Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Перемены в жизни общества, вызванные перестройкой экономических отношений, появление частной собственности и других форм собственности, высветили ряд проблем в развитии городских территорий и использовании ресурсов. Возвращение частной собственности на землю и другие объекты как основного вида собственности требуют в первую очередь переориентирования правовой базы всех видов кадастров. Частная собственность создает возможность свободной смены владельцев, быстрому изменению стоимости и потребует от разработчиков кадастровых систем обеспечения высокой оперативности и непрерывности экономической оценки объектов кадастра.
Земельные отношения - крупная и сложная проблема, она определяется совокупностью отношений между субъектами земельного права по поводу использования земли как ограниченного природного ресурса. Они включают в себя отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.
В целях регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации проводится землеустройство, мониторинг земель, ведется государственный земельный кадастр и регистрация прав на землю, осуществляется государственный контроль за соблюдением земельного законодательства, использованием и охраной земель, ведутся научные исследования по этим направлениям.
Важное место в регулировании земельного рынка занимают земельное и гражданское законодательство. Только их совместное применение в рыночных условиях позволит в полной мере соблюсти интересы и собственника земли, и государства.
Как свидетельствует наш собственный российский опыт, а также опыт многих зарубежных стран, главным в вопросах управления земельными ресурсами является разграничение предметов регулирования земельного и гражданского законодательства, разграничения полномочий в сфере регулирования земельных отношений между федерацией и ее субъектами, а так же вопросы регулирования отношений собственности и перераспределения земель между различными субъектами и сферами экономики в условиях рынка земли.
Основой любой социально-экономической системы является собственность и переход к рыночному устройству общества. Собственность от одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и др. видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается, формируется рынок риэлтерских услуг.
Целью данной курсовой работы является создание риэлтерской фирмы на базе исследования жилой сферы г. Читы.
Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи:
- проведено описание структуры бизнес-плана;
- раскрыта сущность, функции, содержание и организация рынка недвижимости, практика работы риэлторских компаний на примере рынка недвижимости города Читы;
- проведено маркетинговое исследование созданной риэлтерской фирмы «Риэлт и К»;
- выделены основные направления формирования рынка недвижимости Читы.
1.Структура бизнес-плана
Бизнес-план представляет собой документ, содержащий детальное описание параметров проекта и процедур, направленных на его реализацию.
РАЗДЕЛЫ ТИПОВОЙ СТРУКТУРЫ БИЗНЕС-ПЛАНА:
I. Бизнес-план начинается с титульной страницы. Что должна содержать эта страница, думается, знают все - как называется компания, ее адрес (как юридический, так и фактический). У многих фирм в наше время есть свой сайт, адрес которого так же необходимо указывать. Далее - e-mail, указываются собственники компании (реквизиты и наименование), одним предложением изложить суть самого проекта и последнее - информация, касающаяся исполнителей проекта и дата составления проекта.
II. Следующее - это резюме данного проекта, которое состоит из основных положений, указывается суть проекта и выводы (основные). Для чего нужно резюме? Для того, чтобы инвестор, ознакомившись с ним, мог иметь общие представления о проекте, в который собирается инвестировать свой капитал. Здесь Вы должны постараться, ведь от этих нескольких страниц будет зависеть решение инвестора - решит ли он, что проект является перспективным или сочтет его для себя не приемлемым. Чтобы облегчить восприятие текста, лучше всего составлять резюме на понятном всем языке, то есть не использовать терминологию (по возможности), но при этом предложения должны быть грамотными, чтоб инвестор, понимал, что имеет дело с людьми, которые знают во что "ввязались".
III. Далее - раздел, под названием "Описание компании". Название говорит само за себя - необходимо описать компанию, предлагающую этот проект, начиная с полных реквизитов. Потом - информация об учредителях, вместе с реквизитами; какие цели у компании; информация, касающаяся руководства; история компании, ее достижения; организационная структура; выпускаемые продукты (основные); место, которое компания занимает на рынке.
IV. Все о товаре или услуге - характеристики; основные потребители; указать потребительские свойства; чем товар отличается от аналогичного; информация, касающаяся патентов и лицензий.
V. Любой бизнес-план не может начать свое существование без маркетингового анализа. Здесь Вы должны изложить все Ваши предварительные изучения конкурирующего с вашей продукцией товара и сравнить характеристики и потребительские качества. Указать наименование конкурента (ов), реквизиты, их цены и как они завоевывают покупателя, т.е. стратегия продвижения.
