Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Компания ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан» было создано 15 января 2002 года. ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан» входит в пятерку ведущих агентств недвижимости г. Перми и является специализированной организацией в области оказания риэлтерских услуг. Основным профилем ее деятельности является оказание услуг физическим и юридическим лицам в сфере операций с недвижимостью.
Компания оказывает следующие виды услуг:
ѕ все виды операций с недвижимым имуществом: продажа, покупка, аренда, приватизация;
ѕ покупка, продажа и аренда коммерческой недвижимости;
ѕ операции с земельными участками и загородной недвижимостью;
ѕ услуги сертифицированных ипотечных брокеров по выбору схемы кредитования, сбору документов, получению кредита, рефинансированию.
Отдельным направлением работы организации в условиях экономического кризиса стало оказание помощи проблемным заемщикам, которое заключается в оказании следующих видов услуг:
ѕ проведение переговоров с банком об отсрочке выплат по основному долгу;
ѕ реструктуризация кредита;
ѕ продажа и выкуп жилья, находящихся под залогом.
Кроме этого, компания «Тамерлан» оказывает своим клиентам сопутствующие основным виды услуг:
ѕ Согласование перепланировки квартиры;
ѕ Перевод недвижимости из жилой в нежилую;
ѕ Перевод земель из одной категории в другую;
ѕ Оказание помощи в реализации закона «О дачной амнистии».
Текущая (основная) деятельность компании, согласно Уставу, - оказание посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом и его оценкой; операции с недвижимым имуществом; управление недвижимым имуществом; управление эксплуатацией жилого и нежилого фонда; предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества; операции с недвижимостью.
Что касается миссии предприятия, то она звучит так:
«Мы стремимся к тому, чтобы каждый наш клиент, придя в нашу компанию однажды, пришел к нам снова, как добрый друг и партнер».
Основные принципы работы компании:
ѕ оказание риэлтерских услуг на высоком качественном уровне - квалифицированные специалисты агентства используют в своей работе самые современные риэлтерские технологии, которые обеспечивают должное качество всех предоставляемых услуг;
ѕ принцип оценки профессиональной компетентности специалистов компании - прохождение сотрудниками различных семинаров и тренингов и последующая оценка их компетентности;
ѕ принцип надежности - компания обеспечивает конфиденциальность и юридическую безопасность всех операций и сделок с недвижимостью;
ѕ предоставление финансовых гарантий - агентство несет обязательную и добровольную финансовую ответственность по всем своим обязательствам перед клиентами. Профессиональная деятельность агентства застрахована.
ѕ предоставление риэлтерских услуг в персональном формате - с каждым клиентом компании работает личный специалист, который полностью берет на себя комплексное решение любых вопросов, связанных с операциями с недвижимостью.
В Агентстве недвижимости «Тамерлан» работают специалисты, стаж работы которых в компании составляет 3 года и более. Компанией постоянно осваиваются новые направления деятельности и технологии работы.
В компании «Тамерлан» работает 20 человек. Их распределение по функциональным подразделениям показано на рис.1.1.
Рисунок 2.1 - . Организационная структура ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан»
Распределение полномочий в компании:
ѕ управляющие офисов непосредственно выполняют указания генерального директора, решают все вопросы, касающиеся функционирования компании в каждом офисе, управляют юридическом отделом и риэлторами.
ѕ заместитель директора решает общие организационные вопросы, а также руководит работой администратора и менеджера по маркетингу.
ѕ администратор ведет документооборот и кадровую документацию компании
ѕ менеджер по маркетингу осуществляет разработку и планирование маркетинговых программ, анализ продаж, проведение маркетинговых исследований и т.д.;
Всем процессом управляет генеральный директор, он же делегирует задачи, а вместе с ними и полномочия каждому конкретному подразделению или звену организации.
В свою очередь, подразделения и звенья организации принимают на себя обязательства по выполнению этих задач и несут ответственность перед руководителем в рамках занимаемой должности.
На предприятии преобладают экономические методы управления. Развитый внутренний документооборот отсутствует. Поощряется достижение результатов и выполнение плановых показателей.
Система оплаты труда:
ѕ Для риэлторов сдельно-премиальная в т.ч. небольшой оклад. Процент премий показан в таблице 3.2
Таблица 2.1. - % вознаграждения риэлторов
|
выручка за месяц |
% премии риэлтора |
|
20000-100000 |
15 |
|
100000-750000 |
20 |
|
750000-1500000 |
25 |
ѕ Для обслуживающего персонала используется повременно-премиальная система оплаты труда.
Следует отметить существенную зависимость компании от лояльности персонала.
На предприятии были отмечены случаи «левачества», сотрудничества риэлторов с конкурирующими фирмами и т.п. Это делает необходимым отслеживание мотивации персонала.
Выполним финансово-экономический анализ предприятия.
Для расчета балансовых коэффициентов используем данные финансовой отчетности предприятия за 2009 год.
2.2 Анализ финансово-экономических показателей работы предприятия
Анализ начнем с расчета коэффициентов ликвидности:
Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную форму соответствует сроку погашения обязательств.
Данные таблицы показывают, что баланс компании не является достаточно ликвидным.
Предприятию недостает абсолютно ликвидных активов, чтобы погасить свои краткосрочные обязательства.
Иначе говоря А1<П1.
Не выполняется также условие А4<П4, что свидетельствует об отсутствии собственных оборотных средств у организации.
Оставшиеся два соотношения на конец 2009 года нормализованы.
Таблица 2.2.- Расчет показателей ликвидности баланса
|
Актив |
Абсолютные величины |
Удельные веса (%) |
Пассив |
Абсолютные величины |
Удельные веса (%) |
Платежный излишек (+) или недостаток (-) |
|
начало года |
конец года |
начало года |
конец года |
начало года |
конец года |
начало года |
конец года |
начало года |
конец года |
||
|
Наиболее ликвидные активы А1 (стр.250+стр.260) |
52,0 |
77,0 |
7,5 |
8,6 |
Наиболее срочные обязательства П1 (стр.620) |
165,0 |
217,0 |
23,9 |
24,3 |
-113,0 |
-140,0 |
|
Быстрореализуемые активы А2 (стр.240) |
121,0 |
95,0 |
17,6 |
10,7 |
Краткосрочные пассивы П2 (стр.610+стр.630+ стр. 660) |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
121,0 |
95,0 |
|
Медленнореализуемыеактивы А3 (стр.210+стр.220+ стр.230+стр. 270) |
46,0 |
39,0 |
6,7 |
4,4 |
Долгосрочные пассивы П3 (стр.590+ стр.640+стр.650) |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
46,0 |
39,0 |
|
Трудно реализуемые активы А4 (стр.190) |
470,0 |
681,0 |
68,2 |
76,3 |
Постоянные пассивы П4 (стр.490) |
524,0 |
675,0 |
76,1 |
75,7 |
-54,0 |
6,0 |
|
Баланс |
689,0 |
892,0 |
100,0 |
100,0 |
Баланс |
689,0 |
892,0 |
100,0 |
100,0 |
0,0 |
0,0 |
Данные таблицы 2.2. показывают, что баланс компании не является достаточно ликвидным. Предприятию недостает абсолютно ликвидных активов, чтобы погасить свои краткосрочные обязательства. Иначе говоря А1<П1.
Не выполняется также условие А4<П4, что свидетельствует об отсутствии собственных оборотных средств у организации. Оставшиеся два соотношения на конец 2009 года нормализованы.
Наряду с абсолютными показателями для оценки ликвидности и платежеспособности предприятия рассчитывают следующие относительные показатели: коэффициент текущей ликвидности, коэффициент быстрой ликвидности и коэффициент абсолютной ликвидности.
