Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
§ 3. ТРУДНОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ СОБСТВЕННОСТИ АГРАРНОГО СЕКТОРА
Земля как объект рыночных отношений имеет уни кальное значение во всей системе предприниматель ской деятельности и для всего человеческого общест ва, поскольку является единственным местом прожи вания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, пря мо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
134
В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля имеет многофунк циональное назначение, и поэтому совершение сде лок с земельными участками регулируется конститу ционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством.
Более того, будучи невосполнимым природным ресурсом, земля имеет особый юридический статус. Поэтому распоряжение землей, и особенно купля-продажа земельных участков, в России на современ ном этапе — дело специфическое и непростое. Зе мельный рынок, как средство законного перераспре деления земель между собственниками экономиче скими методами, объективно регулируется различ ными ограничениями и нормами.
С точки зрения экономической практики в земле пользовании существует только одна — извечная для всех стран, и особенно для России, — проблема: допус кать развитие частной собственности на землю или нет и если допускать, то до каких пределов, учитывая, что, однажды передав участок земли в частные руки и не предусмотрев возможное даже в относительно недале ком будущем изменение общественной потребности в данном участке (понадобится, например, провести через него железную дорогу), можно создать серьезные про блемы и для государства, и для других частных лиц.
ЗЕМЛЯ КАК СОБСТВЕННОСТЬ
Собственность на земельный участок включает три основных элемента (правомочия):
1. Владение — первичный компонент собственности; основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Владение создает необходимые предпосылки для реализации двух
135
других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. В отличие от простого держания вещи, владение землей характеризуется тем, что для граждан и юридических лиц оно неразрывно связано с обязанностью использо вать земельный участок по целевому назначению.
2. Пользование — применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и жела нию пользователя или собственника. Владение и поль зование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
3. Распоряжение — всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъек том собственности. Это право решать, каким обра зом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход (см. рис. 4.).
В зарубежной теории и практике в понятие соб ственности дополнительно включают еще 8 элементов:
• право на доход, который дает реализация пользо вания и распоряжения землей;
• право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);
• гарантия от экспроприации или право на безопас ность;
• право передавать земельные участки;
• бессрочность владения;
• запрещение использовать землю во вред другим людям;
• возможность изъятия участка в уплату невозме щенного долга;
• остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав.
136
|
Реализация права собственности |
|
Владение — факти ческое обладание землей путем: • отвода участка на местности • перенесения в натуру проектов землеустройства • создания зон с особыми условия ми использования • исполнения ген плана планировки и застройки • возведения меже вых линий, зна ков, заборов • охраны от посяга тельств на участок |
Пользование — извле чение из земли полез ных свойств или дохо да путем: • свободного хозяй ствования • рациональной орга низации территории • защиты земель от процессов разруше ния, загрязнения и заражения вредите лями • использования имеющихся на участке общих по лезных ископаемых, торфа, воды и др. |
Распоряжение — опре деление юридической судьбы участка путем: 1. Изменения статуса участка путем: • перевода из одной категории в другую • установления опреде ленного порядка пользования • возведения строений на участке и др. 2. Изменение состава лиц — собственников, владельцев и пользова телей участка путем: • отчуждения участка • передачи в аренду и т.п. |
Могут быть сосредоточены у одного собственника или разделены между различными субъектами
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Источник: В.А. Горемыкин. Российский земельный рынок. (Практическое учебно-справочное пособие). М„ 1996, с. 26.
Рис. 4. Структура права собственности на землю
Выделяют и другие составные элементы. В резуль тате понятие "собственность" превращается в ком плекс прав.
Следует, однако, заметить, что в каждом конкрет ном случае право собственности включает в себя да-
137
леко не все названные компоненты, а лишь некото рые из них в определенном сочетании. Отдельные специалисты полагают, что к праву собственности можно отнести любое сочетание названных элемен тов, если в нем содержится хотя бы один из пяти первых элементов, включая владение, пользование и распоряжение. В понятие собственности включают, кроме прав, еще интересы и выгоды, связанные с владением землей. Таким образом, возможно суще ствование около 1500 вариантов права собственности, которые в России учитываются не полностью.
