Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Вопрос № 49. Договор купли-продажи недвижимости и предприятий.
Определение. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. (ст. 549 ГК)
Субъектами договора являются продавец и покупатель. Ими могут быть физические, юридические лица.
Форма договора. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Существенные условия: предмет (в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным) и цена (при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Правила определения цены на аналогичные услуги не применяется. Если иное не предусмотрено законом или договором установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества).
Юридическая характеристика: консенсуальный, возмездный, взаимный.
Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. Покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Содержание. Обязанности продавца: 1)подготавливить необходимые документы для регистрации права собс-ти покупателю; 2)передать недвижимое имущ. по передаточному акту; 3)передать имущ., свободное от прав 3 лиц; 4)передать имущ. в срок, установленный договором. Обязанности покупателя: 1) принять недвижимость по передаточному акту и подписать его; 2)подать необходимые документы на регистрацию перехода права соб-ти; 3)оплатить по цене до или после гос. регистрации.
Особенности продажи жилых помещений. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации – это правило не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013г.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. (ст. 559 ГК)
Субъекты: продавец (юр. лица, ИП); покупатель (юр. лица, ИП).
Существенные условия: предмет (предприятие, облажающее специфич. св-вами: 1)имущ., предназначенное для ведения предприним. деят. 2)единый имущественный комплекс 3)недвижимая вещь. Могут быть обязат-венные права и исключит. права (ср-ва индивидуализации могут переходить покупателю на основании лицензионных договоров); цена.
Юр. хар-ки: консенсуальный, возмездный, взаимный.
Форма договора: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с обязательным приложением к нему документов*. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Договор подлежит гос. рег. и считается заключенным с момента такой регистрации – это правило не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.
*Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не предусм. договором.
Права кредиторов при продаже предприятия. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 мес. со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.
Переход права собственности на предприятие переходит к покупателю с момента гос. рег. этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.
Вопрос № 50. Договор розничной купли-продажи.
Определение. По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. (ст. 492 ГК)
Существенные условия: предмет (наименование, кол-во); цена (покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. В случае, когда договором розничной купли-продажи предусмотрена предварительная оплата товара, неоплата покупателем товара в установленный договором срок признается отказом покупателя от исполнения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон).
Покупателю должна быть представлена вся информация о товаре, а так же: наименование тех. регламента подтверждающего соответствие товара, сведения об основных потребительских св-вах, адрес и фирменное наименование товара.
Форма договора: может быть заключен в устной и письменной форме. Подтверждением факта заключения служит выдача покупателю товарного кассового чека или иного документа.
Юр. хар-ки: возмездный, консенсуальный, реальный, взаимный, может быть публичный (если публичная оферта).
Содержание: Продавец обязан: 1)передать товар надлежащего качества 2)для отдельных видов товара провести предпродажную подготовку 3)при необходимости организовать доставку крупногабаритного товара 4)установить, собрать, подключить товар 5)предоставить полную информацию о товаре. (см. ст. 495 ГК) Права покупателя: К отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК, применяется ФЗ о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними. 1)осмотреть товар 2)потребовать проведение проверки свойств товара 3)после покупки товара в течение 14 дней покупатель вправе обменять непродовольственный товар в месте его покупки на аналогичный, если он не подошёл по размеру, форме, фасону, расцветке 4)при обмене товара должен быть предъявлен чек. Если отсутствует необходимый товар, потребитель вправе требовать уплаченную за товар сумму. (см. ст. 503 ГК)
Виды договора розничной купли-продажи. 1) Продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок. Договор розничной купли-продажи может быть заключен с условием о принятии покупателем товара в определенный договором срок, в течение которого этот товар не может быть продан другому покупателю. Если иное не предусмотрено договором, неявка покупателя или несовершение иных необходимых действий для принятия товара в определенный договором срок могут рассматриваться продавцом в качестве отказа покупателя от исполнения договора. Дополнительные расходы продавца на обеспечение передачи товара покупателю в определенный договором срок включаются в цену товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. 2)Продажа товара по образцам и дистанционный способ продажи товара. Договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара, предложенным продавцом и выставленным в месте продажи товаров. Договор может быть заключен на основании ознакомления покупателя с предложенным продавцом описанием товара посредством каталогов, проспектов, буклетов, фотоснимков, средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и других) или иными способами, исключающими возможность непосредственного ознакомления потребителя с товаром либо образцом товара при заключении такого договора (дистанционный способ продажи товара). Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, договор розничной купли-продажи товара по образцам или договор розничной купли-продажи, заключенный дистанционным способом продажи товара, считается исполненным с момента доставки товара в место, указанное в таком договоре, а если место передачи товара таким договором не определено, с момента доставки товара по месту жительства покупателя-гражданина или месту нахождения покупателя - юридического лица. Если иное не предусмотрено законом, до передачи товара покупатель вправе отказаться от исполнения любого из этих договоров розничной купли-продажи при условии возмещения продавцу необходимых расходов, понесенных в связи с совершением действий по исполнению договора. 3)Продажа товаров с использованием автоматов. В случаях, когда продажа товаров производится с использованием автоматов, владелец автоматов обязан довести до покупателей информацию о продавце товаров путем помещения на автомате или предоставления покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименовании) продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара. Договор розничной купли-продажи с использованием автоматов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара. Если покупателю не предоставляется оплаченный товар, продавец обязан по требованию покупателя незамедлительно предоставить покупателю товар или возвратить уплаченную им сумму. В случаях, когда автомат используется для размена денег, приобретения знаков оплаты или обмена валюты, применяются правила о розничной купле-продаже, если иное не вытекает из существа обязательства. 4)Продажа товара с условием о его доставке покупателю. В случае, когда договор розничной купли-продажи заключен с условием о доставке товара покупателю, продавец обязан в установленный договором срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если место доставки товара покупателем не указано, в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями. Договор розничной купли-продажи считается исполненным с момента вручения товара покупателю, а при его отсутствии любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства. В случае, когда договором не определено время доставки товара для вручения его покупателю, товар должен быть доставлен в разумный срок после получения требования покупателя. 5)Договор найма-продажи. Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.
Вопрос № 51. Договор мены. Договор дарения.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. (ст. 567 ГК)
Субъекты: могут быть любые лица
Существенные условия: предмет. Не могут быть предметом деньги, услуги, работы.
Форма договора: устная и письменная
Юр. хар-ки: консенсуальный, возмездный, взаимный, может быть реальный.
Права и обязанности. Устанавливаются как по договору купли-продажи. Стороны должны обмениваться равноценными товарами. В случае обмена товара неравноценного, сторона должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ей обязанности по передаче товара. Сторона, у которой 3 лицом будет изъят товар, приобретённый по договору мены, вправе потребовать от др. стороны возврата товара, полученного в обмен, или возмещения убытков.
Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено договором.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. (ст. 572 ГК)
Существенные условия: предмет (вещи или имущ. права).
Субъекты: даритель – физ. и юр. лица, государство; одаряемый – физ. и юр. лица, государство только в договоре пожертвования.
Форма договора: устная между гражданами если сумма до 3000 руб., в письменной форме если даритель юр. лицо и стоимость дара свыше 3000 руб., а также если договор содержит обещание дарения в будущем, иначе будет считаться ничтожным. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации – данное правило не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013г.
Юр. хар-ки: реальный или консенсуальный, безвозмездный, двусторонний, одностороннеобязывающий.
Содержание. Даритель вправе: 1)отказаться от исполнения консенсуального договора: а)если после заключения договора имущественное положение или состояние здоровья дарителя изменились настолько, что выполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня его жизни б)если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или близкого родственника, члена семьи, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Обязанность дарителя: передать дар. Одаряемый вправе: 1)получить дар 2)отказаться в любое время до передачи дара, если договор был заключен в письменной форме, то отказ тоже должен быть в письменной форме 3)использовать дар по назначению.
Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
Ограничения дарения. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил владения, польз., распоряжения общей собственностью (ст. 253). Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил перехода прав кредитора к другому лицу и уступки требования (ст. 382-389). Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил исполнения обязательств третьим лицом (ст. 313). Дарение посредством перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил перевода долга (ст. 391). Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.
Запрещение дарения. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: 1)от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2)работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3)лицам, замещающим государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4)в отношениях между коммерческими организациями. Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями. Подарки, которые получены лицами, замещающими государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государственными служащими, муниципальными служащими, служащими Банка России и стоимость которых превышает три тысячи рублей, признаются соответственно федеральной собственностью, собственностью субъекта РФ или муниципальной собственностью и передаются служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность.
Отмена дарения. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное ИП или юр. лицом в нарушение положений ФЗ о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. Если законом не установлен иной порядок, в случаях, когда использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица - жертвователя по решению суда. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования. К пожертвованиям не применяются правила об отмене дарения.