· Коэффициент абсолютной ликвидности
· Коэффициент быстрой (срочной)
· Коэффициент текущей ликвидности
· Коэффициент восстановления (утраты ) платежеспособности
Описание данных коэффициентов приведено в первой части работы. Расчет показателей приведены в таблице 2.3:
Таблица 2.3 - Расчет коэффициентов ликвидности
|
Показатели |
Норм. огранич-я |
01.01.2009 |
01.01.2010 |
|
1. Денежные средства |
- |
52,00 |
77,00 |
|
2. Краткосрочные финансовые вложения |
- |
0,00 |
0,00 |
|
3. Краткосрочная дебиторская задолженность |
- |
121,00 |
95,00 |
|
4. НДС по приобретенным ценностям |
- |
0,00 |
0,00 |
|
5. Запасы |
- |
46,00 |
39,00 |
|
6. Общая сумма активов |
- |
689,00 |
892,00 |
|
7. Собственные акции, выкупленные у акционеров |
- |
0,00 |
0,00 |
|
8. Задолженность участникам по взносам в уставный капитал |
- |
0,00 |
0,00 |
|
9. Долгосрочные обязательства |
- |
0,00 |
0,00 |
|
10. Скорректированные краткосрочные обязательства |
- |
165,00 |
217,00 |
|
11. Коэффициент абсолютной ликвидности (п.1+п.2)/п.10 |
>0.2 |
0,32 |
0,35 |
|
12. Коэффициент критической (срочной, быстрой, текущей) ликвидности (п.1+п.2+п.3)/п.10 |
>1 |
1,05 |
0,79 |
|
13. Коэффициент покрытия (текущей ликвидности*) (п.1+п.2.+п.3+п.4+п.5)/п.10 |
>2 |
1,33 |
0,97 |
|
15. Коэффициент восстановления платежеспособности за 6 месяцев |
>1 |
0,79 |
0,00 |
Коэффициенты ликвидности тем выше, чем ниже уровень краткосрочных обязательств и внеоборотных активов. Поскольку в 2009 году структура источников финансирования ООО АН «Тамерлан» сместилась в пользу краткосрочных активов а удельный вес внеоборотных активов вырос, коэффициенты ликвидности снизились.
Далее рассмотрим показатели финансовой устойчивости:
Анализ финансовой устойчивости проведем с помощью расчета трехкомпонентного показателя финансовой устойчивости. Расчет показан в таблице 2.4:
Таблица 2.4 - Анализ финансовой устойчивости
|
Показатели |
01.01.2009 |
01.01.2010 |
|
1. Реальный собственный капитал |
524,00 |
675,00 |
|
2. Скорректированные внеоборотные активы |
470,00 |
681,00 |
|
3. Скорректированные оборотные активы |
219,00 |
211,00 |
|
4. Наличие собственных оборотных средств п.1-п.2 |
54,00 |
-6,00 |
|
5. Долгосрочные пассивы |
0,00 |
0,00 |
|
6. Наличие долгосрочных источников формирования запасов (п.4+п.5) |
54,00 |
-6,00 |
|
7. Краткосрочные кредиты и заемные средства |
0,00 |
0,00 |
|
8. Общая величина основных источников формирования запасов п.6+п.7 |
54,00 |
-6,00 |
|
9. Общая величина запасов (включая несписанный НДС) |
46,00 |
39,00 |
|
10. Излишек (+) или недостаток (-) собственных оборотных средств (п.3-п.9) |
8,00 |
-45,00 |
|
11. Излишек (+) или недостаток (-) долгосрочных источников формирования запасов (п.6-п.9) |
8,00 |
-45,00 |
|
12. Излишек (+) или недостаток (-) основных источников формирования запасов (п.8-п.9) |
8,00 |
-45,00 |
|
13. Характеристика финансовой ситуации |
|
|
|
Показатели |
01.01.2009 |
01.01.2010 |
|
14. Коэффициент маневренности (п.4/п.1) |
0,10 |
-0,01 |
|
15. Коэффициент автономии источников формирования запасов (п.4/п.9) |
1,17 |
-0,15 |
|
16. Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (п.4/п.3) |
0,25 |
-0,03 |
Анализ таблицы показывает, что часть запасов и затрат организации на конец 2009 года формируется за счет кредиторской задолженности. Следовательно, финансовое положение Компании нельзя считать устойчивым. Изменения факторов финансовой устойчивости в 2008 году носят негативный характер. С одной стороны компания увеличила долю кредиторской задолженности, что отрицательно сказывается на финансовой устойчивости компании. Кроме того опережающий рост внеоборотных активов по сравнению с собственными средствами сделал отрицательным значение собственного оборотного капитала, что является фактором неустойчивости финансового состояния предприятия.
Далее исследуем коэффициенты рентабельности и показатели прибыли.
Коэффициенты рентабельности показывают соотношение между затратами компании на активы и отдачей от них в виде прибыли. Показатели рентабельности ООО «АН «Тамерлан»» представлены в таблице 2.5
Изменение рентабельности оборотных и внеоборотных активов и собственных средств обусловлено тем, что предприятие по итогам 2009 года получило большую по сравнению с предыдущим годом прибыль 472тыс.руб. В 2008 году имела место прибыль в сумме 263 тыс.руб.. Поэтому показатели рентабельности за период 2008-2009гг. характеризуются положительной динамикой. Рентабельность активов составила 40% в 2008 году и 51% в 2009 году. Рентабельность оборотных активов составила 130% в 2008 и 187% в 2009. Рентабельность внеоборотных активов: 58% и 70% соответственно. Рентабельность собственного капитала по чистой прибыли составила 56,7% в 2008 году и 67,3% в 2009 году.
Таблица 2.5 - Анализ прибыли и рентабельности
|
Показатели |
Годы |
отклонение |
||
|
2008 |
2009 |
абс |
относ % |
|
|
1. Выручка (нетто) |
3 269,00 |
5 472,00 |
2 203,00 |
167,39 |
|
2. Прибыль от продаж |
263,00 |
472,00 |
209,00 |
179,47 |
|
3. Чистая прибыль, тыс. руб. |
227,80 |
403,75 |
175,95 |
177,24 |
|
4. Среднегодовая сумма всех активов |
563,50 |
790,50 |
227,00 |
140,28 |
|
5. Среднегодовая величина ОС и НМА (по остаточной стоимости) |
389,50 |
575,50 |
186,00 |
147,75 |
|
6. Среднегодовая величина оборотных активов |
174,00 |
215,00 |
41,00 |
123,56 |
|
7. Среднегодовая сумма реального собственного капитала (чистых активов) |
402,00 |
599,50 |
197,50 |
149,13 |
|
8. Рентабельность активов по чистой прибыли п.3/п.4 |
0,404 |
0,511 |
0,11 |
126,34 |
|
9. Рентабельность внеоборотных активов по чистой прибыли п.3/п.5 |
0,585 |
0,702 |
0,12 |
119,96 |
|
10. Рентабельность оборотных активов по чистой прибыли п.3/п.6 |
1,309 |
1,878 |
0,57 |
143,44 |
|
11. Рентабельность реального собственного капитала по чистой прибыли п.3/п.7 |
0,567 |
0,673 |
0,11 |
118,85 |
|
12. Рентабельность продаж по прибыли от продаж п.2/п.1 |
0,080 |
0,086 |
0,01 |
107,21 |
|
13. Рентабельность продаж по чистой прибыли п.3/п.1 |
0,070 |
0,074 |
0,00 |
105,88 |
Исследуем показатели деловой активности компании. Их значения показаны в таблице 2.6:
Таблица 2.6 - Расчет показателей деловой активности
|
Показатель |
Годы |
Отклонение |
||
|
2008 |
2009 |
абс. |
в% |
|
|
Оборачиваемость всех активов |
5,8 |
6,9 |
1,1 |
1,19 |
|
Средний срок оборота всех активов в днях |
62,1 |
52,0 |
-10,0 |
0,84 |
|
Оборачиваемость оборотных активов |
18,8 |
25,5 |
6,7 |
1,35 |
|
Средний срок оборота оборотных активов в днях |
19,2 |
14,1 |
-5,0 |
0,74 |
|
Оборачиваемость запасов (по выручке) |
54,0 |
128,8 |
74,7 |
2,38 |
|
Средний срок оборота запасов в днях |
6,7 |
2,8 |
-3,9 |
0,42 |
|
Оборачиваемость дебиторской задолженности |
48,8 |
50,7 |
1,9 |
1,04 |
|
Средний срок оборота дебиторской задолженности в днях |
7,4 |
7,1 |
-0,3 |
0,96 |
|
Оборачиваемость денежных средств и краткосрочных финансовых вложений |
70,3 |
84,8 |
14,5 |
1,21 |
|
Средний срок оборота денежных средств и краткосрочных финансовых вложений в днях |
5,1 |
4,2 |
-0,9 |
0,83 |
Показатели деловой активности имеют тенденцию к улучшению своих значений. Число оборотов структурных компонентов активов и пассивов выросло, а сроки оборота сократились. Таким образом, в 2009 году предприятие более эффективно использовало свои активы.
