Будь умным!

У вас вопросы?
У нас ответы:) SamZan.net

Пояснительная записка к курсовой работе- Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций

Работа добавлена на сайт samzan.net:


48

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» (ННГАСУ)

ФАКУЛЬТЕТ АРХИТЕКТУРЫ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА

КАФЕДРА НЕДВИЖИМОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ

КОНСАЛТИНГА И АНАЛИЗА

Пояснительная записка к курсовой работе:

Оценка эффективности капиталообразующих

инвестиций

Студент гр. 714, М.С.1/05                                                            Пономарева В.А.

Преподаватель:                                                                             Зеленов П.А.

Нижний Новгород 2012 год


Содержание

Введение 4

1 Расходы по содержанию жилищного фонда 5

1.1 Общие сведения о жилищном фонде 5

1.2 Содержание жилищного фонда 7

2 Выбор наилучшего варианта инвестиционного решения 17

2.1 Общие сведения об инвестициях 17

2.3 Выбор оптимального варианта инвестиционных вложений 20

2.2 Выбор наилучшего варианта инвестиционных вложений 28

3 Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций 31

3.1 Оценка эффективности инвестиций в разработку и реализацию проекта 31

4 Составление сметной документации 40

4.1 Составление локального сметного расчета 40

4.2 Составление объектного сметного расчета 47

4.3 Составление сводного сметного расчета 50

Заключение 55

Список используемых источников 56


Введение

Одной из целей данной работы является рассмотрение ряда вопросов связанных с формированием расходов на содержание жилищного фонда и выбором наилучшего варианта инвестиционного вложения.

Одной из задач курса «Экономика строительства» является научить студентов, будущих инженеров-строителей, методам и принципам обоснования эффективности инвестиций при разработке и реализации проекта. В данной работе, на практическом примере, показаны основные подходы к оценке эффективности инвестиций в процессе разработки строительного проекта. Также произведены локальный, объектный и сводный сметный расчет.

Таким образом, в данной курсовой работе рассматриваются три актуальных на сегодняшний день вопроса в области финансирования строительных организаций, оценки эффективности инвестиций и общих принципов формирования городских территорий.


1 Расходы по содержанию жилищного фонда

1.1 Общие сведения о жилищном фонде

Все жилые дома, а также жилые помещения любой формы собственности независимо от их использования, находящиеся на территории Российской Федерации образуют жилищный фонд.

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, в том числе жилые дома, специальные дома, предусмотренные для беженцев, инвалидов, и другие помещения которые пригодны для проживания.

«Пригодным для проживания» означает, что жилое помещение, отвечающее требованиям жилищного законодательства должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

В случае установления непригодности для проживания жилые дома или помещения могут быть переоборудованы для использования их в других целях. Если помещения или здания не может использоваться в качестве нежилого, тогда оно подлежит сносу.

СНиП и другие нормативные документы к непригодным для проживания относят:

  1.  Расположенные в пределах санитарно-защитных зон пожаро- и взрывоопасных промышленных предприятий;
  2.  Получившие повреждения в результате землетрясения или неравномерных осадок;
  3.  Расположенные в опасных геологических зонах;
  4.  Представляющие собой бараки (1-2 этажные дома с общей кухней и сан. узлом, деревянные для временного проживания, рассчитаны на 10-20 лет);
  5.  При возникновении последствий аварии, вследствие физического износа;
  6.  В случае невозможности организации обслуживать жителей и технической эксплуатации зданий.

Непригодным для постоянного проживания являются следующие дома:

  1.  В которых находятся предприятия, учреждения, где может наступить вибрация, шумы (более установленных норм);
  2.  Признаны непригодными для проживания;
  3.  Имеющие дефекты планировки, а также уровня внутреннего благоустройства;
  4.  Санитарно гигиенические условия не соответствуют требованиям;
  5.  Находящиеся в аварийном состоянии.

Решение о признании жилого дома или помещения непригодным принимается органом местного самоуправления на основании акта «О признании жилого помещения непригодным», а также ряда других документов.

На основании этого акта решается вопрос о проведении капитального ремонта, о модернизации, реконструкции, переоборудованию, о сносе. Причем одновременно с этим решается вопрос переселения граждан и улучшения их жилищных условий.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

  1.  Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
  2.  Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
  3.  Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

  1.  Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
  2.  Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
  3.  Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
  4.  Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Городской жилищный фонд с учетом типа зданий (материала конструктивных элементов) целесообразно классифицировать по следующим группам:

I группа - здания каменные особокапитальные; фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные;

II группа - здания каменные обыкновенные; фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам;

III группа - здания каменные облегченные; фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам;

IV группа - здания деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные.

1.2 Содержание жилищного фонда

Жилищная политика является одним из ключевых элементов социально-экономической деятельности государства, которая оказывает существенное влияние на ситуацию в обществе.

Главная цель государственной жилищной политики заключается в создании условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище (Конституция Российской Федерации, ст. 40).

Права граждан на жилище реализуются совместно органами государственной власти и органами местного самоуправления и могут быть сведены к следующим юридическим возможностям:

- стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда;

- улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда;

- обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека.

Жилищные права граждан, включая содержание и ремонт жилья, а также предоставление коммунальных услуг, должны соответствовать возможностям их реализации, как за счет рыночных механизмов, так и за счет бюджетной поддержки.

При этом организация содержания и ремонта жилищного фонда должна обеспечивать его надлежащее использование и сохранность, учитывающая реальные условия финансирования жилищной сферы на местах и предусматривающая возможность изменения условий финансирования и конкретного перечня работ, подлежащих выполнению.

Кроме того, в рыночной экономике жилье выступает как объект недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями, т.е. жилищный фонд становится товаром, источником дохода с формированием соответствующих экономических условий его функционирования.

Важное место в финансировании содержания и ремонта жилищного фонда, особенно в переходный период к рыночной экономике, принадлежит деятельности по регулированию ценообразования (формирования тарифов) на указанные услуги.

Эффективная тарифная политика, в свою очередь, обеспечивает условия для:

- реального финансирования жилищной сферы с переходом на бездотационное функционирование и развитие конкуренции;

- последовательного и прогнозируемого изменения тарифов, что делает возможным предсказуемость деятельности хозяйствующих субъектов - подрядчиков, повышает их инвестиционную привлекательность;

- реальной и "прозрачной" структуры стоимости услуг по содержанию и ремонту жилья с учетом всех составляющих, включая накопление на капитальный ремонт и затраты по страхованию.

Для формирования эффективной тарифной политики необходима система нормативно-методических документов, включая методические рекомендации по обоснованию потребности в финансовых средствах при определении тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда.

Формирование тарифной политики должно являться целостной системой определения тарифов (цен) на жилищно-коммунальные услуги (товары), включая процедуру их представления, рассмотрения и утверждения, как на территории субъекта Российской Федерации, так и муниципального образования. Содержанием жилищного фонда занимается организация по управлению жилищным фондом.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения  включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом(помещением), содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;

2) плату за коммунальные услуги.

Плата за содержание устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме или помещении.

Размер платы за содержание жилого помещения, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Установленная норма площади жилого помещения для начисления платы за содержание и ремонт общего имущества составляет:

- для одиноко проживающего гражданина - 40 квадратных метра общей площади жилого помещения;

- для семьи, состоящей из двух человек, - 56 квадратных метра общей площади жилого помещения;

- для семьи, состоящей из трех и более человек, - 25 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.

Платежи по повышенной цене за площадь, занимаемую сверх установленной нормы не взимаются:

- с одиноко проживающих пенсионеров;

- с одиноко проживающих инвалидов;

- с детей-сирот в возрасте до 18 лет за площадь, принадлежащую им на праве собственности;

- с граждан - нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности города, занимающих квартиры, расположенные на первом этаже;

- с семей, состоящих из пенсионеров и/или инвалидов;

- с семей, состоящих из пенсионеров и/или инвалидов и находящихся на их иждивении детей в возрасте до 16 лет;

- с одиноких граждан, проживающих в коммунальных квартирах;

- с собственников жилых помещений, оплачивающих услуги по содержанию и ремонту жилых помещений по фактической стоимости;

- с граждан, проживающих в домах или квартирах, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания;

- с граждан, имеющих право на дополнительную площадь, предоставленную им по состоянию здоровья, в пределах этой площади.

