Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Государственное бюджетное образовательное учреждение
среднего профессионального образования
колледж "Высшая банковская школа"
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА
По дисциплине «Основы оценочной деятельности»
На тему: «Отчет об оценке квартиры , общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918»
Выполнила студентка:
Корнеева Наталья Валерьевна
Группа № 6-10
Руководитель работы:
О. А. Златоустова
2013 г.
Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, по состоянию на 19 марта 2010 года составляет, округленно 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.
|
Общая информация, идентифицирующая объект оценки |
Объект оценки –квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918. 5 комнат. Состояние квартиры –под отделку. На дату оценки квартира не эксплуатируется. |
|
Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке |
Сравнительный подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС. |
|
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки |
27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС |
|
Собственник объекта оценки |
Иванов Петр Васильевич, российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001 г. Москва ОВД Клязьмино. |
|
Применяемые стандарты оценки |
Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3). |
|
Объект оценки |
Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918. |
|
Дата осмотра |
Осмотр не производился |
|
Дата оценки |
19 марта 2013 года. |
Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.
Характеристики объекта: Пятикомнатная квартира на 11 этаже, состояние –под отделку.
собственность
На основании
свидетельства о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.
Определение рыночной стоимости
Рыночная стоимость.
19 марта 2013г.
Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 (утв. приказом № 256 от 20.07.2007 г.), ФСО № 2 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.) и ФСО № 3 (утв. приказом № 254 от 20.07.2007г.).
|
Фамилия Имя Отчество |
Иванов Петр Васильевич |
|
Местонахождение |
г.Москва , ул. Гришакина, д. 199 |
|
Серия, номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ |
Российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001 г. Москва ОВД Клязьмино. |
Нижеследующие Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.
I. Общие условия
Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон. Заказчик должен и в дальнейшем исполнять настоящие условия, даже в случае, если право собственности на объект оценки полностью или частично перейдет к другому лицу.
II. Общая цель отчета
Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения .
III. Положения об ответственности
Оценщик утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям.
Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет Заказчик. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Он не несет ответственности за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но ссылается на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на оцениваемое имущество Заказчика. Оценщик не проводил аудиторской и иной проверки документации и информации, представленной для проведения оценки, а исходил из того, что предоставленная информация являлась точной и правдивой.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и его не следует рассматривать в качестве заключения в отношении какой-либо фактической или предполагаемой сделки, мнения о платежеспособности компании или в качестве рекомендации по инвестициям.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.
В своих действиях мы поступали как независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в коей степени не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.
IV. Дополнительные работы
Согласно положениям договора об оценке, от нас не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.
V. Описание имущества
Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
Согласно положениям договора об оценке от Оценщика не требовалось проведение технических экспертиз, Оценщик исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.
VI. Особые положения
Все иллюстративные материалы использованы в настоящем Отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.
Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщика.
VII.Заключительные положения
Мы учитываем ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.
Данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.
Оценщик исходил из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для которых производились расчеты.
Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.
Собственником объекта оценки является Иванов Петр Васильевич на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.
Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Объект оценки –квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.
Объект оценки расположен в районе Ломоносовский, Юго-Западного административного округа г. Москвы.
Территория района - 300 га, население - 67,5 тыс. человек. В районе нет "своей" станции метрополитена, однако на 3 сторонах его границ находятся станции: "Университет" (север), "Проспект Вернадского" (запад) и "Новые Черемушки" (юг). Главная улица района - одна из главных магистралей города: Ленинский проспект.
Ломоносовский имеет вполне развитую инфраструктуру: 17 общеобразовательных школ, 28 дошкольных учреждений, 3 учебно-воспитательных комплекса, 2 школы-интерната, 2 ВУЗа,педагогический колледж, драматический театр "Вернадского,13", хоровая школа "Касталия", хореографический ансамбль "Надежда", 2 музыкальных школы, 3 библиотеки, досуговые клубы по месту жительства, 7 учреждений здравоохранения, дом ребенка, наркологический центр., несколько спортивных клубов.
Действуют Центр лечебной педагогики и Центр психолого-педагогической реабилитации. Население района обслуживается 65-ю продовольственными и 82-я промышленными магазинами, 45-ю предприятиями бытового обслуживания и 16-ю - общественного питания. Открываются новые магазины и объекты коммунально-бытового обслуживания.
В Ломоносовском действуют проекты реконструкции некоторых микрорайонов и кварталов - осуществляется снос ветхого жилого фонда и новое строительство на месте снесенных домов.
Основной массив жилой застройки относится к концу 50-х годов; здания более позднего времени немногочисленны и не оказывают существенного влияния на облик района в целом.
Объект оценки, расположен в районе Ломоносовский города Москвы. В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится Воронцовский парк.