Все функции собственности на землю подразде ляются на общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфиче ские особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.
К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать опреде ленные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограни чение прав, ухудшение земель и т.п.
Объем и содержание специальных прав и обязан ностей определяются целевым назначением земельно го участка, особенностями правового статуса соб ственника и иными обстоятельствами.
Особенности земельных участков обусловливаются двумя признаками — их свойствами: категорией зе мель и хозяйственным состоянием. Например, на землях особо охраняемых территорий хозяйственная деятельность существенно ограничивается или пол ностью исключается. Недопустимо использовать пашню под строительство или лесопосадки. Состоя ние земель во многом зависит от хозяйственной дея тельности людей. Земли с нарушенной почвой под-
138
лежат рекультивации (восстановлению), а деградиро-ванные — консервации и т.п.
Форма собственности — понятие, в общем, эко номическое. Реализуется же экономически собствен ность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли как основ ного фактора производства и его результатов — дохо да. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный — частный, и совместный, общий — публичный. Соот ветственно по признаку субъекта присвоения разли чают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную). Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую соци ально-экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.
Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законода тельно ограничены в интересах общества, собственни ков других участков и всех людей, вместе взятых. Нель зя, например, возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, ис пользовать земли не по целевому назначению и т.д.
Во-вторых, установлен особый режим земли как при родного ограниченного ресурса. В частности, государ ственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную соб ственность, т.е. установлена презумпция государствен ной собственности на землю, что исключает возмож ность бесхозного ее существования. Более того, объек том частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством.
Государственная собственность на землю подразде ляется на федеральную и собственность субъектов РФ. Правовой статус федеральных земель определяется фе-
139
деративным договором и законодательством Россий ской Федерации.
Муниципальную собственность городов составляют участки, занятые муниципальными объектами, а также предназначенные для удовлетворения комму нально-бытовых и социально-культурных потребно стей населения соответствующей территории района, города.
В муниципальную собственность районов (кроме районов в городах) и населенных пунктов могут пе редаваться земли подведомственных им территорий, находящиеся в государственной собственности.
Земли, находящиеся в государственной и муници пальной собственности, могут передаваться в частную собственность граждан и юридических лиц, в пользо вание, в том числе в аренду, и в пожизненное насле дуемое владение.
В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения кре стьянского хозяйства, индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, предпринима тельской деятельности и др.
Коллективная собственность включает общую со вместную и общую долевую. В общей совместной соб ственности граждан и юридических лиц могут нахо диться земельные участки без определения для каж дого из них конкретной земельной доли (земли кол хозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ). Передача земельных участков в общую со вместную или общую долевую собственность осу ществляется органом исполнительной власти с уче том решения общего собрания коллектива.
Земельные участки могут находиться в собствен ности иностранных граждан и юридических лиц лишь при осуществлении ими на территории России
140
инвестиционной деятельности путем создания и при обретения предприятий.
Законодательством РФ земельные участки и все, что прочно с ними связано и не может быть перене сено без несоразмерного ущерба, отнесены к недви жимости (недвижимому имуществу).
Земельные участки как важнейший элемент не движимого имущества могут рассматриваться и само стоятельно, и совместно с объектами, располо женными на этих участках (строениями и сооруже ниями) в качестве объекта рыночных операций.
ЗЕМЛЯ В ГОРОДЕ
Сформировались две относительно автономные об ласти, в которых проблема собственности на землю решается по-разному: землепользование в аграрном секторе и отношения собственности на земельные участки под городскими и иными промышленными (другими нежилыми) либо жилыми объектами. Во второй примером современного подхода может слу жить опыт г. Москвы.
В последние три года земельное законодательство Российской Федерации развивалось достаточно ди намично. Однако вопросы регулирования земельного рынка долго оставались за его пределами. Отсутствие нормативной базы для развития земельного рынка подтолкнуло специалистов Московского земельного комитета к разработке собственной концепции зе мельного рынка, учитывающей специфику города Москвы как субъекта Российской Федерации.
