Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ДОЛЖНЫ БЫТЬ У КОМПАНИИ
О праве на земельный участок
В Москве это может быть только договор аренды земли.
В Подмосковье и других регионах - либо договор аренды, либо свидетельство о праве собственности на землю.
На что обращать внимание
У нас действует принцип целевого использования земли, поэтому в документе обязательно должна быть строка, подтверждающая, что участок выделен именно для строительства.
В договоре аренды указывается: «Арендатор вправе использовать земельный участок для строительства жилого дома по адресу...»
В свидетельстве о праве собственности указывается, что участок относится к категории земель, где разрешено строительство - например, «земли поселений».
Где опасность?
Если строительство разворачивается на землях сельхозназначения, могут возникнуть серьезные проблемы с регистрацией права собственности на постройку. Соответственно граждане, ввязавшиеся в такую стройку как дольщики, очень-очень долго будут ждать новоселья.
Если застройщик частное лицо и в проекте не участвуют местные органы власти, то обязательно нужно проверить законность получения земельного участка.
По закону право аренды участка может быть получено только на публичных торгах.
Они проводятся в форме аукциона или конкурса. Запись об одном из этих мероприятий, послуживших основанием для заключения договора аренды, должна содержаться в преамбуле самого договора.
Где опасность?
Известны случаи, когда фирмы-застройщики получали землю благодаря близким отношениям с чиновниками, избежав конкурсов и аукционов. Впоследствии законность предоставления участка может быть оспорена, начинаются судебные разбирательства, и сдача-приемка дома откладывается на неопределенный срок...
ОБ ОТНОШЕНИИ ФИРМЫ К СТРОИТЕЛЬНОМУ ПРОЕКТУ
На что обращать внимание
Если в строительстве участвуют органы власти (правительство Москвы, муниципальные органы), то оно считается публичным инвестиционным проектом. Нужно убедиться, что «ваша» фирма имеет договор непосредственно с органом власти или с другой компанией (или несколькими), которые, в свою очередь, заключили договор с властями.
Главное, чтобы эта договорная «цепочка» нигде не прерывалась и ее конечным звеном («вершиной») был инвестиционный контракт, утвержденный и подписанный соответствующим органом власти (например, тем же правительством Москвы).
Как правило, в публичных, а также в большинстве частных строительных проектов складывается «цепочка» договорных связей: фирма-строитель (подрядчик) - организация-заказчик - компания-генеральный инвестор - граждане - участники долевого строительства.
Вам важно проверить, насколько крепко и надежно связаны эти «звенья».
Где опасность?
«Разрыв» (т. е. расторжение одного из договоров) в «цепочке» на практике часто оборачивается продажей квартиры нескольким лицам и трудностями с возвратом своих вложений.
Самые крепкие связи - денежные: надо убедиться по платежной документации, что по всем договорам «цепочки» участники перечислили причитающиеся с них денежные средства. Если где-то есть задолженности либо платежи только ожидаются, то существует опасность, что какой-то из договоров будет расторгнут из-за неуплаты. Соответственно «цепочка» порвется.
О ПОЛНОМОЧИЯХ ФИРМЫ И ЕЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ
На что обращать внимание
Придется почитать учредительные документы. В ООО это учредительный договор и устав, в АО - устав. Ваша задача - проверить полномочия лица, которое от имени фирмы ставит свою подпись в договоре с вами (чаще всего это гендиректор).
Важно убедиться, что на момент оформления договора это лицо законно находится в соответствующей должности (т. е. назначено на нее в порядке, предусмотренном уставом, и не утратило своих полномочий) и вправе подписывать документы.
Где опасность?
Известны случаи, когда договоры подписывали неуполномоченные лица, и впоследствии фирма оспаривала эти сделки в суде. Гражданам в таких ситуациях полагается возврат денег, но на практике с этим обычно возникают проблемы...
Нужно проверить, является ли участие в строительном проекте для фирмы крупной сделкой. Таковой она может считаться, если цена договора превышает 25% актива компании. Размер активов выясняется по данным бухгалтерского учета.
«Фишка» в том, что при крупных сделках для заключения договора об участии фирмы в строительном проекте требуется одобрение соответствующего коллегиального органа компании: совета директоров, собрания участников и т. п. Иначе опять же существует опасность признания сделки недействительной.
Разрешение на строительство
Разрешение на строительство выдается застройщикам на основании предоставляемого пакета документов, который включает:
СОВЕТ НАПОСЛЕДОК
Увы, не исключено, что фирма соблюдет все формальности, представит идеальные документы, а потом «кинет» по полной программе. Во многих случаях в Подмосковье компании просто продавали квартиры по нескольку раз, а потом исчезали.
Как уберечься от такой «подставы»? Совет: проверяйте деловую репутацию фирмы. Узнайте, какие объекты она уже построила. Съездите в эти дома и не стесняйтесь поговорить с жильцами: как шло строительство, не было ли просрочки сдачи дома, не «вытягивали» ли доплаты. Таким образом вы гораздо ближе познакомитесь с истинным «лицом» застройщика.