При составлении бизнес-плана, определенно точно нужно начинать с маркетингового анализа, так как именно из него понятно выдержите ли Вы конкуренцию и сможете ли получать достойную прибыль, исходя из предполагаемого объема рынка сбыта товара.
VI. После того, как Вы описали стратегию продвижения конкурентов, пришло время описывать свою. Вы должны четко объяснить "на бумаге" какую рыночную нишу займет Ваша продукция, и какая категория потребителей будет охвачена, их количество и какие Вы будите использовать методы и каналы, будут использованы для реализации. Описание стратегии рекламной деятельности, маркетинговых затрат, кредитной и ценовой политики.
Этот пункт не так легок как кажется на первый взгляд, поэтому часто случаются "проколы" именно здесь, так, что не пожалейте времени на этот "ПНКТИК".
VII. Если Ваше предприятие что-то производит, то необходим раздел под названием "Производство". Где будет размещаться информация о технологии, выбранной Вами для производства товара; мотивация данного выбора; основные технологические процессы (их описание); схема работы; расстановка оборудования. Если в Ваши планы входит строительство либо реконструкция, то необходимо описать строительные решения и расчеты предполагаемых затрат.
Вы должны указать, какой материал и сырье понадобится для производства, в каких количествах и во что обойдется Вам закупка, какие предполагаются поставщики и какая сумма необходима для ремонта и обслуживания оборудования. Кроме того (если необходимо) информация о лицензиях и других разрешениях, а так же требования, предъявляемые технике безопасности труда.
Если Ваше предприятие занимается торговлей или обслуживанием, то раздел должен включать более объемную информацию о поставщиках, о закупке, о складах и помещениях для торговли, их географическое расположение. Указать какой предполагается спрос на каждый товар отдельно по всем отдельно взятым торговым точкам. Указывается местонахождение поставщиков, их реквизиты и характеристика (кратко).
Если Ваше предприятие является сервисным или строительным, то не обойтись без характеристики и реквизитов подрядчиков.
VIII. План по персоналу. Здесь содержится все о потребностях в персонале, какое необходимо количество и квалификации, проанализировать рынок труда, рассчитать затраты по оплате труда персонала, социальное обеспечение, и какие будут использоваться методы обучения и стимулирования.
IX. Организационная структура и управление. В данном разделе должна содержатся организационная структура управления предприятием в виде схемы, количество и качество состава подразделений, квалификационные требования, расчеты по оплате труда, методы стимулирования и социальное обеспечение.
Если предприятие является реорганизованным или вновь созданным, необходимо указать форму собственности, информацию об акционерах, их реквизиты, какая их доля в капитале, как будут приниматься решения (процесс) и по каким принципам будет осуществляться управление.
X. А теперь мы подошли к самому интересному - к финансовому плану. Это будет интересно как Вам, так и Вашим инвесторам или кредиторам. Ведь важна не только "задумка", но и то, сколько денег потребуется, чтобы воплотить ее в жизнь и какие сроки, и, кроме того, (при учете всего выше написанного) какая будет, грубо говоря, прибыль. По финансовому плану можно проследить движения всех, без исключения, денежных средств.
XI. Ну, конечно же, без риска в любом бизнесе не обойтись. Поэтому необходим раздел анализа рисков. Вы должны описать все риски, которые возможны в рамках данного проекта. Охарактеризовать их и описать стратегию, с помощью которой можно обойти либо сократить до минимума данные "неприятности".
XII. Завершает наш перечень "приложения". Здесь содержатся документы, на основании которых составлялся бизнес-план: данные по маркетинговым исследованиям, описание продуктов, полная характеристика всех конкурентов и их товара, копии прайс-листов и так далее.
РАССМОТРИМ РАЗДЕЛЫ БИЗНЕС-ПЛАНА
2. Компания и отрасль
Компания «Риэлт и К» предоставляет полный комплекс профессиональных услуг на рынке коммерческой недвижимости г. Читы. «Риэлт и К» образовалась в г. Чите в 2009 году.
Юридическое местонахождение предприятия:
Россия, 672010, г. Чита, ул. Амурская, 48
Организационно-правовая форма предприятия - общество с ограниченной ответственностью. Деятельность «Риэлт и К» осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», иными действующими законодательными и нормативными правовыми актами РФ, а также настоящим Уставом.
Агентство «Риэлт и К» оказывает полный комплекс риэлторских и юридических услуг.