Далее выполним анализ состава и структуры доходов предприятия. В целях анализа необходимо рассмотреть сначала формирование, а потом и использование доходов фирмы.
В таблице 2.7 показано формирование доходов компании в 2008-2009 годах.
Таблица 2.7 - Структура и динамика доходов ООО АН «Тамерлан»
|
|
2008 |
2009 |
ОТКЛОНЕНИЕ |
|
выручка |
т.р. |
% |
т.р. |
% |
т.р. |
% |
|
ПОСРЕДНИЧЕСТВО ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В Т.Ч. |
2652 |
81,13% |
1991 |
36,39% |
-661 |
-24,92% |
|
аренда в т.ч. |
509 |
15,57% |
383 |
7,00% |
-126 |
-24,75% |
|
жилая недвижимость |
283 |
8,66% |
265 |
4,84% |
-18 |
-6,36% |
|
коммерческая недвижимость |
226 |
6,91% |
118 |
2,16% |
-108 |
-47,79% |
|
продажа в т.ч. |
2143 |
65,56% |
1608 |
29,39% |
-535 |
-24,97% |
|
жилая недвижимость |
1495 |
45,73% |
884 |
16,15% |
-611 |
-40,87% |
|
коммерческая недвижимость |
451 |
13,80% |
709 |
12,96% |
258 |
57,21% |
|
земельные участки |
197 |
6,03% |
15 |
0,27% |
-182 |
-92,39% |
|
ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕРИДЖ |
159 |
4,86% |
28 |
0,51% |
-131 |
-82,39% |
|
ПРИВАТИЗАЦИЯ |
301 |
9,21% |
109 |
1,99% |
-192 |
-63,79% |
|
СДЕЛКИ ПО СРОЧНОМУ ВЫКУПУ (агентские) |
157,0 |
4,80% |
3344,0 |
61,11% |
3187 |
2029,94% |
|
ВСЕГО |
3269,0 |
100,00% |
5472,0 |
100,00% |
2203 |
67,39% |
Рисунок 2.1. Структура доходов ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан» в 2009 году
Как видно из таблицы 2.7., доходы агентства недвижимости в 2008 году свыше чем на 80% формировались за счет посредничества при осуществлении сделок с недвижимостью. При этом свыше 65% доходов формировались за счет комиссионных по договорам купли-продажи недвижимости (из нее около 13,8% - коммерческой). Около 15,57% доходов компания зарабатывала на рынке аренды. Менее 5% доходов формировалось по услугам страхового брокериджа и по сделкам срочного выкупа недвижимости. Доходы от сопровождения приватизации имущества составили 9,21% Кризис существенно изменил структуру доходов. Наибольший удельный вес (свыше 60%) заняли доходы по срочному выкупу имущества (в кризис многие инвесторы стали распродавать недвижимость), удельный вес традиционной деятельности компании - посредничества при сделках с недвижимостью снизился до 36,4% в том числе по купле-продаже до 30% Снизилась до 0,5% доля брокериджа, а также до 2% - доходы от приватизации. Падение доходов по традиционным видам деятельности связано с уменьшением стоимости объектов недвижимости и сокращением рыночной активности. На следующем этапе (Таблица 2.8) рассмотрим, как были использованы доходы компании. В таблице 2.8. видно, что компания распределяет доходы следующим образом: около 91-92% доходов тратится на возмещение затрат: в том числе около 60-70% - расходуется на заработную плату, 9-10% - на отчисления на социальные нужды, около 10% - оплата постоянных издержек - рекламы, арендной платы и т.п.
Таблица 2.8 - Использование доходов ООО АН «Тамерлан»
|
2008 |
2009 |
ОТКЛОНЕНИЕ |
|
т.р. |
% |
т.р. |
% |
т.р. |
% |
|
|
ВЫРУЧКА |
3269,0 |
100,0% |
5472,0 |
100,0% |
2203,0 |
67,39% |
|
СЕБЕСТОИМОСТЬ В Т.Ч. |
3006,0 |
92,0% |
5000,0 |
91,4% |
1994,0 |
66,33% |
|
в т.ч. |
0,0 |
0,0% |
0,0 |
0,0% |
0,0 |
|
|
а) переменные расходы |
2707,0 |
82,8% |
4677,0 |
85,5% |
1970,0 |
72,77% |
|
материальные затраты |
385,3 |
11,8% |
441,3 |
8,1% |
56,0 |
14,54% |
|
заработная плата |
2033,0 |
62,2% |
3709,0 |
67,8% |
1676,0 |
82,44% |
|
отчисления в социальные фонды |
288,69 |
8,8% |
526,678 |
9,6% |
238,0 |
82,44% |
|
б) постоянные расходы |
299,0 |
9,1% |
323,0 |
5,9% |
24,0 |
8,03% |
|
арендная плата |
216 |
6,6% |
228 |
4,2% |
12,0 |
5,56% |
|
реклама |
56 |
1,7% |
70 |
1,3% |
14,0 |
25,00% |
|
прочие |
27,0 |
0,8% |
25,0 |
0,5% |
-2,0 |
-7,41% |
|
ПРИБЫЛЬ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ |
263,0 |
8,0% |
472,0 |
8,6% |
209,0 |
79,47% |
|
ПРОЧИЕ ДОХОДЫ |
11,0 |
0,3% |
16,0 |
0,3% |
5,0 |
45,45% |
|
ПРОЧИЕ РАСХОДЫ |
6,0 |
0,2% |
13,0 |
0,2% |
7,0 |
116,67% |
|
ПРИБЫЛЬ ДО НАЛОГА |
268,0 |
8,2% |
475,0 |
8,7% |
207,0 |
77,24% |
|
НАЛОГ |
40,2 |
1,2% |
71,3 |
1,3% |
31,1 |
77,24% |
|
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ |
227,8 |
7,0% |
403,8 |
7,4% |
176,0 |
77,24% |
Рисунок 2.2. Использование доходов компании в 2009 году
Доля прибыли от продаж в доходах возрастает. В 2009 году удельный вес прибыли от реализации составил 8,6% против 8% в 2008 году. Удельный вес чистой прибыли в доходах также увеличился. Следовательно, можно считать что организация работает достаточно эффективно.
