Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
(ФГБОУ ВПО «КубГУ)
Кафедра международного туризма и менеджмента
|
Допустить к защите в ГАК |
|
Научный руководитель, начальник экономического отдела, Министерства по курортам и туризма, преподаватель кафедры международного туризма и менеджмента __________________ Т.В. Салеева _______________________ 2013 г. |
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Алгоритм анализа инвестиционного проекта в индустрии гостеприимства
Работу выполнила _______________________________________ С.А. Крылова
Географический факультет, специальность 080507 – Менеджмент организации
Нормоконтролер,
доцент, канд. геогр. наук ________________________________ М.Л. Некрасова
Введение 3
1 Основы инвестиционного анализа 5
1.1 Бизнес-план, как основа инвестиционного проекта 5
1.2 Показатели эффективности проекта 21
2 Алгоритм анализа девелоперского проекта 30
2.1 Этапы реализации инвестиционного проекта 30
2.2 Критерии оценки проекта инвестором 32
3 Анализ проекта строительства гольф клуба 42
3.1 Инновационность(уникальность) идеи 42
3.2 Критерий реализуемости идеи 44
3.3 Критерий выбора местоположения 52
3.4 Окружение проекта 59
3.5 Финансовые показатели проекта 60
Заключение 73
Список использованных источников 75
Успех хозяйствования в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные решения. Сбор и аналитическая обработка информации сегодня являются как предметом изучения с научно-методологической точки зрения, так и самостоятельным бизнесом.
Рынок инвестиций далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. Качественная аналитическая работа по оценке девелоперских проектов представляется в высшей степени сложной, требующей глубокой проработки методологии исследования, правил интерпретации данных и алгоритма выработки рекомендаций.
По этой причине возникла потребность в создании инструментария анализа и системы понятных и легко идентифицируемых критериев оценки эффективности проекта девелопмента территории. Это в свою очередь требует от субъектов управления приверженности некоторым общим принципам, методам регулирования рынка инвестиций на местном (муниципальном) уровне.
На фоне усиливающейся дифференциации территорий муниципалитетов по уровню развития социальной инфраструктуры, транспортных сетей, деловой активности, обеспеченности жильем недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитики и методам воздействия на социально-экономические отношения, возникающие в процессе девелопмента и в смежных с ним сферах, является одной из главных причин большинства кризисов местных сообществ.
Объектом исследования выступил инвестиционный проект. Предмет исследования – процесс анализа инвестиционного проекта.
Цель работы – передача содержания процесса анализа девелоперского проекта, который понимается как система с синергетическим эффектом, формирующимся в результате функционирования подсистемы рыночных отношений, продиктованных извлечением индивидуальной выгоды, и подсистемы муниципального планирования, продиктованного необходимостью поддержания и развития общественного благосостояния (общественной выгоды).
Задачи работы:
– рассмотреть сущность, структуру инвестиционного проекта;
– выявить основные показатели эффективности инвестиционного проекта;
– выявить этапы и критерии оценки инвестиционного проекта различными его участниками;
– на примере проекта строительства гольф-клуба детально рассмотреть алгоритм анализа инвестиционного проекта.
Актуальность тематики заключается в обобщении опыта ученых и практиков в решении актуальных проблем эффективности территориального развития на современном этапе инвестиционной активности частных девелоперов. Единых стандартов анализа не бывает, но необходимы система и алгоритм оценки, новые теоретические подходы и практические пути по оптимизации процесса девелопмента на местном уровне.
Методы работы основаны на опыте российских ученых в области инвестиционного и финансового анализа, рекреационной географии, а так же практиков по осуществлению инвестиционного анализа. В процессе написания дипломной работы использовались следующие методы: системно-структурный, статистический, экспертных оценок, сравнительно-экономический, сценарный.
Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложения.
Как правило, потребность в бизнес-плане возникает при решении таких актуальных задач, как:
– подготовка заявок существующих и вновь создаваемых фирм на получение кредитов;
– обоснование предложений по приватизации государственных предприятий;
– открытие нового дела, определение профиля будущей фирмы и основных направлений ее коммерческой деятельности;
– перепрофилирование существующей фирмы, выбор новых ви дов, направлений и способов осуществления коммерческих операций;
– составление проспектов эмиссии ценных бумаг (акций и облигаций) приватизируемых и частных фирм;
– выход на внешний рынок и привлечение иностранных инвестиций [9].
В зависимости от направленности и масштабов задуманного дела объем работ по составлению бизнес-плана может изменяться в достаточно большом диапазоне, т.е. степень детализации его может быть различной. В одном случае бизнес-план требует менее объемной проработки, часть разделов может вообще отсутствовать. В другом бизнес-план предстоит разрабатывать в полном объеме, проводя для этого трудоемкие и сложные маркетинговые исследования [15].
При составлении бизнес-плана важна степень участия в этом процессе самого руководителя. Это настолько существенно, что многие зарубежные банки и инвестиционные фонды отказыва ются вообще рассматривать заявки на выделение средств, если становится известно, что бизнес-план был подготовлен консультантом со стороны, а руководителем лишь подписан.
Это не значит, что не следует пользоваться услугами консультантов. Наоборот, привлечение экспертов весьма приветствуется инвесторами. Речь идет о другом составление бизнес-плана требует личного участия руководителя фирмы или человека, собирающегося открыть свое дело. Включаясь непосредственно в эту работу, он как бы моделирует будущую деятельность, проверяя целесообразность всего замысла [23].
Бизнес-план – документ перспективный и составлять его рекомендуется минимум на ряд лет вперед. Для первого и второго года основные показатели рекомендуется давать в поквартальной разбивке, а при возможности, даже в помесячной. Начиная с третьего года можно ограничиться годовыми показателями.
Основные рекомендации в подготовке бизнес-плана – это краткость, т.е. изложение только самого главного по каждому разделу плана; доступность в изучении и понимании, т.е. бизнес-план должен быть понятен широкому кругу людей, а не только специалистам. И не изобиловать техническими подробностями. Он также должен быть убедительным, лаконичным, пробуждать интерес у партнера. Только заинтересовав потенциального инвестора, пред приниматель может надеяться на успех своего дела [2].
Бизнес-план является принципиально новым для нашей экономики документом. В традиционном для отечественного планирования технико-экономическом обосновании оценке экономической эффективности проекта отводилось всего несколько страниц текста. Этого было вполне достаточно в условиях централизованно планируемой экономики, где инвестором выступал госбюджет, а своеобразным маркетингом занимался Госснаб. В отличие от технико-экономического обоснования бизнес-план детально характеризует все основные аспекты будущего предприя тия, анализирует проблемы, с которыми оно может столкнуться, а также определяет способы решения этих проблем.
В настоящее время в России первоочередной целью бизнес-планирования является привлечение для участия в проектах потенциальных инвесторов и партнеров [11].
Бизнес-план дает характеристику процесса функционирования фирмы, показывает, каким образом ее руководители соби раются достичь выполнения поставленных задач, в первую очередь – повышения прибыльности компании. Хорошо разработанный план помогает фирме расти, завоевывать новые позиции на рынке, где она функционирует, составлять более глубокие перспективные планы своего развития, концепции производства новых товаров и услуг и выбирать рациональные способы их реализации.
Бизнес-план, как правило, систематически обновляется, в него вносятся изменения, связанные как с переменами, происходящими внутри фирмы, так и с изменениями на рынке, где действует фирма, и в экономике в целом. Таким образом, бизнес-план помогает предпринимателю оценивать прогресс своего дела на основе внутрифирменного и макроэкономического анализа и кон тролировать текущие операции [14].
Основной целью разработки бизнес-плана является планирование хозяйственной деятельности фирмы на ближайший и отдаленные периоды в соответствии с потребностями рынка и возможностями получения необходимых ресурсов.
Бизнес-план, также, призван помочь предпринимателю решить следующие основные задачи, связанные с функционированием фирмы:
– определить конкретные направления деятельности, перспек тивные рынки сбыта и место фирмы на этих рынках;
– оценить затраты, необходимые для изготовления и сбыта продукции, соизмерить их с ценами, по которым будут продаваться товары, чтобы определить потенциальную прибыльность проекта;
– выявить соответствие кадров фирмы и условий для мотивации их труда требованиям по достижению поставленных целей;
– проанализировать материальное и финансовое положение фирмы и определить, соответствуют ли материальные и финансовые ресурсы достижению намеченных целей;
– просчитать риски и предусмотреть трудности, которые могут помешать выполнению бизнес-плана [6].
В современной практике бизнес-план выполняет четыре функции. Первая из них связана с возможностью его использования для разработки стратегии бизнеса. Эта функция жизненно необходима в период создания предприятия, а также при выработке новых направлений деятельности.
Вторая функция – планирование. Она позволяет оценить возможности развития нового направления деятельности, контролировать процессы внутри фирмы.
Третья функция позволяет привлекать денежные средства – ссуды, кредиты. В современных российских условиях без кредитных ресурсов практически невозможно осуществить какой-либо значительный проект, однако получить кредит непросто. Главная причина заключается не столько в проблеме высоких процентных ставок, сколько в возросшей невозвратности кредитов. В этой ситуации банки принимают целый комплекс мер по обеспечению возврата денежных средств, среди которых следует отметить требования банковских гарантий, реального залога и другие, но решающим фактором при предоставлении кредита является наличие проработанного бизнес-плана.
Четвертая функция позволяет привлечь к реализации планов компании потенциальных партнеров, которые пожелают вложить в производство собственный капитал или имеющуюся у них технологию. Решение вопроса о предоставлении капитала, ресурсов или технологии возможно лишь при наличии бизнес-плана, отражающего курс развития компании на определенный период времени.
Таким образом, внутрифирменное планирование является неотъемлемой частью любого предприятия, независимо от его размера. Бизнес-план обобщает анализ возможностей для начала или расширения бизнеса в конкретной ситуации и дает четкое представление о том, каким образом менеджмент данной компании намерен использовать этот потенциал. Велико его значение и для привлечения деловых партнеров, создания совместных предприятий. А также, для получения финансирования [22].
Подготовка и эффективное использование бизнес-плана имеет, таким образом, первостепенное значение. Этот план может быть разработан менеджером, руководителем, фирмой, группой фирм или консалтинговой организацией. Для определения стратегии развития крупной фирмы составляется развернутый бизнес-план. Нередко уже на стадии его подготовки определяются потенциальные партнеры и инвесторы. Что касается временного аспекта бизнес-планирования, то большинство фирм составляют планы на год. В них детально рассматриваются различные направления деятельности фирмы в этот период и бегло характеризуется дальнейшее развитие. Некоторые фирмы составляют планы на срок до 5 лет и лишь крупные компании, твердо стоящие на ногах, планируют на период более пяти лет» [29].
Существуют два основных подхода к разработке бизнес-плана. Первый заключается в том, что бизнес-план составляется наемной группой специалистов, а инициаторы проекта участвуют в нем посредством подготовки исходных данных. Другой подход – когда инициаторы проекта сами разрабатывают бизнес-план, а методические рекомендации получают у специалистов, в частности, у возможных инвесторов. Для российской практики второй подход является наиболее правильным. Инициаторы проекта обычно являются специалистами в производственных вопросах, но, как правило, довольно слабо разбираются в тонкостях финансового обеспечения проекта и сбыта продукции. Эти вопросы разрабатывают наемные специалисты [16].
В бизнес-плане оценивается перспективная ситуация как внутри фирмы, так и вне ее. Он особенно необходим руководству для ориентации в условиях акционерной собственности, так как именно при помощи бизнес-плана руководители компании принимают решение о накоплении прибыли и распределении ее части в виде дивидендов между акционерами. Этот план используется при обосновании мероприятий по совершенствованию и развитию организационно-производственной структуры фирмы, в частности для обоснования уровня централизации управления и ответственности сотрудников. Следует отметить, что указанный план, как правило, активно помогает координировать деятельность партнерских фирм, организовывать совместное планирование развития групп фирм, связанных кооперированием и изготовлением одинаковых или взаимодополняющих продуктов. В таком случае фирмы-партнеры осуществляют общее финансирование.
Наряду с внутрифирменными функциями, бизнес-планирование имеет большое значение при определении стратегии планирования на макроуровне. Совокупность долгосрочных бизнес-планов предприятий составляет информационную базу, которая является основой для разработки национальной политики планирования в рамках государственного регулирования экономики.
Таким образом, в наибольшей степени бизнес-план используется при оценке рыночной ситуации как вне фирмы, так и внутри нее, при поиске инвесторов. Он может помочь крупным предпринимателям расширить дело с помощью покупки акций другой фирмы или организации новой производственной структуры, а также служит основой для формирования общегосударственной стратегии планирования [28].
