Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Передача права собственности на жилые помещения (квартиры).
В последнее время в практике все чаще возникает вопрос о способах передачи прав собственности на жилые помещения (квартиры). В частности наиболее интересным представляется вопрос, затрагивающий отношения права собственности (переход права собственности) на жилые помещения (квартиры) между лицами, связанными между собой родственными связями (супруги, дети и родители и т.д.). Именно эту проблему мы постараемся осветить в данной статье. Можно назвать несколько таких способов: договор купли-продажи жилого помещения, договор дарения, договор ренты (пожизненная и постоянная), а также передача жилого помещения по завещанию. Далее мы подробно рассмотрим каждый из этих способов и попытаемся вычленить их недостатки и преимущества .
Договор купли-продажи жилого помещения.
Отношения, связанные с данным договором, регулируются гл.30 ( 7) ГК РФ, Федеральным законом «О государственной пошлине» и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также рядом других нормативных актов, принятых на их основании. В соответствии со ст. 549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Моментом перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи считается момент подписания акта приемки-передачи данного имущества. Ст. 550 ГК предусматривает обязательную письменную форму для вышеуказанных договоров, несоблюдение которой влечет его недействительность. ГК также предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи (ст. 551). Хотя ГК РФ прямо не предусматривает обязанность нотариального удостоверения договора купли-продажи жилых помещений, по ст. 4 п.4 Закона о государственной пошлине говорит о возможности такого удостоверения и указывает размер государственной пошлины, уплачиваемой за нотариальное удостоверение подобных договоров (« …за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам взимается государственная пошлина в размере, равном 0,5% от суммы договора, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда; при отчуждении недвижимого имущества по договору купли-продажи другим лицам - в размере равном 1,5% от суммы договора, но не менее однократного размера минимального размера оплаты труда»).
В соответствии с Распоряжением Мера Москвы от 8 апреля 1998 г. «О создании Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на жилые помещения, квартиры и сделок с ними на территории Москвы производится Комитетом муниципального жилья (с 3 февраля 1998 г. - Департамент жилищной политики). Хотя, как уже отмечалось выше, ГК РФ и не предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи, а также договоров дарения жилых помещений, на практике Департамент жилищной политики принимает выше указанные договора на регистрацию только при наличии такого удостоверения. Таким образом, для того чтобы не возникало дополнительных вопросов при государственной регистрации таких договоров, рекомендуется производить их нотариальное удостоверение.
Заметим, что Закон о подоходном налоге с физических лиц от 7.12.91г. № 1998-1 устанавливает для покупателей и продавцов по уплате данного налога льготу, в соответствии с которой, подоходным налогом не облагаются доходы, получаемые в течение года от продажи квартир, жилых домов, дач, садовых домиков, земельных участков, принадлежащих физическим лицам на праве собственности, в части не превышающей 5000 установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда (ст. 3 п.1т). А также п. 6 той же статьи предусматривает уменьшение совокупного дохода, полученного физическими лицами в налогооблагаемый период на суммы, направленные физическими лицами, являющимися застройщиками либо покупателями, на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, дачи…. На территории РФ, в пределах 5000 размера установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за трехлетний период.
Договор дарения жилого помещения.
В соответствии со ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона безвозмездно обязуется передать другой стороне вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу. ГК РФ включает в понятие вещи и жилые помещения, таким образом, последние могут являться предметом договора дарения. Ст. 574 КГ РФ предусматривает обязательную письменную форму и обязательную государственную регистрацию договора дарения недвижимого имущества. Однако, также как и в случае с договором купли-продажи недвижимости, ГК РФ не предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества. Но такое удостоверение может быть произведено по соглашению сторон. Государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора дарения взимается в таком же размере, как и за нотариальное удостоверение договоров купли-продажи, связанных с отчуждением недвижимого имущества (см. выше).
Налоговое законодательство РФ предусматривает взимание отдельного налога с дарения. Ставка данного налога колеблется в пределах от 3% до 40% в зависимости от стоимости передаваемого в качестве дара имущества, а также от наличия родственных связей между сторонами данного договора («Закон о налоге на наследство» от 12.12.91г., ст. 3 п.2). Однако вышеуказанный закон предусматривает льготы для отдельных категорий лиц. «От налогообложения освобождаются:
А) имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившему другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому;
Б) жилые дома (квартиры) и паенакопления в жилищно-строительных кооперативах, если наследника (одаряемые) проживали в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора (дарения);
В) имущество лиц, погибших при защите СССР и РФ в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и РФ по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка;
Г) жилые дома и транспортные средства, переходящие в порядке наследования инвалидам 1 и 2 групп;
Д) транспортные средства, переходящие в порядке наследования членам семей военнослужащих, потерявших кормильца. Потерявшими кормильца считаются члены семьи умершего (погибшего) военнослужащего, имеющего право на получение пенсии по случаю потери кормильца» (ст. 4 Закона о налоге на наследство).
