Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
§ 9. Порядок заключения договора социального найма
щения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользова лись жилым помещением в доме государственного или обще ственного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подле жат выселению с предоставлением другого жилого помеще ния или помещения, которое они ранее занимали.
Согласно закону (ч. 2 ст. 48 ЖК РСФСР) требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи.
Б. Заключение договора социального найма. Пользование жилыми помещениями социального назначения
§ 9. Порядок заключения договора социального найма
Согласно новому ГК РФ (ст. 672) в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использова ния жилые помещения предоставляются гражданам по дого вору социального найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения в домах государст венного и муниципального жилищных фондов заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ор дера на вселение в конкретное жилое помещение между най-модателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии —соответствующим предприятием, учреж дением, организацией) и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого поме щения определяются права и обязанности сторон по пользо ванию жилыми помещениями (ст. 51 ЖК РСФСР). Вопрос о соответствии ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения неоднократно затрагивался в юридичес кой литературе, по нему были высказаны разные мнения.
Так, широкое распространение получила точка зрения, сторонники которой считают, что право на жилое помещение возникает из сложного юридического (фактического) соста ва, элементами которого являются: административные акты (решение местной администрации о предоставлении жилого
iig Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения^
Было высказано мнение, что "жилищное правоотноше ние найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина-ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность поме щения и т. д. Он приобретает права и обязанности нанимате ля только с момента заключения договора'^.
Высказано также мнение, что на основании названных выше юридических факторов (ордера, договора найма и др.) возникает не одно жилищное правоотношение и право на жилую площадь) а множество жилищных правоотношений^.
Ордер представляет собой административный акт (до кумент), который выдается на основании решения органа местной администрации. Ордер выдается только на вселение в жилое помещение социального использования.
Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жи лищно-эксплуатационной организации вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуа тационной организации вступить в договор, предоставить гра жданину возможность занять данное жилое помещение.
Право пользования жилым помещением в домах государ ственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (реше ния органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения, ордер и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения).
Можно согласиться с профессором С.М. Корнеевым в том, что ордер является порождением жилищной нужды и что он будет использоваться лишь при предоставлении жи-
' См., например: Толстой Ю. К. Советское жилищное право. Л., 1967. С. 22, 27) Чигир В. Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 61; Пет рищева Г.И. Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда//0сновы советского жилищного зако нодательства. Свердловск, 1981. С. 89.
^ Корнеев С. М. Пользование жилыми помещениями//Гражданское право. Т. 2. С. 163.
^ См.: Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распреде лении жилых помещений в домах государственного фонда//Вестник МГУ. Сер. II. Право. 1986. №-6.
§ 10. Права и обязанности членов семьи нанимателя
лья отдельным категориям граждан. Однако пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, а закон рассматривает ордер в качестве основания для вселе ния в жилое помещение; недооценка ордера как юридичес кого факта возникновения жилищного правоотношения ве дет к искажению истинного положения дел.
Согласно ст. 51 ЖК РСФСР предметом (объектом) до говора найма может быть лишь изолированное жилое поме щение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой ком натой общим входом (смежные комнаты), подсобные поме щения.
Предметом договора найма не может быть помещение (строение), не являющееся жилым.
§ 10. Права и обязанности членов семьи нанимателя
В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помеще ниями. Договор найма жилого помещения, как уже отмеча лось, заключается с нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер. Наравне с нанимателем члены его се мьи, проживающие совместно с ним, также имеют право на жилое помещение. В ст. 53 ЖК РСФСР определено, что чле ны семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, поль зуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого поме щения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязатель ствам, вытекающим из договора.
В ЖК РСФСР не содержится определение понятий "се мьями "член семьи" собственника. В ст. 127 ЖК РСФСР, в которой упоминаются "члены семьи собственника", содер жится прямая отсылка к ст. 53 ЖК РСФСР: называются ка тегории граждан и условия, при которых они могут быть признаны членами семьи нанимателя.
В литературе указывается обычно, что семья — это груп па лиц, связанных родством или свойством, совместным про живанием в данном жилище и общим бюджетом либо един ством расходов по оплате квартиры^.
' См., например: Брокер Д. Л. и др. Указ. соч. С. 172.
120 Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
В семейном праве семьей считается основанная на род стве и браке ячейка общества, построенная на взаимной люб ви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве инте ресов личности и общества и выполняющая функции про должения рода, воспитания и взаимопомощи^.
В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью люДей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по об щему правилу, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).
В жилищных отношениях семья в ряде случаев высту пает как особый коллективный субъект права (например, право семей погибших или пропавших без вести воинов на первоочередное получение жилого помещения, право на все ление в занимаемое жилое помещение других лиц с пись менного согласия всех совершеннолетних членов семьи, со лидарная имущественная ответственность совершеннолетних членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора найма). Правосубъектность семьи Проявляется либо через действия нанимателя или собственника в качестве ее пред ставителя, либо через действия, совершаемые отдельными лицами семьи.
Семья выступает как особый коллектив, особая социаль ная общность, носитель коллективных прав и обязанностей ее членов. Это проявляется, во-первых, через полномочия, осуществляемые нанимателем в интересах семьи в качестве ее представителя; во-вторых, через действия, совершаемые всеми членами семьи (например, дача согласия членов семьи на вселение других граждан в качестве членов семьи); в-третьих, через действия, совершаемые только совершен нолетними членами семьи. Наниматель выступает в качест ве представителя членов семьи перед другой стороной — наймодателем.
Права членов семьи являются равными с правами нани мателя; вместе с тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя. Например, на служебные жилые поме щения ордер выдается нанимателю, являющемуся рабочим или служащим данного предприятия, учреждения, органи зации, и прекращение им трудовых отношений с организа цией может повлечь за собой выселение не только его, но и членов семьи из жилого помещения с предоставлением или
' См., например: Свердлов Г. М. Советское семейное право. М., 1958. С. 17.
§ 10. Права и обязанности членов семьи нанимателя
без предоставления другого жилого помещения. Права чле нов семьи, проживающих в общежитиях, также производны от прав нанимателя жилого помещения. Только наниматель имеет право требовать предоставления ему жилого помеще ния меньшего размера взамен занимаемого. В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве актив ного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, учас тия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма, и т. д. В ЖК РСФСР не дается понятия чле нов семьи. Вместе с тем можно отметить, что жилищное за конодательство вкладывает в понятие члена семьи нанима теля довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных отношений: носителями жилищных прав и обя занностей в качестве членов сем^и могут быть не только род ственники нанимателя, но и другие лица, совместно прожи вающие. с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нани мателя, определяется Жилищным кодексом.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимате ля, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспо собные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если эти граждане перестали быть членами се мьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязаннос ти, как наниматель и члечы его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР). Таким образом, законом различаются три категории членов семьи. Во-первых, это супруг нанимателя, его дети и родите ли, которые независимо от их возраста и трудоспособности бесспорно являются членами семьи нанимателя. Для при знания их членами семьи юридическое значение имеет лишь факт совместного проживания с нанимателем. Во-вторых, чле нами семьи могут быть признаны и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.
Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах райисполкома к Е. Бурдину о выселении его из двухком натной квартиры. Прокурор указал, что нанимателем данной квартиры являлась бабушка ответчика — Т. Ба женова, умершая 29 апреля 1990 г.; после ее смерти квар тира оказалась занятой Е. Бурдиным, который был неза-
122 Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
конно в нее прописан, поскольку с бабушкой никогда не проживал и членом ее семьи не являлся.
В период рассмотрения дела Е. Бурдин вступил в брак. Его жена — Н. Бурдина также была привлечена к уча стию в деле в качестве соответчика.
Народный суд требование прокурора удовлетворил, и Бурдины подлежали выселению без предоставления друго го жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда решение оставила без изменения.
Заместитель Предсеоателя Верховного Суда РФ в про тесте поставил вопрос об отмене судебных постановле ний. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав в определении следующее.
Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в ус тановленном порядке вселить в занимаемое им жилое по мещение своего супруга, детей, родителей, других родст венников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц. При этом они приобретают равное с нанимателем право поль зования жилым помещением, если являются или призна ются членами его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР) и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
В своих объяснениях ответчик Бурдин утверждал, что после смерти деда он стал проживать с бабушкой в ее квартире одной семьей, при этом бабушка неоднократно ставила вопрос о его прописке, но ей в этом было незакон но отказано. Тем не менее квартплату она вносила с уче том его проживания.
