Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Тема 1 (4 часа)
Сравнительная характеристика договоров найма, социального найма и договора найма специализированного жилого помещения
Дать понятие договоров и их юридическую характеристику. Найти и охарактеризовать общие черты этих договоров (направленность, форма договоров, сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение, права и обязанности сторон, правовой статус поднанимателей и временных жильцов и т.п.).
Различия в правовом регулировании:
По видам жилищного фонда, в котором предоставляются жилые помещения по договорам (форма собственности, по назначению, видам жилищного фонда (применительно к специализированному жилищному фонду)).
По порядку предоставления жилого помещения по договору найма, социального найма, найма специализированного жилого помещения.
По сроку договора.
По предмету (объекту договора), т.е. по тем требованиям, которые предъявляются к жилому помещению, предоставляемому по договору найма, социального найма, найма специализированного жилого помещения.
По субъектному составу договора и по статусу совместно проживающих с нанимателем граждан (права, обязанности и ответственность перед наймодателем).
По порядку вселения в жилое других граждан, которые вселяются нанимателем в качестве членов семьи (постоянно проживающих с нанимателем граждан) и основаниям приобретения этими гражданами права пользования жилым помещением, занимаемым по договору найма, социального найма, найма специализированного жилого помещения.
По правам, обязанностям и ответственности сторон (формам ответственности) по договору.
По основаниям и порядку изменения договора (замены нанимателя в договоре).
По основаниям и порядку расторжения и прекращения договора.
По последствиям расторжения договора.
По распорядительным правам нанимателя по договору.
Задания к теме 1
Заполнить таблицу «Выселение граждан их жилых помещений, предоставленных по договору социального найма жилого помещения»
|
№ п/п |
Основание выселения |
Порядок выселения |
Судьба договора социального найма |
Последствия выселения |
Составить схему объектов жилищных прав.
Жилищные нормы: понятие, виды, сфера применения.
Тема 2 (2 часа)
Право собственности и другие вещные права на жилое помещение
Соотношение норм ГК РФ и ЖК РФ по регулированию отношений собственности в жилищной сфере.
Изменения, произошедшие в законодательном регулировании права собственности и других вещных прав на жилые помещения.
Право собственности на жилой дом (квартиру). Правомочия собственника.
Основания возникновения права собственности на жилые помещения.
Правовое положение членов семьи и бывших членов семьи собственника жилого помещения.
Право общей собственности на жилой дом (квартиру) – право общей совместной собственности и право общей долевой собственности.
Основания прекращения права собственности на жилые помещения.
Задания к теме 2
Заполнить таблицу «Ограниченные вещные права на жилое помещение»
|
Ограниченное вещное право |
Признаки права |
Субъекты права |
Объект права |
Содержание права |
Основание возникновения |
Государственная регистрация права |
Тема 3 (2 часа)
Приватизация жилых помещений
Понятие и принципы приватизации жилых помещений.
Правовое регулирование приватизации жилья. Соотношение норм Гражданского кодекса РФ и специальных законов о приватизации.
Условия приватизации.
Жилые помещения как объекты приватизации. Жилые помещения, не подлежащие приватизации.
Приватизация коммунальных квартир. Особенности сделок по отчуждению комнат в коммунальных квартирах
Порядок оформления жилых помещений в собственность граждан.
Проблемы договорной и судебной деприватизации.
Задания к теме 3
Перечислить условия договорной деприватизации жилых помещений. Охарактеризовать процедуру договорной деприватизации.
Назвать основания, порядок и последствия судебной деприватизации жилых помещений.
Тема 4 (2 часа)
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Понятие многоквартирного дома.
Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме. Государственная регистрация прав на общее имущество многоквартирного дома и сделок с ним.
Критерии отнесения имущества к общему имуществу многоквартирного дома. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры) и сфера ее применения.
Особенности права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (общее имущество коммунальной квартиры).
Задания к теме 4
Рассчитать долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома собственников комнат в коммунальной квартире.
Общая площадь многоквартирного дома – 2000 кв. м
Общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (за исключением общего имущества многоквартирного дома) – 1400 кв. м
Общая площадь коммунальной квартиры – 150 кв. м
Площадь комнаты, принадлежащей Иванову И.И. – 20 кв. м
Площадь комнат, принадлежащих Петрову И.П. – 20 кв. м
Площадь комнаты, принадлежащей Сидорову А.А. – 30 кв. м
Площадь комнаты, принадлежащей Васильеву В.В. – 25 кв. м
|
N Д23-99 от 19.01.2010 Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не опре | Печать | Словарь | Письма Письмо Минэкономразвития РФ от 19.01.2010 N Д23-99
|
|
Что такое общее имущество собственников в многоквартирном доме? В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома, т.е. собственники помещений могут зарегистрировать долю, пропорциональную занимаемой площади, на следующее имущество: -земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. -здания и сооружения (расположенные на общем участке и относящиеся к общему имуществу данного дома); -помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: - осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; - отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Обязательна ли государственная регистрация права на общее имущество в доме? Регистрация права на общее имущество обязательна в случае: 1. Возведение нового общего объекта недвижимости; 2. Приобретение общего земельного участка; 3. Совершения сделок по передаче общего недвижимого имущества в пользование; 4. Установления ограничения. Какими нормативными актами установлен порядок регистрации права на общее имущество в многоквартирном доме? 1. Статьей 23 Федерального Закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. 2. Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 14.02.2007 № 29, регулируются вопросы, касающиеся особенностей внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при проведении территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, а также ведения дел правоустанавливающих документов, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на данные объекты. Кто может обратиться с заявлением о государственной регистрации права общего имущества многоквартирного дома? Представление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации). Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права могут представляться: - всеми собственниками помещений в многоквартирном доме; - представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников (протоколом), на ином соответствующем закону основании; - председателем и (или) иным членом правления товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) при наличии документа, подтверждающего полномочия (полномочия подтверждаются посредством представления данными лицами устава ТСЖ (подлинника или нотариально удостоверенной копии), документа об избрании лица, которому это право предоставлено, председателем, членом правления ТСЖ, соответствующим протоколом общего собрания членов ТСЖ (подлинником или нотариально удостоверенной копией); - лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременение) зарегистрированного права общей долевой собственности на объекты недвижимости, при условии, что общее имущество ранее было зарегистрировано в ЕГРП. Если на момент представления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в существующей застройке поселений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников (отдельных собственников) помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998г.), также представляются подлинники и копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у этих лиц прав на помещения (например, свидетельство о праве на наследство). После проведенной государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости подлинники правоустанавливающих документов возвращаются заявителю, а копии правоустанавливающих документов помещаются в дело правоустанавливающих документов. Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение. Каков размер государственной пошлины за государственную регистрацию права общего имущества ? Согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 100 рублей (каждым собственников жилого или нежилого помещения). Примерный перечень документов, необходимых для государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме: 1. Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности (составляется при приеме документов); 2. Документ, удостоверяющий личность заявителя либо его представителя; 3. Нотариально удостоверенная доверенность, если действует представитель или протокол об избрании выборного лица, который наделяются правами по подаче заявления и получения документов после государственной регистрации общего имущества; 4. Платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (100 рублей оплачивает каждый собственник жилых помещений); 5. Решение (протокол), не менее 2/3 собственников помещений, общего собрания собственников квартир в многоквартирном доме о размере долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, с указанием: а) Доли в праве в виде простой дроби, б) Каждого собственника помещения (ф.и.о., дата рождения, паспортные данные, место жительство или место регистрации); в) Реквизитов документов, на основании, которого принадлежит помещение (не менее 2-х подлинников) (статья 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, статья 245 Гражданского кодекса, пункт 39Правил ведения ЕГРП); 6. Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиры; 7. Правоустанавливающие документы, подтверждающие права на объекты недвижимого имущества (квартиры); 8. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса (пункты 4, 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса); 9. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса) (пункт 3 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса); 10. Планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (статьи 17, 18 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса), а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме. 11. В соответствии со ст. ст. 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и требованиями действующего законодательства для осуществления правовой экспертизы документов, помимо вышеуказанных документов, у заявителя, в случае необходимости, дополнительно могут быть истребованы иные документы. Выдается ли свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме? Свидетельство о государственной регистрации права, в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме, не выдается. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрацией права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе "Вид права" не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права. В заключении хотелось бы напомнить, что приобретение права влечет за собой и обязанности, в том числе и по оплате налога на общее имущество. |
Что ищем Перейти на
Подведомственные
Справочные телефоны |
Проанализируем правовой статус данных категорий коммунальных квартир.
На собственника жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 30 ЖК РФ возложено бремя содержания данного помещения. Если жилое помещение является квартирой, то собственник жилья несет обязанность по содержанию общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.
Часть 1 статьи 41 определяет критерий отнесения имущества к общему имуществу в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Таковыми могут являться коридор, кухня, ванная комната, туалет.
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
В соответствии с частью 1 статьи 42 ЖК РФ доля собственника комнаты (комнат) на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты (комнат).
Части 1 - 2 статьи 43 ЖК РФ устанавливают, что собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Жилищный кодекс РФ возлагает на собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире не только обязанность по содержанию ее общего имущества, но и обязанность по несению бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (часть 2 указанной статьи).
Часть 3 статьи 42 ЖК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Она равна доле предшествующего собственника (часть 4 указанной статьи).
Доля в общем имуществе коммунальной квартиры не может быть выделена в натуре предметом отчуждения. В соответствии с частью 5 статьи 42 с ней запрещено совершать сделки, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
По мнению автора, дискуссионной на предмет обоснованности является часть 6 указанной статьи, в соответствии с которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) <2>. Бланкетная диспозиция данной нормы отсылает к частям 1 - 3 статьи 250 ГК РФ, устанавливающим преимущественное право покупки (мены) продаваемой доли в общей собственности. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
--------------------------------
<2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 18.12.2006, с изм. от 29.12.2006) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 834, N 31. Ст. 3993, N 41. Ст. 4845, N 49. Ст. 6079, N 50. Ст. 6246.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Эта норма была впервые введена в действие в 2005 году с принятием Жилищного кодекса РФ. Ее цель заключается в уменьшении количества коммунальных квартир посредством предоставления преимущественного права покупки продаваемой комнаты (комнат) другим собственникам комнат в коммунальной квартире. Однако, по мнению автора, применение данной нормы ГК РФ к отчуждаемым комнатам в коммунальной квартире является юридически неправомерным, так как комнаты, принадлежащие разным собственникам в коммунальной квартире, не являются общей собственностью. Часть 1 статьи 244 ГК РФ определяет общую собственность как имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (часть 2 указанной статьи).
Коммунальные квартиры изначально предоставлялись по договору социального найма жилого помещения. В дальнейшем были приватизированы в соответствии с Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <3>.
--------------------------------
<3> Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004, с изм. от 15.06.2006, с изм. и доп., вступившими в силу 01.03.2007, с изм. от 11.06.2008) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 2. Ст. 67; Собрание законодательства РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918; 2004. N 27. Ст. 2711; Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 29.12.2005; РГ. 18.06.2008.
Коммунальные квартиры, созданные вышеуказанным способом, не подпадают под определение общей собственности, изложенное в ГК РФ, и, следовательно, к ним не могут быть применены положения статьи 250 ГК РФ.
Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Действительно, сложно не согласиться с автором в том, что в настоящее время действующее жилищное законодательство, в частности отсылка к ст. 250 ГК РФ, отражает тенденцию, направленную на сокращение количества коммунальных квартир.
