Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Лекція №14
Тема лекції: МЕТОДИ І МОДЕЛІ ОЦІНЮВАННЯ РУХОМОГО МАЙНА
План лекції:
1. Затратний підхід до оцінки машин і обладнання.
2. Дохідний підхід до оцінки машин і обладнання.
3. Порівняльний підхід.
Зміст лекції
1. Затратний підхід до оцінки машин і обладнання.
Після визначення ринкової вартості нерухомості оцінювач повинен розрахувати ринкову вартість технічного оснащення підприємства, тобто вартість його робочих і силових машин, вимірювальних і регулюючих приладів, устаткування, пристроїв, обчислювальної техніки, транспортних засобів і т. д.
Машини і обладнання характеризуються наступними відмінними рисами:
Залежно від цілей і мотивів оцінки об'єктом оцінки можуть бути:
Для незалежної ринкової оцінки машин і обладнання, як і для оцінки нерухо мості, застосовуються ті самі підходи: порівняльний, витратний, до хідний, але методи відрізняються від тих, що використовуються при оцінці об’єктів з державною долею майна. Є специфіка використання вказаних методів також у по рівнянні з оцінкою нерухомості.
На відміну від нерухомості, для якої доходний метод є найбільш прийнятним, у ході оцінки машин і обладнання перші два підходи мають більше значення, та забез печують більший рівень обґрунтованості визначення ринкової ціни. Дохідний підхід стосовно оцінки як нових так і зношених машин та обладнання потребує врахування занадто великої кількості випадкових факторів внаслідок великої різноманітності можливих напрямків найкращого використання оцінюваного засобу, майбутніх умов його функціонування, рівня морального зносу та інше. Основні проблеми при вико ристанні будь-яких підходів до оцінки майна виникають звичайно за нестачею надій ної та однозначної інформації. Кожний метод із зазначених підходів має свої вимоги до інформаційного забезпечення та свою область найбільш ефективного застосуван ня, то машини й обладнання не є винятком.
Так, дохідний підхід, і зокрема метод капіталізації доходу, як достатньо ефектив ний при визначенні ціни підприємства в цілому або нерухомості, при оцінці машин і встаткування придатний лише для «системної оцінки» (тобто оцінки системи ма шин, що виконують закінчений цикл виготовлення продукції), тому що потребує ви значення відповідного потоку доходів і витрат, які практично неможливо визначити для окремої операції (оскільки неможливо врахувати умови майбутнього конкретно го робочого місця до продажу об’єкта). Але для повного циклу виготовлення виробів, що може здійснювати лінія або ланка повної обробки вихідних матеріалів, це при пустимий метод визначення вартості.
Порівняльний підхід при оцінці машин і устаткування, як найбільш універсаль ний інструмент, забезпечує можливість оцінки будь-якого часткового елементу носія, у тому числі: окремої одиниці обладнання, їх системи або комплексу за ознакою за кінченого циклу виробництва, чи усього парку обладнання підприємства загалом, особливо, якщо підприємство невелике. Такі методи потребують визначення анало гів, але навіть якщо повних аналогів немає, можна застосувати систему поправок і оцінка буде досить реальною. Вивчення динаміки цін пропозиції або статистики про дажів при визначенні вартості машин та обладнання на відповідному ринку в Укра їні на цей час може забезпечити формування інформаційної бази, й саме тому порів няльний метод є основним при оцінці машин і встаткування.
Основні проблеми порівняльного підходу пов’язані з додержанням принципів ви користання потрібної інформації: повноти, достовірності, актуальності, відповідності саме оцінюваному об’єкту. Одержання необхідної інформації за вказаними умовами потребує створення баз даних з можливістю автоматичного підбору аналогів, поді бних оцінюваним об’єктам, з урахуванням ступеня розбіжності складу й чисельних значень головних характеристик аналогів і оцінюваних об’єктів, з регулярним вида ленням застарілих та доданням нових даних.
Витратний підхід до оцінки вартості враховує психологічні особливості покупця, засновані на сприйнятті споживчої вартості як продукту суспільної праці. За таким поглядом, незважаючи на відмінності в якості, при всіх наявних розбіжностях учас ники ринку співвідносять вартість і ціну з витратами виробництва й реалізації. Тому, при використанні витратного підходу, оцінювана вартість визначається шляхом пря мого або непрямого підрахунку всієї сукупності витрат, необхідних для виробництва (відтворення) відповідного об’єкта. Слід відмітити, що за такою практикою іноді продавці орієнтуються на балансову вартість, при визначенні якої до ринкової ціни об’єкта додають вартість його доставки, установки (монтажу) по місцю використан ня, створення фундаменту, наладки, супутніх капіталовкладень по підведенню енер гозабезпечення, вентиляції тощо.