О постоянном проживании Е. Бурдина в спорной квар тире показали и свидетели.
Цуцыгина Т. обратилась в суд с иском к Цуцыгиной А. и Цуцыгину В. о признании за ней и ее несовершеннолетним сыном права пользования жилплощадью в квартире, нани матель которой — Цуцыгина А.
Цуцыгина Т. состояла в браке с Цуцыгиным В., у них родился сын. Еще до рождения ребенка она с согласия Цу цыгина В. и его матери Цуцыгиной А. переехала жить в их квартиру, перевезла туда свое имущество, с ответ чиком вела общее хозяйство, ребенок проживал там со дня своего рождения. Затем отношения с мужем — Цу цыгиным В. испортились, он потребовал ее ухода из квар тиры.
§ 10. Права и обязанности членов семьи нанимателя
Решением народного суда иск Цуцыгиной Т. удовлетво рен.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение народного суда, указав сле дующее.
Разрешая спор, народный суд исходил из того, что Цу-цыгина Т. и ее ребенок приобрели право на жилую площадь в квартире ответчика в силу ст. 53 ЖК РСФСР, по скольку относились к членам семьи нанимателя, факти чески там проживали, Цуцыгина Т. вела с ответчиком совместное хозяйство.
Однако этот вывод сделан по неполно выясненным об стоятельствам дела, без учета норм материального пра ва, в нарушение ст. 14 и 50 ГПК РСФСР.
Оспаривая обоснованность предъявленных истицей тре бовавши, ответчица указала на то, что она разрешила Цуцыгиной Т. временно проживать в ее квартире оо рож дения ребенка, поскольку квартира истицы была сырой и холодной, а после рождения ребенка требовалась помощь в уходе за ним. Ответчица утверждала, что не имела намерения прописать истицу в свою квартиру, поскольку та уже была обеспечена жилой площадью.
С учетом правил, содержащихся в ст. 54 ЖК РСФСР, суду следовало выяснить, соблюден ли установленный по рядок вселения истицы в жилое помещение, о котором воз ник спор, было ли письменное согласие всех совершенно летних лиц, имеющих право пользования этим жилым по мещением, на вселение Цуцыгиной Т., какое состоялось соглашение между истицей и ответчиками при вселении последней'.
По другому делу было установлено, что гр. В. хотя и была прописана в порядке исключения в жилое помещение, которое до смерти занимал гр. А., но членом семьи нани мателя А. не была, совместно с последним не проживала, общего хозяйства с ним не вела. Народный суд удовлетво рил иск прокурора о выселении гр. В., поскольку пришел к выводу, что ответчица не приобрела права на жилое помещение'.
Согласно ст. 54 ЖК РСФСР вселение других граждан нанимателем в занимаемое им жилое помещение произво дится "в установленном законом порядке".
' См.: Определение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Фе дерации от 3 февраля 1994 г.//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1994. №8. С. 3. ' Там же.
124 Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
Пленум Верховного Суда СССР указал, что "под вселе нием в установленном порядке понимается, как правило, все ление в жилое помещение с соблюдением положений о про писке. Однако суд может признать право на жилое помеще ние вселившегося лица, когда в его прописке было необосно ванно отказано'^.
В результате применения на практике ст. 54 ЖК РСФСР сложилось положение, при котором возникновение жилищ но-правовых отношений ставилось в прямую зависимость от наличия или отсутствия прописки, каковая является элемен том иных — административно-правовых отношений; при оцен ке доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель признавал то или иное лицо членом своей семьи, многие суды решающее значение придают именно факту прописки, хотя, как известно, органы милиции не наделены никакими права ми по закреплению права на жилое помещение и признанию того или иного лица членом семьи нанимателя.
Однако после принятия новой Конституции РФ и Зако на РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 г. ука занное выше положение ст. 54 ЖК РСФСР вступило в про тиворечие со ст. 27 Конституции РФ и указанным Законом.
Вопрос о соответствии приведенного выше положения ст. 54 ЖК РСФСР Конституции РФ был предметом рассмотре ния Конституционного Суда РФ по жалобе гр. Ситаловой Л. Н. в 1995 г.
/70 делу было установлено, что Л. Н. Ситалова в те чение пяти лет находилась в фактических брачных от ношениях с гражданином В. Н. Кадеркиным и прожива ла в его квартире, оставаясь прописанной в другом жи лом помещении вместе с дочерью и зятем. После смерти родителей В. Н. Кадеркина она поставила вопрос о про писке в его квартире, на что согласия не получила. В жа лобе Л.Н. Ситаловой был поставлен вопрос о нарушении ее конституционного права на жилище законом, приме ненным в ее деле (ст. 54 ЖК РСФСР).
В постановлении Конституционного Суда РФ по дан ному делу говорится, что предметом рассмотрения по дан ной жалобе не являются нормативные акты о прописке.
Пункт постановления Пленума Верховного Суда СССР "О практике при менения судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 г. № 2//Бюллетень Верховного Суда СССР. 1983. № 9. С. 1.
§ 10. Права и обязанности членов семьи нанимателя
Заключением Комитета конституционного надзора СССР от 11 октября 1991 г. они признаны недействующими и как таковые не подлежат обжалованию'.
Далее в постановлении указывается: "Законодатель, осу ществляя регулирование этого конституционного права (права на жилище.— П. С.), обязан следовать требованию ст. 55 (часть 2) Конституции Российской Федерации о недопустимости умаления законами прав и свобод человека и гражданина". Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ) права и свободы чело века и гражданина могут быть ограничены федеральным за коном только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здо ровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. "Противоречи ва,— говорится далее в постановлении Конституционного Суда РФ,— и судебная практика'применения части первой статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР. При юридически сходных обстоятельствах дела этой категории разрешаются судами по-разному, что влечет для граждан неодинаковые правовые последствия".
Возможность произвольного применения закона являет ся нарушением провозглашенного Конституцией Российской Федерации равенства всех перед законом и судом (статья 19, часть 1).
«...Из Конституции Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О -праве граждан Российской Фе дерации на свободу передвижения, выбор места пребыва ния и жительства в пределах Российской Федерации" сле дует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граж дан (статья 3 Закона), в том числе права на жилище.
Таким образом, положение части первой статьи 54 Жи лищного кооекса РСФСР как в его буквальном истолкова нии, так и в том смысле, который ему придается сло-
^ Заключением Комитета конституционного надзора СССР от 26 октября 1990 г. было признано, что положения о прописке ограничивают право гра ждан на свободу передвижения и свободу выбора местожительства и должны быть устранены из законодательства путем его пересмотра с целью заме ны разрешительного порядка прописки регистрационным. В Заключении "О разрешительном порядке прописки граждан" от II октября 1991 г. Ко митет конституционного надзора СССР признал нормативные правовые акты о прописке в части, ограничивающей права граждан, неконституционными (см.' Российская газета. 1991. 15 окт.).
126 Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
жившейся правоприменительной практикой, приводит к на рушению статей 18, 19 (часть 1), также основных прав и свобод граждан, предусмотренных статьями 27 (часть 1), 40 (часть 1), и не согласуется с основаниями и условиями их ограничения, закрепленными в статье 55 (части 2 и 3) Кон ституции Российской Федерации. Вместе с тем часть вто рая статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР, определяя ус ловия приобретения равных прав на пользование жилым по мещением, не противоречит указанным конституционным нормам»'.
Тем самым, закон связывает жилищные права и обязан ности только с фактом совместного проживания членов семьи, ведения ими общего хозяйства, но отнюдь не с пропиской (или регистрацией), которая в жилищном законодательстве как ка тегория вообще не фигурирует. Правовые последствия пропис ки (регистрации) и фактов, являющихся основанием возникно вения права на жилое помещение, различны.
§ II. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами. Бронирование жилого помещения
1. Закон предусматривает общие основания сохранения жилых помещений за временно отсутствующими гражда нами.
Жилые дома и другие жилые помещения предназнача ются для постоянного проживания граждан. Поэтому нани матель и члены его семьи должны использовать жилое по мещение в соответствии с его назначением для постоянного проживания.
В случае выбытия нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения на другое постоянное место жительства они утрачивают право на жилое помещение со дня выезда.
В случаях временного отсутствия нанимателя либо чле на его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое поме щение сохраняется и на время их отсутствия.
Вопросы сохранения жилой площади за временно от сутствующими регламентируются ст. 60—66 ЖК РСФСР. Нормы этих статей должны применяться с учетом положе ний, содержащихся в постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г.