Основная особенность работы комитета состоит в том, что частной собственности на землю в Москве нет. Некоторые западные специалисты считают это серьезным тормозом в развитии рыночных отноше ний, другие, наоборот, предупреждают от возможных
141
ошибок при поспешном введении частной собствен ности и рекомендуют долгосрочную аренду. Приори тетным видом земельно-правовых отношений в горо де признана аренда земли, и поэтому предметом ры ночных операций на земельном рынке могут быть только права аренды земельных участков.
С учетом этих особенностей в течение трех лет была разработана нормативная база в виде несколь ких распоряжений мэра города. Совокупность этих документов представляет собой целостную концеп цию регулирования земельного рынка в Москве, подразделяемого на первичный и вторичный. Сделки с правами на земельные участки, в которых продав цом выступает правительство Москвы или его пред ставитель, относятся к первичным. Все сделки с пра вами на земельные участки, в которых продавцом выступает любое юридическое или физическое лицо, относятся к вторичным. Сделки вторичного рынка в отношении земельного участка (переуступка прав, залог, вклад в уставный фонд) не могут быть осу ществлены прежде, чем будет произведен выкуп прав аренды — сделка первичного рынка.
В соответствии с указанными нормативными ак тами любые юридические и физические лица, как отечественные, так и иностранные, могут приобрести права долгосрочной аренды по конкурсу. Учитывая положительный опыт первых конкурсных торгов, данный вариант предоставления земли становится основным.
Главным недостатком сложившейся в настоящее время нормативной базы является ее нестабильность ввиду избранной правовой формы — распоряжений мэра. В связи с этим в законодательном органе Москвы — Московской городской думе — ведется подготовительная работа с целью принятия в ка честве Закона Москвы "Порядка проведения торгов и
142
оформления сделок с правами на земельные участки". Документ разработан на основе накоплен ного опыта и устанавливает единый порядок продажи прав на земельные участки, включая юридическое удостоверение и государственную регистрацию, как на первичном, так и на вторичном рынке.
В соответствии с проектом этого закона предо ставление прав на земельные участки для коммерче ского использования физическими или юридически ми лицами производится только на условиях публич ных торгов (конкурса), выкупа или приобретения прав на земельные участки в результате вторичных сделок с правами на земельные участки.
Другим фактором, сдерживающим развитие рынка, является неприспособленность государственной управ ленческой структуры к роли продавца, которая требует выполнения несвойственных первой коммерческих функций. Организации-посредники (риэлтеры), имею щие лицензию на проведение операций с правами на земельные участки и призванные обеспечить стабиль ное и интенсивное функционирование рынка земли в городе, конкурсное и гласное предоставление земельных участков, также действуют не наилучшим образом.
Для обеспечения наилучших условий проведения торгов правами аренды на земельные участки, а в дальнейшем и для обращения земельных ценных бу маг в городе создана Московская городская земель ная палата в форме закрытого акционерного общест ва, обеспечивающего проведение рыночных операций с правами на землю. Доля города Москвы в его уставном фонде составляет 51%, остальная часть рас пределена между квалифицированными риэлтерами. Земельная палата является, по сути, цивилизованной площадкой (биржей) для совершения сделок с права ми на землю. Такая форма организации торгов, с од ной стороны, обеспечит соблюдение интересов горо-
143
да как единственного собственника путем ре шающего участия правительства Москвы в акцио нерном обществе, с другой стороны, разделение ком мерческих и распорядительных функций создает условия для борьбы с коррупцией.
Сама Земельная палата ничего не покупает и не продает, а является местом для совершения сделок, информационным центром, в котором концентриру ется самая полная и оперативная информация о зе мельном рынке, местом, где обеспечивается юриди ческая поддержка сделок, их страхование, нотариаль ное удостоверение и оформление итоговых докумен тов в органах государственного управления прави тельства Москвы.
В будущем деятельность Земельной палаты дает правительству города новые возможности для разви тия земельного рынка на основе обращения земель ных ценных бумаг и долговых обязательств.
Переход к цивилизованному рынку недвижимости в России немыслим без системы полного учета всех земельных участков с основными их характеристика ми, включая правоотношения и налоговые данные.
В соответствии с Земельным кодексом РСФСР госу дарственный земельный кадастр содержит систему не обходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, зем левладельцам, землепользователям и арендаторам, кате гориям земель, о качественных характеристиках и на роднохозяйственной ценности земель (ст. 110).