Разницу между расходами управляющей организации, рассчитанными исходя из ставки планово-нормативного расхода и размерами платежей собственников единственного жилья за площадь в пределах установленных норм финансируется из бюджета города в виде субсидий, предоставляемых организации управляющей многоквартирным домом.

Временный порядок предоставления субсидий на содержание и текущий ремонт общего имущества и методика расчета бюджетных субсидий утверждены постановлением Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП.

Управляющая организация в соответствии с договором на предоставление субсидий обязана предоставлять ГУ ИС отчет об их использовании по форме, установленной постановлением Правительства Москвы  № 1357-ПП. При предоставлении данной отчетности управляющие организации обязаны предоставлять в ГУ ИС документы, подтверждающие фактически состоявшиеся расходы, т.е. копии выписок с расчетного счета управляющей организации, копии актов выполненных работ, счетов, предъявленных к оплате, иных первичных документов, нашедших отражение в бухгалтерской отчетности.

Рис.1 – Структура организации по управлению жилищным фондом.

Обоснование общей потребности в финансовых средствах на содержание и ремонт жилищного фонда производится через нормативную себестоимость, которая отражает нормативные затраты, сгруппированные по экономическим элементам и статьям калькуляции.

При этом жилищный фонд рассматривается как единый объект недвижимости, выступающий не только в качестве товара, источника дохода, но и имеющий определенные условия проживания. Указанные характеристики жилищного фонда определяют перечень и состав затрат себестоимости, связанные с его содержанием и ремонтом.

Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на ремонт конструктивных элементов жилых зданий, ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования, благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий, создание ремонтного фонда, прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.

      n

Сполн. = Σ Сi,

        i=1

где: Сполн. - полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда;

Сi - нормативные расходы по статье затрат;

n - количество статей затрат, учитываемых при определении нормативной себестоимости.

Нормативная себестоимость калькуляционной единицы (кв. м общей площади жилья) определяется путем деления полной нормативной себестоимости на общую площадь жилья с учетом его классификации.

1.2.1 Структура расходов на содержание жилищного фонда.

1.Содержание придомовой территории.

В первую очередь это оплата труда дворнику по уборке придомовой территории и контейнерной площадке относящейся к данному дому. И оплата налогов с фонда оплаты труда (34,2%).  Так же тут учитывается спецодежда и инструмент для работы.

Сразу хочется оговориться, что  дворник «на руки» получает меньшую сумму, так как при расчете ставки заложен коэффицент невыходов, подоходний налог, заработная плата дворника который прибирается на контейнерных площадках.

Вывоз ТБО осуществляется по договору с какой-либо организацией.

2. Содержание мест общего пользования.

В данную услугу входит дератизация и дезинсекция подвалов в  доме от насекомых и грызунов 1 раз в квартал оказывает эту услугу специализированная организация.

3.Содержание и техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов общего имущества.

Расходы на оплату труда работников, выполняющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включают в себя:

• расходы, определенные исходя из тарифных ставок (должностных окладов);

• начисления стимулирующего характера, включая премии;

• начисления компенсационного характера, связанные с режимом и условиями труда.

Расходы на оплату труда формируются исходя из нормативной трудоемкости и численности рабочих по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Отчисления на социальные нужды от расходов на оплату труда в соответствии с законодательством Российской Федерации состоят из единого социального налога и взносов по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.

Расходы на материальные ресурсы состоят из расходов на приобретение материалов, используемых для содержания и текущего ремонта конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Расходы на материальные ресурсы состоят из расходов на приобретение материалов, используемых для содержания и текущего ремонта конструктивных элементов и инженерного оборудования.

4. Содержание аварийно-диспечерской службы.

Расходы на оплату труда работников, выполняющих работы по обеспечению круглосуточной аварийно-дежурной службой.

Налоги с фонда оплаты труда согласно действующему законодательству.

5. Расходы по оплате электроэнергии мест общего пользования.

Электроэнергия МОП уже достаточно давно отнесена к жилищно-коммунальным услугам, но пока ее включают в строку «содержание жилья». Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития РФ от 18.06.2007 N 11356-ЮТ/07 "Об отнесении снабжения электрической энергией помещений общего пользования в многоквартирном доме к составу платы за коммунальные услуги" электроэнергия мест общего пользования входит в услугу «содержание и ремонт общего имущества» как содержание и ремонт электросетей многоквартирного дома, светильников, то есть выполнение работ по созданию условий для подачи электроэнергии в места общего пользования. Сама же электроэнергия МОП является коммунальной услугой и правомерно выделяется в отдельную строку (например, в общежитиях, где денежных средств, собранных по услуге «содержание и ремонт жилья», недостаточно для покрытия расходов на оплату электрической энергии).

6. Содержание и техническое обслуживание лифтового хозяйства.

В эту статью входят расходы, связанные с оплатой труда работников обслуживающих круглосуточную работу лифтов, налогами на данный фонд оплаты труда и.т.д.  

7. Общеэксплуатационные.

Нормативная величина общеэксплуатационных расходов определяется в процентах от фонда оплаты труда рабочих, занятых содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, и зависит от общей площади обслуживаемых многоквартирных домов.расходы.

7.1. Административно-хозяйственные расходы:

Затраты на оплату труда, начисления стимулирующего и компенсирующего характера, в том числе премии за совмещение профессий и др., работников административно-хозяйственного персонала.

Отчисления на социальные нужды по установленным законодательством нормам от расходов на оплату труда указанных категорий работников (отчисления в пенсионный фонд, в фонд обязательного медицинского страхования, в фонд социального страхования и др.);

Расходы на обеспечение бесперебойной деятельности административно-хозяйственного персонала:

Расходы на почтовые, телеграфные, телефонные и другие подобные услуги, оплата услуг связи, включая расходы на содержание и эксплуатацию телефонных станций, коммутаторов, установок диспетчерской, радио-, а также факсимильной, спутниковой и других видов связи, электронной почты и других информационных систем, используемых для управления организацией, расходы на аренду указанных средств связи или на оплату соответствующих услуг, предоставляемых другими организациями по договорам;

Расходы по эксплуатации вычислительной техники, используемой для управления и находящейся на балансе организации, а также расходы на оплату соответствующих работ, услуг, выполняемых по договорам;

Типографские расходы;

Расходы на канцелярские товары, бланки учета, отчетности и других документов, периодических изданий, необходимых для достижения производственных целей и управления предприятием, на приобретение технической литературы, переплетные работы;

Расходы на содержание служебного автотранспорта, расходы на компенсацию за использование для служебных поездок личных легковых автомобилей в соответствии с установленными законодательством нормами;

Расходы на оплату юридических, информационных, консультационных и иных аналогичных услуг в соответствии с заключенными договорами;

Расходы на содержание основных средств и инвентаря общехозяйственного назначения (зданий, сооружений, передаточных устройств, дворовых территорий, складских помещений организации (без складских помещений подразделений), включая грузоподъемное оборудование, погрузочно-разгрузочные машины и оборудование для обслуживания складов и т.п.):

Затраты на техническое обслуживание и ремонт основных средств общехозяйственного назначения.

7.2. Расходы по обслуживанию работников:

Расходы, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров (в том числе с повышением квалификации кадров) на договорной основе с образовательными учреждениями.

Расходы на охрану труда и технику безопасности:

Расходы на содержание служебных помещений, в том числе санитарно-бытовых помещений и инвентаря, предоставляемых работникам.

7.3. Расходы по организации работ:

Расходы на оплату услуг по охране имущества, обслуживанию охранно-пожарной сигнализации, услуг пожарной охраны и иных услуг охранной деятельности, а также расходы на содержание собственной службы безопасности, в тех случаях, когда организации в установленном порядке предоставлено право иметь службу безопасности, расходы на содержание и износ противопожарного инвентаря, оборудования, спецодежды и др.

Расходы на содержание и ремонт производственных мастерских (в части работ по содержанию и ремонту жилищного фонда): затраты на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников производственных мастерских, амортизация, расходы на проведение ремонта оборудования и инвентаря мастерской.