Для цілісного об’єкту або нерухомості це виправдано, але відносно машин та обладнання, а наш погляд, цього робити неможна, якщо техніка продається «розси пом». Покупцю не потрібні а ні фундамент, а ні виробнича інфраструктура за старим місцем експлуатації, тому він купує лише машини та обладнання. Він ще додасть усі вказані витрати при постановці даної нерухомості на баланс власного підприємства. Оцінювання рухомих об’єктів з усіма супутніми витратами для стаціонарної установ ки має сенс лише за умови, коли вони придбаються разом з нерухомістю, та будуть експлуатуватися на тому самому місці, у тому самому або подібному технологічно му процесі. Але це вже системна оцінка, за якою буде враховано не просто вартість кожного окремого елемента носія, а повну вартість комплексу машин та обладнання, що виконує завершену технологічну обробку виробу, то для такої оцінки більш під ходить доходний метод.
Основний недолік витратного підходу — відсутність врахування реальної корис ності об’єкта для конкретного покупця, оскільки він оперує абстрактною корисністю взагалі даного виду виробів при встановленому рівні зносу. Саме тому у ході встанов лення умов угоди купівлі-продажу попередня оцінка, встановлена за даним методом, часто коригується з урахуванням зацікавленості у її реалізації обох сторін.
Витратний підхід базується на принципі заміщення і під час оцінки машин та об ладнання передбачає розрахунок витрат на відтворення або заміщення точної копії об’єкта оцінки чи його аналога, за вирахуванням утрат від усіх видів зносу та зне цінення.
Під вартістю відновлення машин і обладнання розуміють визначену на дату оцінки поточну вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки.
Вартість заміщення машин і обладнання — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцін ки, який може бути йому рівноцінною заміною.
Витратний підхід не відображує корисність оцінюваного об’єкту, але є єдино можливим під час оцінки машин та обладнання, які не мають аналогів на ринку, та не є комплексом машин, для якого можна виконати розрахунок результатним методом відповідно до кількості готової продукції, що може бути виготовлено з його допомо гою. Звичайно він використовується для страхування рухомого майна.
За браком точних даних або для спрощення процедури оцінки при визначенні вартості матеріалів або витрат на оплату праці за трудомісткістю, можна скориста тися відповідними коефіцієнтами пропорційності. За цими коефіцієнтами встанов люється залежність між вартістю машини та розміром її певних характеристик, як це наведено за порівняльним підходом. При цьому, звичайно, визначається вартість одиниці маси, об’єму, потужності, продуктивності та іншого. Цей метод дозволяє спростити оцінку машин та обладнання приблизно одного класу складності, схожої конструкції та призначення, але є не досить точним.
Відновна вартість об’єкта оцінки на практиці розраховується як сума повної собі вартості та розміру середнього прибутку, характерного для ринку даної групи об’єктів рухомості, або на основі рівня рентабельності виробника подібної продукції схожих типорозмірів та схожого галузевого призначення. Іноді рівень рентабельності для ці лей оцінки може прийматися укрупнено, за типовими співвідношеннями попиту та пропозиції. По Україні пропонується наступний діапазон значень рентабельності для машин та обладнання в умовах підвищеного попиту 25-35%; середнього — 10-15%; незначного — 5-10% . При повній відсутності попиту вартість машин та обладнання, особливо зношеного та застарілого, дорівнюють собівартості, або на віть нижче, але не менш за вартість металобрухту за винятком його підготовки до утилізації та транспортування.
На відміну від методу ринкових порівнянь, якому властива деяка подібність мож ливих методів визначення ціни, витратний підхід до оцінки машин і встаткування поєднує ряд методів оцінки, які значно різняться між собою, до того ж одні й ті самі методи мають різну назву за окремими джерелами:
Розрахунок за ціною однорідних об’єктів (калькуляційний, кошторисний чи оцінка на основі собівартості) визначає оцінювану вартість через повну собівартість виробництва й реалізації розглянутого об’єкта в сучасних умовах, з урахуванням поточного рівня ви трат на всі статті калькуляції та очікуваної рентабельності продажу. Сфера застосуван ня цього методу обмежена оцінкою вартості машин і обладнання власного виробництва, унікального та імпортного, а також знятого з виробництва застарілого устаткування. Таким чином оцінюється те, що не має близьких аналогів. У всіх інших випадках ви користовується техніко-економічна інформація виготовлювача або постачальника від повідного встаткування про поточні ціни реалізації, якщо мова йде про порівняння, а не результатний підхід, який до машин та обладнання застосовується нечасто.