Важное значение имеет структура бизнес-плана, который представляет собой достаточно сложный документ, включающий в себя описание компании, ее потенциала, оценку внутренней и внешней среды бизнеса, конкретные данные о развитии фирмы. Хотя внешне бизнес-планы могут отличаться друг от друга, состав их разделов остается практически неизменным, а именно: краткое содержание (резюме), характеристика отрасли, описание создаваемой компании и производимых ею продуктов и услуг, исследование и анализ рынка, планы маркетинга, производственный и финансовый планы, а также оценка возможных рисков и страхование [7].
Оформление бизнес-плана начинается с подготовки титульного листа. Он должен сразу обеспечить информацию о том, где, когда и кем составлен данный документ. Здесь же указывается название проекта, которое должно кратко и четко формулировать идею, заложенную в бизнес-плане.
Вторая страница плана содержит оглавление, которое должно отражать его структуру. Это номенклатура разделов или параграфов. При любом варианте содержание должно быть четко оцифровано, обязательно арабскими цифрами. Затем идет введение, в котором указана задача составления бизнес-плана и круг лиц, которым он адресован. Целесообразно также отметить, почему возникла необходимость в создании данного проекта или инвести ционного замысла.
Объем раздела «Возможности фирмы» (резюме) не должен превышать нескольких страниц: В этом разделе указывается все главное, что должно быть понято и оценено потенциальным инвестором, то есть, информация, дающая представление о фирме и обеспечивающая все необходимые данные, характери зующие ее коммерческую деятельность. В приоритетном порядке указываются направления деятельности компании, по каждому направлению определяются целевые рынки и ответственные лица. Составители плана должны кратко и четко сформулировать основные цели проекта, а также его конкретные задачи. Таким образом, в разделе должны быть освещены основные цели фирмы. Ее стратегия, разработанные для ее достижения конкретные мероприятия.
Эти данные целесообразно представить в форме таблицы, содержащей описание деловых приёмов, которые собирается использовать фирма и соответствующих им мероприятий, направленных на решение конкретных задач в рамках выбранной стратегии. Целесообразно также определить в таблице круг лиц, ответственных за выполнение различных мероприятий. Указание там же точных сроков реализации важно как для составителя плана, так и для потенциального инвестора. Определение в бизнес-плане временных рамок показывает, что план разработан подробно и добросовестно [20].
В разделе «Виды товаров и услуг» описываются все товары и услуги фирмы, которые предлагаются на рынке покупателям. Подготовке раздела предшествует значительная предварительная работа по выбору товара или услуги, который должен стать основой бизнеса фирмы. В рамках данного раздела необходимо подробно описать предлагаемые товары и услуги, указать их основные пре имущества в глазах потребителя, а также имеющиеся недостатки и меры по их преодолению. Особо следует подчеркнуть разницу между тем, что представлено на рынке в настоящее время, и тем, что собирается в будущем предложить фирма, так как выход на рынок и рост объемов продаж напрямую зависит от уникальных свойств представленного в бизнес-плане продукта [4].
Цель раздела «Рыночные исследования и анализ сбыта»– предоставить инвестору достаточные фактические материалы чтобы убедить его в конкурентоспособности рассматриваемого проекта, а также, помочь предпринимателю определить, кто будет покупать его товар и где его ниша на рынке. Этот раздел является одним из наиболее трудных и важных, так как он построен на рыночных оценках, которые оказывают непосредственное влияние на финансовых и производственный планы компании. В данном разделе предприниматель должен освятить следующие вопросы:
– типы рынков, на которых действует фирма;
– основные сегменты рынков по каждому виду товаров или услуг;
– факторы, влияющие на спрос на каждом из сегментов рынка;
– перспективы изменения потребностей покупателей и воз можная реакция компании на эти изменения;
– реальное состояние и прогнозы развития емкости используемых сегментов рынка на ближайшее время и на более отдаленную перспективу.
– реакция рынка на новые товары.
В некоторых бизнес-планах в отдельный раздел выделяется оценка конкуренции на рынках сбыта. Этот раздел посвящен анализу рыночной конъюнктуры, характеристике конкурентов, их стратегии и тактике.
Для оценки фирм-конкурентов целесообразно составить таблицу, содержащую их основные характеристики: место расположения, доля рынка, объемы продаж. Для оценки степени риска необходимо также указать предполагаемые потери, которые может понести компания и наличие свободной ниши для вступления на рынок нового действующего агента. Если эта ниша очень мала или вовсе отсутствует, то предприятие не выдержит конкуренции [13].
Для оценки сравнительных преимуществ компании можно ис пользовать метод сегментации рынков по основным конкурентам, позволяющий систематизировать информацию по достоинствам и недостаткам фирмы и ее главных конкурентов. Для этого основные факторы разбиваются на группы и по каждому из них фирма и ее конкуренты должны получить оценку в баллах по шкале от 0 до 5 баллов, которая отражает положение фирмы на рынке. Эта информация в бизнес-плане обычно представлена также в виде таблицы [18].
В разделе бизнес-плана, посвященном маркетингу, освещаются способы достижения намечаемых объемов продаж и доведения выпускаемой продукции до потребителя. Необходимо, чтобы в плане была указана общая стратегия маркетинга, при нятая на фирме, схема ценообразования и реализации товара, а также методы стимулирования роста объемов продаж. Большое значение имеют также организация послепродажного обслуживания клиентов, реклама выпускаемых товаров и формирование общественного мнения о товарах и фирме, их выпускающей [26].
Раздел «Планы производства» включается в бизнес-план только теми предпринимателями, которые собираются заниматься производством товаров. Главная задача здесь – убедить потенциальных партнеров, что фирма будет в состоянии производить необходимое количество товара требуемого качества в нужные сроки. Иными словами, предприниматель должен показать, что он действительно в состоянии организовать эффективное производство. Обычно производственный план включает в себя следующие структурные элементы:
1. Характеристика производственного цикла.
2. Анализ размещения предприятия с точки зрения таких факторов, как близость к рынкам сбыта, поставщикам, наличие квалифицированных трудовых ресурсов, транспортные расходы, уровень развития инфраструктуры.
3. Оценка необходимых факторов производства и динамика их изменения.
4. Оценка поставщиков сырья и материалов с точки зрения их надежности, опыта сотрудничества и др.
5. Нормативные акты, касающиеся производства, а также, влияющие на характер и сроки открытия и функционирования предприятия.
6. Издержки производства и динамика их изменения. В разделе «Оценка риска и страхование» освещаются проблемы, которые могут возникнуть у фирмы в процессе реализации проекта и основные методы защиты от потенциальных трудностей. Данный раздел содержит следующие составные части:
– перечень возможных рисков с указанием вероятности их воз никновения и ожидаемого ущерба от этого,
– организационные меры по профилактике и нейтрализации рисков,
– программа страхования от рисков.
Раздел бизнес-плана, касающийся финансового плана, необходимо посвятить оценке потенциала фирмы и планированию ее финансовой деятельности с целью достижения жизнеспособности компании и эффективного использования имеющихся денежных средств. В данном разделе содержатся следующие планово-отчетные документы: оперативный план; план доходов и расходов; план движения денежных средств; балансовый отчет.
Указанные документы носят планово-отчетный характер. Пла нирование осуществляется на основе прогноза будущей деятельности фирмы в рамках определенного периода времени. Отчет составляется за прошедший период времени. Приведенные в этих документах данные используются далее для анализа финансового состояния фирмы.
В разделе «Стратегия финансирования» излагается план создания новой фирмы или расширения уже функционирующей. При составлении этой части бизнес-плана предприниматель обязан рассмотреть следующие вопросы:
– средства, необходимые для реализации предлагаемого проекта;
– источник инвестиций;
– сроки окупаемости и размеры ожидаемого дохода от реализации проекта.
Помимо указанных разделов бизнес-плана, целесообразно также включить в него организационный план, содержащий краткую характеристику организационной структуры компании, сведения о персонале, информацию о правовом обеспечении деятельности фирмы [31].
В конце бизнес-плана приводится фактографическая инфор мация, а именно: полное наименование предприятия или фирмы, юридический адрес, номера контактных телефонов, телекс, факс, а также названия организаций и телефоны, по которым читатель плана сможет получить в случае необходимости дополнительную информацию [5].
Следовательно, бизнес-план является сложным по структуре документом. Его параграфы и разделы должны охватывать все аспекты деятельности предприятия. Состав разделов может видоизменяться в зависимости от типа решаемой задачи.
При формировании бизнес-плана особое внимание надо уде лить языку и стилю. В рамках подготовки плана правильно выбранный стиль изложения часто оказывается залогом успеха при привлечении инвесторов. Обратим внимание на двойственный характер бизнес-плана. С одной стороны, это серьезный анали тический документ, а с другой – средство рекламы. В соответст вии с этой особенностью нужно выбрать и язык бизнес-плана. Он должен быть понятен всем, особенно финансистам и потенциальным партнерам. Часто специалист, составляющий бизнес-план, использует в тексте сленг своей профессиональной среды [27].
Он понятен только людям, работающим в той же отрасли, но малопонятен для инвестора, который обычно является специа листом в области финансового менеджмента и не разбирается в производственных тонкостях. Следует также сказать и об орфографии и пунктуации. Ошибки в этой области могут внушить читателю негативное отношение к автору плана, а, следовательно, и к; предприятию в целом [24].
При составлении бизнес-плана необходимо также помнить, что информация, представленная в нем, должна быть емкой, четкой и в то же время краткой. Часто неопытные предприниматели при составлении бизнес-планов используют прилагательные весьма экспрессивной окраски, однако лучше избежать излишней эмоциональности при изложении, а вместо этого включить в план цифровые показатели. Они намного скромнее, но более эффективно воздействуют на потенциальных деловых партнеров. Однако при большом количестве различных цифровых материалов их восприятие и оценка затрудняются, особенно при первом ознакомлении с планом. В связи с этим рекомендуется проверенный метод свертывания информации: ее классифицируют по определенным категориям (показателям) и представляют в аналитической (табличной) или графической форме. В систематизированном виде, когда возможна сравнительная оценка, цифровые данные воспринимаются намного легче, а значит и результативнее. Рекомендуется кроме того, привести цитаты солидных авторов, которые подчеркнут идею, излагаемую в проекте. Конечно, ссылка на авторитетный источник не сможет заменить творческую мысль, но цитата может быть приведена, чтобы снять у читателя напряжение от восприятия потока новых идей, незнакомого материала или обильной цифровой информации [8].
Что касается полноты изложения бизнес-плана, то от ее уровня во многом зависит его успешное использование. Хотя состав разделов плана может варьироваться автором по его усмотрению, это не означает, что по желанию составителя могут быть выпущены важные разделы, касающиеся, например, цифровых значений доходов. Наоборот, чем больше и доказательнее будет такого рода информация, тем эффективнее будет воздействовать бизнес-план на потенциального участника бизнеса.
Таким образом, бизнес-план должен быть написан деловым языком, доходчивым, живым, но не примитивным. Исключается использование профессиональных терминов, непонятных неспециалисту в данной области. Необходимо отметить, что банки и инвестиционные компании ежедневно рассматривают множество предложений. Поэтому бизнес-план должен быть подготовлен с учетом требований и стандартов организаций и лиц, которым предполагается представить этот документ.
При разработке программы бизнеса очень важно, чтобы она, по возможности, не была ориентирована только на одного партнера [1]. Местные администрации зачастую своей волей ограничивают количество
Процесс планирования бизнеса – это так же самооценивающая деятельность, имеющая существенное значение для компании. Она должна осуществляться на регулярной основе, даже вне зависимости от воздействия такого привлекательного фактора, как возможное дополнительное финансирование. Самооценка компании, к примеру, может быть представлена в совокупности с финансовым бюджетом последующего года.
Цели компании могут уточняться в результате периодической ее оценки. Это позволяет лучше понять стратегию и тактику их достижения. Реалистичные и конкретные цели необходимо устанавливать по всем функциям управления бизнесом, основываясь на анализе отрасли, рынка и компании [30].
В общем случае бизнес-план составляется для внешних и внутренних целей. Внешняя сторона бизнес-плана предназначена для оправдания доверия инвесторов и кредиторов, убеждения их в потенциальных возможностей компании, компетентности ее сотрудников, а так же необходимости оказания ей стратегической и финансовой помощи.
Другими словами, отсутствие тщательно продуманного бизнес-плана, систематически корректируемого в соответствии с меняющимися условиями, является существенным недостатком, отражающим слабость управления компанией, что в итоге усложняет привлечение финансовых ресурсов и достижение долгосрочной стабильности в конкурентной среде.