Далее оценим показатели операционного анализа. Порядок расчета приведен в первой главе работы. График безубыточности для 2009 года приведен на рисунке 2.3.
Расчет приведен в таблице 2.9
Таблица 2.9 - Расчет показателей операционного анализа
|
|
2008 |
2009 |
ОТКЛОНЕНИЕ |
|
|
|
|
|
абс. |
относ. |
|
ВЫРУЧКА |
3269,0 |
5472,0 |
2203,0 |
67,39% |
|
ПЕРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ |
2707,0 |
4677,0 |
1970,0 |
72,77% |
|
ВКЛАД НА ПОКРЫТИЕ |
562,0 |
795,0 |
233,0 |
41,46% |
|
ВАЛОВАЯ МАРЖА |
562,0 |
795,0 |
233,0 |
41,46% |
|
ПОСТОЯННЫЕ РАСХОДЫ |
299,0 |
323,0 |
24,0 |
8,03% |
|
ПРИБЫЛЬ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ |
263,0 |
472,0 |
209,0 |
79,47% |
|
ПОРОГ РЕНТАБЛЬНОСТИ |
1739,20 |
2223,22 |
484,0 |
27,83% |
|
ЗОНА БЕЗОПАСНОСТИ т.р. |
1529,80 |
3248,78 |
1719,0 |
112,37% |
|
ЗОНА БЕЗОПАСНОСТИ % |
46,80% |
59,37% |
0,1 |
26,87% |
|
ЭФФЕКТ РЫЧАГА |
2,14 |
1,68 |
-0,5 |
-21,18% |
Из таблицы 2.9. видно, что в 2009 году соотношение между постоянным , переменными расходами и доходами стало более благоприятным. В частности, несмотря на то, что порог рентабельности вырос на 27,3% зона безопасности выросла более чем на 10% или на 1719 т.р. Зависимость прибыли от реализации от изменения дохода уменьшилась (эффект рычага снизился с 2,14 в 2008 до 1,68 в 2009 году).
Таким образом, формально можно сделать вывод о улучшении работы компании в 2009 году и повышении объемных показателей рентабельности и прибыли. С другой стороны, по мере нормализации финансовой ситуации, спрос на услуги срочного выкупа недвижимого имущества сократится и компания столкнется с падением доходов.
Это означает, что перед компанией находится задача развития новых видов услуг с целью повышения доходов и прибыли. Один из таких проектов рассматривается в третьей главе работы.
3. Разработка проекта по увеличению доходов ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан»
Повышение конкурентоспособности ООО «АН «Тамерлан» предполагает расширение ассортимента услуг. В условиях финансового кризиса актуальной становится проблема квалифицированного управления коммерческой недвижимостью. Это связано с перераспределением прав собственности на крупные объекты коммерческой недвижимости в ходе финансового кризиса, путем погашения ими просроченных обязательств. Таким образом, многие предприятия стали собственниками недвижимости, не имея опыта по управлению такими объектами и не обладая внятной концепцией по использованию недвижимости.
Управление недвижимостью в России осуществляют либо государственные органы, либо частные компании, либо, что является довольно распространенным примером, сами собственники. Причем доля частных управляющих компаний на этом рынке пока невелика, хотя управлять коммерческой недвижимостью на профессиональном уровне становится все более выгодно.
Весь спектр оказываемых управляющими услуг можно условно разделить на четыре уровня. Самый нижний - это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги. На втором месте - facility management - техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property management - оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну а высший пилотаж - asset management - стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.
Российские компании сегодня оказывают, в основном, клининговые услуги, а также действуют в сегментах facility и property management. Полное оперативное управление предоставляют лишь единицы. Да и то - далеко не всегда на должном уровне. Причем, как рассказал гендиректор известной российской управляющей компании на условиях анонимности, крупные западные управленцы, оказывающие данную услугу, зачастую ее только декларируют, а на практике вся их деятельность сводится в лучшем случае к property management. Кроме того, западные компании работают в высокодоходном сегменте офисов класса А и торговых центров высшего уровня. Российские же конкуренты, особенно небольшие компании, стараются иметь дело с объектами классом пониже. Конечно, доходность здесь не столь высока, как в верхнем сегменте рынка, но для обеспечения рентабельности - вполне достаточная.
В условиях финансового кризиса актуальность квалифицированного управления коммерческой недвижимостью растет. Это связано с перераспределением прав собственности на крупные объекты коммерческой недвижимости в ходе финансового кризиса, путем погашения ими просроченных обязательств. Таким образом, многие предприятия стали собственниками недвижимости, не имея опыта по управлению такими объектами и не обладая внятной концепцией по использованию недвижимости.
Управление недвижимостью в России осуществляют либо государственные органы, либо частные компании, либо, что является довольно распространенным примером, сами собственники. Причем доля частных управляющих компаний на этом рынке пока невелика, хотя управлять коммерческой недвижимостью на профессиональном уровне становится все более выгодно.
Причин того, что этот рынок компаний по управлению коммерческой недвижимостью пока до конца не заполнен, множество. К ним можно отнести и несовершенство законодательной базы в стране, в соответствии с которой далеко не всякий объект недвижимости можно отдавать под управление частным компаниям. Довольно важной причиной также является боязнь или нежелание владельцев передавать свою недвижимость в управление посторонним лицам. Поэтому довольно распространенной является ситуация, когда собственник выполняет еще и функции управляющего. А это не всегда оправданно, потому что, как правило, после 5-10 лет такого управления офис становится непригодным или, как минимум, слабо пригодным для дальнейшей эксплуатации. Естественно, что люди, взявшие офис в аренду начинают высказывать претензии, требовать снижения тарифов на аренду, а впоследствии могут и покинуть этот офис, подыскав что-нибудь поприличнее. Очевидно, что никто не захочет снимать офис в здании, где, например, стоит неприятный запах из-за забившихся канализационных систем или в течение года несколько раз не срабатывали охранные системы, из-за чего арендаторы либо могли, либо понесли убытки (а ведь обеспечение элементарного порядка и безопасности как раз входит в обязанности управляющих компаний). А профессиональные управляющие недвижимостью компании не дожидаются возникновения таких ситуаций, а на любую, даже самую незначительную, жалобу реагируют по первому же сигналу.
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (владелец коммерческой недвижимости) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах владельца или указанного им лица.
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Обычно целью передачи объекта недвижимости в доверительное управление является получение дохода в форме арендной платы за счёт сдачи объекта управляющим в аренду третьим лицам. Собственник может заключить с управляющим дополнительные соглашения:
- о ремонте
- установки оборудования
- о техническом обслуживании объекта и т.п.
Выгоды от передачи объекта в управление:
Объектом управляет команда профессионалов.
Повышается эффективность использования объекта в интересах собственника.
Уменьшаются издержки на содержание объекта.
Техническое обслуживание постоянно контролируется и совершенствуется. включает следующие шаги:
- Разработка концепции по максимально выгодному использованию недвижимости.
- Поиск арендаторов и работа с ними:
- Представление интересов владельца объекта недвижимости, сохранение конфиденциальности.
- Проведение мероприятий для поиска арендаторов.
- Организация демонстрации объекта.
- Проведение переговоров с арендаторами.
- Подготовка пакета документов, необходимых для совершения сделки; подписание договоров в отношении объектов от имени и в интересах собственника.
- Юридическое сопровождение.
- Государственная регистрация.
3. Управление недвижимостью
- Контроль над выполнением договорных обязательств.