Риэлторские услуги:
— Бесплатные консультации по всем вопросам, связанным с недвижимостью;
— Покупка/продажа квартир, комнат на вторичном рынке Читы и Забайкальского края;
— Покупка/продажа квартир в новостройках Читы и Забайкальского края;
— Покупка квартир по ветеранским и военным сертификатам, единовременным субсидиям на приобретение жилья, материнскому капиталу и иное;
— Размен и расселение квартир в Чите и Забайкальском крае;
— Оценка стоимости квартир и другой недвижимости;
— Аренда комнат, квартир, домов, коттеджей, коммерческой недвижимости;
— Срочный выкуп квартир в городе Чита.
Юридические услуги:
— Оформление прав, раздел наследственного имущества;
— Перевод жилых помещений в нежилой фонд;
— Оформление прав аренды, собственности на землю;
— Оформление договора дарения;
— Восстановление правоустанавливающих документов;
— Сбор, подготовка документов и юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом;
— Регистрация прав на недвижимое имущество;
— Приватизация жилья (возможно в рассрочку);
— Составление договоров любой сложности;
— Оформление перепланировки помещений.
Ипотека:
— Банки: ОАО "АТБ", ОАО АКБ "Росбанк", ОАО "Сбербанк России", ЗАО "ВТБ 24", ОАО "Россельхозбанк", и другие банки города и края;
— Предварительные консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования;
— Ипотечный калькулятор;
— Подбор квартир, по ипотечному кредиту;
— Сбор и подготовка необходимых документов, в соответствии с требованиями, для предоставления в банк;
— Сопровождение ипотечных сделок.
В агентстве «Риэлт и К» Вам предложат полный комплекс услуг, связанных с куплей-продажей недвижимости:
— За счет ежедневного обновления баз данных, Вам помогут:
- грамотно оценить объект недвижимости;
- организовать рекламную кампанию;
- подобрать нужный вариант объекта недвижимости и правильно оформить все документы.
— Обширная клиентская база агентства позволяет найти покупателя для любого объекта недвижимости в Чите и Забайкальском крае.
Мы ждем Вас и будем рады оказать помощь!
3. Анализ рынка
Жилищная проблема, выражающаяся в абсолютном и хроническом дефиците жилья, бюрократизации и коррупции при распределении, «трущебности» жилых кварталов, существовала в России всегда и еще более обострилась в рыночных условиях хозяйствования.
Так, в Чите городская очередь на жилье в 2009 году составляла 10,5 тысяч человек. Ожидание времени получения квартиры в такой очереди - 30-35 лет. Восемь процентов семей города Читы живут в условиях, где на одного человека приходится 3 - 5 кв. м., не говоря уже о благоустройстве.
Известные меры, предпринятые правительством по созданию условий для расширения индивидуального строительства и покупки жилья, предусматривают льготы для семей, доход которых достаточно высок. По оценке специалистов - это 10% населения России. На них работает реклама, новые структуры, ярмарки, аукционы. В центре внимания таких структур - индивидуальные заказы на строительную продукцию для этой группы населения.
За исследуемый период времени (до 2010 г.) в Чите наблюдался рост цен на 1012% и одновременно повышался спрос на жильё, при этом активность рынка и объём сделок увеличиваются, о чём свидетельствует появление множества квартирных, информационных агентств недвижимости.
Крупным участником выступил Фонд имущества Читинской области. Он не составляет конкуренции рыночным предложениям, а занимает свою, достаточно большую нишу на рынке недвижимости, так как предлагает недвижимость с невысокими потребительскими качествами и, соответственно, с небольшой ценой. Фонд имущества Читинской области, в некотором смысле, сбалансировал рынок предложения.
Необходимо отметить, что за последние три года существенно изменился социальный состав покупателей на рынке жилья. Раньше покупатели представляли собой тонкий слой быстро разбогатевших людей, плативших за жильё сразу и наличными. Сейчас основную массу составляют представители среднего класса, улучшающие свои условия продажей меньшей и покупкой большей квартиры с доплатой. Соответственно, адекватное количество продавцов и покупателей — люди малого достатка, улучшающие своё финансовое положение продажей большей и покупкой меньшей квартиры, а таких граждан среди населения города Читы 83% от общей численности населения области, при средней по России - 36,7%.
Перспективы развития рынка жилья в Чите представляются достаточно проблематичными. Это связано, прежде всего, с низкими доходами населения и явно не соответствующими им весьма высокими ценами на жильё. К негативным моментам следует отнести также удалённость жилых массивов от центра города, нерешённость транспортной проблемы, плохое состояние жилого фонда, значительную часть которого составляет старое ветхое жильё. Перечисленные факторы способствуют ориентации семей на нерыночные пути решения жилищной проблемы.
