Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда
Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда
§ 1. Обязанности наймодателя по обеспечению со хранности жилищного фонда
Важнейшей обязанностью наймодателя по договору ком мерческого, а также договору социального найма является обеспечение сохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы, правильная организация эксплуатации и ремон та жилищного фонда. Согласно ЖК РСФСР (ст. 141) наймо-датель по договору социального найма обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебой ную работу инженерного оборудования домов и жилых по мещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории. Эксплуата ция и ремонт государственного и общественного жилищных фондов, а также фонда ЖСК осуществляются с обязатель ным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Обязанности наймодателя, определенные ст. 141 ЖК РСФСР, концентрируются в подзаконных правовых актах. Согласно законодательству РФ государственные организа ции, предприятия, учреждения—наймодатели несут обязан ности двоякого рода: перед государством — по обеспечению сохранности вверенного им государственного жилищного фонда и перед гражданами — нанимателями жилых поме щений — по созданию им надлежащих условий для прожи-.вания в соответствии с договором найма жилого помещения (жилищные обязанности).
По характеру работ и соответсвенно источникам финан сирования различаются два вида ремонта: капитальный и текущий.
Капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся кон струкций и оборудования дома в их натуральной форме за счет средств, предназначенных на простое воспроизводство. На наймодателе лежит обязанность по ремонту жилых по мещений, вызванному неисправностью частей здания или до мового (инженерного) оборудования (например, протечкой крыши, потолка дома, неисправностью труб водопровода и т. п.). В обязанности наймодателя входит также производить
замену морально изношенных дверей, окон, полов и др. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и'инженерно-го оборудования жилого дома. Под физическим износом жи лых зданий понимается ухудшение технического состояния здания или его конструктивных элементов (потеря эксплуа тационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их ценности. Фи зический износ жилого дома влияет на решение вопросов о его сносе, производстве ремонта и т. д. Установлены пре дельные величины физического износа, при которых жилой дом признается непригодным для проживания.
Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: секции, этажи и т. д. (так называемый выборочный элементный ка питальный ремонт).
Капитальный ремонт на практике включает также рабо ты по ликвидации (уменьшению) морального износа. Под моральным износом жилых зданий понимается обычно обес ценение жилого дома в результате несоответствия архитек турно-планировочных и конструкторских качеств, уровня внутреннего благоустройства и инженерного оборудования современному стандарту жилища и изменяющимся к ним тре бованиям населения. Как свидетельствует практика, жилые дома, по общему правилу, подвергаются моральному износу быстрее, чем физическому. Устранению морального износа жилых домов уделяется большое внимание. Так, на ликвида цию и уменьшение морального износа жилых домов в Мос кве затрачивается до 35% всех средств, выделяемых на ка питальный ремонт жилищного фонда. Мероприятиями по ликвидации морального износа жилых домов обычно преду сматривается, что в процессе капитального ремонта жилых домов должны производиться работы по перепланировке по мещений в больших старых коммунальных квартирах в квар тиры, предназначенные для заселения одной семьей.
Финансирование затрат на текущий и капитальный ре монт муниципального жилищного фонда осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств — за счет государственного бюджета. Затраты на ремонт ведомственного жилищного фонда покрываются за счет средств соответствующих пред приятий, учреждений, организаций. Ремонт общественного жилищного фонда осуществляется за счет собственных средств владельцев фонда.
§ 2. Обязанности по обеспечению сохранности жилых домов 273
Согласно Закону об основах федеральной жилищной по литики право на осуществление строительства, реконструк ции и ремонта жилищного фонда предоставляется застрой щику либо физическому или юридическому лицу, которому этот жилищный фонд предоставлен в пользование или арен ду, а также застройщику, которому такое право предостав лено собственником по договору. Строительство, реконструк ция и ремонт жилья (особенно капитальный ремонт) осущест вляются на основе особого ("строительного") разрешения, выдаваемого местной администрацией в срок не более одного месяца с момента обращеня (см. ст. 23 Закона).
Капитальный ремонт, по общему правилу, производится наймодателем. На наймодателе лежит обязанность предоста вить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение (например, в доме маневренного жилищного фонда), если ремонт не мо жет быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи.
За счет жилищно-эксплуатационных организаций выпол няются, в частности, следующие работы по ремонту жилого дома или жилых помещений: ремонт и замена в жилых по мещениях дверей, оконных рам, полов, отопительных печей, кухонных плит, инженерных сетей и санитарно-техничес ких приборов (за исключением случаев преждевременного выхода их из строя по вине жильцов); работы по внутри-квартирному текущему ремонту, вызванному несвоевремен ным устранением неисправносте^ отдельных конструктив ных элементов жилых домов и их оборудования (например, вызванному протечкой неисправной крыши).
Наймодатель обязан производить в установленные сро ки осмотры жилого помещения, жилого .дома и профилакти ческое обслуживание оборудования в целях своевременного принятия мер по обеспечению сохранности жилищного фон да. По результатам осмотра жилищно-эксплуатационная ор ганизация обязана принимать решение о необходимости производства текущего или капитального ремонта.
§ 2. Обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов и жилых помещений
Действующее законодательство РФ возлагает на граж дан, являющихся нанимателями по договору социального найма, договору коммерческого найма, обязанность бережно относиться к занимаемому ими жилищу. Это положение не-
274 Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда
разрывно связано с общей обязанностью нанимателей исполь зовать жилые помещения в соответствии с их целевым на значением, т. е. для удовлетворения своих жилищных по требностей.
