Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
rabyan Agasi
Содержание
|
[1]
[2] [3] Особенности акций в качестве объекта оценки [4] Правовое регулирование [5] Подходы и методы оценки стоимости акций [5.1] 1.3.1. Доходный подход [5.2] 1.3.2 Сравнительный подход [5.3] 1.3.3. Затратный подход [5.4] 1.3.4. Специфика методики оценки акций или пакетов акций [5.5] 1.3.5. Необходимость учета скидок и премий при оценке акций и пакетов акций
[6] [7] Глава 2 . Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО «Торговый Дом «Москва-Могилев»» [7.1] 2.1. Задание на оценку [7.2] 2.2 Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки [7.3] 2.3. Описание объекта оценки [7.4] 2.4. Обзор рынка [7.4.1] Общеэкономический обзор [7.4.2] Обзор рынка офисных помещений [7.4.3] Обзор рынка складских помещений [7.4.4] Обзор рынка торговых помещений [7.5] 2.5. Анализ финансового состояния ОАО [7.6] «Торговый дом Москва-Моcква» [7.6.1] Исходные данные [7.6.2] Анализ структуры активов и пассивов. [7.6.3] Анализ финансовой устойчивости. [7.6.4] Анализ платежеспособности. [7.6.5] Анализ деловой активности. [7.6.6] Анализ рентабельности [7.6.7] Выводы о финансовом состоянии ОАО [7.6.8] «Торговый дом Москва-Москва» [7.7] 2.6. Выбор подходов и методов оценки рыночной стоимости объекта оценки. [7.8] 2.7. Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Москва" методом чистых активов в рамках затратного подхода [7.9] 2.8. Определение рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО"Торговый дом Москва-Москва" доходным подходом [7.9.1] Определение величины денежного потока. [7.9.2] Расчет ставки дисконтирования. [7.9.3] Расчет рыночной стоимости 100% пакета акций [7.9.4] ОАО «Торговый дом Москва-Моcква» методом капитализации [7.10] 2.9. Согласование результатов оценки 100% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва». [7.11] 2.10. Расчет стоимости 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва»
[8]
[9] [10] Список литературы
[11]
[12] [13] Приложение 3 |
По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса постоянно возрастает. Согласно Федеральному закону « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» она стала обязательной при приватизации, передаче в аренду либо в доверительное управление, при купле-продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче имущества в качестве вклада в уставные капиталы.
Практическая значимость данной работы в том, что оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного капитала открытого акционерного общества с недостаточно ликвидными акциями.
В соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах» оценка рыночной стоимости акционерного капитала должна производиться при дополнительной эмиссии, выкупе акций, для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия, при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.
Актуальность работы заключается в том, что потребность в оценке бизнеса возрастает при инвестировании и кредитовании, страховании и исчислении налогооблагаемой базы.
Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации компании, так как в процессе оценки выявляются возможные подходы к управлению предприятием и определяется, какой из подходов обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей менеджеров компаний в условиях рыночной экономики.
Цель данной работы – определения рыночной стоимости на право владения неконтрольным пакетом акций (5%) ОАО «Торговый дом Москва -Москва» в количестве 500 штук. Эта информация необходима руководству компания для принятия решения о выкупе этого количества акций у одного из акционеров Общества.
В данной работе поставлены следующие задачи:
использовать нормативно-правовые акты РФ в области оценки ценных бумаг и проанализировать их отдельные положения;
исследовать подходы и методы оценки ценных бумаг;
получить навыки работы с документами эмитента;
оценить объекты недвижимости;
оценить стоимость ценной бумаги всеми подходами на фактическом материале
последующее согласование результатов.
В рамках данной работы рассмотрена методология оценочной деятельности, определены основные понятия и сущность оценки. Определены цели оценки и виды стоимости, а так же круг задач. Исследованы подходы и методы, согласно законодательству Российской Федерации.
Во второй главе дано описание конкретного акционерного общества. Сделан финансовый анализ на основе бухгалтерской отчетности, в частности проведена оценка финансовых показателей для определения финансовой устойчивости компании и ее платежеспособности и произведены все необходимые расчеты в рамках этих подходов и сделано согласование с определением итоговой цены.
В соответствии с федеральным законом “О рынке ценных бумаг” №39-ФЗ от 22.04.96, под акцией понимается эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акции выпускаются на всю сумму уставного капитала общества. Если в результате хозяйственной деятельности общества, приобретения новых основных фондов и увеличения оборотных средств - стоимость имущества превысит размер первоначального уставного капитала, то на сумму превышения могут быть дополнительно выпущены акции, что приведет к увеличению соответственно уставного капитала или к повышению стоимости ранее выпущенных акций.