Витрати на монтаж та введення в експлуатацію об’єкта оцінки входять у розра хункову ціну продажу об’єкту лише у тих випадках, коли покупець придбав комплекс обладнання разом з нерухомістю, та буде експлуатувати його на місці.
Розрахунок собівартості звичайно виконують шляхом аналізу й актуалізації на явних калькуляцій або (за відсутністю готової, хоч і застарілої калькуляції) розра хунком собівартості за укрупненими нормативами.
Актуалізація (приведення до сучасного рівня минулих цін з урахуванням нових технологій) наявних калькуляцій здійснюється за індексами зміни середніх цін на відповідні статті або елементи витрат періоду, на який складені калькуляції, до дати оцінки. Для алгоритмів оцінювання не має значення місце виникнення витрат у ході виготовлення об’єкту оцінки, тому собівартість може бути визначена як за елементами кошторису, так і за економічними статтями витрат калькуляції. Розрахунок за укрупне ними нормативами здійснюється згідно окремої методики, яку буде розглянуто нижче.
Склад витрат, що включаються в собівартість, регламентується Методичними рекомендаціями з формування собівартості продукції (робіт, послуг) у промисло вості. Відповідні рекомендації існують щодо перевезень, торгівлі, будівельно- монтажних робіт та інших галузей.
Розрахунки за даним методом здійснюються в такій послідовності:
Розрахунок повної собівартості однорідного об’єкта — представника за формулою:
де Соод - повна собівартість виробництва однорідного об’єкта;
k рен - показник рентабельності однорідного об’єкта (приймається однаковий і для об’єкту оцінки, якщо однорідний об’єкт не віддалений у часі, інакше для оціню ваного об’єкта потрібно вносити корективу на сучасну рентабельність);
Цод — ціна однорідного об’єкта без ПДВ.
Іноді до розрахунку повної собівартості однорідного об’єкта включають ставку податку на прибуток, що недостатньо обґрунтовано, оскільки цей податок, на відміну від ПДВ, який нараховується на ціну, є часткою прибутку й до собівартості відношення не має, то множення ставки подат ку на прибуток та собівартості не має економічного змісту.
де Со — повна собівартість виробництва оцінюваного об’єкта;
Соод — повна собівартість однорідного об’єкта;
Воц, Вод — конструктивні параметри об’єкта оцінки й однорідного об’єкта відпо відно.
6) Розрахунок ціни як повної відновлювальної вартості об’єкта оцінки без ПДВ з урахуванням рівня його зносу:
де Ц — ціна оцінюваного об’єкта без ПДВ;
k рен — показник рентабельності об’єкта оцінки;
k зн — коефіцієнт зносу (обчислюється за будь-яким методом або за експертною оцінкою).
Метод розрахунку по елементам (агрегатам) або «оцінка на основі ресурсно-технологічної моделі» застосовується для оцінювання агре гатного обладнання, яке можна компонувати з вузлів та агрегатів, на які відома ціна (наприклад завантажувальні пристрої, агрегат приводу, коробка передач, елементи автоматики, на збирання яких є типові нормативи трудомісткості на складальну одиницю). Використання даного методу пов’язано з необхідністю попередньої по будови ресурсно-технологічної моделі об’єкта. Головні недоліки такого підходу саме у складності побудови моделей, розмаїтості груп і видів машин і встаткування за не великим винятком (комп’ютерна техніка та легкові автомобілі). До цього додається недостатня забезпеченість ринків України (на цей час) ремонтними комплектами вузлів, агрегатів і деталей машин і устаткування, як вітчизняних так і зарубіжних виробників.
Метод розрахунку по агрегатам базується, з одногу боку, на ринковій вартості окремих вузлів, агрегатів, з іншого — на укрупнених нормативах трудомісткості, та виконується у наступному порядку:
де Цоц — ціна об’єкта оцінки;
аj — кількість комплектуючих вузлів і агрегатів типу j,
сj — ринкова вартість одного вузла типу j,
B — загальна вартість складання об’єкта оцінки як сума нормативних витрат за переліком складових частин.
У порівнянні з оцінкою об’єкта в цілому, його оцінка на основі ресурсно- технологічної моделі дозволяє точніше врахувати вплив конфігурації об’єкта на його вартість, однак відсутність розвинутого ринку запчастин обмежує можливості його використання.