Подводя итог сказанному, сформулируем рыночные стратегии населения города Читы в жилищной сфере.
По данным анкетного опроса населению города можно разделить на три укрупненные группы.
Размеры подушевого дохода в этих трёх группах будут постоянно меняться в соответствии с индексацией доходов и уровнем инфляции, но принципиальное распределение населения по указанным группам в основном сохраняется.
К первой группе населения города относятся граждане, которые должны обеспечиваться государственным или муниципальным жильем социального использования, вводимым главным образом за счет бюджета, поскольку доходы этой группы населения ниже прожиточного минимума и их нельзя использовать для улучшения жилищных условий.
Большинство населения составляет вторая группа, которая может участвовать собственными средствами в улучшении своих жилищных условий, но только при достаточно весомой государственной поддержке, дифференцированной в зависимости от размера подушевого дохода семей внутри этой группы.
К третьей группе относятся граждане с высокими доходами, которые в принципе могут решить свою жилищную проблему за счет собственных средств и с помощью ипотечного кредита. Государственная поддержка данной группы населения города ограничивается освобождением от подоходного налога части средств, затраченных на строительство или приобретение жилья.
В ближайшем будущем население города, вследствие расслоения и обнищания, будет делиться на две группы, как все население России.
Представляется целесообразным выделить следующие основные направления формирования рынка недвижимости Читы:
• определение уровня государственного вмешательства в процессы развития жилищного рынка путём финансирования строительства социального жилья;
• развитие сотрудничества риэлторских фирм с ипотечными банками, чтобы первые выступали при этом в качестве гарантов по кредитам, выдаваемым банками населению;
• разработка основных положений деятельности структуры, занимающейся оценкой недвижимости;
• выделение в структуре областной администрации подотдела по координации деятельности рынка жилой недвижимости;
• разработка основных положений деятельности комитета по обустройству в городе, в частности, для решения жилищной проблемы;
• внедрение механизма деятельности единого заказчика в области строительства работающего на социального монопотребителя.
4. Маркетинг и сбыт
Одним из самых эффективных способов привлечения внимания потребителей является реклама. Реклама действует на людей намного «сильнее», чем любой другой способ. Чтобы привлечь внимание, реклама должна быть запоминающейся и несложной. Обращение, содержащееся в ней, — будь то реклама по телевизору, по радио, или рекламные плакаты — должно содержать основную мысль фирмы. Лучше было бы, чтобы у неё был бы свой особый слоган, в котором содержалась бы суть фирмы. Например, у нашей фирмы будет такой слоган: «Мы сделаем, всё возможное и невозможное, чтобы удовлетворить ВАШИ потребности».
Также существует множество других способов прорекламировать свою услугу: участие в ярмарках, выставках и т.п.
Наша фирма будет предлагать бесплатную консультацию, что привлечёт внимание потребителей данного вида услуг. Мы будем выставлять рекламные щиты с эмблемой нашей фирмы в людных местах, где большое скопление людей: в метро, на проезжей части; звуковая реклама в наземном транспорте; рекламные стикерсы вдоль дорог, реклама в газетах, на радио.
Мы рассчитываем, что нашими Клиентами будут все слои населения, что каждый, кому будет необходима помощь по вопросу, связанному с недвижимостью, будет обращаться именно к нам.
Прежде чем принять окончательное решение о создании фирмы «Риэлт и К», мы провели исследование рынка, на котором будем работать. Мы изучили всю информацию, взяли в учёт все факторы, связанные с данным видом услуг:
состояние рынка в настоящий момент, количество и качество конкурентов - фирм, как политическая ситуация отражается на деятельности риэлторского рынка и т.д. Сложив и проанализировав это, учредители, т.е. мы, решили, что рынок в настоящее время является достаточно стабильным и что возможности недавно созданной компании по реализации данного вида услуг приемлемы.
Риэлторский вид услуг в РФ появился не так давно, в то время, как, например, в европейских странах он практикуется уже много лет. Ёмкость рынка не так уж велика в данный момент его развития. Это сам по себе не «новый» рынок компаний, предлагающих вид услуг, который раньше нигде не «практиковался», но в тоже время он является «новым» только в России, т.к. только недавно здесь «появился». Сейчас ситуация на рынке меняется не так резко, и рынок претерпевает достаточно стабильный рост вследствие создающихся риэлторских компаний, предлагающих один и тот же вид услуг.
