Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Задача № 1.
Дано:
стоимость аналога 1500 тыс. руб.
ЧОД оцениваемого объекта 910 тыс. руб.
Кз – коэффициент капитализации для земли 0,3
Кзд - коэффициент капитализации для здания 0,2
Найти методом остатка для земли стоимость объекта недвижимости.
тыс. руб.
Задача № 2.
Функциональный износ 6 %. Срок физической жизни оборудования 20 лет. Внешний износ 4 %. Экономическая жизнь объекта 15 лет. Срок оставшейся экономической жизни объекта 8 лет. Определить совокупный износ оцениваемого объекта.
1. И=Иф+Ифун+Ивн
2. И=1-(1-Иф)*(1-Ифун)*(1-вн)
Ифиз=20/7=0,35=35%
1.И=6+4+35=45%
2.И=1-(1-0,35)*(1-0,06)*(1-0,04)=41%
Задача 3. Здание площадью 500 м2. Стоимость воспроизводства 1 м2 900д.е. Износ некоторых конструктивных элементов: 15000, 8000, 5000, 25000 д.е. Определить процент износа здания.
Решение:
15000+8000+5000+25000=53000 д.е.
500*900=450000 д.е.
450000-100%
53000-х%
Х=11,8 %
Ответ: 11,8%
Задача 4. ЧОД = 910. Определить цену продажи. Еще дана таблица с аналогами. В ней 4 аналога. Для каждого дан ЧОД, цена продажи и весовой коэффициент.
1)Определяем общий коэффициент капитализации:
2) определяем стоимость объекта недвижимости:
|
Показатель |
Сделка, тыс. руб. |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
Цена продажи |
3 000 |
5 700 |
3 700 |
5 000 |
|
Чистый операционный доход |
625 |
1090 |
750 |
1050 |
|
Весовой коэффициент, Yj |
0,3 |
0,25 |
0,25 |
0,2 |
Решение:
1. Определим общий коэффициент капитализации:
2. Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
задача 5.
Дано: цена-480 тыс руб, ДВД-58 ТЫС РУБ, ОР(РАСХОДЫ)-10ТЫС РУБ. найти коэффициент
Решение
1)ЧОД=ДВД-ОР=58-10=48 ТЫС РУБ
2)К=ЧОД/ЦЕНА=48/480=0,1
ОТВЕТ: О,1
ЗАДАЧА 6.
Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для улучшений. Аналогичный земельный участок стоит 500 тыс руб, ЧОД ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 910 тыс руб, Кз.у.=0,3 Кздания=0,2
решение
1)стоимость земельного участка=ЧОД/Кз.у.
ЧОД земельного участка = 500 тыс руб*0,3=150 тыс руб
2)ЧОД здания=ЧОД объекта оценки-ЧОД земельного участка=910-150=760 тыс руб
3)стоимость здания=ЧОДздания/Кз.д=760/0,2=3800
4)стоимость объекта нед-ти=500+3800=4300 тыс руб
Ответ: 4300 тыс руб
Без номера
2. Используя технику остатка для земли рассчитать стоимость земельного участка. Затраты на новое строительство 1500 тыс. руб., ЧОД для всего объекта недвижимости 910 тыс. руб., коэффициент капитализации для участка земли 0,3, для здания 0,2.
Задача 7
Рассчитать стоимость квартиры, если есть данные по объекту аналогу: дана его стоимость (вроде 3 млн.руб., точно не помню), площадь аналога на 10 м2 меньше оцениваемого объекта (1м2 стоит 15 тыс. руб.), в объекте аналоге есть балкон (это увеличивает стоимость на 5%), и а аналоге нет ванной (снижение стоимости на 30 тыс.руб.).
Площадь аналога 200 м2, а оцениваемого объекта тогда 210 м2
3150000-150000+30000=3030000тыс.руб.
Задача 8
(задача по капитализации)
З у площадью 0,3 га продается под застройку торг компл. Базовая ставка арендной платы 24р за м2 в год.