Однако необходимо отметить, что такая позиция законодателя направлена в первую очередь на защиту интересов граждан, проживающих в коммунальной квартире, поскольку проживание в квартире только членов одной семьи наиболее способствует созданию психологической атмосферы, необходимой для обеспечения достойного уровня жизни человека.
Правовой режим коммунальных квартир как вида жилых помещений был детально разработан в советский период развития жилищного законодательства. В соответствии с жилищным законодательством развитых стран, например Великобритании, комнаты в коммунальных квартирах не предоставляются (Cowan D. Housing law and policy. Great Britain: Macmillan, 1999. 522 p.).
Хотелось бы подискутировать с автором в части невозможности применения ст. 250 ГК РФ к рассматриваемым отношениям. Действительно, комнаты в коммунальной квартире принадлежат разным собственникам, однако общее имущество в коммунальной квартире находится в общей собственности (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ), а ч. 3 ст. 42 ЖК РФ устанавливает, что "доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на указанную комнату", т.е. в указанном случае - продается. Кроме того, представляется, что саму коммунальную квартиру (в состав которой входят комнаты, принадлежащие нескольким собственникам) можно с точки зрения теории рассматривать как объект общей собственности.
Тот же политический подтекст, направленный на сокращение количества коммунальных квартир, имеют положения статьи 59 ЖК РФ, определяющие порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Нормы указанной статьи устанавливают очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире.
В первую очередь освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Во вторую очередь освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
В третью очередь освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
В четвертую очередь вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ.
Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире во вторую, третью и четвертую очереди является возможным при отсутствии претендентов предшествующих очередей.
Так, в Определении Верховного Суда РФ от 07.07.2009 N 85-В09-10 было установлено, что Ф. обратилась в суд с иском к городской управе городского округа "Город Калуга", Управлению городского хозяйства (далее - УГХ) г. Калуги о признании незаконным отказа в предоставлении жилой комнаты по договору социального найма, понуждении к заключению договора социального найма на жилую комнату <4>.
--------------------------------
<4> Определение Верховного Суда РФ от 07.07.2009 N 85-В09-10.
В обоснование заявленных требований указала, что она и ее несовершеннолетний сын Ф.Т. зарегистрированы и проживают в восьмикомнатной коммунальной квартире <...>. Они занимают комнату площадью 11,7 кв. м, обозначенную на плане квартиры под N 17. В 2008 г. в квартире освободилась комната площадью 12,9 кв. м, обозначенная на плане квартиры под N 18. В данной комнате никто не проживает, лицевой счет закрыт. С 1992 г. истица состоит на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий в первоочередном порядке. Поскольку в квартире освободилась комната, истица обратилась в УГХ г. Калуги с заявлением о предоставлении ей освободившейся комнаты на основании договора социального найма. На данную комнату никто из проживающих в квартире не претендует. 19 мая 2008 г. в предоставлении комнаты ей было отказано на основании того, что освободившаяся комната может быть предоставлена только нанимателям, которые признаны или могут быть признаны малоимущими, а у нее не имеется оснований для признания малоимущей.
Истица полагает, что поскольку она принята на учет для улучшения жилищных условий до 1 марта 2005 года, то отказ в предоставлении ей комнаты является незаконным.
Решением судов первой и второй инстанций истице было отказано в удовлетворении исковых требований.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма <5>. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 - 6 части 1 статьи 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом положений настоящей части.
--------------------------------
<5> Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2006) // Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 31.12.2006.
Из приведенных норм части 2 статьи 6 Вводного закона следует, что названные в ней граждане сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, а также право на предоставление жилых помещений по данному договору независимо от признания их малоимущими, в то время как после введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть после 1 марта 2005 года, в соответствии с частью 2 статьи 49 и частью 2 статьи 52 ЖК РФ состоять на таком учете имеют право лишь малоимущие граждане либо граждане, относящиеся к определенной федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категории.
При этом часть 2 статьи 6 Вводного закона не делает исключений и для предусмотренных статьей 59 ЖК РФ случаев предоставления освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений по договору социального найма.
Поскольку Ф. и Ф.Т. поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в 1992 году, на момент возникновения спора (май 2008 года) о предоставлении по договору социального найма освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире продолжали состоять на данном учете, то к возникшим правоотношениям подлежала применению не только статья 59 ЖК РФ, но и часть 2 статьи 6 Вводного закона в их нормативно-правовом единстве. Однако суд часть 2 статьи 6 Вводного закона к возникшим спорным правоотношениям сторон не применил.
С учетом изложенного принятые по настоящему делу судебные постановления нельзя признать законными. Они приняты с существенным нарушением норм материального права, выразившемся в неприменении к спорным отношениям сторон части 2 статьи 6 Вводного закона и неправильном, без учета части 2 статьи 6 Вводного закона, толковании положений статьи 59 ЖК РФ.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия находит, что допущенное судом вышеназванное нарушение закона является существенным, оно повлияло на исход дела и без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Ф. и ее несовершеннолетнего сына Ф.Т., в связи с чем обжалуемые судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Необходимо отметить, что, действительно, в соответствии с изложенным и как показывает правоприменительная практика в г. Москве, преимущественным правом на получение комнаты обладают очередники, проживающие в квартире. Если таковых нет, рассматривается возможность выкупа. Более того, согласно позиции Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы "продажа свободных комнат осуществляется путем заключения договора купли-продажи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и физическими лицами и может производиться только гражданам, занимающим в данной квартире комнаты по договору найма либо имеющим комнаты в собственности" (http://housing.mos.ru). При наличии же нескольких претендентов спорные вопросы рассматриваются общественными жилищными комиссиями при префектах административных округов г. Москвы.
При выселении из жилых помещений с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма следует руководствоваться положениями статей 86 - 88 ЖК РФ, в соответствии с которыми помещение социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (часть 1 статьи 89 ЖК РФ).