7.4. Прочие общеэксплуатационные расходы:

Расходы на обязательное и добровольное страхование имущества предприятий и организаций в соответствии с установленным законодательством порядком и в других разрешенных законодательством страховых случаях;

Расходы, связанные с приобретением права на использование программ для ЭВМ, баз данных по договорам с правообладателем, а также расходы на обновление программ для ЭВМ и баз данных, расходы на получение лицензий и др.;

8. Услуги расчетного центра.

8.1. Оплата услуг организациям принимающих платежи населения в кассах сбербанка, почты. 8.2. Расходы по содержанию расчетного центра. В данную расходную статью входит заработная плата и налоги работников осуществляющих начисление, прием и обработку ваших квитанций, заработная плата и налоги с ФОТ работников паспортного стола. Расходы по распечатке квитанций и разноске и т д.

9. Рентабельность.

Так как обслуживание жилищного фонда осуществляет другая организация, а не само ТСЖ то помимо перечисленных расходов еще одним элементом платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме является рентабельность (прибыль) хозяйствующих субъектов, осуществляющих работы по содержанию и ремонту жилых помещений (помещений), как занятых коммерческой деятельностью.

10. Налог на УСН (6%).


2 Выбор наилучшего варианта инвестиционного решения

2.1 Общие сведения об инвестициях

Инвестиции — это вложения, как в денежный, так и в реальный капитал. Они осуществляются в виде денежных средств, кредитов, ценных бумаг, а также вложений в движимое и недвижимое имущество, интеллектуальную собственность, имущественные права и другие ценности. Подобное определение инвестиций можно назвать бухгалтерским, так как оно охватывает вложения во все виды активов (фондов) фирмы, т.е. и в денежный, и в реальный капитал.

Инвестиции в реальный капитал (их называют капиталообразующими инвестициями или инвестициями в нефинансовые активы) ведут к воспроизводству и обновлению основного капитала. Когда речь идет об инвестициях вообще, обычно подразумевают именно эти инвестиции. Подобное определение можно назвать экономическим.

Что касается инвестиций в денежный капитал (это вложения финансовых средств, в виде кредитов и в ценные бумаги), то одна часть из них превратится в реальный капитал сразу, другая — позже, а третья — вообще в него не превратится (например, выпущенные и купленные ценные бумаги компании, которая затем «лопается»). Говоря по-другому, инвестиции в денежный капитал — это средства для будущего инвестирования в реальный капитал страны, часть из которых в таковой может и не превратиться.

Совокупность практических действий по реализации финансовых и нефинансовых инвестиций называется инвестиционной деятельностью (инвестированием), а осуществляющие инвестиции лица — инвесторами.

Из всего произведенного в стране валового внутреннего продукта одна часть потребляется, а другая — сберегается. Сбережение не обязательно будет израсходовано в стране и может уйти за рубеж в виде вывоза капитала, расходов по обслуживанию внешнего долга и других расходов. Одновременно аналогичные средства поступают в страну из-за рубежа. Сальдо подобного чистого увеличения или уменьшения сбережения уменьшает или увеличивает сумму сбережения в стране, превращая его в накопление, точнее, в валовое накопление. Валовым оно называется потому, что включает не только новые накопления, но и амортизационные отчисления от ранее созданного капитала. По сути дела, валовое накопление — это та величина, которая инвестируется в реальный капитал. Поэтому второе название валового накопления — капиталообразующие инвестиции.

Валовое накопление включает валовое накопление основного капитала, изменение запасов материальных оборотных средств, а также сальдо приобретения таких ценностей, как драгоценные металлы и камни, антиквариат.

Валовое накопление основного капитала состоит из затрат на капитальный ремонт, инвестиций в нематериальные активы и вложений в остальные основные фонды. Эти последние вложения называют капитальными.

Инвестиционная деятельность может осуществляться за счет:

- собственных средств инвестора (амортизационных отчислений, прибыли, денежных накоплений и др.);

- заемных средств (кредитов банков, заемных средств других организаций);

- привлеченных средств (от продажи акций и других ценных бумаг);

- средств из бюджета и внебюджетных фондов.

Из общего объема финансирования капитальных вложений на инвестиции из-за рубежа приходилось 3%, это также невысокий показатель. Что касается инвестиций в изменение запасов материальных оборотных средств, то в структуре их финансирования доля заемных и привлеченных средств намного выше.

Для учета, анализа и повышения эффективности инвестиций необходима их научно обоснованная классификация как на макро-, так и на микроуровне. Продуманная и в научном плане обоснованная классификация инвестиций позволяет не только их грамотно учитывать, но и анализировать уровень их использования со всех сторон и на этой основе получать объективную информацию для разработки и реализации эффективной инвестиционной политики.

В экономической научной литературе и на практике в плановой экономике наибольшее распространение получила классификация капитальных вложений по следующим признакам:

По признаку целевого назначения будущих объектов:

  1.  на производственное строительство;
  2.  на строительство культурно _ бытовых учреждений;
  3.  на строительство административных зданий;
  4.  на изыскательные и геологоразведочные работы;

По формам воспроизводства основных фондов:

  1.  на новое строительство;
  2.  на расширение и реконструкцию действующих предприятий;
  3.  на техническое перевооружение;

По источникам финансирования:

  1.  централизованные;
  2.  децентрализованные;

По направлению использования:

  1.  производственные;
  2.  непроизводственные.

С переходом на рыночные отношения данные классификации не утратили своего научного и практического значения, но они стали явно недостаточными по следующим причинам:

во-первых, инвестиции - белее широкое понятие, чем капитальные вложения. Как известно, они включают как реальные инвестиционные вложения, так и финансовые (портфельные). Данная классификация совершенно не учитывает портфельных инвестиций;

во-вторых, с переходом на рыночные отношения значительно расширились способы и методы финансирования, как капитальных вложений, так и в целом инвестиций, а также сфера их приложения. Все это не находит места и не упоминается в данной классификации.

Представляют научный и практический интерес классификации инвестиций, которые приводятся в иностранной литературе, и их обобщение с целью возможности использования в отечественной практике.

Немецким профессором Вайнрихом предложена следующая классификация инвестиций относительно объекта их приложения:

  1.  инвестиции в имущество (материальные инвестиции) - инвестиции в здания, сооружения, оборудование, запасы материалов;
  2.  финансовые инвестиции - приобретение акций, облигаций и других ценных бумаг;
  3.  нематериальные инвестиции - инвестиции в подготовку кадров, исследования и разработки, рекламу.

В иностранной литературе приводится классификация портфельных инвестиций по признаку влияния и контроля на фирму, акции которой приобретены инвестором. Исходя из этого признака все портфельные инвестиции классифицируются на:

  1.  оказывающие существенное влияние - приобретение более 20%, но менее 50% акций, имеющих право голоса;
  2.  обеспечивающие контроль - владение инвестором более 50% акций с правом голоса;
  3.  не позволяющие установить контроль и не оказывающие существенного влияния - владение менее 20% акций с правом голоса;
  4.  не позволяющие установить контроль, но оказывающие существенное влияние - владение более 20%, но менее 50% акций с правом голоса;
  5.  обеспечивающие контроль - владение более 20%, но менее 50% акций материнской компании и 100% акций дочерней компании.

Данная классификация важна для формирования оптимальной структуры портфельных инвестиций на предприятии.

Наиболее комплексная классификация приводится в работе Н.А. Бланка, в которой все инвестиции классифицируются по следующим признакам:

1. По объектам вложения:

  1.  реальные;
  2.  финансовые;

2. По характеру участия в инвестировании:

  1.  непрямые;
  2.  прямые;

3. Периоду инвестирования:

  1.  долгосрочные;
  2.  краткосрочные;

4. Формам собственности инвестиционных ресурсов:

  1.  совместные;
  2.  иностранные;
  3.  государственные;
  4.  частные;

5. Региональному признаку:

  1.  инвестиции за рубежом;
  2.  инвестиции внутри страны.
  3.  Выбор оптимального варианта инвестиционных вложений

(оптимизационный подход)

Успешное развитие предприятия в условиях рыночной экономики неразрывно связано с процессом долгосрочного инвестирования.