' См.: Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 1995. № 2—3. С. 32; Российская газета. 1995. 5 мая.
§ II. Сохранение, бронирование жилого помещения 127
Закон (ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР) предусматривает, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести меся цев. По истечении этого срока они могут быть признаны в судебном порядке утратившими право пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РСФСР).
Следует, однако, отметить, что норма ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. была признана не соответствующей Консти туции РФ и противоречащей провозглашенному ст. 27 Кон ституции РФ праву гражданина на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства, которое не ограниче но какими-либо сроками.
Конституционный Суд РФ признал, что временное от сутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служить основанием лишения их права пользования жилым помещением. Ограничения права пользования жилым помещением могут повлечь за собой такие действия нанима теля или членов его семьи, которые сопряжены со злоупот реблением ими своими правами или с невыполнением возло женных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц^.
Наниматель или член его семьи, не проживающий в жи лом помещении свыше шести месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право на жилое помещение. В случае спора дело подлежит разреше нию в суде по иску об утрате им права на жилое помещение по другому основанию. Сам отсутствующий для защиты сво его права также может предъявить иск к лицам, препятст вующим ему в проживании в жилом помещении, об устране нии препятствий в пользовании им жилым помещением. В случаях временного отсутствия всех членов семьи или нани мателя (одного из членов семьи) временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору социаль ного найма (ст. 66 ЖК РСФСР).
Жилые помещения сохраняются за временно отсутству ющими гражданами в случаях:
1) призыва на военную службу — в течение всего време ни прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту — в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая
Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования);
2) временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением (студен ты, аспиранты и т. п.)—в течение всего времени выполне ния данной работы или обучения;
3) помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам (попе чителям) — в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов (попечителей), если в жилом помещении, из которого выбыли дети, оста лись проживать другие члены семьи. Если в жилом помеще нии, из которого выбыли дети, не остались проживать члены их семьи и помещение предоставлено другим гражданам или вселение в это помещение невозможно по иным причинам, то по окончании срока пребывания детей в государственном детском учреждении, а также по достижении совершенноле тия детей, возвратившихся от родственников или опекунов (попечителей), они обеспечиваются жилой площадью орга нами местной администрации;
4) выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) — в течение всего времени выполнения этих обязанностей;
5) выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении — в течение всего времени пребывания в нем;
6) помещения в лечебно-трудовой профилакторий — в течение всего времени нахождения в нем';
7) заключения под стражу — в течение всего времени нахождения под следствием или судом;
8) осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке — до приведения приговора в исполнение.
Законодательством устанавливаются также другие ус ловия и случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок.'
В указанных выше случаях жилое помещение сохраня ется за временно отсутствующими в течение шести месяцев со дня окончания срока, указанного в соответствующем пункте. В случаях временного отсутствия право на пользование жилым помещением должно сохраняться за нанимателем и
' См.: Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 1995. № 2—3. С. 32.
' П. 6 фактически утратил силу в связи с упразднением лечебно-трудо вых профилакториев.
§ II. Сохранение, бронирование жилого помещения igg
членами его семьи при условии, что наниматель и члены его семьи добросовестно выполняют свои обязанности по догово ру найма, не злоупотребляют своими жилищными правами и не нарушают жилищные права других граждан.
Некоторые из указанных выше пунктов ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в настоящее время фактически не применяются в связи с изменением общественно-политической обстановки. Например, не подлежит применению п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР ввиду признания его не соответствующим Конституции РФ(см. ниже, стр. 134).
В п. 1. ч. 2 .ст. 60 ЖК РСФСР ^говорится о сохранении жилых помещений за гражданами, находящимися на воен ной службе. В Законе РФ "О статусе военнослужащих"^ от 22 января 1993 г. были определены понятия военнослужа щих, поступивших на военную службу по контракту и по призыву. В ч. 4 названного Закона определено, что офицеры, проходящие военную службу по призыву, по своему право вому положению приравниваются к офицерам, проходящим военную службу по контрактам. Согласно ст. 15 Закона воен нослужащим на первые пять лет военной службы предостав ляются служебные жилые помещения или общежития.
В течение этого срока за ними и членами их семей со храняется право на жилые помещения, занимаемые до по ступления на военную службу. При продолжении военной службы свыше этих сроков им предоставляются жилые по мещения на общих основаниях. Граждане, уволенные с во енной службы по достижении предельного возраста пребы вания на военной службе, по состоянию здоровья или в свя зи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более, и члены их семей обеспечиваются органами местного самоуправле ния жилыми помещениями по установленным нормам не позднее чем в трехмесячный срок со дня подачи заявления для включения в список нуждающихся в улучшении жи лищных условий в избранном постоянном месте жительства. Документы о сдаче жилых помещений и выписке с прежне го места жительства указанными гражданами и членами их семей предоставляются при получении постоянной жилой площади.
В п. 2 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР говорится о "сохранении жилых помещений за гражданами, временно отсутствую-щими по условиям и характеру работы, в связи с команди-
См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 6. Ст. 188.
130 Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
ровкой или обучением". Наниматель или члены его семьи могут временно выехать в другую местность в связи с за ключением трудового договора (контракту), который по за кону (ст. 17 КЗоТ РФ) может быть заключен на неопределен ный срок либо на определенный срок не более пяти лет, либо на время выполнения определенной работы. Срочный трудо вой договор (контракт) заключается в случаях, когда трудо вые отношения не могут быть установлены на неопределен ный срок с учетом характера предстоящей работы или усло вий ее выполнения или интересов работника, а также в слу чаях, непосредственно предусмотренных законом.
За нанимателем и членами его семьи жилое помещение сохраняется в случаях выезда в командировки, на время выполнения государственных и общественных обязанностей, связанного с временным отсутствием в жилом помещении (например, выезда в суд, органы дознания, следствия и про куратуры другого города для участия в качестве свидетеля, народного и присяжного заседателя, эксперта и т. д.), а так же в связи с обучением и др.
В случаях, указанных в ст. 63 ЖК РСФСР, наниматель и члены его семьи могут оформить бронирование жилого по мещения на период временного отсутствия.
В п.З ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР предусматриваются случаи сохранения жилых помещений за детьми, помещенными на воспитание в детские учреждения, к родственникам, опе кунам или попечителям.
Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 123) дети, остав шиеся без попечения родителей, подлежат передаче на вос питание в семью [на усыновление (удочерение), под опеку (попечительство) или в приемную семью], а при отсутствии такой возможности — в учреждения для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, всех типов (вос питательные учреждения, лечебные учреждения, учрежде ния социальной защиты населения и другие аналогичные учреждения). До устройства детей, оставшихся без попече ния родителей, на воспитание в семью или учреждения ис полнение обязанностей опекуна (попечителя) детей времен но возлагается на органы опеки и попечительства.
Опека или попечительство устанавливаются над детьми, оставшимися без попечения родителей, в целях их содержа ния, воспитания и образования, а' также для защиты их прав и интересов. Опека устанавливается над детьми, не достиг шими возраста четырнадцати лет. Попечительство устанав ливается над детьми в возрасте от четырнадцати до восем надцати лет.
§ II. Сохранение, бронирование жилого помещения
Определяя права детей, находящихся под опекой (попе чительством), Семейный кодекс РФ (ст. 148) устанавливает, что дети имеют право, в частности, на сохранение права соб ственности на жилое помещение или права пользования жи лым помещением, а при отсутствии жилого помещения име ют право на получение жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.
Такое же право имеют и дети, оставшиеся без попече ния родителей и находящиеся в воспитательных учрежде ниях, лечебных учреждениях и учреждениях социальной защиты населения (ст. 149). Право на жилое помещение со храняется за гражданами, временно выехавшими в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) (п. 4 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР).
Согласно ст. 150 Семейного кодекса РФ опекун (попечи тель) ребенка имеет право и обязан воспитывать ребенка, находящегося под опекой (попечительством), заботиться о его здоровье, физическом, психическом, духовном и нравствен ном развитии. Опекун (попечитель) вправе самостоятельно определять способы воспитания ребенка с учетом его мнения и рекомендаций органа опеки и попечительства. Он может проживать совместно с подопечным ребенком в жилом поме щении последнего, если этого требуют интересы ребенка. Основанием для сохранения за опекуном и попечителем его прежнего жилого помещения является решение местной ад министрации, в котором указывается о том, что опекун (по печитель) проживает временно в другом жилом помещении подопечного. Следует иметь в виду, что опекун (попечитель) не приобретает самостоятельного права на жилое помеще ние ребенка, находящегося под опекой (попечительством).