Коэф вида деятельности = 3
Коэф коммерческой ценности местораспол уч =2
Требуемая ставка доходности =20%
Решение
1га=10 000м
А=3000*3*2*24=432 000р
S=A/Kкоп=432 000/0,2=2 160 000р
9
(задача по методу остатка)
Исх дан:
Оценивается земельный участок площ 8985м2
Разработ документация на строительство 2х зданий с учетом наиб эф использования зем уч:
1)отдельностоящ 4этаж зд площадью 3853,2м2
2)отдельност 3эт здание площ 5681,8м2
Срок эконом жизни 90 лет
Ставка аренд платы =5800 р за м2 в год
Потери от недозагрузки и недоиспользования 10% от ПВД
Расходы условно постоянные 3 951 000р
Расходы условно переменные 2 719 000р
Расходы на строительство здания 193 268 000р
Процент капитализации для здания 19,11%
Процент капитализации для зу =18%
Определить стоимость з у?
Решение
10
Опред стоймость зу вариантом наиб эф использования явл стоительство крытого рынка?
Исх данные
Площадь участка 7000м2
Общ площадь крытого рынка 6300м2
Полезная площадь рынка 4095м2
Состав расходов на строительство:
-проектные работы 200000р
Земл работы по возв подзем части 900000р
Электроработы 500000р
Водоснаб и газосн 1200000р
Канализ и дренаж 1600000р
Телефония 300000р
Стоимость строит надземной части 3500р за м2
Решение
26750000*30%=8025000
Итого расходы на стр с учетом приб предпр =34775000
Без номера
Определить величину доходов.(продолжение как бы от 3)
Исх дан
Ставка аренд платы 600р/м2 в конце месяца
Потеря от недозагрузки 5%от ПВД
ОР=20% от ДВД
Требуемая ставка дохода 2,5%/мес
Прогнозный период 4 года
Поступление от перепродажи рынка в конце прогнозного периода 20 000 000р
Определить стоимость зу методом предполагаемого использования
Решение
1)ПВД=600*4095=2457
2)ДВД=2457*0,95=2234,15
3)ЧОД=2234,15*0,8=1867,320
PVA2,5%48=(1-1/(1+0.025)48)/0.025*1867.320=51861.366
PV2,5%48=1/(1+0.025)48*20000000=6113420
Стоимость земли 51861366+6113420-34775=23199786р
11
Сравнительный подход,метод выделения
Исх дан
Едины ОН представляет собой земельные улучшения и типовое здание площадью 985м2
Стоимость м2 единого ОН определ методом сравнения продаж сост 34т де
Предполагаеться,что ЗУ расположен под зданием . год постройки здания 1993г
Дата оценки 2013-06-20 оценить стоимость ЗУ
Решение
Ст единого об нен=985*34=33490
Анализ рынка показ что затраты на улучшения=38,5 т де
Типичный срок эконом жизни 80 лет
И=20/80=0,25=25%
Стоимость улучшений 985*38,5*(1-0,25)=28442 т де
Стоимость зу=33490-28442=5048 т де
12
Срав под. М-д распределения
Исх дан
Цена продажи единого ОН=57430
Иметься инф о следующий продажах объекта
|
№ |
Ст зу , ден ед |
Стоим един ОН.ден ед |
Доля ст-ти зу |
|
1 |
13600 |
63200 |
0,215 |
|
2 |
12050 |
54800 |
0,22 |
|
3 |
13400 |
89350 |
0,226 |
Сред доля стоимости зу =0,22
Ст зу=57430*0,22=12635
=========================================================
1) будущая стоимость денежных средств (FV);
2) будущая стоимость аннуитета (FVA);
3) фактор фонда возмещения (SFF);
4) текущая стоимость денежных средств (PV);
5) текущая стоимость аннуитета (PVA);
6) взнос на амортизацию капитала (IAO).
Базовые формулы:
а) при начислении процентов один раз в год:
FV = PV ∙ (1 + r)n
б) при начислении процентов более одного раза в год:
FV = PV ∙ (1 + r/m)n*m
m- количество начислений в году.
Пример:
13
. На вклад в 1000 д.е. осуществляется начисление в конце каждого
года на протяжении 2-х лет, при этом ставка процента составляет 14 %.