В системе управления реальными инвестициями выбор оптимального варианта из нескольких инвестиционных проектов представляет собой один из наиболее ответственных этапов. При этом качество управленческих решений инвестиционного характера приобретает все большую актуальность. От того, насколько объективно и всесторонне проведена оценка инвестиционных проектов, зависят сроки возврата вложений капитала, варианты альтернативного его использования, дополнительно генерируемый поток прибыли предприятия в предстоящем периоде.

Часто, принимая практические  решения, инвестор руководствуется неформализованными методами выбора альтернативных вариантов вложения капитала, что далеко не всегда приводит к желаемым результатам.

В последние годы. в литературе, стали появляться публикации (авторы: Дин (Dean)Соломон (Solomon), Хишляйфер(Hishleifer), которые позволяют глубже понять, какимидолжны быть по-настоящему аргументированные решения в области инвестирования. Однако эти работы не были предназначены для руководителей-практиков,  и до сих пор исследования этих ученых не оказали ощутимого влияния на фактические способы, которыми пользуются бизнесмены при выборе  оптимального варианта инвестиций.

Таким образом, сложилась ситуация, когда предприятия и другие коммерческие организации не вооружены современной методикой экономического обоснования инвестиций, которая была бы понятна, доступна и учитывала бы международную практику инвестирования.

Целью данной работы является анализ существующих подходов к оценке экономической эффективности инвестиций, выявление их недостатков и разработка на системной основе комплексного многокритериального подхода к выбору оптимального варианта инвестиций.

Анализ показывает, что существующие в бытность плановой экономики  СССР методики выбора инвестиций устарели. Современное информационное обеспечение позволяет несколько иначе, т.е. более углубленно и расширенно подойти к данному вопросу. Прежде чем это сделать, необходимо знать недостатки старых методов определения экономической эффективности капиталовложений, чтобы при определении новых подходов для решения этой задачи стараться  их избежать. В то же время некоторые критерии, которые успешно зарекомендовали себя в условиях командно-административной экономики, могут быть при модернизации успешно использованы и в рыночных условиях. Система показателей оценки эффективности инвестиций на предприятиях при плановой экономике представлена в таблице 1.

На сегодняшний день в условиях рыночной экономики в отечественной и зарубежной теории и практике известен целый ряд методов оценки эффективности инвестиций. Наибольшее распространение получили следующие методы: период окупаемости, коэффициент эффективности, чистый приведенный доход (NPV),индекс рентабельности  и внутренняя норма рентабельности инвестиций. Перечисленные методы наряду с некоторыми положительными моментами имеют ряд существенных недостатков, которые необходимо учитывать в анализе (см. табл.2).

Таблица 2

Анализ однокритериальных методов оценки экономической эффективности
инвестиционных  проектов.

 на

Таким образом, перечисленные методы оценки эффективности инвестиционных проектов обладают определенными недостатками, а существующая методология оценки инвестиций предусматривает выбор наиболее эффективного лишь на основе одного показателя. Это существенно затрудняет выбор оптимального варианта инвестиций, что хорошо видно на примере данных, представленных в таблице 3.

Для оценки были отобраны 5 гипотетических  инвестиционных проектов. При этом видно, что различные критерии оценки приводят к выбору различных проектов. По периоду окупаемости следует отдать предпочтение проекту Х5, по коэффициенту эффективности — Х1, по NPV — Х2, по рентабельности — Х4, по  внутренней норме рентабельности — Х3.

Таблица3

Расчетные  значения показателей оценки инвестиционных проектов

*— максимальное значение показателя.

Таким образом, каждый проект оптимален лишь по одному  показателю оценки, что  создает существенную неопределенность при выборе  наиболее удачного варианта капитальных вложений. Такая ситуация является типичной при выборе оптимального варианта инвестиций. Для решения этой проблемы нами предложен метод комплексной многокритериальной оценки экономической эффективности инвестиционных проектов.

При анализе установлено, что среди существующих методов многокритериальной оптимизации (главной компоненты, уступок, условного центра масс, идеальной точки, выделения Паретто-оптимальной области и др.) наиболее удачно с  точки зрения контекста решаемой проблемы применить метод идеальной точки.

В общем виде  алгоритм сравнительной рейтинговой оценки инвестиционной привлекательности проекта может быть представлен в виде последовательности следующих операций:

  1.  Исходные данные  представляются в виде матрицы (аij)  (см. табл.3), где по строкам  записаны номера показателей (i = 1,2,3....…n), а по столбцам номера проектов (j = 1,2,3…....m).
  2.  По каждому показателю находится максимальное значение и заносится  в столбец условного эталонного проекта (m+1).
  3.  Исходные показатели матрицы аij стандартизируются в отношении соответствующего показателя эталонного проекта по формуле :

,

где — хij стандартизированные показатели экономической эффективности j-го проекта;

аij — исходные показатели экономической эффективности проекта.

  1.  Для каждого анализируемого проекта значение его рейтинговой оценки (Rj) определяется по формуле :

где К1, К2, ... Кn… — весовые коэффициенты показателей, назначаемые экспертом.

Таким образом, оценка проекта производится по средствам его сравнения по каждому показателю экономической эффективности проектов с условным эталонным проектом, имеющим наилучшие результаты по всем сравниваемым параметрам.

Таблица 4

Результаты выбора оптимального варианта инвестиций

*— максимальное значение показателя.

Проведенный анализ существенно уменьшил неопределенность в принятии инвестиционного решения и показал, что наиболее эффективным из предлагаемых проектов капиталовложений является проект Х3. К числу преимуществ  предлагаемой методики рейтинговой оценки  можно добавить отсутствие ограничений на число единичных показателей экономической эффективности проекта; и  то, что инвестор сам определяет значимость каждого из них с помощью весовых коэффициентов. Тем не менее окончательный выбор инвестиционного проекта остается за лицом, принимающим соответствующие решения.

Итак, предлагаемый метод многокритериальной оценки эффективности инвестиций позволяет повысить качество управленческих решений при выборе  инвестиционных проектов и может быть использован различными предприятиями на  этапе выбора оптимального варианта инвестиционных вложений.

2.2 Выбор наилучшего варианта инвестиционных вложений

Очень часто в реальной хозяйственной практике бывает необходимо выбрать лучший вариант инвестирования свободных денежных средств. Возникает задача выбора из множества вариантов инвестиционных проектов только одного, обладающего наибольшими показателями эффективности с позиций интересов инвестора, для реализации этого варианта.

В основе рабочей методики по отбору лучшего варианта вложений лежит предварительное определение привлекательности всех рассматриваемых альтернативных вариантов по системе принятых для сравнения следующих международных показателей:

- чистый дисконтированный доход (ЧДД);

- индекс доходности  (ИД);

- внутренняя норма доходности (ВНД);

- срок окупаемости.

Каждый альтернативный вариант рассматривается на предмет возможного инвестирования, и те проекты, которые прошли предварительный отбор по каким-то соображениям инвестора, включаются в конкурс для экономической оценки их привлекательности.

Затем по каждому проекту рассчитываются необходимые оценочные показатели. Результаты такого расчёта сводятся в общую таблицу для анализа и принятия окончательного решения (см. табл. 5).

  Таблица 5.

Варианты инвестирования

1-й

2-й

3-й

4-й

Внутренняя норма доходности

 

 

 

 

Чистый дисконтированный доход

 

 

 

 

Индекс доходности

 

 

 

 

Срок окупаемости

 

 

 

 

Важное условие отбора лучшего варианта: инвестор должен предварительно выделить приоритетность рассматриваемых показателей для себя.

В каждом конкретном случае в зависимости от многих факторов (масштабы бизнеса, наличие риска вложений и функционирования бизнеса и т. п.) следует установить наиболее важный показатель, по которому будет приниматься окончательное решение. Другими словами, инвестор должен сформулировать критерии отбора наиболее предпочтительного варианта из числа всей совокупности международных показателей, то есть выбрать для себя один наиболее важный показатель, например, срок окупаемости. Дело инвестора  определять, что для него предпочтительнее и какой вариант, в конечном счете, ему принять для реализации. Такой подход к вопросу о принятии управленческого решения в области целесообразности инвестирования на основе экономической привлекательности проектов в определённых случаях не исключает применения и других критериев для отбора вариантов. Однако при этом всегда необходимо помнить, что первичным является экономика, а всё остальное вторично.