Наша ценовая политика будет зависеть не только от затрат, заранее запланированных, но также и от политической ситуации в стране, от уровня инфляции и т.д., т.е. от тех факторов, которые предсказать невозможно.
Ценовая политика учитывает факторы:
1. налоговая политика государства;
2. спрос;
3. предложение, насыщенность рынка данным видом услуг;
4. уровень инфляции.
Принципы ценовой политики:
1. обеспечение плановой нормы прибыли на 1 % вложенного капитала;
2. стабилизация положения на рынке;
3. учёт государственных правовых норм.
Ценовая стратегия фирмы преследует цели:
1. удержание Клиентов;
2. "оттеснение" конкурентов;
3. максимальная прибыль по всем видам оказываемых услуг;
Рост цен вызывают факторы:
1. монополизация на рынке;
2. увеличение массы денег в обращении;
3. рост заработной платы и налогов;
4. повышенное качество услуг;
5. экономическая нестабильность.
Способствуют снижению цен факторы:
1. снижение комиссионных %;
2. конкуренция;
3. снижение налогов;
5. уменьшение количества посредников
|
Конкурентная таблица |
|
Фирма Критерии «Риэлт и К» Основные конкуренты Фирма №1 Фирма №2 Фирма №3 Фирма №4 Соответствие запросам Клиентов полное соответствие полное соответствие частичное соответствие полное соответствие частичное соответствие Качество высокое исполнение услуг высокое исполнение услуг не всегда высокое исполнение услуг не всегда высокое исполнение услуг неисполнение своих обязанностей Быстрота обслуживания очень быстро очень быстро достаточно быстро быстро медленно Круг охватываемых проблем очень широкий широкий средний средний достаточно узкий Послепродажное обслуживание фирменные презенты — — — — Цена высокая цена за высокое качество высокая цена достаточно высокая цена средняя средняя Надёжность очень высокое высокое среднее среднее низкое Местонахождение расположено удачно (около метро) в центре в центре в центре неудобно расположено Репутация фирмы новое предприятие надёжное надёжное ненадёжное ненадёжное |
Фирма №1 — «Стратегический союз риэлтеров».
Фирма №2 — «Миэль».
Фирма №3 — «Миан».
Фирма №4 — «Бест».
Из таблицы видно, что у нашей фирмы есть только один опасный конкурент на рынке недвижимости в данный момент — это фирма №1, которая обладает как высоким качеством предоставляемых услуг и прекрасной репутацией, так и широким охватом проблем, связанных с риэлторской деятельностью, и соответствием запросам Клиентам. Но так как наша «Риэлт и К» — новое предприятие, которое только собирается выходить на риэлторский рынок, обладающее большим потенциалом, то в скором будущем организация будет в состоянии достойно конкурировать с этой компанией. Другим показателем нашей конкурентоспособности является тот факт, что мы набрали только высококвалифицированный персонал (обязательным требованием при найме было наличие высшего образования), уже имеющий опыт работы в этой области, т.е. наш персонал не новички, не знающие как и что делать. Мы пришли к выводу, что мы правильно выбрали деятельность, которой будем заниматься, т.к. плюсы перевесили всю совокупности минусов. Наша компания имеет значительные преимущества перед конкурентами №2 и №3 по всем пунктам. Реально ситуацию с конкурентами определить достаточно сложно, т.к. сейчас создаётся огромное количество новых компаний, которые могут оказаться более сильными соперниками, чем некоторые из уже существующих компаний (например, фирма №4).
Оценка рисков
Каждое предприятие, выходя на рынок — внутренний или внешний — сталкивается с множеством трудностей, в которые включаются и различные риски. Поэтому предприятие, прежде чем принять окончательное решение о выходе на рынок, должно реально оценить все те риски, которым будет подвергаться предприятие.
В риски, которым может подвергнуться компания «Алена», входят:
• риск форс-мажорных обстоятельств;
• политические риски, связанные с нестабильной ситуацией в российской экономике;
• недооценка конкурентов.
Но возможное действие некоторых рисков можно ограничить:
• строгим контролем за собственной деятельностью;
• анализом быстроменяющейся ситуации на рынке;
• анализом деятельности конкурентов.
Сведение к минимуму риска «сделки» с физическими лицами происходит вследствие изымания право устанавливающих документов у физических лиц на жильё.
Сведение к минимуму риска «о дееспособности участников сделки» можно путём наличия у Клиента справки из психоневрологического диспансера (ПНД).