Для нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей в коммунальной квартире в соответствии с частью 2 указанной статьи установлено правило, в соответствии с которым они имеют право на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат.
Определенные преимущества при предоставлении комнат в коммунальной квартире по договору социального найма предоставляет часть 2 статьи 58 ЖК РФ, в соответствии с которой жилое помещение, состоящее из одной комнаты, может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления, но не более чем в два раза.
Следует отметить, что данная норма не носит императивного характера, так как предоставляет указанную возможность по усмотрению наймодателя, а не обязывает последнего строго следовать изложенному предписанию.
В правоприменительной (судебной) практике равнозначность означает предоставление жилых помещений, равных по площади ранее занимаемым. Так, Конституционный Суд РФ (Определение от 28.05.2009 N 605-О-О) отказал в принятии к рассмотрению жалобы граждан Г.В. Ломакина и Ю.А. Проскурина на нарушение их конституционных прав частями 1 и 2 статьи 89 ЖК РФ <6>.
--------------------------------
<6> Определение Конституционного Суда РФ от 28.05.2009 N 605-О-О.
Конституционный Суд РФ установил, что решением Привокзального районного суда города Тулы от 11.09.2008 было отказано в удовлетворении исковых требований граждан Г.В. Ломакина и Ю.А. Проскурина, действовавшего в своих интересах, а также в интересах его несовершеннолетней дочери А.Ю. Проскуриной, к администрации муниципального образования "Город Тула" и муниципальному унитарному предприятию "Управляющая компания" о предоставлении им в связи с признанием дома непригодным для проживания двух жилых помещений общей площадью 33 кв. м и 42 кв. м. При этом суд указал, что предлагавшаяся ранее Г.В. Ломакину, Ю.А. Проскурину и А.Ю. Проскуриной комната в коммунальной квартире общей площадью 14,69 кв. м и жилой площадью 8,39 кв. м, от которой они отказались, взамен занимаемой комнаты в коммунальной квартире общей площадью 14,5 кв. м и жилой площадью 11,9 кв. м соответствовала требованиям статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Г.В. Ломакин и Ю.А. Проскурин оспаривают конституционность частей 1 и 2 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации о предоставлении гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением. По мнению заявителей, указанные нормы нарушают их конституционные права, гарантированные статьями 2, 18, 19 (часть 1), 40 (части 1 и 2), 45, 46, 55 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации, поскольку содержат неопределенность в вопросе о том, что следует понимать под равнозначностью общей площади предоставляемого жилого помещения.
По мнению Конституционного Суда РФ, представленные материалы не являются основаниями для принятия данной жалобы к рассмотрению, так как оспариваемые заявителями законоположения как гарантирующие нанимателям по договору социального найма, переселяемым в другие жилые помещения по основаниям, перечисленным в статьях 86 - 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, определенные условия проживания направлены на обеспечение защиты их интересов и не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителей, указанные в жалобе.
Кроме того, положения частей 1 и 2 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации не ограничивают суды в возможности в ходе исследования и оценки того или иного варианта предоставления жилого помещения принять во внимание обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения. Конституционный Суд РФ отказал в принятии к рассмотрению данной жалобы.
При обмене жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, часть 6 статьи 73 ЖК РФ устанавливает дополнительное условие в отношении коммунальных квартир, в соответствии с которым обмен жилыми помещениями не представляется возможным, если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Перечень данных заболеваний установлен Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 "Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" <7>.
--------------------------------
<7> Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 "Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" // СЗ РФ. 19.06.2006. N 25. Ст. 2736.
Наличие заболевания из указанного Перечня у лица, проживающего в единственном жилом помещении, являющемся коммунальной квартирой, в соответствии с частью 4 статьи 51 ЖК РФ будет дополнительным основанием для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, так как заболевание лица делает невозможным совместное проживание с ним в данной квартире.
Правоприменитель в лице Верховного Суда РФ в Постановлении от 02.07.2009 N 14 разъяснил, что принудительный обмен между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, при их несогласии переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой <8>.
--------------------------------
<8> Постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Определенной правовой спецификой обладает договор найма жилого помещения, предметом которого является комната в коммунальной квартире. Его заключение возможно при наличии согласия соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей) (часть 2 статьи 76 ЖК РФ). Кроме того, в соответствии с частью 1 указанной статьи договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит в коммунальной квартире не менее нормы предоставления.
Таким образом, на основании изложенного можно сделать следующие выводы.
В действующем Жилищном кодексе РФ отсутствует четкое юридическое определение коммунальной квартиры, что делает проблематичным применение к их правовому статусу ряда положений ГК РФ.
Государство стремится сократить источники пополнения коммунальных квартир за счет предоставления преимущественного права покупки освободившихся комнат другими собственниками комнат в данных квартирах и приоритетного предоставления в порядке очередности освободившихся комнат нанимателям, проживающим в коммунальных квартирах. Однако, по мнению автора, применение положений статьи 250 ГК РФ нарушает права собственников - продавцов комнат, так как в ряде случаев предмет договора купли-продажи не является общей собственностью.
Следует отметить, что в ЖК РФ, вступившем в силу в 2005 году, отсутствуют нормы, предоставляющие возможность раздела финансовых лицевых счетов и выдела жилого помещения в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. По сути, государство ликвидировало один из источников пополнения коммунальных квартир. Однако проблема в данном случае перешла в латентную плоскость, так как распад семьи приводит к образованию коммунальной квартиры в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма, так как бывшие супруги начинают вести раздельное хозяйство и фактически проживают отдельно. Следовательно, данное жилое помещение де-факто становится коммунальной квартирой.