Государственный земельный кадастр имеет целью защиту прав собственников, землевладельцев, земле пользователей, арендаторов и обеспечение государ ственных органов, граждан и юридических лиц инфор мацией о земле, регистрацию прав на земельные участки и выдачу документов, подтверждающих права на них.
144
Для иллюстрации ниже приведена примерная структура государственного земельного капастра г. Москвы (рис. 5).
Государственный земельный кадастр Москвы
Субъекты права на земельные участки и другие объекты недвижимости
Документы, удостоверяющие право на земельный участок и др. объекты недвижимости
.Административно-территориальное деление
Оценочные зоны
Передача прав на землю
Инженерно-строительные характе ристики
Экология территорий
Примечание. Земельный кадастр включает все земельные участки с их основными хараиеристиками, в том числе правоотношения и надэговые данные. Источник: Управление государственной собственностью. М„ Высшая школа приватизации и предпринимательства — ИНФРА.М, 1997, с. 103.
Рис. 5. Государственный земельный кадастр г. Москвы
Одна из подсистем кадастра содержит сведения о рыночных операциях с землей.
Правомерной считается только сделка с правами аренды земли, зарегистрированная в Поземельной книге и Земельном кадастре.
Земельный кадастр разрабатывается на основе двух организационных процедур, осуществляемых Мо сковским земельным комитетом:
• регистрация землепользователей,
• инвентаризация земель.
Первая процедура основана на добровольном де кларировании землепользователями своих прав на земельные участки.
145
Земельный участок — земельная учетная единица, которая представляет собой неделимую часть терри тории, покрывающую ее без перекрытий, разрывов в плане и пересечений границ. В качестве учетных ка дастровых единиц могут быть выбраны земельные участки, имеющие закрепленные на местности гра ницы и пользователей (владельцев): юридических или физических лиц.
Вторая процедура осуществляется централизован но подразделениями Москомзема по отдельным кате гориям земель путем сплошного обследования терри торий административных округов.
Данные регистрации, инвентаризации и архивные материалы Москомзема по выявленным земельным участкам, сопоставленные и согласованные со смеж ными землепользователями, составляют основу зе мельного кадастра.
Одновременно производится оценка земельного участка по единой методике, устанавливающей став ки налога для больших массивов территории. Оценка земельного участка — составная часть кадастра. При продаже прав аренды производится индивидуальная оценка земельного участка.
По разным оценкам, в Москве от 200 до 400 тысяч землепользователей. Наладить такую систему учета немыслимо без создания автоматизированной ин формационной системы государственного земельного кадастра (АИС ГЗК) г. Москвы.
Такая работа ведется в Москомземе на протяже ние трех последних лет. На основе современных тех нических и программных средств создан ряд локаль ных вычислительных сетей центрального аппарата и территориальных объединений. Завершено проекти рование и начата реализация оптоволоконной ком пьютерной сети Москомзема. Сеть строится на осно ве группы локализованных серверов, осуществляю-
146
щих хранение, модификацию и регламентированный доступ к графической и алфавитно-цифровой ин формации АИС со стороны рабочих станций, уста новленных на рабочих местах.
РЕОРГАНИЗАЦИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Несмотря на богатые природные и трудовые ресурсы, Россия отстает от развитых стран мира по уровню урожайности сельскохозяйственных культур, продук тивности животноводства и производительности тру да. Одной из причин низкой эффективности сельско го хозяйства явилось лишение крестьян собствен ности на землю и другие средства производства.
Необходимость коренных изменений в сельском хозяйстве России назрела давно, однако попытки их проведения неоднократно оканчивались неудачей. Так произошло с внедрением внутрихозяйственного расчета, коллективного и арендного подряда.
В 1990 г., с введением поправок к Конституции Российской Федерации, впервые предоставлялась возможность коренным образом изменить экономи ческие отношения в аграрном секторе. Этому способ ствовало принятие и других законодательных актов, предусматривавших частную собственность на землю и реорганизацию колхозов и совхозов. Новое законо дательство, однако, не привело к формированию частного сельскохозяйственного сектора как основно го в аграрной сфере.