Следует заметить, что Закон о подоходном налоге (ст. 3 п.2х) освобождает приобретателя права собственности на жилое помещение (квартиру) по договору дарения от уплаты подоходного налога с доходов, полученных по данному договору.
Договор ренты (пожизненная, постоянная).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты может быть заключен без указания срока его действия либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Имущество, отчуждаемое по договору ренты, может быть передано за плату или безвозмездно. Если вышеуказанное имущество передается за плату, к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (рассмотрены выше), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (также рассмотрены выше). В том случае, если имущество передано безвозмездно, а следовательно к такому договору применяются правила договора дарения, взимается налог с дарения, ставки и льготы по которому указаны выше.
ГК РФ предусматривает обязательное заключение договора ренты в письменной форме, а также обязательное нотариальное удостоверение и обязательную государственную регистрацию данного договора, как и для договоров купли-продажи и дарения.
Передача имущества по завещанию.
В соответствии с действующим законодательством наследование может происходить как по закону, который предусматривает несколько очередей наследников, так и по завещанию. В завещании наследодатель может указать своим наследником любое лицо, как состоящее, так и не состоящее с ним в родственных связях.
Завещание должно быть составлено в письменной форме, подписано наследодателем и удостоверено нотариусом. За удостоверение завещания нотариусом взимается государственная пошлина в размере одного минимального размера оплаты труда. Наследники, призванные к наследованию, могут просить нотариальную контору по месту открытия наследства выдать свидетельство о праве на наследство. Данное свидетельство выдается наследникам по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Однако свидетельство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если в нотариальной конторе имеются данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет. За выдачу свидетельства о праве на наследство взимается государственная пошлина в размере 1% от стоимости наследуемого имущества для наследников первой очереди и 2% от стоимости наследуемого имущества для других наследников. Ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает государственную регистрацию свидетельства о праве на наследство. С наследуемого имущества, равно как и при договоре дарения, взимается налог на наследство. Ставки данного налога колеблются в пределах от 5% до 40% от стоимости наследуемого имущества, а также от очереди, в которую лицо призывается к наследству. Ставки налога на наследство практически равны ставкам налога на дарение, однако, для наследников первой очереди (дети, пережившие супруги) данные ставки несколько ниже. Перечень лиц, освобождаемых от уплаты налога, содержится в статье 4 Закона о налоге на наследство, и является единым для налога на наследство и дарение. Однако наследник в праве обратиться в суд с прошением об отсрочки платежа по данному налогу. Как правило, суд удовлетворяет такие просьбы. Следует отметить, что существует еще несколько отрицательных моментов, на которые необходимо обратить внимание. Наследование, даже если оно происходит по завещанию, и в последнем указан единственный наследник, может быть оспорено лицами, имеющими право на обязательную долю в наследстве. В соответствии с российским законодательством такими лицами являются:
несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля) (ст. 535 ГК РФ 1964г.).
Из сказанного выше, по нашему мнению, можно сделать следующие выводы. Наиболее приемлемым, отвечающим интересам обеих сторон , способом передачи права собственности на жилые помещения (квартиры) является договор возмездной ренты, к которому применяются правила договора купли-продажи (см. выше).Дабы наглядно показать правильность данного утверждения, приведем следующие расчеты.
Пример: в собственность передается квартира, оцененная в 375000 рублей.
Купля-продажа: если вышеуказанная квартира переходит в собственность по договору купли-продажи, то в соответствии с законодательством РФ доход, полученный от такой сделки, не облагается подоходным налогом, так как его сумма не превышает 5000 размера минимальной заработной платы, установленной законом (в данное время это составляет 420000 рублей). Более того, совокупный доход приобретателя квартиры уменьшается на суммы, направленные им на приобретение жилого дома, квартиры и т.д., в пределах 5000 размера минимальной заработной платы, установленной законодательством РФ. Однако при заключении договора купли-продажи необходимо заплатить государственную пошлину за нотариальное удостоверение данного договора в размере 0,5% от суммы договора (если право собственности переходит к детям, родителям, супругу, родным братьям и сестрам), что в данном случае составляет: 350000:100 х 0,5 = 1750 рублей.
Дарение: если собственность на квартиру переходит в порядке договора дарения, то в соответствии с Законом РФ о налоге на наследство с одариваемого лица, в том случае если оно является ближайшим родственником (сын или дочь) дарителя взимается следующий налог. Стоимость данного имущества (квартиры) составляет 4464 размера минимальной заработной платы, и в этом случае сумма налога рассчитывается следующим образом: 176,1-кратный размер минимальной месячной оплаты труда + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный размер минимальной месячной оплаты труда, что в данном случае составляет 160800 рублей. Таким образом, взимаемый налог будет равен:
1) 160800:100Х15 = 24120 руб.(15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный размер минимальной оплаты труда).