Метод определения эффективности инвестиций на основе 4-х международных показателей является относительно новым для российской экономики. В условиях плановой экономики для определения эффективности капитальных вложений применялся метод приведённых затрат на основе критерия минимума приведённых затрат:

С + Ен х К = min,

где С - себестоимость годового объёма производства продукции;

Ен - коэффициент эффективности капитальных вложений (Ен=0,16);

К - капитальные вложения в проект,

Себестоимость годового объёма производства продукции находят по формуле:

С = З + М + а х К,

где З - затраты на заработную плату трудового коллектива со всеми начислениями за год;

М - затраты материальных и топливно-энергетических ресурсов, расходуемые на производство продукции за год;

К - капитальные вложения в основные производственные фонды предприятия;

а - годовая норма амортизации основных производственных фондов.


3 Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций

3.1 Оценка эффективности инвестиций в разработку и реализацию проекта

3.1.1Технико-экономичесские показатели проекта по результатам разработки проектно-сметных документов.

3.1.1.1 Объект инвестиций:

Торгово-выставочный комплекс.

3.1.1.2 Основные объекты строительства:

  1.  торгово-выставочный центр - двухэтажное здание с площадью в плане 2104м2 (строительный объем 17396 м3);
  2.  гостиница - пятиэтажное здание с площадью в плане 1260 м2 (строительный объем 21560 м3);
  3.  административное здание - пятиэтажное здание с площадью в плане 1160 м2 (строительный объем 19960 м3).

3.1.1.3 Основное функциональное назначение торгово-выставочного комплекса:

  1.  предоставление торговых, вставочных неофисных площадей на условиях аренды;
  2.  оказание гостиничных услуг.

3.1.1.4 Общая стоимость строительства по сводному сметному расчету в ценах 2011 года с НДС (объем капиталообразующих инвестиций - К):

  1.  54735 тыс. руб., в том числе технологическая структура инвестиций:
  2.  стоимость СМР – 51099,6 тыс. руб.;
  3.  оборудования – 2039,3 тыс. руб.;
  4.  прочих затрат – 1596,2 тыс. руб.

3.1.1.5 Продолжительность строительства по календарному плану:

2 года (24 месяца).

3.1.1.6 Объемы финансирования по периодам строительства (календарный план в составе ПОС):

1ый год: К 1 = 34483,113 тыс. руб. (63,0%)

2ой год: К 2 = 20251,987 тыс. руб. (37,0%)

3.1.1.7 Общая строительная площадь строений:

  1.  торгово-выставочный центр

( 2 этажа по 2104 м2)

- 4208 м2
  1.  гостиница

(5 этажей по 1260 м2)

- 6300 м2
  1.  административное здание

(5 этажей по 1160 м2)

- 5800 м2

ИТОГО:

- 16308 м2

3.1.1.8 Средняя сметная стоимость (удельные инвестиции) 1 м2 общей площади помещений:

тыс.руб/м2

Как показывают расчеты сметная стоимость 1 м2 площади оказалась значительно заниженной против её реальной величины (порядка 8,5-9,5 тыс.руб.).

Поэтому, учитывая возможные неточности при составлении проектной сметной документации в учебном процессе, необходимо откорректировать полученные расчётные сметные показатели до их реального уровня, используя для этого некоторый поправочный коэффициент (knonp), величину которого следует принимать в пределах 2,5÷3 раза (это нужно сделать в сводном сметном расчете стоимости строительства).

Тогда общая сметная стоимость строительства составит:

К = 282656,4 тыс. руб.

В том числе:

  1.  стоимость СМР        51099,6 × 5,33 = 272360,9 тыс. руб.
  2.  оборудования           2039,3 ×3,17 = 6464,6 тыс. руб.
  3.  прочих затрат           1596,2 × 2,4 0= 3830,9 тыс. руб.

Объемы финансирования по периодам строительства определяется суммами:

1ый год: К 1 = 282656,4*0,63 = 178073,5 тыс. руб.

2ой год: К 2 = 282656,4*0,37 =  104582,9 тыс. руб.

Средняя сметная стоимость (удельные инвестиции) 1м2 общей площади помещений:

К1м2 =  = 17,3 тыс.руб/м2

3.2 Расчёты ожидаемой эффективности проекта

3.2.1 Определение доходов от эксплуатации Торгово-выставочного комплекса

Анализ рыночной стоимости аренды площадей (табл. 3), а также цены гостиничных услуг показывает, что средняя балансовая прибыль арендодателя после возмещения из арендной платы его собственных затрат по эксплуатации сдаваемых в аренду помещений, а также - установленных законодательством налогов:

  1.  аренда торгово-выставочных помещений – 21 у.е с 1 м2 в месяц;
  2.  аренда помещений под офис -16 у.е с 1 м2 в месяц;
  3.  гостиничные услуги -15 у.е с 1 м2 в месяц с учетом средней заполняемости номеров.

Допустим, что под аренду и гостиничные услуги будут задействованы 75% общих площадей торгово-выставочного комплекса. Тогда ежемесячная балансовая прибыль предприятия составит:

П мес = 0,75·(4208·21+6300·16+5800·15) = 207126 у.е

Или по курсу  42,14 руб. за 1 у.е

П мес = 8728289,64 руб. = 8728,29 тыс.руб.

Годовой размер ожидаемой балансовой прибыли:

П год = 8728,29·12 = 104739,5 тыс.руб.

Чистая прибыль инвестора после налогообложения балансовой прибыли по ставке 20% составит:

П ч.год = (1-0,2)·104739,5 = 83791,58 тыс.руб.

Чистый доход предприятия складывается из амортизационных отчислений и чистой прибыли

ЧД = А + Пч

(3.1)

Амортизационные отчисления складываются из амортизации оборудования и амортизации зданий.

Средняя годовая норма амортизации оборудования принимается равной:

= 10%

Среднюю годовую норму амортизации зданий принимаем равной:

= 1,2%

Таким образом ежегодные амортизационные отчисления определятся в сумме:

(3.2)

 3960,76 тыс. руб.

Ожидаемый размер годового чистого дохода от эксплуатации торгово-выставочного комплекса составит:

ЧД год = 3960,76+ 83791,58 = 87752,34

При оценке эффективности инвестиций на стадии исследования инвестиционных возможностей все экономические расчёты можно выполнять в  базисных ценах текущего периода.

3.2.2 Выбор горизонта расчета и нормы дисконта

Горизонт расчета (временные рамки) проекта характеризуется периодом реализации проекта и его разбивкой на отдельные интервалы времени (шаги).

Период реализации проекта - отрезок времени, в течение которого осуществляются предусмотренные проектом действия (эксплуатация, продажа, аренда и т.п.) и обеспечивается получение предусмотренных проектом результатов.

Шаг расчетного периода - отрезок времени в расчетном периоде, для которого определяются технические, экономические и финансовые показатели проекта.

За начало расчетного периода наиболее рационально выбирать следующие моменты времени:

  1.  момент завершения расчетов эффективности;
  2.  момент начала инвестиций.

При отсутствии неопределенности второй способ удобнее и применяется чаще. В ситуации, когда сравниваются разные варианты проекта, характеризующегося неодинаковым риском, в том числе и относительно времени начала инвестиций, необходимо применять только первый способ, осуществляя приведение затрат к моменту завершения расчетов.

Конец расчетного периода может быть определен исходя из следующих «нормативных» условий прекращения проекта:

  1.  прекращение спроса на производимую продукцию или возникновение запрета на производство подобной продукции;
  2.  износ основных зданий, сооружений и технологического оборудования, делающий невыгодным их ремонт, модернизацию или реконструкцию;
  3.  исчерпание месторождения сырья, разработка которого являлась целью проекта;
  4.  предусмотренная проектом реализация на сторону имущества, созданного в ходе проекта (например, продажа жилого дома после его строительства).

Если момент прекращения проекта заранее неопределен, то оценка эффективности проекта можно рассчитать за период 20-50 лет, предусмотрев в конце этого срока условный доход от продажи объекта, например по остаточной стоимости.

Остаточную стоимость объекта при некотором упрощении можно определить с учетом начисленного за принятый расчетный период бухгалтерского износа.