- Сбор арендных и эксплуатационных платежей.
- Финансовая отчетность.
- Оптимизация расходных платежей.
По требованию владельца объекта предоставляются документы, а также сведения, относящиеся к исполнению агентского договора.
. Услуги по эксплуатации:
- Обеспечение охраны и контроля состояния объекта.
- Хозяйственные услуги.
- Техническое обслуживание коммуникационных и технических систем.
- Формирование связей и взаимоотношений с городскими коммунальными службами города.
- Согласование проведения ремонтных и отделочных работ
Далее рассчитаем экономический эффект от мероприятия:
Рассмотрим возможные доходы от бизнеса по управлению недвижимостью. Партнеры ООО «АН «Тамерлан» готовы передать в управление компании на срок три года следующие объекты: (Таблица 3.1)
Таблица 3.1- Объекты, планируемые к передаче в управление
|
Адрес |
Тип помещения |
Площадь |
|
Набережная 3а |
Теплый склад |
1290 |
|
Орджоникидзе 14 |
Офисный центр |
1314 |
|
Стахановская 44а |
магазин |
900 |
|
Лодыгина 9 |
Торгово-офисный центр |
5024 |
|
Ленина 9 |
Офисный центр |
6210 |
Если компания будет оказывать услуги профессионального управления недвижимостью, ее доходы составят договорной (от 6 до 10) процент от арендной платы (Действительного валового дохода).
Действительный валовой доход (ДВД) определяется по формуле: (3.1)
ДВД = ПВД *%З (3.1)
Где: ПВД - потенциальный валовой доход
%З - процент загрузки помещений
ПВД рассчитывается по формуле: (3.2)
ПВД = АС*П*12 (3.2)
Где: АС - арендная ставка
П - площадь
Тогда показатели потенциального валового дохода за год будут следующими: (Таблица 3.2)
Таблица 3.2- Расчет потенциального валового дохода
|
Адрес |
Площадь |
Арендная ставка, т.р./мес. |
Потенциальный валовой доход т.р./год |
|
Набережная 3а |
1290 |
0,25 |
3870 |
|
Орджоникидзе 14 |
1314 |
0,55 |
8672,4 |
|
Стахановская 44а |
900 |
0,7 |
7560 |
|
Лодыгина 9 |
5024 |
0,5 |
30144 |
|
Ленина 9 |
6210 |
0,8 |
59616 |
|
ИТОГО |
0 |
109862,4 |
Таким образом, общая величина потенциального валового дохода составит 109,8 млн.руб./год.
Далее определим действительный валовой доход от сдачи имущества в аренду (Таблица 3.3)
Таблица 3.3 - Расчет действительного валового дохода
|
Адрес |
Потенциальный валовой доход т.р./год |
% загрузки |
Действительный валовой доход т.р./год |
|
Набережная 3а |
3870 |
85,00% |
3289,50 |
|
Орджоникидзе 14 |
8672,4 |
78,00% |
6764,47 |
|
Стахановская 44а |
7560 |
74,00% |
5594,40 |
|
Лодыгина 9 |
30144 |
65,00% |
19593,60 |
|
Ленина 9 |
59616 |
94,00% |
56039,04 |
|
ИТОГО |
109862,4 |
83,09% |
91281,01 |
Таким образом, средняя загрузка площадей составляет 83,09%
Далее рассчитаем доходы компании от организации управления: (Таблица 3.4)
Таблица 3.4 - Расчет доходов управляющей компании
|
Адрес |
Действительный валовой доход т.р./год |
% вознаграждения |
Сумма вознаграждения, т.р. |
|
Набережная 3а |
3289,50 |
10,00% |
328,95 |
|
Орджоникидзе 14 |
6764,47 |
10,00% |
676,45 |
|
Стахановская 44а |
5594,40 |
8,00% |
447,55 |
|
Лодыгина 9 |
19593,60 |
6,00% |
1175,62 |
|
Ленина 9 |
56039,04 |
6,00% |
3362,34 |
|
ИТОГО |
91281,01 |
5990,91 |
Таким образом, дополнительные доходы от организации управления составят 5990,91 т.р./год. Далее рассмотрим расходы подразделения по управлению коммерческой недвижимостью: Основные хозяйственные и коммунальные расходы для каждого объекта будут учитываться отдельно и включаться в арендную плату. За счет вознаграждения управляющей компании будут финансироваться следующие расходы:
1) Расходы на оплату труда
Расчет расходов на оплату труда приведен в таблице 3.5
Таблица 3.5- Расчет фонда оплаты труда
|
Должность |
численность |
Заработная плата |
ФОТ в год, т.р. |
ФОТ в месяц, т.р. |
|
Директор направления |
1 |
10 т.р.+0,3% от собранной арендной платы |
393,84 |
32,82 |
|
Проектный менеджер |
2 |
5 т.р.+1% от собранной арендной платы |
972,81 |
40,53 |
|
Финансист |
1 |
15 т.р.+0,1% от собранной арендной платы |
271,28 |
22,61 |
|
Бухгалтер |
1 |
18 т.р. |
216,00 |
18,00 |
|
Главный инженер по эксплуатации |
1 |
5 т.р.+0,4% от собранной арендной платы |
333,84 |
27,82 |
|
Юрист |
1 |
20 т.р.+0,1% от собранной арендной платы |
331,28 |
27,61 |
|
PR-менеджер |
1 |
5 т.р.+0,4% от собранной арендной платы |
333,84 |
27,82 |
|
Секретарь |
1 |
8 т.р. |
96,00 |
8,00 |
|
ИТОГО |
2948,90 |
245,74 |
Таким образом, общая величина заработной платы составит 2949 т.р./год или 245,74 т.р./месяц. Поэтому отчисления на социальные нужды будут производится по ставке 34,2% по формуле: (3.3)
ОПФ = сПФ*ФОТ (3.3)
Где ФОТ - фонд оплаты труда сПФ - ставка отчислений в фонд оплаты труда. ОПФ = 2949*0,342=1008,52 т.р. Рассмотрим амортизационные отчисления. Для оценки их объема рассмотрим имущество, которое передается управляющей компании: (Таблица 3.6)
Таблица 3.6- Капитальные вложения
|
Позиция |
кол-во |
цена, т.р. |
Сумма, т.р. |
|
Ноутбуки |
5 |
25 |
125 |
|
Компьютеры |
4 |
15 |
60 |
|
МФУ |
1 |
6 |
6 |
|
Стол |
9 |
4 |
36 |
|
Кресло |
9 |
3,4 |
30,6 |
|
Стул клиентский |
4 |
0,5 |
2 |
|
Шкаф - купе |
1 |
30 |
30 |
|
Гардероб |
1 |
25 |
25 |
|
Тумба под МФУ |
1 |
3 |
3 |
|
Телефоны |
9 |
0,8 |
7,2 |
|
Вывеска |
1 |
10 |
10 |
|
Интернет-сайт |
1 |
35 |
35 |
|
ИТОГО |
370 |
Таким образом, общая величина вложений составит 370 т.р. Финансирование проекта будет осуществляться за счет собственных средств компании.