Определяем, сколько денежных средств будет на счету предприятия в
конце второго года:
FV = 1000 ∙ (1 + 0,14)2 = 1299,6 д.е.
14
. На такой же вклад, на таких же условиях осуществляется начис-
ление в конце каждого в конце каждого месяца. Определяем, сколько
денежных средств будет на счету предприятия в конце второго года:
FV = 1000 ∙ (1 + 0,14/12)2*12= 1320,9 д.е.
Будущая стоимость аннуитета. На основе данной функции опре-
деляется будущая суммарная стоимость серии равновеликих периоди-
ческих поступлений (аннуитет).
Базовые формулы:
а) при поступлениях, осуществляемых в конце года, начисление
процентов один раз в год:
FVA=PMT*((1+r)n-1)/r
б) при поступлениях, осуществляемых в конце года, начисление
процентов более одного раза в год:
FVA=PMT*((1+r/m)n*m-1)/(r/m)
в) при поступлениях, осуществляемых в начале года (авансовые
платежи), начисление процентов один раз в год:
FVA=PMT*(((1+r)n*-1)/r)*(1+r)
г) при авансовых платежах начисление процентов более одного раза в
год:
FVA=PMT*(((1+r/m)n*m-1)/(r/m))*(1+r/m)
15
Определить сумму, которая будет накоплена на счете,
приносящем 12 % годовых, к концу 6-го месяца, если ежемесячно от-
кладывать на счет 1000 д.е.
Накопленная сумма определяется по формуле
FVA=1000*(1+0.12/12)12*0.5-1)/(0.12/12)=6152де
Если платежи осуществляются в начале каждого месяца, то иско-
мая сумма рассчитывается следующим образом:
FVA=1000*(1+0.12/12)12*0.5-1)/(0.12/12)* (1+0.12/12)= 6213,5 д.е.
Фактор фонда возмещения. Данная функция используется для
определения тех равномерных периодических платежей, которые необ-
ходимо осуществлять в течение заданного периода, чтобы к концу срока
иметь на счете, приносящем доход по заданной процентной ставке, оп-
ределенную сумму денег.
Базовые формулы:
а) при поступлениях, осуществляемых в конце года, начисление
процентов один раз в год:
SFF=PMT=FVA*(r/(1+r)n-1)
б) при поступлениях, осуществляемых в конце года, начисление
процентов более одного раза в год:
SFF=PMT=FVA*((r/m)/(1+r/m)n*m-1)
16
Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу
8-го года иметь на счету, приносящем 14 % годовых, 10 000 д.е.
Платежи, которые осуществляются в конце каждого года, опреде-
ляются по формуле (8.7):
PMT=1000*(0.14/(1+0.14)8-1= 755,7 д.е.;
Платежи, которые осуществляются в конце каждого месяца, опре-
деляются по формуле (8.8):
PMT=1000*((0.14/12)/(1+0.14/12)8*12-1= 57 д.е.
Текущая стоимость денежных средств. С помощью данной
функции определяется текущая (сегодняшняя) стоимость денежных
средств по известному или предполагаемому значению в будущем, ис-
ходя из заданной ставки дисконтирования. Она обратна функции накоп-
ления.
Базовые формулы:
а) при начислении процентов один раз в год
PV=FV/(1+r)n
б) при начислении процентов более одного раза в год
PV=FV/(1+r/m)n*m
17
Определить текущую стоимость 1000 д.е., которые будут
получены в конце года при 10 % ставке дисконтирования
Текущая стоимость определяется по формуле (8.9):
PV=1000*(1+0.1)1=909.1
Текущая стоимость, при начислении процентов, которые осущест-
вляется в конце каждого месяца, определяется по формуле (8.10):
PV=1000*(1+0.1/12)1*12=905.2
Текущая стоимость аннуитета. На основе данной функции опре-
деляется текущая суммарная стоимость серии равновеликих периодиче-
ских поступлений (аннуитет).