Таким образом, бизнес-план – это критическая стартовая точка и базис всей плановой и исполнительской деятельности предприятия.
В целом финансовая, оперативная и инвестиционная политика предприятия должна соответствовать направлениям и стратегическим целям, выделенным в бизнес- плане.
В итоге необходимо сделать акцент на следующем. Во-первых, должно быть ясно, что бизнес-план – это, по сути, проверка знаний и понимания менеджерами среды бизнеса, а так же положения предприятия на рынке. Процесс планирования бизнеса обеспечивает пристальное внимание управленческой системы ко всем ее недостаткам, заставляя рассматривать специфические характеристики и факторы, влияющие на конкурентные способности предприятия. Таким образом, требования, предъявляемые к бизнес-плану, являются условием самосовершенствования системы управления и создания эффективной управленческой стратегии.
Во-первых, в разработку бизнес-плана вовлекаются значительные силы и средства. И поэтому последующее планирование требует меньших усилий по сбору и обработке информации [12].
Ценность бизнес-плана определяется качеством содержащейся в нем информации и предположений. Он не должен отражать существующие в действительности преувеличения или предубеждения составителей. Качественно составленный бизнес-план – это так же высокоэффективный и полезный инструмент маркетинговой деятельности. Вероятность его исполнения в течение отведенного времени прямо отражает компетентность управления предприятием, на чем особо акцентируется внимание инвесторов [31].
Круг пользователей бизнес-плана весьма широк. Во-первых, это сами разработчики, для которых полезным является процесс разработки, когда им приходится продумывать и решать конкретные вопросы, связанные с налаживанием производства, разработкой комплекса маркетинга, организацией управления и контроля, поиском партнеров и источников финансирования и т.д.
Во-вторых, это сотрудники предприятия. Знакомство с документом позволяет им полечить четкое представление о стратегических направлениях развития и о тактических приемах. На этой основе каждый специалист определяет свой диапазон рабочих обязанностей в решении общих проблем предприятия.
В-третьих, это потенциальные инвесторы. Как отмечалось, для реализации проекта необходимы перспективная идея, программа действий по ее реализации и источники финансирования. Первые два элемента являются результатом поисков и разработок предпринимателей, но далеко не всегда у них есть необходимые денежные средства. Тогда приходится привлекать капиталы извне, для чего необходимо убедить потенциальных инвесторов в высокой степени надежности, перспективности, проработанности и окупаемости проекта. Именно эту задачу и должен решать бизнес-план [32].
Таким образом, разработка бизнес-плана необходима для решения следующих задач:
– четкой формулировки целей предприятия, определения конкретных количественных показателей их реализации и сроков достижения;
– разработки взаимоувязанных производственных, маркетинговых и организационных программ, обеспечивающих достижение поставленных целей;
– определения необходимых объемов финансирования и поиска его источников;
– выявления трудностей и проблем, с которыми придется столкнуться в ходе реализации проекта;
– организации системы контроля над ходом осуществления проекта;
– подготовки развернутого обоснования, необходимого для привлечения инвесторов.
Анализ первых пяти направлений использования бизнес-плана свидетельствует о том, что он необходим предпринимателю даже в случае, если участие постороннего капитала в проекте не предполагается [3].
Для бизнес-плана очень важна детальная проработка всех вопросов, связанных с конкретными мерами, которые предстоит реализовать в сфере производства, маркетинга и организационных структур управления. Это нужно и авторам проекта для оценки реальных возможностей воплощения их идей, и инвесторам, которые вряд ли рискнут своими средствами, не имея надежных гарантий осуществимости проекта. Очевидно, что предпринимателю важно с самого начала точно оценить общую стоимость проекта, долю участия в нем своими средствами и соответственно величину привлекаемых финансовых ресурсов. При этом следует заранее выбрать наиболее предпочтительную форму привлечения средств. Кроме того, желательно в начале разработки проекта иметь представление о конкретном круге инвесторов, которых может заинтересовать участие в проекте. Очевидно, что на этом этапе, как и на предыдущем, составление бизнес-плана позволит предпринимателям трезво оценить возможности отобранных проектов и сократить их число за счет малореальных и нерентабельных.
Разработка бизнес-плана позволяет решить еще одну задачу – прогнозировать различные сценарии развития событий и выявить препятствия, которые могут возникнуть в ходе реализации проекта. Это позволяет подготовить варианты действий по их преодолению [10].
Методы финансового анализа и прогнозирования позволяют получить представление об инвестиционном проекте, который лежит в основе любого бизнес-плана. В данной главе рассматриваются методы, которые позволяют дать объективную экономическую оценку инвестиционному проекту.
Финансовая оценка любой возможной инвестиции осуществляется в три этапа.
Показатель качества – это показатель общей инвестиционной стоимости проекта. Обычно в этом качестве используется норма доходности. Подобно другим пока зателям качества, норма доходности помогает выра зить входящие и исходящие денежные потоки, связанные с инвестицией, одной цифрой, определяющей ее экономическую ценность. А критерий принятия – это стандарт, который позволяет аналитику понять, достаточно ли привле кателен показатель качества инвестиции, чтобы можно было принять положитель ное инвестиционное решение.
Хотя на первый взгляд определение показателя качества и критериев принятия кажется сложной задачей, на самом деле самое трудное – оценить денежные поток. В отличие от чисто механических проблем, которые возникают при подсчете показателя качества и критериев принятия, оценка денежных потоков – это скорее искусство, требующее досконального понимания рынков компании, ее конкурентного положения и долгосрочных целей. Трудности возникают самые разные – от обычного беспокойства из-за амортизации, финансовых затрат и инвестиций оборотного капитала до более запутанных вопросов, связанных с общими ресурсами, избыточной производственной мощностью и непредвиденными ситуациями. Но самая большая проблема в том, что многие затраты и прибыль невозможно выразить в денежном измерении, поэтому приходится оценивать их качество.
Рассмотрим обычные, широко используемые показатели качества, которые, несмотря на свою популярность, имеют некоторые недостатки.
Первый показатель, известный как период окупаемости, определяется как время, которое компании придется подождать, прежде чем вернутся ее первоначальные инвестиции.
Второй широко используемый, но также далекий от совершенства показатель качества – бухгалтерская норма доходности, которая определяется так: бухгалтерская норма доходности = средний годовой приток денежных средств / суммарный отток денежных средств.
Недостаток бухгалтерской нормы доходности – ее нечувствительность к распределению денежных потоков во времени. Например, задержка всех поступлений денежных средств до последнего года реализации проекта явно снизит ценность инвестиции, но не повлияет на бухгалтерскую норму доходности. Что же касается периода окупаемости, то он не учитывает всего оттока денежных средств за отчетный период.
В защиту периода окупаемости нужно сказать, что хотя этот показатель не позволяет в полной мере оценить эффективность инвестиции, он полезен в качестве приблизительной оценки инвестиционного риска. В большинстве случаев чем дольше период окупаемости первоначальной инвестиции, тем выше риск. Это особенно характерно для сферы высоких технологий, когда прогнозы могут быть сделаны всего на несколько лет.
Прогноз денежного потока – это всего лишь перечень всех возможных источников денежных средств и сфер их использования в течение прогнозируемого периода. Отличие между прогнозируемыми источниками и прогнозируемыми сферами использования состоит в том, что учитывается необходимость внешнего финан сирования.
Прогнозы денежных потоков наглядны, их легко понять, поэтому они широко используются. Основной недостаток этих прогнозов по сравнению с прогнозными отчетами заключается в том, что они не столь информативны. Проанализировав прогнозные отчеты, специалист по зай мам может оценить будущее финансовое положение компании. Поскольку прогноз денежного потока говорит только об изменениях в указанных цифрах, провести такой анализ исключительно с его помощью будет намного сложнее.
Точный показатель качества должен отражать тот факт, что один рубль сегодня стоит больше, чем один рубль завтра. Это понятие стоимости денег во времени, или временной стоимости денег, которое объясняется, по меньшей мере, тремя причинам. Первая причина состоит в том, что инфляция снижает покупательную способность денег в будущем по сравнению с настоящим. Вторая причина – в большинстве случаев не определенность, связанная с получением денег, увеличивается тем больше, чем дальше в буду щем предполагается это поступление.
Третья причина, по которой стоимость денег со временем меняется, связана с важным понятием альтернативной стоимости. По определению альтернативная стоимость любой инвестиции – это доход, который можно было бы получить, если вложить деньги во что-то другое. Один рубль сегодня стоит больше, чем через год, потому что сегодня этот рубль можно эффективно инвестировать и через год он принесет больше одного рубля. Если подождать с получением этого рубля до следующего года, альтернативная стоимость будет равняться доходу от несовершенных инвестиций. Поскольку существуют различные варианты вложения денег, все инвестиции связаны с альтернативной стоимостью.
Стоимость денег меняется со временем, поэтому нельзя просто склады вать денежные потоки, поступающие в разное время, как это делалось при подсчете периода окупаемости и бухгалтерской нормы доходности. Чтобы привести инвести ционные денежные потоки в соответствие с их изменяющейся стоимостью, нужно воспользоваться методами компаундирования и дисконтирования.
Компаундирование – это процесс определе ния будущей стоимости теперешней денежной суммы. Дисконтирование – компаундирование наоборот, т.е. определение теперешней или приведенной стоимости будущей суммы. Тем не менее традиционно при анализе инвестиционных возможностей используется не компаундирование, а дисконтирование.
Критерий NPV (Net Present Value) – чистый дисконтированный доход (ЧДД) рассчитывается, как разность между приведенными (дисконтированными, обычно, к моменту начала проекта) стоимостями всех денежных доходов и затрат по проекту. Пусть В и С – соответственно приведенные стоимости денежных доходов и расходов по проекту.
(1)
(2)
где, b(t) – доходы в период t;
c(t) – расходы в период t;
r – ставка дисконтирования, отражающая изменение стоимости денег во времени;
t = (1, , T) – период времени.
Тогда чистый дисконтированный доход проекта может быть выражен:
NPV = B – C. (3)
Критерий NPV демонстрирует собственную результативность проекта в генерировании потоков наличности, следовательно, к дальнейшему рассмотрению допускаются только проекты с NPV больше нуля.
Математическими символами это можно выразить так:
NPV > 0 – принять инвестицию;
NPV < 0 – отказаться от инвестиции;
NPV = 0 – инвестиция маргинальна.
Процентную ставку, которая используется при расчете приведенной стоимости, часто называют ставкой дисконта. Ее можно толковать двояко. Если у компании уже имеются денежные средства, то ставка дисконта – это норма доходности альтернативных инвестиций с аналогичным риском. Другими словами, это альтерна тивная стоимость капитала компании. Если компания должна получить денежные средства от продажи своих ценных бумаг, то ставка дисконта – это норма доходности, на которую рассчитывают покупатели этих ценных бумаг, т.е. это альтернативная стоимость капитала инвесторов. Ставка дисконта зачастую используется для того, чтобы корректировать инвестиционные денежные потоки с учетом риска, и поэтому известна также как ставка дисконта, скорректированная с учетом риска.
Важным фактом относительно приведенной стоимости будущих денежных потоков является то, что текущая сумма эквивалентна по своей стоимости будущим денежным потокам. Она эквивалентна, поскольку если бы у вас сегодня была приведенная стоимость, то вы могли бы превратить ее в будущие денежные потоки, просто инвестировав ее под ставку дисконта.
Чистая приведенная стоимость – высококачественный показатель качества инвестиции, однако в финансовой практике используются и другие показатели при оценке инвестиционных возможностей. В частности, к ним относится коэффициент «выгоды/затраты» (benefit-cost ratio – bcr), известный также как индекс рентабельности, который определяется следующим образом: BCR = приведенная стоимость входящего денежного потока/приведенная стоимость исходящего денежного потока.
Данный критерий отражает эффективность вложений и приемлемым является результат, превышающий единицу.
Следующий критерий представляет собой максимально возможную норму дисконта, при которой проект еще выгоден по критерию NРV. Решение принимается на основе сравнения IRR с нормативной рентабельностью, чем выше при этом значения внутренней нормы доходности и больше разница между ее значением и выбранной ставкой дисконта, тем больший запас прочности имеет данный проект.
В большинстве, но не во всех случаях, показатели IRR и NPV дают одинаковую оценку привлекательности инвестиций. Другими словами, в большинстве случаев, если инвестиция считается привлекательной на основе внутренней нормы доходности, то значение NPV у нее тоже будет положительным, и наоборот.
Разумеется, любому прогнозированию, в том числе финансовому, присуща некоторая степень неопределенности. Полностью избавиться от нее невозможно, но существуют методы, которые могут свести ее к минимуму. Простейший из них – это анализ чувствительности.