Закон (п. 5 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР) предусматривает со-. хранение жилых помещений в связи с выездом на лечение в течение всего времени пребывания в лечебно-профилакти ческом учреждении (больнице, диспансере и т. п.). Необходи мым условием сохранения права на жилое помещение явля ется то, что наниматель (член его семьи) находится на стаци онарном лечении, т. е. отсутствует какое-то время в сврем жилом помещении. Эта гарантия сохранения жилья дейст вует в течение всего времени леченияяв лечебном (лечебно-профилактиччском) учреждении.
В п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР говорится, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке право пользования занимае мым им жильем сохраняется до приведения приговора в исполнение. На практике данная норма вызывала многочис-
132 Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
ленные жалобы, что послужило поводом к рассмотрению п. 8 Конституционным Судом РФ на предмет его соответствия Конституции РФ. Признавая п. 8 неконституционным, Кон ституционный Суд РФ в постановлении от 23 июня 1995 г. отметил, в частности, что положение данного пункта, связы вающего утрату права на жилое помещение с фактом приве дения приговора в исполнение, фактически является допол нительным наказанием в виде лишения жилплощади, не предусмотренным уголовным законодательством; оно приво дит к дискриминации в жилищных правах отдельных кате горий граждан по признаку наличияяу них судимости и в силу этого нарушает гарантируемый государством принцип ра венства прав и свобод человека и гражданина (ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ).
Дискриминационный характер нормы, содержащейся в п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, считает Конституционный Суд РФ, проявляется в том, что по смыслу, придаваемому ей сло жившейся правоприменительной практикой, ее реализация не предполагает обязательного, как во всех остальных слу чаях, судебного порядка признания лица утратившим право пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РСФСР).
Надо также иметь в виду, что новый Уголовный кодекс не называет ссылку и высылку в числе мер уголовного нака зания (см. ст. 44 "Виды наказаний" УК РФ).
Согласно ст. 61 ЖК РСФСР признание лица утратив шим право пользования жилым помещением вследствие от сутствия гражданина сверх установленных сроков произво дится в судебном порядке. Такое признание производится судом в случае возникновения об этом спора по иску заинте ресованных лиц (наймодателя, нанимателя или членов его семьи). Признав причину отсутствия гражданина уважитель ной, суд отказывает в признании лица утратившим право пользования жилым помещением.
2. В связи с развитием промышленности, транспорта, появлением новых хозяйственных регионов происходит зна чительная миграцияянаселения. Многие выезжают на работу за границу.
Для обеспечения сохранения за указанными граждана ми права на жилое помещение при временном выезде в дру гую местность закон предусматривает возможность в опре деленных случаях бронирования жилого помещения.
Согласно ст. 62 ЖК РСФСР занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу — на все время пребыва-
§ II. Сохранение, бронирование жилого помещения
ния за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности — на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством — на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях. Зако нодательством РФ могут быть предусмотрены и другие слу чаи бронирования жилых помещений.
Порядок бронирования жилых помещений на террито рии Российской Федерации в соответствии со ст. 62 ЖК РСФСР установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336.
Согласно Инструкции за нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по догово ру найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого поме щения, как наниматель и члены его семьи. Члены семьи на нимателя могут бронировать лишь ту часть жилой площади, которая приходится на их долю, а при согласии всех осталь ных членов семьи — все жилое помещение.
Броня — охранное свидетельство, т. е. документ, выдан ный по поручению местной администрации жилищным орга ном по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от ведомственной принадлежности жилого дома. Бронирование проводится в домах государственного, муни ципального и общественного жилищных фондов.
За военнослужащими сверхсрочной службы, прапорщи ками, мичманами и лицами офицерского состава Вооружен ных Сил, войск и органов государственной безопасности, а также за членами их семей в установленных законодатель ством случаях жилое помещение бронируется по постоянно му месту жительства.
В домах, квартирах индивидуального жилищного фонда и фонда жилищно-строительных (жилищных) кооперативов жилые помещения бронируются за членами семьи собствен ника жилого дома, квартиры и членами семьи члена жилищ ного, жилищно-строительного кооператива в порядке, уста новленном Инструкцией.
Забронированное жилое помещение учитывается в Кни ге учета забронированных жилых помещений по установ ленной форме. Для получения охранного свидетельства (бро-
134 Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
ни) нанимателем (членом его семьи) или по его доверенности другим лицом подается заявление. К заявлению прилагают ся: копия финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение; при выезде на работу по трудовому договору — копия трудового договора; а в других случаях — ходатайство соответствующего предприятия, учреждения, организации.
Членом семьи работника, выезжающим к месту работы этого работника, подается только заявление.
Охранное свидетельство (броня) выдается гражданину в двух экземплярах; первый экземпляр представляется им в жилищно-эксплуатационную организацию по месту нахож дения бронируемого жилого помещения под расписку на вто ром экземпляре, остающемся у гражданина, забронировав шего жилое помещение.
Охранное свидетельство (броня) хранится в жилищно-эксплуатационной организации как документ строгой отчет ности. При продлении времени пребывания за границей, пере заключении или продлении трудового договора и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, охранное свидетельство (броня) выдается на новый срок по заявлению гражданина с приложением документов, подтверждающих право на бронирование жилого помещения (копии трудового договора, ходатайства предприятия, учреждения, организа ции)..
Жилое помещение не бронируется:
а) если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
б) за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;
в) за временными жильцами и поднанимателями в до мах государственного, муниципального и общественного жи лищных фондов;
г) за нанимателями в домах жилищно-строительных ко оперативов и в домах, находящихся в собственности граж дан.
Отказ в выдаче охранного свидетельства (брони) может быть обжалован в судебном порядке.
Выданное гражданину охранное свидетельство (броня) может быть признано недействительным в судебном порядке.
Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохра няют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения.
Жилая площадь, право пользования которой сохраняет ся за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней.
§ II. Сохранение, бронирование жилого помещения
Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
Гражданин, которому отказано в выдаче брони, может оспорить отказ в судебном порядке.
Нанимателем или членом его семьи бронирование жило го помещения должно быть произведено не позднее шести месяцев с момента выезда. Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока дей ствия охранного свидетельства (брони) не предъявят требо вания о возврате им помещения, договор найма жилого по мещения расторгается в судебном порядке.
Согласно ЖК РСФСР наниматель вправе заселить забро нированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия брони. При возвращении нанимателя и членов его семьи они вправе потребовать немед ленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором найма, а в случае отказа освободить помещение — потребовать высе ления временных жильцов в судебном порядке без предостав ления им другого жилого помещения.
Как и в других случаях временного отсутствия (см. § 1 и 2 настоящей главы), при бронировании само по себе исте чение срока действия брони и временного отсутствия нани мателя и членов его семьи не должно служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением^.
По своей юридической природе броня — это документ административно-правового характера, подтверждающий обязательство органа местного самоуправления охранять жилое помещение, указанное в броне, на указанный в ней срок, не допускать заселения этого помещения посторонни ми гражданами, обеспечивать его сохранность. Броня не долж на использоваться в целях, противных интересам и правам нанимателя и членов его семьи.
Так, по одному гражданскому делу было установлено, что истец Солдатов в связи с выездом на работу в район Крайнего Севера в 1973 г. получил охранное свидетельст во на комнату на период с 10 января 1974 г. по 19 апреля 1976 г., затем Солдатов в течение нескольких лет рабо тал в Красноярском крае, проживал в общежитии.
' В этой связи следует считать недействующей ст. 16 Инструкции, преду сматривающую, что "если наниматель или члены его семьи в течение шес ти месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (бро ни) не предъявят требование о возврате им помещения, договор найма жилого помещения я соответствии со статьей 62 Жилищного кодекса РСФСР расторгается в судебном порядке"; эта норма противоречит постановлению Конституционного Суда РФ, принятому по делу о проверке конститу ционности ст. 60 ЖК РСФСР (см. § 4 настоящей главы).
Отменяя решения судов об отказе в иске Солдатову о признании права на спорную комнату и передавая дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским де лам Верховного Суда РФ указала: "Доводы истца о том, что в соответствии с п. 2 cm. 60 ЖК [предусматриваю щим, что жилое помещение сохраняется за временно от сутствующим гражданином в случае временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыска тельских партий, экспедиций) в течение всего времени вы полнения данной работы] он сохранил право на комнату, в которой жил с матерью, судом не проверялись. Таким обра зом, одно из оснований иска осталось судом не рассмотрен ным. Следовательно, решение не может быть признано по становленным на основе всесторонне и полно выясненных обстоятельств дела и подлежит отмене как не соответст вующее требованиям ст. 14,50,197ГПК'".
