Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
БЕЛОРУССКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
Факультет строительный
Кафедра «Организация строительства и управление недвижимостью»
ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ
Заведующий кафедрой
______________ А.В. Юрковец
«______» _____________ 20___ г.
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА
«Оценка размеров вреда при наступлении страховых случаев»
Специальность 1 70 02 02 «Экспертиза и управление недвижимостью»
Студент-дипломник
группы 112824/25 О.П.Харитонов
Руководитель А.И.Климчук
Консультанты:
по управлению и оценке
объектов недвижимости А.И.Климчук
по технической
экспертизе объектов недвижимости Г.Г.Мадалинский
к.т.н., доцент
по информатике Ю.М. Богомолов
д.т.н., профессор
по охране труда А.И.Климчук
Ответственный за нормоконтроль Е.В. Куцепалова
Объем дипломного проекта:
пояснительная записка — 119 страниц;
графическая часть — 9 листов;
магнитные (цифровые) носители – 1единица.
Минск 2009
Ведомость объёма дипломного проекта
|
Формат |
Обозначение |
Наименование |
Кол-во листов |
Примечание |
|||
|
А4 |
Задание по дипломному проектированию |
1 |
|||||
|
А4 |
Пояснительная записка |
119 |
|||||
|
А1 |
Лист 1 |
Риски обуславливающие страхование недвижимости |
1 |
||||
|
А1 |
Лист 2 |
Общая ситуация на рынке страховых услуг в сфере недвижимости |
1 |
||||
|
А1 |
Лист 3 |
Расчет размера вреда, связанного с наступлением страхового случая на примере жилого дома, расположенного по адресу г. Минск, ул. Тарханова,7а |
1 |
||||
|
А1 |
Лист 6 |
Определение ориентировочных размеров убытков, причиняемых сносом капитального строения, в связи с изъятием земельного участка |
1 |
||||
|
А1 |
Лист 7–9 |
Техническая экспертиза объектов недвижимости |
3 |
||||
|
Строительный факультет |
ДП – 112824/25– ДО – 2009 |
||||||
|
Кафедра |
Группа |
Спец. |
Год |
||||
|
ОС и УН |
112824 |
ЭиУН |
2009 |
||||
|
Фамилия |
Подпись |
Дата |
|||||
|
Разработал |
Харитонов |
Ведомость объёма дипломного проекта |
Стадия |
Лист |
Листов |
||
|
Консультант |
Климчук |
У |
|||||
|
Консультант |
Мадалинский |
||||||
|
Консультант |
Богомолов |
||||||
|
Руководит. |
Климчук |
||||||
|
Зав.кафед. |
Юрковец |
1 70 02 02 ЭиУН БНТУ, г. МИНСК |
|||||
|
Н.контроль |
Куцепалова |
РЕФЕРАТ
Дипломный проект: 119 с., 6 рис., 18 табл., 34 источника.
ОЦЕНКА РАЗМЕРОВ ВРЕДА, СТРАХОВОЙ СЛУЧАЙ, СТРАХОВЫЕ УСЛУГИ, КОМПЕНСАЦИЯ, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, КАПИТАЛЬНОЕ СТРОЕНИЕ,РИСК, ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОМСТИ
Объектом исследования является методика определения размера вреда при наступлении страховых случаев.
Цель работы – разработать предложения по определению размера вреда при наступлении страховых случаев.
В процессе работы выполнены следующие исследования: проанализировано существующее положение дел в области определения размера вреда в Республике Беларусь; сделан анализ зарубежной практики оценки имущества для целей возмещения убытков, связанных с наступлением страховых случаев; разработаны предложения по определению размера вреда, связанных с наступлением страховых случаев.
Областью возможного практического применения является использование разработанных предложений по определению размера вреда, связанных со страхованием.
Автор работы подтверждает, что приведенный в ней расчетно-аналитический материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого процесса, а все заимствованные из литературных и других источников теоретические и методологические положения и концепции сопровождаются ссылками на их авторов.
СОДЕРЖАНИЕ
Стр.
|
[1] ВВЕДЕНИЕ [2] [3] 5. РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РАЗМЕРА УБЫТКОВ, СВЯЗАННЫХ С НАСТУПЛЕНИЕМ СТРАХОВОГО СЛУЧАЯ [3.1] 5.1. Предложения по определению размера убытков, связанных с наступлением страхового случая [3.2] 5.2. Расчет размера убытков, связанных с наступлением страхового случая, на примере многоквартирного жилого дома расположенного по адресу г.Минск, ул.Таарханова,7а. В учебных целях условно принимаем ,что здание разрушено полностью и всем владельцам ,застраховавшим свою недвижимость пологается максимальная выплата. Так же условно принимаем, что все частные квартиры застрахованы. [3.2.1] 5.2.1. Этапы и объем выполненных работ по оценке [3.2.2] 3.2.2. Общие сведения об объекте оценки [3.3] 5.3. Определение ориентировочных размеров убытков, причиняемых полным разрушением капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки, в связи с наступлением страхового случая. [3.3.1] 5.3.1. Определение стоимости строительства [3.3.2] 5.3.2. Определение стоимости замещения объектов-аналогов (квартир) [3.3.3] 5.3.3. Определение рыночной стоимости в текущем использовании объектов оценки [3.3.3.1] Корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения [3.3.3.2] Определение рыночной стоимости в текущем использовании объектов оценки [4] Выводы по разделу 5 [5] 6. Техническая экспертиза объектов недвижимости [5.1] 6.1. Техническое обследование и определение физического износа конструкций [5.2] 6.4. Охрана труда в строительстве
[6] [7] СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ |
В настоящее время, в Беларуси застраховать можно практически все. Но страхование имущества является самым известным и наиболее популярным видом страхования. На сегодняшний день физическим лицам, можно застраховать как городскую квартиру (ее конструктивные элементы, внутреннюю и внешнюю отделку), так и загородное жилье (гараж, коттедж, дом в деревне, сарай, баню и т. д.), а также и все то, что в них находится, от гвоздя в стене до телевизионной антенны. По желанию, можно застраховать и те сооружения, которые находятся рядом с вашим домом, например: ограды, бассейны, теплицы.
Список вариантов имущественного страхования велик. Застраховать
собственность можно от:
· пожара;
· повреждения водой из отопительных, водопроводных, канализационных систем;
· стихийных бедствий: урагана, наводнения, просадки грунта, селя,
бури, града, ливня и т.д.;
· взрыва, в том числе взрыва бытового газа;
· кражи, грабежа, разбоя, хулиганства.
При этом, можно застраховать имущество "по полной программе" (несущие конструкции, отделку, имущество, находящееся в квартире, типа мебели, одежды и т.д.), а можно по частям: только отделку или только гражданскую ответственность (если был причинен ущерб соседям по дому из-за залива или пожара в вашей собственной квартире). Также есть возможность выбора количества рисков, от которых вы хотите обезопасить себя: полный пакет или отдельные риски, к примеру, пожар. Сроки страхования вы выбираете сами - от 1-го до 12-ти месяцев.
Кроме имущественного страхования существует страхование недвижимости от риска утраты права собственности, т.е. титульное страхование. Этот вид страховки обеспечивает возмещение убытков в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. Например, после приобретения квартиры оказывается, что ее "история" связана с ранее совершенными недействительными сделками или попросту объявляются наследники на нее. И тогда, новый владелец, скорее всего, потеряет право собственности на приобретенное им имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости и призвано титульное страхование.
Страхование – всеобщее универсальное средство по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (премий, платежей). То есть экономическая сущность страхования состоит в формировании страховщиком страхового фонда за счет страховых взносов страхователей, предназначенного для страховых выплат страхователям при наступлении страховых случаев, оговоренных в договоре. Но страхование не устраняет риск, но оно обеспечивает финансовую защиту от его последствий.
Страховая услуга имеет ряд особенностей, существенно отличающих ее от других товаров и услуг. Страховщик, по сути, продает страхователю свою гарантию исполнения обязательств. Это значит, что для страхователя очень важно оценить возможности страховщика по исполнению принятых им на себя страховых обязательств, иными словами – платежеспособность страховщика, предлагающего страховой продукт определенного качества и цены, которая непосредственно зависит от достаточности страховых резервов страховщика.
Что же страхуется, когда речь идет о недвижимости? Это несущие конструкции зданий (стены, потолки, фундаменты), внутренняя отделка помещений, инженерные коммуникации и конструкции, а также домашнее имущество (мебель, предметы интерьера, аудио-, видеобытовая аппаратура, оргтехника). Важная деталь: недвижимость можно страховать не только комплексно, но и поэлементно: отдельно могут быть застрахованы несущие конструкции, отдельно - внутренняя отделка помещений и техническое оборудование жилища, а также движимое имущество в квартирах и загородных домах (бытовая техника, антиквариат, ювелирные вещи). Выбор зависит исключительно от пожеланий клиента. Все вышесказанное относится к так называемому имущественному страхованию.
Страхование - это способ возмещения убытков, которые потерпело физическое или юридическое лицо, посредством их распределения между многими лицами (страховой совокупностью). Возмещение убытков производится из средств страхового фонда, который находится в ведении страховой организации (страховщика). Объективная потребность в страховании обуславливается тем, что убытки подчас возникают вследствие разрушительных факторов, вообще не подконтрольных человеку, как, например, стихийные бедствия. В подобной ситуации невозможно взыскивать убытки с кого-либо и заранее созданный страховой фонд может быть источником возмещения ущерба.
Как экономическая категория страхование представляет систему
экономических отношений, включающую совокупность форм и методов формирования целевых фондов денежных средств и их использование на возмещение ущерба при различных рисках, а также на оказание помощи гражданам при наступлении определенных событий в их жизни. Оно выступает, с одной стороны, средством защиты бизнеса и благосостояния людей, а с другой - видом деятельности, приносящим доход. Источниками прибыли страховой организации служат доходы от страховой деятельности, от инвестиций временно свободных средств в объекты производственной и непроизводственной сфер деятельности, акции предприятий, банковские депозиты и т.д.
В последнее время ведущие экономисты страны стали оспаривать тот
факт, что страхование включается в экономическую категорию финансов. Они заявляют, что такое ограничение сферы действия страхования в теоретическом плане создает условия для недооценки страхования на практике. В этой теории основными идеями являются:
принципиальные отличия по своему содержанию и происхождению от категорий финансов и кредита - если для финансов всегда необходимы денежные отношения и характерно формирование денежных средств, то страхование может быть и натуральным;
страхование всегда привязано к возможности наступления страхового случая, т.е. страхованию присущ обязательный признак - вероятностный характер отношений, использование средств страхового фонда связано с наступлением и последствиями страховых случаев;
если доходы государственного бюджета формируются за счет взносов (платежей) физических и юридических лиц, то использование этих средств выходит далеко за рамки плательщиков этих взносов. Здесь происходит перераспределение ущерба как между территориальными единицами, так и во времени. Страхование же предусматривает замкнутое перераспределение ущерба с помощью специализированного денежного страхового фонда, образуемого за счет страховых взносов.
Однако здесь же отмечается определенная схожесть страхования с
финансами: при страховании возникают перераспределительные отношения по формированию и использованию специализированного страхового фонда, но движение денежной формы стоимости в страховании подчинено степени вероятности нанесения ущерба в результате наступления страхового случая.
И с кредитом: средства страхового фонда подлежат возврату, однако,
отмечая такую возвратность страховых платежей как характерную черту страхования, следует иметь в виду, что она относится прежде всего к
страхованию жизни - это действительно возврат взносов (большая часть
взносов возвращается при наступлении страхового случая: дожития
застрахованного до определенного срока или в случае его смерти) и он имеет обязательный характер. Но при имущественном страховании, при страховании от несчастных случаев и других видах страхования выплаты страхового возмещения происходят только при наступлении страхового случая и в размерах, обусловленных соответствующими документами. Экономическое содержание этих выплат отлично от возврата страховых платежей.
Подводя итоги этой концепции, можно сказать, что страхование имеет
черты, соединяющие его с категориями «финансы» и «кредит», и в то же время как экономическая категория имеет характерные только для нее функции, выполняет присущую только ей роль. Причем в качестве функций можно выделить:
1. Формирование специализированного страхового фонда денежных средств. Этот фонд может формироваться как в обязательном, так и в добровольном порядке. Через эту функцию решается проблема инвестиций временно свободных средств в банковские и другие коммерческие структуры, вложения денежных средств в недвижимость, приобретения ценных бумаг и т.д.
2. Возмещение ущерба и личное материальное обеспечение граждан. Право на возмещение ущерба имеют только юридические и физические лица, которые являются участниками формирования страхового фонда. Посредством этой функции получает реализацию объективного характера экономической необходимости страховой защиты.
3. Предупреждение страхового случая и минимизация ущерба. Предполагается широкий комплекс мер, в том числе финансирование мероприятий по недопущению или уменьшению негативных последствий стихийных бедствий, несчастных случаев. В целях реализации этой функции страховщик образует особый денежный фонд предупредительных мероприятий. Источником формирования фонда служат отчисления от страховых платежей.
Вторая теория, поддерживающая идею о том, что страхование является
часть категории «финансы» представляет свои доводы и аргументы:
наличие вероятности наступления внезапных, непредвиденных и непреодолимых событий (страховых случаев), замкнутая раскладка ущерба и т.п. являются лишь специфическими признаками страхования;
выполняются все специфические признаки финансов: страхование всегда имеет денежную форму выражения, распределительную функцию и связаны с формированием страхового фонда и использованием его на цели общественного характера.
Известно, что категория финансов выражает свою сущность прежде всего через распределительную функцию. Эта функция находит свое конкретное, специфическое проявление в функциях, присущих страхованию - рисковой, предупредительной и сберегательной, а также - контрольной.
1. Страхование имеет предупредительную функцию, связанную с использованием части средств страхового фонда на уменьшение степени и последствий страхового риска.
2. В страховании жизни категория страхования в наибольшей мере сближается с категорией кредита при накоплении по договорам страхования на дожитие обусловленных страховых сумм. Сбережение денежных сумм с помощью страхования на дожитие связано с потребностью в страховой защите достигнутого семейного достатка. Тем самым страхование может иметь и сберегательную функцию.
3. Контрольная функция страхования выражает свойство этой категории к строго целевому формированию и использованию средств страхового фонда.