Далее определим величину амортизации на основе данных о сроке полезного использования: (Таблица 3.7)
Таблица 3.7 - Расчет амортизации
|
Позиция |
Сумма, т.р. |
срок полезного использования, лет. |
сумма амортизации, т.р. |
|
Ноутбуки |
125 |
3 |
41,67 |
|
Компьютеры |
60 |
3 |
20,00 |
|
МФУ |
6 |
3 |
2,00 |
|
Стол |
36 |
5 |
7,20 |
|
Кресло |
30,6 |
5 |
6,12 |
|
Стул клиентский |
2 |
5 |
0,40 |
|
Шкаф - купе |
30 |
5 |
6,00 |
|
Гардероб |
25 |
5 |
5,00 |
|
Тумба под МФУ |
3 |
5 |
0,60 |
|
Телефоны |
7,2 |
3 |
2,40 |
|
Вывеска |
10 |
5 |
2,00 |
|
Интернет-сайт |
35 |
10 |
3,5 |
|
ИТОГО |
370 |
|
97 |
Таким образом, общая величина амортизационных отчислений составит 97 т.р./год.
Помимо этого, следует предусмотреть расходы на аренду. Для размещения офиса необходимо арендовать площадь в центре города. При уровне арендных ставок 0,8 т.р./кв.м./мес., сумма аренды составит : (3.4)
АП = П*АС*12 (3.4)
Где: П - площадь офиса
АС - арендная ставка
АП = 0,8*50*12 = 480 т.р.
Затраты на рекламу и маркетинг показаны в таблице 3.8:
Таблица 3.8- Затраты на рекламу и маркетинг, тыс.руб.
|
расходы на PR-мероприятия в т.ч. |
МЕСЯЦ |
ГОД |
|
реклама в журналах |
15 |
180 |
|
участие в выставках, ярмарках |
10 |
120 |
|
проведение презентаций и семинаров |
10 |
120 |
|
ИТОГО |
35 |
420 |
Таким образом, плановые расходы на рекламу и маркетинг составят 420 т.р.
Транспортные расходы планируем из расчета 50 км. на 1 сотрудника. Перевозка сотрудников будет осуществляться сторонней организаций (корпоративным такси) по цене 20 руб./км.
Тогда величина транспортных расходов за год определяется по формуле: (3.5)
ТР=12* ЧС*Н*ЦТ(3.5)
Где ЧС - число сотрудников
Н - норма ездки
ЦТ - цена за км.
ТР=12* 9*50*20 =108 т.р.
Прочие расходы (канцелярские и т.п.) составят не более 10 т.р. в мес. или 120 т.р. / год.
Таким образом, смета доходов и расходов компании по управлению недвижимостью будет следующей: (Таблица 3.9)
Таблица 3.9 - Смета доходов и расходов подразделения по управлению недвижимостью
|
Показатель |
Значение, тыс.руб. |
|
Вознаграждение |
5990,91 |
|
Расходы в .т.ч. |
5182,43 |
|
Заработная плата |
2948,90 |
|
Отчисления в ПФ |
1008,52 |
|
Аренда помещения |
480,00 |
|
Реклама и PR |
420,00 |
|
Амортизация |
97,00 |
|
Транспорт |
108,00 |
|
Прочие расходы |
120,00 |
|
Прибыль |
808,48 |
|
Налог (15%) |
121,27 |
|
Чистая прибыль |
687,21 |
Таким образом, величина ежегодной чистой прибыли от проекта составит 687,21 т.р.
Денежный поток от проекта составит: (3.6)
ДП = ЧПр+А(3.6)
Где ЧПр - чистая прибыль
А - амортизация
ДП = 687,21+97 = 784,21 т.р.
Определим инвестиционные характеристики проекта:
Инвестиционную оценку проекта будем осуществлять основываясь на денежных потоках проекта, используя способы оценки основанные на анализе дисконтированных денежных потоков.
В качестве исходных данных для оценки используем следующие показатели:
Горизонт планирования - 3 года
Расчет ставки дисконтирования выполним кумулятивным методом
Ke = Безрисковая доходность + премии за риски.
Расчет премии за риски приведен в таблице 3.10
Таблица 3.10 - Расчет премии за риски
|
виды риска |
вероятный интервал значений |
оценка для СПК «Россия» |
принятое значение |
|
руководящий состав, прозрачность |
0-5% |
Средний уровень прозрачности (собственники понятны, отчетность не подтверждена аудиторами) |
3% |
|
размер компании |
0-5% |
Малый размер, высокий риск. |
5% |
|
финансовая структура |
0-5% |
преобладание собственного капитала, риски утраты платежеспособности невысокие |
2% |
|
товарная и территориальная диверсификация |
0-5% |
территориальная диверсификация отсутствует , товарная - умеренная. |
4% |
|
доходы, рентабельность и прогнозируемость |
0-5% |
Средняя прогнозируемость доходов, |
3% |
|
Итого принятая премия за риск |
17% |
Как видно из таблицы 3.8, премия за риск составит 17%
Безрисковую ставку примем равной ставке рефинансирования ЦБ РФ на 01.09.10 = 7,75%
Тогда, Ke = 7,75+17= 24,75%
Начнем анализ с определения срока окупаемости проекта. (Таблица 3.11)
Таблица 3.11 - Определение простого периода окупаемости
|
номер периода |
0 |
1 |
2 |
3 |
Итого |
|
Денежный поток, т.р. |
-370 |
784,21 |
784,21 |
784,21 |
1522,38 |
|
Денежный поток нарастающим итогом, т.р. |
-370 |
414,21 |
1198,42 |
1982,63 |
Таким образом, простой период окупаемости по данному проекту составил 370/784= 0,47 года = 6 мес.
Это означает, что с точки зрения бухгалтерского учета проект окупится за данный период, а все остальное время будет приносить чистый поток прибыли без дополнительных инвестиционных затрат. Однако такой подход не учитывает стоимость денег во времени, т.е. возможность получения процента по вложенным средствам и необходимость платить за использование заемных средств. Решить данную проблему позволяет дисконтированный период окупаемости. Расчет показан в таблице 3.12
Таблица 3.12 - Определение дисконтированного периода окупаемости
|
номер периода |
0 |
1 |
2 |
3 |
Итого |
|
Дисконтированный денежный поток, т.р. |
-370 |
628,62 |
503,9 |
403,93 |
1166 |
|
дисконтированный денежный поток нарастающим итогом т.р. |
-370,00 |
258,63 |
762,53 |
1166,47 |
|
Примечание. Рассчитано автором на основе данных ООО «АН «Тамерлан»
Таким образом, дисконтированный период окупаемости равен в данном случае 370/629=0,73 года. = 7 мес.
Интегральную оценку эффективности проекта дает показатель чистой приведенной стоимости.
В данном случае величина чистой приведенной стоимости, рассчитанной с использованием ставки дисконтирования 24,75% равна 1166 тыс. руб.
Проект также характеризует индекс прибыльности. Он рассчитывается по формуле: (3.7)
,(3.7)
где: Bt - выгоды в период t;t - затраты в период t;
i -ставка дисконтирования;
n - количество периодов осуществления проекта.
Если PI больше единицы, то доходность проекта выше, чем требуемая инвесторами, и проект считается привлекательным. В нашем случае индекс прибыльности равен 1536/370 =4,15 что выше, следовательно, имеет смысл инвестировать.
Внутренняя норма отдачи (internal rate of return) - это норма дисконтирования, при которой текущая стоимость будущих потоков доходов, обеспечиваемых сделанными вложениями, окажется в точности равной стоимости начальных инвестиций. (3.8)
(3.8)
где IRR - внутренняя норма отдачи,
Pn - денежный поток периода,
K0 - сумма начальных инвестиций.
В проект можно инвестировать, если внутренняя норма отдачи больше альтернативной стоимости капитала.> i.
В нашем случае процент внутренней нормы рентабельности мы будем сравнивать с R (ставкой дисконтирования) равной 24,75%. Расчетный показатель оценки эффективности инвестиций равен 203%, что значительно выше ставки дисконтирования по проекту.=203% > 24,72%.
