Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Проект документа
ноябрь 1998 года
Приложение
к решению Новгородской Городской Думы
N _____________ от ________________
“Положение об оценке объектов недвижимости для целей налогообложения на территории г. Новгорода”
(без приложений с таблицами уточняющих коэффициентов)
Общие положения
Настоящее положение (далее – Положение) утверждается Новгородской Городской Думой и устанавливает порядок оценки рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения.
Под оценкой рыночной стоимости для целей налогообложения (далее - оценка) понимается единовременная массовая оценка всех объектов недвижимости, находящихся на территории города Новгорода и подлежащих налогообложению, проводимая отделом налогообложения недвижимости администрации города в соответствии с настоящим Положением, утвержденным Новгородской Городской Думой. Налогооблагаемая стоимость объектов недвижимости рассчитывается по состоянию на 1 января того года, за который начисляются платежи.
Объектами недвижимости для целей налогообложения являются земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, представляющие собой объекты вещных прав.
Плательщиками налога на недвижимость, в соответствии с “Положением о налоге на недвижимость”, являются юридические и физические лица, владеющими объектами недвижимости на праве собственности и (или) ином вещном праве.
Если недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, то налогоплательщиком признается каждый участник соразмерно со своей долей. Если недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на праве общей совместной собственности - налогоплательщиками признаются участники долевой собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением между участниками, доли считаются равными.
Налогом на недвижимость облагаются объекты, расположенные на территории города Новгорода. Категории объектов, для которых начисляется налог на недвижимость определяются в соответствии с “Положением о налоге на недвижимость”.
Применение “Положения об оценке” обеспечивает получение юридически правомерной оценки всех объектов недвижимости для целей налогообложения с минимальными затратами.
Предметом оценки является объект права в дальнейшем называемый – “объект оценки”. “Объектом оценки” может является здание, помещение, доли площадей, земельный участок и т.д. Оценка производится на основании технических характеристик объекта права/“объекта оценки” (и доли для долевой формы собственности). Значения технических характеристик объектов соответствуют описанию объекта в реестре недвижимости и являются легитимными.
В случае несогласия налогоплательщика со значениями технических характеристик объекта либо с результатами оценки объекта недвижимости, рассчитанной по настоящему Положению, он имеет право обратиться в Комиссию по рассмотрению жалоб налогоплательщиков при администрации г. Новгорода.
Для целей оценки различаются следующие виды и подвиды (классы) объектов недвижимости:
объекты недвижимости жилого назначения - квартиры в многоквартирных домах,
объекты недвижимости жилого назначения - индивидуальные дома усадебного типа,
объекты недвижимости нежилого назначения, используемые в коммерческих целях (для непроизводственной деятельности) - далее - объекты недвижимости коммерческого назначения ,
объекты недвижимости нежилого назначения, используемые в производственных целях (включая городское хозяйство - объекты коммунальной инфраструктуры) - далее - объекты недвижимости промышленного назначения
2. Принципы оценки, лежащие в основе Положения-Методики
2.1. Исходная информация
Для разработки настоящего Положения использована информация по объектам жилого, промышленного и коммерческого назначения г. Новгорода за период 1995-97 гг.
информация о сделках на вторичном рынке объектов недвижимости,
информация о спросе и предложении на объекты недвижимости,
экспертные оценки рыночной стоимости по представительной выборке объектов.
На этой информационной основе были созданы базы данных, которые, помимо информации о сделках, включали физические характеристики объекта из числа тех, которые используются при массовом (инвентарном) учете объектов (площадь, год постройки, материал стен, этажность, этаж расположения и т.п.), назначение и тип использования, местоположение, время и условия сделки.
2.2. Анализ информации и построение моделей (формул) оценки
В результате статистического анализа информации, содержащейся в базах данных, с использованием математических методов, были получены математические модели (формулы) оценки для каждого вида и подвида (класса) недвижимости (жилье в многоквартирных домах, индивидуальные жилые дома, недвижимость промышленного и коммерческого назначения), позволяющие вычислять приближенные значения (оценку) рыночной стоимости объектов и обеспечивающие необходимую точность оценки.