Анализ чувствительности связан с постоянным изменением предположений, на которых основывается прогнозный отчет, и наблюдением за тем, как это сказывается на самом прогнозе. Такой метод проверки полезен по двум причинам. Во-первых, с его помощью можно получить информацию о самых разных возможных результатах. Во-вторых, анализ чувствительности позволяет руководству воспользоваться методом исключения. Он помогает определить, какие предположения оказывают наибольшее влияние на прогноз, а какие – не столь заметное. В таком случае инвестор может направить свои усилия по сбору информации и прогнозированию действий на самые важные предположения. Следовательно, во время реализации финансового плана та же информация позволяет девелоперу концентрироваться на факторах, определяющих успех плана.
Прогнозы редко оказываются ошибочными только из-за одного неверного предположения, т.е. если при конкретных условиях одно из предположений, на которых ос новывается прогноз, не соответствует действительности, это затрагивает и все остальные гипотезы. Например, предположим, что мы хотим оценить потребность компании во внешнем финансировании при условии, что продажи снижаются на 15% от ожидаемого уровня. С помощью анализа чувствительности мы бы просто спрогнози ровали снижение продаж на 15% и пересчитали объем необходимого внешнего финансирования. Но в рамках такого подхода предполагается, что недостаток продаж не повлияет на другие предположения, лежащие в основе прогноза. Если предполагается, что товарно-материальные запасы увеличатся, когда объемы продаж упадут ниже ожидаемого, а рентабельность продаж снизится, когда компания уменьшит цены, чтобы сохранить объем, то неумение учесть дополнительные условия приведет к тому, что размер необходимого внешнего финансирования будет слишком занижен.
Вместо манипулирования одним предположением анализ сценариев расширяет перспективу исследователя и позволяет узнать, как изменятся несколько предположений в ответ на определенное событие в экономике. Первый этап анализа сценариев – определить несколько тщательно отобранных событий или сценариев, которые вполне могут потрясти компанию. Обычно к ним относятся потеря крупного клиента, успешный вывод на рынок новой продукции или появление сильного конкурента. Затем на втором этапе для каждого сценария находятся новые значения всех переменных в рамках первоначального прогноза, которые либо подтвердят первое предположение, либо заменят его новым, более точным. Последний шаг – составить отдельный прогноз для каждого сценария. В результате получится небольшое число подробных прогнозов, описывающих самые разные ситуации, в которых может оказаться компания, и характеризующихся следующим набором финансовых показателей, таблица 1.
Таблица 1 – Основные финансовые показатели вариантов инвестиционного проекта
|
Показатели |
Расшифровка показателей |
|
1 |
2 |
|
Коэффициенты рентабельности |
|
|
Рентабельность собственного капитала |
Чистая прибыль/собственный капитал |
|
Рентабельность активов |
Чистая прибыль/активы |
|
Рентабельность инвестированного капитала |
EBIT (1 – налоговая ставка)/(процентные обязательства + собственный капитал) |
|
Рентабельность продаж |
Чистая прибыль/продажи |
|
Валовая маржа |
Валовая прибыль/продажи |
|
Коэффициент «цена/прибыль» |
Цена одной акции/прибыль на одну акцию |
|
Коэффициенты оборачиваемости |
|
|
Оборачиваемость активов |
Продажи/активы |
|
Оборачиваемость основных активов |
Продажи/чистая недвижимость и оборудование |
Окончание таблица 1
1 |
2 |
Оборачиваемость товарно-материальных запасов |
Себестоимость реализованной продукции/ стоимость товарно-материальных запасов на конец учетного периода |
Средний период инкассации |
Дебиторская задолженность/продажи в кредит за день |
Дневные продажи за наличные |
Денежные средства и ценные бумаги/продажи за день |
Оборачиваемость кредиторской задолженности |
Кредиторская задолженность/покупки в кредит за день |
Коэффициенты финансового рычага и ликвидности |
|
Активы к собственному капиталу |
Активы/собственный капитал |
Задолженность к активам |
Общие обязательства/общие активы (вместо общих обязательств часто используют процентную задолженность) |
Заемный капитал к собственному капиталу |
Общие обязательства/собственный капитал |
Коэффициент покрытия долга |
ЕВ1Т/(платежи по процентам + (выплата основной суммы долга/1 – ставка налогообложения)) |
Коэффициент покрытия процентов |
EBIT/величина платежей по процентам |
Задолженность к активам (рыночная стоимость) |
Рыночная стоимость заемного капитала/(рыночная стоимость заемного капитала + собственный капитал) |
Заемный капитал к собственному капиталу (рыночная стоимость) |
Рыночная стоимость заемного капитала/ (количество акций Х цена одной акции) |
Коэффициент текущей ликвидности |
Текущие активы/текущие обязательства |
Коэффициент мгновенной ликвидности («кислотный тест») |
(Текущие активы – запасы)/текущие обязательства |
Инвестиционный проект – преобразование объекта недвижимости, производства в результате придания ему качественно новых свойств. Это преобразование всегда сопровождается повышением стоимости исходного объекта.
Реализацию инвестиционного проекта можно разделить на следующие этапы:
– предынвестиционный этап;
– этап инвестирования;
– этап эксплуатации.
Предынвестиционный этап (probability study) по методологии ЮНИДО включает:
1) поиск инвестиционных концепций;
2) предварительную подготовку проекта;
3) окончательную формулировку проекта и оценку технико-экономической и финансовой приемлемости;
4) стадию финального рассмотрения проекта и принятия по нему решения.
При этом не исключается использование отдельных положений методологии предынвестиционного анализа на более поздних стадиях: проектной, строительной, операционной.
Типовые цели инвестиционного анализа на предынвестиционной (предпроектной) стадии:
– определение целесообразности входа инвестора/девелопера на рынок конкретного города, региона (выделяются тенденции развития города, определяется зона торговли, изучаются «векторы роста», (в случае необходимости) предварительный отбор видов, подвидов объектов);
– поиск концепции девелопмента, обеспечивающей реализуемость заданного участка/объекта;
– поиск участка/объекта, обеспечивающего реализуемость заданной концепции девелопмента.
Задачи инвестиционного анализа на предынвестиционной (предпроектной) стадии:
– исследование и прогнозирование развития рынка в заданной локации и агрегированного рынка в пределах зоны торговли (включая прогнозирование разрывов спроса и предложения на рынке, прогнозирование изменения предпочтений потребителей, прогнозирование изменений финансовой реализуемости (рентабельности) типового развитияд предполагаемого инвестиционного горизонта);
– ресурсный анализ земельного участка/объекта недвижимости в целом (с рассмотрением инвестиционной целесообразности и возможностей изменения любых параметров объекта/проекта с целью достижения наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ));
– проведение макроэкономического анализа и прогнозирования условий инвестирования;
– рассмотрение диапазона и экономического веса возможных инвестиционных рисков;
– финансовое моделирование проекта (разработка бизнес-плана).
Логика такого членения проста: вначале надо найти саму возможность улучшения показателей фирмы с помощью инвестирования, иначе говоря – во что можно вложить деньги. Затем надо тщательно проработать все аспекты реализации инвестиционной идеи и создать адекватный ей бизнес-план. Если такой план удается разработать, и он представляет интерес, то исследования стоит продолжать. Это предполагает более углубленную проработку бизнес-плана и тщательную оценку экономических и финансовых аспектов намечаемого инвестирования. Наконец, если результаты и такой оценки оказываются благоприятными, наступает стадия принятия окончательного решения о реализации проекта и выборе наилучшей из возможных схем его финансирования.
Достоинство такого постадийного подхода состоит в том, что он обеспечивает возможность постепенного нарастания усилий и затрат, вкладываемых в подготовку проекта. На каждой стадии полученные результаты оцениваются, и наиболее многообещающие проекты становятся объектом исследования на следующей стадии. Такая оценка связана с различными аспектами проекта: его физическими, экономическими, бюджетными параметрами, территориальными, социальными, отраслевыми особенностями.
Рассмотрим теперь более подробно критерии инвестиционного проекта, позволяющие оценить его привлекательность.
Особо нужно отметить тот факт, что критерии проекта важно оценивать с позиции инвестора. Именно инвестор принимает решение о целесообразности инвестирования всего проекта и зачастую финансирования третьего и четвертого этапов подготовки проекта.
Соответственно, инициатор должен подготовить проект в соответствии с алгоритмом анализа критериев инвестиционной привлекательности, рисунок 1 и 2.
А) Инновационность (уникальность) идеи.
Б) Критерий реализуемости идеи (т.е. ее физического выполнения).
– Реалистичность идеи, ее осуществимость, наличие рынка сбыта.
– Физическая реализуемость.
– Юридическая реализуемость (разрешенность) проекта девелопмента.
– Обоснование конкурентной стратегии, позиционирования продукта на целевом рынке.
– Системный подход к пониманию концепции проекта (внутренняя и внешняя синергия, экстернальные эффекты проекта).
В) Критерий выбора местоположения.
– Местоположение как качественная характеристика объекта девелопмента.
– Экологический фактор.
– Прогноз изменения качественных характеристик местоположения объекта недвижимости в будущем как специфический критерий оценки девелоперского проекта.
Г) Критерии оценки команды-инициатора проекта.
– Опыт разработки, представления и реализации девелоперских проектов.
– Личностные качества разработчиков, их порядочность, надежность.
– Заинтересованность инициаторов девелоперского проекта в его реализации от начала и до конца.
Д) Окружение проекта.
– Лояльность органов власти и управления (личный интерес ЛПР, бюджетная отдача, геополитические дивиденды от реализации проекта).
– Отношение местного сообщества.
– Отношение бизнес-сообщества.
Е) Критерий приемлемости финансовых показателей проекта
– Сумма привлекаемых инвестиций.
– Стандартный набор фин. показателей: срок окупаемости, NPV, IRR, PI.
– Чувствительность проекта к конъюнктурным и другим изменениям входных параметров, запас прочности.
Ж) Критерий приемлемости организационно-экономической формы участия в проекте.
– Форма участия инвесторов, инициатора проекта, контрагентов будущего предприятия, государства.
– Форма обеспечения заемных средств (в случае кредита).
З) Критерий проработанности проекта.
– Достаточная степень детализации параметров проекта на каждом этапе его реализации.
– Наличие модели реагирования и интерактивного принятия управленческих решений для случаев отклонения фактических параметров от прогнозных.
– Согласованность интересов всех участников проекта.
Рисунок 1– Алгоритм анализа девелоперского проекта
А) Рассмотрим критерий реализуемости идеи.
Реалистичность идеи, ее осуществимость, наличие рынка сбыта продукта (Marketability).
Marketability – качественная (неколичественная) характеристика проекта, определяемая возможностью реализации (продажи)
Она косвенно определяется тем, насколько обоснованна необходимость проведения инвестиционного анализа/проектирования (или поиска заинтересованных в реализации проекта лиц) на стадии, когда никакого проекта нет, а есть только идея. К обоснованию Marketability привлекаются эксперты, аналитики рынка, которые делятся своим мнением о реализуемости проекта на рынке в принципе (о соответствии продукции существующим потребностям целевой аудитории).
Рисунок 2 – Критерии проработки инвестиционного проекта
Как правило, идеи (проекты), не удовлетворяющие данному критерию, отбрасываются уже на этом этапе анализа. Данный критерий для того и предназначен, чтобы выявлять нереалистичные, провальные (в смысле отсутствия рынка сбыта) идеи на ранней стадии анализа, когда решается вопрос направления ресурсов (трудовых, финансовых, временных) на анализ нескольких проектов из множества альтернативных проектов.
Важно, чтобы эксперты учитывали конкретные конъюнктурные условия не на рынке инвестиций (идея не должна оцениваться по соотношению доходность – рискованность), а на целевом рынке продукции предполагаемого проекта.
Физическая реализуемость. Инвестиционная площадка может не обладать достаточными для проекта качественными характеристиками, либо на ней невозможна реализация каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства. Необходимо учитывать затраты на освобождение участка под застройку, в том числе на грунтовые и специальные подготовительные работы. При этом под физической неосуществимостью девелоперского проекта нужно понимать:
1) собственно невозможность строительства (размещения) строений и сооружений и невозможность обеспечения необходимыми инженерными условиями строительство и дальнейшую эксплуатацию;
2) экономическую неэффективность проекта в результате учета в составе текущих и первоначальных инвестиционных затрат расходы на дополнительное инженерное обеспечение, дополнительные землеотводы, на реконструкцию и строительство сооружений и коммуникаций районного (и, возможно, более крупного) масштаба, на согласование этих изменений с другими землевладельцами.