Другим источником пополнения коммунальных квартир, как это не парадоксально звучит, является развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости. Покупка долей в жилом помещении, наследование долей в жилом помещении наследниками создают правовые условия для создания коммунальных квартир. Выдел долей в натуре в жилом помещении, по сути, означает возникновение коммунальной квартиры де-юре. Покупка и наследование долей без выдела в натуре превращает жилое помещение в коммунальную квартиру де-факто. В обоих случаях сособственники квартиры имеют право проживать в данном жилом помещении, вести раздельное хозяйство, самостоятельно вносить плату за жилье и коммунально-бытовые услуги.
Политика государства в отношении сокращения источников пополнения коммунальных квартир не является последовательной. Так, при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть предоставлено жилое помещение в коммунальной квартире, состоящее из одной и более комнат.
Специфика права общей долевой собственности
на общее имущество в многоквартирном доме
УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
И.В. МАРКОВА
Под общей редакцией профессора
В.Д. РУЗАНОВОЙ
Изучение института права общей собственности как особого правового феномена всегда вызывало острые дискуссии в цивилистике. Актуальность указанной темы значительно возросла с принятием Жилищного кодекса РФ, который закрепил и конкретизировал установленную в Гражданском кодексе РФ (ст. 290) конструкцию зависимого (несамостоятельного) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Это событие активизировало новую волну споров в современной цивилистической науке, в частности, о содержании, особенностях и месте данной правовой конструкции в рамках института права собственности.
Рассматривая проблему выделения разновидностей (т.е. относительно автономных групп норм) в рамках того или иного института, следует помнить принцип их разграничения. Правовой режим разновидностей весьма схож, но не идентичен. Сходство предопределяется наличием общих норм. Отличия, в свою очередь, обусловлены специальными нормами, изменяющими общие правила и отделяющими тем самым одну разновидность от другой.
Можно обозначить следующие основные подходы к вопросу о правовой природе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме <1>.
--------------------------------
<1> Закон и юридическая наука в целях правовой экономии нередко используют термин "общая собственность", имея в виду "право общей собственности". В настоящей работе данные категории также будут употребляться как идентичные.
Некоторые ученые (С.Г. Певницкий) выделяют такую особую разновидность собственности, как "коммунальная" собственность (от лат. community - территориально-пространственная общность свободных граждан), объясняя это возможностью выделения некоторых сущностных свойств общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принципиально, качественно отличающих ее от общей собственности в традиционном понимании <1>. По мнению оппонентов, выделять общую собственность на общее имущество в многоквартирных домах как особую разновидность права собственности нецелесообразно, так как специфика данного права укладывается в рамки традиционной общей собственности, имеющей "свои особенности и значительное число ограничений" <2>. Чтобы сделать вывод о выделении общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в качестве отдельной разновидности наряду с традиционной общей собственностью либо о рассмотрении ее в рамках данной правовой модели, следует выявить соответствие содержания указанной правовой конструкции отличительным характеристикам права общей собственности.
--------------------------------
<1> При этом, говоря о собственности, автор имеет в виду право собственности. См.: Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах // Юрист. 2006. N 2. С. 52.
<2> Петрова И.В. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме // Современные теоретические и практические проблемы частного права: Сборник научных трудов. Ставрополь, 2004. Вып. 1. С. 275.
Общая собственность в традиционном смысле этого понятия, согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, имеет место в том случае, когда имущество принадлежит более чем одному собственнику. Первое отличие данного правоотношения обусловлено множественностью управомоченных субъектов - сособственников. С каждым из них в качестве носителей пассивной обязанности корреспондируют как третьи лица, так и все остальные сособственники. Таким образом, участник общей собственности выступает носителем не только субъективного права собственности, но и пассивной обязанности воздерживаться от нарушения прав других сособственников <1>. Поскольку субъектный состав собственности на общее имущество в многоквартирном доме включает в себя собственников помещений в доме, в силу определения дома как "многоквартирного", подразумевается значительное число лиц на стороне собственника. При этом не создается нового субъекта, которому принадлежало бы в целом какое-то особое "право общей собственности", а существует та же множественность лиц, каждое из которых является собственником общего имущества.
--------------------------------
<1> См.: Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2004. С. 13.
Проблема общей собственности заключается прежде всего в том, что собственность традиционно полагается продолжением воли лица в "своем" имуществе. В данном же случае формирование и изъявление воли "коллективного" собственника весьма осложнены, кроме того, ставится под вопрос и само отношение к имуществу, которое, принадлежа каждому, как бы не принадлежит никому <1>. Данная ситуация обусловливает необходимость использования некой правовой конструкции, позволяющей рассматривать сособственников, право собственности каждого из которых ограничено в связи с аналогичными правами других участников, как обладателей не стесненного ограничениями права собственности. Именно для этой цели в литературе и законодательстве применяется понятие права общей собственности как своего рода правовой прием, позволяющий участникам общей собственности вместе выступать в гражданском обороте при распоряжении общей вещью <2>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья М.В. Зимелева "Общая собственность в советском гражданском праве. Часть первая" включена в информационный банк согласно публикации "Вестник гражданского права", 2009, N 4.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).
<1> То, что наличие нескольких субъектов права собственности на одну и ту же вещь влечет за собой ограничение каждого из них в реализации принадлежащих ему прав, отмечали многие авторы. См.: Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН НКЮ СССР. Вып. 2. М., 1941. С. 4; Советское гражданское право: Учебник для юрид. институтов и факультетов / Под ред. О.С. Иоффе. Т. 1. Л., 1971. С. 332; Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М., 1963. С. 5; Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 78 - 80; Советское гражданское право / Под ред. В.А. Рясенцева. Т. 1. М., 1975. С. 383; Лазанчина Л.М. Основы гражданского права: Учебное пособие. Самара, 1996. С. 50; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 167.
КонсультантПлюс: примечание.
Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.