Математическая модель (формула) оценки отражает зависимость стоимости недвижимости от основных характеристик объекта и показывает как меняется стоимость при изменении значений характеристик. Значение коэффициента, отражающего влияние данной характеристики объекта в модели показывают вклад данной характеристики в общую стоимость объектов недвижимости. Значения коэффициентов влияния определяются статистическим путем.
2.3. Требования к моделям оценки и их проверка
Модели (формулы) оценки должны соответствовать математико-статистическим критериям, быть легко интерпретируемыми и обеспечивать адекватное отражение действительности.
Требования статистического качества моделей задаются пределами допустимой точности (ошибки) прогноза и стабильности модели (то есть заданием допустимых ошибок на различных по стоимости объектах, и различных по характеристикам в пределах данного класса объектах). Эти статистические требования должны выполняться не только на исходной выборке объектов, но и на контрольной выборке, представительной с точки зрения объектов данного класса.
Требования интерпретируемости моделей обеспечивают использование в моделях (формулах) оценки характеристик объектов недвижимости, которые поддаются измерениям и учету (площади, материал стен, этаж и т. д. - а не их математические функции).
Требования адекватного отражения действительности определяют то, что главным показателем качества модели является соответствие результата ее применения реалиям рынка недвижимости данного города. Так, если при прекрасных статистических показателях модели результат ее применения, то есть оценка объекта не соответствует его реальной стоимости на данном рынке, по оценке эксперта, то в модель вносятся изменения, и результаты оценки опять проверяются экспертом, до тех пор, пока не достигается приемлемое с точки зрения эксперта-оценщика качество прогнозов.
Модели оценки проверяются по критериям статистического качества, и с помощью экспертного анализа результатов оценки с выходом на объекты. Эксперт вносит коррективы в структуру модели (убирает характеристики или добавляет новые из числа тех, по которым учитываются все объекты) до тех пор, пока результаты применения модели на контрольной выборке объектов не отвечают реалиям рынка недвижимости в городе.
2.4. Изменение моделей по мере изменения рынка
В модели не входят характеристики, значимость которых для формирования оценки рыночной стоимости объектов не подтверждается по результатам статистического и экспертного анализа на данном этапе развития рынка недвижимости в городе. По мере развития этого рынка, и увеличения числа характеристик недвижимости, которые устойчиво влияют на цены сделок, статистические модели массовой оценки могут быть уточнены и дополнены. Затем, после включения этих характеристик в форму описания (учета) объекта и соответствующего дополнения реестра недвижимости, методика оценки может быть модифицирована с учетом расширения числа характеристик в модели.
Для контроля за соответствием моделей состоянию рынка орган, производящий оценку, обеспечивает ведение мониторинга качества моделей оценки путем регулярного сбора рыночных данных и анализа соотношений между ценами продаж (предложения) и результатами модельных оценок.
2.5. Контроль качества оценки, дополнения к моделям оценки
Для обеспечения справедливости оценки и во избежание неравенства оценки (то есть чтобы не было регулярной пере- или недооценки в пределах данного класса - между объектами различной стоимости, и между разными классами объектов недвижимости) орган, производящий оценку, проводит выборочный или сплошной контроль качества оценки. Для этого результаты массовой оценки, то есть результаты применения формул оценки ко всем объектам в городе, анализируются сначала камерально, а в случае необходимости - с натурными обследованиями, выявляются наиболее существенные отклонения и типичные причины ошибок. Затем разрабатываются поправки на нетипичные особенности объектов (создаются таблицы поправок, которые включаются в Положение в дополнение к стандартным моделям (формулам).
Для оценки относительно небольшой группы различных нетипичных объектов недвижимости, стоимость которых в значительной степени зависит от характеристик, не включенных в реестр недвижимости, могут применяться дополнительные поправки к величине стоимости, рассчитанной по модели массовой оценки. Перечень таких характеристик, соответствующие поправки, порядок их определения и применения приведен в Приложении 4. Расчет рыночной стоимости ведется в рублях.