Широкомасштабное преобразование постсоциали стических аграрных предприятий России и создание частных хозяйств стали возможными после принятия указов Президента РФ и выхода постановлений Пра вительства РФ, которые определили порядок переда чи земли и имущества колхозов и совхозов членам
147
трудовых коллективов и пенсионерам этих хозяйств. В них также предусматривалось выделение земли и имущества для тех собственников земельных долей и имущественных паев, которые хотели организовать свое крестьянское хозяйство.
В соответствии с требованиями нового законода тельства большинство колхозов и совхозов перереги стрировалось и формально передало землю и имуще ство в собственность своим работникам и пенсионе рам. Внутрихозяйственные отношения при этом не изменились. Хотя собственность перешла от госу дарства к коллективу, она не перешла от коллектива к частным лицам. Поэтому задача проведения под линной приватизации все еще не решена.
Главным препятствием на пути реорганизации колхозов и совхозов было то, что законодательство в этой области не было подкреплено конкретной мето дической базой для определения механизма вступле ния собственников в свои права.
Таким образом, работа, осуществленная в ходе пи-лотного проекта, не только проведена в соответствии с действующим законодательством, но и рекомендо вана федеральными и законодательными актами для использования на добровольной основе в других ре гионах в качестве образца.
Именно такая методика была разработана в Ниж нем Новгороде. Администрация Нижегородской об ласти в 1992 г. сформировала группу из российских и зарубежных экспертов, которой было поручено раз работать и осуществить проект приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Была поставлена задача создания типовой модели, которую можно было бы реализовать в Нижегород ской области, а затем использовать накопленный опыт и инструментарий при проведении реорганиза ции хозяйств в других регионах России.
148
Для практической реализации было отобрано пять хозяйств — типичных коллективных сельско хозяйственных предприятий, на опыте реорганиза ции которых предполагалось разработать типовую модель.
Сельское хозяйство Нижегородской области ти пично для России. В структуре валовой продукции преобладает животноводство. Территория области составляет 74,6 тыс. кв. км, из них 41,8% (3121 тыс. га) приходится на сельхозугодья. Население — 3,7 млн. че ловек, 2,6% из которых проживает в селах. В сельско хозяйственном секторе области занята 221 тыс. чело век. Примерно У, из них работают в животноводстве, и одна треть — в растениеводстве. Основная продук ция сельхозпредприятий области — мясо, молоко и зерно. Важное место занимают также производство картофеля, овощей, яиц.
В соответствии с Указом Президента РФ № 323 и Постановлением Правительства РФ № 86, пред усматривавшими обязательную перерегистрацию кол хозов и совхозов, большинство хозяйств области из менило свой юридический статус. На 1 января 1992 г. в области насчитывалось 485 колхозов, 169 совхозов и еще 31 государственное предприятие прочих типов, т.е. всего 685 сельхозпредприятий. Из них на 1 янва ря 1994 г. реорганизация была проведена в 665 пред приятиях (97%). Однако подлинной реорганизации на основе новой формы собственности не происхо дило.
Пять сельскохозяйственных предприятий — участ ников Программы реорганизации были отобраны в первую очередь на основе желания руководителей и ра ботников хозяйств провести реорганизацию, которое было высказано в ходе опроса. Как видно из табл. 9, отобранные хозяйства являются типичными для рос сийского сельского хозяйства.
149
Таблица 9. Хозяйства — участники Программы приватизации i
реорганизации
|
Хозяйство |
Юридич. статус 1993 г. |
Число ра бот ников |
Пло щадь сель-хоз. уго-дай, га |
По го ловье круп. рогат. скота |
Пр-во зерна, т |
Дополнительные отрасли |
|
"Правдинская" "Им. 60-летия Октября" "Им. Емелья нова" "Нива" "Елкинское" |
Ассо циация Колхоз АОЗТ ТОО АОЗТ |
556 454 430 186 152 |
3592 3109 2999 2792 1640 |
2357 1840 1980 1707 789 |
2709 3272 3476 2620 968 |
Овощеводство, переработка молока Льноводство, овцеводство Разведение ягодных куль тур, свино водство Откормочное хозяйство |
Источник: Приватизация земли и реорганизация сельскохозяйственных предприятий в России, т. 1. М., 1995, с. 6.