Визначення ціни за укрупненими нормативами собівартості теоретично по винно відображати реальну вартість об’єкту на основі використання нормативно-параметричних моделей формування загальних витрат на виготовлення об’єкту че рез питому ціну аналога. Питома ціна може встановлюватись на одиницю будь-якого параметру (наприклад на одиницю потужності, продуктивності тощо) залежно від набору основних характеристик машин або обладнання. Оскільки ціна об’єкту не завжди лінійно залежить від вказаних показників, застосовуються поправочні кое фіцієнти, що враховують характер залежності ціни від значень техніко-економічних параметрів.
У загальному вигляді типова нормативно-параметрична модель може бути опи сана в такий спосіб:
де Цоц, Ц6аз — вартість об’єкта оцінки та базової моделі;
Вбаз , Воц — значення параметра аналога та оцінюваного виробу;
kзв — зведений коефіцієнт урахування неголовних параметрів;
Свід — доплати або знижки, що відображають сукупний вплив відхилень інших параметрів, неврахованих у зведеному коефіцієнті kзв.
Коефіцієнт kзв характеризує залежність питомої оцінної вартості або ціни виробу від значення тої або іншої сукупності інших (неголовних) параметрів. Він дорівнює добутку часткових коефіцієнтів (kj), що враховують вплив цих параметрів на оцінну вартість або ціну виробу за інших рівних умов. Іншими словами:
де j — індекс параметра;
п -кількість параметрів.
Практичне застосування вказаних моделей потребує врахування фактичного зносу оцінюваного об’єкту методом строку життя або укрупненої оцінки технічного стану, що значно знижує точність методу.
Для визначення фізичного зносу об’єкту звичайно використовують методи, які відповідають рекомендаціям Стандартів оцінки. Так, процент фізичного зносу при застосуванні методу строку життя, розраховується як відношення фактичного віку машин і обладнання до строку їх економічного життя. Використання методу укруп неної оцінки технічного стану засновано на експертній оцінці процента фізичного зносу за спеціальною оціночною шкалою (табл.1).
Таблиця 1.
Оціночна шкала для визначення фізичного зносу машин і обладнання
|
Фізичний знос, % |
Оцінка технічного стану |
Загальна характеристика технічного стану |
|
0-20 |
Добре |
Ушкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента, і усувають ся в період поточного ремонту |
|
21-40 |
Задовільне |
Елементи в цілому придатні для експлуатації, однак ви магають ремонту вже на даній стадії експлуатації |
|
41-60 |
Незадовільне |
Експлуатація елементів можлива лише за умов прове дення ремонту |
|
61-80 |
Аварійне |
Стан елементів аварійний. Виконання елементами своїх функцій можливе лише за умов проведення спеціаль них охоронних робіт або повної заміни цих елементів |
|
81-100 |
Непридатне |
Елементи знаходяться в не придатному до експлуатації стані |
Недоліки такого підходу до оцінки зносу очевидні. Оцінка фізичного зносу без урахування морального придатна лише для умов кризисного стану, коли застаріле обладнання не замінюється лише тому, що на це не вистачає коштів.
Якщо ж розглянути наведену таблицю, то крім її приблизності недоліком є різке розмежування оцінок, коли 40% зносу це задовільно, а 41% вже ні. Тим більше, що деяке обладнання може виконувати свої функції і за 90% зносу, тоді як обладнання точної обробки не відповідатиме вимогам виробництва вже за 20-30%, залежно від засобу визначення цього зносу. Літак або потяг у аварійному стані не випускають в рейс, але деякі верстати у вітчизняній промисловості працюють у такому стані десятки років. На наш погляд, характеристика технічного стану за оглядом не завжди напряму зв’язана з рівнем зносу та строками життя машин і обладнання. Аварійна зупинка може статися й на новому обладнанні, то такий стан і є аварійним. Рівень зносу достатньо повно може визначатись співвідношенням вартості машини та ви трат на усунення цього зносу, і якщо ці витрати та втрати від експлуатації зношеної машини сягають вартості її заміни, то знос є повним не дивлячись на те — чи можна його усунути, чи це принципово неможливо.
Оцінка на основі аналізу та індексації витрат виконується з використанням ін дексів цін або їх динамічних рядів (індексний, за визначенням тренду або коефіцієн тів інфляції).
Основні недоліки такого методу:
Індексні методи оцінки застосовуються головним чином при визначенні відбу довної вартості складних об’єктів:
де Цоц — ціна об’єкта оцінки;
Цбаз — базова ціна об’єкта (наприклад його первісна балансова або повна відбу довна вартість, що міститься в звіті про результати попередньої переоцінки основних фондів);
І—індекс (ланцюжок індексів) зміни цін по відповідній групі машин або встатку вання за період між датами оцінки й попередньої переоцінки основних фондів.
