Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
8
НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ
ІНСТИТУТ ЕКОНОМІЧНОГО ПРОГНОЗУВАННЯ
Євтух Олександр Олександрович
УДК 336.71
ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ В ІПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУВАННІ
08.04.01 –фінанси, грошовий обіг і кредит
Автореферат
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук
Київ –
Дисертацією є рукопис.
Робота виконана у Волинському державному університеті імені Лесі Українки Міністерства освіти і науки України.
Науковий керівник доктор економічних наук, професор
Гриценко Андрій Андрійович,
Рада Національного банку України,
керівник експертно-аналітичного центру з питань грошово-кредитної політики.
Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор
Барановський Олександр Іванович,
Інститут економічного прогнозування НАН України, завідувач відділу досліджень розвитку та регулювання фінансових ринків;
кандидат економічних наук
Терещенко Олег Олександрович,
Київський національний економічний університет, доцент кафедри фінансів підприємств.
Провідна установа Українська академія банківської справи, кафедра фінансів (м. Київ).
Захист відбудеться 23 червня 2005 р. о 14 годині 30 хвилин на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.239.01 Інституту економічного прогнозування НАН України за адресою: 01011, м. Київ, вул. Панаса Мирного, 26.
З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Інституту економічного прогнозування НАН України за адресою: 01011 м. Київ-11, вул. Панаса Мирного, 26.
Автореферат розісланий “19” травня 2005 р.
Вчений секретар
спеціалізованої вченої ради Левчук Н. І.
Загальна характеристика роботи
Актуальність теми. Теоретичні засади оцінки майна є однією з найважливіших складових сучасної теорії фінансів. Оцінка –це основа господарських операцій, обліку ресурсів, аналізу результатів господарської діяльності, вона слугує фундаментом економічних досліджень. В оціночній діяльності найважливіше місце займає оцінка нерухомості. Це обумовлено, по-перше, тим, що нерухомість складає значну частку в структурі активів як окремого підприємства, домогосподарства, так і держави в цілому. По-друге, оцінка нерухомості, порівняно з іншими активами, є одним з найскладніших завдань. У зв’язку з цим оцінка нерухомості постійно перебуває в центрі уваги економічної думки.
Тема дослідження набуває особливої актуальності для економіки України у зв’язку із швидким збільшенням обсягів іпотечного кредитування. Важливо, що іпотечне кредитування має значний потенціал і для подальшого зростання, оскільки у розвинених країнах більш ніж половина всіх інвестицій спрямовується у нерухомість, і значна їх частка здійснюється за допомогою іпотечного фінансування.
Теоретичні засади оцінки нерухомості заклали, перш за все, зарубіжні вчені, зокрема Ф. Бебкок, А. Веймер, П. Венд, І. Джонсон, Дж. Грейаскемп, Л. Елвуд, Р. Ілі, П. Колвел, А. Маршал, Р. Реткліф, Х. Хойт. Їхні розробки знайшли відображення у працях сучасних зарубіжних спеціалістів, зокрема М. Волвертона, Ч. Вюрцебаха, М. Дотзора, М. Доуні, С. Ілі, Н. Кросбі, М. Майлса, Н. Ордуея, Х. Стока, Н. Френча, Дж. Фридмана, Г. Харисона та Дж. Екерта. Серед учених України і країн СНД, які присвятили свої праці проблемам оцінки майна, можна виділити А. Асаула, В. Павлова, І. Балабанова, Л. Бєлих, Е. Бугулова, Н. Внукову, В. Галасюка, В. Горемикіна, М. Горенбургова, С. Грибовського, В. Григор’єва, А. Гриценко, О. Гриценко, А. Грязнову, Ю. Дехтяренко, О. Драпіковського, В. Зарубіна, М. Захарову, І. Іванову, Л. Ігнатова, С. Коростельова, А. Крутика, Н. Лебедь, М. Лихогруд, С. Максимова, Ю. Манцевича, Я. Маркуса, О. Медведєву, О. Мендрул, Г. Мікеріна, В. Прорвіч, В. Рутгайзера, С. Сивець, Є. Тарасевича, О. Терещенко, В. Федоренко, М. Федотову. Проблеми стабільності роботи фінансово-кредитної системи та ринку іпотечного капіталу розглядалися в працях О. Барановського, С. Башлая, К. Вандела, І. Довдієнко, Е. Долана, В. Кудрявцева, С. Кручка, В. Лагутіна, С. Науменкової, В. Ордера, В. Смирнова, Г. Циліної та інших вчених.