2) 176,1Х84 = 14792,4 руб. (176,1-кратный размер минимальной оплаты труда)
3) 14792,4 + 24120 = 38912,4 руб. (налог, подлежащий уплате с имущества, передаваемого по договору дарения дарителем своим детям).
Законодательство РФ предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора дарения, государственная пошлина за такое удостоверение составляет, как и при удостоверении договора купли-продажи 1750 рублей. Таким образом, в общей сложности сумма всех налогов и пошлин, которые должно уплатить одаряемое лицо, равна:
38912,4 + 1750 = 40662,4 рубля.
Завещание: рассмотрим ситуацию, при которой право собственности переходит по завещанию (стоимость квартиры и лица, наследующие данную квартиру, остаются прежними). При данных обстоятельствах, в соответствии с Законом о налоге на наследство, взимается налог в следующем размере: 127,5-кратный размер минимальной заработной платы + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный размер минимальной заработной платы.
1) 160800:100Х15 = 24120 руб. (15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный размер минимальной оплаты труда).
2) 127,5Х84 = 10710 руб. (127,5-кратный размер минимально оплаты труда).
3) 24120 + 10710 = 34830 руб. (налог, подлежащий уплате с имущества, передаваемого по завещанию наследникам первой очереди).
Подоходный налог не взимается с доходов, полученных по завещанию или по договору дарения, (ст.3 п.2х Закона о подоходном налоге). Для государственной регистрации перехода права собственности на имущество, передаваемое по завещанию, необходимо наличие свидетельства о праве на наследство. За выдачу такого свидетельства нотариусом взимается государственная пошлина в размере 1% от стоимости наследуемого имущества (для наследников первой очереди), что составляет: 370000:100Х1 = 3700 рубля. Общая сумма расходов составляет:
34830 + 3700 = 38530 рубля.
Возмездная рента: По договору же возмездной ренты, на которую распространяются правила о договоре купли-продажи, платится лишь подоходный налог в части, превышающей 5000-кратного размера минимальной оплаты труда. В рассматриваемом случае подоходный налог не уплачивается, так как стоимость квартиры, передаваемой по договору купли-продажи, составляет 375000 рублей, что составляет всего 4464,3 размера минимальной оплаты труда. В данном случае, как и при договоре купли-продажи, уплачивается лишь государственная пошлина в размере 0,5% от стоимости имущества, передаваемого в собственность, что составляет 1750 рублей.
Безвозмездная рента: В отношении данного договора действуют правила договора дарения, а, следовательно, взимается налог с дарения + государственная пошлина за нотариальное удостоверение данного договора. Поскольку стоимость данного имущества (квартиры) составляет 4464 размера минимальной заработной платы, и в этом случае сумма налога рассчитывается следующим образом: 176,1-кратный размер минимальной месячной оплаты труда + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный размер минимальной месячной оплаты труда, что в данном случае составляет 160800 рублей. Таким образом, взимаемый налог будет равен:
1) 160800:100Х15 = 24120 руб.(15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный размер минимальной оплаты труда).
2) 176,1Х84 = 14792,4 руб. (176,1-кратный размер минимальной оплаты труда)
3) 14792,4 + 24120 = 38912,4 руб. (налог, подлежащий уплате с имущества, передаваемого по договору дарения).
Законодательство РФ предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора дарения, государственная дарения дарителем своим детям).пошлина за такое удостоверение составляет, как и при удостоверении договора купли-продажи 1750 рублей. Таким образом, в общей сложности сумма всех налогов и пошлин, которые должно уплатить одаряемое лицо, равна:
38912,4 + 1750 = 40662,4 рубля.
Из вышеприведенных расчетов видно, что размер налога на наследство и на дарение практически одинаков, и представляет собой достаточно большую сумму, хотя Закон о налоге на наследство и предусматривает льготы для определенных категорий лиц (см. выше). Что естественно не выгодно лицам, получающим данное имущество в качестве наследства или дарения
При заключении же договора возмездной ренты, кроме указанных выше материальных преимуществ, усматривается еще несколько положительных моментов. Получатель ренты может оставить за собой право пожизненного проживания в передаваемой по данному договору квартире либо требовать выплаты ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на свое содержание.
Таким образом, дабы учесть интересы всех сторон, рекомендуется заключать именно договор возмездной ренты, который, как кажется, в полной мере соответствует интересам сторон, заключающих данный договор.