<2> По мнению большинства цивилистов, к задачам специального правового регулирования отношений общей собственности в первую очередь относится смягчение, ослабление в интересах стабильности имущественного оборота "эффекта множества собственников одной вещи" до степени создания юридической фикции единства субъекта - носителя права общей собственности. См.: Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. 2002. N 11. С. 26; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. N 4. С. 9.
В правоотношении общей собственности выделяются две разновидности юридических связей: отношения между сособственниками, складывающиеся по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектом общей собственности и имеющие порой, кроме вещных, определенные "корпоративные" черты (внутренние отношения); отношения сособственников с третьими лицами, которые вполне укладываются в традиционные схемы (внешние отношения). Сущность правоотношения общей собственности, как справедливо считает Р.П. Мананкова, определяется именно характером внутренней юридической связи между сособственниками <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.
<1> Мананкова Р.П. Указ. соч. С. 11 - 13; Самойлова М.В. Элементы относительности в абсолютном праве общей долевой собственности // Правоведение. 1978. N 4. С. 103; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 9.
Вторая отличительная черта права общей собственности связана с особенностями его объекта. В правовой литературе не оспаривается то, что объектом правоотношения, в котором управомоченной стороной выступают все сособственники, является общее имущество <1>. Гражданский кодекс РФ предусматривает возникновение права общей собственности при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Как указывал Д.М. Генкин, вещи, являющиеся объектом общей собственности, могут быть делимы и неделимы, однако до выдела или раздела как делимые, так и неделимые вещи составляют единый объект права общей собственности <2>. Данное свойство объекта указанного правоотношения в литературе именуют "нераздельностью", "юридической неделимостью" или "юридическим единством" <3>. Характеристика общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ), безусловно, позволяет рассматривать это имущество как юридически единый и неделимый комплекс, объединяющий конструктивные и инфраструктурные сооружения и оборудование, земельный участок под домом, а также подсобные помещения и постройки, предназначенный для обслуживания принадлежащих собственникам помещений.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья М.В. Зимелева "Общая собственность в советском гражданском праве. Часть первая" включена в информационный банк согласно публикации "Вестник гражданского права", 2009, N 4.
<1> В то же время существуют различные точки зрения на то, что следует рассматривать в качестве объекта права собственности отдельного сособственника: 1) только его долю в общей собственности, а не всю общую вещь в целом (Г.Ф. Шершеневич, П.П. Каськ, Н.Н. Мисник и др.); 2) общее имущество и долю каждого сособственника (Д.М. Генкин, В.Ф. Маслов, Е.А. Суханов); 3) только общее имущество в целом (М.В. Зимелева, О.С. Иоффе и др.). См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 214; Каськ П.П. Рецензия на книгу Р.П. Мананковой "Правоотношение общей долевой собственности" // Изв. вузов. Правоведение. 1980. N 6. С. 101; Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Изв. вузов. Правоведение. 1993. N 1. С. 32, 33; Генкин Д.М. Указ. соч. С. 153, 154, 157; Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 170; Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. Харьков, 1968. С. 134; Гражданское право России: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. М., 1998. С. 319; Зимелева М.В. Указ. соч. С. 6; Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 453 - 455.
<2> Генкин Д.М. Указ. соч. С. 145. В то же время, как представляется, это не исключает возможности нахождения у сособственников в общей собственности нескольких независимых объектов, каждый из которых считается юридически единым и неделимым.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).
<3> См., например: Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. С. 3; Скловский К.И. Указ. соч. С. 168; Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14.
Полагаем, что содержание конструкции права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома полностью соответствует обоим признакам общей собственности при наличии определенных особенностей, не меняющих сути основного правила. Изложенные доводы позволяют сделать вывод о нецелесообразности выделения данной правовой конструкции из общей модели собственности в качестве самостоятельной разновидности.
Другие авторы определяют общую собственность на общее имущество многоквартирного дома как самостоятельную разновидность общей собственности (У.Б. Филатова), обозначая в современном законодательстве три вида общей собственности в зависимости от влияния категории "доля" на осуществление сособственниками своих правомочий <1>. Значение данного критерия разграничения, согласно данной точке зрения, проявляется в том, что для общей:
--------------------------------
<1> Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2006. С. 7.
- совместной собственности характерно отсутствие какой-либо зависимости реализации правомочий сособственника от доли;
- собственности собственников помещений в многоквартирном доме характерно то, что, с одной стороны, размер доли влияет на возможность устанавливать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, а с другой - сособственник существенным образом ограничен в реализации своих правомочий в отношении доли;
- долевой собственности категория "доля" имеет ключевое значение. Размер доли предопределяет особенности осуществления правомочий собственника.
Представляется, что на первый взгляд специфика общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме позволяет выделить ее в качестве третьего вида общей собственности. Но все же считаем это утверждение не вполне корректным, а сформулированный в Гражданском кодексе РФ перечень видов общей собственности исчерпывающим по следующим причинам. Во-первых, появление новых видов общей собственности исключено, поскольку деление права общей собственности на виды, согласно ст. 244 ГК РФ, происходит в зависимости от того, определены ли доли каждого из сособственников в праве собственности. Доли могут либо определяться, либо не определяться - третьего не дано. Во-вторых, как верно отмечено в литературе, в основе разграничения совместной и долевой собственности лежит все же не специфика определения размера доли, а наличие личной или лично-хозяйственной связи между гражданами - участниками совместной собственности, обусловливающее особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения <1>. Представляется, что не случайно закон императивно устанавливает случаи образования совместной собственности как исключение из правила (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Правилом в этом смысле является общая долевая собственность. Впрочем, не исключено выделение каких-то новых видов общей собственности по иным критериям, например по объектам. В этом смысле можно выделить общую собственность на имущество в многоквартирном доме, в крестьянском (фермерском) хозяйстве и т.д. Однако это будет иная классификация.
--------------------------------
<1> Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14.