Юридическая реализуемость проекта. Проекты, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие нормативно-правовых ограничений (установленных в частности правилами зонирования, регламентами получения разрешения на застройку, требованиями СНиП, законодательством об охране здоровья населения, окружающей среды и т.д.) должны быть отброшены. Также должны учитываться: наличие сервитутов, местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры, наличие захоронений и необходимость археологических раскопок.
При этом в пределах юридически разрешенного использования возможен довольно широкий диапазон различных проектных решений и технико-экономических вариантов реализации проекта.
Если проект не встречает явных юридических препятствий, на данном этапе (ввиду неопределенности в отношении окончательного варианта реализации девелоперского проекта) должен быть определен весь диапазон допустимых законом предельных изменений различных технико-экономических параметров проекта. В дальнейшем (в случае необходимости корректировки проекта) не нужно будет повторять анализ по критерию юридической реализуемости.
Обоснованность конкурентной стратегии, позиционирование продукта на целевом рынке.
На данном этапе оценка критерия реалистичности проекта осуществляется при помощи маркетинговых исследований.
Цель маркетинговых исследований: разработать обоснованную концепцию проекта (стратегию позиционирования, конкурентную стратегию).
При этом выполняются следующие задачи:
Успешность реализации проекта зависит от степени комплексности, системности в реализации каждого его отдельного компонента. Таким образом наглядно проявляется эффект синергии.
Синергия – возрастание эффективности деятельности в результате соединения, интеграции, слияния отдельных частей в единую систему за счет так называемого системного эффекта, эмерджентности.
Эмерджентность – качества, свойства системы, которые не присущи ее элементам в отдельности, а возникают благодаря объединению этих элементов в единую, целостную систему.
В) Критерий выбора местоположения.
В общем случае анализ по критерию местоположения предполагает ресурсный анализ участка, а именно:
– макроположение участка;
– микроположение участка;
– обременения участка;
– экология;
– транспортная доступность;
– социальная инфраструктура;
– видовые характеристики;
– преимущества участка застройки;
– недостатки участка застройки;
– планы по устранению недостатков участка;
– оценка емкости участка (допустимого количества объектов строительства).
Ввиду специфики воздействия фактора местоположения на успешность реализации проекта в сфере гостиничного бизнеса (прежде всего многовариантности указанного воздействия) изложенный анализ целесообразно структурировать в соответствии с целевой направленностью (концепцией) индивидуального проекта, а, следовательно, сосредоточить внимание на индивидуальных для каждого проекта характеристиках местоположения.
Тут же целесообразно осуществить прогноз изменения качественных характеристик местоположения объекта недвижимости.
Г) Критерии выбора команды
Д) Окружение проекта.
В научной литературе, посвященной вопросам инвестиций и бизнес-планирования, в окружение включают: правовые аспекты реализации проекта, особенности и конкретные характеристики налогообложения, макроэкономические показатели (такие как уровень безработицы, инфляции, благосостояния населения, средняя заработная плата, инвестиционные потоки и т.д.). Многие из этих вопросов в отношении конкретного девелоперского проекта исследователь (аналитик) рассматривает с различных сторон на других (более ранних) этапах критериального анализа. Однако все же рекомендуется еще раз вернуться к их рассмотрению с целью более объективной оценки перспективы реализации проекта.
К тому же на данном этапе мы обладаем необходимой и достаточной информацией, чтобы провести полноценный SWOT-анализ. Можно наконец четко назвать, что является Threats (угрозами) проекта (у которого уже четкая концепция), и что может считаться Opportunities (внешними и внутренними возможностями) проекта – на более ранних этапах это было невозможно (или, по крайней мере, непродуктивно), поскольку нам еще не были известны Strengths (силы) и Weaknesses (слабости).
Е) Финансовые показатели проекта.
К ним относят в первую очередь:
1) Сумму привлекаемых инвестиций.
2) Стандартный набор фин. показателей: срок окупаемости, NPV, IRR, PI
3) Чувствительность проекта к конъюнктурным и другим изменениям входных параметров, запас прочности.
Подробно данные аспекты анализа инвестиционного проекта изложены в предыдущей главе. Однако особо нужно отметить, что для проектов в сфере гостеприимства одним из основных факторов, участвующих в анализе эффективности, является величина денежных потоков в периоды строительства и производственной деятельности проектируемого объекта. Суммарная величина денежных потоков от производственной и инвестиционной деятельности на протяжении рассматриваемых периодов должна быть положительна. Используя финансовые показатели, можно сделать вывод о коммерческой эффективности проекта. Соизмерение разновременных показателей инвестиционного проекта осуществляется путем приведения (дисконтирования) их ценности к начальному периоду.
Ж) Критерий приемлемости организационно-экономической формы участия в проекте
К ним относят:
1) форма участия инвесторов, инициатора проекта, контрагентов будущего предприятия, гос-ва;
2) форма обеспечения заемных средств (в случае кредита).
Данный критерий позволяет оценить единство действий участников как одного целого коллектива с распределением ролей и учета интересов каждого отдельного участника проекта.
З) Критерий проработанности проекта.
Рассмотрим указанные критерии анализа девелоперского проекта на примере инвестиционного проекта «Венский Лес», разработанного отделом консалтинга ООО «Южная юридическая консалтинговая компания» в 2012 г.
Проект подразумевает строительство частного гольф-клуба с гостиничным комплексом 5 звезд и коттеджного поселка на прилегающей территории.
Цель представленного проекта заключается в приобщении элиты регионов Юга России (Краснодарского края и Республики Адыгея) к качественно новым стандартам уровня жизни путем популяризации культуры гольфа.
Проект несет в себе абсолютно новую и уникальную для Краснодарского края идею создания комплекса, на территории которого будет располагаться частный гольф-клуб (на уровне лучших гольф-клубов мира), 10 коттеджей апартаментного типа, бизнес-отель 5 звезд на 70 номеров, поселок элитной индивидуальной застройки, конноспортивная зона, места для отдыха и развлечений.
Оригинальность, уникальность проекта заключается в следующем: «Венский Лес» – проект первого на Юге России частного гольф-клуба с прилегающей зоной суперэлитной застройки на территории с минимально измененным ландшафтом и минимальной антропогенной нагрузкой.
Проектируемый комплекс призван обеспечить его будущим жителям и гостям исключительный уровень комфорта во всем. Внимание уделяется не только основной составляющей проекта – полям для гольфа, но и всем неотъемлемым компонентам проекта, призванным приобщить членов и гостей клуба к современной бизнес-элите, ее образу жизни.
Проект включает 2 этапа. Первая очередь строительства предполагает: 18-луночное чемпионское поле и стандартное 9-луночное поле для обучения, клабхаус, бизнес-отель конгрессного типа 5 звезд на 70 номеров с рестораном 4 звезды, 10 коттеджей для временного проживания. Сумма инвестиций – 32 млн евро.
Вторая очередь предполагает строительство комплекса малоэтажных коттеджей элит-класса для постоянного проживания членов клуба, конноспортивный комплекс (на рис. 3 слева от гольф-полей). Сумма инвестиций – 24 млн евро.
Посетителям отеля будет доступно все необходимое для поддержания отличной спортивной формы и заботы о здоровье и красоте, для чего проектом предусмотрены два теннисных корта, бассейны для плавания и отдыха, фитнес-центр и центр красоты и здоровья. Природно-климатические условия идеальны для конных и пеших прогулок, организации летних командных видов спорта и пикников. Кроме того, отель будет создавать все условия проведения бизнес-конференций и переговоров на самом высоком уровне.
Гольф-клуб – это «изюминка», то, что привлечет потенциального клиента. Безусловно, все остальное: отель, ресторан, коттеджи и прилегающая территория – должны соответствовать высшему классу комфорта, эстетичности, престижности и дороговизне.
Повышение уровня жизни и ее качества влечет интерес к дорогим видам отдыха. При этом, что касается дорогих видов спорта, отдыха и т.д., отчетливо прослеживается тенденция ограничить доступ к ним лиц, не принадлежащим к высшему обществу.
Этим людям интересен свой круг общения, т.е. люди такого же статуса и достатка. Большинство из них претерпело или претерпевает стадию превращения из рядовых членов общества в элиту. Этот процесс сопровождается переосмыслением характера проведения свободного времени и времени, предназначенного для работы. Атрибуты роскошной жизни, изысканные предметы обихода, особый стиль жизни (характерный для бизнесменов Запада) уже не просто вызывают интерес, а становятся настоящей потребностью элиты. С одной стороны, такие предметы, как дорогой автомобиль, часы, призваны отражать статус их владельца. С другой стороны, они же превращаются в потребность.
Практика показывает, что многие виды спорта, неизвестные в советское время и ввезенные из-за границы, быстро становятся неотъемлемым элементом образа жизни успешного бизнесмена, политика в России. Так уже было с большим теннисом, стендовой стрельбой, стрельбой из арбалета и т.д. Что уж говорить о гольфе, игре, которая даже на Западе является скорее не видом спорта, а целой культурой, неразрывно связанной с категорией успешного и большого бизнеса.
Целевой клиент предъявляет также ряд особых требований к месту преимущественного времяпрепровождения (будь то место постоянного жительства, временного проживания, еженедельного отдыха или проведения деловых встреч, переговоров), а именно: чистота воздуха, отсутствие урбанистического ландшафта, низкий уровень антропогенного воздействия, привлекательная орография и гидрография и, конечно, транспортная доступность.
Особо следует отметить тот факт, что никаких правовых, экологических и других ограничений осуществления проекта нет. Это, однако, не означает, что данные факторы не должны учитываться. Просто нужно отметить, что проект в принципе осуществим (в отличие от, скажем, химического комбината).
В соответствии с целями исследования были проведены следующие маркетинговые мероприятия:
– государственная статистика, Администрация Краснодарского края;
– публикации в периодике «Наука управления», «Мир и Дом», «Коммерсантъ», «Реальный бизнес», «РБК»;
– диссертационные исследования кафедры международного туризма и менеджмента КубГУ;
2) экспертный опрос:
– профессионалов индустрии гостеприимства;
– профессионалов рынка недвижимости;
3) полевые исследования:
– сценарное интервьюирование потенциальных клиентов;
– исследование геоположения предприятий-конкурентов.
На основе проведенной работы были определены и спрогнозированы:
Были выявлены также следующее ключевые моменты рыночной ситуации.
1. Краснодар – дестинация (центр) делового туризма. Только в 2005 г. было проведено 19 открытых выставок и конгресс-мероприятий (в ВЦ Краснодар–ЭКСПО), которые посетили 178 тыс. чел. (65 тыс. – деловые туристы) из 32 стран мира. Три четверти гостей города (77% из 264 тыс.) – туристы, посещающие Краснодар в служебных целях и только 2% – с целью туризма. Из общего числа иностранных туристов (13 000 – событийных туристов, около 30 000 – частноделовых туристов) преобладают граждане западноевропейских стран: Германии, Франции, Италии, Австрии. Они проводят в Краснодаре в среднем от 3,5 до 4,5 дней (4 ночевки). Гостиничный фонд, как и в целом индустрия гостеприимства, развивается очень динамично (2005 г. – 18 гостиниц, 2006 г. – 32 (из них лишь три соответствовали уровню 3 звезды), 2007 г. – 59), а на 2012 уже 96 гостиниц, но в то же время наблюдается острая нехватка отелей высокого класса. Сейчас в Краснодаре сертифицированы 3 отеля категории «5 звезд», 8 отелей – «4 звезды», 4 отеля – «3 звезды», 4 отеля – «2 звезды» и один «мини-отель».
Всего в Краснодаре на разной стадии строительства находятся 8 гостиничных объектов. По оценкам специалистов GVA Sawyer, в 2012 году в Краснодаре будет введено в эксплуатацию 2 гостиницы: Hilton Garden Inn Krasnodar категории «4звезды» и «Пангра» категории «3 звезды».
Среднегодовая заполняемость номерного фонда Краснодара растет и в 2010 г. составила 60%. Среднегодовая заполняемость самой известной гостиницы Краснодара «Интурист» составляет 90%. Аналогичные показатели имеют и другие отели 3-звездочного уровня.
2. Персоны с достатком активно покупают дорогостоящие дома, дачи вблизи города (в пределах 30 мин езды от центра города). При этом они преследуют цель не получить дивиденды от выгодного вложения инвестиций (сейчас в Краснодаре недвижимость – один из самых доходных видов вложения капитала), а приобщиться к элите. Многие из них отмечают, что руководствуются при выборе дома для проживания информацией о том, где проживают или будут жить представители их круга общения (так называемая элита, в которую входят представители власти и закона, бизнесмены).