К концу весны 1994 г. все пять хозяйств — участ ников Программы завершили процесс реорганиза ции. В апреле 1994 г., после посещения аукциона в колхозе им. 60-летия Октября, премьер-министр B.C. Черномырдин подписал постановление, в котором Программа реорганизации была одобрена правитель ством. Данное постановление, а также документы, принятые в июле 1994 г. и в феврале 1995 г., явились первым шагом на пути создания законодательной основы процесса реорганизации и распространения реорганизации по нижегородской модели в других регионах. Осенью 1994 г. районные и областные влас ти Нижегородской области приступили к проведе нию реорганизации по Программе в ряде других хо зяйств, заинтересованных в ее осуществлении. Из них более 45 хозяйств завершили реорганизацию к весне 1995 г.
150
Летом 1994 г. еще три области, Ростовская, Орлов ская и Рязанская, выразили желание апробировать Программу реорганизации в своих хозяйствах. В этих областях были приняты соответствующие нормативные акты, развивающие и дополняющие постановления Правительства РФ, касающиеся реорганизации. К весне 1995 г. одно хозяйство Ростовской области, шесть хо зяйств Орловской области и три хозяйства Рязанской области завершили реорганизацию.
Процесс приватизации земли и реорганизации хо зяйств проходит последовательно в несколько этапов:
• выдача свидетельств, подтверждающих права на земельные доли и имущественные паи;
• формирование крестьянских хозяйств, товариществ, об ществ, обслуживающих кооперативов и других сельскохо зяйственных предприятий на основе овдельных бригад, ферм, иных производственных подразделений, населенных пунктов, а также овдельных семей или их групп;
• заключение договоров между собственниками и пользователями земельных долей и имущественных паев;
• составление земельных и имущественных лотов для предстоящего аукциона по распределению земли и имущества с учетом сохранения целостности зе мельных участков и существующих производствен ных объектов;
• распределение земли и имущества через внутрихо зяйственные земельные и имущественные аукцио ны, в которых отдельные лица и предприятия уча ствуют в торгах по земле и имуществу, используя доли и паи в качестве платежного средства;
• выдача документов на право собственности на зем лю и имущество новым собственникам.
151
Особенностью реализации данной программы, вы годно отличающей ее от некоторых федеральных про грамм, является мощное пропагандистское обеспечение.
Информационная кампания непрерывно ведется на всех этапах. В ее ходе собственникам долей и паев разъ ясняются их права и возможности по использованию свидетельств, порядок создания и регистрации новых предприятий, условия аренды, купли-продажи и осу ществления иных сделок, правила составления заявок и приобретения земли или имущества на аукционе.
Разработка Программы осуществлялась рабочей группой, которая более двух лег работала в хозяйствах—участниках проекта. В группу входили российские и зарубежные специа листы, хорошо знаюцще сельское хозяйство страны и имею щие опыт в вопросах приватизации в России, в частносш сотрудники Аграрного института Российской академии сель скохозяйственных наук (дэ.н. В.Я. Узун и кэл. Н. Шагайда), российские юристы (А.Ю. Буевич), работники областных департаментов сельского хозяйства, областных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, специалисты хо зяйств — участников Программы, эксперты по юрвдическим и экономическим вопросам областных законопагелвных ор ганов и областных администраций, а также сотрудники Междунароцной финансовой корпорации.
Пока трудно делать окончательные выводы о резуль татах реорганизации пяти пилотных хозяйств Нижего родской области, проведенной в 1993—1994 тт., однако определенные тенденции прослеживаются, в чем можно убедиться на примере данных по одному из хозяйств — участников проекта, приведенньтх ниже'.
' Здесь и далее в отношении пяти пилотных хозяйств названия форм предприятий даны в соответствии с Законом Российской Федерации "О предприятиях и предпринимательской деятельности" (1991), действо вавшим во время проведения реорганизации в данных хозяйствах. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, приня тым в 1994 г., товариществу с ограниченной ответственностью (ТОО) 152
Ассоциация "Правдинская" Бапахнинского района — первое хозяйство, которое было реорганизовано в соот ветствии с Протраммой реорганизации. Это хозяйство расположено в 60 км к северу от Нижнего Новгорода. Оно имело 3592 га сельскохозяйственных угодий и специали зировалось на производстве мяса и молока, выращивании племенных телок и овощеводстве. Земельный аукцион в хозяйстве прошел 9 ноября, а имущественный — 12 нояб ря 1993 г.