В данной методике/Положении содержатся следующие модели массовой оценки недвижимости (формулы оценки):
модель (формула) оценки недвижимости жилого назначения - квартир в многоквартирных домах;
модель (формула) оценки индивидуальных домов усадебного типа и придомовых земельных участков;
модель (формула) оценки объектов недвижимости коммерческого и промышленного назначения.
Указанные модели (формулы) описаны в пунктах 3.1-3.3.
Данная Методика/Положение не предназначена для оценки земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, обособленных водных объектов.
3. Порядок оценки
Оценка объектов в случае общей долевой собственности производится на основании площади каждой доли объекта; в случае общей совместной собственности доли всех собственников признаются равными.
Оценка объектов, расположенных в территориально-имущественных комплексах (ТИК) производится на основании текущего использования объекта оценки; при этом стоимость земельного участка определяется по целевому назначению земли данного ТИК.
В случае отсутствия информации о площадных характеристиках объекта оценки, оценка такого объекта производится после внесения данных БТИ г. Новгорода. При отсутствии информации по прочим техническим характеристикам по “умолчанию” применяется коэффициент 1.0 (как для объекта оценки с усредненными значениями характеристик).
3.1. Оценка недвижимости жилого назначения - квартир в многоквартирных домах
3.1.1. Исходные данные для оценки квартир
Для оценки рыночной стоимости недвижимости жилого назначения (квартир - в качестве объектов оценки) в многоквартирных домах в соответствии с Методикой/Положением используются следующие характеристики:
этажность здания
этаж расположения квартиры
материал стен здания
число комнат в квартире
наличие балкона или лоджии в квартире
местоположение здания
общая площадь квартиры в кв. м.
жилая площадь квартиры в кв. м.
площадь кухни в кв. м.
год постройки здания
(При наличии соответствующей информации для определения физического износа вместо года постройки используется год реконструкции или год капитального ремонта)
3.1.2. Порядок оценки квартир в многоквартирных домах
Оценка объекта жилой недвижимости - квартиры производится по формуле:
Оценка стоимости = К1 * К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * (К7 * В1 + А2 * В2 + А3 * В3 + А4 * В 4 + К8 * В5 )
К1 - коэффициент влияния этажности здания
К2 - коэффициент влияния этажа расположения квартиры
К3 – коэффициент влияния материала стен здания
К4 - коэффициент влияния расположения квартиры на последнем этаже здания
К5 - коэффициент влияния местоположения здания
К6- коэффициент влияния износа здания
К7 – коэффициент влияния числа комнат в квартире
В1 – базовая стоимость для коэффициента числа комнат
А2 - общая площадь квартиры
В2 - базовая стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры
А3 - жилая площадь квартиры
В3 - базовая стоимость 1 кв.м. жилой площади квартиры
А4 - площадь кухни
В4 - базовая стоимость 1 кв.м. площади кухни
К8 – коэффициент влияния числа балконов/лоджий
В5 – базовая стоимость наличия балконов/лоджий
Значение коэффициентов и базовых стоимостей за кв.м приведены в приложении 1.
3.2. Оценка индивидуальных домов усадебного типа, квартир в индивидуальных домах усадебного типа, жилых пристроек и придомовых земельных участков
3.2.1. Исходные данные для оценки индивидуальных домов усадебного типа, квартир в индивидуальных домах усадебного типа, жилых пристроек и придомовых земельных участков
Для оценки индивидуальных жилых домов, квартир в индивидуальных домах, жилых пристроек, а также долей (при долевой форме собственности) в соответствии с Методикой/Положением необходимо использовать следующие исходные данные:
местоположение объекта оценки (земельная зона).
материал внешних стен объекта оценки
незастроенность земельного участка (поправка действует в случае, если в реестре недвижимости отсутствует характеристика общей площади объекта оценки )
общая площадь объекта оценки в кв. м.
площадь земельного участка в кв. м
наличие коммуникаций
год постройки объекта оценки
(При наличии соответствующей информации для определения физического износа вместо года постройки используются данные по году реконструкции или году капитального ремонта)
Вклад каждой характеристики в стоимость объекта оценки отражается величиной коэффициентов, значения которых приведены в приложении 2.