Финансовый план предприятия
Расчёт издержек за 1 месяц.
|
№ п/п |
Постоянные издержки |
Сумма (руб.) |
№ п/п |
Переменные издержки |
Сумма (руб.) |
|
1. |
2. |
3. |
4. |
5. |
6. |
|
2. |
Зарплата: |
32500 |
1. |
Регистрация документов |
150 |
|
2.1. |
Генеральный директор |
3000 |
2. |
Регистрация |
200 |
|
2.2. |
Исполнительный директор |
2500 |
3. |
Канцелярские расходы: |
300 |
|
3.1. |
бумага |
100 |
|||
|
2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. |
главный бухгалтер кассир менеджер специалист по продажам курьер |
1 500 1 000 1 500 1 300 700 |
3.2. 3.3. |
канцелярские товары дискеты для компьютеров |
100 100 |
|
3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. |
Налоги на зарплату: пенсионный фонд фонд занятости фонд социального страхования фонд медицинского страхования |
12512,5 9100 487,5 1 755 1 170 |
4. |
Прочие налоги |
3900 |
|
4. |
Амортизация основных фондов: |
660 |
5. |
Страховка |
500 |
|
4.1. 4.2. 4.3. |
компьютеры принтеры Офисное оборудование |
400 150 110 |
|||
|
5. |
Коммунальные платежи |
150 |
6. |
Непредвиденные расходы |
2000 |
|
6. |
Реклама |
4000 |
7. |
Оплата банковских услуг |
1 000 |
|
Общая сумма расходов: 57 872,5 |
На начальном этапе развития фирмы «Алена» нам будут необходимы дополнительные средства, т.е. кредит. Источником получения кредита является МАСТЕР-БАНК, в котором и находится расчётный счёт фирмы. Мы знаем не понаслышке о хорошей репутации данного банка, поэтому мы выбрали именно его. Кредит, предоставляемый фирме «Алена» составляет 200 ООО тысяч рублей. Мы обязуемся ежегодно выплачивать 10% банку за использование предоставленного кредита. По сегодняшним рамкам такая процентная ставка является наиболее приемлемой. В качестве обеспечения кредита мы предоставляем банку недвижимость (загородный дом), принадлежащую одному из учредителей общества, которая перейдёт в собственность банка в случае неспособности возврата кредита и неспособности выплаты по нему процентов.
|
Кредит (тыс. руб.) |
10% |
Погашение |
ИТОГО |
|
200 000 |
2000 |
25000 |
27000 |
|
175000 |
1 750 |
25000 |
26750 |
|
150000 |
1 500 |
25000 |
26500 |
|
125000 |
1 250 |
25000 |
26250 |
|
100000 |
1 000 |
25000 |
26000 |
|
75000 |
750 |
25000 |
25750 |
|
50000 |
500 |
25000 |
25500 |
|
25000 |
250 |
25000 |
25250 |
|
Всего |
9000 |
200 000 |
Расчёт точки безубыточности для ООО «Риэлт и К»
Мы рассчитываем, что в месяц у нас будет в среднем минимум 5 сделок, связанных с оказанием риэлтерских услуг. Процент, который будет брать фирма «Риэлт и К» за реализацию услуг, составляет 3%. Если в среднем стоимость покупаемой или продаваемой недвижимости составляет 600 ООО рублей, то фирма получает 18 ООО рублей, что и составляет 3% от общей суммы.
Точка безубыточности — это такая точка, которая обеспечивает минимальное количество сделок по предоставлению данного вида услуг, при котором доход от реализации будет равен издержкам производства.
Точка безубыточности равна отношению постоянных издержек к разнице между ценой единицы услуги и удельными (переменными) издержками:
Х = Ип. / (Ц- Ипер.)
X — точка безубыточности;
Ип. — постоянные издержки;
Ц — цена за услугу;
Ипер — переменные издержки за одну операцию (сделку).
Х= 49 822.5 / (18000 — 8050/5) = 3
Безубыточная точка равна 3, это означает, что в месяц нам достаточно «провернуть» 3 сделки, и фирма уже не получит убыток в конце месяца. Большее же число операций будет приносить фирме «Риэлт и К» прибыль.
5. Руководство и собственность
В качестве правового статуса мы выбрали общество с ограниченной ответственностью (ООО). Эта форма проста в управлении, а также удобна своей структурой. В этой ОПФ часто используется линейная структура.
Преимуществами такой структуры являются:
1. единство и чёткость распоряжений;
2. личная подотчётность исполнителя одному лицу;
3. самая простая форма управления.