Общая обязанность по бережному отношению к жилищу дифференцируется применительно к тому, кто является поль зователем жилого помещения: собственник жилья, нанима тель и члены семьи.
Так, осуществляя право собственности на жилое поме щение, собственник помещения обязан принимать такие меры, которые не вели бы к повреждению или уничтожению жило го дома (жилого помещения), в частности соблюдать требо вание закона о недопустимости размещения в принадлежа щем ему жилом помещении (жилом доме) промышленных производств, а размещение предприятий, учреждений, орга низаций производить только после перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Согласно ст. 678 ГК РФ на нанимателе жилого помеще ния лежит обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Закон об основах федеральной жилищной политики воз лагает на граждан обязанность бережно относиться к жи лищному фонду и придомовой территории, выполнять преду смотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопо жарные и эксплуатационные требования (ст. 4).
На граждан законом (ст. 142 ЖК РСФСР) возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному обо рудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъ ездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках' и в других местах общего пользования.
По смыслу закона указанные обязанности по обеспече нию сохранности жилых домов должны выполняться не только нанимателями жилых помещений, но также членами их се мей и всеми другими гражданами, так как от каждого чело века в конечном счете во многом зависит сохранность жи лищного фонда.
Наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при осво бождении помещения — сдать его в надлежащем состоя нии (ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР).
В соответствии с установленными правилами при выез де на другое постоянное место жительства наниматель обя-
§ 2. Обязанности по обеспечению сохранности жилых домов
275
276
Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда
аан освободить и сдать занимаемое им жилое помещение и его оборудование в исправном состоянии управлению дома ми по акту. Если наниматель не произвел необходимых ра бот по текущему ремонту помещения, то стоимость ремонта, а также затраты по устранению допущенных нанимателем и членами его семьи повреждений оборудования подлежат опла те (возмещению) за счет нанимателя.
Текущий ремонт включает ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений (кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кла довых и т. п.) и выражается в производстве, например, таких работ, как: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоя ми, окраска подоконников, вставка стекол и т. д. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений производится на условиях и в порядке, определяемых договором найма жи лого помещения и законодательством.
В ЖК РСФСР в числе одного из видов жилищных право нарушений называются самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых помещений и инже нерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, пор ча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объ ектов благоустройства (ст. 154 ЖК РСФСР). При этом речь идет о незаконных действиях, каковыми являются самоволь ное переоборудование и другие указанные выше действия.
Законодательство предусматривает для собственника жилого помещения возможность свободного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежа щим ему жилым помещением в соответствии с его назначе нием (ст. 288 ГКРФ).
В соответствии со ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики граждане вправе видоизменять, пере страивать принадлежащие им жилые помещения, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы граждан и если это не приводит к порче и разрушению здания, его элемен тов и инженерных систем.
Исходя из этих требований, закон предусматривает обя зательное согласование перепланировки, для чего создаются особые межведомственные комиссии.
На основе федерального законодательства государствен ными органами субъектов Российской Федерации приняты законы и подзаконные акты, более детально рассматриваю щие вопросы перестройки и перепланировки гражданами занимаемых ими жилых домов (жилых помещений). Так, 31 июня 1996 г. мэр Москвы издал распоряжение "Об упорядо чении проведения переоборудования и перепланировок
жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы" № 166/1-РМ.. Этим распоряжением ужесточен порядок обя зательных согласований того или иного переоборудования. Внесены другие дополнения и изменения в действующие пра вила по данному вопросу.
Если раньше перепланировкой считались достаточно крупные работы (например, перенос или ликвидация стен), то теперь, согласно распоряжению мэра, переоборудованием считается и перенос нагревательных, сантехнических и га зовых приборов, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов и даже остекление балконов и лоджий. Согласно распоряжению мэра Москвы не допускается увеличение подсобной площади за счет жи лой или переоборудование комнат так, чтобы вновь образо ванная комната была без естественного освещения или без приборов отопления^
Документы о перепланировке жилых помещений согла суются с жилищной инспекцией, а если речь идет об измене нии инженерного оснащения — также с соответствующими специализированными службами города (АО "Мосэнерго", Мосводоканалом, службой теплосети и др.).
Не допускается также, чтобы какая-либо жилая комна та оказалась после перестройки меньше 9 кв. м.
Для производства перепланировки требуется письмен ное согласие всех совершеннолетних членов семьи собствен ника, проживающих на данной площади.
Как известно, при ремонте жилых помещений граждане нередко встречаются с серьезными трудностями, которые они не всегда могут преодолеть самостоятельно. Органы местно го самоуправления оказывают гражданам содействие в про ведении текущего ремонта жилых помещений (см. ст. 143 ЖК РСФСР), для чего расширяется сеть частных фирм и других торговых предприятий по продаже строительных материа лов, инвентаря, лакокрасочных изделий; ремонта помеще ний по договорам и заявкам с гражданами и т. д.
'- Собственник жилого помещения (квартиры, дома и т. п.) перед переобо рудованием жилья, согласно распоряжению мэра, представляет в межве домственную комиссию вместе с заявлением о перепланировке (переобо рудовании) также техническое заключение ДЭЗа о том, что предполагае мая перепланировка не нарушит характеристик здания; выписку из домо вой книги; копию финансово-лицевого счета; оригинал и ксерокопию заве ренного БТИ поэтапного плана перепланируемого помещения и прилегаю щих к нему помещений на верхних и нижних этажах, а в некоторых слу чаях — и соседних квартир. Кроме того, в комиссию представляется копия технического паспорта с указанием износа конструктивных элементов и строения в целом.
10 Жилищное нрано