(3.3)

где ТЭ - принятый для расчета плановый период реализации проекта

В рассматриваемом примере период реализации проекта определим исходя из продолжительности службы зданий до их полного бухгалтерского износа

(3.4)

= 83 года

При выборе нормы дисконта (Е) можно воспользоваться табл.3.1 обобщающей среднестатистические значения нормы прибыли по группам капиталовложений производственного назначения, но в данном случае Е = 0,25 исходя из исходных данных выполнения расчета по оценке эффективности инвестиций.

Таблица 5.1

Норма прибыли по группам капиталовложений производственного назначения

Группа инвестиционных проектов

Минимальная норма прибыли, %

1

2

1.

Вынужденные инвестиции (например, с целью повышения надежности производства и техники безопасности, выполнения требований охраны окружающей среды и других обязательных, установленных законодательством требований)

-

2.

Инвестиции с целью сохранения позиций на рынке (поддержание стабильного уровня производства)

6

3.

Инвестиции в обновление основных производственных фондов (поддержание непрерывной деятельности) и повышения технического уровня

12

4.

Инвестиции с целью экономии и текущих затрат (сокращение издержек производства)

15

Таблица 3.1 - Продолжение

1

2

5.

Инвестиции с целью увеличения доходов (расширение деятельности, увеличение производственной мощности)

20

6.

Рисковые инвестиции (новое строительство, внедрение новых видов продукции и технологий)

25

3.2.3 Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта

3.2.3.1 Чистый дисконтированный доход (ЧДД, интегральный эффект, чистая текущая стоимость, NPV) - накопленный дисконтированный чистый доход (сальдо реальных денег, эффект) за весь расчетный период, определяемый по формуле:

ЧДД =

(3.5)

где ЧДt - чистый доход на t ом шаге;

Кt - капиталообразующие инвестиции на t ом шаге;

Е - норма дисконта;

Т - горизонт расчета проекта.

Для принятых в расчете одинаковых значений ЧДt на каждом временном шаге ЧДД проекта можно определить с учетом формулы текущей стоимости периодических аккуитетных результатов:

ЧДД = ЧД год 

(3.6)

Т = Т с + Т э

(3.7)

где Тс - срок строительства в годах;

Тэ - плановый период реализации проекта (эксплуатации объектов) с получением эффектов.

В рассматриваемом примере:

  1.  Тс  = 2 года, Т э = 83 года, Т = 2 + 83 = 85 лет;
  2.  принятое значение Е = 0,25 (табл.3.1);
  3.  размер годового чистого дохода ЧД год = 87752,34 тыс.руб.;
  4.  капиталообразующие инвестиции всего: К= 282656,4 тыс.руб.

в том числе: К1 = 178073,5 тыс. руб.

К2 = 104582,9 тыс. руб.

Находим сумму дисконтированных капиталообразующих затрат:


Kд =

 тыс. руб.

Дисконтированные доходы:

ЧД д = 87752,34 = 87752,34 · 2,56 = 224645,99 тыс. руб.

Отсюда ЧДД = 224645,99 –209391,856 = 15254,13 тыс. руб.

ЧДД > 0 – проект инвестиций эффективен.

3.2.3.2 Индекс доходности проекта (ИД) определяется отношением накопленных дисконтированных притока и оттока реальных денег.

ИД = ЧДд / Кд

(3.8)

ИД = =1,07 > 1 – проект эффективен.

3.2.3.3. Внутренняя норма доходности (ВНД) проекта определяет значение нормы дисконта, выше которого проект перестает быть эффективным. Этот показатель характеризует реальную предельную доходность капиталообразующих инвестиций в проект в течение продолжительности периода его экономической оценки.

Для проекта, требующего на нулевом шаге инвестиции в размере К и в дальнейшем обеспечивающего постоянный доход (Д) я течение неограниченного срока.

ВНД (Евн) = Д / К

(3.9)

Для других проектов с неравномерными денежными потоками и расчетном периоде ВНД  проекта находится из условия:

(3.10)

При значении нормы дисконта равном «Евн» чистый дисконтированный доход проекта обращается в нулевую сумму:

(3.11)

С учетом этого нахождение ВНД удобно считать графическим способом, строим функцию ЧДД = f(Д), и находим значение Еm для нулевой величины ЧДД.

Поскольку график данной зависимости носит нелинейный характер, то его построение можно осуществлять минимум по трём точкам. В данной работе при Е=0.25 ЧДД=15254,13 тыс.руб. Возьмём E=0,28 и повторим расчет.

Определяем, что Ет=0,2659

3.2.3.4. Срок окупаемости проекта это продолжительность наименьшего периода, по истечении которого накопленный дисконтированный эффект (чистый дисконтированный доход) становится и остается в дальнейшем неотрицательным, т.е. к концу данного периода полученный от реализации проекта интегральный эффект сравняется с дисконтированной суммой капиталообразующих инвестиций:

(3.12)

При равных на каждом временном шаге доходах срок окупаемости проекта с момента начала его реализации можно определить по формуле:

(3.13)

где Tok - срок окупаемости проекта с момента начала его реализации (t=0);

Тc - продолжительность строительства в годах;

m - коэффициент, определяемый как отношение суммы дисконтированных капиталообразующих затрат Kд  к ежегодному чистому доходу (ЧДгод),

(3.14)

Для рассматриваемого примера:

  1.  Kд =   тыс. руб.; 
  2.  Тс = 2 года; 
  3.  Е = 0,25; 
  4.  ЧД год = 87752,34 тыс. руб.;
  5.  m = 209391,856/87752,34 = 2,386

Тогда  = 14,37 ~ 14 лет 1 месяц.

Сводные результаты оценки показателей коммерческой эффективности инвестиций в разработанный проект представлены в табл. 3.2.


Таблица 4.2

Показатели эффективности инвестиций в разработку и реализацию инвестиционного проекта

Наименование показателя

Ед.изм.

Значение показателя

1.Общий объем капиталообразующих инвестиций

тыс.руб.

282656,4

2.Технический уровень инвестиций ( Кобор/К)×100

%

3,7

3.Горизонт расчета эффективности проекта

год

85

4.Группа капиталовложений

-

Рисковые инвестиции (новое строительство)

5.Требуемая минимальная норма прибыли на инвестиции

%

25,0 (Е =0,25)

6.Чистый дисконтированный доход проекта (ЧЧД)

тыс.руб.

15254,13

7.Индекс доходности проекта (ИД)

-

1,07>1,0

8.Внутренняя норма доходности проекта (ВНД)

%

26,59(Е =0,2659)>0,25

9.Дисконтированный срок окупаемости проекта (Ток)

лет

14 лет 1 месяц

Общий вывод: проект эффективен и может быть принят к реализации

4 Составление сметной документации

4.1 Составление локального сметного расчета

Сметная документация является неотъемлемой составной частью проекта и представляет его денежное выражение в базисном уровне цен на 01.09.2011, определенное в соответствии с СНБ-2001, МДС 81-35.2004 и техническими решениями, которые приняты в проекте с учетом действующих строительных корм и правил федерального (СНиП), территориального (ТСН) и отраслевого (ОСН) уровней.

Сметная документация комплектуется в составе проектно-сметной документации (ПСД) по стройке в целом в отдельный том с оглавлением и пояснительной запиской в соответствии с требованиями к ее содержанию, указанными в МДС 81-35.2004, и включает технико-экономические показатели по стройке в целом, по очередям и пусковым комплексам.

Сметная документация для определения сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей состоит из локальных смет (локальных сметных расчетов), объектных смет (объектных сметных расчетов), сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства (ремонта), сводок затрат и др.

Локальные сметы составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации, являются первичным сметным документом и разрабатываются по унифицированной форме путем применения базисных сметных норм, сметных цен и единичных расценок СНБ-2001.

Локальные сметные расчеты составляются по той же форме в случаях, когда объемы работ и размеры затрат в проекте окончательно не определены и подлежат уточнению на основании рабочей документации, или в случаях, когда объемы, характер и методы выполнения работ могут быть окончательно установлены только в процессе строительства (земляные, свайные, буровые, буровзрывные, горнопроходческие, горновскрышные и т.п. работы, а также работы по водопонижению и искусственному закреплению грунтов).