В проекте ЖК РФ, опубликованном в печати, преду сматривается, что любое временно отсутствующее лицо (а не только тот, кто выезжает на работу в районы Крайнего Се вера, за границу и т. д.) вправе требовать выдачи охранного свидетельства. Отказ о выдаче охранного свидетельства мо жет быть обжалован в суд (ст. 42, 43 проекта ЖК РФ).
§ 12. Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого
1. Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от ^органа местного самоуправления, от предпри ятия, учреждения, организации (в зависимости от принад лежности жилого дома) предоставления ему в установлен ном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (см. ст. 75 ЖК РСФСР).
Предоставленное нанимателю законом право на замену своего жилого помещения на другое жилое помещение мень шего размера — разновидность обмена (замены) жилыми помещениями, главной особенностью которого является то,
См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. № 6. С. 4.
§ 12. Право на предоставление жилого помещения меньшего размера 137
что одной из сторон в данном соглашении выступает местная администрация города, района или предприятие, учрежде ние, организация, которой принадлежит жилой дом; им пере дается жилое помещение, занимавшееся нанимателем и чле нами его семьи, а взамен .его нанимателю предоставляется другое жилое помещение меньшего размера.
Раньше, до принятия Основ жилищного законодательст ва и ЖК РСФСР, в законодательстве имелась норма (ст. 59 Основ гражданского законодательства, ст. 316 ГК РСФСР 1964 г.), которой предусматривалось право наймодателя в домах местных Советов народных депутатов производить при нудительно изъятие излишней жилой площади у нанимате ля в виде отдельной изолированной комнаты и передавать ее другому нанимателю.
Жилищный кодекс не воспроизвел норму об изъятии излишков жилой площади у нанимателя, поскольку это оз начало бы сохранение и расширение числа случаев превра щения изолированных квартир в коммунальные, заселенные разными нанимателями. Это не соответствует общим прави лам цивилизованного использования жилых помещений. Ста тья 75 ЖК РСФСР установила принципиально иное правило, предоставив нанимателю право самому ставить вопрос об обмене (замене) занимаемого им жилого помещения на жи лое помещение меньшего размера. Это — право, но не обя занность нанимателя, и при его нежелании произвести та кую замену у него не могут быть изъяты излишки жилой площади в принудительном порядке.
2. Правило ст. 75 ЖК РСФСР распространяется на жи лые помещения, принадлежащие государству или муници пальным образованиям. На частный жилищный фонд, а так же на общежития и другие специализированные жилые по мещения (дома) это правило не распространяется.
Одно из условий, при которых производится такая за мена — наличие в пользовании у нанимателя излишней жи лой площади сверх установленных социальных норм. Вопрос о том, при наличии какого размера излишней жилой площа ди может быть произведен такой обмен жилыми помеще ниями и составляет ли эта излишняя жилая площадь от дельную комнату или она является внутрикомнатной, реша ется в каждом конкретном случае по взаимному соглашению сторон.
Замена большего жилого помещения на жилое помеще ние меньшего размера производится нанимателем с согла сия членов его семьи.
Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
§ 13. Право на жилое помещение при переоборудовании и перепланировке квартир и капитальном ремонте жилого дома
1. Переоборудование и перепланировка жилого помеще ния и подсобных помещений допускаются лишь с согласия нанимателя, проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и наймодателя и с разрешения органов местного само управления. Причем такое разрешение обязательно для пере оборудования и перепланировки жилого помещения незави симо от того, в доме какого жилищного фонда оно находится. В Жилищном кодексе определяется также, что при отсутст вии согласия между нанимателем и членами его семьи, а так же в случае отказа наймодателя спор разрешается в судеб ном порядке.
Споры между членами семьи нанимателя жилого поме щения, как и споры между нанимателем и наймодателем о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных поме щений в домах государственного и общественного жилищ ных фондов подведомственны суду, если на переустройство и перепланировку имеется разрешение органов местного само управления.
Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры.
Так, Щербатова и Смирнова обратились в суд с иском к Кнушевицкой и Абрамовой об устранении препятствий в переустройстве и перепланировке жилого дома и об оп ределении порядка эксплуатации мест общего пользова ния, ссылаясь на то, что постановлением главы админи страции района утверждено заключение межведомствен ной комиссии по вопросу перепланировки и она разрешена.
Кнушевицкая и Абрамова обратились с жалобой в суд на указанное постановление администрации района о вы даче разрешения на перепланировку, просили признать его незаконным и восстановить прежний порядок эксплуата ции мест общего пользования.
Решением народного суда в удовлетворении жалобы Кнушевицкой и Абрамовой отказано; они обязаны не чи нить препятствий в пользовании общим коридором в доме в соответствии с заключением администрации района.
§ 13. Право на жилое помещение при переоборудовании квартир______139
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Совета РФ отменила решение как вынесенное по неполно проверенным обстоятельствам дела, указав следующее: "Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепла нировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройст ва квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с раз решения местной администрации.
Народный суд пришел к выводу, что в результате пере планировки дома жилищные условия нанимателей таких квартир улучшаются.
В основу решения суд положил заключение межведомст-венной комиссии о том, что предлагаемая Щербатовой перепланировка технически возможна, не нарушает сани тарных и противопожарных норм. Однако суо не учел того, что в заключении комиссии нет выводов о том, повышает ли данная перепланировка благоустройство квартир, в том числе ответчиков, или наоборот, ухудшает.
Между тем, как видно из приобщенного акта обследо вания квартиры № 2 этого дома помощником санитарно го врача (она же — член межведомственной комиссии), подход к квартире № 2 со двора неудобен и ухудшает жилищные условия из-за узкого неосвещенного переулка и отсутствия подъезда.
Этот документ должен быть оценен судом. Одним из доводов улучшения жилищных условий в ре зультате перепланировки, по мнению суда, является то, что у сторон появляется реальная возможность обу строить в каждой квартире по туалету взамен уборной на улице. Данный вывод сделан также по недостаточно исследованным обстоятельствам, поскольку согласно ука занному выше акту устройство туалета в квартире № 1 является нарушением санитарных правил.
Согласно плану застройки дома эксплуатация строения предусматривает пользование как парадным, так и черным ходом, имеющими разное функциональное назначение. Поэ тому оставление оля каждой квартиры только одного вхо да может ухудшить жилищные условия для жильцов обеих • квартир, это обстоятельство следовало учитывать при раз решении спора" '.
Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. № 10. С.2.
Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
При рассмотрении иска о переустройстве и переплани ровке жилых помещений суд вправе одновременно разре шить требование о разделе жилых помещений.
В Жилищном кодексе содержится также положение, согласно которому наниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого или подсоб ного помещения, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 84 ЖК РСФСР).
2. Вопросы, связанные с правом на жилое помещение при изменении размера жилой площади в связи с капи тальным ремонтом жилого дома, получили принципиаль ное разрешение в ст. 82 и 83 ЖК РСФСР. При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время про ведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое поме щение. В случае отказа нанимателя оТ переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.
В Жилищном кодексе говорится о том, какое помещение предоставляется нанимателю на время капитального ремон та: жилое помещение, предоставляемое на времяякапиталь ного ремонта, должно отвечать санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК РСФСР). В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если в резуль тате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта. В этих случаях прежний договор найма жилого помещения прекращает свое действие, а в отношении нового жилого помещения заключа ется новый договор. Увеличение жилого помещения следует считать существенным, если в результате капитального ре монта его размеры превысят установленную законодатель ством норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии у нанимателя права на нее) и образуются излишки жилой площади.
§ 14. Изменение договора социального найма
Жилое помещение, предоставляемое нанимателю и чле нам его семьи на время проведения капитального ремонта, должно быть пригодным для проживания, отвечающим са нитарным и техническим требованиям.
§ 14. Изменение договора социального найма жилого помещения
Жилищные отношения, являясь устойчивыми, стабиль ными, в своем движении подвергаются изменениям главным образом вследствие перемен, которые происходят в семье. Семья, как известно, на протяжении своего жизненного цик ла изменяется как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении. Например, данные выборочного исследования показывают, что уже через 5 лет после получения квартиры в связи с изменением состава семьи 5% новоселов нуждаются в смене квартир, а через 10 лет такую необходимость испытывают уже 13 % новоселов. Это оказывает влияние на содержание жилищных отношений. Отношения найма жилого помещения могут изменяться в свя зи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимате лем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.