|
Показатель |
Характеристика показателя |
|
Характеристика местоположения объекта |
|
|
Город |
Москва |
|
Адрес |
ул. Новикова, д. 123, кв. 918 |
|
Местоположение в городе |
В 2-х км от м. Новые Черемушки |
|
Преобладающая застройка микрорайона |
Жилая |
|
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). |
Магазины, школы, д/сад, аптека, салон красоты, парикмахерская. |
|
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) |
Хорошая
|
|
Престижность данного района |
Высокая, согласно рейтингу районов г. Москвы |
|
Транспортная доступность |
Нормальная |
|
Экологическая обстановка |
Нормальная |
|
Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в данном р-не на март 2010 г. (4 и более комнат) |
650 руб. (по данным http://www.arn.ru/) |
|
Общая характеристика здания |
|
Тип здания |
Многоквартирный дом |
|
Год постройки |
|
|
Материал наружных стен |
Монолитно-кирпичный |
|
Материал перекрытий |
Железобетонные плиты |
|
Фундамент дома |
Железобетонный |
|
Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка) |
Хорошее |
|
Техническое обеспечение здания |
Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация |
|
Тип проводки |
Скрытая |
|
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж |
Стихийная парковка |
|
Количество этажей в здании |
-17 |
|
Количество подъездов |
|
|
Количество квартир на этаже |
|
|
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок) |
Домофон |
|
Состояние подъезда (субъективная оценка) |
Хорошее |
|
Характеристика объекта оценки |
|
|
Этаж расположения |
|
|
Общая площадь, кв.м |
,4 |
|
Общая площадь (без учета лоджий и балконов), кв.м |
,5 |
|
Жилая площадь, кв.м |
,9 |
|
Площадь кухни, кв.м. |
,8 |
|
Кол-во комнат |
|
|
Высота потолков |
,1 |
|
Санузел |
Раздельный, 1 туалет, 2 ванных |
|
Лоджия (балкон) |
балкона |
|
Вид из окон |
На парк |
|
Слаботочное обеспечение |
Телефон |
|
Дополнительные системы безопасности |
Нет |
|
Внутренняя отделка квартиры |
отсутствует |
Количество адресов продаж в Москве по итогам января составило порядка 315-320, что чуть ниже, чем было представлено на рынке в декабре прошлого года. При этом количество реализуемых квартир в новостройках продолжает сокращаться –в январе еще минус 4%-5%.
|
ЦЕНЫ |
Тыс. руб./кв. м |
Рост за месяц, % |
|
Эконом-класс |
112,4 |
+0,3% |
|
Бизнес-класс |
162,1 |
+2,3% |
|
Элитное жилье |
498,4 |
-1,4% |
|
В среднем по Москве |
155,0 |
+0,6% |
Основной объем сделок в начавшемся 2010 г., также как и в прошедшем году, осуществляется в наиболее востребованной категории эконом-класса. При этом владельцы квартир для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг, предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья.
- Наибольшей популярностью продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 35 до 60 кв.м, преимущественно в панельных домах (до 60% в структуре спроса), расположенных на удалении 4-5 станций от Кольцевой линии метрополитена, с косметическим ремонтом, гарнитурной мебелью на кухне, наборной –в комнатах и минимальным наличием бытовой техники (холодильник, телевизор, стиральная машина), - прокомментировала исполнительный директор агентства «МИАН» Инна Игнаткина.
10. Технология оценки, применяемые подходы
Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.
Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).
Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.
Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.
Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.
Объект оценки –пятикомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал рынок аренды жилой недвижимости г. Москвы.
Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (5 и более комнат, площадью около 200 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей Отчета.
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.
|
N п.п. |
Тип объекта |
Местоположение |
Основные характеристики |
Цена предложения, руб., без НДС |
Цена предложения, руб./кв.м, без НДС |
Источник |
|
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ |
||||||
|
1. |
Квартира |
г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 |
Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку |
- |
|
- |
|
СОПОСТАВИМЫЕ ОБЪЕКТЫ |
||||||
|
1. |
Квартира |
г. Москва, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3 |
Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж |
31 320 000 |
000 |
АН "Домострой", тел.: (495) 514-10-10, www.domostroy.ru |
|
2. |
Квартира |
г. Москва, ул. Удальцова, д. 729 |
Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки |
28 255 002 |
984 |
АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru |
|
3. |
Квартира |
г. Москва, Ленинский пр-т, д. 123 |
Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки |
31 952 760 |
156 |
АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru |
|
4. |
Квартира |
г. Москва, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1 |
Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр" |
28 500 000 |
024 |
АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-46 |
|
5. |
Квартира |
г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской |
Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м |
28 600 000 |
526 |
АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-47 |
|
Средняя стоимость аренды, руб./кв.м в год |
|
159 138 |
|
|||
|
Медиана, руб./кв.м в год |
|
152 156 |
|
|||
|
Стандартное отклонение |
|
17 198 |
|
|||
|
Коэффициент вариации, допустимое значение меньше 30% |
|
10,81% |
|
Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
|
№ п.п. |
Элементы сравнения |
Ед. изм. |
Объект оценки |
Сопоставимый объект №1 |
Сопоставимый объект №2 |
Сопоставимый объект №3 |
Сопоставимый объект №4 |
Сопоставимый объект №5 |
|
1 |
Характеристика объектов |
|
Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку |
Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж |
Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки |
Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки |
Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр" |
Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м |
|
2 |
Местоположение объекта |
|
г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 |
г. Москва, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3 |
г. Москва, ул. Удальцова, д. 729 |
г. Москва, Ленинский пр-т, д. 123 |
г. Москва, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1 |
г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской |
|
3 |
Цена предложения/Цена продажи |
руб. |
|
320 000 |
255 002 |
952 760 |
28 500 000 |
600 000 |
|
4 |
Общая площадь |
кв.м |
,50 |
,00 |
,40 |
,00 |
,00 |
190,00 |
|
5 |
Цена за ед. общей площади |
руб./кв.м |
|
000,00 |
984,00 |
152 156,00 |
024,39 |
526,32 |
|
6 |
Наличие обременений, цена продажи |
|
|
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
|
7 |
Состояние (внешний вид), |
|
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
Под отделку |
Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.