Базовые формулы:
а) при поступлениях, осуществляемых в конце года, начисление
процентов один раз в год:
PVA=PMT*(1+r)n-1/(1+r)nr
б) при поступлениях, осуществляемых в конце года, начисление
процентов более одного раза в год:
PVA=PMT*(1+r/m)n*m-1/(1+r/m)n*mr/m
в) при поступлениях, осуществляемых в начале года (авансовые
платежи), начисление процентов один раз в год:
PVA=PMT*((1+r)n-1/(1+r)nr)*(1+r)
г) авансовые платежи, начисление процентов более одного раза в год:
PVA=(PMT*(1+r/m)n*m-1/(1+r/m)n*mr/m) *(1+r/m)
Пример: Договор аренды квартиры составлен на один год. Опреде-
лить текущую стоимость арендных платежей при ставке дисконтирова-
ния равной 11%.
18
. Арендная плата в размере 6000 д.е. выплачивается в
конце года. Тогда текущая стоимость ежегодного арендного платежа
определяется по формуле (8.11):
PVA=6000*((1+0.11)1-1)/ (1+0.11)1*0.11=5405,4 д.е.
19
Арендная плата в размере 500 д.е. выплачивается в
конце каждого месяца. Тогда текущая стоимость ежемесячного аренд-
ного платежа определяется по формуле (8.12):
PVA=6000*((1+0.11/12)1*12-1)/ (1+0.11/12)1*12*0.11/12= 5657,3 д.е.
20
Арендная плата в размере 500 д.е. выплачивается в на-
чале каждого месяца. Тогда текущая стоимость арендного платежа оп-
ределяется по формуле (8.14):
PVA=6000*(((1+0.11/12)1*12-1)/ (1+0.11/12)1*12*0.11/12)* (1+0.11/12)1*12= 5709,1 д.е.
Взнос на амортизацию капитала. Данная функция используется
для определения аннуитетных (регулярных равновеликих) платежей
в счет погашения кредита, выданного на определенный период при за-
данной ставке по кредиту.
Базовые формулы:
а) при поступлениях, осуществляемых в конце года, начисление
процентов один раз в год:
IAO=PMT=PVA*(1+r)n*r/(1+r)n-1
б) при поступлениях, осуществляемых в конце года, начисление
процентов более одного раза в год:
IAO=PMT=PVA*((1+r/m)n*m*r/m)/(1+r/m)n/m-1
21
Кредит в размере 10000 д.е. предоставляется на 5 лет под
15 % годовых. Определить размер платежей (аннуитетных) при ежегод-
ном и ежемесячном погашении кредита.
Выплаты по кредиту, если они осуществляются в конце каждого
года, определяются по формуле (8.15):
IAO=1000*(1+0.15)5*0.15/(1+0.15)5-1=2983,2 д.е.
Стоимость объекта недвижимости по методу прямой капитализа-
ции определяется делением спрогнозированного чистого годового до-
хода на рыночное значение ставки капитализации:
V=ЧОД/R
где ЧОД – спрогнозированная величина чистого годового операционно-
го дохода (чистый операционный доход);
R – ставка капитализации.
ЧОД=ДВД-ОР-Расх на замещ
ПВД=S*A
ДВД=ПВД-Потери+Пр дох
Операционные расходы состоят:
из переменных расходов.
постоянных расходов;
расходов по формированию фонда замещения (резервы).
1. Согласно методу анализа рыночных аналогов ставка капитализ
ции определяется следующим образом:
V=ЧОД/R
где V – цена аналогичного объекта недвижимости, которая определяе
ся на основе свершившейся сделки;
NOI – чистый операционный доход, который генерируется данны
аналогичным объектом.
Метод дисконтирования денежных потоков определяет стои-
мость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов
путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов
и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости (реверсии):
V =PV=(CF/(1+r)t)+(FV/(1+r)t)
где CFt – денежный поток, генерируемый недвижимостью в соответст-
вующем периоде;
FV – будущая стоимость реверсии, т.е. размер выручки от перепро-
дажи объекта недвижимости в конце периода владения;
r – ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соот-
ветствующая ставка дохода на капитал (норма прибыли).