3. Большинство представителей суперэлиты Краснодара достигли такого уровня жизни, важной стороной которого становится демонстративное потребление, когда товары и услуги используются, чтобы произвести неизгладимое впечатление. В экономической теории подобное явление носит название эффекта Веблена. Стоимость товара в этом случае складывается из двух составных частей: реальной и престижной. Например, покупка пентхауса с видом на р. Кубань или пятикомнатной квартиры с окнами на ул. Красную с отделкой и мебелью «под Людовика XIV» чаще всего является типичным проявлением эффекта Веблена.
Данная категория представляет собой костяк потенциальных членов клуба. Они первыми приобретут членство, привлекут интерес к данному способу формирования имиджа успешности и достатка.
Другая значительная категория населения с высокими доходами (достаточными для приобретения членства в гольф-клубе, но меньшими, чем у суперэлиты) стремится выдержать общий стиль («жить не хуже других») и покупает товары, приобретаемые теми, на кого они ровняются, порой подсознательно, – «присоединяется к большинству». Складывается некий «джентльменский набор» предметов, вещей и услуг, куда помимо автомобиля, фитнес-клуба, отдыха за границей и т.п., можно включить и членство в закрытом клубе, желательно престижном. Они станут теми, кто будет приобретать членство в клубе вслед за суперэлитой. Такова психологическая подоплека рыночного поведения потенциальных клиентов гольф-клуба.
Что касается элитной недвижимости для постоянного проживания, которая будет реализовываться на территории комплекса «Венский Лес», то целевой аудиторией для нее станет категория людей с так называемым эффектом сноба. Представители данной категории стремятся в своем потреблении достичь исключительности, а не плыть по течению. Эффект сноба представляет собой обратный эффект по отношению к «присоединению к большинству». Здесь потребитель стремится отличиться от большинства, быть особенным, оригинальным, выделиться из толпы. Покупатель-сноб никогда не купит того, что покупают все. Поэтому в данном случае тоже можно сказать, что выбор отдельного потребителя зависит от выбора остальных потребителей. Только зависимость эта обратная. Чем больше масштабы потребления какого-либо товара, тем меньше на него спрос у потребителя-сноба. Иными словами, спрос отдельного потребителя отрицательно соотносится с общим объемом спроса. Это очень наглядно проявляется, например, в планировке и оформлении квартир, где фантазия обычно ограничивается лишь размерами бюджета.
Большая часть представителей элиты предпочитает селиться поближе к другим представителям элиты (имеется в виду географическая близость: элитный дом, квартал, микрорайон). Поэтому концепция маркетинга должна предполагать позиционирование домов на продажу как исключительного товара для элиты, построенного с использованием самых дорогих материалов, предметов интерьера и т.д. – и, соответственно, по очень высокой цене.
Совмещая понятия теории потребительского поведения с понятиями теории оптимальных решений, можно утверждать, что для покупателя жилья эконом-класса характерен функциональный спрос, заключающийся в выборе товара по критерию минимизации цены при требуемом уровне качества (например, числе комнат). Покупатели среднего и бизнес-класса демонстрируют элементы нефункционального спроса по принципу «присоединения к большинству»: они готовы платить больше за жилье более высокого качества, т.е. они оптимизируют свое потребительское решение по критерию максимального качества при заданном ограничении бюджета. Покупатели элитного класса могут позволить себе эффект сноба: они согласны на значительное повышение цены жилья в случае исключительности его качества и местоположения (максимизация по качеству без значительных ограничений по бюджету). Наконец, покупатели суперэлитного класса, которые могут позволить себе «демонстрационное поведение», оптимальным для себя считают покупку жилья наивысшего качества по наибольшей цене (двухкритериальная оптимизация без ограничений).
4. Все конкурентные проекты в сфере элитной недвижимости располагаются в черте Краснодара: «Немецкая деревня» («Европа Инвест»), район между ул. Зиповской и Российской, район на ул. Каляева. К недостаткам районов можно отнести в первую очередь то, что все они находятся в черте города, при этом с транспортной доступностью, аналогичной нашему проекту (около 30 мин езды до центра города). Неблагоприятная экологическая ситуация: городской воздух, близость аэропорта, шум, дорога на свалку. Наконец к существенным недостаткам указанных районов можно отнести дифференциацию по социальному статусу владельцев жилья: рядом находятся особняки людей, принадлежащих к суперэлите, и дома людей среднего класса.
Потенциальными конкурентами представляемого гольф-клуба являются клубы в Горячем Ключе (на стадии поиска инвестиций; 55 км от Краснодара), Геленджике (на стадии строительства; 150 км от Краснодара), Сочи (на стадии проектирования; 320 км). Все они будут открытыми курортными гольф-клубами, отличительная особенность которых доступ всех желающих на территорию клуба, ориентация на туристов с рекреационными целями поездки. Кроме того, ни один из них не нацелен на привлечение в качестве потенциальных клиентов местного населения, поскольку они находятся на значительном расстоянии от Краснодара.
Таблица 2 – Структура аттрактивных свойств компонентов комплекса «Венский Лес»
|
Компонент системы |
Аттрактивные свойства компонентов системы |
|
1. Бизнес отель, апартаменты |
1.1 Месторасположение 1.2 5 звезд по конкурентной цене |
|
2. Частный гольфклуб |
2.1 Местоположение 2.2 Первый в Краснодаре закрытый клуб для элиты 2.3 Высочайший класс полей, интерьера клуба |
|
3. Элитная недвижимость |
3.1 Месторасположение 3.2 Нацеленность на определенную целевую аудиторию |
Примечание 1 – за городом, в зеленой зоне, в 30 мин езды от делового и исторического центра Краснодара и аэропорта, 40 мин – до ж/д вокзала; 2.1 – вдали от суеты (до трассы – 2,5 км), живописная местность, орография, гидрография; 3.1 – лес, предгорье, никаких соседей (кроме своего круга), в 30 мин езды от центра Краснодара.
С другой стороны системный подход заключается в проявлении внутренней синергии.
1.Человек стратегического видения, высокий профессионал в практике проведения переговоров, анализа контрагентов, заведения выгодных знакомств на незнакомой территории – целевая аудитория Отеля – всегда выберет место размещения возле гольф-клуба, поскольку гольф-клуб выступает как атрибут успешного бизнеса.
Если точечный маркетинг будет направлен на информирование иногородних бизнесменов о существовании элитного гольф-клуба, то это подстегнет принимающую сторону (местную бизнес-элиту) приобретать членство в клубе. При этом речь идет об ограниченном количестве членств (до 150). С одной стороны, эта цифра вполне сопоставима (но меньше) с количеством потенциальных клиентов, с другой стороны, таким образом создается искусственный дефицит (многие рискуют не успеть попасть в число 150, не оценить и упустить стратегическую выгоду от покупки членства, сдать позиции более расторопным и дальновидным бизнесменам, отстать от жизни).
Наличие возле клуба элитных коттеджей для временного проживания предоставляет возможность проводить деловые встречи на самом высоком уровне (в соответствии с современными западными тенденциями). Концепция застройки будет предполагать использование обширных свободных территорий с различными видами геоценозов за счет рассредоточения коттеджей на идеальном расстоянии друг от друга и от самого гольф-клуба.
Местоположение гольф-клуба как объекта индустрии гостеприимства может быть определено с двух позиций: макроуровень и микроуровень.
1. Макроуровень. Выгодность местоположения обусловлена инвестиционной привлекательностью Краснодарского края для российских и зарубежных инвесторов. Standard & Poor’s присвоил Краснодарскому краю международный рейтинг «В+ позитивный», по национальной классификации «ruA». В Сочи пройдут в 2014 году Олимпийские игры, что ускорит процесс превращения его в «Южную столицу России». На Юге России все ярче заявляют о себе два новых крупных (федерального значения) деловых и торговых центра: Краснодар и Сочи.
2. Микроуровень. Местный уровень обусловлен целевым рынком сбыта представляемых услуг (размещения, спорта, развлечения и отдыха) в конкретном районе (месте) Краснодарского края, который обладает следующими достоинствами:
1) великолепный природный ландшафт (участок расположен в предгорье Кавказа на стыке степной и лесной зон – природно-климатические характеристики практически идентичны местности Венский Лес в Австрии), рисунок 4.
2) север участка представляет собой пологонаклонную равнину (обезлесенный пологий склон с редкими группами деревьев и кустарников); юг участка представляет собой предгорную равнину (широколиственный лес из дуба черешчатого и бука); перепад высот: с 80 м на севере до 300 м над уровнем моря на юге, протяженность участка – 7 км, ширина – 2,5 км, площадь – 1750 га;
3) природно-климатические характеристики района:
– зона умеренно – влажного климата;
– количество осадков – 643 мм, равномерно распределенных в течение года;
– дождливая погода составляет 12% ( 43 дня) года;
– пасмурная без осадков – 7% ( 26 дней );
– морозные погоды составляют 7% (25 дней);
– безморозный период – 55% (200 дней).
– почвы – черноземы слитые выщелоченные, участок расположен в зоне слабой водной и слабой ветровой эрозии, рисунок 5 и 6;
4) близость делового центра г. Краснодара, рисунок 7;
5) близость к районному центру, где расположены больница, МЧС, органы власти, управления и охраны порядка, железная дорога;
6) расстояние до Краснодарского международного аэропорта – 40 км (30 мин езды по трассе);
7) в окрестностях проектируемого гольф-клуба расположены привлекательные объекты рекреации: водопады (Наташкины, Утаенные, Афипские), скалы (Новые, Красные, Золотые камни, Желтые монастыри), горы (Плоская, Собер-Баш, Папай, Ламбина, Герсеванова, Бараний Рог и др.), озеро (Верхнеафипское Лох-Несси), горные реликтовые степи (Собер-Баш, Папай) дольмены в ст. Убинской, Ильские палеолитические стоянки, можжевеловые редколесья.
9) участок принадлежит одному юридическому лицу:
– на правах собственности (более 1200 га);
– на правах долгосрочной аренды (550 га);
10) расстояние от предполагаемых мест строительства клабхауса, отеля и коттеджей до ЛЭП и газораспределительной подстанции – 0,5 км.
Самой природой обусловлено грамотное географическое зонирование комплекса. Дома для временного проживания будут располагаться на безопасном расстоянии от гольф-поля и слегка приподняты над его уровнем. Апартаменты и коттеджи будут размещены в самых живописных уголках клуба. Часть из них будет непосредственно примыкать к полю для гольфа и озеру, другие будут располагаться глубже в лесу.
С террас клабхауса, в свою очередь, будет открываться великолепный панорамный вид на поле для гольфа с лесом и озерами, а также лесистый горный хребет на заднем плане.
В настоящее время разрабатывается ряд проектов, положительным образом влияющих на привлекательность проекта:
1) на въезде в Краснодар со стороны гольф-клуба (трасса Новороссийск – Краснодар) на берегу р. Кубань, практически незамерзающей в зимнее время, будет построен гидроаэропорт малой авиации VIP-класса для сообщения с городами-курортами Черноморского и Азовского побережий Краснодарского края;
2) рядом с районным центром планируется возведение гипермаркета (расстояние от проектируемого гольф-клуба – 2,5 км);
3) в проектируемом отеле будет расположена вертолетная площадка на 2 вертолета для воздушных прогулок и поездок.
4) планируется возведение нового моста через р. Кубань (в районе Рубероидного завода (хут. Хомуты)).
Директор компании – Коваленко Виталий Владимирович. Финансовый директор – Максимов Дмитрий Васильевич. Главный бухгалтер – Тютина Галина Владимировна. Компания ведет активную деятельность по привлечению инвестиций в инвестиционные проекты на территории Краснодарского края.
ООО «ЮЮКК» – одно из первых предприятий Краснодара, вышедших на рынок услуг по привлечению инвестиций с последующим управлением создаваемых объектов недвижимости. Надежность и профессионализм Компании подкреплен реальным опытом предоставления полного комплекса услуг, начиная с инвестиционного консалтинга и заканчивая собственно управлением строительством и текущей эксплуатацией.
В качестве примера работы на рынке услуг управления недвижимостью можно привести реализацию проекта ТОЦ «Купеческий двор» в центре Краснодара (управление строительством, коммерческая эксплуатация), а также начало работы над реализацией проекта 6-этажного ТОЦ «Карасунский» (начато строительство).
Компания предоставляет следующие услуги:
1) Брокеридж:
– подбор и реализация объектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости;
– все операции с землей, в том числе с/х назначения;
– все операции с жилой недвижимостью Краснодара и Сочи;
– сопровождение арендных отношений;
– согласование интересов инвесторов, собственников и арендаторов;
– анализ рынка, оценка недвижимости.