Наличие двух видов права общей собственности не исключает появления внутри каждого из них разновидностей, обладающих специфическим правовым режимом <1>. В современной литературе отмечается, что сфера применения долевой собственности весьма обширна и в последнее время имеет тенденцию к расширению. Специфику правового регулирования, способствующую выделению особых видов долевой собственности, авторы обусловливают объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения <2>.
--------------------------------
<1> Мнение о том, что не все жизненные ситуации укладываются в рамки "общепринятой" общей долевой и общей совместной собственности, высказывал еще Д.М. Генкин. Он пришел к выводу о существовании общей долевой собственности, создаваемой в межколхозных организациях, как особой разновидности общей долевой собственности. См.: Генкин Д.М. Указ. соч. С. 148.
<2> См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14; Дроздов И.А. Указ. соч. С. 165.
Таким образом, очевиден вывод о том, что общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой не самостоятельный вид общей собственности, а разновидность собственности долевой. Большинство ученых, рассматривая указанную правовую конструкцию, приходят к выводу о существовании особой разновидности права общей долевой собственности (В.А. Фогель, П.В. Крашенинников, Е.А. Чефранова, И.А. Дроздов, Л.М. Минкина, В.Д. Рузанова и др.) <1>. Данная позиция, на наш взгляд, наиболее верна.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (4-е издание, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).
КонсультантПлюс: примечание.
Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.
<1> Фогель В.А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 108; Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000. С. 174; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 9; Дроздов И.А. Указ. соч. С. 172; Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14; Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций // Законы России. 2006. N 10. С. 118.
Обоснование выделения самостоятельного вида общей долевой собственности с элиминированным правомочием распоряжения ("общей неделимой собственности") впервые наиболее подробно было аргументировано П.В. Крашенинниковым <1>. На основе анализа указанного подхода можно выявить следующие отличительные признаки, характеризующие право общей неделимой долевой собственности:
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (4-е издание, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).
КонсультантПлюс: примечание.
Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.
<1> Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 172 - 174; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 11.
Возникновение права общей долевой собственности на такое общее имущество в силу прямого указания закона не зависит от воли приобретателя основного помещения (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36ЖК РФ). По общему правилу (п. 4 ст. 244 ГК РФ) основой возникновения права общей собственности должно выступать соглашение всех собственников, базирующееся на какой-либо практической необходимости. Даже при возникновении права общей долевой собственности в силу закона, например при наследовании, согласно ст. 1141 ГК РФ, наследник имеет право отказаться от наследства (ст. 1157 ГК РФ). В рассматриваемом же случае, как отмечают цивилисты, появление общей собственности не зависит от воли субъектов, оно запланировано изначально, на стадии проектирования и строительства жилого дома <1>. Аналогичная ситуация складывается и при возникновении права общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, в которой комнаты находятся в раздельной собственности (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ). Таким образом, полагаем, что если право собственности на помещение в многоквартирном доме (на комнату в коммунальной квартире) считать основным правом, то право долевой собственности на общее имущество в этом доме (квартире) можно назвать зависимым правом.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (4-е издание, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).
<1> См.: Кроз М.К., Кроз В.М. Указ. соч. С. 109. Уточняя эту мысль, П.В. Крашенинников справедливо подчеркивает: "Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество... независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения..." См.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 172, 173.
Очевидная "акцессорность" доли в праве собственности на указанное общее имущество по отношению к праву собственности на основное помещение. Иными словами, такая доля полностью лишена самостоятельной оборотоспособности отдельно от права собственности на помещение, а значит, отсутствует и преимущественное право покупки доли (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 37, ч. 3 ст. 42ЖК РФ), в отличие от общего правила, установленного для доли в праве на общее имущество п. 2 ст. 246 и ст. 250 ГК РФ.
Ограничение законом правомочия распоряжения общим имуществом в силу специфики объекта - неделимости и его назначения (обслуживания помещений, принадлежащих собственникам), а именно:
- оборотоспособность такого общего имущества в целом ограничена, т.е. теоретически его отчуждение возможно лишь вместе с отчуждением всех помещений в доме, тогда как общий режим долевой собственности предполагает возможность осуществления сособственниками (при достижении их согласия) отчуждения общего имущества безо всяких ограничений (п. 1 ст. 246 ГК РФ);
- ни раздел данного имущества, ни выдел в натуре доли в праве собственности на это общее имущество или выплата компенсации за нее невозможны (ч. 4 ст. 37, ч. 5 ст. 42 ЖК РФ), в то время как по общему правилу общее имущество может быть разделено между сособственниками по соглашению между ними, а также участник долевой собственности вправе либо выделить свою долю в натуре, либо по крайней мере потребовать выплаты ее денежного эквивалента (ст. 252 ГК РФ).
Осуществление сособственниками правомочия распоряжения по принципу "права большинства" в отличие от консенсуса, требуемого п. 1 ст. 246 ГК РФ. Иными словами, распоряжение указанным общим имуществом осуществляется на основании решения сособственников, для принятия которого не требуется общего согласия.
Другой исследователь данной проблемы, И.А. Дроздов, предлагает различать внутри права общей долевой собственности по крайней мере две разновидности в зависимости от характера имущества, являющегося ее объектом. Долевую собственность на подавляющее большинство вещей, регулируемую нормами гл. 16 ГК РФ, он именует "общегражданской". Долевую собственность, возникающую на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ), а также на общее имущество в коммунальной квартире, в которой комнаты находятся в раздельной собственности (ст. 41ЖК РФ), автор называет "обслуживающей" долевой собственностью, исходя из специфики назначения ее объекта - обслуживания одновременно нескольких функционально независимых вещей. Наряду с ранее перечисленными признаками, характеризующими рассматриваемую нами правовую конструкцию, И.А. Дроздов выделяет еще одно отличие.
Возможность владения и пользования всем общим имуществом независимо от размера доли сособственника в связи с неприменимостью нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ, дающей право последнему на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле <1>.