Однак низка питань в оцінці нерухомості при іпотечному кредитуванні лишається сьогодні невирішеною або потребує вдосконалення, зокрема це стосується оцінки на слаборозвинених ринках нерухомості, методології розрахунку ліквідаційної і стійкої вартості.
Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження є частиною бюджетної науково-дослідної теми “Фінансове і кредитне стимулювання економічного зростання в Україні” (№ДР 0102U000229), що виконувалася на кафедрі фінансів підприємств і кредиту Волинського державного університету імені Лесі Українки. Результати дисертаційного дослідження ввійшли у звіт з цієї теми третім розділом, який підготовлено автором, і має назву “Оцінка нерухомості в системі фінансово-кредитного забезпечення розвитку економіки”.
Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційної роботи є удосконалення теоретичних засад оцінки нерухомості та величини іпотечного кредиту. Для досягнення цієї мети необхідно було розв’язати такі завдання:
Об’єктом дослідження є процес оцінки нерухомості при іпотеці.
Предметом дослідження є теоретичні засади і проблемні питання в оцінці нерухомості при іпотечному кредитуванні та у визначенні величини іпотечного кредиту.
Методи дослідження. В основі дослідження лежить системний підхід до питання оцінки нерухомості в іпотечному кредитуванні. Процес оцінки розглядався через призму взаємозв’язку та єдності теорії і практики, змісту та форми. Широко використовувався метод наукової абстракції, аналізу і синтезу. При дослідженні генезису теоретичних засад оцінки нерухомості використано метод історичного аналізу. При дослідженні принципів і методів оцінки ринкової вартості використано метод порівняльного аналізу, логічних узагальнень та метод коефіцієнтів. При дослідженні питання оцінки нерухомості за вартостями, відмінними від ринкової, використано методи логічного аналізу, моделювання, графічного зображення отриманих результатів тощо.
Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що отримані в процесі дослідження теоретичні і практичні результати розв’язують важливе наукове завдання удосконалення теоретичних засад оцінки нерухомості і визначення величини іпотечного кредиту. Головні наукові положення такі:
- удосконалено визначення нерухомості як об’єкта оцінки в іпотечному кредитуванні і подано її тлумачення як товару, що об’єднує матеріальні компоненти (земельну ділянку і поліпшення на ній) та економічні і юридичні властивості, які впливають на різноманітні види її вартості;
- розкрито вплив особливостей нерухомості (єдність земельної ділянки з поліпшеннями на ній, фізична неоднорідність, тривалість створення і довгостроковість функціонування та нескінченність існування земельної ділянки, висока вартість) на методологію оцінки (вибір інформаційних джерел і алгоритм оціночних процедур);
- розширено спектр принципів оцінки вартості нерухомості та згруповано їх за двома напрямками: принципи інвестування і формування вартості та принципи (загальні та спеціальні) проведення оцінки нерухомості. До першої групи належать принципи корисності, заміщення, очікування, залишкової продуктивності, внеску, збалансованості, збільшення і зменшення доходів, оптимальної величини і розподілу, залежності, відповідності, попиту і пропозиції, конкуренції, зміни. До другої групи віднесено загальні принципи –об’єктивного підходу, врахування загальних закономірностей процесу оцінки, комплексного підходу, гнучкого реагування, професіоналізму, конфіденційності та інформаційного впливу і спеціальні –найкращого і найбільш ефективного використання, відповідності методики оцінки цілям її проведення, залежності величини оціночної вартості від ліквідності і частки прав на оцінюваний об’єкт, взаємної відповідності використовуваних даних. Урахування цих принципів дає можливість підвищити ефективність оціночної діяльності;
- дістало подальший розвиток обґрунтування вибору методів оцінки вільних земельних ділянок, що втілилось у розробці алгоритму оцінки ринкової вартості вільних земельних ділянок, який передбачає вибір методу оцінки з урахуванням наявності ринкових угод, найбільш ймовірного використання земельної ділянки та існування інформаційного забезпечення. Наведений алгоритм дає змогу підвищити точність оцінки земельних ділянок;
- узагальнено методи оцінки ліквідаційної вартості та проведено їх класифікацію за такими підходами: на основі порівняння цін угод з оптимальним і скороченим періодом експозиції, моделювання поведінки суб’єктів ринку, визначення нижньої границі ринкової вартості та з урахуванням емпіричних залежностей. Ця класифікація дозволяє виділити переваги, недоліки та, відповідно, сферу використання кожного з методів;
- вдосконалено класифікацію ризиків нерухомості в іпотечному кредитуванні. Визначено, що вона підвладна впливу ризиків як предмет забезпечення кредитних зобов’язань і об’єкт оцінки. До ризиків нерухомості як предмету забезпечення зобов’язань належать юридичні та економічні ризики (ризик падіння вартості нерухомості внаслідок форс-мажорних обставин, ризик зниження вартості внаслідок зміни кон’юнктури ринку і внаслідок зносу). До ризиків нерухомості як об’єкта оцінки входять навмисний і ненавмисний;
- розвинуто теоретичні засади визначення розміру іпотечного кредиту на основі стандартизації співвідношення між його розміром і вартістю нерухомості та виявлено характер впливу цього співвідношення на дохідність кредитних операцій: з одного боку, із його зменшенням знижується ризик неплатежів з кредиту та підвищується захищеність кредитора на випадок реалізації предмету іпотеки, а з другого боку –зменшується обіговість коштів кредитора. Це свідчить про необхідність встановлення такого рівня цього співвідношення, який би забезпечив максимальний дохід при оптимальному рівні ризику.
Практичне значення одержаних результатів. Теоретичні положення в роботі доведено до рівня прикладних рекомендацій. Використання результатів дисертаційного дослідження дозволяє підвищити ефективність оцінки нерухомості при іпотеці та зробити обґрунтований висновок щодо розміру іпотечного кредиту, який слід надати позичальнику. Науково-практичні рекомендації, що викладені в роботі, а саме: стосовно вибору методу оцінки поліпшених і вільних ділянок, використання методів оцінки ринкової вартості нерухомості, оцінки стійкої і ліквідаційної вартості, управління ризиками нерухомості в іпотечному кредитуванні, розрахунку коефіцієнта LTV та визначення величини іпотечного кредиту використані і підтверджені щодо впровадження Волинською Торгово-промисловою палатою (довідка №19-22/01-3/58 від 14.02.05), підприємством “Регіна” (довідка №05 від 11.02.05), ВАТ “Державний експортно-імпортний банк України” (довідка №086-10/263 від 10.02.05), АТ “Український інноваційний банк” (довідка №265/19 від 11.02.05).
Результати дисертаційного дослідження використовуються у навчальному процесі на економічному факультеті Волинського державного університету імені Лесі Українки (довідка № 3/435 від 15.02.05) при розробці та викладанні навчальних дисциплін “Банківські операції”, “Економіка підприємств” та спецкурсу “Ринок іпотечного капіталу”.
Апробація результатів дисертації. Основні положення і результати дослідження доповідались і обговорювалися на міжнародних науково-практичних конференціях “Реформування фінансово-кредитної системи і стимулювання економічного зростання” (Луцьк, 2002, 2003), “Фінансово-кредитні відносини: проблеми і перспективи розвитку” (Київ, 2004), всеукраїнській науково-практичній конференції “Економічні проблеми ринкової трансформації України” (Львів, 2002), всеукраїнській науково-методичній конференції “Сучасні аспекти фінансового управління економічними процесами” (Севастополь, 2003), науково-практичних конференціях “Економічні та гуманітарні проблеми розвитку суспільства в третьому тисячолітті” (Рівне, 2003), “Фінансова система України: становлення та розвиток” (Острог, 2004).
Публікації. Основні результати дисертаційного дослідження опубліковано у 13 статтях у наукових журналах, збірниках наукових праць і матеріалах тез конференцій.
Структура і обсяг дисертаційної роботи. Робота складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків. Загальний обсяг –сторінок машинописного тексту. Дисертація містить 23 таблиці на 26 сторінках та 29 рисунків на 28 сторінках. Список використаних джерел містить 209 найменувань і викладений на 15 сторінках. Робота має один додаток на шести сторінках.
У першому розділі “Теоретичні основи оцінки нерухомості в іпотечному кредитуванні” розглянуто роль оцінки в іпотечному кредитуванні, а також особливості нерухомості, які впливають на методологію її оцінки. Розкрито сутність і генезис теорії оцінки нерухомості, дано визначення низки основних понять, які використовуються в оцінці нерухомості при іпотеці.
Іпотечне кредитування в Україні розвивається швидкими темпами і має перспективи для подальшого збільшення обсягів. Показано, що оцінка нерухомості впливає на розміри грошових потоків у системі іпотечного кредитування (рис. 1).
= ee .
ce
= ee LTV,
e4 LTV– , .
d0
= c2ee LTV / d4 (, yk),
e4 – ;
i – ;
k – ;
y – , .
.
cf