В соответствии с федеральным законом “Об акционерных обществах” №208 - ФЗ от 26 декабря 1995 года акционерные общества вправе выпускать только именные акции. Это не означает, что на акции требуется указывать имя владельца. В акционерном обществе ведется реестр акционеров, в котором приводятся данные об акционере, количестве, категориях, стоимости и номерах принадлежащих ему акций, дата их приобретения, адресные данные, номер расчетного счета и другие реквизиты для перечисления дивидендов, подпись акционера. Акция неделима; если одна и та же акция принадлежит нескольким лицам, то все они признаются одним держателем акции и обладают одним голосом (по простым акциям). Обычно акция содержит следующие реквизиты: фирменное наименование акционерного общества, его местонахождение, номинальная стоимость акции и ее порядковый номер, категория акции, подпись председателя правления и др.
В соответствии с федеральным законом “О рынке ценных бумаг” №39-ФЗ от 22.04.96 акционерные общества могут выпускать акции двух категорий: обыкновенные и привилегированные.
Обыкновенная акция – это акция, которой предоставляется право на получение части дохода и имущества фирмы в остаточном порядке, то есть после удовлетворения обязательств перед владельцами долговых ценных бумаг и привилегированных акций. Таким образом, обыкновенная акция дает право на участие в управлении обществом и право на участие в распределении чистой прибыли после отчислений в фонды и резервы общества и выплаты дивидендов по привилегированным акциям. Дивиденды по простым акциям не гарантируются, их может и не быть при неблагоприятных результатах хозяйственной деятельности в текущем году.
Привилегированная акция – акция, обеспечивающая получение фиксированного дивиденда, который выплачивается по усмотрению совета директоров компании. Предоставляет право на активы фирмы после удовлетворения претензий владельцев долговых обязательств, но перед возмещением доли обыкновенных акционеров.
По своей природе привилегированные акции представляют собой нечто среднее между задолженностью и собственным капиталом в форме обыкновенных акций. Однако по своему статусу они все-таки приближаются к собственному капиталу, поэтому дивиденды по ним не освобождаются от налога для компании - эмитента и потому представляют собой денежный поток, оставшийся после уплаты налогов. Эта ценная бумага приносит владельцам выплачиваемые в денежной форме фиксированные дивиденды, но обычно не предусматривает специальной оговорки о погашении номинальной стоимости акции.
Следующим важным моментом является определение размера пакета акций. Здесь выделяется два их вида: контрольный и неконтрольный (миноритарный) пакеты акций. Под контрольным пакетом подразумевается владение более 50% акций предприятия, дающих владельцу право полного контроля над компанией. Но на практике, если акции компании распылены, этот процент может быть значительно меньшим. Миноритарный пакет определяет владение менее 50% акций предприятия. Такое деление обусловлено тем, что в зависимости от величины пакета оценщик при выводе итоговой стоимости устанавливает различные поправки (премии и скидки: скидка за неконтрольный характер, премия контроля, скидка на недостаточную ликвидность), влияющие на ее величину. А размер скидок и премий обусловлен применяемыми методами оценки. Однако, следует поставить под сомнение четкое разграничение пакетов акций на контрольный и неконтрольный. Так, например, 25%-ный пакет акций может быть неконтрольным, а может быть и контрольным. Таким образом, разграничение по видам пакетов будет зависеть уже от конкретной ситуации на фирме. Следовательно, если 25%-ный пакет будет самым максимальным для данного акционерного общества, то он и будет контрольным. Подобная проблема создает определенные сложности в процессе оценки. Таким образом, прежде чем осуществлять оценку, надо провести анализ всей компании и выявить наличие других акционеров, помимо акционера - заказчика.
В соответствии с российским законодательством акция и пакет акций могут выступать объектами различных сделок (к примеру, объектом купли - продажи). В силу того, что они выступают, как товар, можно выделить особенности акции и пакета акций как товара.
Известно, что практически любой товар имеет материально - вещественную форму. Однако акции и пакеты акций не всегда имеют материальное воплощение. Так, они могут существовать в документарной и в бездокументарной форме.
Когда речь заходит о продаже акций в рамках эмиссионной деятельности, то эмитент должен соблюсти все обязанности и права покупателей в соответствии с законом №39-ФЗ от 22.04.96 “О рынке ценных бумаг”. (К примеру, он должен разместить полную информацию о выпуске в средствах массовой информации). В противном случае результаты эмиссии будут ликвидированы.
Переход прав собственности на акцию или пакет акций означает получение права на часть доходов акционерного общества и право голоса, то есть участие в принятии решений по деятельности общества. Однако получение права контроля над деятельностью для одной акции носит чисто формальный характер, указанный в законе. Что же касается пакета акций, то такое право носит реальный характер.
