Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
1.Використання фінансового левереджу та методу інвестиційної групи при іпотечному кредитуванні
Світова практика угод з нерухомістю часто передбачає їх реалізацію із залученням іпотечного кредитування, тобто кредитування під заставу майна. У подібних випадках кажуть, що застосовується фінансовий левередж, або важіль (financial leverege). Властивість фінансового левереджу (фінансового важеля) полягає в тому, що виникає можливість використати капітал, взятий у борг, для інвестицій, які приносять прибуток більший, ніж виплачений відсоток за одержаний кредит.
Одержання кредиту при купівлі об’єкта нерухомості є бажаним з ряду причин. По-перше, покупці мають власні кошти, достатні для повної виплати придбаного об’єкта. По-друге, покупці, які мають необхідні кошти, бажають зменшити ризик вкладень капіталу шляхом його диверсифікації. По-третє, залучення кредитів дозволяє інвестору контролювати більші обсяги власності. І, по-четверте, з’являється можливість одержання пільг з оподаткування (у багатьох країнах відсотки за кредит виключаються з доходу, який оподатковується).
Таким чином, інвестиції у нерухомість у випадку залучення кредитів можуть бути представлені двома частинами: іпотечний кредит та власний капітал. Ставка капіталізації цих двох частин повинна задовольнити вимоги ринкового доходу з урахуванням ризику вкладень капіталу в інвестиції. Тому сама ставка капіталізації також включає в себе іпотечну постійну та ставку капіталізації на власний капітал.
Іпотечна постійна — це відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту.
Ставка капіталізації на власний капітал — це відношення щорічних грошових надходжень (до сплати податків) до суми вкладених власних коштів інвестора.
При купівлі нерухомості можуть використовуватися різні методи фінансування. Найпоширеніший метод — придбання нерухомості у розстрочку на тривалий час з виплатою відповідних відсотків.
У тих випадках, коли ставка щорічних фінансових вигод від нерухомості, яка придбавається із залученням позичкових коштів, перевищує відсоток за кредит, левередж є позитивним. Якщо дохідність по придбаній нерухомості не перевищує відсоток за залучені кошти, левередж є негативним. У випадках, коли нерухомість приносить дохід, рівний відсотку за кредит, левередж є нейтральним.
Далі розглянемо розрахунок фінансового левереджу.
Властивість фінансового левереджу (важеля) полягає у тому, що виникає можливість використовувати капітал, узятий у борг під фіксований відсоток, для інвестицій, які приносять прибуток більший ніж відсоток за кредит.
Ідею фінансового важелю формально можна представити за формулами, використавши такі економічні компоненти:
Пr — прибуток після сплати податків;
Е — власний капітал;
D — довгострокова заборгованість;
і — відсотки з довгострокової заборгованості;
R — ставка дохідності власного капіталу;
r — ставка дохідності інвестованого капіталу (власний капітал + + довгострокова заборгованість).
Далі визначимо ставку дохідності власного капіталу:
R = Пr / Е. (6.5)
Чистий прибуток представимо через його складові:
Пr = (Е + D) • r – D • і, (6.6)
де (Е + D) • r — прибуток на всю суму інвестованого капіталу; D • і — відсоткові платежі за непогашені частки довгострокового боргу з урахуванням податку.
Відповідно формулу ставки дохідності власного капіталу представимо у такому вигляді:
R = [(Е + D) • r – D • і ] / Е = r + (D / Е) • (r – і). (6.7)
Вираз (6.7) показує ефект важеля, який представлений позитивною величиною — другим доданком, тобто відношенням позичкового капіталу та власного капіталу, помноженого на різницю між прибутком від чистих активів і вартістю сплачених відсотків по кредитах з урахуванням податку. Таким чином, завдяки залученим коштам (D) дохідність власного капіталу швидко росте за умови, що r > і.
Отже, використовуючи левередж, інвестори одержують збільшення поточної віддачі, мають більші вигоди з приросту вартості, забезпечують значну диверсифікацію активів. На ціну об’єкта нерухомості впливає не тільки наявність іпотечного кредиту, а й значною мірою його частка у складі інвестованого капіталу, а також методи його погашення. Для визначення вартості об’єкта нерухомості коефіцієнт капіталізації можна обчислити як середньозважену величину з очікуваних ставок доходу на вкладення кожного учасника даного інвестиційного проекту (кредитора та інвестора). Такий метод одержав назву інвестиційної групи. При використанні цього методу передбачається, що відшкодування інвестованого капіталу не є обов’язковою умовою у поточний час, тому в даному випадку враховується лише поточна дохідність і не беруться до уваги відрахування на амортизацію кредиту та відшкодування власного капіталу. Повернення всього інвестованого капіталу здійсниться при його перепродажу через невизначений час у майбутньому.
2. Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування інвестиційних проектів в Україні.