Як індекси зміни цін можуть використовуватися:
Індекс-дефлятор ВВП відображує приріст цін по всьому спектрі вироблених това рів і послуг як споживчого, так і виробничо-технічного призначення. Він є найбільш загальним показником інфляції й найважливішим макроекономічним показником.
Важливим макроекономічним показником є також зведений індекс цін виробни ків промислової продукції. Він задає, зокрема, верхній рівень регульованих держа вою цін і тарифів на продукцію природних монополій.
Індекси загальної інфляції найчастіше застосовуються для поточної оцінки з ме тою оподаткування прибутку від індексації вартості реалізованих основних фондів. Цей індекс обмежено використовується в оцінній практиці.
Для більшої точності розрахунків проводять індексацію основних груп витрат, вирізняючи матеріальні та енерговитрати, витрати на оплату праці та амортизацію. Залежно від виду конструктивних матеріалів застосовують цінові індекси чор них чи кольорових металів, пластмас. Витрати на енергоносії переоцінюють за ціно вим індексом виробників та транспортувальників енергоносіїв.
2. Дохідний підхід до оцінки машин і обладнання.
Доходний підхід в оцінці машин і обладнання базується на оцінці очікувань інвестора та передбачає розрахунок поточної (дисконтованої) вартості доходів, які за прогнозами можуть бути отримані від володіння об'єктом. Застосування методів дисконтованих грошових потоків або капіталізації прибутку доцільно в тому випадку, якщо здійснюється «системна оцінка» машин і обладнання, під час якої потік доходів і витрат може бути співвіднесений з об'єктом оцінки, або об'єктом оцінки виступає обладнання, за допомогою якого виконуються безпосередньо оплачувані роботи. Обмеження сфери застосування доходного підходу пов'язане з тим, що доход створюється не тільки за рахунок використання машин і обладнання, але й інших елементів виробничої системи, що складається, крім того, з будівель, споруд, передавальних пристроїв, оборотних і нематеріальних активів.
Використання методів дохідного підходу передбачає здійснення розрахунків у такій послідовності:
1. Розрахунок чистого операційного доходу від функціонування виробничо-технологічної системи (підприємства в цілому, цеху або ділянки).
2. Визначення за допомогою методу залишку частини доходу, що може бути локалізований і співвіднесений з оцінюваними машинами й обладнанням.
3. Визначення вартості об'єктів машин і обладнання за допомогою методів дисконтування або капіталізації.
3. Порівняльний підхід.
Порівняльний підхід передбачає визначення ринкової вартості на основі інформації про сформовані ціни на аналогічні машини й обладнання, угоди з купівлі-продажу яких не є одиничними. Даний підхід реалізується в таких методах:
Метод ринкових порівнянь є найбільш універсальним і очевидним під час проведення оцінки машин і обладнання в умовах наявності ефективно функціонуючого ринку та різноманітної інформації про нього. Практичне застосування цього методу передбачає:
ВО = Ван × К1 × К2… × Кn× I, (7.6)
де ВО – вартість об'єкта оцінки;
Ван – вартість аналога;
К1, К2,, …Кn – поправочні коефіцієнти;
I – індекс цін за період між датою оцінки і датою продажу аналога.
Розрахунок поправочних коефіцієнтів (Кj) на технічні параметри здійснюється за формулою 7.7 (якщо j-а характеристика збільшує величину оціночної вартості об'єкта):
Кj = , (7.7)
або за формулою 7.8 (якщо j-а характеристика зменшує величину оціночної вартості об'єкта):
Кj = , (7.8)
де П(о)j – j-а характеристика об'єкта оцінки;
П(а)j – j-а характеристика аналога.
Загальна поправка на технічні параметри розраховуються за формулою:
К = (7.9)
де Знj – значимість (ваговий коефіцієнт) j-тої характеристики.
Якщо аналогами виступають кілька об'єктів, то для кожного з них здійснюються розрахунки за формулами 7.6 – 7.9, а отримані результати усереднюються.
Метод статистичного моделювання ціни передбачає розгляд об'єкта оцінки як представника певної сукупності однорідних об'єктів з відомими цінами. Для цієї сукупності розробляється парна (однофакторна) або багатофакторна регресійна модель залежності ціни від одного або декількох споживчих параметрів. Одержувана в результаті розрахунків середньостатистична ціна коректується за допомогою коректувальних коефіцієнтів.