Одна акция является более ликвидным товаром, чем пакет акций. Однако если инвестор располагает достаточными суммами средств, то он скорее предпочтет приобрести пакет акций, нежели одну акцию, но только в том случае, если компания прибыльна, рентабельна и имеет большие перспективы развития.
Когда речь заходит об акции или пакете акций как товаре, то, следовательно, возникают основания для заключения различного рода сделок с ними. Заключение тех или иных сделок предопределяет определение стоимости акции или пакета акций. Определение стоимости осуществляется в процессе оценки стоимости акций. Процесс оценки стоимости акции – это процесс определения рыночной стоимости акции на основе ожидаемого риска и предполагаемого дохода.
Определение критерия, который может быть использован для принятия решения об инвестиционной привлекательности конкретного выпуска акций компании, составляет цель оценки стоимости акции. Можно выделить несколько целей оценки акций. Во-первых, определение вероятного уровня рыночной цены при отсутствии данных о результатах биржевых или внебиржевых торгов, выявление тенденций, прогнозирование изменения рыночной стоимости акций и определение диапазона цен, в которых можно осуществлять их покупку и продажу в будущем. Во-вторых, определение уровня "недооцененности" или "переоцененности" рынком тех или иных ценных бумаг. С этой целью определяется действительная (оценочная) стоимость акции. Эта цена может называться "теоретически правильной", "учетной" или "фундаментальной" стоимостью. Она определяется аналитиками (оценщиками) на основе расчетов по различным методикам. Если рыночная цена акции компании значительно выше их действительной стоимости, цену такой акции следует считать завышенной (переоцененной рынком), а от приобретения таких акций следует воздержаться. Если текущая рыночная цена акции намного ниже оценочной стоимости, то рыночные ожидания сильно занижены, а акции недооценены. Такие акции называют "акциями роста" (считается, что они имеют высокий потенциал увеличения курсовой стоимости).
Все это определяет необходимость оценки акций. Оценка акций необходима и обязательна, в соответствии с федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” №135-ФЗ от 29.07.98 г., в следующих случаях:
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, если в состав этого имущества входят акции;
при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, если в состав этого имущества входят акции;
при передаче акций в доверительное управление.
Процедура оценки акций, прежде всего подразумевает четкое определение вида стоимости, подлежащего оценке.
Акции имеют следующие виды стоимости:
номинальная стоимость (номинал), которая определяется путем деления суммы уставного капитала на количество выпущенных акций. На основе номинальной стоимости определяется эмиссионная и рыночная стоимость акций и дивиденды. По номинальной стоимости определяется сумма, выплачиваемая акционеру в случае ликвидации общества;
эмиссионная стоимость - это стоимость первичного размещения акций, которая может отличаться от номинальной как в большую, так и в меньшую сторону,
балансовая стоимость представляет собой метод измерения акционерного капитала компании; она является показателем бухгалтерского учета, который широко используется при изучении финансовой деятельности компании и при оценке акций; балансовая стоимость определяется путем вычитания суммы обязательств компании и капитала, внесенного владельцами привилегированных акций, из общей суммы активов компании;
ликвидационная стоимость - это сумма активов компании, оставшаяся бы в случае реализации или аукционной продажи активов и погашения за счет полученных средств обязательств и выплат по привилегированным акциям; очевидно, что до тех пор, пока ликвидация действительно не происходит, этот показатель является не более чем оценочным в определении возможной стоимости компании в случае наступления соответствующих обстоятельств; в то время как данный показатель исключительно важен при выкупе компании ее персоналом за счет заемных средств и для специалистов в области операций поглощения компаний, его сложно определить индивидуальному инвестору и, по существу, он не представляет существенного интереса для него, так как рядовой инвестор рассматривает компанию как "вечно действующую";
инвестиционная стоимость - это стоимость, по которой, с точки зрения инвестора, должна продаваться ценная бумага на фондовом рынке в соответствии с ее характеристиками; любая акция имеет два потенциальных источника дохода: ежегодные выплаты по дивидендам и прирост капитала, который образуется благодаря повышению рыночного курса акции; оценивая инвестиционную стоимость, инвесторы пытаются определить, сколько средств они смогут получить из этих двух источников, а затем используют свои оценки как основу для определения потенциала доходности акции; одновременно этим инвесторы стараются оценить объем риска, которому они будут подвержены в период владения акциями; сочетание полученной информации с расчетами доходности и риска позволяет им определить инвестиционную стоимость акции, эта оценка является максимальной ценой, которую они могли бы заплатить за акцию;
рыночная стоимость - цена реализации акций на фондовой бирже, которая зависит от соотношения спроса и предложения, которое определяется размером получаемого по акциям дивиденда, темпами изменения капитального прироста стоимости акций, биржевой конъюнктурой, общим состоянием рынка ценных бумаг и т.д.;
расчетная стоимость - цена акции определяется по результатам технического анализа и моделирования курсовой стоимости акции. Основными ценообразующими факторами является индекс изменения соотношения цена/прибыль и индекс роста “чистой курсовой стоимости”. При этом строится трендовая модель, отражающая математический закон, и находится определенный коридор значений, в котором через определенный промежуток времени с определенной вероятностью будет находиться рыночная цена акции.