Таким образом, расчеты показывают, что проект обладает высокими инвестиционными характеристиками. Важно, что все инвестиционные характеристики имеют положительные значения, а следовательно, проект можно рекомендовать к реализации.
Рассмотрим, как изменятся финансовые показатели предприятия:. Для обеспечения сопоставимости, фактические расходы увеличены на сумму 407 т.р. - прирост сумм взносов на социальные нужды, обусловленный увеличение ставки взносов с 14,2% до 34,2%(Таблица 3.13)
Таблица 3.13 - Экономический эффект, тыс.руб.
|
Наименование показателя |
Факт |
проект |
абс. Прирост |
темп роста |
в % к росту выручки |
|
Выручка (нетто) от реализации |
5472,0 |
11462,9 |
5990,91 |
2,09 |
1,00 |
|
Себестоимость реализации |
5084,0 |
8634,4 |
3550,42 |
1,70 |
0,59 |
|
Коммерческие расходы |
323,0 |
1548,0 |
1225,00 |
4,79 |
0,20 |
|
Управленческие расходы |
0,0 |
0,0 |
0,00 |
0,00 |
|
|
Прибыль (убыток) от реализации (строки (010-020-030-040)) |
65,0 |
1280,5 |
1215,49 |
19,70 |
0,20 |
|
II Операционные доходы и расходы Проценты к получению |
0,0 |
0,0 |
0,00 |
0,00 |
|
|
Проценты к уплате |
0,0 |
0,0 |
0,00 |
0,00 |
|
|
Доходы от участия в других организациях |
0,0 |
0,0 |
0,00 |
0,00 |
|
|
Прочие доходы |
16,0 |
16,0 |
0,00 |
1,00 |
0,00 |
|
Прочие расходы |
13,0 |
13,0 |
0,00 |
1,00 |
0,00 |
|
Прибыль (убыток) до налогообложения (строки (50+60-70+80+90-100+120-130)) |
68,0 |
1283,5 |
1215,49 |
18,87 |
0,20 |
|
Налог на прибыль |
10,2 |
192,5 |
182,32 |
18,87 |
0,03 |
|
Прибыль (убыток) от обычной деятельности |
57,8 |
1091,0 |
1033,17 |
18,87 |
0,17 |
|
Чистая прибыль (нераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода) ( строки 160+170-180) |
57,8 |
1091,0 |
1033,17 |
18,87 |
0,17 |
Таким образом, доходы организации возрастут в 2,09 раза, а прибыль компании выросла на 1033 т.р. или в 18,9 раза.
Это свидетельствует об эффективности предложенного мероприятия и позволяет рекомендовать его к реализации.
Рассмотрим далее изменение показателей безубыточности
Таблица 3.14 - Изменение показателей безубыточности
|
|
Факт |
Проект |
ОТКЛОНЕНИЕ |
|
|
|
|
|
абс. |
относ. |
|
ВЫРУЧКА |
5472,0 |
11462,9 |
5990,9 |
109,48% |
|
ПЕРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ |
5084,0 |
7249,4 |
2165,4 |
42,59% |
|
ВКЛАД НА ПОКРЫТИЕ |
388,0 |
4213,5 |
3825,5 |
985,95% |
|
ВАЛОВАЯ МАРЖА |
388,0 |
4213,5 |
3825,5 |
985,95% |
|
ПОСТОЯННЫЕ РАСХОДЫ |
323,0 |
2933,0 |
2610,0 |
808,05% |
|
КОЭФФИЦИЕНТ ВАЛОВОЙ МАРЖИ |
7,1% |
36,8% |
|
|
|
ПРИБЫЛЬ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ |
65,0 |
1280,5 |
1215,5 |
1869,98% |
|
ПОРОГ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ |
4555,30 |
7979,30 |
3424,0 |
75,17% |
|
ЗОНА БЕЗОПАСНОСТИ т.р. |
916,70 |
3483,61 |
2566,9 |
280,02% |
|
ЗОНА БЕЗОПАСНОСТИ % |
16,75% |
30,39% |
0,1 |
81,41% |
|
ЭФФЕКТ РЫЧАГА |
5,97 |
3,29 |
-2,7 |
-44,88% |
Как видно из таблицы 3.14, при внедрении мероприятия будет иметь место существенное увеличение показателей безубыточности и расширение зоны безопасности. Следовательно, операционный риск компании уменьшится.
Таким образом, реализация предложенного мероприятия будет способствовать целям работы: увеличению доходов и прибыли , а также снижению операционного риска.
Заключение
В настоящей работе, на примере ОАО «Агентство недвижимости «Тамерлан» рассматривается управление доходами компании.
Компания ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан» было создано 15 января 2002 года. ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан» входит в пятерку ведущих агентств недвижимости г. Перми и является специализированной организацией в области оказания риэлтерских услуг. Основным профилем ее деятельности является оказание услуг физическим и юридическим лицам в сфере операций с недвижимостью.
По результатам финансового анализа был сделан вывод о характере финансовых показателей предприятия.
Коэффициенты ликвидности тем выше, чем ниже уровень краткосрочных обязательств и внеоборотных активов. Поскольку в 2009 году структура источников финансирования ООО АН «Тамерлан» сместилась в пользу краткосрочных активов а удельный вес внеоборотных активов вырос, коэффициенты ликвидности снизились.
Часть запасов и затрат организации на конец 2009 года формируется за счет кредиторской задолженности. Следовательно, финансовое положение Компании нельзя считать устойчивым. Изменения факторов финансовой устойчивости в 2008 году носят негативный характер. С одной стороны компания увеличила долю кредиторской задолженности, что отрицательно сказывается на финансовой устойчивости компании. Кроме того опережающий рост внеоборотных активов по сравнению с собственными средствами сделал отрицательным значение собственного оборотного капитала, что является фактором неустойчивости финансового состояния предприятия.
Изменение рентабельности оборотных и внеоборотных активов и собственных средств обусловлено тем, что предприятие по итогам 2009 года получило большую по сравнению с предыдущим годом прибыль 472тыс.руб. В 2008 году имела место прибыль в сумме 263 тыс.руб.. Поэтому показатели рентабельности за период 2008-2009гг. характеризуются положительной динамикой. Рентабельность активов составила 40% в 2008 году и 51% в 2009 году. Рентабельность оборотных активов составила 130% в 2008 и 187% в 2009. Рентабельность внеоборотных активов: 58% и 70% соответственно. Рентабельность собственного капитала по чистой прибыли составила 56,7% в 2008 году и 67,3% в 2009 году.
Кризис существенно изменил структуру доходов компании. Наибольший удельный вес (свыше 60%) заняли доходы по срочному выкупу имущества (в кризис многие инвесторы стали распродавать недвижимость), удельный вес традиционной деятельности компании - посредничества при сделках с недвижимостью снизился до 36,4% в том числе по купле-продаже до 30% Снизилась до 0,5% доля брокериджа, а также до 2% - доходы от приватизации. Падение доходов по традиционным видам деятельности связано с уменьшением стоимости объектов недвижимости и сокращением рыночной активности.
Компания распределяет доходы следующим образом: около 91-92% доходов тратится на возмещение затрат: в том числе около 60-70% - расходуется на заработную плату, 9-10% - на отчисления на социальные нужды, около 10% - оплата постоянных издержек - рекламы, арендной платы и т.п. Доля прибыли от продаж в доходах возрастает. В 2009 году удельный вес прибыли от реализации составил 8,6% против 8% в 2008 году. Удельный вес чистой прибыли в доходах также увеличился. Следовательно, можно считать что организация работает достаточно эффективно.