ЖК РСФСР устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанима теля, членов его семьи и наймодателя. Из этого правила воз можны исключения, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.
ЖК РСФСР регламентирует следующие случаи приме нения договора найма. .
Изменение договора найма в связи с разделом или выделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Необходимость раздела (выдела) жилой площади вызывается разного рода причинами: изменением половоз растного состава семьи и созданием на ее базе нескольких семей, расторжением брака между супругами и т. д. Соглас но правилам, содержащимся в законодательстве (ст. 86 ЖК РСФСР), такое право имеет совершеннолетний член семьи. Еще до принятия Жилищного кодекса в печати было выска зано мнение, согласно которому для более полной защиты интересов несовершеннолетних членов семьи следует про-
142 Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
изводить раздел (выдел) жилой площади также по искам опекунов и попечителей этих лиц^
Жилищный кодекс не исключает возможности измене ния договора найма жилого помещения по требованию несо вершеннолетних граждан путем раздела или выдела жилой площади. Статья 53 ЖК РСФСР наделяет равными правами и обязанностями, вытекающими из договора найма, всех чле нов 1эемьи нанимателя. Из этого можно сделать вывод, что в законе следует прямо предусмотреть возможность измене ния договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя независимо от его возраста. Осуществле ние этих прав при необходимости может производиться за конными представителями несовершеннолетних членов се мьи. Ранее действовавшее законодательство предусматривало в качестве одного из условий, при которых возможен раздел или выдел жилой площади, наличие у члена семьи самосто ятельного источника средств к существованию (заработной платы, пенсии и т. п.). Теперь по жилищным законам не тре буется, чтобы выделяющийся член семьи имел самостоятель ный источник средств к существованию.
Требование о наличии у выделяющегося члена семьи самостоятельного источника средств к существованию обу словлено необходимостью регулярной уплаты нанимателем квартирной платы и платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, как показывает практика, иногда наниматели оплату жилого помещения производят не за счет доходов от само стоятельного источника средств к существованию, а из дру гих источников (заработная плата или пенсии других членов семьи, опекуна, близких родственников и т. п.).
Член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения при усло вии, если в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью ему может быть выделено отдельное изолирован ное жилое помещение. В противном случае (например, при выделе в самостоятельное пользование части комнаты) раз дел признается недействительным. В тех случаях, когда по рядок пользования жилой площадью был заранее обуслов лен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд учитывает соглашение о порядке пользования жилым поме щением.
' Пленум Верховного Суда РСФСР в постановлении от 26 декабря 1984 г. (п. 7) разъяснил судам, что поскольку все члены семьи пользуются равны ми правами по договору найма жилого помещения, то такое право принад лежит и несовершеннолетним членам семьи. Требования от их имени предъ являют их опекуны (попечители).
§ 14. Изменение договора социального найма
Эта практика нашла закрепление в ст. 86 ЖК РСФСР, предусматривающей возможность выделения члену семьи помещения "с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением".
Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма жилого помещения, разрешаются судом.
Так, Носова Н. обратилась в суд с иском к сыну Носо ву Ю. о разделе жилой площади в виде отдельной двухком натной квартиры, нанимателем которой она является. Она просила обязать наймодателя заключить отдельный дого вор жилищного найма с ней на комнату размером 17,2 кв. м, а с Носовым Ю. на комнату размером 9,4 кв. м. В обоснова ние иска она указала на сложившийся порядок пользования жилой площадью с момента вселения сына, Носова Ю., в квартиру, раздельное ведение хозяйства, конфликтные от ношения между ними из-за неправильного поведения сына и его отказа произвести обмен квартиры.
Носов Ю. иск не признал, сложившийся порядок пользо вания отдельными комнатами не отрицал. Решением народного суда в иске отказано. Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в про тесте поставил вопрос об отмене решения суда и направ лении дела на новое судебное рассмотрение.
Президиум Московского городского суда протест удов летворил, указав следующее:
"...Согласно ст. 86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетво рить требование о разделе жилой площаои, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площа дью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изо лированное помещение.
Как видно из материалов дела, с согласия сторон ело-жился определенный порядок пользования жилой площа дью, при котором истица пользуется комнатой размером 17,2 кв. м, а ответчик — комнатой размером 9,4 кв. м. Стороны единой семьей не проживают, квартира исполь зуется по существу как коммунальная, комнаты являют ся отдельными изолированными помещениями, размер ко торых не исключает по закону возможность заключения договора найма жилого помещения"'.
Данные обстоятельства судом учтены не были, оценки сложившемуся порядку пользования квартирой не дано.
Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1996. № 3. С. 8__9.
144 Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
При рассмотрении спора о разделе жилых помещений возможны отдельные случаи отказа в иске в связи с неболь шими размерами жилого помещения, проживанием в данном помещении многих нанимателей, интересы которых будут существенно ущемлены в результате раздела и т. п.
В разделе жилых помещений в одной квартире может быть отказано, если с учетом санитарных и технических тре бований невозможно заключение на жилые помещения этой квартиры нескольких договоров найма жилого помещения.
Это прежде всего относится к малогабаритным (мало метражным) квартирам, предназначенным для посемейного заселения. Суд может отказать в удовлетворении иска о раз деле такого жилого помещения либо при наличии совмещен ного санузла, либо когда размер мест общего пользования исключает возможность использования их несколькими се мьями, а также с учетом других конкретных обстоятельств. Отказ в разделе жилого помещения в таких случаях должен быть подробно мотивирован и, как правило, основан на за ключении санитарно-эпидемиологической службы или меж ведомственной комиссии. Возникший конфликт в этом слу чае может быть разрешен путем обмена жилыми помеще ниями.
Изменение договора найма жилого помещения вслед ствие признания нанимателем другого члена семьи. Такая замена одного нанимателя другим возможна при условиях: предъявления совершеннолетним членом семьи нанимателя соответствующего требования к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенному договору найма вмес то первоначального нанимателя; согласия нанимателя и ос тальных проживающих с ним совершеннолетних членов се мьи на признание члена семьи нанимателем. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому из членов семьи умершего. Возникающие споры в связи с признанием члена семьи нанимателем разрешаются в судебном порядке.
Изменение договора найма жилого помещения при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениям по отдельным договорам, в одну семью. Согласно ст. 87 ЖК РСФСР ука занные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого рода требования предъявляют объединяющиеся в одну се мью супруги, родители и дети и т. д. Такое требование мо жет быть заявлено как в том случае, когда семья уже сло жилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной
§ 15. Расторжение договора социального найма. Выселение___________145
квартире, в совместном заявлении выразили намерение объ единиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граж дан об объединении в одну семью было не фиктивным (на пример, с целью незаконной яереуступки жилой площади), а действительным, соответствующим их намерению заключить единый договор найма жилого помещения. Отказ наймодате-ля в заключении единого договора найма может быть оспо рен в судебном порядке.
§ 15. Основания и порядок расторжения договора социального найма. Выселение из жилых помещений
1. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя
В соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семью в любое время расторгнуть договор найма.
Это право вытекает из существа жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом по мещении (например, в связи с переездом на постоянное жи тельство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанима телю (и членам его семьи) возможность односторонними дей ствиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.
Расторжение договора найма жилого помещения по ини циативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Иногда наниматели, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без пред варительного ремонта данного, помещения. Для недопущения таких случаев закон (ст. 142 ЖК РСФСР) установил, что нани матель обязан при освобождении помещения сдать его в над лежащем состоянии. Другие обязанности нанимателя прекра щаются с момента расторжения договора найма. Договор най ма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. Некоторые считают, что одним из случаев прекращения жилищных правоотношений по ини циативе нанимателя является обмен жилыми помещениями. Действительно, при обмене у гражданина возникает право на новое жилое помещение с одновременным прекращением пра ва на ранее занимаемое помещение.
Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
Вместе с тем между ними имеются различия: правовое регулирование отношений, связанных с обменом, существенно отличается от случаев расторжения договора найма по ини циативе нанимателя: во-первых, прекращение пользования прежним жилым помещением при обмене возможно не в любое время, а лишь при наличии согласия другой стороны и после получения обменных ордеров; во-вторых, такое пре кращение пользования с заменой прежнего нанимателя но вым в домах предприятий, учреждений, организаций допус кается с их согласия и, в-третьих, если для расторжения договора найма в соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР требует ся простое согласие членов семьи нанимателя, то при обмене необходимо письменное согласие членов семьи нанимателя.