3.2.2. Порядок оценки
1. Оценка индивидуальных домов усадебного типа, квартир в индивидуальных домах усадебного типа, жилых пристроек, а также долей (при долевой форме собственности) и придомовых земельных участков производится по формуле:
Оценка стоимости = К1 * К2 * К3 * (А1* В1* К4 * К5 + А2 * В2)
К1 - коэффициент влияния местоположения
К2- коэффициент наличия коммуникаций
К3 – коэффициент незастроенности земельного участка (в случае, если общая площадь объекта оценки равна 0)
А1 – общая площадь объекта оценки
В1 – базовая стоимость 1 кв. м. общей площади объекта оценки
К4- коэффициент влияния материала стен объекта оценки
К5 – коэффициент влияния износа объекта оценки
А2 – площадь земельного участка
В2 – базовая стоимость 1 кв.м. площади земельного участка
2. Оценка вспомогательных строений типа: “нежилая пристройка”, “гараж”, “мезонин”, “предбанник”, “хозблок”, “баня”, “веранда” и вариантов этих названий производится следующим образом:
Определяется объект (ИЖД, жилая пристройка и пр.) с максимальной общей площадью
В том случае, если таких объектов несколько, выбирается тот, который имеет самый поздний год постройки
3.а. При наличии объектов, имеющих одинаковую площадь и один год постройки для расчета базовой ставки выбирать “основное строение”
3.б. Если возникают проблемы с определением “основного строения”, в качестве альтернативного варианта, можно использовать жилой объект с максимальной стоимостью
Рассчитывается стоимость 1 кв.м. для такого объекта и вычисляется ? для определения стоимости 1 кв.м. вспомогательного строения
Вычисленная базовая ставка 1 кв.м. вспомогательного строения умножается на общую площадь вспомогательного строения
3. Оценка иных строений и сооружений, относящихся к индивидуальным жилым домам усадебного типа, квартирам в индивидуальных домах усадебного типа, жилым пристройкам, а также долям объекта (при долевой форме собственности) не производится.
Значение коэффициентов и базовых стоимостей за кв.м приведены в приложении 2.
3.3. Модель оценки недвижимости коммерческого и промышленного назначения
3.3.1. Исходные данные для оценки
Для расчета оценки недвижимости коммерческого и промышленного назначения в соответствии с Методикой/Положением необходимо использовать следующие исходные данные:
назначение земельного участка
вид использования объекта оценки (здания, помещения и пр.)
материал стен объекта оценки
местоположение объекта оценки (земельная зона)
общая площадь объекта оценки
площадь земельного участка, относящегося к объекту оценки
год постройки объекта оценки
(При наличии соответствующей информации для определения физического износа вместо года постройки используются данные по году реконструкции или году капитального ремонта)
Вклад каждой из физических характеристик и местоположения отражается величиной коэффициентов, значения которых приведены в приложении 3.
3.3.2. Порядок оценки объектов (зданий и помещений) коммерческого и промышленного назначения и относящихся к ним земельных участков
“Объектом оценки” для недвижимости коммерческого и промышленного назначения, является здание или помещение или долю здания (помещения). Оценка здания, помещения, доли, а также относящегося к нему земельного участка производится по формуле:
Оценка стоимости = К1 * [ К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * А1 * В1 .+ К7 * В2 *А2]
К1 - коэффициент влияния местоположения объекта оценки
К2 - коэффициент влияния износа объекта оценки
К3 - коэффициент влияния вида использования объекта оценки
К4 - коэффициент влияния материала стен объекта оценки
К5 - коэффициент влияния типа и размера объекта оценки
К6 – коэффициент влияния качества постройки объекта оценки
А1 - общая площадь объекта оценки
В1 – базовая стоимость 1 кв.м. объекта оценки
К7 - коэффициент влияния вида использования земельного участка
А2 – площадь земельного участка
В2 – базовая стоимость 1 кв.м. площади земельного участка
Значение коэффициентов и базовых стоимостей 1 кв.м приведены в приложении 3.