--------------------------------
<1> Дроздов И.А. Указ. соч. С. 167, 168.
По мнению указанного автора, в части владения и пользования права домовладельца на общее имущество идентичны правам сособственников при общей совместной собственности (п. 1 ст. 253ГК РФ). В этой связи он считает правовой режим "обслуживающей" долевой собственности, по сути, симбиозом "общегражданской" долевой и совместной собственности <1>.
--------------------------------
<1> Там же. С. 172, 173.
Правомочия собственника помещения дополнительно ограничены нормами об управлении многоквартирным домом.
Эта главная особенность, отличающая данное правоотношение как от "общегражданской" долевой собственности, так и от общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире, безусловно, позволяет выделить право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в качестве самостоятельной разновидности права общей долевой собственности. Такое понимание дает основания ученым справедливо заявлять о появлении "новой легальной конструкции права общей долевой собственности, смысл которой заключается в том, что законодатель попытался соединить правомочия и обязанности собственников общего имущества с системой управления этим имуществом" <1>. Действительно, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома выражается в довольно сложной совокупности прав и обязанностей собственников помещений в таком доме, для превращения которой в функционирующую систему правоотношений необходимо построить эффективную модель реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников через систему управления данным имуществом.
--------------------------------
<1> См.: Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 118.
Вместе с тем рассматриваемую ситуацию нельзя назвать уникальной. Схожая ситуация складывается и в отношениях общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируемых Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> (далее - Закон об обороте земель СХН). Там также проявляются управленческие моменты, "вторгающиеся" в право собственности, хоть и в меньшей степени, чем в исследуемой правовой модели.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
При рассмотрении права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома в объективном смысле очевидно существенное расхождение положений гл. 16 ГК РФ с положениями Жилищного кодекса РФ, что ставит под сомнение применение норм данного Кодекса, противоречащих Гражданскому кодексу. Анализ соотношения норм ст. 289 и 290 гл. 18 ГК РФ, а также норм Жилищного кодекса с нормами гл. 16 ГК РФ показывает, что, за исключением ст. 244 ("Понятие и основания возникновения общей собственности"), а также ст. 248 и 249 ГК РФ, нормы гл. 16ГК РФ не рассчитаны на правовой режим общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома <1>. В сущности, налицо межотраслевая коллизия, основанная на существовании так называемого параллельного регулирования отношений общей долевой собственности по поводу специфического объекта - общего имущества в многоквартирном доме. Подобные коллизионные явления, по справедливому утверждению цивилистов, "ведут к нарушению системности правового регулирования и тем самым снижают его эффективность" <2>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 1997.
<1> Схожее мнение высказано в юридической литературе. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998. С. 515.
<2> Кабытов Н.П., Хмелева Т.И. Гражданско-правовые коллизии: выкуп земельного участка. Самара, 2005. С. 15.
Между тем в литературе существует мнение о том, что нельзя говорить о противоречии норм Жилищного кодекса РФ в части, касающейся регулирования права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, нормам гл. 16 ГК РФ: нормы Жилищного кодекса не входят в иерархию норм об общей долевой собственности, включенных в гл. 16 ГК РФ, а коррелируют прежде всего со ст. 289 и 290 ГК РФ, определяющими правовую природу и особенности долевой собственности в многоквартирном доме и являющимися lex specialis по отношению к нормам гл. 16 ГК РФ. При этом нормы Жилищного кодекса лишь развивают указанные нормы Гражданского кодекса, а не противоречат им <1>. Данная позиция представляется спорной, поскольку здесь описывается ситуация, которая должна быть, но которой нет в реальности: формально, с точки зрения юридической техники корреляция норм специального законодательства (ст. 289, 290 ГК РФ и Жилищногокодекса) с нормами основополагающей гл. 16 ГК РФ не прослеживается.
--------------------------------
<1> См.: Дроздов И.А. Указ. соч. С. 171.
Подобная проблема, очевидно, возникает и при регулировании других видов права общей долевой собственности, например права общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, хотя надо отдать должное тому, что в Законе об обороте земель СХН (п. 1 ст. 12) отсылка к Гражданскому кодексу все же имеется.
Итак, в целях устранения коллизии между вышеуказанными законодательными источниками, на наш взгляд, необходимо установить связь в виде прямой отсылки в основополагающей для отношений общей собственности к гл. 16 ГК РФ (в частности, в ст. 244) к законодательству, детально регламентирующему отдельные виды права общей долевой собственности (например, для регулирования отношений общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире - к ст. 289 и 290ГК РФ и жилищному законодательству; для регулирования отношений общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - к земельному законодательству). Подобные прямые отсылки, как верно отмечает М.Ю. Челышев, "довольно четко оформляют желание законодателя совместно применять нормы различных отраслей права для цели повышения эффективности соответствующего участка правового регулирования" <1>.
--------------------------------
<1> Челышев М.Ю. Концепция оптимизации межотраслевых связей гражданского права: постановка проблемы. Казань, 2006. С. 107.
Помимо этого, считаем, что в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ ключевая для рассматриваемой правовой конструкции ст. 290 ГК РФ подлежит корректировке (в части уточнения терминов) в целях гармонизации гражданского и жилищного законодательства.
Для реализации изложенных идей предлагаем внести следующие поправки в Гражданский кодекс РФ:
дополнить статью 244 пунктом 6 следующего содержания:
"К отдельным видам права общей долевой собственности положения, предусмотренные настоящей главой, применяются, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и специальными законами";
статью 290 изложить в следующей редакции:
"Статья 290. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, состоящее из выделенного под данный дом земельного участка и расположенных в доме либо на этом участке объектов, не являющихся частями помещений - самостоятельных объектов права собственности и предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в данном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Основания возникновения, порядок осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также правила определения долей в таком праве устанавливаются жилищным законодательством".