Данная функция вытекает из указанных выше специфических функций страхования и проявляется одновременно с ними в конкретных страховых отношениях, в условиях страхования. В соответствии с требованием контрольной функции осуществляется финансовый страховой контроль за правильным проведением страховых операций.
Подводя итоги вышесказанному необходимо отметить, что функции
страхования в обеих теориях не просто похожи, а практически одинаковы.
Кроме того обе стороны выделяют как особую и наиболее важную функцию - рисковую. Она является определяющей, поскольку страховой риск, как вероятность ущерба, непосредственно связан с основным назначением страхования по оказанию денежной помощи пострадавшим хозяйствам или гражданам. Именно в рамках действия рисковой функции происходит перераспределение денежной формы стоимости среди участников страхования в связи с последствиями случайных страховых событий.
2. Основные положения страхования недвижимости
Спецификой недвижимого имущества является возможность его
использования только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования — это водное, воздушное или космическое пространство.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в частности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т. д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс РБ, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.
Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей
физической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т. д.).
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Страхование недвижимости осуществляется при помощи договора
имущественного страхования. По этому договору
одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события и убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).
В частности, объектом страхования в данном случае является риск утраты
(гибели), недостачи или повреждения недвижимого имущества.
Договор страхования недвижимости должен заключаться в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Он может быть заключен путем составления одного документа либо вручения страховщиком страхователю. На основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком.
Если заявление страхователя было письменным, налицо заключение договора в письменной форме путем обмена документами. При устном заявлении согласие страхователя заключить договор на предложенных страховщиком условиях подтверждается принятием от страховщика страхового полиса (свидетельства, сертификата и др.). Наличие у страхователя соответствующих документов подтверждает факт заключения договора страхования.
При заключении договора страховщик вправе применять разработанные им или объединением страховщиков стандартные формы договора (страхового полиса) по отдельным видам страхования .
Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) — выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхования.
Реквизиты полиса включают наименование документа - "страховой полис";
наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика;
фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес и, кроме того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страхового риска, размер страховой премии (взноса), а также сроки и порядок их внесения, срок действия договора и т. д.
Условия, на которых заключается договор страхования, могут содержаться не только в едином документе, подписанном сторонами, или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но и в стандартных правилах страхования соответствующего вида.
Правила страхования представляют собой документ, принятый, одобренный или утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в правилах страхования и не включенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобретателя), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его обратной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования стороны могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил.
Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих
интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе). Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхованию недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества, представляющего собой объект страхования. Так, застрахованы могут быть не только такие разновидности недвижимого имущества как квартиры или дома, но и их внутренняя отделка вместе со стенами или без них. Застрахованы могут быть, в частности, такие разновидности недвижимости как сады. Собственники земельного участка могут застраховать все сооружения, находящиеся в его пределах, бани, бассейны, колодцы, заборы и т. д. В некоторых случаях фундамент дома не страхуется. Это обусловлено тем, что он в наименьшей степени подвержен разрушению.
Существенным условием любого договора страхования недвижимости является также определение характера события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай).
Риски, от которых может быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны. Наиболее распространенными являются пожары, однако недвижимое имущество можно также застраховать на случай:
— аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и
канализационных систем, в том числе произошедших вне застрахованного жилого
помещения, и неблагоприятных последствий правомерных действий по их ликвидации;
— взрыва;
— проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара;
— ложного срабатывания автоматической системы пожаротушения;
— стихийного бедствия (к таковым относятся наводнение, землетрясение, буря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень, паводок, сель,
выход подпочвенных вод, снежный завал);
—удара молнии;
— падения летательных аппаратов и их обломков;
— наезда самоходного транспортного средства;
— противоправных действий третьих лиц: поджога, ограбления и т. д.
В связи с последними событиями на Северном Кавказе отдельные
страховщики стали включать в число страховых рисков гибель или повреждение имущества от террористических актов.
Выбор конкретного страхового риска зависит в первую очередь от вида
недвижимого имущества. Так, применительно к недвижимости, находящейся за городом, распространенным страховым риском являются противоправные действия третьих лиц, тогда как для городских квартир наиболее часто встречающаяся опасность — залив квартир.
К числу существенных условий договора страхования недвижимости
относятся также срок действия договора и размер страховой суммы.
Страховая сумма — это сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору страхования.
Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.
В том случае, когда в договоре страхования имущества страховая сумма
установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости.
Если недвижимое имущество застраховано лишь в части страховой
стоимости, страхователь (выгодоприобретатель) вправе осуществить
дополнительное страхование, в том числе у другого страховщика, но с тем,
Чтобы общая страховая сумма по всем договорам не превышала страховую стоимость.
Частичное (пропорциональное) страхование применяется тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению застрахованного имущества (в качестве примера можно привести залив квартир). При определении страховой суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором страховое возмещение не производится.
Таким образом, при наступлении страхового случая: представитель
страховщика совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не превышает страховой суммы, заранее оговоренной в договоре (обычно она устанавливается в минимальных размерах оплаты труда), страховое возмещение не выплачивается.
Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, если
договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховой стоимости). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.
Размер страховой суммы напрямую зависит от размера страховой премии (страхового взноса), под которой понимается плата за страхование, вносимая страхователем страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования.
Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным.
Обязательное имущественное страхование для недвижимого имущества юридических лиц может быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью.
Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при
ипотечном кредитовании. Банки и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недвижимости, которая является предметом залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При этом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.
Размер страховой суммы, которая выплачивается при наступлении
страхового случая, напрямую зависит от размера страховой премии (страхового взноса). Страховая премия может вноситься как целиком, так и в рассрочку. В последнем случае договором устанавливаются последствия неуплаты в установленные сроки очередных взносов. Если страховой случай наступил в период просрочки уплаты очередного взноса, страховщик вправе зачесть сумму этого взноса при выплате страхового возмещения. Страховые тарифы нередко определяются в процентах от страховой суммы, что удобно при подсчете взноса при изменении страховой стоимости.
Страховщик в силу общего правила может самостоятельно определять
страховые тарифы. Однако, в предусмотренных законом случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.
Для определения страхового тарифа с учетом всех указанных факторов
страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы в договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.
Такое же правило применяется, если страховая сумма превысила страховую стоимость в результате страхования одного и того же объекта у двух или нескольких страховщиков — так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования.
Страховщик естественным образом заинтересован в активной помощи страхователя по сокращению размера ущерба. Закон требует, чтобы при имущественном страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для уменьшения размера возможных убытков, а произведенные при этом расходы страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает страховую сумму (ст. 962 ГК РФ). Поэтому договор страхования недвижимого имущества может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необходимые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.
Недвижимое имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества.
Как видно из данной формулировки, интерес состоит только в сохранении этого имущества, но не в получении каких-либо выгод и преимуществ, связанных с владением, пользованием или распоряжением этим имуществом. Не страхуется также интерес, связанный с возможными расходами при утрате или повреждении этого имущества. Иными словами, по договору страхования недвижимого имущества подлежит возмещению только одна составляющая убытков — утрата или повреждение имущества. Важно также, что в качестве повреждения имущества здесь рассматривается утрата возможности выполнять определенные функции, ибо интерес в сохранении имущества состоит в том, чтобы имущество находилось в неизменном состоянии не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения.
Лицом, имеющим интерес в сохранении застрахованного имущества,
является, прежде всего, собственник, поскольку по общему правилу он несет риск утраты или повреждения. Однако риск утраты или повреждения имущества может быть возложен законом или договором на другое лицо. Например, в договоре аренды недвижимого имущества может содержаться условие о том, что риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества возлагается на арендатора. Такая точка зрения нашла отражение и в судебной практике.
Таковы основные понятия и правила при страховании недвижимого
имущества.
3. Страхование недвижимости и риски, его обуславливающие
Огромное значение при закреплении гарантий имущественных прав имеет принятие Гражданского кодекса РБ, статьи которого непосредственно посвящены способам защиты гражданских прав. В соответствии с ними защита гражданских прав осуществляется путем:
• признания права;
• восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и
пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
• признания оспоримой сделки недействительной и применения
последствий ее недействительности, применения последствий
недействительности ничтожной сделки;
• признание недействительным акта государственного органа или органа
местного самоуправления;
• самозащиты права;
• присуждения к исполнению обязанности в натуре;
• возмещения убытков;
• взыскания неустойки;
• компенсации морального вреда;
• прекращения или изменения правоотношения;
• неприменения судом акта государственного органа или органа местного
самоуправления, противоречащего закону;
• иными способами, предусмотренными законом.
Различные правовые акты (земельное, водное, лесное законодательство)
устанавливают общие подходы и принципы к закреплению за собственниками
имущественных прав на объекты недвижимости.
В области защиты прав в Беларуси проделана большая институциональная работа, создана система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Менее проработанными являются вопросы создания реальных экономически целесообразных механизмов финансовой компенсации в случае нарушения имущественных прав.
Снижение рисков, связанных с осуществлением операций на рынке
недвижимого имущества, требует значительных затрат времени, финансовых и иных ресурсов. Во многом величина этих Затрат зависит от законодательства, и прежде всего от того, каким образом законодательство фиксирует и защищает права на недвижимость.
Добросовестный приобретатель — это приобретатель имущества, который не знал и не мог знать об отсутствии права отчуждения данного имущества у лица, его реализующего.
В соответствии с указанной статьей Гражданского кодекса, если
имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его
отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный
приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от
приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Права добросовестного приобретателя недвижимости должны быть
закреплены законодательством и защищены как государством, так и различными экономическими механизмами. Чем стабильнее состояние прав добросовестного приобретателя, тем меньше затраты, связанные с приобретением или отчуждением недвижимости, что в свою очередь позволяет динамичнее развиваться рынку недвижимости.
В целом проблемные ситуации, с которыми сталкиваются
участники рынка недвижимости, обусловлены следующими рисками:
• риски, возникающие по вине работников учреждений, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов технического и кадастрового учета;
• риски, возникающие в результате несовершенства действующего
законодательства;
• риски, связанные с недобросовестными действиями отчуждателей или
приобретателей недвижимости, а также мошенничество и иные виды
правонарушений;
• риски, связанные с неосмотрительными действиями отчуждателей и
приобретателей недвижимости.
3.1. Риски, возникающие по вине работников государственных структур
Законодательством предусмотрена ответственность государственных
органов, участвующих в процессе государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, за возникший по их вине ущерб у участников рынка недвижимости. В частности, Закон о регистрации прав на недвижимость определяет ответственность учреждений юстиции по регистрации прав за:
• своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав;
• полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Кроме того, законом предусмотрена возможность направления части платежей, взимаемых за регистрацию, на обеспечение гарантий зарегистрированных прав.
Учитывая высокую стоимость сделок с недвижимостью, размер выплат, которые потенциально могут быть выплачены учреждениями юстиции в счет покрытия ущерба, возникшего по их вине у субъектов рынка недвижимости, может исчисляться огромными суммами (особенно когда речь идет о юридических лицах). На возмещение ущерба в полном объеме у учреждения юстиции может не оказаться достаточных финансовых средств.
Существовала практика, когда учреждения юстиции по регистрации прав, сознавая опасность возникновения указанной выше ситуации, создавали специальные гарантийные фонды. Предполагалось, что данные будут использованы учреждениями юстиции для компенсации ущерба, возникшего у субъектов рынка недвижимости по вине учреждений юстиции. Однако на практике создание таких фондов нецелесообразно и неоправданно. Причин этому несколько:
• средства фонда выделяются в структуре средств учреждения юстиции
только для целей внутреннего учета и контроля. Фактически они не выделяются в виде отдельной суммы, размещенной на обособленном банковском счете. При возникновении кассовых разрывов средства со счета списываются без учета вероятности возникновения необходимости возмещения ущерба участникам рынка недвижимости;
• не снимается риск того, что средств на счете учреждения юстиции
может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по компенсации причиненного ущерба.
Более того, в сложившейся системе регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним нечетко установлен правовой статус платежей за регистрацию. На сегодняшний день установленный Законом о регистрации порядок финансового обеспечения системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предполагает поступление соответствующей платы на счета учреждений юстиции. Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, за счет средств бюджетов субъектов и средств иных, не запрещенных законом источников. При этом расходование средств учреждения юстиции и его филиалов производится в соответствии со сметой, утверждаемой регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции.
В то же время по своей сути плата за регистрацию является государственной пошлиной, поскольку ей присущи признаки государственной пошлины. Это платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами.
При недостатке у учреждения юстиции находящихся в его распоряжении денежных средств субсидиарную ответственность по его обязательствам несет собственник соответствующего имущества. Учитывая, что имущество учреждения юстиции является собственностью субъекта и закрепляется за учреждением юстиции на праве оперативного управления, субсидиарную ответственность по его обязательствам должен нести субъект. Таким образом, недостающие для возмещения средства должны взыскиваться за счет казны соответствующего субъекта . Таким образом, раскладка ущерба производится не только среди участников рынка недвижимости, но и среди тех, кто сделки с недвижимостью не осуществлял, но исправно платил налоги в местный бюджет.
3.2. Риски, связанные с положениями действующего законодательства
Основные риски этой группы обусловлены тем, что существующие
законодательные и иные правовые акты не в полной мере обеспечивают приобретателям на рынке недвижимости защиту имущественных прав. При этом особенно серьезным препятствием для развития рынка недвижимости и активизации инвестиционного процесса являются две основных группы проблемных ситуаций. Во-первых, в законодательстве права на здания и сооружения отделены от прав на земельный участок. Во-вторых, в соответствии с действующими положениями Гражданского кодекса РБ и Закона о регистрации прав на недвижимость участник рынка недвижимости может быть лишен принадлежащей ему недвижимости по ряду оснований. Например, возможность лишения прав собственности в случае, когда выясняется, что были нарушены права членов семьи продавца жилья при первичной приватизации квартиры или при совершении сделки купли-продажи квартиры.
Таким образом, созданная сегодня в Беларуси законодательная конструкция не дает полной гарантии прав сегодняшних собственников на недвижимое имущество.
Эта "негарантированность" охватывает практически все объекты
недвижимости, с которыми в течение последних десяти лет совершались какие-либо сделки. В результате этой "негарантированности" прав:
• повышается стоимость кредитных ресурсов, выдаваемых под залог
недвижимости;
• существенно повышается стоимость жилья при первичных сделках.