Земля, основные и оборотные средства хозяйства были распределены через аукцион между предпринима телями и предприятиями, образованными собственни ками земельных долей (634) и имущественных паев (750). В результате аукциона хозяйство разделилось на 12 новых производственных единиц, размер каждой из которых определяется числом индивидуальных участ ников и размером их паев. Из вновь образованных про изводственных единиц девять специализируются на сельскохозяйственной продукции, а три — занимаются обслуживанием. Из этих 12 производственных единиц восемь — товарищества с ограниченной ответствен ностью (ТОО), три — крестьянские хозяйства и одну производственную единицу представляет собой води тель, который занимается индивидуальным предприни мательством (ИП) (см. табл. 10). После реорганизации часть новых предприятий образовали новую ассоциа цию. Совет директоров ассоциации, в который входят руководители новых предприятий, собирается ежене дельно и решает вопросы координации деятельности.
Основные результаты реорганизации таковы: • в этом процессе приняло участие 99% собственни ков долей и паев;
соответствует общество с ограниченной ответственностыо (000), а смешанному товариществу (СТ) — товарищество на вере (комман дитное товарищество, ТВ).
153
• вновь образованные сельхозпредприятия приобре ли в среднем по 382 га земли, самое мелкое — 5 га, самое крупное — 1067 га;
• возникла определенная специализация: четыре то варищества занимаются молочным и мясным жи вотноводством, созданы товарищества по овоще водству, деревообработке, автосервису и товарище ство по хранению, снабжению и сбыту; одно круп ное крестьянское хозяйство специализируется на производстве картофеля, овощей и откорме скота;
• создана ассоциация сельхозпредприятий.
Таблица 10. Предприятия, созданные в результате реорганизании
ассоииащм "Працпинская"
|
Наименование хозяйства |
Специализация |
Кол-ю земель ных долей |
Кол-во иму-щесге, паев |
Приоб ретено сельхоз-угодий, га |
Куплено имущест во, тыс. руб.* |
|
1. ТОО "Цен тральное" 2. ТОО "Линовки" З.ТОО "Родина" 4. ТОО "Замятине" 5.100 "Овощи" 6. ТОО "Труд" 7. ТОО "Агросервис" 8. Крестьян ское хозяй ство Касья нова |
Производство молока, мяса и зерна Производство молока, мяса и зерна Производство молока, мяса и зерна Производство молока, мяса и зерна Овощеводство Деревообработка и овощеводство Ремонт техники Производство зерна, овощей, откорм скота |
95 85 62 115 37 18 52 67 |
176 113 60 119 20 15 69 73 |
1067,1 482,3 380,8 649 197,3 90,5 341,8 365 |
35119 22603 14485 23669 5776 1365 13796 16 508 |
154
|
9. Крестьян ское хозяй ство Горело ва 10. Кре стьянское хозяйство "Колосок" 11. ТОО "Исток" 12. Ковален ко (ИП) 13. Ассоциа ция "Прав-динская" |
Овощеводство Производство меда Предоставление услуг по хране нию, снабжению и сбыту Грузовые пере возки Координация работы сельхоз предприятий |
2 1 |
2 95 7 |
13,5 4,7 |
214 51 23112 818 |
|
Всего |
634 |
750 |
3592,0 |
157 516 |
* Имущество выставлялось на аукцион по остаточной балансовой стоимос ти (для основных производственных фондов) или по цене оприходования (для оборотных средств). Источник: Приватизация земли..., с. 9.
Даже по промежуточным результатам осуществле ния Программы реорганизации можно сделать ряд важных выводов о способах использования земель ных долей и имущественных паев (см. табл. II):
• подавляющее большинство собственников земель ных долей предпочитает передавать их в аренду сельскохозяйственным предприятиям;
• лишь очень небольшая часть собственников (1,5%) готова самостоятельно использовать зе мельные доли;
• незначительная часть собственников земельных долей (1,5%) готова продать их;
• основная часть собственников имущественных па ев вносит их в уставный капитал предприятий;
155
• имеется много собственников, готовых продать имущественные паи; продажа ограничена платеже способностью возможных покупателей.