В локальных сметах (сметных расчетах) на разборку, снос (перенос) зданий и сооружений по конструкциям, материалам и изделиям, пригодным для повторного применения, за их итогом (справочно) приводятся возвратные суммы, т.е. суммы, уменьшающие размеры выделяемых заказчиком капитальных вложений. Эти суммы не исключаются из итога локальной сметы и показываются отдельной строкой.

Стоимость материалов, изделий и конструкций в составе возвратных сумм определяется по цене возможной реализации за вычетом из этих сумм расходов по приведению их в пригодное для использования состояние и доставке к месту складирования.

В случае невозможности использования или реализации материалов от разборки, подтвержденной соответствующими документами, их стоимость в возвратных суммах не учитывается.

Локальные сметы (сметные расчеты) на приобретение и монтаж оборудования, мебели и инвентаря разрабатываются согласно положениям, предусмотренным в МДС 81-35.2004.

При составлении смет (сметных расчетов) должны учитываться усложняющие факторы и условия производства работ путем применения коэффициентов, приведенных в общих указаниях по применению сметных норм и расценок, а также в технических частях сборников на строительные, ремонтно-строительные, монтажные и пусконаладочные работы.

В сметных нормах и расценках сборника  «Работы при реконструкции зданий и сооружений» влияние указанных выше факторов предусмотрено и дополнительному учету не подлежит.

Точность определения показателей сметной стоимости, их обоснованность в сметах зависят от уровня достоверности определения проектных физических объемов работ и привязки объектов-аналогов, а также от обоснованности применения сметных норм и расценок.

В составе локальных смет (сметных расчетов) затраты на оплату труда рабочих-строителей определяются исходя из данных о нормативной трудоемкости работ (человеко-часы), среднего разряда работы и стоимости 1 человеко-часа рабочего-строителя соответствующего разряда на 01.09.2011.

В составе затрат на оплату труда рабочих отражаются все расходы по оплате труда производственных рабочих, включая рабочих, не состоящих в штате, и линейного персонала при включении его в состав работников бригад (участков), занятых непосредственно на строительных работах, а также рабочих, осуществляющих перемещение материалов и оборудования в пределах рабочей зоны и от приобъектного склада до места укладки в дело или монтажа.

Затраты на оплату труда рабочих, занятых управлением и обслуживанием строительных машин и механизмов, включаются в состав затрат на эксплуатацию строительных машин.

Сметная стоимость материальных ресурсов в составе локальных смет (сметных расчетов) определяется исходя из данных о нормативной потребности материалов, изделий (деталей) и конструкций (в физических единицах измерения: м 3 , м 2 , т и пр.) и соответствующей базисной сметной цены на вид материального ресурса по Территориальному сборнику средних сметных цен на 01.09.2011 на материалы, изделия и конструкции.

Нормативная потребность в материальных ресурсах определяется по Государственным элементным сметным нормам (ГЭСН-2001), проекту и рабочей документации (РД), проектным ведомостям потребности материалов и спецификациям в составе РД.

В случае отсутствия территориальных базисных средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции, а также на оборудование допускается применять соответствующие федеральные базисные цены.

В случае отсутствия материалов и оборудования в федеральных сметных ценах допускается применять текущие цены на материалы, изделия и конструкции по прайс-листам или счетам-фактурам с приведением их к базисным ценам 2000 года путем деления на соответствующий средний расчетный индекс по графе 3 ежемесячного сборника «Расчетные индексы» ГУ МО «Мособлгосэкспертиза» за тот же период времени, которым датирован прайс-лист или счет-фактура. Для определения базисной стоимости оборудования следует руководствоваться п. 3.3.6.4 данной Методики.

Стоимость импортного оборудования, материалов, изделий и конструкций в иностранной валюте с учетом доставки франко-государственная граница и таможенных сборов переводится в рубли по курсу ЦБ РФ с добавлением расходов по доставке от государственной границы до франко-приобъектного склада стройки.

Затраты на эксплуатацию строительных машин в составе локальных смет (сметных расчетов) определяются исходя из нормативного времени использования машин (в машино-часах) по ГЭСН-2001и соответствующей расценки 1 машино-часа эксплуатации машин и механизмов, определяемой по «Федеральному сборнику сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств» Госстроя РФ 2001 года.

Нормативное количество машино-часов эксплуатации машин в особых условиях строительной площадки определяется по ПОС или ППР взамен проектного количества машино-часов, предусматриваемого в ГЭСН-2001.

Стоимость машино-часа эксплуатации импортных строительных машин в случаях, когда отсутствуют все необходимые данные по нормам расхода ресурсов для их калькулирования в установленном Методическими указаниями Госстроя РФ МДС 81-3.2002 порядке, допускается определять упрощенным методом.

Накладные расходы в локальных сметах на строительно-монтажные работы в новом строительстве и при ремонте зданий и сооружений определяются по нормам и в порядке, предусмотренным «Методическими указаниями по определению величины накладных расходов в строительстве» МДС 81-33.2004 Госстроя РФ раздельно по каждому комплексу (виду) работ.

Нормы накладных расходов подразделяются на:

- укрупненные нормативы накладных расходов по основным видам строительства. Используются для разработки инвесторских смет и на стадии «проект» для подготовки тендерной документации;

- нормативы накладных расчетов по видам строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ, которые применяются на стадии разработки рабочей документации и при расчетах за выполненные работы.

В отдельных случаях разрабатываются индивидуальные нормы накладных расходов подрядных организаций в порядке, предусмотренном МДС 81-33.2004.

Перечень статей затрат, учитываемых нормами, приведен в МДС 81-33.2004.

Порядок определения величины сметной прибыли.

Сметная прибыль в локальных сметах (сметных расчетах) на строительно-монтажные работы в новом строительстве и при ремонте зданий и сооружений определяется по нормам и в порядке, предусмотренным в «Методических указаниях по определению величины сметной прибыли в строительстве» МДС 81-25.2001 Госстроя РФ и письмом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 18.11.2004 № АП-5536/06 «О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве».

Нормы сметной прибыли подразделяются на:

- общеотраслевые нормы сметной прибыли, которые используются для разработки инвесторских смет и на стадии «проект» для подготовки тендерной документации;

- нормы сметной прибыли по видам строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ, которые применяются на стадии разработки рабочей документации и при расчетах за выполненные работы. Начисление нормативов производится на комплексы работ, определяемые в соответствии с наименованием сборников ГЭСН-2001., ГЭСНр-2001, ГЭСНм-2001, ГЭСНп-2001.

В отдельных случаях разрабатываются индивидуальные нормы сметной прибыли в порядке, предусмотренном МДС 81-25.2001.

Порядок определения стоимости оборудования, мебели, инвентаря и инструмента (далее оборудование).

Сметная стоимость оборудования в базисном уровне цен на 01.09.2011 определяется по заказным спецификациям и наборам оборудования, устанавливаемым проектными организациями в составе проектно-сметной документации на объекте нового строительства, реконструкции, расширения и технического перевооружения.

Сметная стоимость оборудования определяется по ценам франко-приобъектный склад строительства или франко-место, определенное договором подряда, для передачи оборудования в монтаж.

При составлении сметных расчетов и смет в них раздельно определяется базисная (на 01.09.2011) стоимость:

- оборудования, предназначенного для производственных нужд;

- инструмента и инвентаря производственных зданий;

-оборудования и инвентаря, предназначенных для общественных и административных зданий.

Сметная стоимость оборудования включает отпускные (оптовые) цены франко-склад заводов-изготовителей, расходы по доставке франко-приобъектный склад строительства, в том числе расходы на услуги посреднических организаций и затраты, сопутствующие приобретению оборудования, на комплектацию оборудования, тару и упаковку, запасные части, если они не включены в заводскую цену оборудования, а также заготовительно-складские расходы потребителя.

Порядок составления сметных расчетов на отдельные виды затрат.

На отдельные виды затрат, если эти виды затрат не учтены в сметных нормативах, сметные расчеты составляются в том же порядке, что и локальные сметные расчеты. При этом используются формы локальных смет (сметных расчетов).

На затраты, определяемые с использованием нормативов, выраженных в процентах от полной сметной стоимости или сметной стоимости строительно-монтажных работ, сметные расчеты не составляются, а включаются в главы сводных сметных расчетов стоимости строительства «Подготовка территории строительства», «Прочие работы и затраты», «Подготовка эксплуатационных кадров» отдельной строкой.