Система іпотечного кредитування посідає унікальне місце в національній економіці. По-перше, сьогодні іпотечне кредитування в більшості економічно
розвинутих країн є не тільки основною формою поліпшення соціально-економічних умов, але й
здійснює істотний вплив на економічну ситуацію у країні в цілому. З іншого боку, система іпотечного
кредитування являє сьогодні складний механізм, який складається із взаємопов’язаних та
взаємозалежних підсистем (ринок нерухомості та операції з купівлі-продажу нерухомості, комплекс
операцій з надання та обслуговування іпотечних кредитів, фондовий ринок та операції
сек’юритизації іпотечних активів тощо). За рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального
сектора економіки та збільшення його капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне
зростання доходів у різних галузях економіки. Іпотека може стати одним з важливих інструментів
створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного
кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, ефективніше вирішуватимуться житлові
питання, зросте відтворення робочої сили та її мобільність. Завдяки управлінню розгалуженими
фінансовими потоками держава має можливість впливати на соціально-економічні процеси в країні.
Світова фінансова криза, яка розповсюдилась по усьому світу, не залишила в стороні і
Україну. В цьому середовищі найбільше постраждала її банківська система, та особливий удар
прийшовся на іпотечне кредитування.
Вплив світової фінансової кризи на економіку України виявив такі основні проблеми, які
суттєво вплинули на іпотечний ринок, а саме:
- різке зниження доходів більшої частини суспільства;
- висока залежність ринку від іноземної валюти, результатом якого є 79,2% усіх
іпотечних кредитів, виданих у іноземних валютах банківською системою;
- відсутність довгострокового та відповідного рівня фінансування у національній валюті,
результатом якого є нерозвиненість механізмів залучення довгострокових коштів як
ресурсу для іпотечного кредитування.
У серпні 2008 року на іпотечному ринку України з’явились ознаки кризових явищ: українські
банки зіштовхнулися із кризою ліквідності через обмеження доступу до закордонних кредитів, які
були основним джерелом збільшення обсягів кредитування. До початку фінансової кризи
українські банки мали змогу брати закордонні кредити за процентною ставкою 4-5% річних, а
надавали в Україні їх за 10-11% річних. Один із нюансів полягає в тому, що кредити залучалися на
термін 3-5 років, а надавалися на 10-20 років. Це можливо було завдяки рефінансуванню
отриманих кредитів новими з такими ж, а інколи з нижчими ставками. Через іпотечну кризу в США
закордонні банки не могли більше надавати кредити, через це деякі українські банки опинились
перед загрозою ліквідності, тому до НБУ з проханням отримати кредити звернулися 25 банків, із
яких 23 – отримали цей кредит [9].
У першому півріччі 2009 року взагалі не було охочих видавати іпотечні позики. Хоча ще на
початку 2008 року купівлю житла фінансував 41 банк з 50 найбільших. За даними пропозицій 50
провідних банків, у січні 2008 року середня процентна ставка позик на первинне житло у гривні
терміном на 25 років становила 16,2% річних, у доларах - 12,9%, у євро - 12,2%, у швейцарських
франках - 9,6% річних [6].
Згідно з даними Української національної іпотечної асоціації (УНІА), за станом на 01.01.2009
р. обсяг іпотечних кредитів в Україні дорівнював 108,9 млрд. Протягом І кварталу минулого року він
зменшився до 106,5 млрд. грн., а протягом ІІ кварталу – до 103,5 млрд грн.
У липні-вересні 2009 року спостерігалося певне пожвавлення іпотечного ринку та зростання
обсягу іпотечних кредитів до 107,4 млрд грн (здебільшого за рахунок зростання курсу іноземних
валют до гривні). Однак у ІV кварталі він знову зменшився і за станом на 01.01.10 р. дорівнював
104,8 млрд грн.
Таким чином, у цілому за 2009 рік загальний іпотечний портфель банків зменшився на 4,26
млрд грн, або на 3,8%. Незважаючи на девальвацію гривні у ІІІ кварталі, іпотечний портфель у
липні-вересні збільшився на 3,7%, а показник скорочення обсягів заборгованості у 2009 р. становив
11,2%, що відповідає минулорічним прогнозам УНІА [12].
За останні три місяці 2009 р. боржники погасили 14 тис. кредитів, або 3,1% від загальної
кількості. В цілому, за минулий рік загальна кількість іпотечних кредитів зменшилася на 47,6 тис.
[12].
Рис. 1. Обсяги заборгованості за іпотечними кредитами у 2008-2010 роках, млн грн.
(за даними аналітичного огляду УНІА)
На сьогоднішній день банки помалу відновлюють процес видачі іпотеки. Проте
кредитування фізичних осіб і корпоративного сектора досі залишається млявим. Особливо
страждають через відсутність позик будівельники. Експерти переконані, що без грошових вливань
відродження ринку нерухомості неможливе.
На цей час банки готові видавати іпотечні позики на вторинне житло під 23-30% річних у
гривні. Первинний внесок повинен становити не менше 25-30% вартості житла. В іноземній валюті
парламент кредитувати заборонив [6].