По оценкам экспертов, на столичном рынке жилья разница между
стоимостью аналогичного жилья на первичном и вторичном рынках составляет до 20%. При этом, как правило, чем большее число собственников сменила квартира, тем ниже ее стоимость.
3. 3 Риски, обусловленные недобросовестными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости
Данная группа рисков связана исключительно с деятельностью
правоприобретателей и отчуждателей на рынке недвижимости. Проблемы, возникающие у участников рынка в этом случае, не связаны прямо ни с действиями регистрирующих органов, ни с действиями органов технического и кадастрового учета, ни с качественным уровнем действующего законодательства. Подобные риски присутствуют на рынках недвижимости практически всех стран.
Участники рынка стремятся снизить возникающие риски следующими способами:
• тщательным подходом к анализу правоустанавливающих документов,
партнеров по сделке и условий совершения сделки с недвижимостью;
• внесением в договоры, на основании которых осуществляется переход
права на недвижимость, защитных оговорок;
• страхованием рисков в страховых компаниях.
Таким образом, снижение негативных последствий может быть достигнуто как путем совершенствования законодательства, методологии и процедур технического (кадастрового) учета и государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, так и за счет развития системы
государственного гарантирования и частного страхования.
4. Общая ситуация на рынке страховых услуг в сфере недвижимости.
Рынок страхования жилой недвижимости сформировался давно, и сегодня на нем представлено большинство компаний, имеющих филиальную сеть. Основным каналом продаж является агентская сеть.
Сектор страхования раздроблен, большинство компаний не имеют отчетности по международным стандартам, не хватает прозрачности деятельности. При операциях с недвижимостью распространены 2 вида страхования: имущественное и титульное. Наиболее востребованным и популярным является страхование городских квартир или загородных строений.
Примерно 2/3 трети страховых компаний работающих в области недвижимости, занимаются страхованием загородной недвижимости. Эта сфера деятельности сегодня весьма выгодна и перспективна, поскольку освоен рынок "загородного" страхования далеко не полностью. По мнению одних аналитиков степень его насыщенности на сегодняшний день составляет примерно 30%, по мнению других этот показатель не превышает 10-15%. Кроме того, в сегменте страхования загородной недвижимости возмещать ущерб приходится гораздо реже, чем, допустим, на рынке страхования автомобилей, что делает данный вид деятельности привлекательным. Самыми распространенными страховыми случаями большинство компаний сегодня признает противоправные действия третьих лиц и стихийные бедствия. А пожарам, которых страхователи обычно боятся больше всего, отводится третье место.
Как отмечают специалисты, в ближайшее время не иключен приход на рынок страхования загородной недвижимости и зарубежных компаний. Однако пока имеется иная тенденция – клиентами страховщиков часто становятся иностранные граждане, приобретающие загородные домаБеларуси. Для них страхование недвижимости давно в порядке вещей. По наблюдениям экспертов в сегменте престижного жилья сегодня сохраняется огромный неудовлетворенный спрос на такие услуги.
Сегодня все еще слабо освоен загородный рынок страхования строительно-монтажных рисков (в данном случае страхователями могут выступать исключительно юридические лица, имеющие лицензию на осуществление строительной деятельности). Страховые компании надеются, что дальнейшее развитие рынка загородного домостроения приведет к повышению популярности данного вида страхования, сегодня этот вид страхования используют только крупные компании, одновременно возводящих несколько коттеджных поселков.
В качестве перспективных направлений рынка страхования загородной недвижимости сегодня рассматривается страхование земли, страхование права собственности (титула) на загородную недвижимость. Пока подобные сделки единичны, но в будущем их количество может увеличиться. Кроме того, в перспективе операторы рынка ожидают повышение спроса на страхование гражданской ответственности владельцев загородных домов. Обычно этот риск включают в договор, если существует вероятность случайного причинения вреда имуществу, жизни или здоровью третьих лиц. В многоквартирных домах наиболее распространенными "неумышленными вредительствами" считаются затопление соседей или пожар, перекинувшийся на другие квартиры. В случае с загородным жильем вероятность причинения ущерба близлежащим домам кажется гораздо менее вероятной. Однако, учитывая появление все большего числа коттеджных поселков с достаточно плотной застройкой, актуальность страхования гражданской ответственности существенно возрастает . Для владельцев загородной недвижимости планируется страхование любых построек в усадьбе, ландшафтных сооружений, а также гидроциклов, катеров и т.д.
Среди городской недвижимости застрахованными могут считаться не более 5% квартир, рост этого сегмента рынка составляет примерно 25% в год. Но на тарифах рост рынка пока никак не сказывается. Зато находит отражение в стоимости "имущественных" полисов инфляция - страховка хоть и медленно, но все же дорожает. По словам экспертов, за последние три года тарифы увеличились в среднем на 30 - 50%.
Величина страховых тарифов у разных компаний примерно одинакова. В среднем страховка каменного дома обходится в 0,4-0,5% от страховой суммы в год, деревянного – 0,8-1,6% (в зависимости от возраста постройки, наличия систем безопасности, охраны и т. д.). Уровень тарифных ставок при страховании строительно-монтажных рисков, как правило, соответствует ценам, сложившимся на европейском страховом рынке, и варьируется в пределах 0,15-0,75%. Тарифы меняются довольно редко. Страховые компании стараются привлекать клиентов специальными бонусами, дополнительными "опциями", а не снижением стоимости своих услуг. Скидки обычно предоставляются постоянным "безубыточным" страхователям. Так, при страховании на новый срок клиент, который прожил предыдущий период без происшествий, получает 10%-ную скидку. А за несколько "безубыточных" лет – от 25 до 40%. Скидками 5-10% нередко поощряются клиенты, страхующие сразу несколько объектов - например, дачу, квартиру и автомобиль (программы комплексного страхования) или страхующие целый дачный кооператив, садовое товарищество, коттеджный поселок. В некоторых фирмах предусмотрены скидки для участников Великой Отечественной войны, инвалидов, пенсионеров, ветеранов труда и т. д. Практически все компании предлагают сезонные и праздничные скидки.
4. ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ СТРАХОВЫХ УСЛУГ В СФЕРЕ
НЕДВИЖИМОСТИ.
Рынок страхования жилой недвижимости сформировался давно, и сегодня на нем представлено большинство компаний, имеющих филиальную сеть. Основным каналом продаж является агентская сеть.
Сектор страхования раздроблен, большинство компаний не имеют отчетности по международным стандартам, не хватает прозрачности деятельности. При операциях с недвижимостью распространены 2 вида страхования: имущественное и титульное. Наиболее востребованным и популярным является страхование городских квартир или загородных строений.
Примерно 2/3 трети страховых компаний работающих в области недвижимости, занимаются страхованием загородной недвижимости. Эта сфера деятельности сегодня весьма выгодна и перспективна, поскольку освоен рынок "загородного" страхования далеко не полностью. По мнению одних аналитиков степень его насыщенности на сегодняшний день составляет примерно 30%, по мнению других этот показатель не превышает 10-15%. Кроме того, в сегменте страхования загородной недвижимости возмещать ущерб приходится гораздо реже, чем, допустим, на рынке страхования автомобилей, что делает данный вид деятельности привлекательным. Самыми распространенными страховыми случаями большинство компаний сегодня признает противоправные действия третьих лиц и стихийные бедствия. А пожарам, которых страхователи обычно боятся больше всего, отводится третье место.
Как отмечают специалисты, в ближайшее время не иключен приход на рынок страхования загородной недвижимости и зарубежных компаний. Однако пока имеется иная тенденция – клиентами страховщиков часто становятся иностранные граждане, приобретающие загородные дома в Беларуси. Для них страхование недвижимости давно в порядке вещей. По наблюдениям экспертов в сегменте престижного жилья сегодня сохраняется огромный неудовлетворенный спрос на такие услуги.
Сегодня все еще слабо освоен загородный рынок страхования строительно-монтажных рисков (в данном случае страхователями могут выступать исключительно юридические лица, имеющие лицензию на осуществление строительной деятельности). Страховые компании надеются, что дальнейшее развитие рынка загородного домостроения приведет к повышению популярности данного вида страхования, сегодня этот вид страхования используют только крупные компании, одновременно возводящих несколько коттеджных поселков.
В качестве перспективных направлений рынка страхования загородной недвижимости сегодня рассматривается страхование земли, страхование права собственности (титула) на загородную недвижимость. Пока подобные сделки единичны, но в будущем их количество может увеличиться. Кроме того, в перспективе операторы рынка ожидают повышение спроса на страхование гражданской ответственности владельцев загородных домов. Обычно этот риск включают в договор, если существует вероятность случайного причинения вреда имуществу, жизни или здоровью третьих лиц. В многоквартирных домах наиболее распространенными "неумышленными вредительствами" считаются затопление соседей или пожар, перекинувшийся на другие квартиры. В случае с загородным жильем вероятность причинения ущерба близлежащим домам кажется гораздо менее вероятной. Однако, учитывая появление все большего числа коттеджных поселков с достаточно плотной застройкой, актуальность страхования гражданской ответственности существенно возрастает . Для владельцев загородной недвижимости планируется страхование любых построек в усадьбе, ландшафтных сооружений, а также гидроциклов, катеров и т.д.
Среди городской недвижимости застрахованными могут считаться не более 5% квартир, рост этого сегмента рынка составляет примерно 25% в год. Но на тарифах рост рынка пока никак не сказывается. Зато находит отражение в стоимости "имущественных" полисов инфляция - страховка хоть и медленно, но все же дорожает. По словам экспертов, за последние три года тарифы увеличились в среднем на 30 - 50%.
Величина страховых тарифов у разных компаний примерно одинакова. В среднем страховка каменного дома обходится в 0,4-0,5% от страховой суммы в год, деревянного – 0,8-1,6% (в зависимости от возраста постройки, наличия систем безопасности, охраны и т. д.). Уровень тарифных ставок при страховании строительно-монтажных рисков, как правило, соответствует ценам, сложившимся на европейском страховом рынке, и варьируется в пределах 0,15-0,75%. Тарифы меняются довольно редко. Страховые компании стараются привлекать клиентов специальными бонусами, дополнительными "опциями", а не снижением стоимости своих услуг. Скидки обычно предоставляются постоянным "безубыточным" страхователям. Так, при страховании на новый срок клиент, который прожил предыдущий период без происшествий, получает 10%-ную скидку. А за несколько "безубыточных" лет – от 25 до 40%. Скидками 5-10% нередко поощряются клиенты, страхующие сразу несколько объектов - например, дачу, квартиру и автомобиль (программы комплексного страхования) или страхующие целый дачный кооператив, садовое товарищество, коттеджный поселок. В некоторых фирмах предусмотрены скидки для участников Великой Отечественной войны, инвалидов, пенсионеров, ветеранов труда и т. д. Практически все компании предлагают сезонные и праздничные скидки.
4.1 Виды страховых услуг на первичном рынке недвижимости.
На первичном рынке недвижимости основные предлагаемые страховыми компаниями услуги: страхование финансовых рисков в долевом строительстве; страхование при ипотечном кредитовании (включая страхование жизни, страхование ответственности, страхование самой недвижимости); страхование при залоге недвижимости (строящейся); страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. В то же время страхование титула, страхование потери объекта в результате утраты права собственности на него не имеют практического смысла: у объекта нет "истории" переходов права собственности.
Но на этом этапе велика вероятность не получить квартиру и потерять вложенные деньги. Такой гарантией пока остается только страхование финансового риска при долевом участии в строительстве объектов недвижимости.[18]
Различные программы могут иметь гибкие тарифы и система скидок за меры, предпринятые клиентом для обеспечения безопасности своей недвижимости и имущества; сезонные скидки.
4.2 Виды страховых услуг на вторичном рынке недвижимости.
Вторичный рынок — это объекты недвижимого имущества, имеющего "историю" возникновения и переходов права собственности. В настоящее время законодательно не защищены права добросовестного приобретателя недвижимости.
На вторичном рынке недвижимости наиболее характерны: ипотечное страхование; титульное страхование (финансовая гарантия возврата денежных средств, вложенных в недвижимость в пределах рыночной стоимости квартиры. Предельный срок исковой давности составляет 10 лет, договор страхования права собственности может быть заключен на срок от полугода до 10 лет[19]); страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Даже тщательная проверка "юридическую чистоту" квартиры не дает покупателю полной гарантии того, что данная операция не будет когда-либо оспорена и договор купли-продажи не будет признан судом недействительным. Защититься от возможных потерь можно, если застраховать риск потери права собственности на приобретенную квартиру. В практике страховщиков, осуществляющих страхование потери имущества в результате утраты права собственности, уже имеются случаи выплаты страхового возмещения в невероятной для многих ситуации: на основании результатов посмертной судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки и вывода медицинской комиссии о том, что "продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент ее совершения", суд может признать эту сделку недействительной.[20] Специалисты утверждают, что практически любая сделка на "вторичном рынке" может быть оспорена и признана судом недействительной. Возможны следующие причины: 1) Мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам; 2) Нарушения в процессе приватизации; 3) Продажа по поддельным документам; 4) Превышение полномочий представителя участника сделки; 5) Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки; 6) Принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан; 7) Раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; 8) Совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них. [21]
На вторичном рынке страхуются объекты нежилой сферы и жилых помещений и суть операции страхования одинакова. Специфика — в экспертизе документов для принятия решения о страховании. Нежилые помещения, здания, производственные комплексы часто имеют историю, начинающуюся в советские времена. По сделкам, совершенным несколько лет назад, практически невозможно получить финансовую отчетность организации-продавца на дату совершения сделки. Аналогично дело обстоит в отношении решений уполномоченных органов о продаже здания. В практике известна ситуация, когда акционером был подан иск о признании недействительным договора купли-продажи отдельно стоящего здания на том основании, что внеочередное собрание акционеров, на котором было принято решение о продаже, было созвано с некоторым нарушением положений закона. Экспертиза объектов недвижимости нежилой сферы — процедура сложная и длительная. Если экспертиза жилых помещений проводится за один-два дня, то по нежилым она может продлиться несколько месяцев.[22]
Индивидуальные полисы предлагают защиту практически от любых рисков: порча имущества в результате стихийного бедствия (например, урагана или потопа), от ограбления и терроризма. Кроме того, во время отсутствия хозяина квартиры может, например, прорвать трубу. В этом случае от исков соседей защитит полис страхования гражданской ответственности. Здесь человек сам выбирает лимит своей ответственности и платит за полис 0,5 - 1, 7% от этой суммы. Так, если оформлен лимит в $10 тыс. и случайно залиты соседи, то страховая компания возместит им ущерб по смете, но не более чем на $10 тыс. Если при возникновении ЧП выяснится, что квартира застрахована в доме, нуждающемся в капремонте или вовсе готовящемся под снос, - страховку не выплатят. А в случае, если клиент занизил стоимость квартиры, возмещение ему выплатят пропорционально доле нанесенного ущерба.[23]
Средняя цена полиса может составлять примерно 0,5-1% от реальной стоимости квартиры, так что страховка обходится в сумму от $300 до $700. Ценовая планка взноса зависит от конкретного предмета страховки и перечня случаев, от которых производится защита. Размер тарифа также зависит от качества отделки, состояния и типа дома. Играет роль обеспечение безопасности жилья: установка в квартире сигнализации вневедомственной охраны, металлические двери с хорошими замками, охрана в подъезде, системы противопожарной сигнализации позволят претендовать на 10-процентную скидку. Повысится цена полиса, если в квартире идут ремонтно-строительные работы или дом расположен в зоне возможных ЧП либо стихийных бедствий. Общее правило - чем больше пакет рисков, тем ниже ставка.[24]
Следует также отметить, что существует муниципальная программа страхования жилья, разрабатываемая городскими властями в каждом конкретном регионе, страховка по ней предоставляется уполномоченными компаниями. Стоимость такого сервиса зависит от площади квартиры и в разных городах варьируется от 15 копеек до 1 рубля за кв.м в месяц. Такой полис действует месяц и может оплачиваться вместе с коммунальными платежами. Но он предназначен лишь для недорогих квартир, фешенебельное жилье страховать по такой программе невыгодно: она дает ограниченную и для всех одинаковую финансовую защиту. К примеру, в Москве максимальная страховая сумма устанавливается исходя из 13,5 тыс. рублей за кв. м жилплощади. Кроме того, программа гарантирует лишь возмещение ущерба в результате пожара, аварий коммуникаций и взрыва бытового газа. Такие риски, как залив по вине соседей или через крышу, по муниципальной программе исключены, не страхуется и находящееся в квартире имущество.
