего пользования, использоваться в качестве жилого (т.е. по назначению). Любые перепланировки, переоборудования и переустройства должны быть разрешены соответствующими государственными органами, оформлены документально и зарегистрированы в ГУ ФРС. «Юридическая история» квартиры не должна содержать судебных решений, срок обжалования которых не истек. Немногие банки решатся кредитовать заемщиков под залог квартир в домах, идущих под снос, как и в домах с деревянными перекрытиями, по причине страхования имущества по высоким тарифам и увеличения ежегодной суммы по страховым выплатам для заемщика;
8) отсутствие залога, поручителей, низкая заработная плата поручителей;
9) наличие иждивенцев, особенно малолетних детей;
10) наличие у заемщика судимости.
Расходы по кредиту и ипотеке.
Помимо собственно уплаты процентов за пользование кредитом заемщик должен рассчитывать свои средства и на дополнительные расходы. Сюда могут входить:
1) комиссия банка за рассмотрение заявки;
2) комиссия за открытие счета в банке (бывает и без комиссии) — до 3% от суммы кредита;
3) комиссия за выдачу кредита (бывает и без комиссии, иногда она включается в обналичивание);
4) комиссия за обналичивание денежных средств — 0,6—1 % от обналичиваемой суммы;
5) оценка квартиры;
6) аренда банковской ячейки;
7) проверка подлинности денежных знаков;
8) составление кредитного договора и договора об ипотеке;
9) оценка предмета залога (услуги профессионального оценщика);
10) нотариальные услуги (требуют лишь некоторые банки).
Страхование жизни и трудоспособности заемщика ежегодно будет обходиться в 0,5—2% от той суммы, что осталось выплатить по кредиту. Молодой здоровый человек может рассчитывать на 0,25%, но чем старше человек становится, тем тариф становится выше.
Плата за страхование квартиры составит 0,2—0,5% от ее стоимости. Процент зависит от того, деревянные ли перекрытия у дома, есть ли газовая колонка, были ли перепланировки. Минимальный тариф составляет около 0,3%. Самые высокие тарифы применяются при получении ипотечного кредита для приобретения индивидуальных домов. При покупке деревянного дома процент может повышаться до 0,7%, страхование риска причинения ущерба каменным постройкам составит около 0,5% от суммы кредита (остатка ссудной задолженности).
Если жилье покупается на вторичном рынке и страхуется риск утраты права собственности, тариф составляет 0,2—0,5% от стоимости квартиры, выплачиваемых ежегодно. Тариф зависит от вероятности предъявления третьими лицами претензий на залог.
Обычно банк рекомендует заемщику оформить страховку в компаниях—партнерах банка. Если компаний — партнеров более трех, стоимость страховки формируется в условиях конкуренции страховщиков между собой. И наоборот, чем меньше список страховщиков, тем выше цены.

За государственную регистрацию ипотеки в ЕГРПН (согласно положениям НК РФ) также производится оплата:
1)    при внесение в ЕГРПН записи об ипотеке;
2)    при изменении или расторжении договора об ипотеке;
3)    при смене залогодержателя;
4)    за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке.

Чтобы подготовить пакет документов для получения ипотечного кредита, можно воспользоваться услугами риелтора. Часто риелторы предлагают две услуги в одной — подобрать ипотечную программу и подать документы в банк, затем подобрать варианты квартиры и провести сделку. Стоимость такой услуги составляет от 4 до 6% от цены квартиры. Кроме риелторов существуют агентства (бюро) по ипотечному кредитованию, которое производит оценку платежеспособности заемщика, оформляет кредитное досье для банка( 1 % от полученного кредита плюс определенная сумма за подготовку документов и выбор программы кредитования).
Сотрудничая с риелторами и ипотечными бюро, следует обращать внимание на то, как будут оплачиваться их услуги, если банк отказал в предоставлении кредита.

1.4 Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.

Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин.

Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования

По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.

В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими процентными ставками.

Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также не всегда может быть обеспечено в РФ.

Инфляционные проблемы ипотечного кредитования

Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается.

Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.

Ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений

Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги - это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц до востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут быть государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование инструментов фондового рынка.

В будущем, допустимо предположить, станут развиваться схемы секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями

Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.

Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования – цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой вложения

Коммерческие банки по своей сути - это предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего многообразия банковских продуктов ипотека - наиболее длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок.

Складывается парадоксальная для финансовых рынков ситуация: ставки по длительным ипотечным займам оказываются ниже, чем по краткосрочным кредитам, например под залог того или иного имущества торговым предприятиям.

Ситуация осложняется еще и тем, что смежные сегменты банковского сектора развиваются слишком быстрыми темпами. Возможно, когда произойдет насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до ипотеки.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой

Займы на строительство или покупку жилья получают все большее распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым спрос на недвижимость.

Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного кредитования.

Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.

Также рассмотрим перспективы в 2013 году.

Перспективы ипотечного рынка сегодня довольно туманны, и многие эксперты опасаются давать прогнозы на 2013 год. Казалось бы, трудные времена прошли, и система приходит в себя, однако многие все же боятся того, что новый виток нестабильности обрушит мечты о собственном жилье.

В этом году спрос на ипотечные кредиты в России сохранялся довольно высоким, однако интерес потребителей к подобного рода займам все же был значительно слабее, чем до кризиса. Эксперты по-разному оценивают перспективы развития ипотечного рынка в России. Например, заместитель начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Олег Коркин отмечает достаточно высокие результаты по выдаче ипотечных кредитов. По его мнению, сегодня многие банки наращивают ипотечные кредитные портфели высокими темпами. «Уверен, что по результатам работы в 2012 году объем выдачи ипотеки достигнет 1 трлн руб.», - резюмировал специалист. В свою очередь, начальник управления развития ипотечного кредитования «Райффайзенбанка» Анастасия Перегримова считает, что «в настоящий момент нет оснований для прогнозирования замедления роста ипотечного рынка в следующем году»..

Однако, несмотря на возвращение спроса на ипотеку, говорить о снижении процентных ставок в ближайшем будущем не приходится.

Действительно, проценты по ипотеке в России оставляют желать лучшего, ведь средняя ставка сегодня составляет 12 % годовых в рублях, тогда как в США средняя ставка по ипотеке - всего 3-4 %. А если учесть, сколько стоит в России недвижимость, особенно в Москве, и добавить к этому уровень заработной платы граждан, то остается только посочувствовать тем, кто вступил или собирается вступить в ипотеку.

Доступность ипотечного кредита связана с доступностью квартиры, иначе говоря, сколько квадратных метров может купить семья с учетом своего месячного дохода. В 2006 году среднестатистический россиянин мог позволить себе 0,32 среднестатистического квадратного метра жилья, то есть на покупку однокомнатной квартиры у него ушло бы около 10 лет при условии, что ему не нужно будет питаться, одеваться и тому подобное. В 2010 году – уже 0,41 кв. м, то есть движение происходит в нужном направлении, но о доступности говорить все же рано. Ведь, по оценкам заместителя директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрия Шапочкина, среднестатистический житель России все еще не может купить среднестатистическую квартиру даже с помощью ипотеки. Что же касается процентных ставок в 2013 году, они, по мнению специалиста, останутся на уровне 12,5-13 %.

Ключевыми факторами развития ипотечного рынка являются: наличие «длинных» денег у банков и их стоимость, состояние рынка недвижимости и стоимость квадратного метра, уровень доходов населения. Если все факторы, будут соответствовать должному уровню, значит, стоит ждать демократизации рынка ипотеки.

Что касается рынка недвижимости и уровня доходов населения, эксперты предполагают, что по этим показателям быстрых темпов роста ждать не приходится, поэтому взрывного роста объемов ипотеки не будет.

Сегодня потенциал развития ипотечного рынка внутри страны, как это ни печально, находится на низком уровне. Низкая финансовая грамотность населения лишь усугубляет положение. Каждая пятая сделка по покупке недвижимости в стране происходит с помощью ипотечного кредита, тогда как на Западе – более половины. Спрос на этот продукт всегда провоцирует снижение процентных ставок.

Только за счет большей осведомленности населения о возможности решения жилищного вопроса с помощью ипотеки будет наблюдаться рост объема предоставленных кредитов. Конечно, многие боятся новой волны мирового финансового кризиса, ведь если будут потрясения, то они коснутся всего, в том числе ипотечного рынка. Такой сценарий мы уже проходили в 2008 году. Именно эта перспектива и удерживает потенциальных заемщиков от вступления ипотеки в 2013 году.

Рост ставок по ипотеке вновь ограничивает ее доступность для представителей среднего класса. В результате в 2013 году ипотечный рынок столкнется с заметным охлаждением спроса, а темпы роста кредитования не превысят 40%.

Даже в оптимистичном сценарии в 2013 году темпы прироста рынка составят в среднем 35%

• Выводы

Низкие ставки, выход новых банков и активизация жилищного строительства обеспечили устойчивый рост ипотечного рынка в 1 полугодии 2012 года. По итогам года объем кредитования составит рекордные 1,1 трлн руб. Однако в 2013 году заметное давление на динамику рынка окажет повышение ставок по ипотеке ведущими банками: объемы кредитования прибавят не более 45%. Доступность ипотечных кредитов продолжит снижаться: ускорение инфляции способно спровоцировать очередной виток повышений.