2. Расторжение договора найма по инициативе наймодателя
Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование граж данами предоставленными им. жилыми помещениями. Жи лищный кодекс регулирует отношения, связанные с растор жением договора найма жилого помещения, выселением иэ-жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан. В ст. 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занима емого жилого помещения иначе как по основаниям и в по рядке, предусмотренным законом.
Расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения; это не тожде ственные понятия. Например, при выезде нанимателя жило го помещения, его смерти действие договора найма прекра щается без необходимости выселения нанимателя. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он са мовольно вселился, не связано с расторжением договора най ма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался. Расторжение договора найма жилого поме щения в доме государственного или общественного жилищ ного фонда по инициативе наймодателя является исключи тельной мерой и допускается лишь по основаниям, установ ленным законом.
В ЖК РСФСР установлен круг случаев выселения с предоставлением гражданам жилого помещения за счет су жения круга случаев выселения без предоставления другого помещения.
Жилищный кодекс также значительно расширил число случаев вселения граждан при расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке за счет сокращения числа случаев выселения в административном порядке.
§ 15. Расторжение договора социального найма. Выселение
Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
В ЖК РСФСР выселение в административном порядке сохраняется только для лиц, которые проживают в доме (жи лом помещении), грозящем обвалом, а, также в отношении лиц, самоуправно занявших жилое помещение. Однако при этом необходимо иметь в виду, что постановлением Консти туционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. практика выселе ния граждан в административном порядке с санкции проку рора, без возможности последующего обращения в суд, сло жившаяся в результате применения ст. 90 и 99 ЖК РСФР, признана не соответствующей Конституции РФ. Как указы вается в постановлении Конституционного Суда РФ, прави ло об обжаловании постановления прокурора о выселении лишь вышестоящему прокурору "лишает заинтересованную сторону возможности защитить свои интересы в судебном порядке, что противоречит Конституции Российской Феде рации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод.
Необходимость обжалования действий прокурора в су дебном порядке следует из того, что судебный контроль пред ставляет собой дополнительную гарантию проверки закон ности и обоснованности вынесенного постановления о высе лении в административном порядке. Исключение же возмож ности судебной проверки административных решений пред ставляет собой существенное ограничение прав граждан, что недопустимо в демократическом обществе и противоречит... Конституции Российской Федерации".
Конституционный Суд отметил, что "договор найма жи лого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (часть первая статьи 90). Сле довательно, исключена возможность административного по рядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора"^
3. Выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения
ЖК РСФСР предусматривает в качестве основного вида выселения выселение с предоставлением гражданам друго го благоустроенного жилого помещения. Гражданам, высе ляемым из жилых помещений, одновременно предоставля ется другое благоустроенное жилое помещение, за исключе нием случаев, указанных в Кодексе. Таким образом, выселе ние без предоставления другого благоустроенного жилого помещения является исключением из общего правила.
' См.: Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 1994. № 1. С. 4—10.
В ЖК РСФСР закреплено не только общее правило, но и наиболее важные основания выселения граждан с предостав лением другого благоустроенного жилого помещения.
Граждане выселяются из жилых домов государственно го, муниципального и общественного жилищных фондов с пре доставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подле жит сносу;
2) дом (жилое помещение) грозит обвалом;
3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (см. ст. 91 ЖК РСФСР).
В Кодексе указываются основные признаки, характери зующие жилое помещение как благоустроенное. Предостав ляемое гражданам в связи с выселением другое благоустро енное жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 40 ЖК РСФСР, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не меньше того, которое ранее занимал выселяемый. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоя щее из того же числа комнат.
Если наниматель имел излишки жилой площади, поме щение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека, а нанимателю или членам его се мьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, — с учетом права на до полнительную площадь.
Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя, а при вы селении в административном порядке — в постановлении прокурора (ст. 96 ЖК РСФСР).
Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 9 декабря 1982 г. разъяснил, в частности, что судам необхо димо проверять, отвечает ли предоставляемое помещение сте пени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта. Предоставляемое помещение должно находиться в черте населенного пункта в доме капитального типа.
Предоставление жилого помещения в связи со сносом жилого дома. Выселение граждан в связи со сносом жилых домов государственного, муниципального или общественного жилищных фондов обычно связано с осуществлением плано вой застройки городов и других населенных пунктов. Как известно, в нашей стране в огромных масштабах ведется про-
6 Жилищное право
§ 15. Расторжение договора социального найма. Выселение
мышленное и жилищное строительство, что нередко связано со сносом, как правило, небольших жилых домов или домов устаревших типов.
Если дом, в котором находится жилое помещение, под лежит сносу в связи с отводом земельного участка для госу дарственных, муниципальных или общественных нужд, вы селяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома (например, в связи с его непригоднос тью) гражданам, выселяемым из этого дома, другое благо устроенное жилое помещение предоставляется предприяти ем, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.
Предоставление жилого помещения в связи с угрозой обвала дома. Как известно, жилые дома (жилые помещения) под влиянием времени, природных условий и в результате их использования постепенно изнашиваются и могут прийти в состояние, грозящее обвалом. Признание дома грозящим обвалом относится к компетенции исполнительных органов государственной власти, которые осуществляют контроль за состоянием жилых домов, находящихся на подведомствен ной им территории.
Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, то договор найма расторгается и нанимателю (вместе с членами его се мьи) по решению органа местного самоуправления предостав ляется другое благоустроенное жилое помещение за счет муниципального жилищного фонда или соответствующей го сударственной, муниципальной, общественной организации, которым принадлежит дом, грозящий обвалом.
Предоставление жилого помещения в связи с пере оборудованием жилого дома (жилого помещения) в нежи лой. Переоборудование жилого дома в нежилой обычно свя зано с передачей его для государственных, муниципальных или общественных надобностей. Необходимость переобору дования дома (жилого помещения) в нежилой возникает, на пример, в связи с размещением в некоторых помещениях служебных, бытовых, торговых организаций, жилищно-экс плуатационных и специализированных служб и т. д. ЖК РСФСР устанавливает, что в случае выселения в связи с переоборудованием жилого дома в нежилой нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное жилое помещение той государственной (муниципальной), ко оперативной, общественной организацией, которой переда ется переоборудованный жилой дом (помещение).
150 Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
Выселение из жилых помещений, находящихся на тер ритории военных городков. ЖК РСФСР предусматривает возможность выселения из жилых помещений в военных го родках офицеров, прапорщиков и мичманов, военнослужа щих сверхсрочной службы Вооруженных Сил России и при равненных к ним лиц, уволенных с действительной военной службы в отставку или в запас. В таком же порядке выселя ются из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами.
Закрытые военные городки являются одним из видов за крытых административно-территориальных образований. Понятие и правовой режим закрытых административно-тер риториальных образований определяются в Законе РФ "О закрытом административно-территориальном образовании"^ от 14 июля 1992 г. Согласно ст. 1 данного Закона закрытым административно-территориальным образованием является такое территориальное образование, для которого, в част ности, необходим особый режим безопасного функциониро вания и охраны государственной тайны, включающий специ альные условия проживания граждан.
Статья 7 Закона предусматривает последствия ограни чения по условиям режима дальнейшего проживания граж дан, утративших трудовую (служебную) связь с военным предприятием, объектом (переселение в другое жилое поме щение и иные формы обеспечения жильем). Согласно ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда жилые помеще ния в закрытых военных городках не подлежат приватиза ции.
Жилищный кодекс предусмотрел основание выселения из военных городков с предоставлением другого благоустро енного помещения: офицеры, прапорщики и мичманы, воен нослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и при равненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие со вместно с ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставле нием другого жилого помещения. В таком же порядке высе ляются из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК РСФСР).
В ЖК РСФСР предусматриваются случаи выселения с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения (ст. 97 ЖК).
См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 53. Ст. 1915.
6*
§ 15. Расторжение договора социального найма. Выселение
Рассматривая иск о выселении с предоставлением дру гого жилого помещения, отвечающего санитарным и техни ческим требованиям, суд обязан потребовать доказательст ва, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое ему жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, са нитарно-эпидемиологической службы) провести обследова ние жилого помещения и представить заключение о его при годности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами по делу.
4. Выселение без предоставления гражданам • другого жилого помещения
Действующие законы предусматривают выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нани мателя (членов его семьи), либо в целях предоставления най-модателю возможности использовать помещение по специ альному назначению.
Такое выселение допускается только при виновном по ведении нанимателя или членов его семьи. Причем все слу чаи выселения без предоставления гражданам другого жи лого помещения точно перечислены непосредственно в Жи лищном кодексе.
Выселение без предоставления жилого помещения про изводится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически на рушают или портят жилое помещение. Это вытекает из обязанности граждан бережно относиться к предоставленно му им жилищу. Граждане обязаны использовать жилое по мещение в соответствии с его назначением, соблюдать пра вила пользования им, бережно относиться к санитарно-тех ническому и иному оборудованию (см. ст. 10 и 142 ЖК РСФСР). Подавляющее большинство нанимателей добросовестно от носятся к исполнению своих жилищных обязанностей, по этому в судебной практике выселение по указанному выше основанию встречается редко.
Закон устанавливает в качестве условия выселения лиц, виновных в разрушении или порче жилого помещения, на личие сведений о том, что эти действия носили системати ческий характер, а к виновному в этом были приняты меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными (например, его поведение было
152 Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключчния
предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда, общественных организаций^.
Виновное поведение лица может выразиться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполне ния каких-либо обязанностей. Разумеется, необходимым ус ловием для применения ст. 98 ЖК РСФСР является наличие причинной связи между поведением лица и наступившими вредными последствиями.
Порча или повреждение жилого помещения может вы разиться в разных формах: в повреждении стен, полов, обо рудования дома, в порче и повреждении не только жилых комнат, но и мест общего пользования. Имеют место случаи сдачи занимаемых жилых помещений в аренду производст венным и торговым фирмам, самоуправное переустройство квартир, содержание в них животных и т. п.
Выселение без предоставления другого жилого помеще ния производится также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица ис пользуют жилое помещение не по назначению. Жилые поме щения предназначены для постоянного проживания в них. За кон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением. Использование жилого по мещения не по назначению может выразиться в различных формах, например в превращении жилого помещения в подсоб ное, в места для содержания животных, в использовании жи лого помещения в качестве овощехранилища и т. д.
Выселение без предоставления другого жилого помеще ния возможно также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематичес ким нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или од ном доме, а меры предупреждения и общественного воздей ствия оказались безрезультатными. Закон возложил на граж дан обязанность соблюдать правила общежития. В практике понятие "правила общежития" применительно к случаям выселения по ст. 98 ЖК РСФСР понимается довольно широ ко: при оценке поведения нанимателя учитываются также антиобщественные (аморальные) действия в квартире или в доме, которые не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общепризнанным правилам поведения.
Выселению подлежит только то совершеннолетнее лицо, которое своим поведением создает невозможность совмест-
' См.: П. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта i \j D ^fc Г.
§ 15. Расторжение договора социального найма. Выселение
ного с ним проживания. Поэтому, если в жилом помещении проживают другие члены семьи, договор найма сохраняет силу (в этом случае возможно изменение договора найма в связи с заменой нанимателя). Требование о выселении ви новного лица могут заявить как наймодатель, так и гражда не, проживающие в данном доме или квартире, в том числе и другие члены семьи нанимателя.
Согласно ст. 98 ЖК РСФСР лица, лишенные родитель ских прав, если их совместное проживание с детьми, в отно шении которых они лишены родительских прав, признано невозможным, могут быть выселены без предоставления дру гого жилого помещения. Это особый случай выселения за невозможность совместного проживания. Приведенное пра вило впервые включено в закон, что очень важно для защи ты прав несовершеннолетних. Основная направленность дан ного правила состоит в том, чтобы уберечь детей от пагубно го влияния лица, лишенного родительских прав (или ограни ченного в родительских правах), создать им надлежащие ус ловия для проживания.
Для удовлетворения требования о выселении таких лиц необходимы два условия: 1) должно состояться решение суда о лишении лица родительских прав по отношению к совме стно проживающим с ним детям; 2) должно быть признано невозможным их совместное проживание в жилом помеще нии. Доказательства в подтверждение невозможности совме стного проживания могут быть представлены органами опе ки и попечительства, жилищными органами, опекуном (по печителем), родственниками и т. д. либо получены судом при рассмотрении дела о выселении путем допроса свидетелей, исследования других доказательств.
С учетом довольно широко распространенной практики принудительного обмена жилыми помещениями в целях лик видации жилищных конфликтов закон (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР), исходя из гуманных соображений, предусматривает, что вза мен выселения без предоставления жилой площади суд мо жет обязать соответствующие лица произвести обмен зани маемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной. Эта законодательная норма имеет весьма важное значение для разрешения жилищных кон фликтов, возникающих в связи с нарушением правил обще жития и невозможностью совместного проживания, так как позволяет судам в определенных случаях не прибегать к та кой крайней мере воздействия, как выселение.
Принудительный обмен возможен с соблюдением обще го порядка обмена, установленного законом.
i^^ Глава 5. Договор найма жилого помещения. Условия заключения
При отказе лица, виновного в создании обстановки не возможности совместного проживания, от обмена оно может быть выселено без предоставления другого жилого поме щения^
5. Выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным
Как уже указывалось, закон устанавливает, что ордер на жилое помещение в случаях нарушения порядка и усло вий предоставления жилых помещений может быть признан судом недействительным. Признание ордера недействитель ным влечет за собой определенные правовые последствия, и прежде всего освобождение гражданами занятого на основа нии ордера жилого помещения.
ЖК РСФСР (ст. 100) предусмотрел последствия призна ния ордера на жилое помещение недействительным только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц: эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Такая строгая мера предусмотрена зако ном потому, что в указанном случае имеются виновные, не добросовестные действияяполучивших ордер лиц, совершен ные с целью незаконного получения жилья.
При этом имеются в виду как случаи предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, так и слу чаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправо мерных действий (например, дача взятки должностному лицу и т. д.).
В законе установлено также, что, если граждане, ука занные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фон да, им должно быть предоставлено жилое помещение, кото рое они занимали, или другое жилое помещение. Это поме щение, на наш взгляд, должно быть пригодным для жилья с точки зрения санитарно-технических требований. В случае признания ордера недействительныы по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предо ставлением другого жилого помещения или помещения, ко торое они занимали ранее (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР).
Данное правило исходит из того, что в этих случаях не возможно обвинить получателя в неправомерном действии с целью получения ордера. В то же время недействительный
См.: П. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.
§ 15. Расторжение договора социального найма. Выселение 15^
ордер не может служить основанием для использования граж данином жилого помещения, поэтому гражданин подлежит гГереселению в другое жилое помещение или помещение, которое-он ранее занимал.
6. Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение
Лица, которые самоуправно, т. е. без разрешения соот ветствующих органов и должностных лиц, заняли жилое по мещение s доме государственного, муниципального, общест венного (либо другого) жилищного фонда, подлежат выселе нию в.административном порядке с санкции прокурора без предоставления другого жилого помещения. Иногда под по нятием "самоуправное вселение" понимается также вселе ние граждан в жилое помещение не на основании ордера, а на основании другого административного акта (например, письменного разрешения должностного лица исполкома мест ного Совета) либо решения некомпетентного органа и т. д. Однако эти случая неправильно относятся к категории само управного вселения, так как здесь происходит не самоуправ ное, а незаконное вселение, поскольку вселение происходит без ордера. Если лицо заняло жилое помещение с нарушени ем установленного порядка и условий предоставления жи лых помещений, но на основании какого-либо разрешения, такое лицо не сччтается самоуправно занявшим жилое по мещение и может быть выселено не в административном, а только в судебном порядке.
Административное выселение состоит в том, что при отказе лица, самовольно занявшего жилое помещение, осво бодить помещение это лицо по заявлению наймодателя на основании санкции прокурора выселяется органами внутрен них дел (милицией) в семидневный срок со дня вынесения постановления прокурора о даче разрешения на выселение.
В течение семидневного срока со дня дачи санкции граж данину предоставляется возможность добровольно освободить помещение. По истечении указанного срока выселение про изводится в принудительном порядке органами милиции.
Как сказано выше, Конституционный Суд РФ постанов лением от 5 февраляя1993 г. признал не соответствующими Конституции РФ ст. 90 и 99 ЖК РСФСР в части выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в адми нистративном порядке только с санкции прокурора, без воз можности последующего обращения в суд.