4.3 Страхование загородной недвижимости.
При приобретении загородной недвижимости сама сделка купли-продажи несет в себе определенные риски. Утрата права собственности, убытки, связанные с приостановкой работы административных органов, с банкротством контрагента по сделке; ошибки при заключении договоров и контрактов; риски, обусловленные выбором места, на котором расположен дом (бывает, что грунт под приобретенным объектом нужно серьезно укреплять, фундамент – гидроизолировать, а дополнительные работы повышают стоимость). Далеко не всякая страховая компания с готовностью возьмется страховать подобные риски. На сегодняшний день в нашем законодательстве их механизм пока не прописан.
Более распространенным является страхование на стадии строительства. Страхуются строительные материалы на участке, завезенная на участок техника (от поломки и от хищения), профессиональная ответственность при проведении строительно-монтажных работ. Производится страхование на случай пожара или какого-то другого стихийного бедствия. Возможно включение в страховку не только стоимости самих материалов, но и все расходов на перевозку и таможенные сборы и пошлины редкого импортного оборудования, поскольку они составляют немалую часть общей стоимости.
После постройки, по статистике, основной вред загородной недвижимости наносится вследствие пожаров и краж: эти случаи составляют примерно две трети общего числа обращений в страховые компании. Существует и ряд других факторов, которые следует учитывать. Например, страхование от проседания грунта под домом и др. Можно застраховать дом по полному перечню рисков, а можно выбрать наиболее реальные и актуальные. В некоторых компаниях предлагается страхование довольно редкого объекта – ландшафтных сооружений. Дорогие цветники, газоны, искусственные водоемы, дорожки и т.д. – все это иногда стоит дорого и может быть застраховано на случай противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий или пожара.
Стандартный полис комплексного страхования загородной недвижимости предполагает выплату компенсации при повреждении коттеджа в результате пожара и мер по его тушению, стихийных бедствий (наводнения, урагана, паводка, оползня и пр.), удара молнии, падения деревьев, взрыва газа, противоправных действий третьих лиц и т.д.
Страхование производится с оценкой объекта с осмотром на месте. Однако многие компании предлагают клиентам программы страхования загородных домов без осмотра при условии, что страховая сумма не будет превышать 10–50 тыс. долларов (у компаний лимит разный). Страхование "без осмотра" и без посещения офиса компании пользуется большим спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти. Нередко страховщики доверяют распространение типовых полисов своим "сервисным агентам", функции которых могут выполнять банки или Всероссийское общество садоводов. Между тем страхование "на скорую руку" может заведомо занизить оценку недвижимости с согласия его владельца.
Размер страховых тарифов у всех компаний примерно одинаков. Страховка каменной постройки обходится в 0,4–0,5% страховой суммы в год, деревянного дома – 0,8–1,6%. При этом на ценообразовании сказываются такие факторы, как год постройки, степень горючести материалов, наличие систем безопасности, размер и вид франшизы (предусмотренное в договоре страхования освобождение страховой компании от обязательств по возмещению убытков, не превышающих заранее оговоренную сумму[31]). В зависимости от степени риска к тарифам могут применяться повышающие либо понижающие коэффициенты. Так, стоимость страхового полиса обычно уменьшают, если клиент оборудует на объекте систему сигнализации или обзаводится прочной входной дверью с противовзломной фурнитурой. И наоборот, при страховании дома, забраться в который просто (особенно если стены деревянные), тариф взлетит до максимума. Возможен также вариант отказа страховой компании заключать договор по не внушающему доверия объекту. Страховщики предлагают различные бонусы и скидки. Чаще всего "послабления" предоставляются постоянным "безубыточным" страхователям (от 10 до 40%). Скидками 5–10% нередко поощряются клиенты, страхующие в одной компании сразу несколько объектов – например, дачу, квартиру и автомобиль. Страхование дачи, коттеджа может обойтись дешевле, если страхуется целый дачный кооператив или садовое товарищество. Практически все компании предлагают сезонные и праздничные скидки.
4.4 Страхование финансовых рисков в долевом строительстве.
При инвестировании в строительство средства передаются на стадии, когда объект недвижимости не достроен, или строительство еще и не начиналось, объективно присутствует риск не получить обещанное в силу различных обстоятельств: остановки строительства из-за ошибок проектирования, отсутствия достаточных средств у генерального инвестора, несогласованности в действиях подрядчика и субподрядчиков, "двойной продажи" квартир и др.
Страховым случаем является факт невозврата денежных средств, вложенных в строительство жилья, при отсутствии своевременной регистрации права собственности, т.е. квартира не предоставлена, денег не вернули. Возможные ситуации, в которых имеется риск не получить ни квартиры, ни денежного взноса:
- Строительство дома растягивается на неопределенный срок по различным причинам (недостаток финансирования, ошибки проекта, выявившиеся при строительстве проблемы, возражения местных жителей против строительства, пр.).
- Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные, экологические факторы, пр.).
- После постройки дома может выясниться, что на одно и то же жилье претендуют несколько лиц.
- Проблемы с выполнением инвестиционного проекта вследствие изменений в руководстве генерального инвестора, подрядчика либо администрации города, района, в связи с террористическими актами и пр.
- Ошибка в экономическом расчете (дом не достроен, деньги закончились, темп финансовых поступлений от дополнительной продажи квартир в недостроенном доме не достаточен для завершения строительства; начинается паника, люди, которые раньше внесли деньги, требуют вернуть их назад, новых покупателей в такой ситуации практически нет; денег нет и квартир нет);
- Низкое качество строительства (был случай, когда рухнул подъезд в уже почти построенном доме);
- Ошибка в проектировании, особенно это касается геологической экспертизы строительного участка (под землей много пустот, в некоторых районах возможен высокий уровень грунтовых вод и др.);
- Спорные моменты по выделению земельного участка под строительство;
- Случайные неприятности с первыми лицами фирмы (часто успех и возможности фирмы в значительной степени зависят от ее руководителей);
- Мошенничество;
- Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.
Все указанные выше обстоятельства, если им сопутствует также невозможность вернуть инвестированные деньги, подпадают под действие договора страхования, предусматривающего покрытие следующих рисков: банкротство должника; ликвидация должника; действие непреодолимой силы (чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства); умышленные действия (бездействия) должника.
Страхование финансового риска, связанного с инвестированием в строительство объекта недвижимости, используется на начальном этапе строительства, если строительство законно и договорные отношения участников инвестиционного проекта корректны. Данный вид страхования используется для минимизации рисков финансовых институтов, связанных с кредитованием населения. На сегодняшний день уже разработаны схемы страховой защиты финансовых интересов кредиторов для различных вариантов кредитования. Эти направления интенсивно развиваются. Как правило, срок действия кредитного договора перекрывает срок строительства, поэтому страховая защита включает два этапа. На первом этапе — этапе строительства — осуществляется страхование финансового риска инвестора-заемщика на случай неполучения объекта недвижимости в установленный срок и оформляется залог права требования на результат инвестирования. Стоимость страхования — в пределах 1% от страховой суммы в год. На втором этапе, когда объект недвижимости возник де-факто и де-юре, то есть на него оформлено право собственности, осуществляется залог (ипотека) объекта и комплексное ипотечное страхование. В любом случае расходы на страхование при приобретении жилья в новостройке для заемщика будут ниже, чем на вторичном рынке.[34] Стоимость страхования зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций, других факторов и составляет в среднем 1 % - 1,5 % от страховой суммы в расчете на один год страхования.
В размер страхового возмещения, как правило, не включаются: убытки, возникшие вследствие каких-либо недостатков (скрытых и других) объекта недвижимости; убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны страховым случаем; убытки, возникающие вследствие пользования чужими денежными средствами; неустойка, моральный вред.[36] Следует отметить неутешительный прогноз, что качество новостроек вряд ли улучшится, т.к. технические стандарты и нормы носят рекомендательный характер, и при приемке объекта многие существенные недостатки (как, например, пустые полости в стенах) заметить практически невозможно.
4.5 Страхование при ипотечном кредитовании.
Ипотека - это получение целевого кредита под залог приобретенной квартиры (недвижимости) кредитному учреждению. Риски, связанные с историей квартиры при приобретении ее на вторичном рынке, никуда не пропадают, но теперь они ложатся как на покупателя, так и на банк-кредитор.
Есть две разновидности ипотечного страхования, - классическая ипотека, когда жилье приобретается на вторичном рынке, и когда ипотечный кредит выдается под строящееся жилье. Классическая ипотека предполагает страхование жизни и здоровья заемщика, предмета залога и права собственности на квартиру (титульное страхование). Страховой тариф по всем трем видам страхования составляет от 0,98% до 1,2% в год. В случае кредита на рынке строящегося жилья, когда объект еще не построен и не зарегистрировано право собственности на квартиру, заемщик заключает договор страхования инвестиций на срок строительства и страхования на случай потери трудоспособности и смерти в течение срока действия договора. Кроме того, уже после окончания строительства банк потребует заключить договор страхования предмета залога от гибели и повреждений до момента погашения кредита. Во всех этих случаях выгодоприобретателем по договору выступает банк. На стадии строительства страхование жизни и здоровья заемщика и страхование инвестиций обойдется клиенту в 1,74- 2% от стоимости объекта, а после получения жилья (до момента погашения кредита) тариф составит 0,8-1% в год. Перечень страховых компаний, полисы которых он готов принять, предоставляет банк. Среди страховщиков уже наметилась жесткая конкуренция за право близости к банкам. При этом порой сотрудничество страховщиков и банков не строится на основе оценки качества услуг, на учете стабильности страховщика, а определяется либо размером депозита, вносимого страховщиком в банк, либо отношениями соучредительства. Западный же опыт свидетельствует о преимуществах другого способа работы. Например, обязанность страховать кредиты можно вменить банку, а не заемщику. Таким образом, банк станет самостоятельно страховать собственные риски. Как профессиональный участник рынка он сумеет объективно выбрать страховщика и следить за его устойчивостью.
Обязательным (по закону) является только страхование покупаемой в кредит недвижимости. Но банки стараются обезопасить себя и настаивают на страховании не только залога, но и жизни, и здоровья заемщика, и "титула" на случай утраты заемщиком права собственности на недвижимость.
Страховые пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Стоит такой пакет, включающий 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Все расходы по страхованию несет заемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Например, если застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Или другой пример: в случае когда заемщик утратит право собственности по суду (если объявится обделенный наследник или несовершеннолетний, отбывающий срок, или служивший родственник продавцов квартиры), страховая компания выплатит только долг заемщика банку, а самому заемщику потери не возместит никто. Именно поэтому так опасно занижение официальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи — чаще всего банки настаивают только на том, чтобы цена была не меньше суммы кредита.
Комплексный договор ипотечного страхования заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок от 1 до 20 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита. Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.[41] Стоимость страховки при ипотеке может колебаться в пределах - 1,0-1,7% от страховой суммы и зависит от включенных в договор видов страхования, вида страхуемого имущества, порядка установления страховой суммы и других факторов. Одни компании принимают в расчет оценочную стоимость квартиры, другие берут процент от общей суммы кредита, третьи - процент от суммы кредита плюс 10%, а четвертые - остаток ссудной задолженности. Получается, что тариф может быть один, а платежи - разные.
4.6 Страхование при залоге недвижимости.
Объекты недвижимости являются распространенным предметом залога при осуществлении банками кредитования юридических и физических лиц для различных целей. Закладывается квартира, в которой проживает заемщик или приобретаемая квартира (при инвестициях в строительство). Кредитные организации выдвигают заемщику требование страхования предмета залога, чтобы исключить ситуацию его утраты и невозможности обращения на него взыскания. В данном случае банк является выгодоприобретателем в части остатка задолженности заемщика по кредитному договору. В качестве предмета залога могут выступать различные объекты недвижимости — жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки.
В соответствии с законом, заемщик, который одновременно выступает залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать также риск своей ответственности перед кредитором за невозврат кредита. Залогодатель же обязан за свой счет страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.[44] Поскольку заемщик получает право пользования приобретенной на средства кредита квартирой, появляется риск возникновения пожара, взрыва газа, причинения ущерба третьим лицам, которые кредитные организации обязывают заемщика страховать.
