Статья раскрывает некоторые недостатки в сфере законодательного регулирования недвижимого имущества в РФ
Работа добавлена на сайт samzan.net:
УДК 347.214.2
Юридические науки.
Статья раскрывает некоторые недостатки в сфере законодательного регулирования недвижимого имущества в РФ. Автор в работе рассматривает сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.
Article opens some shortcomings of the sphere of legislative regulation of real estate of the Russian Federation. The author in work considers intrinsic and legallistic signs of real estate according to the current legislation.
Ключевые слова и фразы: Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе; Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); здания и сооружения, помещения; Общероссийский классификатор основных фондов.
Key words and phrases: Concepts of development of the civil legislation on real estate; The Unified State Register of Rights on real estate and transactions (USRR) with it; buildings and constructions, rooms; All-Russian qualifier of fixed assets.
Спицын А.Д.
магистрант 2 курса
Факультета очного обучения магистратуры
Кафедрыгражданско-правовых дисциплин
АНОО ВПО «Одинцовский гуманитарный институт»
(г. Одинцово, Московская область)
Производные объекты недвижимости
Под производными (или рукотворными, антропогенными) объектами недвижимости понимаются такие недвижимые вещи, которые созданы в процессе деятельности человека 1.
К числу таких объектов относятся прежде всего здания и сооружения (в законодательстве и в литературе используется и термин «строения», которым фактически охватываются два указанных понятия). Кроме того, к числу этих объектов относятся помещения (жилые и нежилые), находящиеся в зданиях и сооружениях, но тем не менее выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.
Законодательство не раскрывает понятий «здание» и «сооружение». В связи с этим в литературе высказывается точка зрения, согласно которой понятия здания и сооружения не относятся к числу правовых категорий и, как следствие, делается вывод о нецелесообразности попыток дать юридическое определение этим терминам 2. Регулирование зданий и сооружений подчинено особому правовому режиму (§ 4 гл. 34 ГК РФ, посвященный аренде зданий и сооружений). Уже одно это обстоятельство, по мнению данного автора, требует отграничения указанных объектов от смежных объектов недвижимости 3.
Вместе с тем разница между самими понятиями здания и сооружения с юридико-технической точки зрения не имеет значения, поскольку режим указанных объектов недвижимости и условия их оборота идентичны 4. Сделка, совершенная со зданием, влечет те же правовые последствия, которые влечет сделка, совершенная с сооружением. Представляется, что это исключает практическую нужду в отделении понятия здания от понятия сооружения.
Как уже отмечалось, гражданское законодательство не содержит правовых определений здания и сооружения. Для того, чтобы сформулировать соответствующую дефиницию, юристы прибегают к подзаконным нормативным актам. Так, в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК-113-94, под зданиями понимаются архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных осадков и пр.) для труда, социально культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения некоторых функций 5.
Приведенные определения не основываются в полной мере на понятии недвижимости, сформулированном в ст. 130 ГК РФ. В частности, они не содержат указания на такие существенные для недвижимости признаки, как неразрывная связь с земельным участком, неперемещаемость. Понятие зданий и сооружений формулируется через указание на цели их использования, что может рассматриваться как факультативный признак, при помощи которого эти понятия отграничиваются от смежных объектов недвижимости.
Более совершенным представляется определение здания, предлагаемое авторами Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием в Концепции «понимается сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением» 6. Как видим, разработчики Концепции отказались от противопоставления понятий здания и сооружения и определяют одно понятие через другое.
Среди признаков зданий и сооружений следует выделять такой признак, как их отдельное расположение. Этот признак приобретает значение при сопоставлении таких объектов, как здания и сооружения, с одной стороны, и помещения, с другой стороны. Очевидно, что помещения не могут быть охарактеризованы как «отдельно стоящие». Строго говоря, помещения не являются отдельными вещами. Это составные части других индивидуально-определенных объектов, каковыми являются здания и сооружения.