Недостатками этой формы управления являются:
1. увеличение времени прохождения информации;
2. принятие решения узким кругом специалистов;
3. исполнители выполняют также учётную и контрольную функцию (следят за выполнением правильности работ сами).
Наше ООО имеет уставной капитал в размере 18 тысяч рублей. Он образовался в результате вложения 6 тысяч рублей каждым учредителем: генеральным и исполнительным директорами, а также независимым учредителем, который имеет такие же права, как и два предыдущих.
Оставшееся после завершения расчётов с кредиторами имущество ликвидируемого общества распределяется ликвидационной комиссией между участниками общества в следующей очерёдности:
• в первую очередь осуществляется выплата участникам общества распределённой, но невыплаченной части прибыли;
• во вторую очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между участниками пропорционально их долям в уставном капитале общества.
Требования каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей очереди. Если имеющегося у общества имущества недостаточно для выплаты распределённой, но невыплаченной части прибыли, имущество общества распределяется между его участниками пропорционально их долям в уставном капитале общества.
Организационная схема управления риэлторской компанией «Алена»
Обязанности работников компании и требования к ним:
• Генеральный директор — женщина 25 лет, занимается заключением крупных сделок, таких, как заключение договора с банком о кредите или привлечения различных крупных инвесторов для финансирования деятельности компании (не только физических, но и юридических лиц), заключение контракта с рекламной компанией, также издаёт указы и устанавливает деловые отношения с другими компаниями, посещает различные форумы и конференции.
• Исполнительный директор — мужчина 25 лет. В его обязанности входит подбор кадров по европейской системе кастинга, а также подтверждение (одобрение) каждой операции. Исполнительный директор несёт личную ответственность за проверку информации по каждой сделке и её участников. Он подотчётен генеральному директору.
• Главный бухгалтер — мужчина 30 лет, опыт его работы до вступления в штат компании «Алена» составил 7 лет. В его обязанности входит финансовая сторона дела:
1. выдача заработной платы;
2. подсчёт и выдача комиссионных специалистам в зависимости от количества проведённых ими операций;
3. погашение задолженности банку;
4. оплата налогов;
5. оплата арендной платы и другое.
В конце каждого месяца он предоставляет отчёт генеральному директору, в котором должны быть записаны не только все проводки по расчётам, проводимым в течение месяца, но также и какой результат получила фирма в конце месяца: прибыль или убыток.
• Кассир — мужчина 27 лет, опыт работы до принятия на работу в компанию «Алана» составил 5 лет. Его прямыми обязанностями является выдача заработной платы, оформление платёжек и др.
• Менеджер — женщина 29 лет, опыт работы составил 6 лет. Занимается главным образом работой со специалистами по недвижимости, т.е. ведёт сделку специалист, а менеджер подключается в конфликтных ситуациях, когда идут сложные переговоры. Также он обязан предоставить полный спектр всей информации специалисту. Подотчётен исполнительному директору.
• Специалист по недвижимости — их 15 человек, каждый из которых имеет лицензионную карточку, что говорит об их высокой квалификации. В обязанности риэлтеров входит непосредственное оказание услуг, за которыми обращаются Клиенты.
• Курьер — их 5 человек, в его обязанности входит распространение рекламных листовок, в которых содержится информация о компании.
Считается, что ООО — очень удобная организационно-правовая форма. Ведь, учредители отвечают по долгам Общества только своей долей в уставном капитале. Но, при этом, учредитель, зачастую, по совместительству является еще и руководителем ООО. А руководитель за свои действия или бездействия, как оказывается, может нести не только гражданскую, но и уголовную ответственность.
В соответствии с российским законодательством юридическое лицо несет ответственность за свою деятельность. В частности, 56 статья ГК РФ устанавливает, что Общество с ограниченной ответственностью отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Ответственность руководителя Общества
Ответственность, предусмотренная ГК РФ и законом об ООО
Ответственность руководителя устанавливает сорок четвертая статья Закона об Обществах с ограниченной ответственностью.
В частности, в законе сказано, что руководитель несёт ответственность за убытки, причиненные Обществу его виновными действиями (бездействием). При этом не несут ответственности члены совета директоров, члены коллегиального исполнительного органа, голосовавшие против решения, которое повлекло причинение Обществу убытков, или не принимавшие участия в голосовании.
С иском о возмещении убытков, причиненных Обществу вправе обратиться в суд само Общество или его участник.
Таким образом, выходит, что в некоторых случаях руководитель должен отвечать за ущерб, причиненный Обществу. К примеру, к таким ситуациям относится злоупотребление имуществом компании, например, - заключение невыгодной для Общества сделки.