Как правило, годовой полис страхования недвижимости в рамках ипотечных программ сегодня стоит примерно 0,3-0,4% от суммы страховки.
4.7 Страхование при потере прав на недвижимое имущество в будущем
(титульное страхование).
Недвижимость можно потерять, потеряв право собственности на нее. Титульный тип страхования - это страхование недвижимости на случай утраты прав собственности. Данный вид страхования применяется в случае приобретения объекта недвижимости на "вторичном" рынке. Страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если оно осуществляется, "от всех рисков", т.е. страховым случаем является утрата права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя.
По мнению экспертов, то, что имущественная сделка может быть оспорена, наиболее вероятно в два периода времени. В первые полгода после ее оформления. Когда неучтенные претенденты на жилье узнают о своих ущемленных правах и пытаются сразу решить возникшую проблему. И в последний год после ее заключения, когда внезапно появляются наследники, а несовершеннолетние граждане обретают дееспособность. Кроме того, часто встречается утрата права собственности вследствие признания недействительной какой-либо из предыдущих сделок. В случае, если суд одну из них признал таковой, все последующие сделки с квартирой, в том числе и последняя, становятся недействительными и подлежат рассмотрению в суде.
Ситуации, в которых можно утратить право собственности на квартиру: мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам; нарушения в процессе приватизации; продажа по поддельным документам; превышение полномочий представителя участника сделки; недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки; принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан; раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; ущемление прав несовершеннолетних при совершении сделки; совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и т.д.
Основные положения страхования права собственности состоят в следующем: 1) Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных средств в недвижимость; 2) Размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости квартиры; 3) Гарантируется полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к собственнику; 4) В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет прекращение права собственности. То есть любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие. Фактически, обязательство страховщика о защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.
Стоимость страхования (страховая премия) будет зависеть от срока страхования и в случае страхования "от всех рисков" будет примерно составлять: 1 год - 0,5%-0,8% от страховой суммы; 3 года - 1,2%-1,5% от страховой суммы; 10 лет - 3,7%-4,0% от страховой суммы.
Перед тем как заключить договор страхования, страховая компания производит оценку страхового риска. По итогам проверки документов по покупаемой квартире может получиться несколько вариантов:
1. Никаких явных рисков не обнаружено - договор страхования заключается по установленному ранее тарифу.
2. Выявлены некоторые риски - договор страхования заключается по вновь установленным тарифам (повышенным).
3.Выявлены некоторые риски, которые покупатель может посчитать опасными и не хотеть доплачивать деньги по новому тарифу. В этом случае может быть заключить договор страхования по прежнему тарифу, но ответственность по выявленным рискам покупатель берет на себя.
4. Если после проверки оказалось, что риск настолько велик, что брать его на страхование нецелесообразно, то страховщик отказывает в страховании, приводя все аргументы, и возвращает деньги за вычетом 20% на ведение дела (экспертизу).
Страхование титула объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. Во-первых, за городом разнообразнее круг объектов (дача, деревенский дом, коттедж), значительно сильнее разнится их стоимость. Сама оценка — долгая и дорогостоящая операция. Во-вторых, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем — это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что, если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка, — такая ситуация вполне возможна. Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного более громоздкая, требует большего набора документов. До сего дня еще не в полной мере разработаны проекты законов и подзаконных актов, которые строго бы определяли последовательность действий в таких сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Ленинградской области. Есть еще один аспект, которого нет в городе, — целевое назначение участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения — не всякое. В начале 90-х годов прошлого века под фермерские хозяйства выделялись прекрасные наделы — большие (до 20 га), удаленные от старых деревень. Но строительство коттеджей на них закон запрещает. А значит, попытка что-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту уже окажется построенным, будет подлежать сносу. Кроме того, существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд с ними все просто: строительство однозначно запрещено. Но в реальности это не так. Законодательство допускает определенное использование таких земель, и государственные или муниципальные органы иногда предоставляют их в долгосрочную аренду для некоторого "обустройства" — фактически там строится жилье, но произносить само это слово нельзя и застройщики пользуются формулировками типа "обустройство в целях улучшения возможностей отдыха". В ряде случаев ситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинается строительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна. Все эти детали вызывают дополнительные проблемы при проверке юридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже на первый взгляд малозначительный, может стать поводом для спора и судебного иска. Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия Земельного кодекса РФ, очень молод. В то же время есть на нем объекты старше 80 лет: старые "генеральские" дачи, которые выделялись тогдашней военной "элите" еще в 30-х годах прошлого века. И всю прошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Все это порождает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью. Принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются: недвижимости можно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. Для городской квартиры это вариант очень редкий и вполне предсказуемый (например, снос пятиэтажки). А вот с загородной недвижимостью ситуация иная: собственность (точнее, место, на которой она расположена) может понадобиться для развития инфраструктуры — строительства дороги, нефтепровода, водохранилища. От такой ситуации страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию, причем по полной стоимости. На практике, однако, вопрос с определением цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, компенсации выплачиваются часто по оценочной стоимости, которая может быть ниже реальной рыночной в несколько раз.
Одно из предложений в области определения убытков это то, что компенсация должна оцениваться во всех случаях. Это уменьшит число неудовлетворенных владельцев и сделает процедуру более прозрачной для всех участников. Собственники осознают всю дополнительную выгоду, которую они получили в форме компенсации, и, кроме того, это обеспечит защиту для некомпетентных людей.
Что касаемо даты оценки и даты выплаты, то они четко не связаны между собой, а, принимая во внимание растущие цены на недвижимость, рационально рассчитывать или корректировать размер убытков непосредственно перед выплатой.
Работы по определению размера компенсации и ориентировочных размеров убытков, причиняемых разрушениемкапитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки в связи с наступлением страхового случая, на котором находится 8-квартирнй жилой дом, расположенный по адресу г.Минск, ул. Тарханова,7а, включали следующие основные этапы:
Сбор и анализ информации
На данном этапе проводился сбор и анализ технических и объемно-планировочных характеристик капитального строения (жилого дома) и объектов оценки, финансовых и иных данных, имеющих отношение к объектам оценки. Полученная исходная информация и документы анализировались, изучался состав и объем их предоставления. Проводился анализ рынка недвижимости аналогичной объектам оценки.
На данном этапе определялась рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки и стоимость их строительства (стоимость замещения объектов-аналогов). Полученные данные анализировались, и выбирался наибольший показатель.
Рисунок 3.1 Рисунок 3.2
Перечень квартир, подлежащих оценке, представлен в таблице 5.1.
Таблица 3.1 - Перечень квартир, подлежащих оценке
|
№ п/п |
Наименование объектов недвижимого имущества |
|
1 |
2 |
|
1 |
Квартира № 1, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 31,28 кв.м, с учетом права собственности на нее (статус квартиры – частная) |
|
Окончание таблицы 5.1 |
|
|
1 |
2 |
|
3 |
Квартира № 3, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 38,31 кв.м, с учетом прав на нее (статус квартиры – государственная) |
|
4 |
Квартира № 4, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 30,9 кв.м, с учетом права собственности на нее (статус квартиры – частная) |
|
5 |
Квартира № 5, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 31,4 кв.м, с учетом права собственности на нее (статус квартиры – частная) |
|
6 |
Квартира № 6, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 38,43 кв.м, с учетом прав на нее (статус квартиры – государственная) |
|
7 |
Квартира № 7, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 38,13 кв.м, с учетом права собственности на нее (статус квартиры – частная) |
|
8 |
Квартира № 8, расположенная по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а, общей площадью 31,11 кв.м, с учетом права собственности на нее (статус квартиры – частная) |
Основные объемно-планировочные показатели и характеристики конструктивных элементов капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки, представлены в таблице 3.2 1.
Таблица 5.2 - Основные объемно-планировочные показатели и характеристики конструктивных элементов капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки
|
№ п/п |
Объемно-планировочные показатели |
Конструктивные элементы капитальных строений (жилых домов), в которых расположены объекты оценки |
|||||||||
|
Строительный объем, куб. м |
Площадь застройки, кв. м |
Количество этажей/количество подземных этажей |
Количество квартир |
Фундамент |
Наружные, внутренние стены |
Перегородки |
Перекрытия |
Кровля |
Стропила |
Балконы |
|
|
Капитальное строение, расположенное по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а |
|||||||||||
|
1 |
1 194 |
202 |
2/0 |
8 |
Бутовый |
Кирпичные оштукатуренные |
Гипсоблочные, оштукатуренные |
Деревянные, в санузлах - железобетонные |
Железная |
Деревянные |
- |
Общее положение
Рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:
Рыночная стоимость может определяться в наиболее эффективном и текущем использовании [31].
Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как рыночная стоимость объекта оценки, учитывающая сложившиеся условия его использования, без учета наиболее эффективного использования [32].
В соответствии с СТБ 52.3.01-2007, рыночный метод представляет собой метод определения стоимости объектов оценки на основе следующих методов оценки: затратного, доходного, сравнительного.
Затратный метод применяется, а иногда является единственно возможным в случаях:
Сравнительный метод применяется в случае наличия полной и достоверной информации об объекте оценки и выбранных объектах-аналогах [32].
Объект-аналог – объект, сходный с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим и иным характеристикам.
Элементы сравнения – характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, которые приводят к различиям в ценах и учитываются при определении стоимости объекта оценки [31].
Единица сравнения – единица измерения, связывающая через стоимость выбранный параметр сравнения объекта оценки и объекта-аналога [31].
Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:
Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки определялась сравнительным методом в рамках рыночного метода оценки.
Стоимость строительства представляет собой стоимость восстановления объектов оценки или замещения объектов-аналогов.
В нашем случае стоимость строительства была принята как стоимость замещения объектов-аналогов и определялась на основании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее – сборники УПВС).
Определение первоначальной стоимости объектов-аналогов капитального строения (жилого дома), в которых расположены объекты оценки.
Первоначальная стоимость объекта-аналога представляет собой стоимость нового объекта-аналога, определяемую затратами замещения и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного уровня.
Первоначальная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость нового объекта оценки, определяемую затратами воспроизводства и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного уровня.
Первоначальная стоимость объекта оценки или первоначальная стоимость объекта-аналога определяются на основании:
Выбор способа определения первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога зависит от исходной информации и документов, представленных и имеющихся в распоряжении оценщика.
Расчет первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога производится на основании технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации и информации по ценообразованию в строительстве [32].
Расчет первоначальной стоимости объектов-аналогов капитального строения (жилого дома), в которых расположены объекты оценки, проводился на основании сборника УПВС № 28 «Жилые, общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», Отдел I «Жилые здания. 1. Жилые здания с полнометражными квартирами», таблица № 12 «Жилые здания двухэтажные кирпичные».
Расчет первоначальной стоимости объектов-аналогов капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки, представлен в таблице 5.4. Определение первоначальной стоимости объектов-аналогов капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки, представлено в таблице 5.4.
|
Таблица 5.4 - Определение стоимости замещения объектов-аналогов капитальных строений (жилых домов), в которых расположены объекты оценки |
||||||||||||||||
|
№ п/п |
Наименование капитальных строений (жилых домов), в которых расположены объекты оценки |
Единица измерения |
Сборник УПВС |
Стоимость ед. измерения по сборнику УПВС в ценах 1969г., руб. |
Корректировка стоимости ед. измерения по сборнику УПВС |
Скорректированная стоимость ед. измерения по сборнику УПВС в ценах 1969 г., руб/м3 |
Первоначальная стоимость объекта-аналога (объекта оценки) в ценах 1969г., руб. |
Коэффициенты изменения стоимости |
Стоимость замещения объектов-аналогов капитальных строений (жилых домов), в которых расположены объекты оценки, руб. |
|||||||
|
К1991 |
Ксмр |
Кн |
||||||||||||||
|
№ |
Отдел |
Раздел |
Таблица |
Колонка |
||||||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
|
1 |
Жилой дом, расположенный по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 7а |
общий объем, куб. м |
1 194 |
28 |
I |
- |
12 |
а |
21,6 |
1,03 |
22,25 |
26 567 |
2,348 |
1868,38 |
1,10 |
128 214 631 |
Стоимость замещения представляет собой первоначальную стоимость объекта-аналога в текущем уровне цен [31].
В случае если первоначальная стоимость объекта оценки определена по первоначальной стоимости объектов-аналогов с использованием республиканских или ведомственных нормативов по отраслям экономики, одновременным использованием проектно-сметной документации по объекту оценки и объектам-аналогам или только проектно-сметной документации по объектам-аналогам, стоимость замещения рассчитывается по формуле:
Сз = С’п x K1991 x Kсмр x Кн, (3.2)
где:
|
Сз |
стоимость замещения на дату оценки, д.е.; |
|
С’п |
первоначальная стоимость объекта оценки, рассчитанная по первоначальной стоимости объекта-аналога, д.е.; |
|
K1991 |
индекс пересчета стоимости объекта оценки в базисный уровень цен 1991 года принимается в соответствии с приложением 3 (K1991 равен единице, если первоначальная стоимость объекта оценки определена в базисном уровне цен 1991 года или в уровне цен после 1991 года) инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, утвержденная постановлением Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь 20.12.2007 № 67 (далее Инструкция) |
|
Кн |
коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, рассчитанный без налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Принимается равным 1,1 на дату утверждения Инструкции, подлежит корректировке Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь, если изменение законодательства по названным фондам приведет к его увеличению или уменьшению. (Кн принимается равным единице, если первоначальная стоимость объекта оценки определяется в ином уровне цен, отличном от базисного) [33]. |
Определение стоимости замещения объектов-аналогов капитального строения (жилого дома), в которых расположены объекты оценки, представлено в таблице 5.4.