Стоимость объекта недвижимости методом сравнительных продаж
может быть определена на основании следующего выражения:
V=Vан*Сумма поправ коррект
Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного метода
можно определить с помощью следующего выражения:
V = Vв – Сизн + VL + Пр, (10.1)
где Vв восстановительная стоимость оцениваемой недвижимости;
Сизн износ оцениваемой недвижимости;
VL стоимость земельного участка;
Пр прибыль инвестора.
1. Метод разбиения на виды износа. Определение износа данным
методом производится путем разбиения его на три компонента:
физический износ (Сфиз);
функциональный износ (Сфунк);
внешний износ (Свнеш).
Полный износ рассчитывается по формуле
Сизн = Сфиз + Сфунк + Свнеш. (10.4)
Физический
• устранимый
• неустранимый
Функциональный
• устранимый
• неустранимый
Внешний
• неустранимый
Физический износ здания следует определять по формуле
Иф. зд= (F*L)/100
F- физический износ i-го конструктивного элемента, %;
Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стои-
мости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стои-
мости здания;
п – количество конструктивных элементов в здании.
2. Метод срока жизни недвижимости.
Существуют основные оценочные понятия, характеризующие этот
показатель: срок физической жизни здания, срок экономической жизни,
хронологический возраст, эффективный возраст.
Срок физической жизни здания (Тфж) – период эксплуатации зда-
ния, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов
здания соответствует определенным критериям (конструктивная надеж-
ность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объек-
та закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности
зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Срок экономической жизни (Тэж) – период, который определяется
временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.
Оставшийся срок экономической жизни здания (Тосэж) – период
времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Хронологический возраст (Тхж) – период времени, прошедший со
дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст (Тэв) – период времени, который рассчиты-
вается на основе хронологического возраста здания с учетом его техни-
ческого состояния и сложившихся на дату оценки экономических фак-
торов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Согласно данному методу (по сроку жизни) расчет совокупного из-
носа осуществляется согласно данному выражению:
Исов=(Тэв/Тэж)*100%
Исов=(Тхв/Тфв)*100%
где Тэв – эффективный возраст;
Тэж – срок экономической жизни;
Тфж – типичный срок физической жизни;
Тхв – хронологический возраст.
задача 22
Определить стоимость земельного участка, если стои-
мость улучшений (здания) составляет 900 000 д.е., коэффициент капи-
тализации для улучшений – 20 %. Чистый операционный доход, кото-
рый планируется от эксплуатации объекта недвижимости, составляет
200 000 д.е., а коэффициент капитализации для земли – 10 %.
VL=200 000-900 000*0.2/0.1= 200 000 д.е.
Задача
Метод выделения используется при определении варианта наибо-
лее эффективного использования земельного участка, а также когда на
рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с ана-
логичными незастроенными земельными участками.
Задача 23
Оценивается единый объект недвижимости, включающий
земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания 985 м2
.
Время постройки – январь 1989 г.
Типичный срок экономической жизни
здания – 80 лет.
Физический износ здания рассчитывается, исходя из
срока его жизни.
С учетом нормальной эксплуатации здания величина
эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту зда-
ния.
Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2
общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет
45000 р./м2
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е.
прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания, составляют 38500 р./м2
Прибыль инвестора составляет 20 % от затрат на строительство. Определить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки – январь 2009 г.
Решение:
1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости:
V = 45 000 ∙ 985 = 44 325 000 р.
2. Определение стоимости 1 м2
типичного сооружения на базовую дату:
С = 38500 + (38500 ∙ 0,2) = 46 200 р./м2
3.Расчет совокупного износа по формуле
Исов=(Тэв/Тэж)*100%=20/80*100=25%
4. Расчет стоимости здания на основе определения восстановитель-
ной стоимости:
VB = 46 200 ∙ 985 – 985 ∙ 0,25 = 34 130 250 р.
5. Расчет стоимости земельного участка:
VL = 44 325 000 – 34 130 250 = 10 194 750 р.
Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная с по-
мощью метода выделения, составляет 10 194 750 р.