2) Управление объектами недвижимости:
– разработка концепции подбора и размещения арендаторов;
– позиционирование и продвижение объекта на рынке;
– разработка договорной базы;
– техническая эксплуатация объекта;
– коммерческое управление объекта.
3) Инвестиционный консалтинг:
– оценка эффективности вложения инвестиций в проект;
– бизнес-планирование;
– подбор источника финансирования;
– оценка финансовых и проектных рисков;
– корректировка проекта с целью повышения эффективности.
4) Девелопмент недвижимости:
– представление интересов корпоративных клиентов и инвесторов;
– разработка концепции проекта;
– подготовка проектной документации;
– управление строительством и строительными рисками;
– маркетинговое продвижение.
В нашем примере под окружением проекта подразумевается система взаимоотношений местного, регионального сообществ и объекта девелопмента как источник превращения Тhreats (угроз) проекта в Оpportunities (внешние возможности) проекта. Как известно, взаимоотношения структурных элементов любой системы обусловливаются задачами поддержания жизнедеятельности каждого элемента системы. Нами рассматриваются следующие элементы на 2 уровнях.
Первый уровень – сообщество краевого центра и прилегающих районов Республики Адыгея и края (Абинский, Крымский, Северский, Динской районы):
– краевая администрация;
– бизнес-элита;
– местное население.
Второй уровень – местное сообщество:
– районная администрация;
– представители местного бизнеса;
– местное население.
Заинтересованность в проекте краевой администрации обусловлена: поступлением средств в региональный бюджет (налог на имущество, налог на прибыль и т.д.), ростом социально-экономических показателей, имиджа региона. Проект попадает под Положение «Об экспертном совете по инвестиционным проектам» в части соответствия требованиям к проектам, которым дается «зеленый свет» при согласовании и других мероприятиях, зависящих от Администрации региона.
Бизнес-сообщество готово участвовать в проекте, с одной стороны, как потребитель услуг (отдых, спорт, бизнес услуги), с другой, – как поставщик продуктов питания, коммунальных услуг, стройматериалов и т. д.
Характерная черта проекта – отсутствие отрицательных последствий для всех элементов сообщества. Реализация представленного проекта позволит:
– ускорить развитие комплекса отраслей, ориентированных на деловой туризм;
– способствовать развитию гольфа на Кубани в качестве спорта и культуры (особого образа жизни);
– достичь мультипликативного эффекта;
– способствовать формированию позитивного имиджа столицы Кубани.
Местное сообщество связывает с проектом:
– новые рабочие места (140 – 164 чел.);
– заработную плату выше среднекраевого уровня;
– рост благосостояния;
– превращение части жителей в потребителей услуг.
Совокупный объем необходимых капитальных вложений составляет 32 млн евро (1126 млн руб.) (см. таблица 3). Горизонт планирования 10 лет (из них общая продолжительность инвестиционного периода; проектирование, строительство – 3,5 года), что учитывает средний срок службы аналогичных предприятий до проведения очередного этапа реинвестирования.
В расчетах были приняты следующие условия. Условия возврата вложенных средств: гибкий возврат на основе ежемесячных остатков денежных средств в течение 4,5 лет (коэффициент покрытия долга принят равным 1), начиная с 34-го месяца реализации проекта (начальный момент планирования – ноябрь 2013 г.).
Таблица 3 – Стоимость постоянных активов
|
Объект |
Стоимость |
|
Гольф-поля, клабхаус, ресторан |
332 млн. руб. (9,5 млн евро) |
|
Гостиница с рестораном |
473 млн. руб. (13,5 млн евро) |
|
Коттеджи |
119 млн. руб. (3,5 млн евро) |
|
Благоустройство территории |
16 млн. руб. (0,5 млн евро) |
|
Автотранспорт |
6 млн. руб. (0,2 млн евро) |
|
Земельный участок (280 га) |
17 млн. руб. (0,5 млн евро) |
|
Бизнес-план, ПСД |
31 млн. руб. (1 млн евро) |
Примечание 2 – Применен сценарный метод прогнозирования реализации проекта с учетом эффективности маркетинговой кампании, динамики изменения конкурентного окружения и туристского потока (а, следовательно, и индексов изменения цен на конечную продукцию и уровня заполняемости средств размещения).
Стадии реализации первой очереди проекта:
1. Стадия проектирования – 3 мес.
2. Подготовительная стадия – 3 мес.
3. Стадия строительства:
а) отеля 4 звезды на 70 номеров – 30 мес.
б) клабхауса с полями для гольфа – 36 мес.
4. Эффективный срок эксплуатации – 180 мес.
Финансовые показатели проекта часто выдвигают на первый план (уделяют им больше всего внимания) при представлении проекта инвестору. Действительно, без них не обойтись, так как инвестор чаще всего оценивает проект по ряду основных показателей: IRR, NPV, PI (норма доходности инвестиционных затрат), период окупаемости, средняя норма бухгалтерской рентабельности. При этом, как правило, его интересуют не сами расчеты, а базовые допущения и достоверность исходной информации.
Перечислим допущения, принятые в расчетах.
1. Условия налогообложения, учтенные при обосновании проекта, соответствуют действующему на 4-й квартал 2013 года законодательству Российской Федерации и Краснодарского края: Налоговому кодексу РФ, КЗ №731 «О Государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае», Положению «Об экспертном совете по инвестиционным проектам». На основании указанных норм при формировании налогового окружения проекта были учтены следующие моменты:
– ставка налога на имущество составляет 2,2% годовых от стоимости имущества предприятия;
– ставка налога на прибыль составляет 20%, (при определении суммы налога на прибыль, подлежащей уплате в бюджет, льгота, связанная с реинвестированием прибыли, не учитывалась; в то же время часть процентных платежей по погашаемому кредиту в размере прогноза ставки на аналогичные кредиты в каждый исследуемый период была отнесена на себестоимость продукции);
– при формировании оборотов по налогу на добавленную стоимость ставка указанного налога принимается равной 18%;
– НДС по постоянным активам выставляется к зачету в полной мере в момент ввода основных средств в эксплуатацию и подлежит возмещению за счет сумм НДС по текущей деятельности, подлежащих уплате в бюджет;
– амортизация начисляется линейным методом с учетом принадлежности активов к различным группам основных средств (средний срок полезного использования всего имущества примерно равен 12 годам);
– в соответствии с п. 1.1 ст. 259 НК РФ, 10% стоимости амортизируемого имущества включены в расходы проектируемого предприятия в периоде начала эксплуатации основных активов;
– прочих льгот по налогообложению не предусматривается.
2. Среди факторов, определяющих тенденции формирования цены на услуги нового бизнес-центра, основными являются следующие:
– стоимость коммунальных платежей для организаций;
– стоимость рабочей силы;
– стоимость заимствованного капитала;
– стоимость проведения маркетинговых мероприятий;
– стоимость продукции для службы питания и напитков.
В период с 2002 г. по настоящее время стоимость коммунальных услуг, средний размер заработной платы растут темпами, опережающими общий темп инфляции (в среднем на 5 – 10%). В связи с этим стоимостные оценки всех коммунальных расходов (за электроэнергию, водоснабжение, газ, канализацию) в течение 4 лет с начала реализации проекта осуществлялись из расчета 15% индекса цен, далее – 8% индекса. Средний прирост заработной платы в первые 4 года реализации проекта был принят равным 25%, далее – 12%. Рост цены продуктов питания был принят в диапазоне от 12% в первый год реализации проекта до 8% в период ввода и последующей эксплуатации отеля (с учетом повышенного прироста цен на продукты местного производства и отрицательного прироста на дорогую, готовую продукцию иностранного производства, в том числе напитки).
3. Горизонт планирования принят равным 10 годам, что составляет средний срок планирования инвестиций в коммерческую недвижимость. При этом средний срок капитального реинвестирования в объекты недвижимости с характеристиками, аналогичными реализуемому проекту, превышает 10 лет и составляет порядка 15 – 20 лет. Поэтому в анализе учитывался ликвидационный доход в размере 397 млн руб. в текущих ценах на 41 период планирования (период равен 3 мес.), что в свою очередь увеличило чистый дисконтированный доход на 56 млн для расчетов со ставкой дисконтирования равной 20%, и на 121 млн. руб. для ставки 12%.
4. Прогноз ставки рефинансирования ЦБ основан на официальном прогнозе МЭРТ уровня инфляции до 2015 г. (а именно: инфляция + 2%). Исходя из него общая бюджетная эффективность (сумма уплаченных платежей, налогов и сборов в бюджеты и внебюджетные фонды всех уровней) составляет 2523 млн руб. для оптимистичного прогноза и 1536 – для консервативного. Общая бюджетная эффективность, дисконтированная к начальному моменту реализации проекта, равняется 770 млн и 472 млн соответственно.
5. Текущие пассивы определялись с учетом оплаты большинства видов услуг проектируемого предприятия в момент оказания этих услуг. Расчеты с поставщиками услуг и материалов осуществляются в пределах календарного месяца с максимальной отсрочкой платежа (не менее 20 дней).
6. Другие прогнозные значения контрольных параметров (например, ставка процентов, включаемых в себестоимость), рассчитанные на каждый период планирования, приведены непосредственно в расчетных таблицах ТЭО.
7. Ставки дисконтирования установлены: с учетом средней доходности вложений в недвижимость Краснодарского края как альтернативного варианта реализации проекта (20%); средней доходности акций на фондовой бирже (12%);
8. Ставка по заемным средствам составляет 12%, отсрочка выплаты процентов по кредиту – 33 мес.;
9. Ставка инфляции рубля – на уровне официального долгосрочного прогноза МЭРТ;
10. Индексы оплаты труда, коммунальных услуг и продовольственных товаров растут темпами, опережающими общую инфляцию.
В нашем проекте были рассмотрены два сценария: оптимистичный и консервативный, таблица 4 и рисунки 8 – 10.
Оптимистичный прогноз подразумевает загрузку отеля – 67%, продажу членств в клубе за 2,5 года, период выхода на запланированную мощность с 15% до 67% за 4 квартала, количество работающих – 164 чел.
Таблица 4 – Интегральные показатели проекта в зависимости от наступления различных сценариев
|
Показатели проекта |
Оптимистичный сценарий |
Консервативный сценарий |
|
Основные отличия сценариев |
||
|
Коэффициент использования номерного фонда1 Стартовый бюджет маркетинга и PR на 2 года Период продажи 150 членств в клубе Период выхода на запланированную мощность Количество работающих |
67% 71 млн р. 2,5 года 1 год 164 чел. |
44% 98 млн р. 3 года 1 год 140 чел. |
|
Финансовые показатели |
||
|
IRR Максимальная ставка по заемным средствам Простой срок окупаемости2 Норма бухгалтерской рентабельности Максимальный объем задолженности по кредиту3 Период обслуживания задолженности |
35% 22% 2 года 82% 1 270 млн р. 5,5 лет |
24% 34% 3 года 46% 1 375 млн р. 7 лет |
|
NPV, при ставке дисконтирования 20% Дисконтированный срок окупаемости Доходность инвестиционных затрат |
530 млн р. 3,5 года 79% |
68 млн р. 5,5 лет 18% |
|
Бюджетная эффективность |
||
|
Консолидированный бюджетный эффект Федеральный бюджет и внебюджетные фонды Региональный бюджет |
2 523 млн р. 1 592 млн р. 931 млн р. |
1 536 млн р. 1 005 млн р. 531 млн р. |
Примечание 3 – Данный коэффициент рассчитается как среднегодовая заполняемость отеля, коттеджей и, соответственно, ресторанов; 2 – срок окупаемости с момента ввода в эксплуатацию отеля; 3 – объем задолженности с учетом капитализированных процентов, потребности в оборотных средствах.
В таблице 4 консервативный прогноз подразумевает 44% загрузки (настоящий средний показатель по отелям Краснодара – 67%; в течение последних 5 лет показатель растет в среднем на 1 – 2%), продажу членств в клубе за 3 года, период выхода на запланированную мощность с 8% до 44% за 4 квартала, численность персонала – 140 чел., рисунки 8 – 10.
Ценовая политика аналогична отелю 5 звезд (от 10 тыс. до 35 тыс.руб.) и другим частным гольф-клубам России.
Высокая интегральная устойчивость проекта к отдельным параметрам окружения и внутренней среды определена посредством вариантного анализа. При этом в качестве базисного варианта был взят консервативный сценарий реализации проекта как пограничный вариант (самый негативный). Данные, полученные в результате этого анализа, отражены в таблице 5.