Річ у тім, що іпотечне кредитування зараз невигідне ні для банків, ні для клієнтів. У зв'язку з
непередбачуваністю ринку нерухомості банки не можуть запропонувати процентні ставки нижче
25% на невеликий термін [6].
На думку аналітиків, обережність у кредитуванні пов'язана з високим рівнем проблемної
заборгованості за виданими позиками, яка, за їх оцінками, сягає 40% кредитних портфелів банків.
Обсяги заборгованості за іпотечними кредитами, за 2008-2009 роки, становлять мільйони гривень.
Для уникнення ускладнень учасники ринку готові трансформувати відносини з потенційними
позичальниками - їх відбиратимуть ретельніше [13].
Більшість українських банків за час кризи підсилили служби ризик-контролю та
удосконалили методики оцінки платоспроможності клієнтів. При цьому фінансові установи
враховуватимуть і нові специфічні ризики. Одним з них, наприклад, вже у недалекому майбутньому
буде фінансовий стан підприємств, на яких працюють клієнти [6].
На стримування розвитку іпотечного кредитування впливає і обмежений платоспроможний
попит населення. Грошові витрати та заощадження населення України є надзвичайно низькими.
Зрозуміло, що за таких обсягів витрат населення внутрішній ринок країни залишається дуже
вузьким. Однак зарубіжний досвід свідчить, що існує пряма залежність між часткою заощаджень
населення у їх сукупних доходах та темпами економічного зростання, оскільки заощадження, як
правило, використовуються з інвестиційною метою [8].
У 2011 році експерти не чекають радикальних змін на ринку іпотечного кредитування.
Швидше за все продовжуватимуться тенденції минулого року: поступове зниження ставок,
збільшення кількості банків, що пропонують кредити на купівлю нерухомості. «За прогнозами, в
2011 році збільшиться кількість банків, що видають іпотечні кредити, оскільки банки поступово
повертаються в цей сегмент ринку. Що ж до ставок по іпотечних кредитах в цілому по ринку, вони
можуть ще знизитися, але це зниження вже буде незначним», - за даними департаменту з розвитку
роздрібного бізнесу Universal Bank. Проте при успішній реалізації державної програми іпотечного
кредитування і подальшому зниженні ставок по іпотечних кредитах до рівня, на якому вони стануть
привабливими для позичальника, ринок іпотечного кредитування може продемонструвати в 2011
році значне зростання. «Якщо ринок розвиватиметься і підтримуватиметься з боку державних
органів такими ж темпами, як і в 2010 році, то при оптимістичному прогнозі ринок іпотеки досягне
докризового рівня ближче до третього кварталу 2011 року» [11].
Висновки. Отже, на сьогодні існує ряд проблем, які потребують негайного вирішення, що в
свою чергу приведе до розширення іпотечного ринку та повноцінного його функціонування.
Незважаючи на значні позитивні зміни, нормативно-правова база іпотечного кредитування
залишається незавершеною. Зараз в Україні врегульовано механізм первинного іпотечного ринку,
але не узаконено механізми функціонування вторинного іпотечного ринку. Необхідно удосконалити
законодавчу базу шляхом прийняття законів “Про державну реєстрацію прав власності та обтяжень
на нерухоме майно”, вдосконалення Закону України “Про іпотечні цінні папери”, внесення змін до
Земельного, Цивільного, Житлового та Господарського кодексів, законів “Про цінні папери і
фондову біржу”, “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” та
інших нормативно-правових актів, пов’язаних з цією проблематикою.
На сьогодні в Україні немає єдиної централізованої системи реєстрації прав власності та
обтяжень на нерухоме майно, яка була б доступна громадськості. Також не існує системи
реєстрації іпотек та інших обтяжень нерухомого майна. Таким чином, кредитор не має юридичних
гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на
нерухоме майно, яке було запропоноване для передачі в іпотеку. Необхідно також вирішити
питання і процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке звертається стягнення
за іпотечним договором.
Обмежений платоспроможний попит населення також є одним із чинників стримування
розвитку іпотечного кредитування. Грошові витрати та заощадження населення України
надзвичайно низькі, тому внутрішній ринок країни залишається дуже вузьким. Не менш важливими
є психологічні фактори, головним з яких є національна ментальність значної частини населення,
яка полягає у небажанні жити в борг. Тому практично не існує кредитних історій позичальників.
Також значну роль відіграє довіра населення до банків. З огляду на сьогоднішні події, можна з
впевненістю сказати, що банки втратили довіру більшості позичальників країни.
Тому основними завданнями розвитку іпотечного ринку залишається створення належної
законодавчої бази, яка б відповідала міжнародним стандартам та враховувала позитивний досвід
запровадження відповідного законодавства в інших країнах, зниження вартості кредитів,
збільшення терміну їх надання. Також потрібно розробити заходи, спрямовані на більш широке
залучення іноземних інвесторів до участі в іпотечному житловому кредитуванні в Україні.
Іпотечне кредитування у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх
інвестицій та невід'ємним елементом ринкової еконо