Таблица II. Использование земельных долей и имущественных паев (по результатам реорганизации пятя пилотных хозяйств в Нижегородской обпасти)
|
Земельные доли* |
Имущеспенные паи |
|||
|
КШ1-ВО |
% |
кол-во |
% |
|
|
1. Количество выданных свидетельств 2. Способы использования внесено в уставный каптал передано в аренду продано использовано самими собственниками не востребовано |
2875 650 2089 42 43 51 |
100 22,6 72,7 1,5 1,5 1,7 |
2815 2434 275 53 53 |
100 86,4 9,8 1,9 1,9 |
* По земельным долям в уставный капитал вносится право пользования земельной долей. Источник: Приватизация земли..., с. 15.
Анализ форм и размеров созданных при реоргани зации сельхозпредприятий (см. табл. 12) позволяет сделать следующие выводы:
• основная часть земли и имущества после реоргани зации оказалась в крупных сельскохозяйственных предприятиях; крестьянским хозяйствам передано лишь 5% земли и 6% имущества;
смешанные товарищества, управляемые, как пра вило, небольшим числом действительных членов, привлекли наибольшее количество собственни ков (средняя площадь земель этих предприятий превышает 1000 га).
156
Таблица 12. Формы и размеры вновь созданных предприятий
|
Формы прелпр)1)гл1й |
кол-во пред-прюгай |
Площадь сельхозугодий, га |
Имущественные пая |
|||
|
всего |
»%к итогу |
на одно хозяй ство |
кол-во |
B% |
||
|
1. Смешанные това рищества 2. Товарищества с ограниченной ответ ственностью 3. Крестьянские хо зяйства 4. Индивидуальное предпринимательство 5. Ассоциации Итого |
7 14 16 6 1 44 |
7602 5780 750 14132 |
54 41 5 100 |
1086 413 47 |
1306 1333 156 19 2815 |
46 47 6 1,0 100 |
Источник: Приватизация земли..., с. 16.
В 1994 г., когда пилотные хозяйства завершили реорганизацию, группа разработчиков проекта про должала наблюдение за ситуацией на предприятиях, созданных на основе реорганизованных хозяйств. В конце сентября 1994 г., когда в местные статистиче ские управления были поданы отчеты за третий квар тал, стали известны первые экономические результа ты. Надо учесть, что при сборе и анализе данных бы ло несколько проблем, а именно: анализ проведен на основе короткого периода времени (после проведе ния аукциона в первом реорганизованном хозяйстве прошло только 10 месяцев, со времени проведения аукциона в последнем реорганизованном хозяйстве прошло только 5 месяцев); недостаточно статистиче ских данных по небольшим крестьянским хо зяйствам, созданным в ходе реорганизации; иногда трудно провести грань между макроэкономическими изменениями и конкретными результатами реоргани зации в отдельном хозяйстве. Однако краткосрочные итоги вполне определенны: 157
• сохранены и нормально функционируют социаль ная сфера и производственная инфраструктура;
• урожайность зерновых на 30% выше среднеобласт-ного уровня;
• особое внимание уделяется переработке и реализа ции продукции; открыто 12 собственных магази нов, работало два цеха по переработке сельхозпро дукции, пять цехов находилось на стадии сдачи в эксплуатацию, работало одно кафе;
• средняя заработная плата по всем реорганизован ным хозяйствам была на 29% выше, чем по осталь ным хозяйствам области;
• договоры (более 6000) с собственниками земельных долей и имущественных паев в основном выполня лись: был лишь один случай обращения в суд в связи с невыполнением договора.
Не все вновь созданные предприятия работали одинаково. Произошла дифференциация. У одних дела шли лучше, у других хуже. Заработная плата раз личалась в 2—3 раза. Отдельные хозяйства в течение нескольких месяцев не платили заработную плату. Из неблагополучных хозяйств люди уходили, благопо лучные, наоборот, привлекали новых работников или даже присоединяли к себе целиком хозяйства, ока завшиеся в трудном финансовом положении.