Таблица 5 – Анализ чувствительности проекта (для консервативного прогноза)
|
Факторный показатель |
Изменение факторного показателя |
Зависимый показатель |
Изменение зависимого показателя |
||
|
в натуральном выражении |
в относительном выражении |
в натуральном выражении |
в относительном выражении |
||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Коэффициент использования номерного фонда |
с 44% до 50% |
увеличение на 13% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 2,6 |
уменьшение на 10% |
|
Цена на реализуемую продукцию, (тыс. р. за ночевку) |
с 24 до 25,5 |
увеличение на 10% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 2,6 |
уменьшение на 10% |
Окончание таблица 5
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Эксплуатационные издержки, млн р. / мес. |
с 25 до 30 |
увеличение на 20% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 3,0 |
увеличение на 3% |
|
Бюджет маркетинга первые 2 г., млн р. Коэффициент использования номерного фонда |
с 98 до 200 с 44% до 44% |
увеличение на 100% не изменится |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 3,1 |
увеличение на 7% |
|
Бюджет маркетинга первые 2 г., млн р. Коэффициент использования номерного фонда |
с 98 до 200 с 44% до 46% |
увеличение на 100% увеличение на 5% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 3,0 |
увеличение на 3% |
|
Бюджет маркетинга первые 2 г., млн р. Коэффициент использования номерного фонда |
с 98 до 200 с 44 до 48% |
увеличение на 100% увеличение на 10% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 2,9 |
не изменится |
|
Текущие расходы на маркетинг, млн р. / г. Коэффициент использования номерного фонда |
с 30 до 60 с 44% до 44% |
увеличение на 100% не изменится |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 3,0 |
увеличение на 3% |
|
Текущие расходы на маркетинг, млн р. / г. Коэффициент использования номерного фонда |
с 30 до 60 с 44% до 46% |
увеличение на 100% увеличение на 5% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 2,9 |
не изменится |
|
Текущие расходы на маркетинг, млн р. / г. Коэффициент использования номерного фонда |
с 30 до 60 с 44% до 48% |
увеличение на 100% увеличение на 10% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 2,8 |
уменьшение на 3% |
1. Анализ показывает значительную устойчивость проекта к показателям производственной загрузки. При падении коэффициента использования номерного фонда до 35% чистый дисконтированный доход положителен. То есть запас прочности превышает 90% для случая реализации проекта в соответствии с оптимистичным прогнозом. Учитывая то, что ставка сравнения равняется 20%, проект будет рентабелен так же, как при реализации альтернативного девелоперского проекта, даже если заложенные в проект по оптимистичному прогнозу показатели посещаемости объекта фактически окажутся в два раза ниже.
2. Проект имеет положительный чистый дисконтированный доход, даже если цена на конечную продукцию составит 90% от проектной (для консервативного прогноза).
3. Ранжированный ряд факторов, оказывающих максимальное воздействие на результативные параметры проекта, в порядке убывания значимости включает:
– цену на предоставляемую продукцию;
– объем реализации;
– текущие расходы (главным образом расходы на продукты).
Другие факторы при прочих равных условиях, например, отклонение от первоначальной величины необходимых инвестиций, ускоренный темп инфляции на потребляемые ресурсы, изменение условий расчетов с контрагентами, практически не оказывают воздействие на динамику потока денежных средств, а значит и на инвестиционные показатели проекта в целом.
4. Коридор допустимых значений эластичности спроса по цене составляет от 0 до 1,6. При больших значениях эластичности, выявленных в ходе реализации проекта, выгоднее снизить цену на конечную продукцию. Если значение эластичности будет равно 1, то выгодно повышать стоимость оказываемых услуг (в первую очередь услуг отеля и службы питания и напитков).
5. При увеличении расходов на рекламу с 30 до 60 млн руб. в год посещаемость отеля (ресторанов) должна повыситься не ниже чем на 5% (или с 44% до 46% клиентов в день).
В нашем случае есть три стороны:
– инвестор
– собственник земли
– управляющая компания
Сторонами подписано соглашение о намерениях и создано общество с ограниченной ответственностью (51 % – инвестор (Австрия) и 49% – собственник земли (Россия)). Оба участника обязуются инвестировать пропорционально долям и делить прибыль соответственно. Сторонами-участниками проекта принято решение, что ООО «ЮЮКК» будет выступать сначала в качестве управляющего строительством и текущей эксплуатацией объектов, далее – в качестве инвестора.
Дальнейшие работы включают:
– создание реального рабочего инвестиционного проекта (совместно с иностранной консалтинговой фирмой (Австрия));
– согласование с соответствующими органами (архитектура, земельный комитет, администрация);
– проведение инвестиционной фазы (финансирования строительства): собственник земли – займ в банке + собственные средства; австрийский участник – займ в банке + собственные средства;
– строительство (подрядчик определен иностранной консалтинговой фирмой).
Эффективность инвестиционного процесса связана с оценкой и выбором наиболее привлекательных инвестиционных проектов из ряда альтернативных, которые обеспечивали бы в будущем максимальную прибыль.
В реальных условиях хозяйствования инвестору приходится решать множество вопросов инвестиционного характера связанных, на пример, с разделом ограниченных инвестиционных ресурсов, оценкой инвестиционных проектов как с одинаковым, так и разным сроком реализации. Но приемлемые условия выполнения инвестиционных проектов, прежде всего, выбирает сама фирма, основываясь на собственном финансовом менеджменте, перспективном финансовом планировании и общей финансовой политике, в том числе развития всей организации.
В новых экономических условиях предприятие в лице его собственников и высшего состава управления должно само беспокоиться о своей дальнейшей судьбе, решая самостоятельно все стратегические и тактические вопросы. Такая деятельность в области инвестиционного проектирования должна быть специальным образом организована и в первую очередь зависит от политике в области финансовой деятельности на самом предприятии .
В паспорте каждого инвестиционного проекта, включенного в инвестиционный план, в сжатой форме указываются основные параметры инвестиционного проекта, а также конкретные (измеримые) показатели. В частности, излагается общая информация об инвестиционном проекте, описание его характера, схема управления проектом, направление использования инвестиций, характеристика продукции (услуги), рынка сбыта, степень проработки проекта, финансово-экономические показатели, гарантии возврата и риски, бюджетная и социальная эффективность проекта.
Такие показатели социально-экономической, бюджетной эффективности позволяют рассматривать проект по строительству и эксплуатации гольф-клуба «Венский лес» (ООО «ЮЮКК», г.Краснодар) как успешный инвестиционный проект в сфере оказания туристских услуг региона, комплексно воздействующий на экономическую, социальную и бюджетную сферы не только Краснодара, но и всего Краснодарского края.
В будущем выживут и будут прочно располагаться на рынке те предприятия, которые имеют стратегическую концепцию. Только благодаря стратегической концепции бизнеса, основанной на разделяемых всеми ценностях и видениях, можно способствовать развитию своего дела.
1. Беликов М.Ю. Северный Кавказ: реалии социально-экономической сферы на пороге тысячелетия (географический аспект): монография / М.Ю. Беликов. – Краснодар: Печатный двор Кубани, 2002. 421 с.
2. Гуляев В.Г. Туризм: Экономика и социальное развитие / В.Г. Гуляев. – М.: Финансы и статистика, 2003. 304 с.
3. Котлер Ф. Маркетинг, гостеприимство, туризм: учебник / Ф. Котлер. – М.: Финансы и статистика, 1998. 544 с.
4. Максимов Д.В. Методы статистического анализа в туризме: учебное пособие / Д.В. Максимов. – 2-е изд., перераб. и доп. – Краснодар: Кубан. гос. ун-т. 2005. 110 с.
5. Максимов Д.В. Финансовые аспекты деятельности туристских предприятий: учебное пособие / Д.В. Максимов, П.Л. Карпенко. – 2-е изд., перераб. и доп. – Краснодар: Кубан. гос. ун-т. – 2012. 124 с.
6. Аникеев С.А. Методика разработки плана маркетинга / С.А. Аникеев. – М.: Форум, 2006. – 258 с.
7. Балдин А.Б. Организационно-экономические основы бизнеса / А.Б. Балдин. – М.: МЭРУ, 1994. 168 с.
8. Бауэр Э. Управление инвестиционным проектом / Э. Бауэр. – М.: Инфра-М, 2007. – 328 с.
9. Берл Г. Мгновенный бизнес-план. Двенадцать быстрых шагов к успеху / Г. Берл. – М.: Дело, 2005. – 320 с.
10. Бизнес-план и как его составить: руководство по экономическому обоснованию. – М.: Россия Молодая, 1992. – 160 с.
11. Буров В.П. Бизнес-план. Методика составления / В.П. Буров. – М.: ЦИПККАП, 2005. – 280 с.
12. Буханков М.М. Внутрифирменное планирование / М.М. Буханков. – М.: Инфра-М, 2003. – 536 с.
13. Веренс В. Руководство по оценке эффективности ин вестиций / В. Веренс. – М.: Интерэксперт, 2005. – 145 с.
14. Горемыкин В.А. Бизнес-план. Методика разработки. 25 реальных образцов бизнес-плана / В.А. Горемыкин. – М.: Ось-89, 2010. – 576 с.
15. Горемыкин В.А. Планирование на предприятии / В.А. Горемыкин. – М.: Филинъ, 2009. – 358 с.
16. Горемыкин В.А. Планирование предпринимательской деятельности / В.А. Горемыкин. – М.: Инфра-М, 1997. – 370 с.
17. Золототоров В.Г. Инвестиционное проектирование / В.Г. Золототоров. – Минск: ИП «Экоперспектива», 2009. – 216 с.
18. Иванникова И.А. Бизнес-план инвестиционного проекта / И.А. Иванникова. – М.: Экспертное бюро», 2007. – 368 с.
19. Игнатьева И.П. Бизнес-план. Практическое руко водство по составлению / И.П. Игнатьева. – СПБ: Белл, 2011. – 206с.
20. Идрисов А.Б. и др. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций / А.Б. Идрисов. – М.: Филинъ, 2010. – 430 с.
21. Ильин Н.Н. Управление проектами / Н.Н. Ильин. – СПБ: Два Три, 2006. – 214 с.
22. Ковелло Дж. А. Бизнес-планы. Полное справочное руководство / Дж. А. Ковелло. – М.: Лаборатория базовых знаний. 1999. – 485 с.
23. Кочеткова А.И. Бизнес-план. Как раз вернуть собственное дело / А.И. Кочеткова. – М.: Тандем, Эксмос, 2008. – 276 с.
24. ЛюбановаТ.П. Бизнес-план / Т.П. Любанова. – М.: Приор, 2009. – 370 с.
25. Малиновский Р.Г. Бизнес-план. Методические материалы / Р.Г. Малиновский. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 150 с.
26. Маркова В.Д. Бизнес-планирование / В.Д. Маркова. – Новосибирск: Экор, 1994. – 430 с.
27. Папуста М.Г. Справочник директора предприятия / М.Г. Папуста. – М.: Инфра-М, 2009. – 160 с.
28. Пелих Л.С. Бизнес-план / Л.С. Пелих. – М.: Ось-89. 2006. – 320 с.
29. Попова В.М. Бизнес-план инвестиционного проекта / В.М. Попова. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 380 с.
30. Попова В.М. Сборник бизнес-планов с комментариями и рекомендациями / В.М. Попова. – М.: АПК и 11РО, 1999. – 279 с.
31. Поукок М.А. Финансовое планирование / М.А. Поукок. – М.: Инфра-М, 2002. – 247 с.
32. Сухова Л.Ф. Практикум по разработке бизнес-плана и финансовому анализу предприятия / Л.Ф. Сухова. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 370 с.
33. Уткин Э.А. Бизнес-план. Организация и планирование предпри нимательской деятельности / Э.А. Уткин. – М.: Тандем, Экмос, 2011. – 365 с.
34. Чернов В.П. Бизнес-план: рабочая книга / В.П. Чернов. – СПБ: ЭНС, 2010. – 170 с.
35. Янг Э.Э. Составление бизнес-плана / Э.Э. Янг. – М.: Джон Уайлд энд Санз, 1999. – 135 с.
36. Город Краснодар – краевая столица [Электронный ресурс]: сайт Администрации Краснодарского края. – Режим доступа: http://admkuban.Krasnodar.ru. – 13.07.2012.
Рисунок 3 – Проект размещения объектов девелопмента
на территории участка
Рисунок 4 – Территория гольф-клуба с высоты птичьего полета
Рисунок 5 – Структура климата территории в погодах
Рисунок 6 – Диаграмма климата территории
Рисунок. 7– Карта ЭГП территории девелопмента
Рисунок 8 – Оптимистичный прогноз выручки и себестоимости проекта гольфклуба
Рисунок 9 – Оптимистичный прогноз обслуживания задолженности проекта
Рисунок 10 – Консервативный прогноз чистого дохода для полных инвестиционных затрат