Ответственность, предусмотренная УК РФ
Ответственность руководителя юридического лица устанавливает 143, 145, 145.1, 146, 171, 171.1, 174, 174.1, 176, 177 и иные статьи УК РФ.
В частности, в ст. 143 УК РФ сказано, что нарушение правил техники безопасности или иных правил охраны труда, повлекшее по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью или смерть человека, наказывается штрафом, либо обязательными работами, либо лишением свободы.
В ст. 145 УК РФ сказано, что необоснованный отказ в приеме на работу или необоснованное увольнение женщины по мотивам ее беременности, а равно необоснованный отказ в приеме на работу или необоснованное увольнение с работы женщины, имеющей детей в возрасте до трех лет, по этим мотивам наказываются штрафом либо обязательными работами.
Статья 145.1. устанавливает, что невыплата свыше двух месяцев заработной платы, пенсий, стипендий, пособий и иных установленных законом выплат, совершенная руководителем организации из корыстной или иной личной заинтересованности, наказывается штрафом, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью, либо лишением свободы.
В статье 146 сказано, что нарушение авторских и смежных прав, в том числе незаконное использование объектов авторского права или смежных прав, а равно приобретение, хранение, перевозка контрафактных экземпляров произведений или фонограмм в целях сбыта, совершенные в крупном размере, наказываются штрафом, либо обязательными работами, либо лишением свободы.
Статья 171 указывает, что осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или с нарушением правил регистрации, а равно представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию документов, содержащих заведомо ложные сведения, либо осуществление предпринимательской деятельности без лицензии ..., наказывается штрафом, либо обязательными работами, либо арестом.
В ст. 171.1. говорится, что производство, приобретение, хранение, перевозка в целях сбыта или сбыт немаркированных товаров и продукции, которые подлежат обязательной маркировке ... совершенные в крупном размере, наказываются штрафом либо лишением свободы со штрафом.
Статья 174. устанавливает, что совершение финансовых операций и других сделок с денежными средствами или иным имуществом, заведомо приобретенными другими лицами преступным путем (легализация денежных средств) ... наказывается штрафом или лишением свободы.
В ст. 176. сказано, что незаконное получение кредита наказывается штрафом, либо обязательными работами, либо арестом, либо лишением свободы.
Статья 177 устанавливает, что злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности наказывается штрафом, либо обязательными работами, либо арестом, либо лишением свободы.
Также, уголовная ответственность грозит руководителю ООО за следующие действия:
Ответственность, предусмотренная КоАП РФ
КоАП РФ устанавливает ответственность руководителя юридического лица:
Таким образом, получается, что руководитель предприятия отвечает за свои действия или бездействия (а равно за действия или бездействия ООО) своим имуществом, своими правами и своими свободами. А значит, руководство обществом с ограниченной ответственностью - это не только почетная и высокооплачиваемая должность, но и большой риск.
Заключение
Потребность в жилище относится к числу первичных жизненных потребностей человека. По мере развития общества расширялись функции жилища. Сегодня жилище - место ведения домашнего хозяйства, общения, отдыха, семейного воспитания детей, нередко и место учебы, трудовой и досуговой деятельности членов домохозяйства, место потребления ими материальных и культурных благ, а также защиты человека от социальных и информационных перегрузок.
Жилище составляет сферу обитания человека, определяющую качество жизни. В условиях рыночной экономики жилье выступает как товар длительного пользования, является, по мнению специалистов, «узловым пунктом», «локомотивом» и «амортизатором», оно стимулирует развитие многих отраслей экономики. Будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулированиясбережений населения, формирования инвестиционных ресурсов.
В результате написания курсовой работы были получены знания:
1.Определение сущности риэлтерских услуг, состав участников рынка риэлтерских услуг, выявлены группы факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке риэлтерских услуг, среди которых определяющими являются экономические, административные, социальные, условия окружающей среды;
2. Выявлены структурные составляющие рынка недвижимости, к которым относится рынок земли, жилья, нежилых, промышленных помещений;
3.Уточнен состав и структура органов, регулирующих рынок риэлтерских услуг, конкретизированы функции стратегические цели их деятельности;
4. Обоснованы основные направления развития рынка риэлтерских услуг, включая изменение организационно - правового регулирования деятельности рынка, создание системы информационного и кадрового обеспечения риэлтерских услуг.
Информационную базу составляли законодательные акты РФ, материалы специальных изданий.
Список использованной литературы
PAGE \* MERGEFORMAT 2