  1.  Составление объектного сметного расчета

Объектные сметы разрабатываются по унифицированной форме, путем суммирования итогов локальных смет по работам и затратам, относящимся к соответствующему объекту, и являются сметным документом, на основе которого формируется договорные цены на строительство зданий и сооружений.

Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе данные итогов локальных сметных расчетов и локальных смет, подлежат уточнению при разработке рабочей документации и составляются по той же форме, что и объектные сметы.

Объектные сметы составляются по форме, установленной в базисном уровне цен на объекты в составе проекта строек, объединяют итоги локальных смет и являются сметными документами, на основе которых формируются договорные цены при подрядных торгах и заключении контрактов.

Объектные сметные расчеты объединяют данные из локальных смет и локальных сметных расчетов, которые подлежат уточнению по РД и при формировании договорных цен.

При составлении на один и тот же комплекс работ двух и более локальных или объектных смет (сметных расчетов) эти сметы (расчеты) объединяются под общим названием, включаются отдельной строкой в ССР.

В объектные сметы (сметные расчеты), по соответствующим строкам и графам, включаются, относящиеся к ним показатели стоимости: «строительных работ», «монтажных работ», «оборудования, мебели, инвентаря», «прочих затрат» и «итого» по строке.

В сметную стоимость строительных и монтажных работ включаются следующие лимитированные затраты:

- дополнительные затраты на производство работ, выполняемых в зимнее время, согласно ГСН 81-05-02-2001 «Сметные нормы дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время» (Госстрой РФ, выпуск 2001 года);

- стоимость временных зданий и сооружений согласно ГСН 81-05-01-2001 «Сметные нормы затрат на строительство временных зданий и сооружений» (Госстрой РФ, выпуск 2001 года) и ГСНр 81-05-01-2001 «Сметные нормы затрат на строительство временных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ» (Госстрой РФ, выпуск 2001 года);

- другие затраты, включаемые в сметную стоимость строительно-монтажных работ и предусматриваемые в составе главы «Прочие работы и затраты» сводного сметного расчета стоимости строительства, - в соответствующем проценте для каждого вида работ или затрат от итога строительно-монтажных работ по всем локальным сметам;

- часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты (НРЗ), предусмотренного в сводном сметном расчете, которая относится к строительно-монтажным работам.

В объектной смете (сметном расчете) построчно и в графе «итого» приводятся показатели единичной стоимости на 1 м 3 объема, 1 м 2 площади зданий и сооружений, 1 м протяженности линейных сооружений.

За итогом объектного сметного расчета (сметы) справочной показываются возвратные суммы, которые являются итоговым результатом возвратных сумм, предусмотренных локальными сметными расчетами (сметами).

Объектные сметные расчеты при необходимости составляются по укрупненным сметным нормативам (показателям), а также показателям, установленным по объектам-аналогам.



  1.  Составление сводного сметного расчета

Сводные сметные расчеты стоимости строительства (ремонта) предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) является документом, определяющим сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех предусмотренных проектом объектов, служит основанием для открытия финансирования строительства, включает в себя итоги всех объектных смет (сметных расчетов) без сумм на покрытие лимитированных затрат и сметных расчетов на отдельные виды затрат. Составляется по унифицированной форме. Сводные сметные расчеты являются документами, определяющими сметный лимит капитальных вложений, необходимый для строительства всех объектов стройки и её очередей, предусмотренных проектно-сметной документацией.

Сводные сметные расчеты, составляемые по стройке на предпроектной стадии, служит для обоснования инвестиций.

Сводные сметные расчеты, составленные на стадии проектирования и утвержденные в установленном порядке, служат основанием для планов капитальных вложений и их финансирования.

В сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство предприятия, здания, сооружения или его очереди включаются отдельными строками итоги по всем объектным сметным расчетам (сметам) без учета сумм на покрытие лимитированных затрат, а также итоги сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Сметная стоимость каждого объекта, предусмотренного проектом, распределяется по графам, обозначающим сметную стоимость на «строительные работы», «монтажные работы», «оборудование, мебель и инвентарь», «прочие затраты» и «общую сметную стоимость».

Сводный сметный расчет на строительство составляется в базисном уровне цен в соответствии с распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 08.07.2004 № 31 «О порядке проведения экспертизы и утверждения проектно-сметной документации по объектам, строительство которых осуществляется на территории Московской области и финансируется за счет бюджетных источников».

Средства в сводных сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства распределяются по следующим главам:

1. «Подготовка территории строительства».

2. «Основные объекты строительства».

3. «Объекты подсобного и обслуживающего назначения».

4. «Объекты энергетического хозяйства».

5. «Объекты транспортного хозяйства и связи».

6. «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения».

7. «Благоустройство и озеленение территории».

8. «Временные здания и сооружения».

9. «Прочие работы и затраты».

10.«Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия».

11. «Подготовка эксплуатационных кадров».

12. «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».





Заключение

В данной курсовой работе были рассмотрены актуальные вопросы связанные с содержанием жилищного фонда и вопросы связанные с выбором наилучшего варианта инвестиционного решения.

Были рассмотрены общие понятия, виды и классификации жилищного фонда, обозначены критерии расходов на содержание жилищного фонда.

Дано понятие инвестиций, рассмотрены виды и различные виды классификаций инвестирования. Произведен выбор наилучшего варианта инвестиционного вложения свободных средств.

Также в практическом разделе был сделан расчет эффективности капиталообразующих инвестиций для торгово-выставочного комплекса, с учетом исходных данных для расчета был сделан вывод, что инвестиции в строительство эффективны.

Произведен сметный расчет на строительство 40 квартирного 5 этажного жилого дома в г. Нижний Новгород.

Было сделано обоснование всех задач и целей данной работы сделаны соответствующие выводы.


Список используемых источников

  1.  Конституция Российской Федерации
  2.  Жилищный Кодекс Российской Федерации
  3.  СНБ-2001
  4.  МДС 81-35.2004
  5.  http://mediaunder.us/showadv.php
  6.  http://kiks.yandex.ru/su/
  7.  https://googleads.g.doubleclick.net/pagead/drt/si
  8.  http://www.center-kgh.ru/?cptr-remont
  9.  Методические указания Госстроя РФ МДС 81-3.2002
  10.  Распоряжение Министерства строительного комплекса Московской области от 08.07.2004 № 31 «О порядке проведения экспертизы и утверждения проектно-сметной документации по объектам, строительство которых осуществляется на территории Московской области и финансируется за счет бюджетных источников».




1. Проблемы посттравматической стрессовой дезадаптации участников боевых действий
2. Статут 2002. 205 с
3. Вступление Аристотель ученик Платона воспитатель Александра Македонского.
4. готика возник в эпоху итальянского Возрождения как выражение пренебрежения к искусству тех варварских пле
5. Непрерывная ректификация
6. Вступая в гражданские процессуальные правоотношения с судом они становятся субъектами гражданских правоо
7. Полный контакт на телеканале SMING.html
8. Божества древних славян
9. Охорона праці та БЖД ІНДИВІДУАЛЬНЕ ЗАВДАННЯ з дисципліни Охорона праці в галузі Ст
10. пят;с 10 - 00 до 19 - 00 тип занятости-постоянная работа возможны командировки зарплата-в зависти от объём
11. выход крови из поврежд сосудов наружу в ткани полости организма
12. вступившем в постиндустриальную стадию развития культура стала ведущей формой этого развития под влиянием
13. Управление запасами
14. модуль С 1301 по 2303 Кор
15. Лабораторная работа 1 Исследование разомкнутой линейной системы краткие теоретические сведения М
16. Булгакова Диана Владимировна
17. КУРСОВОЙ ПРОЕКТ по дисциплине ИНВЕСТИЦИИ на примере открытия кофейни Клеопатра
18. Вместе с таким подарком на новый годмы помимо радости получили еще много важных и сложных проблем
19. Я буду тебя защищать Новенький Дорогие ученики у меня для вас еще о
20. Брежнев, портрет лидера застоя

Материалы собраны группой SamZan и находятся в свободном доступе