В 2009 году соотношение между постоянным , переменными расходами и доходами стало более благоприятным. В частности, несмотря на то, что порог рентабельности вырос на 27,3% зона безопасности выросла более чем на 10% или на 1719 т.р. Зависимость прибыли от реализации от изменения дохода уменьшилась (эффект рычага снизился с 2,14 в 2008 до 1,68 в 2009 году).
Таким образом, формально можно сделать вывод о улучшении работы компании в 2009 году и повышении объемных показателей рентабельности и прибыли. С другой стороны, по мере нормализации финансовой ситуации, спрос на услуги срочного выкупа недвижимого имущества сократится и компания столкнется с падением доходов.
Это означает, что перед компанией находится задача развития новых видов услуг с целью повышения доходов и прибыли.
Таким проектом может стать создание компании оказывающей услуги по эксплуатации и управлению недвижимостью.
В условиях финансового кризиса актуальность квалифицированного управления коммерческой недвижимостью растет. Это связано с перераспределением прав собственности на крупные объекты коммерческой недвижимости в ходе финансового кризиса, путем погашения ими просроченных обязательств. Таким образом, многие предприятия стали собственниками недвижимости, не имея опыта по управлению такими объектами и не обладая внятной концепцией по использованию недвижимости.
Расчет показал, что при вложениях около 370 т.р., и сформированном портфеле объектов, годовая прибыль составит 687 т.р., а срок окупаемости - около 5 месяцев.
В результате осуществления мероприятия прогнозные доходы организации возрастут в 2,09 раза, а прибыль компании вырастет на 1033 т.р. или в 18,9 раза по сравнению с фактической прибылью 2009 года, скорректированной на величину прироста социальных налогов. Это свидетельствует об эффективности предложенного мероприятия и позволяет рекомендовать его к реализации.
Список литературы
Нормативно-правовые источники
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 года в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 352-ФЗ,
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 года в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 352-ФЗ,
. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) N 146-ФЗ от 31 июля 1998 года ред. Федерального закона от 27 декабря 2009 г. N 379-ФЗ
. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) N 117-ФЗ от 5 августа 2000 года в ред. Федерального закона от 27 декабря 2009 г. N 379-ФЗ
. ПБУ 9/99 «Доходы организации»
. Приказ Минфина РФ «О методических рекомендациях о порядке формирования показателей бухгалтерской отчетности организаций» от 28.06.2000 №60н.
Учебники, монографии, брошюры
7. Алексеева М..М. Планирование деятельности фирмы, - Москва, Финансы и статистика, 2000
. Абрютина М.С., Грачев А.В. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия. - М.: Дело и сервис, 1998.
. Артеменко В.Г., Беллендир М.В. Финансовый анализ. - М.: ДИС, 2008.
. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория анализа хозяйственной деятельности: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2007.
. Балабанов И.Т. "Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом?". - М.: финансы и Статистика, 2007г.
. Бобылева А.З. Финансовый менеджмент: проблемы и решения - М.: Дело, 2007. - 336 с.
. Бернстайн Л.А. Анализ финансовой отчетности: теория, практика и интерпретация: Пер. с англ./ Научн. ред. перевода чл. - корр. РАН И.И. Елисеев. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 624с
. Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами: Пер. с англ. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 800с.
. Володин А.А., Баранникова Н.П., Бурмистрова Л.А. Справочник финансиста предприятия. - М.: Инфра-М, 2006. - 540 с.
. Ван Хорн Дж.К., Вахович мл. Джон М. Основы финансового менеджмента. - М.: Вильямс, 2008. - 1300 с.
. Гиляровская Л.Т. Вехорева А.А. Анализ и оценка финансовой устойчивости коммерческого предприятия. - СПб: Изд-во «Питер», 2004.
. Галеб А.Денежный поток. Управление денежными потоками http://www.financial-lawyer.ru/newsbox/upravlencu/finansovoe_planirovanie/124-528089.html
. Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Годовая и квартальная отчетность. Учебно-методическое пособие по составлению. - М.: Издательство "Дело и Сервис", 2007 г.
. Ефимова О.В., Мельник М.В. Анализ финансовой отчетности. Учебное пособие для вузов. - М.: Омега- Л, 2008. - 314 с.
. Кейлер В.А. Экономика предприятия. М.: ИНФРА-М, 2000.
. Колпина Л.Г., Марочкина В.М. Финансовые планы предприятий. - Минск, Выш.шк., 2000
. Ковалев В.В Анализ финансово-хозяйственной деятельности: логика и содержание. http://www. Financia incognita.ru
. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - М.: Финансы и статистика, 2007 - 432с.
. Кравченко Л. И. Анализ финансового состояния предприятия. Мн.: ПКФ «Экаунт» 2009 г.
. Кошкин А.В Федулова Е.А. Шабашеы В.А Лизинг: основы теории и практики М.:Кнорус 2004. 192 с.
. Ковалев А.И., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2000.
. Ковалев В.В., Волкова О.Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. Учебник. - М.: ООО «ТК Велби», 2002.
. Колас Бернар. Управление финансовой деятельностью предприятия. - М.: Финансы, ИО «ЮНИТИ», 1997.
. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. - М.: ИКЦ «ДИС», 1997.
. Маркарьян Э.А. и др. Экономический анализ хозяйственной деятельности, Ростов-на-Дону: «Феникс», 2009
. Панков Д. А. Современные методы анализа финансового положения. Мн.: ООО «Профит» 2007 г.
. Павлова Л.Н. Финансы предприятий: Учебник для ВУЗов.-М.: Финансы, ЮНИТИ, 2008. - 639с.
. Прыкина Л.В. Экономический анализ предприятия: Учебник для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007
. Родионова В.М., Федотова М.А. Финансовая устойчивость предприятий в условиях инфляции. - М.: Перспектива, 1995.
. Справочник антикризисного управляющего, под ред. проф. Э..А. Уткина. - Москва, "Тандем", 2001
. Справочник директора предприятия / Под ред. М.Г. Лапусты: Из. 2-е, испр. и доп. М.:ИНФРА-М, 1998
. Савчук В.П. «Управление издержками предприятия и анализ безубыточности», М., 2003г.
. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия.- М.: Инфра-М.2008 г.. - 345 с.
. Сергеев И.В. Экономика предприятия. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 304 с.
. Финансовый менеджмент / Под ред. Г.Б. Помека. М.: Финансы - Юнити, 2007. 378 с.
. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Е.С. Стояновой. - 3е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство "Перспектива", 2005. - 530 с.
. Финансы предприятий: Учебник/ Под ред. Н.В. Колчиной.- М.: Финансы, ЮНИТИ, 2004.- 413с.
. Управление организацией / под ред. А.Г.Поршнева. - 2-е изд. - М.: Инфра-М, 2008. - 282 с.
. Финансы. / Под ред. В.М. Родионовой. - М.: Финансы и статистика, 2006 г. - 394 с.
. Финансы организаций: Учебник для вузов / Под ред.проф.Н.В.Колчиной. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2006. - 357 с.
. Хан Д. Планирование и контроль: концепция контроллинга. Перевод с немецкого. - М.: Финансы и статистика, 2008.- с. 343.
. Щуляк П.Н. Финансы предприятия: Учебник. - М.:Издательский Дом «Дашков и Ко», 2008.-752с.
. Техника эффективного менеджмента: управление издержками предприятия, М., 2002г.
. Шишкин А. П. и др. Бухгалтерский учёт и финансовый анализ на коммерческих предприятиях: практическое руководство. М.: АО «Финстатинформ», 2004 г.
. Шнайдерман Т.А. Состав и учет затрат, включаемых в себестоимость. -М., 2004.
Приложение
Отчетность ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан»