Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
1) Жилищное право как комплексная отрасль права. Предмет и метод жилищного права. Место жилищного права в системе российского права.
В настоящее время существует три точки зрения по поводу места жилищного права в системе российского права. Наиболее распространенной является позиция: жилищное право - комплексная отрасль права. Вторая точка зрения: жилищное право - это совокупность нормативных актов, т. е. жилищное право сводится к жилищному законодательству. И третья: жилищное право - подотрасль гражданского права.
Для выделения системы правовых норм в отрасль права необходимо чтобы она имела свой предмет и метод. Отношения, регулируемые жилищным правом имеют свою специфику, поскольку имеют свой собственный специфический объект - жилое помещение.
В ст. 4 ЖК впервые установлен перечень жилищных отношений - это отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на капитальный ремонт);
11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.
В перечне можно отметить неоднородность отношений, которые могут быть подразделены на две группы:
Следовательно в предмет жилищного права включены довольно разные по своей характеристике отношения, объединенные единым объектом правового регулирования, что говорит о комплексном характере отношений.
Кроме того в литературе отмечается, что к аргументам, позволяющий говорить о жилищном праве как самостоятельной отрасли права, можно отнести: наличие специальных источников права, конституционное и законодательное закрепление принципов жилищного права, наличие жилищно-правовой системы понятий, категорий, институтов.
Жилищное право как комплексная отрасль российского права - совокупность правовых норм, регулирующих отношения, в которых происходит реализация права на жилище.
Жилищное право как комплексная отрасль объединяет в себе нормы гражданского, административного, семейного и иных отраслей права.
Специфика предмета определяет специфичность метода. Жилищное право не имеет своего уникального метода. Для урегулирования отношений используется как метод гражданско-правового регулирования (метод дозволения для соответствующих гражданско-правовых отношений), так и метод власти и подчинения (для управленческих отношений). Т. е. метод заимствуется из других отраслей и также носит комплексный характер.
2) Принципы жилищного права.
- это основные начала, идеи регулирования жилищных отношений.
Традиционно выделяют общеправовые принципы (характерные для всех отраслей права): например, принципы законности, справедливости, демократизма. Межотраслевые (характерные для нескольких отраслей права): например, принцип неотвратимости наказания, гласности судопроизводства и т.д. и отраслевые принципы.
ЖК в ст. 1 называет следующие принципы жилищного права:
Гарантией реализации данных принципов является закрепление в ЖК правила о том, что жилищные права могут быть ограничены на основании ФЗ и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
3) Жилищный кодекс и иные источники жилищного права.
Источники жилищного права формируются на 3 уровнях:
Основополагающим актом является Конституция. Так К закрепляет право на жилище, которое принадлежит каждому от рождения, относится к числу основных прав, вследствие чего ему свойственна неотчуждаемость, право свободно выбирать место пребывания и жительства, неприкосновенность жилища и т. д.
Всеобщая декларация прав человека и гражданина и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах также содержат нормы о том, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и на непрерывное улучшение условий жизни.
Среди всех федеральных законов можно выделить кодифицированные акты. Это ЖК, ГК, Градостроительный кодекс. Неоднозначен вопрос о соотношении жилищного и гражданского законодательства, который имеет не только практическое, но и теоретическое значение, поэтому Пленум ВС в своем постановлении указал, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулируют отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилым помещение, включая коммерческий наем, регистрация права собственности). Говоря же о жилом помещении как о предмете использования по назначению, извлечения полезных свойств и пределы такого использования это жилищное законодательство.
К иным ФЗ. Можно отнести ФЗ О введении в действие ЖК, Закон О приватизации жилищного фонда в РФ.
Также к федеральному законодательству относятся: Указы Президента, Постановленич Правительства, иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать нпа в пределах, установленных ЖК, иных ФЗ, Указах Президента, Постановлениях Правительства.
Поскольку согласно Конституции жилищное законодательство является предметом совместного ведения, Иркутская область имеет право принимать законы и иные нпа в пределах своих полномочий на основании федерального законодательства.
Так в ст. 49 ЖК указана необходимость принятия субъектами закона, определяющего порядок признания органами мсу граждан малоимущими в целях предоставления им жилого помещения по договору социального найма. В связи с этим был принят Закон Иркутской области "о порядке признания граждан малоимущими, порядке определения размера дохода, проходящего як на каждого члена семьи...."
Также в жилищное законодательство включены нпа муниципальных образований, которые принимаются органами мсу в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК, иными нпа РФ и соответствующих субъектов РФ. Например, в соответствии со ст. 50 ЖК РФ указано, что норма предоставления устанавливается в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Немаловажное значение в вопросах применения играют акты судебных органов.Постановления КС РФ о признании норм не соответствующими Конституции влекут за собой утрату их силы. Акты иных высших судебных инстанций признаются не источниками права, а актами интерпретации норм права, поскольку они позволяют обеспечить единообразие практики понимания и применения нпа.
4) Действие жилищного законодательства во времени,в пространстве и по кругу лиц. Применение жилищного законодательства по аналогии.
(Толстой)
ЖК РФ установил следующие правила действия жилищного законодательства во времени (ст.6):
- акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения их в действие (принцип немедленного действия закона);
- действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом (принцип обратной силы). Так, например, обратная сила придана нормам разд. VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными домами", поскольку они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 9 ФЗ О введении в действие ЖК);
- в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Указанное правило касается длящихся отношений, когда права и обязанности возникают после возникновения самого правоотношения;
- акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (принцип pacta sunt servanda, означающий, что договоры должны исполняться, несмотря на изменившиеся обстоятельства, аналогичное правило содержится в ст. 422 ГК РФ). Примером действия данного принципа является ст. 9 ФЗ О введении в действие ЖК, согласно которой действие норм разд. VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными домами" распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Другим примером исключения из принципа немедленного действия нового закона является, по образному выражению Ю.К. Толстого, "переживание старого закона", когда к правоотношениям, которые урегулированы в новом законе, применяется также старый закон*(41). Проявление данного исключения наблюдается в п. 2 ст. 6 Вводного закона, согласно которому граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма, т.е. фактически сохраняется действие ст. 29 ЖК РСФСР, определяющей основания постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Несмотря на то, что ЖК РФ не устанавливает специальных правил относительно действия жилищного законодательства в пространстве, действует общий принцип, согласно которому оно распространяется на всю территорию Российской Федерации (федеральное законодательство),территорию субъекта Российской Федерации (жилищное законодательства субъекта Российской Федерации) или муниципальное образование. Однако подчас даже федеральное жилищное законодательство ограничивает пространственные пределы действия закона (например, оно распространяется на районы Крайнего Севера и др.).
Действие жилищного законодательства по кругу лиц означает его ограниченное действие только в отношении отдельных категорий граждан: военнослужащих, "чернобыльцев", инвалидов, беженцев, вынужденных переселенцев и т.д., которым соответствующими законодательными и иными нормативными правовым актами предусматриваются различные виды социальных гарантий в форме различного рода льгот и компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг.
Применение жилищного законодательства по аналогии регламентируется ст. 7 ЖК. Чаще всего вопрос о применении законодательства по аналогии возникает при судебной защите прав.
В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Именно по аналогии закона (ст. 679 ГК, п. 1 ст. 70 ЖК) выведена возможность членов семьи собственника жилого помещения вселять своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия собственника и остальных членов семьи собственника с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей.
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
5) Субъекты жилищных отношений: общая характеристика.
Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты, муниципальные образования. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица также признаются участниками жилищных отношений, если иное не установлено ЖК или иными ФЗ.
Наименование, права и обязанности субъектов определяются видом жилищных отношений. Например, в отношениях найма жилого помещения стороны именуются наниматель и наймодатель. Граждане являются основными участниками отношений по пользованию жилыми помещениями, что вытекает из назначения жилого помещения. Поэтому в законодательстве имеются прямые запреты на участие в отдельных отношениях иных лиц кроме граждан, например, при найме жилого помещения (если юр. лицо это аренда).
При этом участие иностранных граждан, апатридов в отдельных отношениях может быть обусловлено заключением международного договора. Например, субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг по общему правилу могут получать только граждане РФ. Однако имеются международные договоры с отдельными государствами, которыми иностранным гражданам предоставлено такое право. Например, договор между РФ и Киргизией гражданин одной Стороны, постоянно проживающей на территории другой Стороны пользуются такими же правами и свободами и несет такие же обязанности, что и граждане Стороны проживания, за изъятиями, установленными Договором.
Отдельно выделяются лица, имеющие двойное гражданство. Отношения с их участием также могут быть урегулированы международными договорами. Например, Договор между РФ и Республикой Таджикистан об урегулировании вопроса двойного гражданства.
Всех лиц, участвующих в жилищных отношениях можно поделить на две группы:
6) Регистрация и снятие с учета по месту жительства и по месту пребывания.
Регистрационный учет устанавливается в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед 3ми лицами.
Граждане РФ должны быть зарегистрированы по месту жительства и по месту пребывания в пределах РФ. При этом отсутствие регистрации не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.
Контроль за соблюдение гражданами и должностными лицами законодательства в данной сфере возлагается на ФМС, ее территориальные органы и органы внутренних дел.
Территориальные органы ФМС являются и органами регистрационного учета в городах, поселках, сельских населенных пунктах, закрытых военных городках, а также в населенных пунктах, расположенных в пограничной зоне или закрытых административно-территориальных образованиях в которых есть эти органы, в остальных населенных пунктов эту функцию выполняют органы мсу.
В Правилах регистрации граждан 713 установлен перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, контролирующие ее наличие у граждан, а также оказывающие содействие в ее получении:
1. Должностные лица, осуществляющие в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъектов Российской Федерации, муниципального жилищного фонда, ответственные за регистрацию в жилых помещениях государственного и муниципального жилищного фонда
2. Собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица товарищества собственников жилья либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда
3. Уполномоченные лица органов управления жилищными и жилищно-строительными кооперативами, ответственные за регистрацию в жилых помещениях, находящихся в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов
4. Уполномоченные должностные лица, ответственные за регистрацию в гостиницах, кемпингах, туристских базах, санаториях, домах отдыха, пансионатах, больницах, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов, одиноких и престарелых, гостиницах-приютах и других учреждениях социального назначения.
При неисполнении гражданами обязанности по регистрации возможно привлечение к административной ответственности (ст. 19.15 КоАП)
Регистрация носит уведомительный порядок, т. е. при предоставлении гражданином необходимых документов ему не могут отказать в регистрации. Данная услуга оказывается бесплатно.
Местом пребывания является место, где гражданин временно проживает, - гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, больница, туристская база, иное подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина. Таким образом местом пребывания может быть как жилое помещение, так и помещение, предназначенное для временного проживания.
Местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких и престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение. Местом жительства гражданина , относящегося к коренному малочисленному народу РФ, ведущего кочевой образ жизни и не имеющего места, где он постоянно или преимущественно проживает, в соответствии с законом может быть признано одно из поселений, находящихся в муниципальном районе, в границах которого проходят маршруты кочевий данного гражданина.
Местом жительства гражданина могут быть только жилое помещение, т. е. помещение, отвечающим всем законодательным требованиям. Граждане могут быть зарегистрированы в жилом строении на огородничеством или садовом участке, если они природны для постоянного проживания.
Регистрация граждан по месту пребывания и по месту жительства в пограничной зоне, закрытых военных городках, закрытых административно-территориальных образованиях, зонах экологического бедствия, на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения массовых инфекционных и неинфекционных заболеваний и отравления людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности, на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законом, осуществляется с учетом ограничений, устанавливаемых федеральным законом.
Документами, удостоверяющими личность граждан Российской Федерации (далее именуются - документы, удостоверяющие личность), необходимыми для осуществления регистрационного учета, являются:
паспорт гражданина Российской Федерации, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации;
паспорт гражданина СССР, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации, до замены его в установленный срок на паспорт гражданина Российской Федерации;
свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 14-летнего возраста;
паспорт, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации, - для лиц, постоянно проживающих за пределами Российской Федерации.
Для удобства граждан предусмотрена возможность пройти регистрацию путем обращения в форме установленного образца, а также все необходимые документы передаются с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего доступа, в том числе сети Интернет, включая государственную информационную систему «Единый портал государственных и муниципальных услуг» или по почте.
Регистрация по месту жительства
Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить:
документ, удостоверяющий личность;
заявление установленной формы о регистрации по месту жительства;
документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение: свидетельство о праве собственности, ордер, договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение или иной документ. Документы предоставляются либо в виде оригиналов, либо в виде надлежаще заверенной копии.
Гражданин вправе не предъявлять такой документ, если сведения, содержащиеся в соответствующем документе, находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления. В данном случае орган регистрационного учета самостоятельно запрашивает в государственных органах, органах местного самоуправления соответствующий документ (сведения, содержащиеся в нем), выписку из соответствующего реестра, иную информацию в соответствии с законодательством. Должностные лица, ответственные за регистрацию, а также граждане и юридические лица, предоставляющие для проживания принадлежащие им на праве собственности жилые помещения, в 3-дневный срок со дня обращения граждан передают необходимые документы вместе с адресными листками прибытия и формами статистического учета в органы регистрационного учета. Данные органы регистрируют граждан в 3-дневный срок со дня поступления документов, за исключением случая, когда орган самостоятельно запорашивает необходимую информацию, в этом случае срок регистрации составляет 8 дней.
О регистрации по месту жительства в паспорте гражданина делается отметка либо при регистрации на основании другого документа (свидетельства о рождении) выдается свидетельство о регистрации.
Местом жительства гражданина , относящегося к коренному малочисленному народу РФ, ведущего кочевой или полукочевой образ жизни и не имеющего места, где он постоянно или преимущественно проживает, осуществляется в одном из поселений (по выбору данного гражданина) в границах которого проходят маршруты кочевий данного гражданина, по адресу местной администрации указанного поселения с учетом перечня мест традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных РФ, утвержденного Правительством.
Граждане, связанные по условиям и характеру работы с постоянным передвижением (лица плавающего состава морского и речного флотов, работники геологических, поисковых и разведочных экспедиций, линейных строительно-монтажных, передвижных механизированных колонн и другие), регистрируются по месту дислокации соответствующих пароходств, флотилий, организаций и учреждений.
Военнослужащие, поступившее на военную службу по контракту, а также офицеры, проходящие военную службу по призыву и члены их семей до получения жилых помещений регистрируются органами регистрационного учета по месту дислокации воинских частей.
Регистрация по месту жительства несовершеннолетних граждан, не достигших 14-летнего возраста и проживающих вместе с родителями (усыновителями, опекунами), осуществляется на основании документов, удостоверяющих личность родителей (усыновителей), или документов, подтверждающих установление опеки и свидетельства о рождении этих несовершеннолетних путем внесения сведений о них в домовые (поквартирные) книги или алфавитные карточки родителей (усыновителей, опекунов). Указанная регистрация осуществляется с выдачей свидетельства о регистрации по месту жительства.
Регистрация по месту пребывания
Поскольку местом пребывания может быть как жилое, так и иное помещение, пригодное для временного проживания, то регистрация по месту пребывания различается. Регистрация граждан по месту пребывания осуществляется без снятия их с учета по месту жительства.
Если гражданин регистрируются по месту пребывания в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате, кемпинге, больнице, туристской базе, ином подобном учреждении, то регистрацию осуществляет администрация этих учреждений. Гражданин регистрируется по прибытии без подачи особого заявления на основании документов, удостоверяющих личность.
Если гражданин прибыл для временного проживания в жилом помещении, не являющемся его местом жительства, на срок свыше 90 дней, то он обязан по истечении данного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и предоставить:
Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания родителей (усыновителей, опекунов) производится независимо от согласия лиц, имеющих право пользования жилым помещением.
Вместо обращения к уполномоченным лицам гражданин вправе уведомить орган регистрационного учета о сроке и месте своего пребывания по почте или электронной почте.
Регистрация по месту пребывания всегда является временной, срок регистрации определяется по взаимному соглашению:
О регистрации по месту пребывания гражданину выдается свидетельство о регистрации.
Регистрирующие органы сообщают собственнику жилого помещения о регистрации гражданина, уведомление направляется в 3х дневный срок. Если собственник на давал согласие на временное проживание, он может подать заявление об аннулировании этому гражданину регистрации по месту пребывания в орган регистрационного учета, который производил регистрацию.
Регистрация по месту пребывания несовершеннолетних , не достигших 14летнего возраста, осуществляется на основании документов, удостоверяющих личность находящихся вместе с ним родителей (усыновителей, опекунов) или близких родственников, а также свидетельства о рождении этих несовершеннолетних с выдачей свидетельства о регистрации по месту пребывания.
Регистрация по месту пребывания лиц без определенного места жительства осуществляется по адресам соц. учреждений.
Регистрация граждан, обучающихся по очной форме обучения в образовательных учреждениях среднего профессионального и высшего профессионального образования, по месту пребывания в общежитиях производится органами регистрационного учета на основании заявления установленной формы о регистрации по месту пребывания, заверенного должностными лицами образовательного учреждения и документа, удостоверяющего личность.
Снятие граждан с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства
Граждане считаются снятыми с регистрационного учета по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, по истечении сроков, указанных в их заявлениях о регистрации по месту пребывания, а в гостиницах, санаториях, домах отдыха, пансионатах, кемпингах, больницах, на туристских базах и в иных подобных учреждениях - по их выбытии.
При досрочном убытии гражданина из жилого помещения, не являющегося его местом жительства, этот гражданин либо лицо, предоставившее ему жилое помещение для временного проживания, обращается с заявлением в произвольной форме о снятии его с регистрационного учета по месту пребывания с указанием даты убытия (если такая дата известна) либо направляет заявление почтовым отправлением или через Единый портал в орган регистрационного учета, который производил регистрацию по месту пребывания этого гражданина.
Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:
а) изменения места жительства - на основании заявления гражданина;
б) призыва на военную службу - на основании сообщения военного комиссариата;
в) осуждения к лишению свободы - на основании вступившего в законную силу приговора суда;
г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда;
д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда. ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;
з) изменения гражданином маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального района, по адресу местной администрации поселения которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, подтверждающего ведение гражданином кочевого и (или) полукочевого образа жизни;
и) прекращения гражданином кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме.
7) Жилые помещения: понятие, признаки, виды,назначение. Общая площадь жилого помещения.
Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)
Следовательно данное определение включает признаки:
Также Положение содержит основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
К ним, например, относится: наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Т.е. не природным для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом, аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
И т.д
Вопросы о признании жилых помещений непригодными для проживания, а также признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, решаются специальной межведомственной комиссией, создаваемой на уровне федерации, субъекта, муниципального образования в зависимости от вида жилищного фонда.
В Иркутске утвержден состав Комиссии, в которую входят специалисты из разных сфер, например, обеспечении пожарной безопасности. Она признает жилые помещения пригодными/непригодными для проживания.
Основанием для рассмотрения вопроса о пригодности является заявление собственника или решение контролирующего или надзорного органа (например, гос противопожарная служба).
Комиссия принимает решение о:
Также к признаки жилых помещений можно отнести иные признаки:
4) жилое помещение предназначено для постоянного проживания граждан
5) жилое помещение должно располагаться в жилом доме
6) это индивидуально-определенная вещь
Жилое помещение как объект права подлежит кадастровому учету, который осуществляет Росреестр. В процессе учета объекту присваивается государственный учетный номер, а также выдается документ (кадастровый паспорт (технический паспорт жилого помещения)), содержащий основные сведения об объекте.
ЖК определяет тех паспорт как документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленных требований.
Одной из основных индивидуализирующих характеристик жилого помещения является его общая площадь, которая включает в себя площадь всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилых помещениях, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас (ст. 15 ЖК)
Виды жилых помещений перечислены в ст. 16 ЖК, к ним относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
В законодательстве и юридической практике встречаются понятие многоквартирного дома. Определение содержится в Положении о признании жилым помещением: «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством». Строение состоящее из квартир не может рассматриваться в качестве жилого дома, который в соответствии с законодательством состоит из комнат.
Многоквартирный дом стоит рассматривать как учетную единицу, позволяющую зафиксировать местоположение помещений и общего имущества собственников помещений в этом доме, а также как объект управления.
Назначение жилых помещений
В ЖК закреплено, что жилые помещения предназначены
ЖК позволяет использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности при одновременном наличии следующих условий:
Прямой запрет на размещение в жилом помещении промышленных производств (нет понятия пром производств).
За нарушение этих правил предусмотрена ответственность, которая может выразиться, в том числе, в лишении прав на жилое помещение. Это должно способствовать обеспечение сохранности жилищного фонда, что соответствует основным началам жилищного законодательства.
8) Понятие и виды жилищного фонда
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
ЖК выделяет всего 2ве классификации жилищного фонда, имеющих практическое значение. В зависимости от формы собственности жилищный фонд делится на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
9) Перевод жилых помещений в нежилые (наоборот)
Перевод допускается с учетом соблюдения ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. По общему правилу перевод возможен по инициативе собственника или уполномоченного им лица. Запрет на перевод существует лишь в строго определенных ЖК случаях.
В частности ЖК устанавливает запреты на перевод:
Дополнительное условие установлено для перевода квартиры в многоквартирным доме в нежилое помещение. Такая квартира должна находиться на первом этаже или выше, но при условии, что помещения, расположенные непосредственно под переводимой квартирой, являются нежилыми.
Решение о переводе оформляется постановлением администрации Г. Иркутска.
Перевод нежилого помещения в жилое не допускается:
В остальных случаях перевод допускается и осуществляется органами мсу бесплатно.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Как показывает практика проект переустройства и перепланировки представляется в большинстве случаев, поскольку полноценности использовать жилые помещения в качестве нежилых невозможно.
Отдельные документы орган, осуществляющий перевод может затребовать самостоятельно (например, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение).
Органы мсу самостоятельно запрашивают сведения о зарегистрированных гражданах по месту жительства или по месту пребывания (или об их отсутствии) , а также сведения об обременениях права собственности на переводимое помещение.
Муниципальная услуга предоставляется в сроки:
90дней (100 дней, если жилое (нежилое) помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры) со дня поступления заявления с приложением документов, если подача осуществлялась через многофункциональный центр, срок принятия решения исчисляется со дня передачи многофункциональный центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений), в том числе:
-принятие решения о переводе помещения или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое в течение 45 дней с момента поступления заявления и документов
- осуществление приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке переводимого помещения в течение 45 дней с момента поступления заявления о приемке выполненных работ в отдел архитектуры и градостроительства администрации Иркутского районного муниципального образования. В случае если жилое (нежилое) помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории и культуры приемка работ по переустройству и (или) перепланировке переводимого помещения осуществляются в течение 55.
Т.к. не оговорено иное, в указанный срок включаются календарные, а не рабочие дни.
Орган, осуществляющий перевод помещений?, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий одно из указанных решений. Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения соседей.
Результатом предоставления муниципальной услуги является:
Решение о переводе оформляется распоряжением заместителя мэра—председателя комитета по управлению округом администрации города Иркутск, на территории которого находится подлежащее переводу жилое помещение.
Отказ в переводе возможен в 4 случаях:
После перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические иные установленные законодательством требования, а также требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
10) Переустройство и перепланировка жилого помещения
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Это, например, кладка или разборки печи, камина, увеличение числа отопительных приборов, присоединенных к центральным сетям отопления.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Например, перенос, разборка, возведение стен, увеличение оконных проемов и т.д.
Не относится к переустройству и перепланировке устройство/разборка встроенной мебели и тому подобные работы.
Переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом мсу на основании принятого им решения. Для проведения таких работ в орган мсу, по месту нахождения объекта недвижимости, непосредственно либо через многофункциональный центр обращается инициатор проведения таких работ (заявитель). Им может быть собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо. В связи с этим наниматель по любому из договоров найма не является субъектом, имеющим такое право, кроме случаев получения таких полномочий от собственника. Согласования осуществляется органом мсу бесплатно.
Для получения согласования заявителю необходимо предоставить следующие документы:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
7) если переустройство или перепланировка невозможным без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирным доме,то должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирным доме. Например, присоединение части лестничной площадки к квартире путем переноса входной двери квартиры.
Результатом предоставления муниципальной услуги является:
Муниципальная услуга предоставляется бесплатно в течение 92 календарных дней (100 дней, если жилое (нежилое) помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры) со дня поступления заявления с приложением необходимых документов в орган, осуществляющий согласование либо со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование, в том числе:
-принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения в течение 45 дней с момента поступления заявления и документов
- осуществление приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения в течение 47 дней (55 дней, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории и культуры) с момента поступления заявления о приемке выполненных работ по переустройству или перепланировке жилого помещения.
Однако получение документа о согласовании работ и их проведение не означают еще завершения переустройства или перепланировки. Он завершается составлением специальной приемочной комиссией акта приемки работ по переустройству или перепланировке жилого помещения. Перед подписанием акта приемочная комиссия выезжает в переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение и устанавливает соответствие проведенных работ проекту переустройства или перепланировке жилого помещения. Время выезда приемочной комиссии согласовывается специалистом отдела с заявителем.
Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющий гос учет объектов недвижимого имущества.
Отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается в случае:
Самовольное проведение перепланировки и переустройства
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования данных работ или с нарушением проекта переустройства или перепланировки, представляющегося для согласования.
Самовольное проведение данных работ является правонарушением, предусмотренным КоАП, предусматривающий штраф.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В Иркутске с момента выявления самовольной перепланировки и переустройства Комитеты по управлению соответствующим округом администрации г. Иркутска в течение 5 дней направляют собственнику уведомление о порядке и срока приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в этот срок, то Комитет обязан в течение 7 дней с момента истечения срока, указанного в уведомлении, обратиться в суд, который принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Это также является основанием расторжения договора социального найма.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
Зачастую переустройство или перепланировка улучшают функциональное назначение жилого помещения и ведут к его удорожанию. Поэтому ЖК позволяет сохранить жилое помещение в переустроенном или перепланируемом состоянии по решению суда, при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан, а также если это не создает угрозу жизни и здоровью. Для этого необходимы заключения различных экспертов.
И если суд установит, что перепланировка или переустройство выполнена с целью создания более комфортных условий проживания, нет повреждения несущих конструкций, принятые решения отвечают строительным и санитарным нормам и т.д. То выносится решение об удовлетворении иска.
11) Основания пользования жилыми помещениями гражданами в РФ (вещные и обязательственные права граждан на жилые помещения).
Основания пользования жп можно разделить на вещные и обязательственные.
Вещные права – это абсолютно субъективные гражданские права лица, предоставляющие ему возможность непосредственного господства над конкретной вещью и отстранения от нее всех других лиц, защищенное специальными гражданско-правовыми исками.
Вещные права обладают рядом признаков, в частности это: - признак следования; - абсолютный характер защиты; - перечень вещных прав обозначен в законе и, следовательно, замкнут; - объектом является индивидуально-определенная вещь; - публичность вещных прав, по общему правилу, это необходимость государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и т.д.
К вещным относятся: 1)право собственности – наиболее полное вещное право, остальные вещные права являются производными и ограниченными.
Остальные вещные права в теории именуются некоторыми авторами вещными правами проживания (т.е. субъективное вещное право гражданина владеть и пользоваться для личного проживания жилым помещением (его частью), принадлежащим на праве собственности другому лицу, устанавливаемого пожизненно, или на другой срок, возникающее в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, либо в порядке, установленном законом, у членов семьи собственника жилого помещения.
2) право пользования жп членами семьи собственника жп (Ст. 31 ЖК РФ)
3) право пользования жп предоставляемое по завещательному отказу (Ст. 33 ЖК РФ)
4) право пользования жп по договору пожизненного содержания с иждивением (Ст. 34 ЖК)
5) согласно ст. 19 закона о введении в действие ЖК РФ, это право лиц, проживающих в приватизированном жилом помещении собственника при условии, что в момент приватизации указанные лица имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшие, и дали необходимое для приватизации согласие (это могут быть как члены семьи собственника, так и бывшие члены его семьи).
6) право пользования жп несовершеннолетними детьми собственника.
Права пользования жп, в основе которых лежит обязательство. Обязательственные права – это относительно субъективные права лица (кредитора), предоставляющие ему возможность требовать от другого лица (должника), совершения определенных действий имущественного характера или воздержаться от совершения каких-либо действий. К признакам можно отнести: - относительный характер; - реализация главным образом посредством активных действий должника; - открытый перечень оснований возникновения и т.д.
Обязательственные права на жп можно разделить в зависимости от того, есть ли в них признаки вещных прав.
Обязательственные права, в которых есть признаки вещных прав (абсолютный характер защиты, признак следования):
Обязательственные права, в которых нет признаков вещных прав:
12)Право собственности граждан на жилые помещения.
Право собственности в субъективном смысле можно определить как закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность совершать в отношении жп любые действия по своему усмотрению и в своем интересе, не противоречащие закону и иным нпа и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, а так же возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства, при одновременном принятии на себя бремени риска содержания данной вещи.
Признаки: абсолютность, бессрочность, полнота, исключительность, несение бремени и риска, эластичность.
Триада правомочий собственника:
Правомочие владения – хозяйственное господство над вещью.
Правомочие пользования – юридически обеспеченная возможность извлечения всех полезных свойств вещи в процессе ее потребления.
Правомочие распоряжения – возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических ктов в отношении нее.
Все правомочия собственник должен осуществлять в соответствии с назначение и пределами использования жп. Собственнику помещения в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит так же доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК)
Собственник жп обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жп, а так же правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник самостоятельно несет бремя содержания жп (расходы на поддержание его в надлежащем состоянии, ремонт). Если помещение является квартирой, комнатой в квартире и расположено в многоквартирном жд, то собственник несет так же бремя содержания общего имущества собственников помещений в мд, соразмерно своим долям в праве общей собственности. Право собственности на общее имущество возникает независимо от регистрации права собственности на данное имущество (ПП ВАС №64)
Состав общего имущества собственников в мд оределяется:
- собственниками помещений в мд – в целях выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;
- федеральными органами гос власти и органами гос власти субъектов – в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со ст. 20 ЖК (Н: гос жилищными инспекциями субъектов).
- омсу – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей органицазии в соответствии со ст. 161 ЖК.
Нужно отметить Постановление Правительства от 13 августа 2006 г №491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме»
В соответствии ним, в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Так же денежные средства на специальном счете, предназначенные для капитального ремонта дома.
+ иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации, благоустройства многоквартирного дома (внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, общедомовые приборы учета горячей, холодной воды, внутридомовая инженерная система водоотведения, внутридомовая инженерная система газоснабжения, система электроснабжения, система отопления
Сведения об общем имуществе, его составе и состоянии содержатся в тех документации на многоквартирный дом. Это документы технического учета жилищного фонда; инструкция по эксплуатации многоквартирного дом и т.д.
На общее имущество мд существует право общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Размер доли – пропорционален размеру площади помещения собственника. Размер этой доли нельзя менять по соглашению собственников. Нет разницы, собственником жилого или нежилого помещения вы являетесь.
Применимы нормы ГК об общей долевой собственности, за некоторыми исключениями. Н: нельзя требовать выдела в натуре, отчуждать или иным образом передавать долю в праве отдельно от помещения и т.д.
Для принятия решения по поводу общего имущества, собственники участвуют в голосовании на общем собрании, решение принимается путем голосования. Каждый собственник имеет такое количество голосов, которое пропорционально его доле в праве общей собственности (ч. 3 Ст. 48 ЖК РФ).Голосование может требовать единогласного решения всех собственников (если происходит уменьшение общего имущества), либо согласие квалифицированного большинства (2/3 от общего числа голосов собственников – п.1 Ст. 46 ЖК), либо же простое большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (по всем текущим вопросам, например, касаемо выбора управляющей организации).
Раз в год собственники обязаны участвовать в решении вопросов об управлении общим имуществом.
Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем: 1) соблюдение характеристик надежности и безопасности дома.
2) Безопасности для жизни, здоровья граждан, имущества различных субъектов.
3) Доступности пользования помещениями и общим имуществом.
4) Соблюдении прав, законных интересов субъектов.
5) Постоянной готовности всех коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг.
6) Поддержания архитектурного облика дома.
7) Соблюдения требований об энергосбережении и повышении экономической эффективности.
Напоминаю, что собственник несет так же бремя содержания общего имущества собственников помещений в мд, соразмерно своей доле в праве общей собственности.
Содержание общего имущества включает в себя: - осмотр общего имущества ответственными лицами;
- обеспечение готовности всех инженерных систем и оборудования, так же предоставления коммунальных услуг;
- поддержание помещений общего пользований в надлежащем состоянии (температура, влажность);
- уборка помещений общего пользования и земельного участка;
- сбор и вывоз отходов;
- меры пожарной безопасности;
- содержание и уход элементов озеленения и благоустройства;
- организация мест накопления ртутосодержащих ламп;
- проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
- текущий и капитальный ремонт а так же подготовка к сезонной эксплуатации.
Если помещение представляет собой комнату в коммунальной квартире, то собственник несет и бремя содержания общего имущества собственников комнат (но это правило сформулировано в законе диспозитивно и поэтому обязанность содержания жп мб возложено на лицо, не являющееся собственником, если это предусмотрено ФЗ или договором).
Собственник несет риск случайного повреждения или случайной гибели жп, если иное не предусмотрено законом или договором.
13) Основания приобретения гражданами жилых помещений в собственность. Приватизация жилых помещений.
Данные основания предусмотрены гражданским законодательством. Например: создание новой вещи, отчуждательные сделки, приобретательная давность.
Спецификой обладает приватизация. Закон о приватизации жилищного фонда в РФ 1991 года. Закон о приватизации гос и муни имущества в РФ 2001 г. Указ Президента №8. Решение Думы гор. Иркутска «об утверждении порядка рассмотрении вопросов приватизации жил фонда в Иркутске и передаче приватизированных жилых помещений в муниципальную собственность гор. Иркутска». Постановление Пленума ВС №8.
Согласно Ст. 1 Закона о приватизации, приватизация жп – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жп в гос или муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жп, - по месту бронирования жп.
Приватизировать могут только граждане РФ являющиеся нанимателями по договору социального найма, а так же члены семьи нанимателя ( в том числе бывшие и временно выбывшие), путем подачи заявления в соответствующие органы.
В договор передачи жп в собственность обязательно включаются несовершеннолетние.
Приватизировать можно занимаемые жилые помещения, которыми пользуются граждане по месту их жительства, а для граждан, забронировавших жп – по месту бронирования. Бронирование – это процедура, предусмотренная ранее действовавшим законодательством. Оно осуществлялось лицами, выезжающими на длительный период из жилого помещения в связи с работой, длительной командировкой жилое помещение сохранялось за гражданином-нанимателем и членами его семьи на весь период, при этом им выдавалось особое охранное свидетельство. В данное время, такая процедура не используется.
При приватизации жп несколькими лицами, оно признается их общей долевой собственностью, доли признаются равными.
Принципы осуществления приватизации жп:
Не подлежат приватизации:
- жп, находящиеся в аварийном состоянии;
- жп в общежитиях;
- в домах закрытых военных городков;
- служебные жп (за исключением жилищного фонда совхозов и других с/з предприятий, к ним приравненных);
- жп находящиеся в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты. Исключение: собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а так же предприятия, за которыми закреплен жил фонд на прав хоз ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жил фонд, с согласия собственников могут принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жил фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
Порядок приватизации довольно подробно регламентируется актами органов мсу. В Иркутске действует порядок приватизации от 2007 года.
В соответствии с ним, граждане в порядке приватизации представляют в сектор учета и приватизации жилья отдела эксплутационного хозяйства Комитета по управлению соответствующим округом Администрации г. Иркутска, администрацию муниципального предприятия, за которым закреплен жилищный фонд, или муниципального учреждения, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, необходимые документы.
Решение о приватизации принимается по заявлению гражданина в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Передача в собственность жп осуществляется:
- Комитетом по управлению округом Администрации г. Иркутска от имени адинистрации г. Иркуска;
- Муниципальным предприятием, за которым закреплен жил фонд на праве хоз ведения, муни учреждением, в оперативное управление которого передан жил фонд. Порядок передачи таких жп в собственность устанавливается муни предприятиями, учреждениями в соответствии с законодательством. Передача в собственность таких жп осуществляется омитетами по управлению округами адинистрации г. Иркутск при наличии договора о делегировании полномочий по приянтию решения и оформлению сделок приватизации жп.
Передача жп в собственность граждан оформляется договором передачи жп в собственность граждан, заключаемым в письменной форме. Основанием для заключения договора является решение собственника о передаче жп в собственность гражданина (распоряжение председателя Комитета по управлению соответствующим округом г. Иркутска, письм распоряжение уполномоченного лица муни предприятия, учреждения).
Право собственности на жп возникает с момента его гос регистрации в Федеральной службе гос регистрации, кадастра и картографии.
Бесплатная приватизация продлена до 1 марта 2013 года.
14) Права и обязанности собственников жилых помещений.
Собственник может совершать в отношении жп любые действия, не нарушающие изаоны и иные нпа, а так же права и охраняемые законом интересы 3-х лиц.
Права и обязанности собственника определяются самыми разными нпа: ГК, ЖК, Правилами пользования жп, утв Постановлением Правительства №25.
Собственник имеет следующие права:
- проживать в жп;
- вселять в жп других граждан на различных основниях;
- заключать сделки по поводу жп (Н: сдать по договору найма);
- производить переустройство и перепланировку жп;
- осуществлять перевод ж из жилого в нежилое;
- пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире (если в собственности – комнат в коммунальной квартире);
- иные права, предусмотренные законодательством.
Если жп расположено в многоквартирном доме: - право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
- право созывать внеочередное собрание собственников помещений в мд;
- право быть избранным в Совет мд (при его наличии);
Обязанности собственника жп:
- осуществлять пользование жп с учетом прав и законных интересов проживающих в жп граждан, соседей, требований пожарной безопасности, сан-гигиенических, экологических и иных требований зак-ва;
- использовать жп в соответствии с его назначением;
- обеспечивать сохранность жп, не допускать выполнение в жп работ или других действий, приводящих к его порче;
- поддерживать надлежащее состояние жп, а так же помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жп, подъездах, лифтах, на лестничных клетках, других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность сан-технического и иного оборудования;
- немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жп, сан-технического и иного оборудования, находящегося в нем и в случае необходимости сообщать о них в соответствующую управляющую организацию;
- проводить текущий и капитальный ремонт занимаемого жп;
- нести расходы на содержание принадлежащего ему жп;
- вносить плату за коммунальные услуги;
+ иные обязанности, предусмотренные законодательством.
Если жп собственника расположено в мд, собственник так же обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в мд соразмерно своей доле в праве обще собственности; участвовать в управлении мд и тд.
Обязанность своевременно вносить плату за жп и коммунальные услуги для собственника помещения в мд включает в себя: - плату за содержание и ремонт жп, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению мд, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в мд; - плату за коммунальные услуги.
Право собственника вселять граждан для постоянного проживания (никто кроме собственника не может вселять)
15) Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения, бывших членов его семьи.
Правовой статус членов семьи собственника регламентирован ст. 292 ГК и ст. 31 ЖК..
Согласно ст. 311 ЖК статус членов семьи собственника определяется не только положениями семейного права (наличие брака, родственные связи, взаимное уважение и забота, общее хоз-во и тд.), но и жилищного (совместное проживание, вселение в установленном порядке, признание собственников в качестве члена семьи и др.).
Среди членов семьи можно выделить 2 группы граждан:
1) супруг, дети и родители собственника при условии их совместного проживания (для признания их членами семьи необходим указанный семейный статус и факт совместного проживания)
2) все другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а так же в исключительных случаях и другие лица ( друзья, лица, проживающие с собственником без заключения брака и тд.) при условии вселения их собственником в качестве членов его семьи и их совместное проживание. Категория нетрудоспособных иждивенцев характеризуется нетрудоспособностью в силу возраста, состоянию здоровья и тд., а так же иждивенчеством – т.е. содержание, предоставляемое собственником или членами его семьи данным лицам, является основным источником средств их существования.
Члены семьи имеют равное с собственником право пользования жп, если иное не установлено соглашениями между ними (соглашение может касаться комнаты, которой будет пользоваться член семьи, порядка пользования общими помещениями, размера расходов на содержание жп).
Члены семьи собственника не имеют права вселять кого-либо в жилое помещение. Исключение: право на вселение несовершеннолетних детей осуществляется без чьего-либо согласия.
Относительно обязанностей членов семьи собственника: обязанность использовать жп по назначению и обеспечивать его сохранность. Дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жп, если иное не предусмотрено соглашением с собственником (например, по брачному договору). Срок для выселения законно не установлен, следовательно, речь идет о разумном сроке. Выселение мб в добровольном или же в судебном порядке.
Прекращение семейных отношений с собственником, либо выезд в другое место жительства, означают, что лицо становится бывшим членом семьи собственника, подлежит выселению без предоставления другого жп и утрачивает право пользования жп. Имеется две категории граждан, которые не могут быть отнесены к бывшим членам семьи собственника: 1) Несовершеннолетние дети собственника жп, в том числе в отношении которых собственник лишен родительских прав. 2) граждане, проживающие в приватизированном помещении собственника при условии, что в момент приватизации данного жп указанные лица имели равные права пользования жп с лицом, его приватизировавшим, и дали необходимое для приватизации, согласие. Они не подлежат выселению независимо от их отношений с собственником жп и обладают правом бессрочного пользования жп.
Исключение (когда бывшие члены семьи могут пользоваться жп): 1) по соглашению с собственником;
2) по решению суда при наличии двух условий:- бывший член семьи не имеет оснований приобретения или осуществления права пользования другим жп + бывший член семьи не может обеспечить себ другим жп в связи с имущественным положением или иными заслуживающими внимания обстоятельствами (инвалидность, очная форм обучения в вузе, сокращение на работе и тд). Права и обязанности определяются судебным решением . При прекращении права собственности, прекращается и данное право.
При вынесении такого решения, по требованию члена семьи, отношении которого собственник несет алиментные обязательства, суд может обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи другим жп, на условиях, определенных судом.
16) Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.
Собственники обязаны своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, 2) плату за коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жп и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Если лицо приняло жп от застройщика, после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, помещение в таком доме, то такое лицо обязано вносить платежи с момента передачи.
Размер платы за содержание и ремонт жп определяется перечнем необходимых работ и услуг и зависит от состава, состояния общего имущества многоквартирного дома, а так же от выбранного способа управления многоквартирным домом. На общем собрании собственников определяется перечень работ и услуг, а так же определяется размер платы на содержание и ремонт. Плата конкретного собственника зависит от размера его доли в праве собственности на общее имущество.
Собственники вносят плату за жп в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды детельности (например, управляющей организации), либо на основании членства (если управление осуществляется ТСЖ или кооперативом). Если многоквартирный дом управляется ТСЖ, а собственник жп не является членом товарищества или кооператива, которыми осуществляется управление, плату он вносит по договору, заключенному между ним и ТСЖ или соответствующим кооперативом.
Если собственниками не выбран способ управления мд, либо ими выбран способ непосредственного управления мд, но не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жп, для определения платы может использоваться Постановление администрации г. Иркутска 2010г. «Об установлении платы за жп»
Решение общего собрания собственников мп в мд об оплате расходов на капитальный ремонт мд принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала кап ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов и других предложений, связанных с условиями проведения кап ремонта.
Так же собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги ( за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, газоснабжение, отопление (в т.ч. теплоснабжение).
Данная обязанность собственника регламентирована большим количеством нпа: раздел 7 ЖК РФ, ФЗ 2009 г «о энергосбережении и повышении энергетической эффективности…», Правилами предоставления комм услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах, утв Пост правительства 2006 г №307, Пост Правительства Иркутской области от 14 сентября 2012г и тд.
Условия предоставления коммунальных услуг зависят от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом и определяются в договоре управления многоквартирным домом, заключенным с управляющей организацией или в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемым с товариществом или кооперативом с собственниками жп в мд, в котором создано товарищество или кооператив; в договорах холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, заключаемых собственниками жп в мд с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.
Плата за коммунальные услуги определяется по тарифам, устанавливаемым ресурсоснабжающими организациями, а так же исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов, установленных органами гос власти субъекта РФ. Следует отметить, что законодатель постепенно переходит к преимущественной оплате за коммунальные услуги по приборам учета (стимулирование энергосбережения и повышения энергетической эффективности).
Согласно правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, возможны три варианта определения платы: -при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами общедомового учета и при наличии индивидуальных и общих (квартирных) приборов;
- при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и при отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов;
- при отсутстии и коллективных (общедомовых) приборов учета и индивидуальных и общих (квртирных) приборов.
Плата за коммунальные услуги может вноситься субъекту, управляющему мд (упр организации, ТСЖ), который впоследствии оплачивает их ресурсоснабжающей организации. Либо (по решению общего собрания) собственники жм в мд могут сами вносить плату за все или некоторые комм услуги ресурсоснабжающим организациям. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление мд, вносят плату за жп и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключаемые с лицами, осуществляющие соответствующие виды деятельности.
В целом плата за жп и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Плата вносится на основании платежных документов. Об изменении плат собственников обязаны проинформировать не позднее, чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жп и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
Не использование жп для проживания не освобождает собственника от внесения платы. Но при временном, более 5 полных календарных дней отсутствии потребителя в жп, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, на основании его заявления осуществляется перерасчет размера платы за коммунальные услуги. Срок, на который осуществляется перерасчет – не больше 6 месяцев, потом возможно продление на срок не более 6 месяцев.
Если имеется задолженность по оплате (потребитель не вносит плату за коммунальную услугу в полном объеме, неполна оплата – это наличие у потребителя задолженности по оплате одной коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 3 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса) он сначала предупреждается и ему предоставляется срок в 30 дней для устранения нарушения. Можно приостановить предоставление коммунальной услуги, по которой имеется задолженность, за исключением отопления, а в мд – еще и холодное водоснабжение, с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку. После устранения задолженности – предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней.
Субсидии
Согласно Ст. 159 ЖК, гражданин при определенных обстоятельствах может иметь право получать субсидию для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Данные вопросы регламентируются пост Правительства 2005 г №761 «о предоставлении субсидий на оплату комм услуг и оплаты жп» и др нпа.
Субсидия предоставляется гражданину при его одновременном соответствии следующим условиям:
А) наличие гражданства РФ или распространение на иностранного гражданина соответствующего международного договора РФ ( в настоящее время действуют договоры с Беларусью, Киргизией)
Б) наличие соответствующего основания пользования заявителем жп. Право на субсидии имеют:
- пользователи жп в гос или муни жил фонде;
- наниматели жп по договору найма в частном жил фонде;
- члены жилищного или жилищно-строительного кооператива;
- собственники жп (квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома)
В) наличие регистрационного учета (регистрации) по месту постоянного жительства в жп, для оплаты которого гражданин обращается за субсидией;
Г) отсутствие задолженности по оплате жп и коммунальных услуг или заключение и (или) выполнение гражданами соглашений по ее погашению;
Д) превышение расходов семьи на оплату жп и коммунальных услуг, исчисленных исходя из соответствующего регионального стандарта стоимости жк услуг над суммой, эквивалентной максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жп и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (то есть не более 22%) при этом для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума, максимально допустимая доля расходов уменьшается. В Иркутской области от 16% до 22%, а для отдельных категорий граждан(имеющих 3х и более детей, не достигший 18 лет) – 15%.
Предоставляется одна субсидия на жп, в котором проживают граждане, сроком на 6 месяцев. Уполномоченные органы ежемесячно до установленного срока внесения платы за жп и комм услуги, перечисляют средства на имеющиеся или открываемые в выбранных получателями субсидий банках банковские счета или вклады до востребования.
Предоставление субсидии может быть приостановлено при условии:
- появления у гражданина задолженности за жп и (или) коммунальные услуги (т.е. неуплаты получателем субсидий текущих платежей в течение 2 месяцев);
- невыполнение получателем субсидии условий заключенного соглашения по погашению задолженности;
- непредставление получателем субсидии в течение месяца сведений, влияющих на предоставление субсидии (изменение места жительства, состава семьи и тд.)
Предоставление субсидии может быть прекращено при условии:
- изменения места постоянного жительства получателя субсидии;
- изменения основания проживания, состава семьи, гражданства получателя субсидии и (или) члено его семьи, материального положения получателя и (или) членов его семьи (если эти основания повлекли утрату права на получение субсидии);
- представление заявителем (получателем субсидии) заведомо недостоверной информации, имеющей существенное значение для предоставления субсидии или определения ее размера;
- непредставление получателем в течении месяца после приостановления субсидии сведений, влияющих на предоставление субсидии ( об изменении места жительства, состава семьи и тд.)
- непогашения задолженности или несогласование срока погашения задолженности в течение 1 месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования).
17) Сделки с жилыми помещениями: общая характеристика.
18) Основания прекращения права собственности на жилое помещение.
По общему правилу, право собственности прекращается по воле собственника в результате совершения отчуждательной сделки. Однако, как основание прекращения права собственности также можно рассматривать иные юридические факты и их сочетание.
В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.
Если гибель жп происходит по причине действий 3-х лиц например, пожаром в результате неосторожного обращения с огнем, налицо деликтное правоотношение и вред в таком случае возмещается по правилам ст. 1064 в полном объеме лицом, причинившим вред.
Традиционно риск гибели жилого помещения от случайных причин либо в результате обстоятельств непреодолимой силы возложен на собственника жп. Однако, в силу, высокой социальной значимости жп, на территории РФ действует Постановление Правительства РФ от 7 июня 1995 г №561 «о гос жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам РФ, лишившихся жп в результате ЧС, стихийных бедствий, терактов или при пресечении терактов правомерными действиями» и Пост Правительства №982 «о порядке выпуска и погашения гос жилищных сертификатов». Согласно данным актам, гибель жп в результате ЧС, стихийных бедствий, терактов, или при пресечении терактов правомерными действиями дает право собственнику такого помещения на помощь в виде выдачи сертификата от РФ.
Сертификат является свидетельством, удостоверяющим право гражданина РФ на получение жп или социальной выплаты для приобретения жп за счет бюджетных ассигнований. Сертификат не является ценной бумагой, срок его действия – 1 год с дат выдачи гражданину, после истечения указанного срока, сертификат становится недействительным. Выдача гос сертификатов осуществляется независимо от сумм страховых выплат, причитающихся или полученных по договорам страхования жп.
Гос сертификаты выдаются гражданам РФ на основании решения Правительства, постоянно проживающим и зарегистрированным в утраченном жп на момент чп.
Гос жилищные сертификаты предоставляются гражданам из расчета общей площади по социальной норме – в размере 33 кв. м. для одиноких граждан, 42 – на семью из 2х человек и по 18 на каждого члена семьи при ее составе 3х и более человек.
Приобретаемое таким образом жп должно быть благоустроенным по требованиям данного населенного пункта, должно отвечать требованиям, предъявляемым к жп, его общая площадь должна быть не ниже учетной нормы площади жп, определяемой по ст. 50 ЖК. Владелец сертификата может приобрести жп большего размера, чем указано в сертификате, с учетом доплаты разницы за счет собственных средств.
На все время до момента получения п по сертификату, гражданина обеспечивают жп маневренного фонда.
- отчуждение жп, в котором проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника данного жп либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и законные интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Раньше отчуждение собственником жп, в котором проживают его несовершеннолетние дети, в любом случае требовало согласия органов опеки и попечительства.
Деприватизация – возврат гражданином приватизированного жп прежнему собственнику, с условием заключения с ним договора социального найма на это жп.
- Деприватизацию могут совершить только граждане, приватизировавшие жп. Следовательно, если гражданин купил приватизированное жп, он не обладает правом на ее деприватизацию.;
- деприватизируемое жп должно быть для гражданина единственным местом жительства;
- жп должно быть свободным от обязательств (нпример, не предано в залог).
При наличии данных условий гражданин может обратиться в омсу по месту нахождения жп с заявлением о переводе жп из собственности граждан в гос или муи собственность. В течении 2 месяцев органы обязаны принять соответствующее решение и заключить договор социального найма именно на это жп.
Деприватизация, как и приватизация, возможна до 1 марта 2013 года. Деприватизация не восстанавливает право гражданина на однократную приватизацию жп, раз право уже один раз было реализовано гражданином, значит прекратилось.
5)Отказ от права собственности. Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
6)Прекращение права собственности на жп в принудительном порядке. Это исключительная мера, перечень таких оснований исчерпывающим образом закреплен в ГК РФ (ст. 235).
Эти основания можно разделить на:
- прекращение права собственности на возмездных началах (т.е. с возмещением собственнику стоимости жп). К ним относятся случаи: отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; отуждение жп в связи с изъятием участка; прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жп.
Ст. 238 ГК закрепляет обязанность лица, в чьей собственности оказалось имущество, которое не может ему принадлежать, в течение одного года произвести его отчуждение, в противном случае это имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенного на основании заявления гос органа или омсу, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в гос или муни собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества. Пример: приобретение права собственности на жп в закрытом административно-территориальном образовании гражданином, не имеющим права проживания в данном населенном пункте.
- на безвозмездных началах (конфискация, реквизиция, обращение взыскания на имущество должника по его обязательствам). Обращение взыскания на имущество должника по его обязательствам производится на основании решения суда, если иной порядок не установлен законом или договором. При этом право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (ст. 237 ГК РФ).
Основания принудительного изъятия жп могут как учитывать специфику жп как объекта, а могут и не учитывать ее.
6)Изъятие жп для гос или муни нужд. Данный вопрос регулируется как ГК (ст. 239), так и ЖК РФ (ст. 32)
Жилое помещение мб изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено жп, для гос или муни нужд. Изъятие земельных участков в соответствии с ЗК РФ, осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, размещением отдельных объектов гос или муни значения (например, объектов обороны и безопасности, авто дорог федерального, регионального, местного значения и тд.), при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов4 или иными обстоятельствами, в установленных ФЗ случаях.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается зем участок, выкуп жп осуществляется соответствующим субъектом, т.е. Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муни образованием. При этом выкуп части жп допускается только с согласия собственника.
Решение об изъятии принимается органами го власти или омсу, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка Решение данного органа подлежит гос ркгистрации в Федеральной службе гос регистрации, кадастра и картографии.
О принятом решении об изъятии жп собственника жп необходимо уведомить не позднее чем за год до предстоящего изъятия в письменной форме (факт получения собственником извещения является юридически значимым, поэтому сообщение об изъятии в СМИ не является надлежащим уведомлением). Выкуп жп до истечении года возможен только с согласи собственника.
Цена жп, сроки и другие условия выкупа определяются по соглашению с собственником. В выкупную цену включаются: рыночная стоимость жп, все убытки, которые он несет в связи с изменением своего проживания, временным пользованием другим жп, переездом, оформление права собственности на лругое жп + упущенную выгоду и другие убытки.
По соглашению с собственником жп ему может быть предоставлено взамен изымаемого жп другое жп с зачетом его стоимоти и выкупную цену.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него жп, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене. Омсу или орган гос власти, принявший решение, могут подать в суд иск о выкупе жп.
7)По иску омсу, если собственник жп использует его не по назначению; систематически нарушает права и интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение.
Данное поведение собственника должно быть виновным (Ст. 401 ГК РФ). Обязательно досудебное урегулирование конфликта. Омсу должен предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрешение помещения, назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права соседей или не осуществит необходимые ремонт без уважительных причин, суд по иску ому может принять решение о продаже этого жп с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств с вычетом расходов на исполнение судебного решения.
19) Понятие и характеристика договора социального найма жилого помещения.
По договору социального найма жп одна сторона (собственник) жп гос или муни жил фонда (дейсствующие от его имени уполномоченный гос орган или уполномоченный омсу) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК (Ст. 60 ЖК)
Договор консенсуальный, взаимный, возмездный.
Кауза договора: предоставление возможности владения и пользования жп за плату.
Форма договора: простая письменная, для данного вида договора используется типовая форма, утвержденная постановлением Правительства №315. Однако, жп предоставляется гражданину во владение и пользование, а в типовой форме говорится только о пользовании.
Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к нему применяются положения Гл. 35 ГК РФ (наем жп), в частности к нему применимы следующие статьи: 674, 675, 678, 680, 685 (п.1-3), если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Статья 680. Временные жильцы
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
Цель указанного договора – удовлетворение жилищных потребностей малоимущих и иных, указанных в законе, граждан, нуждающихся в жилище. Поэтому данному договору не в полной мере присущ принцип свободы договора (в нем нет свободы определения субъектного состава, вида и размера жп, платы по договору и его условий)
Заключение данного договора состоит из следующих этапов:
- признание гражданина лицом, имеющим право на предоставление жп по договору соци найма;
- постановка гражданина на учет в целях дальнейшего предоставления жп;
- принятие решения о предоставлении жп по договору социального найма;
- оформление договора социального найма.
Субъекты договора соц найма:
Наймодатель – это собственник соответствующего жп, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный гос орган или орган мсу, ило уполномоченное собственником лицо (например, муни учреждение).
Наниматель – это гражданин РФ (иностранные граждане или лица без гражданства не могут быть нанимателями до договору соц найма, если иное не предусмотрено международным договором)
Предмет – жилые помещения гос/муни жилищного фонда, фонда социального использования. По общему правилу, омсу определяют минимальный размер площади жп, предоставляемого по договору социального найма. По решению Думы г. Иркутска, норма предоставления в Иркутске – 15 кв м жилой площади (то есть в нее не включаются балконы, веранды, террасы и т.д.)
Договор социального найма – бессрочный, то есть смерить нанимателя не превращает договор при наличии проживающих с ним членов семьи.
Договор соц найма сохраняется в случаях: -смены собственника жп или изменении субъекта, осуществляющего право хозяйственного ведения или оперативного управления таким жп (признак следования);
- в случаях изменения в основаниях и условиях, дающих право гражданину на заключение такого договора (например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жп и т.п.)
20) Основания и порядок предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма.
Порядок заключения договора распадается на 4 этапа:
1)Признание гражданина лицом, имеющим право на предоставление жп по договору соц найма.
В соответствии со ст. 49 ЖК, это 2 категории граждан:
А) малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жп
Б) иные определенные ФЗ, указом Президента или законом субъекта РФ категории граждан. Признанные по установленному ЖК. Указом Президента или законом субъекта основаниям нуждающимися в жп. (к таким, например, до 1 янв 2013 года относились дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей)
Малоимущим гражданам жп предоставляются из муниципального жил фонда (если омсу наделены гос полномочиями на обеспечение указанных граждан жп). А гражданам торой группы – из жилищного фонда субъекта.
Общий критерий у этих категорий граждан – нуждаемость (1) (т.е. потребность в жп, определяемая критериями, установленными законодательством)
Согласно Ст. 51 ЖК, гражданами, нуждающимися в жп, предоставляемых по договору соц найма:
1) граждане, которых нет жп в постоянном пользовании, то есть не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. Гражданин может проживать по договору коммерческого анйма, в общежитии, служебном жп и тд;
2) граждане, у которых есть жп в постоянном пользовании, но их площадь недостаточно по размеру, т.е. граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
Учетная норма – это минимальный размер общей площади жп, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жп в целях принятия на учет в качестве нуждающихся в жп.
Учетная норм устанавливается омсу и ее размр не должен быть меньше размеа норм предоставления, используемого при определении площади при предоставлении жп по договору соц найма. Для отдельных категорий граждан ФЗ, указом президента, законами субъектов, могут быть установлены учетные нормы, отличающиеся от установленных мо (напоминаю, в Иркутске – 15 кв. м).
Если у гражданина и (или) членов его семьи имеется несколько жп, занимаемых по договорам соц найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности обще площадью жп осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жп.
3) граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям. Т.е. жп, признанном непригодном для проживания или в многоквартирном доме, признанном аварийном и подлежащем сносу.
4) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
Перечень соответствующих заболеваний установлен Постановлением Правительства №378 (перечень тяжелых форм хронических заболеваний), включает 11 видов заболеваний (эпилепсии с частыми припадками, гангрена конечностей и т.д.) Лицам, страдающим такими заболеваниями и членам их семей при условии их нуждаемости, жп предоставляется вне очереди. Но если они не относятся к нуждающимся, правом требовать признания себя нуждающимися обладают семьи, проживающие с ними в одном жп, при отсутствии у них другого жп по договору соц найма или на праве собственности, независимо от площади занимаемого ими жп в общей квартире.
Для граждан иных категорий, указанных в ФЗ, указе Президента или законе субъекта, могут быть установлены и дополнительные критерии нуждаемости.
Второй критерий – граждане должны быть либо малоимущими (2), либо относиться к одной из особых категорий граждан
Малоимущими граждане признаются омсу в порядке, установленном законом соответствующего субъекта, с одновременным учетом:
- дохода, приходящегося на каждого члена семьи,
- стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению
Закон Иркутской области «О порядке признания граждан малоимущими, порядке определения дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, подлежащего налогообложению…» от 17 декабря 2008 года. В законе дается определение малоимущих граждан на территории Иркутской области: граждане признаются малоимущими, если стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и размер денежных средств, которые члены семьи способны совместно накопить в течении 3х лет, меньше рыночной стоимости приобретения жп, сложившейся в соответствующем мо Иркутской области, по норме предоставления площади жп по договору соц найма.
В законе не указано, кого в данном случае считать за членов семьи. Но по аналогии, применима Ст. 69 ЖК РФ, устанавливающая круг членов семьи нанимателя жп по договору соц найма.
При этом по закону области из состава семьи исключаются отдельные слои граждан: некоторые категории военнослужащих (сержанты, старшины, солдаты и матросы проходящие военную службу по призыву), обучающиеся в военных образовательных учреждениях проф образования и не заключившие контракт о прохождении военной службы; лица, отбывающие наказание в виде лишения свободы; лица в отношении которых применена мера пресечения в идее заключения под стражу; лица, находящиеся на полном гос обеспечении).
2) Второй этап. Учет граждан в целях последующего предоставления им жилых помещений по договору социального найма.
Ведение учета отнесено к компетенции омсу. Для принятия на чет гражданин подает документы по месту своего жительства. В случаях и порядке, предусмотренных законодательством. Граждане могут подать заявление о принятии их на учет не по месту своего жительства, например, это дети-сироты. Если гражданин имеет право встать на учет по нескольким основаниям, он может быть поставлен на учет как по одному из них, так и по всем (например, малоимущий гражданин, признанный нуждающимся в жп и как ребенок-сирота, признанный нуждающимся в жп).
Порядок учета определен Законом Иркутской области от 17 декабря 2008 г. №127-ОЗ «О порядке ведения омсу мо Иркутской области учета граждан в качестве нуждающихся в жп, предоставляемых по договорам соц найма…» (закон Иркутской области о учете граждан) +Административный регламент предоставления муни услуги «принятие граждан на учет…» от 6 декабря 2011 г.
Согласно регламенту, решение о принятии на учет в качестве нуждающегося в жп, предоставляемых по договору соц найма, или об отказе в принятии на учет, принимаются не позднее 30 рабочих дней со дн регистрации органом, осуществляющим учет письменного заявления гражданина с приложение необходимых документов. Учет граждан ведется по спискам, сформированным отдельно в отношении каждой категории граждан. Заявления граждан регистрируются в Книге регистрации заявлений граждан.
Основаниями для отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жп, предоставляемых по договору соц найма, являются:
- непредставление необходимых документов;
- представление документов, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете нуждающихся в жп, предоставляемых по договору соц найма;
- если гражданин-заявитель и (или) члены его семьи пятилетний срок, предшествующий подаче заявления о постановке на учет, намеренно ухудшили свои жилищные условия. Ухудшающими жилищные условия признаются действия граждан, повлекшие за собой утрату самостоятельного права пользования жп или уменьшение размера занимаемого помещения (например, отчуждение жп; вселение в жп в качестве членов семьи лиц, не являющимися таковыми; приведение жп в состояние непригодное для проживания; невыполнение условий договора соц найма, повлекшие выселение в судебном порядке и т.д.)
Отказ можно обжаловать в суд.
Решение о принятии на учет или об отказе в принятии выдается лично заявителю либо направляется по почте в течение 3х рабочих дней со дня принятия.
Граждане сохраняют право состоять на учете до получения жп или до выявления оснований для снятия с учета. Исчерпывающий перечень оснований для снятия с учета закреплен в Ст. 56 ЖК:
- подача ими заявления о снятии с учета по месту учета;
- утрата ими оснований, дающих им право на получение жп по договору соц найма;
- выезд на место жительства в другое мо, а исключением изменения места жительства пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
- получение им в установленном законом порядке от органа гос власти или органа мсу бюджетных средств на приобретение или строительство жп (например, ветеранам);
- предоставление им в установленном порядке от органа гос власти или омсу земельного участка для строительства жилого дома, за исключением граждан, имеющих трех и более детей;
- выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием для принятия их на учет, а так же неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Решение о снятии с учет осуществляется органом, ведущим учет, не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием для принятии таких решений. Данные рения выдаются лично, либо направляются по почте гражданам не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.
Согласно ст. 6 Закона о введении в действие ЖК РФ, граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., в целях последующего предоставления им жп по договорам соц найма, снимаются с учета по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, а так же в случаях утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК давали им право на получение жп по договорам соц найма (например, таким основанием было проживание в общежитии).
3)Третий этап. Заключение договора социального найма.
Исходя из Ст. 57 ЖК РФ, жп предоставляются гражданам состоящим на учете в качестве нуждающихся в жп, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет на получение жп. Вне очередности жп предоставляются гражданам, предусмотренным Ст. 57 ЖК РФ, а так же гражданам, указанным в иных нпа (особые категории граждан, например, сотрудники органов внутренних дел).
.Ст. 57:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне.
Данные граждане также ставятся на учет и включаются в отдельный список, порядок предоставления им жп определяется законодательством субъекта.
Гражданам, состоящим на учете, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.
В г. Иркутске, согласно Распоряжению мэра города от 14 апреля 2005 года, данное решение оформляется распоряжением мэра г. Иркутска. Отдел учета и распределении жилья аппарата мэра г. Иркутска осуществляет подготовку предложений по распределению освободившихся жп. При этом должно учитываться следующее:
1) жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Учитываются все члены семьи заявителя, в том числе временно отсутствующие. Дл отдельных категорий граждан, как уже было сказано, норма предоставления (по общему правилу, 15 кв.м.) может изменяться. Например, для отдельных военнослужащих (имеющих почетные звания, командиры воинских частей), норма жп составляет от 15 до 25 кв.м.
Так же норма предоставления мб превышена, если предоставляемое жп представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо в нее вселяется гражданин, страдающий одним из заболеваний, включенных в перечень, при условии, что норма предоставления в расчете на 1 члена семьи превышена не более чем в 2 раза.
Кроме того, учитывается:
2) площадь уже имеющегося у гражданина жп на праве собственности или по договору соц найма (если лицо занимает жп по договору соц найма, перед предоставлением ему жп омсу требует письменное обязательство от нанимателя и совершеннолетних членов его семьи об освобождении после получения жп ранее занимаемого жп, за исключением случаев, когда предоставляется жп, общая площадь которого соответствует разнице между нормой предоставления жп в расчете на данную семью и общей площадью жп, имеющегося до предоставления).
В отношении собственника жп, учитывается площадь жилого помещения, имеющегося у него на праве собственности, в результате чего ему предоставляется помещение, общая площадь которого соответствует разнице между нормой предоставления и площадью жп, имеющегося в собственности.
Однако, граждане-собственники жп при получении жп на условиях соц найма могут безвозмездно передать принадлежащее им на праве собственности помещение в гос/муни собственность и получить по договору социального найма жп размером, определенном согласно норме предоставления в расчете на его семью.
Так же учитываются:
3)действия гражданина и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки учитываются на установленный законом субъекта период, но не менее 5 лет (в Иркутске – 5 лет).
В Законе Иркутской области об учете граждан:
Общая площадь предоставляемого жп определяется как разница между размером площади жп, причитающегося гражданину исходя из нормы предоставления и размером уменьшения (отчуждения) площади жп в результате совершения таких действий ил сделок. Если такого размера жп предоставить невозможно, то жп по договору соц найма предоставляется по истечении пятилетнего срока.
4)жилые помещения, предоставляемое по договору соц найма, должно отвеяать требованиям, предъявляемым к жп и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. При предоставлении учитывается здоровье нанимателя, членов его семьи, иные обстоятельства, заслуживающие внимания (близость расположения мед центров, школы и т.д.) Например, специально оборудованные п, занимаемые инвалидами по договору соц найма при их освобождении заселяются в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий другими инвалидами (ФЗ «о социальной защите инвалидов в РФ»)
По общему правилу, гражданам по договору социального найма предоставляются отдельные квартиры, хотя специального правила на этот счет в законодательстве нет. Но ч. 6 ст. 57 ЖК РФ определяет, что комнат предоставляются только в случае, предусмотренном в ч.4 ст. 59 ЖК РФ, то есть при заселении коммунальной квартиры.
4) Четвертый этап. Подписание договора на основании решения омсу о предоставлении жилого помещения по договору социального найма.
Данное решение является единственным основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением. В г. Иркутске договор заключается от имени Администрации города и подписывается заместителем мэра. Если гражданин, в течение указанного срока не заключает (не подписывает) договор, это означает, что он более не нуждается в жилом помещении, первоначально решение отменяется и жп предоставляется по договору соц найма другому лицу. Данные действия омсу могут быть обжалованы.
Заселение одной комнаты лицами разного пола допускается только с их согласия (супруги-исключение).
После подписания договора стороны также должны в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, оформить акт приемки-передачи жилого помещения гражданину. В акте должны быть отражены: дата составления акта; реквизиты и стороны договора соц найма; сведения об исправности жп, а так же сан-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта; дата проведения текущего ремонта; сведения о пригодности жилого помещения для проживания; подписи сторон, составивших акт.
21) Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире по договору социального найма.
Специфика заселения коммунальных квартир по договорам соц найма, законодатель стремится сократить количество таких квартир а территории РФ. Поэтому предусмотрен особый порядок предоставления данных жп в первую очередь тем, кто уже проживает в данной коммунальной квартире, но возможет и «общи» порядок заселения комм квартиры.
Согласно Ст. 59 ЖК РФ, предоставление жп в коммунальной квартире производится в порядке очередности, предусмотренной данной статьей, при этом переход к следующей очереди возможет только при отсутствии граждан из предыдущей.
1)В первую очередь освободившееся жп в коммунальной квартире предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если на момент освобождения жп они признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жп.
2)Во-вторую очередь, освободившееся жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Таким образом, данные граждане нуждающимися не являются.
3)В третью очередь, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4)В четвертую очередь происходит вселение в освободившееся жп на основании договора соц найма в общем порядке.
В случае наличия двух или более граждан, имеющих право и желающих получить данное жп, оно предоставляется в порядке очередности обращения.
Видимо, комнаты в комм квартирах не должны предоставляться гражданам, страдающим заболеванием из перечня, так как это автоматически повлечет необходимость отселении остальных проживающих.
21) Признание решения о предоставлении жилого помещения и договора социального найма недействительными.
Данный вопрос не регулируется ЖК РФ, что является серьезной недоработкой законодателя. Пленум ВС постановлении №14 предусматривает аналогию закона с правилами, установленными ст. 168 ЖК о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным нпа.
Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
С требованием о признании недействительности решения о предоставлении жп по договору соц найма и заключенного на его основании договора соц найма вправе обратиться гражданин, организация/омсу/иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жп по договору соц найма, если считают что решением и договором нарушены их права, а так же прокурор. Суд вправе признать решение о предоставлении жп по договору соц найма недействительным, если будет установлено, что:
А) гражданами были представлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
Б) нарушены права других граждан на указанное жилье (например, нарушена очередность предоставления жп);
В) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жп;
Г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жп по договору соц найма, предусмотренные ЖК, ФЗ, Указами президента, законами субъекта РФ.
Срок исковой давности по таким делам – 3 года, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение той сделки.
Последствие признание недействительности договора соц найма – выселение лиц, в отношении которых было принято решение, при этом они подлежат выселению в ранее занимаемое ими жп, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жп им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жп, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 Ст. 167 Г РФ).
22) Права и обязанности нанимателя по договору социального найма
Следует напомнить, что наниматель и члены его семьи имеют равные права и обязанности по договору.
Права нанимателя (Ст. 67 ЖК РФ):
1)вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (Ст. 70 ЖК РФ). Данное право означает вселение граждан для постоянного проживания в качестве члена семьи. Возможно три варианта вселения:
1. супруг, родители и дети нанимателя вселяются в жп с письменного согласия уже проживающих членов своей семьи нанимателя и самого нанимателя.
2. иные лица с письменного согласия уже проживающих в нем членов семьи нанимателя, а так же письменного согласия наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
3. Несовершеннолетние дети нанимателя и членов его семьи вселяются к своим родителям без чьего-либо согласия.
Нарушение порядка вселения не порождает у лица прав члена семьи нанимателя на жп, так как незаконно.
В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановления положения, существовавшего до их нарушения (Ст. 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона применительно к правилам, предусмотренным ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. Если требование будет удовлетворено, лицо подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
2) право нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем. Наниматель может сдать все или часть занимаемого им жилого помещения другим гражданам. Это возможно, если: - имеется взаимное согласие по этому вопросу нанимателя и проживающих с ним совместно членов его семьи (согласие должно оформляться письменно);
- согласен наймодатель (письменно);
- после заключения договора поднайма общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир – нормы предоставления;
- имеется согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а так же проживающих совместно с ними в такой квартире ленов их семей (если в поднаем передается помещение в коммунальной квартире);
Не допускается передача жп поднаем, если в этом жп проживают лица, страдающие одним из заболеваний, предусмотренных в перечне тяжелых форм хронических заболеваний, а так же в других, предусмотренных ФЗ случаях.
Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования указанным жп, перед наймодателем ответственным остается наниматель. Поднаниматель же несет ответственность только перед нанимателем.
Договор поднайма является срочным (срок предусматривается договором, а если не предусмотрен, считается, что договор заключен на 1 год). Договор может пролонгироваться, если ни одна из сторон не потребует прекращения договора в связи с истечением срока его действия. Договор яляется так же возмездным (плата за поднайм, условия и порядок внесения определяются договором). Заключается в простой письменной форме в трех экземплярах (один экзампляр передается наймодателю по договору соц найма). В договоре должны быть указаны граждане, вселяющиеся вместе с поднанимателем.
Если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, используют жп не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, бесхозяйственно обращаются с жп, допуская его разрушение, ЖК установлен обязательный досудебный порядок разрешения спора. Наниматель обязан предупредить поднанимателя и граждан с ним проживающих, и потребовать устранения нарушения в разумный срок. Если после предупреждения указанные лица продолжают свою незаконную деятельность, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жп и выселить поднанимателя и совместно проживающих с ним граждан.
3) право нанимателя вселять временных жильцов (на срок до 6 месяцев). Они живут безвозмездно, не приобретая самостоятельного права пользования жп. На их вселение требуется согласие членов семьи нанимателя и уведомление наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение, если общая площадь жп в итоге будет меньше нормы предоставления (Ст. 80 ЖК) После 6 месяцев, нужно заново спрашивать.
Ответственность за действия временных жильцов несет наниматель. Так же наниматель обязан вносить плату за коммунальные услуги и жп за ним по дополнительному соглашению, заключаемому с наймодателем
4) право осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Осуществляет наймодатель по просьбе нанимателя с согласия всех членов его семьи (в том числе временно отсутствующих). Наниматель имеет право на предоставление ему жп меньшего размера взамен занимаемого им жп, если общая площадь жп на одного члена семьи превышает норму предоставления. Наймодатель обязан предоставить жп по нрме предоставления в течение 3 месяцев с момента подачи заявления нанимателем (но за невыполнение данной обязанности наймодателя ЖК ответственность не предусматривает)
Возможен обмен жилыми помещениями. Занимаемыми по договорам социального найма с согласия всех членов семей нанимателей, а так же с согласия наймодателей. Данный договор следует отличать от договора мены (гражданское право): различие в субъектном составе(в мене – собственники или обладатели иных вещных прав, в договоре обмена – наниматели по договору соц найма жп), а так же в последствиях (в договоре мены происходит переход права собственности, а в обмене – происходит только смена пользователя жп. Обмен жп, оносящихся к фонду соц использования на жп индивидуального, специализированного и жил фонда коммерческого использования не предусмотрен ЖК, а некоторых случаях запрещен, так же не допускается обмен членом семьи нанимателя по договору соц найма приходящей на него доли площади жп с другим лицом при условии его вселения в качестве члена семьи нанимателя.
Возможен обмен жп между гражданами, проживающими в разных населенных пунктах.
Жилые помещения, которые находятся в общежитии или являются служебными не могут быть предметом обмена, поскольку не входят в жилищный фонд социального использования и, значит. не могут быть предметом договора соц найма.
Правом на обмен обладают как наниматель, так и члены его семьи, в том числе бывшие. Если между нанимателем жп и членами его семьи не достигнуто оглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке.
Договор об обмене заключается в письменной форме, путем составления единого акта, подписываемого сторонами. Данный договор представляется нанимателями своим наймодателям, с которыми у них заключены договоры соц найма обмениваемых жп, для получения согласия на осуществления обмена.
Ст. 73 – случаи, когда обмен не допускается:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне.
К правам нанимателя так же относятся:
5) право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
6) право сохранить права на жп при временном отсутствии его и членов его семьи;
7) право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (если жп в многокв доме, а так же общим имуществом коммунальной квартиры);
8) право требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в случаях, предусмотренных законодательством , изменения договора;
9) право расторгнуть в любое время договор с письменного согласия проживающих с ним совместно членов его семьи;
+иные предусмотренные законами или договором соц найма права.
Обязанности нанимателя по договору социального найма:
1) принять от наймодателя по акту пригодное для проживания жп, в котором произведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жп предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде;
2) осуществлять пользование жп с учетом соблюдения прав и законных интересов граждан, соседей, проживающих в жп; требований пожарной безопасности, сан-гигиеничесих, экологических и иных требований законодательства, в соответствии с правилами пользования жп и договором;
3) использовать жп в соответствии с его назначением;
4) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жп работ или совершения других действий, привоящих к его порче;
5) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а так же помещений общего пользования в многокв доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жп, подъездах, кабинах лифтов, лестничных клетках, других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность сан-технического и другого оборудования;
6) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жп, сан-технического или иного оборудования и в случае необходимости, сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения (то есть побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, гор/хол одонабжения и т.д.)
5) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
6) не производить переустройстро и (или) перепланировку без получения соответствующего согласования, предусмотренного законодательством;
7) при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жп, сан-тех и иное оборудование, находящееся в нем, погасить задолженность по оплате за жп и коммунальные услуги;
8) переселиться с членами своей семьи на время проведения кап ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает, в предоставляемое наймодателем жп, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
9) допускать в жп в заранее согласованное время работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей гос органов надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жп, осмотра оборудования, находящегося в нем, для выполнения ремонтных работ, а для ликвидации аварий – в любое время.
10) своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством ценам и тарифам.
Граждане, признанные малоимущими, освобождаются от внесения платы за наем.
Данная обязанность возникает у нанимателя с момента заключения договора.
+ другие обязанности предусмотренные законодательством.
23) Правовое положение членов семьи нанимателя по договору социального найма, бывших членов его семьи.
Согласно ст. 69 ЖК РФ, к членам семьи нанимателя относятся три группы граждан: 1) «бесспорные члены семьи» супруг, дети и родители нанимателя. Для признания их в качестве членов семьи необходимо совместное проживание и вселение и в установленном законом порядке.
2) другие родственники нанимателя и родственники членов его семьи независимо от степени родства + нетрудоспособные иждивенцы. Для признания их в качестве членов семьи нанимателя требуется их вселение качестве члена семьи в установленном законом порядке, факт совместного проживания и ведение с ним общего хозяйства. К ведению общего хозяйства Пленум ВС в постановлении №14 относит, в частности: наличие у указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.д.
3) иные лица, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя только в судебном порядке и только в исключительных случаях. Чаще всего к таковым относятся лица, проживающие совестно без регистрации брака. При вынесении решения о признании их ленами семьи нанимателя, суд будет руководствоваться: соблюдение порядке вселения граждан нанимателем в качестве членов семьи, факт совместного проживания с нанимателем, ведение общего хозяйства, утрата ими права на другое жилое помещение.
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Прим: наниматель и члены его семьи несут солидарную ответственность по оплате комм услуг только перед наймодателем, солидарная ответственность членов семьи нанимателя и нанимателя зак-вом е предусмотрена. Следовательно, члены семьи нанимателя обязаны нести расходы на содержание общего имущества не слидарно, а соразмерно своей доле путем возмещения одному из членов семьи нанимателя плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
ЖК РФ не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жп по договору соц найма. То есть ограничение их прав недопустимо.
3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Граждане часто обращаются в суд с требованием признать бывшего члена семьи (а иногда и члена семьи) утратившим право пользования жп вследствие их постоянного отсутствия в жп при выезде из него. В этом случае суды выясняют: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жп, носит ли его выезд из жп вынужденный характер (конфликтные отношения в семье) или добровольный, временный характер (обучение, лечение) или постоянный (вывез свои вещи, вступил в новый брак и проживает вместе с новой семьей), не чинилась ли ему препятствия в пользовании жп со стороны лиц, в нем проживающих, приобрел ли ответчик право пользования другим жп, исполняет ли он свои обязанности по оплате жп и коммунальных услуг и тд.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жп в другое место жительства и об отсутствии препятствий для пользования жп, а так же от его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иско признании его утратившим право на жп подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
При проживании в жп нанимателя бывший член семьи самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора соц найма. В связи с этим он вправе требовать от наймодателя или нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жп и коммунальные услуги, ремонт и содержание жп. Предложение заключения такого соглашения может так е исходить от нанимателя. В случае невозможности достигнуть соглашения. Договор может быть переда на рассмотрение в суд.
Суд вправе определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жп и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жп, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ем отдельный платежный документ на оплату жп и комм услуг.
Если между лицами имеется соглашение об определении порядка пользования жп (например, бывший член семьи пользуется отдельной комнатой в квартире), то эти расходы мб определены судом с учетом данного обстоятельства.
Бывший член семьи не имеет права требовать заключении отельного договора соц найма, чтобы не превращать обычные квартиры в коммунальные.
24) Права и обязанности наймодателя по договору социального найма
Наймодатель вправе:
1- требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2- требовать допуска в жп в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жп, сан-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время;
3- давать согласие на обмен жп;
+ иные права, предусмотренные ЖК, другими ФЗ и договором социального найма.
Наймодатель обязан:
1- передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жп в состоянии, отвечающее требованиям пожарной безопасности, сан-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2- принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору соц найма жп;
3- осуществлять капитальный ремонт жп, при этом информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ. Поведение данных работ в отдельных случаях возможно и без выселения гражданина. В этом случае наниматель и члены его семьи не могут быть ограничены в праве пользования жп, предоставлении им коммунальных услуг в полном объеме и надлежащего качества.
Если же проведение реконструкции или капитального ремонта невозможно без выселения гражданина, наймодатель обязан представить ему и членам его семьи на то время жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Переселение нанимателя и членов его семьи в жп маневренного фонда и обратно осуществляется за чет средств наймодателя. В отдельных случаях возможно не временное переселение нанимателя и членов его семьи, а переселение в другое благоустроенное жп с заключение другого договора социального найма. Договор соц найма жп в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в этом случае подлежит расторжению.
Если наймодатель не выполняет обязанности по проведению капитального ремонта жп, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жп сан-технического и иного оборудования, то наниматель может потребовать:
- уменьшение платы за пользование занимаемым жп, общим имуществом в мд;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков жп или общего имущества в многоквартирном доме;
- возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.
4- принимать участие в своевременной подготовке дома, сан-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
5-обепечивать предоставление нанимателю предусмотренных в договоре коммунальных услуг надлежащего качества;
6- контролировать качество предоставляемых жк услуг;
7- в течение 3х рабочий дней о дня изменения цен на содержание, ремонт, наем жп, тарифов на комм услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жк услуги и информировать об этом нанимателя;
8 – производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жп и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
9-принимать в установленные сроки жп у нанимателя по акту сдачи жп после расторжении настоящего договора;
+ нести иные обязанности, предусмотренные законодательством РФ.
25) Плата за жилье и коммунальные услуги по договору социального найма. Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг. Компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Одна из основных обязанностей нанимателя по договору социального найма - своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством ценам и тарифам.
Данная обязанность возникает у нанимателя с момента заключения договора.
Плата за жп и коммунальные услуги включает в себя:
- плату за пользование жп (плата за наем);
- плату за содержание и ремонт жп, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- плату за коммунальные услуги.
В Иркутске действует Постановление Администрации г. Иркутска от 26 февраля 2010 г. «Об установлении размера платы за жилое помещение», в котором определен экономически обоснованный размер базовой ставки за наем. Данная ставка определяет размер платы за наем 1 кв м. площади жп. На размер платы влияет площадь жп, занимаемого нанимателем и членами его семьи. Кроме площади при расчете платы за наем так же учитываются: местоположение дома, степень капитальности дома (материал стен), этажность, степень благоустройства. Наниматели жп вносят плату за наем наймодателю. Граждане, признанные малоимущими, освобождаются от внесения платы за наем.
Плата за содержание и ремонт жп также определяется исходя из размера общей площади занимаемого нанимателем жп. На размер платы влияет местоположение дома, его техническое состояние, объем запланированных работ, услуг и т.д.
Размер платы за содержание и ремонт жп может определяться:
- для нанимателей в мд, где приняты решения общих собраний собственников помещений в мд, огранов управления ТСЖ или ЖК или много специализированного потребительского кооператива в соответствии с их уставами об установлении размера платы за содержание и ремонт жп или заключены договоры управления многоквартирными домами с управляющими организациями – в размере, предусмотренном для собственников жп соответственно вышеуказанными решениями или договорами управления многоквартирными домами с управляющими организациями;
- для нанимателей жп в многоквартирных домах, в которых выбран способ непосредственного управления мд, но не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, - в размере, определяемом омсу;
- для нанимателей жп в многоквартирных домах, в которых собственники помещений не приняли решение о выборе способа управления мд, в размере, равном цене договора управления многоквартирным домом, заключаемого по результатам открытого конкурса, проводимого Администрацией г. Иркутска в установленном порядке. Цена договора управления мд устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жп, указанной в конкурсной документации.
Наниматели жп по договору соц найма в мд, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жп, а так же плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. В отдельных случаях, они могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением комм услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.
Если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жп в согласованном с управляющей организацией порядке.
Компенсации
При определенных обстоятельствах, отдельным категориям граждан в соответствии с законодательством, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Например, в соответствии с ФЗ «О статусе военнослужащих», в случаях отсутствия специализированных жилых помещений воинский части арендуют жп или по желанию военнослужащих ежемесячно выплачивают им денежную компенсацию за наем (поднаем) жилых помещений ( в городах и районных центрах – 3600р.)
Правом на компенсацию в соответствии с законодательством Иркутской области, обладают медицинские, фармацевтические работники, специалисты в области ветеринарии с высшим ил средним ветеринарным образованием, социальные работники, работники культуры гос учреждений Иркутской области, работники библиотек государственных образовательных учреждений Иркутской области.
Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий.
Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
26) Общая характеристика оснований и порядка изменения договора социального найма жилого помещения.
Основания и порядок изменения договора социального найма в ЖК регулируются только одной статьей (ст. 82 ЖК РФ). Гл. 29 Гражданского кодекса не применяется! (ПП ВС №14)
Основания изменения договора соц найма:
1.Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Семья должна быть уже создана.
2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Замена нанимателя в отдельных случаях обусловлена объективными причинами (смерть нанимателя, его недееспособность, безвестное отсутствие и т.д.).
Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и основной договор.
Существует мнение, что указанные основания не служат основаниями изменении договора соц найма, поскольку, говорят они, данный случай – пример новации.
27) Прекращение и расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя
Прекращение договора социального найма может происходить по ряду различных оснований. Это могут быть как обстоятельства, не зависящие от воли сторон (например, разрушение жп, смерть одиноко проживающего нанимателя и т.д.), так и действия сторон (соглашение сторон или требование одной из сторон).
Жилищный Кодекс предоставляет полную свободу нанимателю членам его семьи в решении вопроса о пользовании жп гос/муни жилищного фонда.
Поэтому если инициатором расторжения является наниматель, он должен представить документы, подтверждающие согласие совместно проживающих с ним членов его семьи и договор подлежит расторжению. Особым способом является расторжение договора соц найма, путем совершения нанимателем конклюдентных действий, свидетельствующих о его желании расторгнуть договор – это выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (договор считается расторгнутым со дня выезда)
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В целом, расторжение договора соц найма возможно в судебном и во внесудебном порядке. Расторжение договора по инициативе нанимателя – это всегда внесудебный порядок расторжения договора.
Обязательства считаются прекращенными момента заключения соглашения сторон о расторжении договора.
28) Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, с предоставлением другого жилого помещения: основания, порядок, требования к жилому помещению.
Односторонний порядок расторжения договора соц найма по инициативе наймодателя (а не по соглашению сторон, например) – это судебный порядок.
При расторжении договора в суд порядке, договор считается прекращенным с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора, наниматель в этом случае обязан выселиться из занимаемого жп.
ЖК РФ устанавливает три варианта выселения из жп, занимаемого по договору соц найма:
1)выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (Ст. 85-89);
2)выселение с предоставлением иного жилого помещения (Ст. 90);
3)выселение без предоставления другого жилого помещения (Ст. 91 ЖК).
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (Ст. 85-89)
Основания: - если дом, в котором находится жп нанимателя, полежит сносу. Другое жп предоставляется тем органом, который принял решение о сносе;
- если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение. Обязанность предоставления выселяемым гражданам другого благоустроенного помещения возлагается на наймодателя по договору социального найма того жп, в котором указанные граждане проживали до выселения;
- если жп признано непригодным для проживания;
- если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, жилое помещение не может быть сохранено, либо его площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо его площадь увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Согласие нанимателя на вселение не нужно;
- если жп подлежит передаче религиозной организации в соответствии с ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в гос/муни собственности». Передача религиозной организации гос или мни имущества религиозного назначения осуществляется в собственность или в безвозмездное пользование на определенный по согласованию с организацией, срок. Наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи другое жп;
Требования, предъявляемые к благоустроенному жп, предоставляемому при расторжении договора социального най (Ст. 89 Жк):
1)Помещение должно отвечать требованиям, предъявляемым в жилым помещениям.
2)Предоставляемое жилое помещение по договору должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта. К элементам благоустроенности относятся, в частности, водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и т.д. Уровень благоустройства в различных населенных пунктах разный: обычно в городах он выше. Уровень благоустройства определяется исходя, прежде всего, из уровня благоустроенности илых помещений гос/муни жилищных фондов, расположенных в нем.
При этом неблагоустроенность жп, из которого выселяется наниматель по дном основанию не является основанием для предоставления ему жп, не отвечающего требованиям благоустроенности.
Общие требования к благоустроенности определены в Положении о признании жилым помещением. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами и муниципальными образованиями;
3)Равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. При выселении граждан по этому основанию следует иметь ввиду, что другое жп им предоставляется не в связи с улучшением их жилищных условий, а потому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жп, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жп, если для них не отпали основания.
В случаях, предусмотренных ФЗ, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жп или имеют право состоять на данном учете, жп предоставляются по норме предоставления (такое исключение касается к примеру, религиозных организаций).
4)Должно находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение (например, при переселении граждан из аварийных жп).
5)Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
При принятии искового заявления о выселении граждан по данному основанию, суд должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав иных лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания, судья выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи, заявление считается неподанным и возвращается истцу.
При удовлетворении судом иска, предъявляемого о выселении гражданина из жп по вышеуказанным основаниям, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное помещение, предоставляемое по договору соц найм выселяемому гражданину.
29) Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, с предоставлением другого жилого помещения: основания, порядок, требования к жилому помещению.
Односторонний порядок расторжения договора соц найма по инициативе наймодателя (а не по соглашению сторон, например) – это судебный порядок.
При расторжении договора в суд порядке, договор считается прекращенным с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора, наниматель в этом случае обязан выселиться из занимаемого жп.
ЖК РФ устанавливает три варианта выселения из жп, занимаемого по договору соц найма:
1)выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (Ст. 85-89);
2)выселение с предоставлением иного жилого помещения (Ст. 90);
3)выселение без предоставления другого жилого помещения (Ст. 91 ЖК).
Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, с предоставлением другого жилого помещения (Ст. 90 ЖК РФ):
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (не менее 6 кв.м. жилой площади на 1 члена семьи). Обязательное предупреждение о возможности выселения нанимателя.
Основание – невнесение нанимателем и членами его семьи данных платежей непрерывно более чем 6 месяцев подряд. К уважительным причина невнесения платы за жп и коммунальные услуги могут быть, например, отнесены: длительные задержи выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; наличие в семье инвалидов, несовершеннолетних детей и т.д. (ПП ВС №14)
При принятии искового заявления о выселении граждан по данному основанию, суд должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав иных лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания, судья выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи, заявление считается неподанным и возвращается истцу.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора соц найма и выселении нанимателя и членов его семьи по данному основанию, должно быть конкретно указано другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое жилое помещение должно быть: - изолированным,
- пригодным для постоянного проживания,
- размером не менее 6 кв.м. жилой площади на одного человека,
- должно располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.
30) Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения: основания, порядок.
Данное выселение является санкцией за совершение нанимателем или ленами его семьи серьезного правонарушения в жилищной сфере. В частности если они:
1)используют жилое помещение не по назначению (то есть использует жп не для проживания граждан, а для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных и т.д.), что часто приводит к превращению жп в нежилое;
2)систематически нарушают права и законные интересы соседей (неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жп без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жп или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, сан-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жп (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на муз инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных работ, повлекших нарушения покоя граждан и тишины в ночное время; совершение в отношении соседей хулиганских действии и т.д.)
3)или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (то есть наниматель или члены его семьи совершают целенаправленные действия постоянного характера, влекущие повреждение или уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, стен, сан-технического оборудования и т.д.)).
Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, наниматель и члены его семьи, постоянно приживающие с ним, вправе обратиться с требованиями о выселении бывшего член семьи нанимателя из жп без предоставления другого жилого помещения.
Такое выселение является мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые несмотря на предупреждение наймодателя (которое обязательно: письменная, устная форма – не важно), эти нарушения не устранили.
Обязательное досудебное урегулирование спора: наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения и установить разумный срок для устранения последствий нарушения. Если граждане нарушения не устраняют, по требованию заинтересованных лиц могут быть выселены без предоставления другого жп.
Следовательно, действия нанимтеля и (или) членов его семьи должны быть виновными, противоправными и находиться в причинно-следственной связи с наступившими последствиями.
Если нарушителем является только один член семьи – выселят только его. Представляется, что если после выселения такого члена семьи, наниматель опять его заселит и в случае дальнейших нарушений, наниматель так же должен признаваться виновным в совершенных нарушениях и подлежать выселению.
Указанные обстоятельства подтверждаются актами обследования квартиры, письменными жалобами соседей в администрацию города и в гор отделение полиции, пояснениями свидетелей.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть так же выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. С иском об их выселении могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а так же родитель, не лишенный родительских прав.
31) Общая характеристика договора коммерческого найма.
По договору коммерческого найма одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (Ст. 671 ГК РФ).
Регулирование данного договора осуществляется ГК (главой 35), что критикуется отдельными учеными (единство правового регулирования?), при этом указывается, что название «коммерческий найм», а не просто «найм жилого помещения» используется для отграничения данного договора от договора социального найма.
Наймодатель – собственник жп либо иной уполномоченный субъект (лицо, действующее по доверенности, либо в силу закона), как фл, юл, а так же органы гос и муни власти в зависимости от вида фонда, из которого предоставляется жп.
Коммерческий найм муниципальных жп регулируется Решением Думы г. Иркутска от 28 февраля 2011 г. (Положение о фонде коммерческого использования)
Наниматель – любые фл, независимо от гражданства, нуждаемости, имущественного положения. Однако, ели жп предоставляются из муни жилищного фонда коммерческого использования, то нанимателями могут быть только граждане, проживающие на территории г. Иркутска, не обеспеченные жп по договору социального найма или на праве собственности и нуждающиеся в улучшении жилищных условий. При этом право на предоставление жп жилого фонда коммерческого использования имеют следующие категории граждан:
- работники муни учреждений г. Иркутска на период трудовых отношений с данными организациями;
- сотрудники органов внутренних дел г. Иркутска на период службы в органах внутренних дел;
- работники органов прокуратуры г. Иркутска на период работы в указанных органах;
- работники следственных отделов г. Иркутска СУ СК РФ по Иркутской области на период работы в указанных органах;
- многодетные семьи (семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей);
- семьи, имеющие в составе инвалидов 1й группы;
- молодые специалисты из числа муни служащих омсу г. Иркутска на период работы в указанных органах;- чемпионы и призеры чемпионатов мира и Европы, участники Олимпийских, Параолимпийских и Сурдоолимпийских игр, мастера спорта международного класса и заслуженные мастера спорта России.
Объект – Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), если наниматель заселяет одну комнату с собственником, речь не может идти о договоре найма жп (в данном случае, будет заключен непоименованный договор)
Жилищный фонд коммерческого использования формируется за счет: жилых помещений во вновь построенных жилых домах муни жилищного фонда г. Иркутска; - высвобожденных жилых помещений муниципального жлищного фонда г. Иркутска (вториное жилье).
Администрация г. Иркутска ведет реестр жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Отнесение жп к жилищному фонду коммерческого использования, а так же исключение жп из указанного фонда осуществляется на основании постановления администрации города.
Срок договора коммерческого найма определяется сторонами, предельный срок – 5 лет. Если срок в договоре не определен или договор заключен на больший срок, то он считается заключенным на 5 лет.
В законодательстве договор коммерческого найма делится на: -
краткосрочный найм (сроком до 1 года). Для краткосрочного найма характерен упрощенный порядок правового регулирования, по общему правилу нанимателю не принадлежат отдельные права
- долгосрочный найм (срок до 5 лет). При этом, при найме жилого помещения из муниципального фонда коммерческого использования г. Иркутска, максимальный срок договора – 3 года (исключение составляет заключение договора коммерческого найма для чемпионов и призеров чемпионатов мира и Европы, Параолимпийских, Сурдоолимпийских игр, мастеров спорта международного класса и заслуженных мастеров спорта России).
Договор коммерческого найма является возмездным. Согласно ГК размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жп.
В случае, если законом установлен максимальный размер платы за жп, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Это установлено для гос/уни жилищного фонда.
Плата за жп должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не определены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК, то есть до 10 числа каждого месяца, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Договор коммерческого найма заключается в письменной форме. Общие последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (невозможность ссылаться на свидетелей).
Для заключения договора коммерческого найма жп частного жилищного фонда не требуется ни постановки на учет, ни выдача разрешения на заключение договора.
Но основанием предоставления жилого помещения муни жилищного фонда коммерческого использования, согласно Положению о фонде коммерческого использования г. Иркутска, необходимо наличие совокупности следующих условий:
1)наличие свободного жп жилищного фонда коммерческого использования;
2)наличие у заявителя ходатайства руководителя организации организации (органа), с которым(ой) заявитель состоит в трудовых отношениях (для отдельных групп граждан);
3)наличие документов, подтверждающих принадлежность граждан к соответствующим категориям.
Заявитель представляет в отдел учета и предоставления жилья департамента правовой и кадровой работы администрации г. Иркутска, заявление на имя мэра г. Иркутска, а так же необходимые документы.
В результате рассмотрения жилищная комиссия принимает решение о признании гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий и о постановке его на учет для предоставления жп жилищного фонда коммерческого использования либо об отказе в постановке на учет. Решение жилищной комиссии носит рекомендательный характер.
Основаниями для отказа в постановке на учет являются: - отсутствие у заявителя нуждаемости;
- представление неполного пакета документов.
Предоставление жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования состоящим на учете гражданам осуществляется в порядке очереди. Очередность устанавливается согласно дате поступления заявления с полным пакетом документов.
Граждане, в отношении которых принято распоряжение о предоставлении жп жилищного фонда коммерческого использования, обращаются в отдел учета и предоставления жилья для заключения договора найма. Договор найма заключается в двухнедельный срок с момента обращения гражданина о заключении договора найма. От имени мо г. Иркутск договор найма заключается заместителем мэра - руководителем аппарата администрации г. Иркутска.
Договор коммерческого найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жп, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма (признак следования (ст. 675 ГК РФ)).
В договоре коммерческого найма жп должны быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем (любые лица, как родственники, так и не состоящие в родственных отношениях). Данные граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жп, при этом ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. В отдельных случаях по желанию постоянно проживающие с нанимателем граждане, уведомив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жп, несут совестно с нанимателем солидарную ответственность после чего они становятся сонанимателями жп (т.е. на стороне нанимателя образуется множественность лиц).
32) Права и обязанности нанимателя по договору коммерческого найма.
Права и обязанности сторон определяются в первую очередь договором, во вторую – нормами гл. 35 ГК. А если пользование осуществляется жп гос или муни жилищного фона коммерческого использования, так же Правилами пользования жилыми помещениями.
Права нанимателя:
1)Право на вселение: - лиц для постоянного проживания вместе с нанимателем. Для их законного вселения требуется предварительное согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жп на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.
- поднанимателей (ст. 658 ГК). Это граждане, проживающие в жп по договору найма, заключенным с нанимателем по договору коммерческого найма. Для передачи жп в поднайм требуется согласие наймодателя. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Договор поднайма является срочным и возмездным. Срок и размер оплат определяется соглашением сторон. Договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма жп.
Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жп, его права производны от прав нанимателя, который остается ответственным за действия поднанимателя перед наймодателем.
- временных жильцов (родственники, знакомые, друзья (Ст. 680 ЖК)). Для их вселения требуется согласие граждан, постоянно проживающих с нанимателем, а так же предварительное уведомление наймодателя. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жп. Ответственность за их действия перед наймодателем немеет наниматель. Максимальный срок проживания временных жильцов – 6 месяцев. Если срок проживания временных жильцов не был заранее определен, то они обязаны освободить помещение в 7-дневный срок по требования нанимателя или постоянно проживающих с ним граждан.
Данным правом не обладает наниматель по краткосрочному найму, если иное не предусмотрено договором (ст. 683 ГК РФ).
2)Право на замену нанимателя. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих и с согласия наймодателя, наниматель в договоре найма жп может быть заменен одним из совершеннолетних граждан (видимо так же, полностью дееспособных), постоянно проживающих с нанимателем. Если замена нанимателя необходима в силу объективных причин (выбытие из жи нанимателя, его смерть0, то договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жп становятся сонанимателями.
Данным правом не обладает наниматель по краткосрочному найму, если иное не предсмотрено в договоре.
3)Право преимущественного заключения договора на новый срок (право так же по общему правилу не распространяется на договор краткосрочного найма).
Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока наймодатель должен предложить заключить новый договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее 1 года. Если собственник не полнил данную обязанность, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленных на тех же условиях и на тот де срок. Если же собственник сдал помещение в течение данного года, то наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
+ иные права, предусмотренные договором найма.
Обязанности нанимателя:
1)использовать жав в соответствии с его назначением;
2)обеспечивать сохранность жп;
3)поддерживать в надлежащем состоянии жп, сан-ехническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жп, сан-технического и иного оборудования, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу;
4)содержать в чистоте и порядке жп, общее имущество в мд, объекты благоустройства;
5)производить текущий ремонт занимаемого жп, если иное не установлено договором.
6)не производить переустройство и (или) перепланировку жп без письменного согласия наймодателя;
7) заменять поврежденное сан-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо лиц, совместно с ним проживающих;
8)вносить плату по договору, а так е плат за коммунальные услуги. Наниматель вносит платежжи согласно договору. Следовательно, договором мб предусмотрено иное.
Согласно Положению о фонде коммерческого использования г. Иркутска граждане вносят плату за наем жп, размер которой устанавливается постановлением Администрации г. Иркутска, в бюджет г. Иркутска на счет, указанный в договоре. Плату за содержание и ремонт жп, плату за коммунальные услуги, утвержденные в установленном порядке, наниматель вносит организации, уполномоченной наймодателем осуществлять сбор платы по установленным тарифам.
8)допускать заранее согласованное время в занимаемое жп работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов гос надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жп, сан-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время;
9)информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользовании жп по договору найма, не позднее 5 рабочих дней со дня такого изменения (для найма гос и муни жп)
+иные обязанности, предусмотренные договором. Например, в договоре может быть установлен запрет на заведение домашних животных.
33) Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма.
Права наймодателя:
1)требовать внесения платы по договору;
2)давать согласие на вселение грждан в жп;
3)требовать проведения текущего ремонта, если иное не предусмотрено договором;
4)требовать допуска в заранее согласованное время в занимаемое жп своих работников или уполномоченных лиц, представителей органов гос надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жп, сан-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время;
+иные права, предусмотренные договором.
Обязанности наймодателя:
1)передать нанимателю по акту приемки-предачи свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жп в состоянии, отвечающем требования пожарной безопасности, сан-техническим и иным требованиям (гос/муни – передача осуществляется в течении 10 дней со дня его подписания);
2)осуществлять капитальный ремонт жп, если иное не предусмотрено договором;
3) обеспечивать предоставление нанимателю за плату услуги по содержанию и ремонту жп и коммунальных услуг надлежащего качества в установленном порядке;
4)обеспечивать проведение ремонта общего имуществ многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
5)с согласия нанимателя производить переоборудование жилого дом, если оно приведет к существенным изменениям сданного в наем жп;
+иные обязанности, предусмотренные договором.
34) Особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
35) Изменение и расторжение договора коммерческого найма.
Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, либо в судебном порядке по требованию любой стороны по основаниям, указанным в договоре найма иди в законе.
При расторжении договора по оглашению сторон, сторона-инициатор должна уведомить другую сторону о своем намерении не позднее чем за 3 месяца.
При найме гос/муни жп выезд нанимателя в другое место жительства, а так же прекращение трудовых отношений нанимателя с организацией (органом), по ходатайству которого ему было предоставлено жп по договору найма, договор найма считается расторгнутым со дня выезда или со дня прекращения трудовых отношений соответственно. В этом случае граждане обязаны освободить жп и передать его в течение 7 дней наймодателю.
Возможно расторжение в судебном порядке по требованию любой из сторон ели помещение непригодно для проживания, в случае аварийного основания и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
- использование жп не по назначению или систематическое нарушение прав и интересов соседей
В этом случае обзательно предварительное уведомление нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, о необходимости устратить нарушения. Если они после предупреждения продолжают нарушать права и интересы соседей или использовать жп не по назначению, наймодатель вправе обратиться в суд с требоание о расторжении договора.
В случае обращения наймодателя в суд с иском о расторжении договора, суд может предоставить нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жп. Если в теение этого года наниматель не примет всех необходимых мер для их утранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторении договора найма.
При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Право на отсрочку не предоставлено по общему правилу, нанимателю по договору краткосрочного найма.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
36) Жилые помещения специализированного жилищного фонда: назначение, виды, характеристика
Специализированный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по особым правила жилищного законодательства из гос или мун жилищных фондов.
Это помещения из закрытого перечня, предусмотренного ЖК, которые представляются лицам, не обеспеченными жилым помещением (при этом могут быть указаны особые критерии нуждаемости по сравнению с договором соц найма) в данном населенном пункте во временное владение и пользование в связи с определенными обстоятельствами жизни гражданина.
Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.
Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.
При этом проживание в специализированном жилищном фонде — всегда временное, без каких-либо исключений. Срок проживания обычно зависит от определенного статуса лица (студент, работник), отсутствие иного жилого помещения (нуждаемость в жилом помещении по месту работы, службы), иных обстоятельств (наличие тяжелой жизненной ситуации). Утрата гражданином определенного статуса влечет освобождение жилого помещения.
Исчерпывающий перечень, назначение специализированных жилых помещений и категории граждан, для временного проживания которых они предназначены, закреплены в ЖК.
Виды специализированных жилых помещений указаны в ст. 92 ЖК РФ, к ним относятся:
Служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ) - это по мещения, которые предоставляются гражданам в связи с:
• характером их трудовых отношений с органом государст венной власти, органом местного самоуправления, государствен ным или муниципальным унитарным предприятием, государст венным или муниципальным учреждением;
прохождением службы;
назначением на государственную должность Российской Фе дерации или государственную должность субъекта Российской Фе дерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Перечень работодателей, характер трудовых отношений с ко торыми может служить основанием предоставления служебных жи лых помещений, в ЖК РФ сформулирован как исчерпывающий.
Категории граждан, которые вправе получать служебные жилые помещения, устанавливаются органом государственной власти Российской Федерации (в жилищном фонде Российской Федерации); органом государственной власти субъекта Россий ской Федерации (в жилищном фонде субъекта Российской Феде рации); органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.
Согласно Закону Иркутской области от 8 июня 2009 г. «Об отдельных вопросах защиты населения и территории от чрезвы чайных ситуаций природного и техногенного характера в Иркут ской области» спасатели аварийно-спасательных служб области имеют право на предоставление служебных жилых помещений специализированного жилищного фонда области, если они не обеспечены жилыми помещениями для проживания в населенном пункте по мecту нахождения аварийно-спасательной службы об ласти. Под спасателями, не обеспеченными жилыми помещения ми, понимаются спасатели аварийно-спасательных служб области, не имеющие жилых помещений в постоянном пользовании; обес печенные жилыми помещениями по мecтy нахождения аварийно- спасательной службы области, однако площадь жилого помеще ния на одного члена семьи менее 9 кв. м жилой площади; прожи вающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.
Из муниципального жилищного фонда согласно Постановле нию мэра г. Иркутска от 13 мая 2005 г. «Об утверждении положения о порядке предоставления служебных жилых помещений муници пального жилищного фонда города Иркутска» служебные жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан:
а) работникам органов местного самоуправления г. Иркутска;
б) работникам муниципальных унитарных предприятий, му ниципальных учреждений г. Иркутска;
в) участковым уполномоченным полиции ГУ МВД России по г. Иркутску.
По ЖК РФ в качестве служебных жилых помещений могут предоставляться только жилые дома и квартиры. Следует подчеркнуть, что служебные помещения - это помещения государст венного или муниципального жилищного фонда, поэтому коммерческие и некоммерческие организации не могут предоставлять своим работникам жилые помещения по правилам гл. 9 РФ, с ними должен заключаться договор коммерческого найма.
Жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ) предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития должны предос тавляться только специально построенные или переоборудован ные для этих целей жилые дома либо части домов. Дома, предоставленные под общежития, должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удоб ства, в них наряду с жилыми комнатами должны быть предусмот рены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т. п. Например, Постановлением Главного госу дарственного санитарного врача РФ от 23 марта 2011 г. «Об утверждении СП 2.1.2.2844-11 «Санитарно-эпидемиологические тре бования к устройству, оборудованию и содержанию общежитий для работников организаций и обучающихся образовательных учреждиях определено, что в общежитиях, кроме общежитий квартирного типа (жилых домов, квартир), должны быть предусмотрены жилые комнаты и помещения общего пользования, в том числе:
• туалеты, умывальные, душевые, постирочные, гладильные,
комнаты для сушки белья, кухни, помещения для обработки и хранения уборочного инвентаря.
В многоэтажных общежитиях вышеназванные помещения следует предусматривать на каждом этаже;
• кладовые для хранения хозяйственного инвентаря, бельевые (комнаты для раздельного хранения чистого и грязного бе лья), помещения для сушки одежды и обуви, камеры хранения личных вещей и другие подсобные помещения;
комнаты для самостоятельных занятий;
комнаты отдыхa и досуга;
игровые комнаты для детей, проживающих в общежитии семейных пар;
• комната воспитателя, кабинет врача (или медицинской се стры), процедурная и изолятор (для временной изоляции забо левшего до его госпитализации в лечебное учреждение) - в обще житиях для обучающихся в возрасте от 14 до 18 лет (начальных и средних профессиональных образовательных учреждений).
Жилые помещения в общежитиях должны быть укомплекто ваны мебелью, другими предметами, необходимыми для прожи вания граждан (матрацы, светильники, постельное белье, посуда и др.).
Площадь жилого помещения определяется из расчета не ме нее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
В г. Иркутске действует Постановление мэра города от 14 апреля 2005 г. «Об утверждении положения о порядке предос тавления жилых помещений в муниципальных общежитиях горо да Иркутска». По данному акту жилые помещения в муниципаль ном общежитии г. Иркутска предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в городе Иркутске и со стоящим на учете в качестве нуждающегося в предоставлении жилых помещений в общежитии:
• принятым на работу в органы местного самоуправления, муниципальныe учреждения, муниципальныe унитарные пред приятия г. Иркутска;
• проходящим службу в подразделениях участковых упол номоченных полиции ГУ МВД России по г. Иркутску.
Жилые помещения в общежитиях предоставляются исходя из времени нахождения гражданина на учете нуждающихся в предоставлении жилого помещения в общежитии. Вне очереди жи лые помещения в общежитиях предоставляются:
• молодым специалистам, принятым на работу в муници пальные организации;
• работникам муниципальных организаций при общем не прерывном стаже работы по специальности в этих организациях не менее 10 лет.
Кроме того, в г. Иркутске действует отдельное положение. регламентирующее предоставление жилых помещений в городском специальном общежитии для одиноких молодых специалистов+. Специальное общежитие для одиноких молодых специалистов является муниципальной собственностью г. Иркутска и предназначе но для временного проживания одиноких молодых специалистов на период их трудовых отношений с муниципальным учреждением города Иркутска, органом местного самоуправления г. Иркутска, на период службы в органах внутренних дел РФ, прокуратуре РФ, Государственной противопожарной службе Министерства РФ по де лам Гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвида ции последствий стихийных бедствий, ФСБ. Жилые помещения в специальном общежитии предоставляются данным лицам, если они не обеспеченны жилым помещением в г. Иркутске.
При предоставлении жилого помещения в общежитии учи тывается степень нуждаемости заявителя в предоставлении жило го помещения в общежитии, материальное положение заявителя.
В судебной практике имеется достаточно много споров по поводу нарушения прав нанимателей жилых помещений в общежитиях, тем более, что в настоящее время продолжается массовый перевод жилых помещений из специализированного жилищного фонда (расположенного в общежитиях) в муниципальный жи лищный фонд социального использования. Как указано в ст. 7 За кона о введении в действие ЖК РФ, к отношениям по пользова нию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от оплаты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы ЖК РФ о дговоре социального найма. Однако возможен и иной переход - из государственной или муниципальной в частную собственность (в порядке приватизации). По такому переходу Конституционный Суд РФ в свое время отметил, что после перехода права собственности на жилое помещение в общежитии из государственной или муниципальной в частную (ОАО «РЖД») новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в то числе, если это условия договора найма специализированного жи лого помещения. При этом недопустимо произвольное распро странение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые были заселены на условиях догово ра найма специализированного жилого помещения. Однако суд оставил открытым вопрос, на каком основании будут предостав ляться такие жилые помещения гражданам, если не на основании договора коммерческого найма.
Жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 ЖК) предназначены для вселения отдельных групп граждан, преду смотренных законодательством, в частности:
граждан на период проведения капитального ремонта или реконструкции жилых помещений либо многоквартирного дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по дого ворам социального найма;
граждан, утративших жилые помещения в результате об ращения взыскания на эти жилые помещения, которые были при обретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим ли цом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обретения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результата чрезвычайных об стоятельств;
иных граждан в случаях, предусмотренных законодатель ством. Например, согласно п. 4.1 ст. 15 Федерального закона «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. а городе Сочи, развитии го рода Сочи как горноклиматического курорта и внесении измене ний в отдельные законодательные акты Российской Федерации» орган местного самоуправления муниципального образования «.Город-курорт Сочи» формирует маневренный фонд для предос тавления жилых помещений маневренного фонда гражданам, ко торые являлись собственниками изъятых в целях размещения олимпийских объектов индивидуальных жилых домов или жилых помещений в многоквартирных домах.
На территории г. Иркутска действует Положение о порядке предоставления жилых помещений муниципального маневренного фонда г. Иркутска, утвержденное Постановлением мэра г. Ир кутска от 1 июня 2005 г. согласно которому к муниципальному маневренному фонду г. Иркутска могут быть отнесены специаль но построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов с соблюдением требований и в порядке, которые ус тановлены Правительством РФ. Решение об отнесении дома или части дома к маневренному фонду оформляется постановлением администрации г. Иркутска. Жилые помещения муниципального маневренного фонда г. Иркутска предоставляются гражданам на основании решения постоянно действующей городской комиссии по жилищным вопросам. Площадь жилого помещения определя лся из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания (ст. 96)
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с представлением им медицинских и социально-бытовых услуг.
Специфика предоставления данных жилых помещений состо ит в том, что граждане, проживая в них, не только обеспечиваются жилым помещением, но им предоставляются иные дополнительные услуги, например медицинские, правовые, воспитательные, соци альные. Наряду с жилыми помещениями, в таких домах оборуду ются помещения для посильной трудовой деятельности, а также иные, которые могут быть использованы для обеспечения жизне деятельности. К домам системы социального обслуживания отно сятся специально построенные или переоборудованные здания, ос нащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.
Согласно Федеральному закону «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» социальное обслуживание - это деятельность социаль ных служб по социальной поддержке, оказанию социально- бытовых, социально-медицинских, психолого-педагогических, социально-правовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации и реабилитации граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации.
Социальное обслуживание в стационарных учреждениях социального обслуживания осуществляется путем предоставления социальных услуг гражданам, частично или полностью утратив шим способность к самообслуживанию и нуждающимся в постоян ном постороннем уходе, и обеспечивает создание соответствующих их возрасту и состоянию здоровья условий жизнедеятельности, про ведение мероприятий медицинского, психологического, соци ального характера, питание и уход, а также организацию посильной трудовой деятельности, отдыха и досуга.
Временный приют в специализированном учреждении соци ального обслуживания предоставляется детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, безнадзорным несовершен нолетним, детям, оказавшимся в трудной жизненной сиryации, гражданам без определенного места жительства и определенных занятий, гражданам, пострадавшим от физического или психиче ского насилия, стихийных бедствий, в результате вооруженных и межэтнических конфликтов, другим клиентам социальной служ бы, нуждающимся в предоставлении временного приюта.
Следовательно, жилые помещения для временного прожива ния лиц, нуждающихся в помощи социальных служб, различаются в зависимости от возраста гражданина, специфики его трудной жизненной ситуации, помощи, в которой он нуждается. В частно сти, к учреждениям социального обслуживания относятся:
• социально-реабилитационные центры для несовершеннолет них. На территории Российской Федерации действует Примерное положение о социально-реабилитационном центре для несовершен нолетних, утвержденное Постановлением Правительства РФ 27 но ября 2000 г. В соответствии со своими задачами центр обеспечи вает временное проживание несовершеннолетних, оказавшихся в трудной жизненной ситуации; принимает участие в выявлении и устранении причин и условий, способствующих безнадзорности и беспризорности несовершеннолетних; оказывает помощь в вос становлении социального статуса несовершеннолетних в коллек тивах сверстников по месту учебы, работы, жительства., содейст вует возвращению несовершеннолетних в семьи; оказывает соци альную, психологическую и иную помощь несовершеннолетним, их родителям (законным представителям) в ликвидации трудной жизненной ситуации; разрабатывает и реализует программы соци альной реабилитации несовершеннолетних, направленные на вы ход из трудной жизненной ситуации; обеспечивает защиту прав и законных интересов несовершеннолетних; организует медицин ское обслуживание и обучение несовершеннолетних, содействует их профессиональной ориентации и получению ими специально сти; содействует органам опеки и попечительства в устройстве несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей; уве домляет родителей несовершеннолетних (их законных представи телей), органы опеки и попечительства о нахождении несовер шеннолетних в центре.
В центр круглосуточно принимаются несовершеннолетние в возрасте от 3 до 18 лет, обратившиеся за помощью самостоятельно, по инициативе родителей (их законных представителей), направленные (поступившие) по другим основаниям в соответствии с законода тельством Российской Федерации независимо от места жительства.
Несовершеннолетние находятся в центре в течение времени, необходимого для оказания социальной помощи и (или) социальной реабилитации и решения вопросов их дальнейшего устройст ва в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Несовершеннолетние содержатся в центре на полном госу дарственном обеспечении;
• центры помощи детям, оставшимся без попечения родителей;
• социальные приюты для детей и подростков. Постановле нием Правительства РФ от 27 ноября 2000 г. утверждено Пример ное положение о социальном приюте для детей;
• дома ночного пребывания. В настоящее время действует Временное положение о доме ночного пребывания, утвержденное Приказом Минсоцзащиты РФ от 25 января 1994 г. Основной за дачей дома ночного пребывания является предоставление ночлега лицам без определенного места жительства и занятий, в первую очередь из числа престарелых и инвалидов. В соответствии с ос новной задачей дом ночного пребывания осуществляет для таких лиц: предоставление бесплатно место для ночлега (в течение 12 ч) с постельными принaдлежностями; обеспечение талоном на одно разовое бесплатное питание; консультативную помощь в вопросах бытового и трудового устройства, определения в стационарные учреждения социального обслуживания; нуждающимся - первую доврачебную помощь и санитарную обработку. Место для ночле га предоставляется бесплатно одному лицу на срок не более 10 дней подряд и не более 30 дней в году, а сверх того лишь за плату, устанавливаемую соответствующим органом исполнительной власти. При наличии свободных коек спальное место для ночлега может предоставляться за плату и другим категориям граждан;
• специальные дома для одиноких престарелых. Эти дома предназначаются для постоянного проживания одиноких граждан пенсионного возраста, а также супружеских пар из их числа, со хранивших полную или частичную способность к самообслужи ванию в быту и нуждающихся в создании условий для самореализации основных жизненных потребностей
• стационарные учреждения социального обслуживания (дома-интернаты для престарелых и инвалидов, психоневрологи ческие интернаты, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для детей с физическими недостатками).
Дом-интернат является медико-социальным учреждением, предназначенным для постоянного проживания престарелых и инвалидов, нуждающихся в уходе, бытовом и медицинском об служивании. В зависимости от контингента проживающих дома -интернаты подразделяются на дома-интернаты для престарелых и инвалидов, дома-интернаты для инвалидов в возрасте от 18 до 40 лет и «Пансионат ветеранов труда» .
Дом-интернат организуется в специально построенном или приспособленном здании с необходимыми помещениями, кото рые должны соответствовать санитарно-гигиеническим, противо пожарным требованиям и требованиям техники безопасности и располагать всеми видами коммунального благоустройства для проживания престарелых и инвалидов. для лучшей организации ухода, медицинского обеспечения и осуществления мероприятий по социально-трудовой реабилитации проживающие в доме- интернате лица размещаются по отделениям и комнатам с учетом состояния здоровья, возраста и личного желания.
В доме-интернате для осуществления лечебно-трудовой и активирующей терапии создаются лечебно-производственные, (трудовые) мастерские, а в доме-интернате, расположенном в сельской местности, кроме того, - подсобное сельское хозяйство с необходимым инвентарем, оборудованием и транспортом;
• иные учреждения, предоставляющие социальные услуги. Бесплатное социальное обслуживание в государственной сис теме социальных служб в объемах, определенных государственны ми стандартами социального обслуживания, предоставляется:
• гражданам, не способным к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнью, инвалидностью, не имеющим родственников, которые могут обеспечить им помощь и уход, если среднедушевой доход этих граждан ниже прожиточного ми нимума, установленного для субъекта Российской Федерации, в котором они проживают;
• гражданам, находящимся в трудной жизненной ситуации в связи с безработицей, стихийными бедствиями, катастрофами, по страдавшим в результате вооруженных и межэтнических конфликтов;
несовершеннолетним детям, находящимся в трудной жиз ненной ситуации.
Особенности пользования жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания варьируются в зависимости от конкретного вида жилого помещения.
Жилые помещения фонда для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ). Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных бе женцами и вынужденными переселенцами осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит пере даче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти.
Жилые помещения предоставляются гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека.
Вынужденный переселенец - это гражданин Российской Фе дерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении него или членов его семьи насилия или преследова ния в иных формах либо вследствие реальной опасности подверг нуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания» языка, а также по признаку принадлежности я определенной социальной группе или полити ческих убеждений, ставших поводами для проведения враждеб ных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.
Вынужденный переселенец может в соответствии с установ ленным порядком проживать у родственников или у иных лиц при условии их согласия на совместное проживание. При отсутствии возможности самостоятельного определения своего нового места жительства ни территории Российской Федерации он может про живать в центре временного размещения вынужденных пересе ленцев либо в жилом помещении из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев.
Центр временного размещения вынужденных переселенцев является государственным учреждением Федеральной миграци онной службы и предназначен для временного проживания лиц, получивших свидетельство о регистрации ходатайства о призна нии лица вынужденным переселенцем, прибывших с ними членов семьи, не достигших 18~летнего возраста, и вынужденных переселенцев при Отсутствии возможности самостоятельного определе ния ими места жительства или места пребывания на территории Российской Федерации.
Фонд жилья для временного поселения вынужденных пе реселенцев предназначен для проживания вынужденных пере селенцев в течение срока действия статуса вынужденного пере селенца. Строительство (приобретение) жилых помещений для временного поселения, их эксплуатация и использование по назначению осуществляются в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.
Беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальной принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользо ваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой за щитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного ме стожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.
Лица, признанные беженцами могут быть заселены в жилые помещения центра временного разме щения лиц, ходатайствующих о признании беженцами либо фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами.
Строительство (приобретение) жилых помещений в целях формирования фонда жилья для временного поселения, их эксплуа тация и использование, оперативное управление ими осуществляют ся в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.
Лица, признанные беженцами, проживающие в субъектах Рос сийской Федерации, на территории которых не создан фонд жилья для временного поселения, могут обеспечиваться жилыми помеще ниями из фонда жилья иных субъектов Российской Федерации.
Оплата жилых помещений и коммунальных услуг производится лицом, признанным беженцем, по ставкам и тарифам, установленным органом мсу для жилых помещений социального использования по месту расположения жилого помещения. Договор найма подлежит если лицо не использует предоставленное жилое помещение без уважительных причин свыше 6 месяцев.
Вынужденные переселенцы и лица, признанные беженцам и члены их семей утрачивают право на пользование жилым по мещением из фонда жилье для временного поселения в случае приобретения, получения, найма другого жилья.
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (cт. 98 ЖК РФ). Данные жилые помещения предназначены для проживания граждан, которые в «соответствии с федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
В качестве жилых помещений для социальной защиты отдель ных категорий граждан используются жилые помещения в специ ально построенных или приспособленных для таких целей зданиях.
Согласно Закону Иркутской области от 10 декабря 2007 г. «О порядке и условиях предоставления в Иркутской области жи лых помещений для социальной защиты отдельных категория граждан» к гражданами нуждающимся в специальной социальной защите, относятся проживающие на территории области гражда не, не обеспеченные жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, среднедушевой доход которых по не завися щим от них причинам ниже установленной величины прожиточ ного минимума в целом по области в расчете на душу населения, в том числе: ветераны Великой Отечественной войны; инвалиды Великой Отечественной войны; инвалиды боевых действий; не трудоспособные члены семей погибших (умерших) инвалидов Великой Отечественной войны и инвалидов боевых действий, участников Великой Отечественной воины и ветеранов боевых действий, состоявшие на его иждивении и получающие пенсию по случаю потери кормильца (имеющие право на ее получение) в со ответствии с пенсионным законодательством Российской Федера ции; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из их числа в возрасте до 23 лет, не имеющие закреп ленного жилого помещения; инвалиды I, II групп; семьи, имею щие детей-инвалидов; иные граждане, находящиеся в трудной жизненной ситуации.
Под гражданами, не обеспеченными жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, понимаются граждане: не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам со циального найма или членами семьи нанимателя жилого помеще ния по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; проживающие в жилом помещении, признанном в установленном порядке непригодным для проживания, за исключением жилого помещения, которое стало непригодным для проживания в ре зультате чрезвычайных обстоятельств.
В целях организации работы по предоставлению жилых по мещений для социальной защиты специализированного жилищ ного фонда области образуется комиссия по вопросам предостав ления гражданам жилых помещений для социальной защиты от дельных категорий граждан специализированного жилищного фонда области. Положение о комиссии и ее состав утверждаются Правительством Иркутской области. Решение о предоставлении жилого помещения для социальной защиты специализированного жилищного фонда области принимается уполномоченным орга ном с учетом рекомендаций комиссии.
В г. Иркутске имеется Иркутский городской специальный жилой дом, предназначенный для социальной защиты отдельных категорий граждан. Данный дом предназначен для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, про живающих в г. Иркутске, не обеспеченных жилыми помещениями в г. Иркутске, среднедушевой доход которых по не зависящим от них причинам ниже установленной величины прожиточного ми нимума в целом по Иркутской области в расчете на душу населе ния в том числе: ветеранов Великой Отечественной войны; инва лидов Великой Отечественной войны; нетрудоспособных членов семей погибших (умерших) инвалидов и участников Великой Отечественной войны, состоявших на его иждивении и получаю щих пенсию по случаю потери кормильца (имеющих право на ее получение) в соответствии с пенсионным законодательством; ветеранов труда, находящихся в трудной жизненной ситуации (женщины с 55 лет, мужчины с 60 лет).
Преимущественное право на проживание в специальном жи лом доме с учетом рекомендаций Иркутского городского Совете ветеранов (пенсионеров) войны, труда, Вооруженных Сил и пра воохранительных органов имеют одинокие и супружеские пары ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, имеющие особые заслуги перед государством.
Оборудование специального жилого дома включает в себя все виды коммунальных услуг: отопление, водопровод, канализа ция, электричество, радио, телефон, и отвечает санитарно-гигиеническим нормам и противопожарным требованиям. В со став указанного дома входят 98 квартир, магазин, красный уголок, лечебный кабинет. В специальном жилом доме может быть организована психологическая служба, которая выявляет нуждаемость проживающих в нем граждан в дополнительной медико-социальной, бытовой и иной помощи, устанавливает причины конфликтных ситуаций, устраняет и предупреждает их.
Противопоказаниями для проживания в специальном жилом доме являются психоневрологические, туберкулезные и другие трудноизлечимые инфекционные заболевания, алкоголизм и нар комания. Наличие заболеваний, препятствующих проживанию в специальном жилом доме, должно быть подтверждено заключе нием медицинского учреждения. При выявлении противопоказаний к дальнейшему проживанию в специальном жилом доме гра ждане имеют право на внеочередное устройство на полное госу дарственное обеспечение в дома-интернаты.
Если граждане с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях для социаль ной защиты совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях для социаль ной защиты, они принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях для социальной защиты не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
Жилые помещения для детей-сирот и детей, остав шихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (ст. 98.1 ЖК РФ)
Данные жилые помещения были включены в перечень в феврале 2012 г. Статья 109.1 ЖК РФ, определяющая порядок предоставления жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попече ния родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, действует с 1 января 2013 г.
Предоставление данных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и за конодательством субъектов Российской Федерации. Жилые по мещения, предназначенные для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений не предоставляются ино странным гражданам, лицам без гражданства, если международ ным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
Согласно Федеральному закону от 21 декабря 1996 г. «О до полнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» :
Дети-сироты - лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель.
Дети, оставшиеся без попечения родителей, - лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обо их родителей в связи с отсутствием родителей или лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, при знанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), находящимися в лечебных учреж дениях, объявлением их умершими, отбыванием ими наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений; уклонением родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, отказом ро дителей взять своих детей из воспитательных, лечебных учрежде ний, учреждений социальной защиты населения и других анало гичных учреждений и в иных случаях признания ребенка остав шимся без попечения родителей в установленном законом порядке.
Лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попече ния родителей, - лица в возрасте от 18 до 23 лет, у которых, когда они находились в возрасте до 18 лет, умерли оба или единствен ный родитель, а также которые остались без попечения единст венного или обоих родителей и имеют право на дополнительные гарантии по социальной поддержке.
Данным гражданам органом исполнительной власти субъек та Российской Федерации, на территории которого находится ме сто жительства указанных лиц, в порядке, установленном законо дательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специали зированного жилищного фонда по договорам найма специализи рованных жилыx помещений при условии, что они:
• не являются нанимателями жилых помещений по догово рам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений;
• являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого поме щения по договору социального найма либо собственниками жи лых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимае мых жилых помещениях признается невозможным, т. е. такое проживание противоречит интересам указанных лиц в связи с на личием одного из следующих обстоятельств:
а) проживание на любом законном основании в данных жи лых помещениях лиц лишенных родительских прав в отношении этих граждан (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения в соот ветствии с ч. 3 ст. 72 ЖК РФ); страдающих одним из заболеваний, указанных в Перечне тяжелых форм хронических заболеваний;
б) жилые помещения непригодны для постоянного прожива ния или не отвечают установленным для жилых помещений сани тарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации;
в) общая площадь жилого помещения, приходящаяся на од но лицо, проживающее в данном жилом помещении, менее учет ной нормы площади жилого помещения, в том числе если такое уменьшение произойдет в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения роди телей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попече ния родителей;
г) иное установленное законодательством субъекта Россий ской Федерации обстоятельство.
Жилые помещения предоставляются этим лицам по дости жении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия. В слу чаях, предусмотренных законодательством субъектов Российской Федерации, жилые помещения могут быть предоставлены лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, ранее, чем по дос тижении ими возраста 18 лет. При этом право на обеспечение жи лыми помещениями сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родите лей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспече ния их жилыми помещениями.
Жилые помещения предоставляются лицам в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям со ответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.
В силу строго целевого назначения и использования специализированных жилых помещений, по общему правилу наниматель не вправе производить обмен предоставленного ему жилого помещения, сдать его в поднаем, аренду, вселять временных жильцов, отчуждать, приватизировать, разделять.
37) Основания предоставления специализированных жилых помещений
Поскольку данные помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, то основанием пользования таким помещением является сложный юридический факт, включающий в себя решение собственника и заключенного на его основании договора.
В отношении специализированного жилого помещения возможно два вида договора:
Договоры оформляются в простой письменной форме, при этом Правительство утвердило типовые формы договора.
В зависимости от вида специализированного жилого помещения различается норма площади жилого помещения,исходя из которой определяется площадь помещения, предоставляемого гражданину. Эта норма может быть установлена актами субъектов. Например, в Иркутской области жилое помещение предоставляется спасателю и проживающим совместно с ним членами его семьи исходя из нормы не менее 9 кв.м.Жилой площади на человека.
38) Особенности договора найма специализированного жилого помещения.
Права и обязанности сторонон договора найма специализированного жилого помещения определены отсылочной нормой через права и обязанности нанимателя по договору социального найма, отдельные положения могут содержаться в региональных и местных актах.
При этом ЖК различает правовой статус членов семьи нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения. Для определения прав и обязанностей членов семьи нанимателя служебного жилого помещения следует руководствоваться нормами о правах и обязанностях членов семьи собственника жилого помещения. В отношении всех остальных членов семьи нанимателей следует руководствоваться нормами о договоре социального найма.
Права нанимателя:
Обязанности нанимателя:
Помимо обязанностей пользователя жилым помещение, есть специальные правила, например, лица, проживающие в специальном общежитии для одиноких молодых специалистов, должны соблюдать Правила проживания в общежитии, которые утверждаются заместителем мэра "посетители и гости могут находиться в общежитии до 22-00"
Права и обязанности наймодателя спецификой по сравнению с договором социального найма не обладают.
Прекращение и расторжение договора происходит по ряду причин среди которых:
3) Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
4) расторжение, т.е. прекращение договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон:
39) Договор безвозмездного пользования жилым помещением
Договор безвозмездного пользования жилым помещением впервые поименован в Жилищном кодексе. Ранее действовавшее законодательство не упоминало о возможности заключения договора безвозмездного пользования в отношении жилого помещения. При этом в юридической литературе указывалось на возможность заключения такого рода сделок.
Данный договор не урегулирован ЖК, основной объем норм содержится в гл. 36 ГК. При этом ГК не учитывает специфику пользования жилыми помещениями, а также специфику субъектов — граждан, нуждающихся в социальной защите.
По общему правилу этому договору свойственен признак следования, который означает, что при смене собственника или иного обладателя вещного права на жилое помещение его права обременяются правами пользователям жилым помещением.
Пользователь вещи обязан поддерживать ее в исправность состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Он также несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.
Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.
Согласно Закону Иркутской области «О порядке и условиях предоставления в Иркутской области жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан»
к категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, относятся проживающие на территории области граждане, не имеющие жилых помещений для постоянного проживания, среднедушевой доход которых по не зависящим от них причинам ниже установленной величины прожиточного минимума в целом по области в расчете на душу населения, в том числе:
1) ветераны Великой Отечественной войны;
2) инвалиды Великой Отечественной войны;
3) инвалиды боевых действий;
4) нетрудоспособные члены семей погибших (умерших) инвалидов Великой Отечественной войны и инвалидов боевых действий, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий, состоявшие на его иждивении и получающие пенсию по случаю потери кормильца (имеющие право на ее получение) в соответствии с пенсионным законодательством Российской Федерации;
5) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из их числа в возрасте до 23 лет, не имеющие закрепленного жилого помещения;
6) инвалиды I, II групп;
7) семьи, имеющие детей-инвалидов;
8) иные граждане, находящиеся в трудной жизненной ситуации.
Для принятия на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении для соц защиты специализированного жилищного фонда, гражданин, попадающий в одну из групп должен предоставить необходимые документы в Территориальное управление Министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области.
Гражданин, которому предоставлено жилое помещение для социальной защиты , освобождается от расходов на осуществление капитального ремонта указанного жилого помещения и платы за пользование им. Он несет расходы на осуществление текущего ремонта указанного жилого помещения и оплачивает коммунальные услуги в соответствии с законодательством. Жилое помещение для социальной защиты предоставляется на срок до одного года на условиях, определенных договором безвозмездного пользования. По истечении договора безвозмездного пользования граждане, надлежаще исполняющие свои обязанности, предусмотренные договором безвозмездного пользования, имеют преимущественное право на заключение договора безвозмездного пользования на новый срок.
В соответствии со ст. 698 ГК РФ ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, если ссудополучатель:
- использует жилое помещение не по назначению (что с учетом действующего ЖК РФ практически невозможно, если ссудополучатель проживает в жилом помещении);
- не выполняет обязанностей по поддержанию жилья в исправном состоянии или его содержанию (например, не оплачивает коммунальные услуги; и здесь, очевидно, должны быть применимы сроки, предусмотренные ст. 90 ЖК РФ. К этому же основанию следует отнести случаи самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения, несмотря на отсутствие указания об этом в ст. 90 ЖК РФ);
- существенно ухудшает состояние жилища;
- без согласия ссудодателя передал жилое помещение третьему лицу.
Последнее из приведенных оснований должно распространяться не только на случаи передачи жилого помещения в пользование другим лицам с освобождением самим ссудополучателем предоставленного помещения, но и если сам ссудополучатель продолжает пользоваться жилым помещением и одновременно предоставил право пользования им третьим лицам (пусть даже членам своей семьи), не поименованным в договоре ссуды, за исключением своих несовершеннолетних детей.
Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях:
- обнаружения недостатков, делающих нормальное использование жилого помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
- если жилье в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования;
- если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое жилище;
- при неисполнении ссудодателем обязанности передать жилье.
40) Выселение граждан из специализированных жилых помещений
По договору найма специализированного жилого помещения
В случаях расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения гражданин должен освободить данное жилое помещение. В случае отказа освободить такие жилые помещения, указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке по общему правилу без предоставления других жилых помещений.
Не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения:
Данным гражданам предоставляю другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Жилые помещения предоставляются по договору соц найма, следовательно, площадь будет определяться по установленной норме предоставления. При этом ЖК не устанавливает требования о благоустроенности помещений, значит этот признак необязателен.
2) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей (это лица до 18 лет) , лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (лица в возрасте от 18 до 23 лет, у которых, когда они находились в возрасте до 18 лет, умерли оба или единственный родитель, а также которые остались без попечения единственного или обоих родителей).
Однако в отношении данных граждан речь идет не о выселении, а об исключении занимаемого ими жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключении с ними договора соц найма в отношении данного жилого помещения.
3) граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК, если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК (Закон о введение в действие ЖК).
По договору безвозмездного пользования жилым помещением
Выселение по данному договору является последствиям прекращения и расторжения договора.
Т.к. ЖК не регламентирует данный договор, а иные акты содержат ссылку на гражданское законодательств, то можно сделать вывод, что прекращение и расторжение договора возможно по основаниям, предусмотренных ГК РФ, а также жилищным законодательством в случаях:
41) Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы как субъекты жилищных отношений.
ЖК предусматривает такой вид юридического лица как жилищный и жилищно-строительный кооператив, который создается на основании добровольного объединения граждан и в установленных Жилищным Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. В 2004 г. был принят ФЗ О жилищных накопительных кооперативах, предусматривающий еще один вид жилищного кооператива-накопительный кооператив - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. При этом ЖК устанавливает, что глава 11 ЖК (Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов) не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с ФЗ о таких кооперативах. Такое положение закона не вполне понятно.
Участие в деятельности кооператива любого вида создает возможность для граждан приобрести жилое помещение в собственность, при этом:
• члены жилищно-строительного кооператива своими сред ствами участвуют в строительстве многоквартирного дома. Жи лищно-строительный кооператив в соответствии с законодатель ством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство;
• члены жилищных и жилищных накопительных кооперати вов своими паевыми взносами компенсируют затраты кооперати ва на приобретение или строительство кооперативом жилого по мещения. Данный вопрос практически не урегулирован в ЖК РФ (необходимо ориентироваться на устав кооператива), при этом ст.24 Закона о жилищных накопительных кооперативах доста точно подробно регламентирует процедуру внесения паевых взносов членов кооператива.
Примерная стоимость приобретаемого или строящегося коо перативом для его члена жилого помещения определяется с уче том средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогич ного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномо ченного уставом кооператива органа кооператива о приеме граж данина в члены кооператива.
После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения. Кроме непо средственной стоимости самого жилого помещения, паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связан ных с приобретением или строительством жилого помещения за трат кооператива, связанных со страхованием жилого помещения; обслуживанием и погашением привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения; уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей; содержание, ре монт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до переда чи жилого помещения в пользование члену кооператива); повы шение потребительских качеств приобретенного или построенно го жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива.
42) Правовое положение членов кооперативов. Основания исключения членов кооператива и его последствия.
Членом жилищного кооператива может быть:
1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
Если жилищный кооператив организованы при содействии органов гос власти, мсу, то граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, имеют преимущественное право на вступление в него.
Для того чтобы стать участником кооператива, достаточно подать заявление, которое должно быть рассмотрено в течение месяца. Количество членов не может быть менее 5 человек, но не должно превышать количество помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. В жилищно-накопительном кооперативе количество участников не может быть менее 50 человек и более чем 5000, если иное не установлено законом.
Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Если кооперативом принято решение о приеме гражданина, то он обязан внести вступительный членский взнос и первый пла теж в счет паевого взноса, что осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц (ст. 5 Закона о жилищных накопительных кооперативах). На общем собрании членов кооператива согласно данному закону определяются формы участия в деятельности кооператива, в част ности определяются:
• минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на при обретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;
• период внесения оставшейся части паевого взноса;
• размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;
• возможные условия привлечения заемных средств.
При этом форма участия в деятельности кооператива не мо жет устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива.
Подобной нормы ЖК РФ не содержит, что еще раз свидетель ствует о недостаточности правового регулирования данного вопроса.
Член кооператива имеет право:
Обязанности гражданина как члена кооператива:
За неисполнение обязанностей член кооператива может быть исключен из состава участников. Исключение не равно прекращению (исключение только одно из оснований прекращения, кроме него выход члена кооператива; ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива; ликвидации жилищного кооператива; смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.)
Член жилищного кооператива независимо от его вида, не выплавивший полностью паевого взноса, может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК или уставом жилищного кооператива, а также проживающие с ним члены семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение, они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Ему выплачиваются сумма его пая в срок не более двух месяцев со дня принятия решения об исключении члена кооператива.
Член жилищно-накопительного кооператива может быть исключен в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае:
1) неоднократного неисполнения обязанностей, установленных настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;
2) систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов. Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца.
43) Характеристика права пользования членами кооператива жилым помещением.
Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством независимо от вида кооператива.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом назначения жилого помещения, обеспечения его сохранности, учета прав и интересов соседей. Член кооператива может проживать в жилом помещении вместе с членами своей семьи, которые имеют права, производные от члена кооператива.
В целом член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи пользуются жилым помещением в порядке, предусмотренном для нанимателя по договору соц найма и членов его семьи).
В частотности они имеют следующие права:
Обязанности членов кооператива и членов его семьи как пользователей жилым помещением (законодательством не урегулированы, но можно выделить следующие):
44) Характеристика порядка приобретения права собственности на жилое помещение членом кооператива
С момента вступления в члены кооператива гражданин про ходит несколько этапов:
1 период накопления соответствующей доли паевого взно са. Данный период характерен только для жилищных накопитель ных кооперативов.
Право члена кооператива на приобретение или строительст во кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, оп ределенной в соответствии с выбранной им формой участия в дея тельности кооператива. Кооператив в случае соблюдения его уча стником предусмотренных сроков и периодичности внесения соот ветствующих платежей в порядке очередности обязан приобрести жилое помещение (приобрести право, построить), соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.
Порядок определения очередности устанавливается уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов коопера тива. При установлении порядка определения очередности долж ны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесе ния части паевого взноса. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сро ков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив;
2 период с момента приобретения (окончания строительства) кооперативом жилого помещения до полной выплаты гражданином паевого взноса. В данный период собственником жилого помеще ния является кооператив, но оно может быть предоставлено члену кооператива в пользование в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Пользование жилым помещением обусловлено членскими отношениями между кооперативом и гражданином. Ре шение общего собрания членов жилищного кооператива является основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного и жилищно-строительного кооператива (ст. 124 ЖК РФ).
Если речь идет о жилищных накопительных кооперативах, то согласно ст. 29 Закона о жилищных накопительных кооперати вах решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива.
3 период после полной выплаты паевого взноса. С этого момента член кооператива становится собственником жилого помещения. Если говорить о жилищных и жилищно-строительных кооперативах, то гражданин может остаться членом данного кооператива, сохранив права и обязанности его участника, но может и выйти из него. Если же лицо является чле ном жилищно-накопительного кооператива, то с момента передачи жилого помещения в собственность он по общему правилу исклю чается из кооператива, если иное не предусмотрено уставом коопе ратива (ст. 9 Закона о жилищных накопительных кооперативах).
45) Понятие многоквартирного дома. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
В законодательстве и юридической практике встречаются понятие многоквартирного дома. Определение содержится в Положении о признании жилым помещением: «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством». Строение состоящее из квартир не может рассматриваться в качестве жилого дома, который в соответствии с законодательством состоит из комнат.
Многоквартирный дом стоит рассматривать как учетную единицу, позволяющую зафиксировать местоположение помещений и общего имущества собственников помещений в этом доме, а также как объект управления.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме.
Общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:
1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;
2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;
3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она – составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.
В ЖК РФ (ч. 1 ст. 36) устанавливается, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Однако этот перечень остается далеко не исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.
критерием определения доли в об- щей долевой собственности является площадь недвижимости, находящаяся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.
По общему правилу владение или пользование указанными объектами может быть исключительно общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственников часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.
46) Управление многоквартирными домами: способы, выбор способа. Создание органами мсу условий для управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом согласно ст. 161 ЖК — это не право, а обязанность собственника, которую он должен осуществлять самостоятельно или через уполномоченное лицо. Все собственники (как жилых, так и не жилых помещений) несут такую обязанность не зависимо от формы собственности.
Под управлением многоквартирными домами понимается управление общим имуществом такого дома, в котором должны участвовать все сособственники.
В целом ЖК содержит требования к управлению многоквартирными домами. Оно должно обеспечивать:
3) решение вопросов пользования указанным имуществом
4) предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме
Субъекты, осуществляющий управление, обязаны обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества, о их стоимости и т.д.
Субъекты осуществляющие управление не вправе отказаться от заключения в соответствии с ЖК договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.
ЖК предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
Выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников, они же могут менять способ управления либо лицо, его осуществляющее. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе тех, кто не принимал участие или был против).
Выбор способа возможен как в добровольном порядке, так и в принудительном. Согласно ЖК и постановлению Правительства "О порядке проведения органом мсу открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" конкурс проводится, если:
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. В случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. метров и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования. Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными ФЗ О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для гос и мун нужд.
Управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности муниципального образования г. Иркутск также осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса. В случае, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, муниципальный заказ на управление многоквартирным домом может быть размещен путем заключения договора управления у единственного исполнителя.
Конкурс на право заключения договора на обслуживание муниципального жилищного фонда в соответствии с постановлением мэра г. Иркутска проводится в случаях, если
Управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности РФ, осуществляется путем заключения договора управления с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса.
Организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления этим домом.
Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не являются способом управления участие в общих собраниях и учреждаемые на них Совет дома.
Общее собрание собственников в соотв с ЖК является органом управления многоквартирным домом (общим имуществом), которые единственный имеет право принимать решения по любым вопросам, касающимся общего имущества. Однако, для управления многоквартирным домом на общем собрании следует выбрать один из вышеперечисленных способов.
В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Совет многоквартирного дома также не является способом управления многоквартирного дома, предусмотренной законом, при этом в литературе отмечается, что он является переходной между обычным общим собранием собственников и ТСЖ.
Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Совет многоквартирного дома обеспечивает:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут создаваться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальным совещательным органом управления многоквартирным домом. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений или по решению совета многоквартирного дома.
Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Ст. 165 ЖК
1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
1.1. Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
3. Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.
4. Организации, осуществляющие поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, в многоквартирные дома, жилые дома, а также лица, оказывающие услуги, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и предоставляющие коммунальные услуги, обязаны предоставлять органам местного самоуправления информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты потребителями услуг в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах их оплаты, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.
47) Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
Непосредственное управление означает, что управление осуществляется самими собственниками без участия иных лиц. Она удобна при условии небольшого количества собственников, поскольку даже согласно ЖК непосредственное управление многоквартирным домом количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
Следовательно, если количество квартир в доме составляет не более 12, договоры оказания услуг по содержанию и(или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе бытового газа в балонах), отопления (тепло снабжения в том числе поставки твердо го топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Таким образом, данная форма управления удобна при условии небольшого числа помещений в многоквартирном доме, а также сознательно сети всех сособственников общего имущества. Однако дома, в которых избрана такая форма, не включаются в региональную адресную программу по проведению регионального ремонта многоквартирных домов и не допускаются к участию в долевом финансировании проведения проведения капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.
48) Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается, если за его создание проголосовало не менее 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того согласно ЖК ТСЖ могут создаваться:
ТСЖ вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
8) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме
9) требовать принудительное возмещение обязательных платежей и взносов, а также убытков, если собственник не исполнил своих обязанностей по участию в общих расходах
10) иные права, предусмотренные законодательством
ТСЖ обязано:
Собственник помещения в многоквартирном доме, где создано ТСЖ по собственному желанию (на основании заявления), может стать членом товарищества. Любой собственник помещения в доме имеет право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества, право предъявить требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг или выполняемых работ, право ознакомиться с отдельными документами о деятельности ТСЖ.
Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества, при этом высшим органом управления является общее собрание членов.
К компетенции общего собрания относится:
1) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
2) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
3) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
4) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
5) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
6) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
7) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Следовательно ТСЖ создается именно для целей управления многоквартирным домом, и его члены участвуют в управлении голосуя на общем собрании членов ТСЖ. Если же собственник помещения не является членом ТСЖ, то с ним должен быть заключен договор, которым определяются права и обязанности сторон, связанные с управлением.
ТСЖ могут оказывать услуги или выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договора лиц осуществляющих соответствующие виды деятельности. ТСЖ могут заключить договор управления многоквартирным домом со специализированной управляющей организацией, что не прекращает их обязанности перед собственниками помещений в таком доме по управлению жилыми и нежилыми помещениями. При заключении такого договора ТСЖ осуществляют контроль за выполнением организацией обязательств по таком договору, в том числе за оказанием всех услуг и выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, за предоставлен ем коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома. При этом коммунальные услуги собственникам пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других же случаях коммунальные услуги предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.
При ненадлежащем осуществлении такого контроля ТСЖ несут ответственность.
Проблема управления ТСЖ может быть в том, что по сути лицами, занимающимися управлением могут стать некомпетентные граждане, не обладающие достаточными знаниями и опытом.
49) Управление многоквартирным домом жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.
Управление многоквартирным домом жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом.
Жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы могут оказывать услуги или выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договора лиц осуществляющих соответствующие виды деятельности. Жилищные кооперативы могут заключить договор управления многоквартирным домом со специализированной управляющей организацией, что не прекращает их обязанности перед собственниками помещений в таком доме по управлению жилыми и нежилыми помещениями. При заключении такого договора жилищный кооператив осуществляют контроль за выполнением организацией обязательств по таком договору, в том числе за оказанием всех услуг и выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, за предоставлен ем коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома. При этом коммунальные услуги собственникам пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других же случаях коммунальные услуги предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.
При ненадлежащем осуществлении такого контроля жилищные кооперативы несут ответственность.
Проблема управления жилищным кооперативом может быть в том, что по сути лицами, занимающимися управлением могут стать некомпетентные граждане, не обладающие достаточными знаниями и опытом.
50) Управление многоквартирным домом управляющей организацией
В настоящее время самая распространения форма управления.
Управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющий деятельность по управлению многоквартирным домом.
Положительной формой такой деятельности считается, что управлением домом занимается профессиональный субъект, т.е. Лицо, выбравшее такую деятельность в качестве основной. Такие юридические лица обычно являются коммерческими организациями. И многие авторы видят в этом проблему, т.к. организация, заинтересованная в получении прибыли, может формально относиться к нуждам собственников, к своим обязанностям. С другой стороны собственники, считая, что, заключил договор управления, они выполнили свою обязанность по управлению домом, не контролируют исполнение организацией своих обязанностей, что может привести к нарушению порядка содержания общего имущества.
Многоквартирным дом может управляться только одной организацией. Управление осуществляется на основании договора, подписываемого каждым собственником с избранной управляющей организацией.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, либо в случаях, предусмотренных законом, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Если же договор отсутствует, то собственник, все равно обязан вносить необходимые платежи, поскольку именно собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества. Поэтому отсутствие заключенного в письменной форме договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственником помещения не является основанием для отказа от оплаты услуг управляющей компании.
Договор управления исходя из определения является консенсуальным, взаимным, возмездным, не относится к числу публичных. В литературе разные мнения на этот счет.
Суды исходят из того, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор по управлению многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Также к отношениям собственников и управляющей организации применяется Закон О защите прав потребителей.
Существенные условия договора управления:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. При этом суды удовлетворяют требования о взыскании материального ущерба, указав, что здесь имеются ввиду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Срок договора не менее чем один год и не более пяти лет. Срок договора, заключенного с управляющей организацией, выдранной по результатам предусмотренного открытого конкурса не менее чем один год и не более трех. При этом ЖК содержит правило о его пролонгации при отсутствии заявления одной из сторон по окончании срока его действия.
Ели иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее, чем 30 дней со дня подписания.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Решение общего собрания собственников помещений об оплате расходов на капитальный ремонт дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта и т.д.
Управляющая организация несет ответственность за:
При этом если собственниками были причинены какие-либо убытки, то их возмещение может быть возложено на управляющую организацию (если вред был причинен вследствие неисправности ,например, оборудования входящего в общее имущество, находящиеся в зоне ответственности управляющей организации)
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Средства, получаемые управляющей компанией от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный ремонт имеют целевой характер, то они не поступают в собственность управляющей компании, которая распоряжаться данными средствами от своего имени, но в интересах собственников. Поэтому уплаченные собственниками помещений денежные средства в счет выполнения в будущем работ по капитальному (текущему) ремонту здания и его систем в случае невыполнения таких работ и прекращения полномочий управляющей компании являются ее неосновательным обогащением.