Стоимости замещения объектов-аналогов (квартир) определялись с учетом долей в общей площади капитального строения (жилого дома), в которых расположены объекты оценки, и представлены в таблице 3.5.
|
Таблица 5.5 - Определение стоимости строительства (стоимости замещения объектов-аналогов) |
||||
|
№ п/п |
Наименование объектов оценки |
Удельный вес каждого объекта оценки в общем жилом доме |
Стоимость замещения объектов-аналогов, руб |
Стоимость замещения объектов-аналогов, USD |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
г. Минск, ул. Тарханова, 7а |
||||
|
1 |
Квартира №1 |
11,252% |
14 426 710 |
5446 |
|
Квартира №2 |
13,824% |
17 724 391 |
6445 |
|
|
Квартира №3 |
13,781% |
17 669 258 |
6385 |
|
|
Квартира №4 |
11,116% |
14 252 338 |
5376 |
|
|
Квартира №5 |
11,295% |
14 481 843 |
5449 |
|
|
Квартира №6 |
13,824% |
17 724 391 |
6445 |
|
|
Квартира №7 |
13,716% |
17 585 919 |
6324 |
|
|
Квартира №8 |
11,191% |
14 348 499 |
5396 |
|
|
Итого: |
100,00% |
128 214 631 |
47 266 |
Определение долей, приходящихся на каждый объект оценки, представлено в таблице 5.6.
|
Таблица 5.6 - Определение доли, приходящейся на соответствующий объект оценки |
|||
|
№ п/п |
Наименование объектов оценки |
Общая площадь квартиры, кв. м |
Доля в площади всего капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки |
|
г. Минск, ул. Тарханова, 7а |
|||
|
1 |
Квартира №1 |
31,28 |
11,252% |
|
Квартира №2 |
38,43 |
13,824% |
|
|
Квартира №3 |
38,31 |
13,781% |
|
|
Квартира №4 |
30,9 |
11,116% |
|
|
Квартира №5 |
31,4 |
11,295% |
|
|
Квартира №6 |
38,43 |
13,824% |
|
|
Квартира №7 |
38,13 |
13,716% |
|
|
Квартира №8 |
31,11 |
11,191% |
|
|
Итого: |
277,99 |
100,00% |
Доли, приходящиеся на соответствующий объект оценки, определялись пропорционально общей площади капитального строения (жилого дома), в котором расположены объекты оценки, исходя из общей площади каждого объекта оценки (квартиры).
Стоимость строительства (стоимость замещения объектов-аналогов) капитального строения (жилого дома), в которых расположены объекты оценки, на дату оценки 08 апреля 2008 составила 128 214 631 рублей или 59 772 USD, в том числе по каждому объекту оценки (квартире):
|
№ п/п |
Наименование объектов оценки |
Принадлежность квартиры |
Стоимость строительства, рубли |
Стоимость строительства, USD |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
г. Минск, ул. Тарханова, 7а |
||||
|
1 |
Квартира №1 |
частная |
14 426 710 |
5446 |
|
Квартира №2 |
государственная |
17 724 391 |
6445 |
|
|
Квартира №3 |
государственная |
17 669 258 |
6385 |
|
|
Квартира №4 |
частная |
14 252 338 |
5376 |
|
|
Квартира №5 |
частная |
14 481 843 |
5449 |
|
|
Квартира №6 |
государственная |
17 724 391 |
6445 |
|
|
Квартира №7 |
частная |
17 585 919 |
6324 |
|
|
Квартира №8 |
частная |
14 348 499 |
5396 |
|
|
Итого: |
|
128 214 631 |
47 266 |
Исследование рынка и выбор объектов-аналогов
С целью выявления объектов-аналогов было проведено исследование рынка квартир в г. Минске. Поиск объектов-аналогов проводился в сети Интернет. В ходе анализа было выявлено, что рынок квартир в г. Минске, хорошо развит. Исходя из информации, содержащейся в сети Интернет, были отобраны объекты-аналоги (однокомнатные, двух- и трехкомнатные квартиры).
В общем виде расчетная модель метода прямого сравнения продаж имеет следующий вид:
, (3.3)
где:
– стоимость объекта-аналога;
– цена продажи или стоимость предложения объекта-аналога;
– величина корректировки цены продажи или стоимости предложения.
Исходная информация по объектам оценки и объектам-аналогам представлена в таблицах 3.7.и 3.8.
|
Таблица 5.7 - Исходная информация по объекту оценки и объектам- аналогам |
|||||
|
Показатели |
Объект оценки |
Объекты-аналоги |
|||
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Адрес |
г.Минск, ул. Тарханова, д. 7а, кв. 5 |
г.Минск, ул. Грибоедова, д. 26 |
г.Минск, ул. Грибоедова, 28а |
г.Минск, ул. Грибоедова, 28а |
г.Минск, ул. Грибоедова, 28а |
|
Права на квартиру |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
|
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
Условия финансирования |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
|
Площадь общая, м.кв. |
31,4 |
26 |
28 |
28 |
28 |
|
Площадь жилая, м.кв. |
19,43 |
16,7 |
19 |
20 |
19 |
|
Площадь кухни, м.кв. |
|
5 |
5 |
5 |
5,6 |
|
Этаж/этажность дома |
2/2 |
4/4 |
2/4 |
2/4 |
3/4 |
|
Материал стен дома |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
|
Количество комнат в квартире/в т.ч. изолированных |
1/1 |
1/1 |
1/1 |
1/1 |
1/1 |
|
Санузел* |
совместный |
раздельный |
совместный |
совместный |
совместный |
|
Балкон |
нет |
нет |
есть |
есть |
есть |
|
Телефон |
|
есть |
есть |
есть |
есть |
|
Отделка |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
|
Номер оценочной зоны |
24 |
24 |
24 |
24 |
24 |
|
Дата оценки/Дата продажи |
08.04.2008 |
08.04.2008 |
08.04.2008 |
08.04.2008 |
08.04.2008 |
|
Стоимость по листингу продаж, USD |
|
56 000 |
60 000 |
60 000 |
60 500 |
|
Стоимость за 1 кв. м по листингу продаж, USD |
|
2 154 |
2 143 |
2 143 |
2 161 |
|
Примечание: |
|||||
|
* - согласно уточненным данным у объекта-аналога №3 санузел совместный по данным продавца |
|
Таблица 5.8 - Исходная информация по объектам оценки и объектам- аналогам |
|||||
|
Показатели |
Объект оценки |
Объекты-аналоги |
|||
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
||
|
Адрес |
г.Минск, ул. Тархановао, д. 7а (двухкомнатные квартиры) |
г.Минск, пр. Партизанский, 89а |
г.Минск, пр. Партизанский, 37 |
г.Минск, пр. Партизанский, 89а |
г.Минск, пр. Партизанский, 44 |
|
Права на изолированное помещение (квартиру) |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
|
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
Условия финансирования |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
|
Площадь общая, м.кв. |
|
44,1 |
43 |
44,1 |
45,5 |
|
Площадь жилая, м.кв. |
|
28,2 |
30 |
28,2 |
30,9 |
|
Площадь кухни, м.кв. * |
|
5,8 |
6,2 |
5,8 |
5,7 |
|
Этаж/этажность дома |
1 и 2/2 |
1/5 |
5/5 |
1/5 |
5/5 |
|
Материал стен дома |
кирпич |
блочный |
кирпич |
блочный |
кирпич |
|
Количество комнат в квартире/в т.ч. изолированных |
2/0 |
2/0 |
2/0 |
2/0 |
2/0 |
|
Санузел |
совмещенный |
совмещенный |
совмещенный |
совмещенный |
совмещенный |
|
Балкон |
нет |
нет |
есть |
нет |
есть |
|
Телефон |
|
нет |
есть |
есть |
есть |
|
Отделка |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
|
Номер оценочной зоны |
24 |
176 |
169 |
176 |
178 |
|
Дата оценки/Дата продажи |
08.04.2008 |
08.04.2008 |
08.04.2008 |
08.04.2008 |
08.04.2008 |
|
Стоимость по листингу продаж, USD |
|
68 000 |
70 000 |
71 000 |
75 000 |
|
Стоимость за 1 кв. м по листингу продаж, USD |
|
1 542 |
1 628 |
1 610 |
1 648 |
В качестве элементов сравнения были выбраны следующие характеристики:
1. Имущественные права на объект недвижимого имущества;
2. Условия финансирования сделки в отношении объекта недвижимого имущества;
3. Состояние рынка (дата продажи объекта недвижимого имущества);
4. Условия продажи объекта недвижимого имущества;
5. Листинг продаж;
6. Местоположение;
7. Наличие балкона;
8. Этаж.
В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. квартиры.
Корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения
Корректировки рассчитываются по элементам сравнения. При этом выделяются:
Все корректировки выполняются относительно объекта оценки. Если объект оценки имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена (стоимость) объекта-аналога увеличивается на величину корректировки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, то цена (стоимость) объекта-аналога уменьшается на величину корректировки [32].
Поскольку предполагалось, что объекты-аналоги были выбраны с одинаковыми имущественными правами на объекты недвижимого имущества, условиями финансирования и условиями продажи, то корректировки по данным элементам сравнения не проводились.
Корректировка на состояние рынка (время продажи) также не проводилась в связи с тем, что объекты-аналоги были выставлены на продажу в период оценки объектов оценки.
Проводилась корректировка на листинг продаж, поскольку для расчета были использованы цены предложения объектов-аналогов. По мнению специалистов рынка недвижимого имущества, листинг продаж может быть выше реальной цены сделки на 1 – 5%. В нашем случае корректировка на листинг продаж проводилась из 1 % снижения стоимости для одно- и двухкомнатных квартир и 3% снижения стоимости - для трехкомнатных квартир.
Корректировка на местоположение проводилась по формуле:
(3.4)
где:
- корректировка на местоположение, %;
- кадастровая стоимость 1 кв. м земель жилой многоквартирной зоны, в которой расположен объект оценки;
- кадастровая стоимость 1 кв. м земель жилой многоквартирной зоны, в которой расположен объект-аналог.
Корректировка на наличие балкона проводилась исходя из снижения стоимости квартиры без балкона по сравнению со стоимостью квартиры с балконом. Была определена зависимость снижения стоимости в процентном выражении для квартир без балконов. Данная зависимость отражена в таблицах 3.9 и 3.10 для одно- и двухкомнатных квартир.
|
Таблица 5.9 - Расчет корректировки на наличие балкона для однокомнатных квартир |
|||
|
№ п/п |
Адрес |
Этаж |
Стоимость, USD |
|
1 |
пр. Партизанский, 87б |
3/5 |
1 800 |
|
2 |
пр. Партизанский, 69 |
3/5 |
1 833 |
|
3 |
пр. Партизанский, 78 |
2/5 |
1 900 |
|
4 |
пр. Партизанский, 54 |
4/5 |
1 881 |
|
5 |
пр. Партизанский, 46 |
3/5 |
1 900 |
|
6 |
пр. Партизанский, 54 |
4/5 |
1 900 |
|
7 |
пр. Партизанский, 29 |
2/5 |
2 000 |
|
Средняя стоимость 1 кв. м квартиры без балкона, USD |
1 844 |
||
|
Средняя стоимость 1 кв. м квартиры с балконом, USD |
1 920 |
||
|
Корректировка на отсутствие балкона, USD |
-3,96% |
|
Таблица 5.10 - Расчет корректировки на наличие балкона для двухкомнатных квартир |
|||
|
№ п/п |
Адрес |
Этаж |
Стоимость, USD |
|
1 |
пр. Партизанский, 89а |
1/5 |
1 542 |
|
2 |
пр. Партизанский, 89а |
1/5 |
1 610 |
|
3 |
пр. Партизанский, 91а |
1/5 |
1 733 |
|
4 |
пр. Партизанский, 37 |
5/5 |
1 628 |
|
5 |
пр. Партизанский, 44 |
5/5 |
1 648 |
|
6 |
пр. Партизанский, 87 |
5/5 |
1 808 |
|
Средняя стоимость 1 кв. м квартиры без балкона, USD |
1 628 |
||
|
Средняя стоимость 1 кв. м квартиры с балконом, USD |
1 695 |
||
|
Корректировка на отсутствие балкона, USD |
-3,95% |
Корректировка на наличие балкона для трехкомнатных квартир принималась равной как для двухкомнатных квартир.
Корректировка на этаж проводилась исходя из снижения стоимости квартир, расположенных на крайних этажах домов, по сравнению с квартирами, расположенных на средних этажах. Зависимость снижения стоимости в процентном выражении для квартир, расположенных на крайних этажах домов (первый или последний этажи) отражена в таблицах 3.11 и 3.12 для одно-, двух- и трехкомнатных квартир соответственно.
|
Таблица 5.11 - Расчет корректировки на этажность для однокомнатных квартир |
|||
|
№ п/п |
Адрес |
Этаж |
Стоимость, USD |
|
1 |
ул. Украинки, 16 |
12/12 |
2 110 |
|
2 |
ул. Украинки, 18 |
1/12 |
2 219 |
|
3 |
ул. Украинки, 16 |
9/12 |
2 194 |
|
4 |
ул. Украинки, 14 |
11/12 |
2 266 |
|
5 |
ул. Украинки, 16 |
11/12 |
2 266 |
|
|
|
|
|
|
Средняя стоимость квартиры, расположенной на крайнем этаже (первом или последнем), USD |
2 165 |
||
|
Средняя стоимость квартиры, расположенной на средних этажах, USD |
2 242 |
||
|
Корректировка на этажность, USD |
-3,43% |
|
Таблица 5.12 - Расчет корректировки на этажность для двухкомнатных квартир |
|||
|
№ п/п |
Адрес |
Этаж |
Стоимость, USD |
|
1 |
пр. Победителей, 39 |
1/9 |
2 500 |
|
2 |
пр. Победителей, 39 |
1/9 |
2 525 |
|
3 |
пр. Победителей, 51-1 |
12/12 |
2 797 |
|
4 |
пр. Победителей, 3 |
4/7 |
2 955 |
|
5 |
пр. Победителей, 43-3 |
5/13 |
2 680 |
|
6 |
пр. Победителей, 43-2 |
11/16 |
2 636 |
|
7 |
пр. Победителей, 73-1 |
12/13 |
2 790 |
|
|
|
|
|
|
Средняя стоимость квартиры, расположенной на крайнем этаже (первом или последнем), USD |
2 607 |
||
|
Средняя стоимость квартиры, расположенной на средних этажах, USD |
2 765 |
||
|
Корректировка на этажность, USD |
-5,71% |
При определении стоимости объектов оценки методом сравнительного анализа продаж, учитывались веса скорректированных цен продаж объектов-аналогов в зависимости от величины внесенных корректировок.