В 1 полугодии 2012 года объем ипотечного кредитования составил 430 млрд. руб., что на 57% превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. Как и прогнозировал «Эксперт РА», динамика рынка резко замедлилась (годом ранее темпы прироста кредитования были почти в два раза больше): сказывается исчерпание эффекта «низкой базы». Однако банкиры отмечали уверенный рост спроса на ипотеку в течение всего 1 полугодия: поддержку рынку оказало снижение ставок до исторических минимумов в начале года и активный старт продаж нового жилья в регионах, прежде всего в Подмосковье в преддверии расширения границ Москвы. Неудивительно, что Московская область вышла на второе место (после Москвы) по объемам ипотечного кредитования (опередив Тюменскую область).

Активизация отдельных банков в ипотечном сегменте со 2 половины 2011 года привела к заметному изменению расстановки сил в ТОП-10. Резкий скачок на восемь позиций вверх (6 и 7 места в рэнкинге) обеспечили себе банк Уралсиб и Связь-банк благодаря взрывным темпам роста в 263% и 188% соответственно. Вместе с тем «вторую пятерку» покинули Абсолют банк и Райффайзенбанк, сократившие объем кредитования в 1 полугодии (на 21% и 17% соответственно). Доля Сбербанка России продолжает снижаться: за год она опустилась на 2,5 п.п. до 44,8%.

По оценкам «Эксперт РА», по итогам 2012 года объем ипотечного кредитования вырастет на 50-60% и составит порядка 1,1 трлн. руб. В 2013 году нас ожидает замедление динамики рынка до 40-45%. Поддержку рынку в ближайшие 1-1,5 года обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевой ограничитель роста – повышение ставок по рублевым кредитам, в том числе по программам АИЖК. «Ценовая» доступность ипотеки продолжит снижаться: мы наблюдаем ускорение инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца года высока вероятность дальнейшего повышения ипотечных ставок. Негативный эффект от удорожания стоимости кредитов рынок ощутит в полной мере в 2013 году: часть заемщиков предпочтет отложить покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос (тем самым обеспечить более низкую ставку).

Доля крупнейших банков на ипотечном рынке во втором полугодии 2012 года будет расти. Причина не только в повышении ставок по программам АИЖК, но и ужесточение требований института развития к выкупу закладных. Банки, работающие с АИЖК, и ранее отмечали значительные трудности и многочисленные формальности, сопровождающие процесс рефинансирования закладных. Новые же условия выкупа закладных предполагают, что банки-партнеры должны будут заранее определиться с объемом выдачи и оплатить агентству опцион (в отличие от нынешней «заявительной» схемы). Очевидно, что средние и малые банки, которые перейдут на собственные программы, из-за дорогого фондирования предложат более высокие ставки, чем по стандартам АИЖК, и будут проигрывать в конкуренции с крупными банками.

Заключение.

Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

Список литературы

1.Дубовик И.В. «Ипотечное жилищное кредитование» 2008г.

2.Жданов В.П., Тимофеев В.В. «Ипотечное жилищное кредитование. Региональный аспект» 2009г.

3.Разумова И.А. «Ипотечное кредитование» 2011г.

4. Жуков Е.Ф. «Деньги. Кредит. Банки.» 2008г.

5. Белоглазова Г.Н. «Банковское дело: розничный бизнес» 2012 г.

6.Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости» 2009г.

Интернет-ресурсы:

http://www.absolutbank.ru/

http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_kredit/

1. Российская политическая энциклопедия РОССПЭН 1999
2. В языке есть слова
3. Правила оформления отчета по производственной практике
4. Реферат- Технологія отримання основних видів продукції тваринництва
5. ТЕМА БЕЗНАЛИЧНЫХ РАСЧЁТОВ В РФ Выполнила- Студентка 4 курса факультета Финансы и кредит
6. желтого цвета допустимо наличие розового оттенка
7. Сельга ~ Тур г
8. Контрольная работа- Сон, гипноз и мышечная релаксация
9. Введение [2] 1 ВЫБОР ЭЛЕКТРОДВИГАТЕЛЯ И КИНЕМАТИЧЕСКИЙ [3] РАСЧЕТ ПРИВОДА [4] 2 РАСЧЕТ ЦЕП
10. Тема 1 Предмет философии 1
11. тутэйшыя а саму страну называли северозападным краем
12. 03 Хірургія А в т о р е ф е р а т дисертації на здобуття наукового ступеня канди
13. Essi англ. essy ssy попытка проба очерк; от латинског
14. Метод Гаусса с выбором главной переменной.html
15. технический прогресс в наше время стал фактором глобального значения
16. человек Предмет механизмы и закономерности освоения социокультурного опыта человеком в образовате
17. расизм имеет негативное значение являясь по определению чемто неправильным или скверным или даже и тем и
18. Вариант II 1 Укажите какое предложение сложносочиненное
19. Методические рекомендации по подготовке и защите курсовых работ по учебной дисциплине Конституционн
20. Продажа доли в обществе с ограниченной ответственностью

Материалы собраны группой SamZan и находятся в свободном доступе