Активное вовлечение в гражданский оборот помещений произошло вследствие интенсивной приватизации, прежде всего в жилищной сфере 7. Хотя законодатель и признал помещения, как жилые, так и нежилые, самостоятельными объектами права, в юридической литературе это вызывает критику. В этой ситуации «возможна лишь общая долевая собственность на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников в большем или меньшем соответствии с их долей в праве на общее имущество), но невозможна индивидуальная собственность на части этого объекта. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на «места общего пользования», «лестничные клетки» и т.п., не говоря уже об «ипотеке» части дома (составляющей, например, 99% его общей площади) или комнаты. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях» 8.
Вместе с тем, несмотря на во многом справедливую критику, признание помещений самостоятельными объектами права стало фактом гражданского оборота и сформировавшегося в России права недвижимости. Для того, чтобы изменить правовое регулирование в этой области, необходимы серьезные, но вместе с тем осторожные и продуманные законотворческие решения. Видимо, именно поэтому при разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указанная критика была проигнорирована. Разработчики Концепции объяснили необходимость включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений «не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим» 9.
Впрочем, авторы Концепции осознают неоднозначность подхода к помещениям как к самостоятельным объектам права. Так, в Концепции указывается, что «жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. При определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определении пространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их в качестве вещей» 10. И в дальнейшем признается, что поскольку помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения, то «помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова 11.
В законодательстве единственным определением понятия «помещения» была дефиниция, содержавшаяся в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» (1996 г.), который в настоящее время, с принятием Жилищного кодекса РФ, утратил свою силу. В соответствии с указанным законом под помещением понималась единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования, для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований 12.
В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». Вместе с тем это понятие может быть сформулировано через противопоставление и соотнесение с другой легальной дефиницией – «жилое помещение». Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этого определения можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
Впрочем, в судебно-арбитражной практике нежилые помещения по своему правовому режиму были уравнены со зданиями и сооружениями 13.
Список литературы:
- "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013)
- Скворцов О.Ю. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 13; Долганова Н.С., Зюзин В.А., Королев А.Н., Назимова А.А. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (постатейный). – М.: "Юстицинформ", 2008;
- Витрянский В.В. Договор аренды и его виды 1999;
- Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002;
- Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006;
- Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ) (утв. постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359). Изменение 1/98 Общероссийского классификатора основных фондов (ОКОФ) // "ИУС Государственные стандарты", 1998 ;
- Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. М. Статут, 1996;
- Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005;
- Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963 (утратил силу) // СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1 Эксперт, версия от 07.04.2009г.
1 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.115; Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 13; Долганова Н.С., Зюзин В.А., Королев А.Н., Назимова А.А. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (постатейный). – М.: "Юстицинформ", 2008; и пр.
2 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 1999. С. 181.
3 Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. N 7. С. 105.
4 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.115
5 Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ) (утв. постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359). Изменение 1/98 Общероссийского классификатора основных фондов (ОКОФ) // "ИУС Государственные стандарты", 1998 г., N 9.
6 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 12.
7 Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. М. Статут, 1996. С. 21.
8 Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 186.
9 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 12.
10 Там же. С. 48.
11 Там же. С. 49.
12 Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963 (утратил силу) // СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1 Эксперт, версия от 07.04.2009г.
13 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 о государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
2. Умничка -Добронецкая Е
3. темах Садченкова Ю
4. Тема работы- Выпускник
5. САР Папоян О
6. Метаболический синдром с позиции гастроэнтеролога
7. тема розпізнає Цю Речовини як чужорідну и віробляє антитіла для боротьби Із нею
8. Шпаргалка- Экономика
9. Решетчатые фильтры для стационарных случайных процессов
10. ru Все книги автора Эта же книга в других форматах Приятного чтения Джейми Макгвайр ПРОВИДЕН
11. Реферат- Экономика Западной Европы
12. Конфуцианство в Китае
13. 0214 8 дней 7 ночей На базе проживания в отеле ISROTEL DED SE 5 Deluxe 1126
14. Реферат- Комахи з повним перетворенням
15. Цветочной проповедью
16. го курса лечебного факультета 2013 ~ 2014 учебный год III IV и VI пары черепных нервов и области их иннерва.html
17. МИНИГРУПП с присоединением в любой день от 3 до 7 дней Вы можете выбрать любой удобный для вас день заезда
18. Весна за январь 2013 года
19. Конструирование и технология без технологиирадиоустройств Печатные электрические соединения
20. Жизнь во Вселенной1