Проведенные корректировки по объектам-аналогам и определение стоимости объектов оценки методом сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного метода представлены в таблицах 3.13 и 3.14.
|
Таблица 5.13 - Определение стоимости объекта оценки сравнительным методом (методом сравнительного анализа продаж) |
|||||
|
Показатели |
Объект оценки |
Объекты-аналоги |
|||
|
№1 |
№2 |
№3 |
№4 |
||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Корректировка на имущественные права, USD |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Корректировка на условия финансирования, USD |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Корректировка на состояние рынка (время продажи), USD |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Корректировка на условия продажи, USD |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв.м, USD |
|
2 154 |
2 143 |
2 143 |
2 161 |
|
Корректировка на листинг продаж, USD |
1% |
-22 |
-21 |
-21 |
-22 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв.м, USD |
|
2 132 |
2 122 |
2 122 |
2 139 |
|
Корректировка на наличие балкона, USD |
-3,96% |
0 |
-84 |
-84 |
-85 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв.м, USD |
|
2 132 |
2 038 |
2 038 |
2 054 |
|
Корректировка на этажность, USD |
-3,43% |
0 |
-70 |
-70 |
-70 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв.м, USD |
|
2 132 |
1 968 |
1 968 |
1 984 |
|
Стоимость 1 кв.м объекта-аналога, Usd |
|
2 132 |
1 968 |
1 968 |
1 984 |
|
Стоимость 1 кв.м объекта оценки, Usd |
|
2 089 |
|||
|
Стоимость 1 кв.м объекта оценки, руб. |
|
5744750 |
|||
|
Стандартное отклонение |
|
80 |
|||
|
Коэффициент вариации |
|
0,04 |
|||
|
Абсолютная величина корректировок |
|
22 |
175 |
175 |
177 |
|
Отношение величины корректировок к цене продажи |
|
0,01 |
0,08 |
0,08 |
0,08 |
|
Обратная величина отношению величины корректировок к цене продажи |
137,50 |
100,00 |
12,50 |
12,50 |
12,50 |
|
Удельный вес |
1,00 |
0,727 |
0,091 |
0,091 |
0,091 |
|
Стоимость 1 кв.м объекта оценки, Usd |
2 090 |
||||
|
Стоимость1 кв.м объекта оценки, рубли |
5747500 |
||||
|
Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным методом, Usd |
65 626 |
||||
|
Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным методом, рубли |
180 471 500 |
||||
|
Таблица 5.14 Определение стоимости 1 кв. м объектов оценки сравнительным методом (методом сравнительного анализа продаж) |
|||||
|
Показатели |
Объект оценки |
Объекты-аналоги |
|||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
Корректировка на имущественные права, USD |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
Корректировка на условия финансирования, USD |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
Корректировка на состояние рынка (время продажи), USD |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
Корректировка на условия продажи, USD |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, USD |
|
2 073 |
2 097 |
2 067 |
|
|
Корректировка на листинг продаж, USD |
1% |
-21 |
-21 |
-21 |
|
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, USD |
|
2 052 |
2 076 |
2 046 |
|
|
Кадастровая стоимость 1 кв. м жилой многоквартирной зоны, USD |
399 |
399 |
399 |
397 |
|
|
Корректировка на местоположение, USD |
0,50% |
0 |
0 |
10 |
|
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, USD |
|
2 052 |
2 076 |
2 056 |
|
|
Корректировка на наличие балкона, USD |
-3,95% |
-81 |
0 |
-81 |
|
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, USD |
|
1 971 |
2 076 |
1 975 |
|
|
Корректировка на этаж, USD |
-5,71% |
-113 |
0 |
0 |
|
|
Окончание таблицы 5.14 |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, USD |
|
1 858 |
2 076 |
1 975 |
|
|
Стоимость 1 кв. м объекта-аналога, Usd |
|
1 858 |
2 076 |
1 975 |
|
|
Стоимость 1 кв. м объекта оценки, Usd |
|
2 044 |
|||
|
Стоимость 1 кв. м объекта оценки, руб. |
|
5621000 |
|||
|
Стандартное отклонение |
|
109 |
|||
|
Коэффициент вариации |
|
0,05 |
|||
|
Абсолютная величина корректировок |
|
215 |
21 |
112 |
|
|
Отношение величины корректировок к цене продажи |
|
0,10 |
0,01 |
0,05 |
|
|
Обратная величина отношению величины корректировок к цене продажи |
130,00 |
10,00 |
100,00 |
20,00 |
|
|
Удельный вес |
1,00 |
0,077 |
0,769 |
0,154 |
|
|
Стоимость 1 кв. м объектов оценки, Usd |
2 040 |
||||
|
Стоимость 1 кв. м объектов оценки, рубли |
5610000 |
Для оценки точности полученных результатов был рассчитан коэффициент вариации скорректированных цен продаж объектов-аналогов. Принято считать, что максимальное значение коэффициента вариации должно составлять KV=0,30 или 30%. Полученное значения коэффициента вариации KV<0,3, что свидетельствует о сопоставимости объектов-аналогов, правильном выборе элементов сравнения и верном определении величин корректировок. Близость полученных результатов служит подтверждением правильности и достоверности оценки.
Стоимость объектов оценки, определенная сравнительным методом по состоянию на дату оценки 08 апреля 2008 г. составила 563 739 USD или 1 550 282 750 рублей, в том числе по каждому объекту оценки (квартире):
|
№ п/п |
Наименование объектов оценки |
Принадлежность квартиры |
Стоимость объектов оценки, рубли |
Стоимость объектов оценки, USD |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
г. Минск, ул. Тарханова, 7а |
||||
|
1 |
Квартира №1 |
частная |
173761500 |
63 186 |
|
Квартира №2 |
государственная |
213479750 |
77 629 |
|
|
Квартира №3 |
государственная |
212815500 |
77 386 |
|
|
Квартира №4 |
частная |
171649500 |
62 418 |
|
|
Квартира №5 |
частная |
180471500 |
65 626 |
|
|
Квартира №6 |
государственная |
213479500 |
77 629 |
|
|
Квартира №7 |
частная |
211813250 |
77 023 |
|
|
Квартира №8 |
частная |
172815500 |
62 842 |
|
|
Итого: |
|
1 550 282 750 |
563 739 |
Определение рыночной стоимости в текущем использовании объектов оценки
Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки определялась сравнительным методом в рамках рыночного метода оценки.
Рыночная стоимость в текущем использовании определялась:
2. в виде единой величины по каждому объекту оценки без выделения рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка на дату оценки с учетом округления результата.
Результат определения рыночной стоимости в текущем использовании объектов оценки представлен в таблице 3.15.
Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки, по состоянию на дату оценки 08 апреля 2008 г. составила 1 209 780 000 рублей или 564 000 USD, в том числе по каждому объекту оценки (квартире):
|
№ п/п |
Наименование объектов оценки |
Принадлежность квартиры |
Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки, USD |
Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки, рубли |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
г. Минск, ул. Тарханова, 7а |
||||
|
3 |
Квартира №1 |
частная |
63 000 |
173250000 |
|
Квартира №2 |
государственная |
78 000 |
214500000 |
|
|
Квартира №3 |
государственная |
77 000 |
211750000 |
|
|
Квартира №4 |
частная |
62 000 |
170500000 |
|
|
Квартира №5 |
частная |
66 000 |
181500000 |
|
|
Квартира №6 |
государственная |
78 000 |
214500000 |
|
|
Квартира №7 |
частная |
77 000 |
211750000 |
|
|
Квартира №8 |
частная |
63 000 |
173250000 |
|
|
Итого: |
|
564 000 |
1 551 000 000 |
|
Таблица 5.15 - Определение рыночной стоимости в текущем использовании объектов оценки |
||||||||
|
№ п/п |
Наименование объектов оценки |
Количество комнат, в т.ч. раздельных |
Общая площадь объектов оценки, кв. м |
Стоимость 1 кв. м объектов оценки, определенная сравнительным методом, USD |
Стоимость объектов оценки, определенная сравнительным методом |
Рыночная стоимость в текущем использовании объектов оценки, определенная сравнительным методом |
||
|
USD |
рубли |
USD |
рубли |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
г. Минск, ул. Тарханова, 7а |
||||||||
|
1 |
Квартира №1 |
2/0 |
31,28 |
2 020 |
63 186 |
173761500 |
63 000 |
173250000 |
|
Квартира №2 |
2/0 |
38,43 |
2 020 |
77 629 |
213479750 |
78 000 |
214500000 |
|
|
Квартира №3 |
2/0 |
38,31 |
2 020 |
77 386 |
212815500 |
77 000 |
211750000 |
|
|
Квартира №4 |
2/0 |
30,9 |
2 020 |
62 418 |
171649500 |
62 000 |
170500000 |
|
|
Квартира №5 |
1/0 |
31,4 |
2 090 |
65 626 |
180471500 |
66 000 |
181500000 |
|
|
Квартира №6 |
2/0 |
38,43 |
2 020 |
77 629 |
213479500 |
78 000 |
214500000 |
|
|
Квартира №7 |
2/0 |
38,13 |
2 020 |
77 023 |
211813250 |
77 000 |
211750000 |
|
|
Квартира №8 |
2/0 |
31,11 |
2 020 |
62 842 |
172815500 |
63 000 |
173250000 |
|
|
Итого: |
|
|
|
563 739 |
1 550 282 750 |
564 000 |
1 551 000 000 |
Проанализировав нормативную базу, действующую в Республике Беларусь, регулирующую вопросы в области определения размера убытков, были внесены предложения:
При расчете ориентировочных размеров убытков на примере восьми квартирного жилого дома (г. Минске, ул.Тарханова,7а), размер убытков определялся в зависимости от формы собственности объекта оценки. Для квартир, находящихся в частной собственности размер компенсации определялся по рыночной стоимости в соответствии с законодательством, но не ниже стоимости строительства, что касаемо квартир, находящихся в государственной собственности, то размер компенсации должен не превышать установленных усредненных показателей компенсации по каждому населенному пункту.
Таким образом, размер компенсации бюджету и ориентировочный размер убытков, причиняемый сносом жилого дома, в котором расположены объекты оценки в связи с изъятием земельного участка, составил 587 000 USD (пятьсот восемьдесят семь тысяч долларов США) или 1 614 250 000 руб (один миллиард шестьсот четырнадцать миллионов двести пятьдесят тысяч рублей).
Для выявления дефектов необходимо провести техническое обследование многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Минске. Техническое обследование зданий для проектирования капитального ремонта (реконструкции) должно производиться специализированными изыскательскими и проектно-изыскательскими организациями. Допускается выполнение обследований проектными организациями, которым в установленном порядке предоставлено такое право.
Подготовка проектирования и технического обследования жилых зданий должна выполняться в соответствии с "Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий" ВСН 55-87(р). Техническое обследование выполняется за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт (реконструкцию) жилых зданий.
Цель технического обследования заключается в определении действительного технического состояния здания и его элементов, получении величины физического износа конструкций с учетом изменений, происходящих во времени для установления состава и объема работ капитального ремонта или реконструкции на объекте.
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1-71 ВСН 53-86(р). “Правила оценки физического износа жилых зданий”. Расчет физического износа представлен в таблице 6.1:
Таблица 6.1
Определение физического износа
|
Наименование |
Признаки износа |
Количественная оценка |
Физ. износ |
Примерный состав работ |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Ленточные фундаменты |
Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен |
Ширина трещин до 1,5мм |
10% |
Затирка трещин |
|
Стены кирпичные |
Мелкие единичные трещины, отслоение облицовки и местные выбоины |
Ширина трещин до 1мм, повреждения на площади до 10% |
10% |
Затирка трещин, установка выпавших плиток |
|
Колонны сборные |
Продольные трещины по всей высоте, отколы |
Ширина трещин до 2 мм |
25% |
Заделка трещин, отколов |
|
Перегородки |
Трещины в местах сопряжений с плитами перекрытий |
Ширина трещин до 2мм |
15% |
Заделка трещин |
|
Плиты перекрытия |
Трещины в плитах (усадочные или вдоль рабочего пролета) |
Ширина трещин до 2 мм, длина усадочных трещин на 1м2 до 0,8м |
15% |
Заделка единичных трещин или затирка усадочных трещин |
|
Лестницы |
Отдельные повреждения перил, выбоины, сколы местами в ступенях |
Ширина трещин до 1 мм |
10% |
Ремонт перил, заделка выбоин |
|
Кровля рулонная |
Одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям, прогиб настенных желобов |
- |
20% |
Ремонт кровли местами |
|
Окончание таблицы – 6.1 |
||||
|
Полы |
Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок |
- |
20% |
Циклевка отдельных участков, укрепление плинтуса |
|
Окна |
Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны, в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов |
- |
35% |
Ремонт переплетов; укрепление соединений накладками, восстановление остекления |
|
Двери |
Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах |
- |
20% |
Уплотнение сопряжений, постановка дополнительных накладок |
|
Окраска водным составом |
Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия |
- |
50% |
Промывка поверхности, шпаклевка отдельных мест до 10%, окраска за два раза |
|
Штукатурка |
Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами |
- |
20% |
Затирка штукатурки местами |
|
Мусоропроводы |
Неисправность загрузочных клапанов, неплотность в раструбных соединениях, отдельные пробоины в стволе мусоропровода, коррозия металлических частей |
- |
35% |
Ремонт загрузочных клапанов, зачеканка раструбов, постановка бандажей в местах пробоин в стволе |
|
Общий физический износ |
22% |
|
В результате проведения технического обследования здания, а также после определения физического износа, который составил 22%, целесообразно произвести усиление колонн и ремонт многоквартирного жилого дома.
Все строительно-монтажные работы должны выполняться при строгом соблюдении требований СНиП 111-4-80* "Техника безопасности в строительстве" [33], Правил устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов», утвержденных Госпроматомнадзором Беларуси 22.08.1994г., «Межотраслевых общих правил по охране труда» утвержденных постановлением Министерства труда и социальной защиты РБ от 03.06.2003г. № 70, «Правил охраны труда при работе на высоте», утвержденных постановлением Министерства труда РБ 28 апреля 2001г. №52.
Электробезопасность на строительной площадке, участках работ и рабочих местах должна обеспечиваться в соответствии с требованиями ГОСТ 12.1.013 – 78.
He допускается осуществление строительно-монтажных работ без проекта организации строительства (ПОС) и без утвержденного главным инженером подрядной организации проекта производства работ (ППР). Не допускаются отступления от решений ПОС и ППР без согласования с организациями, работавшими и утвердившими их, а также органами Госпожнадзора МЧС РБ.
У въезда на строительную площадку должна быть установлена схема движения автотранспорта. Скорость движения автотранспорта вблизи мест производства работ не должна превышать 10км/час на прямых участках и 5км/час на поворотах.
Места проведения строительных и ремонтных работ на транспортных путях, включая котлованы, траншеи, ямы, колодцы с открытыми люками и другие места ограждать и обозначать дорожными знаками, а в темное время суток или в условиях недостаточной видимости - обозначать световой сигнализацией.
Ограждения окрашивать в сигнальный цвет по ГОСТ 12.4.026.
Строительная площадка, участки работ, рабочие места, проезды и подходы к ним в темное время суток должны быть освещены в соответствии с требованиями ГОСТ 12.1.046 - 86 и СТБ 1392-2003.
Эксплуатацию строительных машин, механизмов и средств малой механизации, следует осуществлять в соответствии с требованиями
ГОСТ 12.3.033-84, СНиП 3.03.01-85 и инструкций заводов-изготовителей.
Средства подмащивания должны соответствовать требованиям
ГОСТ 24258 - 88, ГОСТ 28012 - 89 и ГОСТ 27321 - 87.
Эксплуатация средств подмащивания должна производится в соответствии с требованиями, указанными в паспорте, инструкции завода-изготовителя и в проекте производства работ.
Рабочие и инженерно-технический персонал должен быть обеспечен спецодеждой, спецобувью и другими средствами индивидуальной защиты, соответствующими ГОСТ 12.4.011-87, и обязаны использовать их по назначению.
Все лица находящиеся на строительной площадке, обязаны носить защитные каски.
Администрация подрядной организации обязана обеспечить обучение и проведение инструктажа по безопасности труда работников организации в соответствии с требованиями ГОСТ12.0.004-79, обеспечить рабочих инструкциями по охране труда.
На объекте необходимо выделить помещение или место для размещения аптечки с медикаментами, фиксирующих шин и других средств оказания первой медицинской помощи пострадавшему.
На работы, входящие в перечень работ (СНиП III-4-80*, приложение 5), на выполнение которых необходимо выдавать наряд-допуск, до начала производства работ необходимо выдать наряд-допуск на срок, необходимый для выполнения заданного объема работ. В случае изменения условий производства работ, наряд-допуск аннулируется, и возобновление работ разрешается только после выдачи нового наряда-допуска.
Лицо, выдавшее наряд-допуск на производство работ, обязано осуществлять контроль за выполнением ответственным исполнителем работ мероприятий по обеспечению безопасности труда.
При организации строительной площадки, размещении участков работ, рабочих мест, проездов строительных машин и транспортных средств, проходов людей следует установить опасные для людей зоны, в пределах которых постоянно действуют или потенциально могут действовать производственные факторы. Опасные зоны должны быть обозначены знаками безопасности и надписями установленной формы.
Все строительно-монтажные работы, организация строительной площадки, участков работ и рабочих мест должны производиться при строгом соблюдении требований "Правил пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ" (ППБ 2.09-2002).
Отступления от требований настоящих Правил должны согласовываться с местными органами государственного пожарного надзора в установленном порядке.
На строительной площадке приказом либо инструкцией, утверждаемой руководителем строительной организации, должен быть установлен соответствующий противопожарный режим. Персональную ответственность за обеспечение пожарной безопасности на объекте несет руководитель генподрядной организации или лицо его заменяющее. Ответственность за соблюдение мер пожарной безопасности при выполнении работ субподрядными организациями на объекте возлагается на руководителей работ этих организаций и назначенных их приказами линейных руководителей работ. Не допускается применять для сушки и отопления помещений нагревательные приборы, жаровни, мангалы, электроприборы с открытыми электронагревательными элементами (электроплитки, электроотражатели и другие электронагревательные приборы, не предназначенные для этой цели, в том числе самодельные).
Ko всем строящимся и эксплуатируемом зданиям (в том числе и временным), местам открытого хранения строительных материалов групп горючести Г1-Г4, конструкций классов пожарной опасности К1-КЗ и оборудованию должен быть обеспечен свободный подъезд.
Места временного хранения горючих отходов на территории строительной площадки должны размещаться на расстоянии не менее 18м от существующих зданий (сооружений).
При организации строительной площадки и производстве строительно-монтажных работ руководствоваться "Правилами пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ" ППБ2.09-2002 РБ.
До начала строительства должны быть:
– выполнены в соответствии с разработанным стройгенпланом автомобильные дороги, подъезды и подходы к строящимся зданиям и временным сооружениям;
– выполнены требования проекта организации строительства по обеспечению стройплощадки пожарными гидрантами согласно стройгенплану;
– организована пожарная дружина, назначена из числа ИТР ответственных за пожарную безопасность.
Временные административно-хозяйственные, производственные и бытовые здания и сооружения до начала их эксплуатации, а также места производства строительно-монтажных работ с повышенной пожарной опасностью до начала работ должны быть укомплектованы первичными средствами пожаротушения в соответствии с приложением 1 "Правил пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ".
Запрещается складирование сгораемых строительных материалов в противопожарных разрывах между зданиями.
Временные воздушные электросети, подключение механизмов и агрегатов, устройство временного электроосвещения зданий должны отвечать требованиям главы "Электробезопасность" СНиП III-4-80* "Техника безопасности в строительстве".
Пожаротушение предусматривается от пожарного гидранта, расположенного на существующих сетях водопровода.
Контроль и ответственность за выполнение требований пожарной безопасности возлагается на генподрядчика.
Охрана окружающей среды - система мер, направленная на поддержание рационального взаимодействия между деятельностью человека и окружающей природной средой, обеспечивающая сохранение и восстановление природных богатств, рациональное использование природных ресурсов, предупреждающая прямое и косвенное вредное влияние результатов деятельности общества на природу и здоровье человека.
Охрана окружающей среды включает в себя охрану земель, охрану атмосферного воздуха, охрану поверхностных и подземных вод, охрану от воздействия шума, электромагнитных излучений, теплового и радиационного излучения.
Плодородный слой почвы, не использованный сразу в ходе работ, должен быть сложен в бурты, соответствующие требованиям ГОСТ 7.5.3.04 - 83. Поверхность бурта и его откосы должны быть засеяны многолетними травами, если срок хранения плодородного слоя почвы превышает 2 года. Плодородный слой почвы может храниться в буртах в течение 20 лет.
На участках, занятых лесом или кустарником, плодородный слой почвы мощностью менее 10 см не снимается. Плодородный слой почвы не снимается, если рельеф местности не позволяет его снять, а также на участках с выходом на поверхность скальных обнажений, валунов, крупных (свыше 0,5м) камней.
Перед началом производства земляных работ на участках с возможным патогенным заражением почвы (свалка, скотомогильники, кладбища и т. п.) необходимо разрешение органов Государственного санитарного надзора.
При обнаружении взрывоопасных материалов земляные работы в этих местах следует немедленно прекратить до получения разрешения от соответствующих органов.
Зелёные насаждения, находящиеся вблизи работающих механизмов, следует ограждать общей оградой. Стволы отдельно стоящих деревьев, попавших в зону производства работ, следует также оградить. При отсыпках или срезках грунта в зонах сохраняемых зелёных насаждений размер лунок и стаканов у деревьев должен быть не более 30 см по высоте от существующей поверхности земли у ствола дерева.
Своевременно удалять строительный и бытовой мусор со стройплощадки. На территории стройплощадки необходимо предусмотреть установку инвентарных контейнеров для сбора и регулярного вывоза строительных и бытовых отходов.
Запрещается закапывание (захоронение) в землю неиспользованных или затвердевших остатков бетонной смеси, а также строительного мусора.
Охрана поверхностных и подземных вод. В целях борьбы с загрязнением поверхностных и подземных вод необходимо обеспечить мероприятия по ликвидации загрязнений почвы, водоёмов и поверхностных стоков вредными веществами, особенно нефтепродуктами. Запрещается слив горюче-смазочных и окрасочных материалов в грунт. Заправка горюче-смазочными материалами транспортных средств, грузоподъёмных и других машин должна производиться только в специально оборудованных местах.
На территории стройплощадки необходимо предусматривать организованный сбор воды с поверхности с последующим отводом её в ливневую канализацию. Не допускать затопления котлованов.
Для очистки колёс автотранспорта, мойки кузовов самосвалов, транспортирующих товарные смеси раствора и бетона, необходимо устраивать пруды-отстойники, периодически откачивая отстоявшуюся воду в коллектор ливневой канализации и обеспечив вывоз осадочной части на свалку мусора.
Охрана атмосферного воздуха. В целях борьбы с загрязнением воздуха следует ликвидировать источники пылевыделения.
При выполнении землеройных работ в летнее время в сухой период, для исключения пылеобразования, необходимо регулярно увлажнять временные подъездные дороги.
Строительный мусор со строящихся зданий и лесов следует опускать по закрытым желобом, в закрытых ящиках или контейнерах, нижний конец желоба должен находиться не выше 1 м над землей или входить в бункер. Сбрасывать без желобов или других приспособлений разрешается с высоты не более 3 м. Места, на которые сбрасывается мусор, следует со всех сторон оградить или установить надзор для предупреждения об опасности.
Запрещается обогревать и сушить помещения жаровнями и другими устройствами, выделяющими в помещение продукты сгорания топлива. Запрещается сжигание мусора, отходов строительных материалов, тары и проч. на территории стройплощадки.
Погрузку и выгрузку сыпучих грузов (цемент, известь, гипс и др.) следует производить механизированным способом, исключающим загрязнение воздуха рабочей зоны. Не допускать свободного падения тонкоизмельчённых материалов при наполнении ёмкостей.
Негашеную известь и карбид кальция следует хранить в закрытых отдельно стоящих складских помещениях. Пол этих помещений должен быть приподнят над уровнем земли не менее чем на 0,2 м. При хранении указанных материалов следует предусматривать мероприятия, предотвращающие попадание на них влаги.
Лакокрасочные, изоляционные, отделочные и другие материалы, выделяющие взрывоопасные или вредные вещества, разрешается хранить на рабочих местах в количествах, не превышающих сменной потребности.
Стекловату и шлаковату следует подавать к месту работы в контейнерах или пакетах, соблюдая условия исключающие распыление.
Не допускается приготовлять малярные составы, нарушая требования инструкции завода-изготовителя краски, а также применять растворители, на которые нет сертификата с указанием о характере вредных веществ.
Перевозку взрывчатых, ядовитых и легковоспламеняющихся грузов следует производить на транспортных средствах, оборудованных в соответствии с требованиями правил и инструкций для данной категории груза, утверждённых в установленном порядке.
Газовые баллоны разрешается перевозить, хранить, выдавать и получать только лицам, прошедшим обучение по обращению с ними.
По окончании работы баллоны с газом должны находиться в специально отведенном для хранения месте, исключающем доступ посторонних лиц.
Производить сварку, резку и нагрев открытым пламенем аппаратов, сосудов и трубопроводов, содержащих под давлением любые жидкости или газы, заполненных горючими или вредными веществами или относящихся к электротехническим устройствам не допускается без согласования с эксплуатирующей организацией мероприятий по обеспечению безопасности.
Охрана от воздействий шума. На строительной площадке основными источниками шума являются работающие машины и механизмы.
Уменьшение шума, создаваемого машинами, необходимо достигать устройством глушителей на выхлопной трубе, переводом двигателей внутреннего сгорания на электропривод, применением техники на пневмоколесном (вместо гусеничного) ходу, использованием безударных френологических приемов.
Запрещается стоянка автотранспорта при погрузочно-разгрузочных работах включенным двигателем внутреннего сгорания.
Руководители строительных предприятий, линейные ИТР должны:
– осуществлять систематический контроль за соблюдением действующего законодательства, норм, инструкций, приказов, указаний в области охраны окружающей среды при строительстве объекта;
– включать в программы обучения всех категорий рабочих и ИТР вопросы по охране окружающей среды и организовывать проведение этой учебы.
Развитие страхования недвижимости идет очень низкими. Рост его, в ряде случаев, определяется "навязыванием" обязательного страхования со стороны кредитных организаций, в частности, при ипотечном кредитовании. Увеличение доли "обязательного" страхования – общая тенденция рынка страхования недвижимости, его пытаются провести и на законодательном уровне.
Сегодня вопрос ведь стоит не в том, нужно или не нужно страховать имущество (ответ очевиден – нужно). Главный вопрос – "как страховать?" Страховые компании идут по пути увеличение разнообразия и модульности предлагаемых для страхования рисков и форм работы с клиентами. Такая тенденция характерна для белорусского рынка страхования недвижимости в целом. Ситуация осложняется недоверием населения к страховым компаниям. Наиболее динамично развивается страхование загородной недвижимости.
Зарубежные же страховщики решают проблему совместно с кредитными учреждениями, которые поддерживают невысокие ставки по кредитам на приобретение недвижимости.
Совместная деятельность страховщиков и кредитных учреждений в нашей стране ограничивается требованиями заемщику приобретать полисы у указанных кредитным учреждением страховщиков, что, в определенной степени обусловлено так же и недоверием банков к страховым компаниям.
В Беларуси не только слишком высоки ставки ипотечного кредитования, но и страховщики настаивают на том, что если народ не в состоянии самостоятельно понять необходимость страхования имущества, то государство должно помочь ему в этом введение новой "обязаловки". Пишется и рассматривается закон об обязательном страховании жилья. Для населения, т. е. основного потребителя страховых услуг, слишком высокой станет итоговая сумма квартирных выплат. Страховать собираются по "рыночной стоимости", а не по оценкам БТИ. Обсуждается введение плавающего страхового тарифа 0,3-0,6% от рыночной стоимости жилья, что в пересчете дает повышение квартирных выплат от 10% до бесконечности. Введение обязательного страхования недвижимости может повлечь за собой повышение земельного налога от 0,1 до 2% с целью ускорения процесса строительства и улучшения конечного результата. В итоге все это может привести к необходимости кредитов и займов для населения. Насколько известно, муниципальное жилье не будет страховаться. В итоге в страховых случаях получится такая ситуация, что собственник при покупке страхового полиса заплатит не только за себя, но и за человека, проживающего в муниципальной собственности. "Обязаловка" воспринимается как очередной налог в пользу страховых компаний, которые и так не пользуются популярностью.
1 Согласно техническим паспортам и визуальному осмотру