Строго говоря, рыночной стоимостью могут обладать акции, во-первых, приносящие доход акционеру и, во-вторых, обращающиеся на фондовом рынке (биржевом и внебиржевом).
К сожалению, в российской практике обращение ценных бумаг, в частности акций, имеющих рыночную стоимость в строгом значении этого определения, не так уж много. Подавляющее большинство акций российских компаний имеют другие виды стоимости, отличные от рыночной. Такая ситуация возникает всегда, когда речь идет об оценке акций закрытого акционерного общества и об оценке акций в некоторых акционерных обществах открытого типа, не котируемых на фондовой бирже или не имеющих устойчивой биржевой котировки. В таком случае оценщик должен определить, какой могла бы быть рыночная стоимость пакета (доли), если бы этот пакет был выставлен на открытом рынке. Такая ситуация возникает также при оценке действующего предприятия (бизнеса) на малоактивном рынке при отсутствии достаточного количества данных о продажах аналогичных объектов. Так, например, доля в ЗАО при выходе одного из учредителей переходит к ЗАО с правом выкупа остальными учредителями без изменения относительной величины их долей. Стоимость доли определяется по ее номинальной величине от нормативной стоимости 100% собственного капитала общества, которая определяется по балансу общества методом чистых активов на конец того года, в котором произошел выход учредителя. В случае выкупа доли оставшимися учредителями выкупная стоимость возвращается ее бывшему владельцу. В противном случае невыкупленная доля с согласия общества может быть предложена внешнему покупателю по той же нормативной цене.
Поскольку цена доли определяется по балансу нормативным образом, продавец доли отделен от покупателя и доля не выставляется на открытом рынке, такую сделку нельзя считать рыночной. Нельзя говорить и о рыночной стоимости доли в этом случае, однако можно говорить о стоимости в использовании для владельца этой доли и об инвестиционной стоимости этой доли для типичного внешнего покупателя. Если нормативная цена доли оказывается меньше инвестиционной, то сделка может состоятся, в противном случае – нет. В этом состоит суть услуги, которую оценщик может оказать потенциальному покупателю доли в ЗАО. В качестве консультанта он определяет приемлемый уровень стоимости доли с учетом инвестиционных целей, которые ставит покупатель. При оценке пакета акций ОАО оценщику следует определять уже возможную рыночную стоимость пакета при условии его продажи на открытом рынке.
Таким образом, каждый вид стоимости может быть определен различными методами, исходя из поставленной задачи по оценке, ее назначения и вариантов использования ее результатов.
Все вышесказанное приводит к выводу о том, что главными задачами для оценщика на первом этапе оценки становятся:
выбор вида стоимости, адекватно отражающего реальную стоимость акций в конкретных условиях финансово - хозяйственной деятельности общества, состояние рынка ценных бумаг, общее состояние финансово - кредитного рынка;
определение положения акций предприятия - эмитента на фондовом рынке, наличия или возможности биржевого или внебиржевого обращения акций.
Результаты такого анализа позволят достоверно определить вид стоимости, подлежащей оценке, и механизм реализации процедуры оценки.
Однако на практике существуют различные факторы, влияющие на стоимость акций. К ним можно отнести следующие факторы:
Деятельность на рынке ценных бумаг регулируется специально созданным органом – Федеральной службой по финансовым рынкам.
Согласно Приказу Федеральной службы по финансовым рынкам от 25 января 2007 г. N 07-4/пз-н "Об утверждении Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг" Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг регулируют эмиссию акций, опционов эмитента, российских депозитарных расписок и облигаций юридических лиц, а также порядок регистрации проспектов указанных ценных бумаг.
Размещение акций при учреждении акционерного общества осуществляется путем их распределения среди учредителей этого акционерного общества, а в случае учреждения акционерного общества одним лицом, - путем их приобретения единственным учредителем. При этом распределение акций среди учредителей (приобретение акций единственным учредителем) акционерного общества осуществляется в день государственной регистрации акционерного общества, до государственной регистрации их выпуска.
Размещение акций при учреждении акционерного общества осуществляется на основании решения об учреждении этого акционерного общества и, в случае его учреждения двумя и более лицами, в соответствии с договором о его создании.
Оценка бизнеса, долей участия в бизнесе и ценных бумаг может осуществляться в связи с одним или несколькими из нижеследующих событий:
а) В соответствии с требованиями статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
б) Осуществляемые (или потенциальные) сделки, такие, как слияние и поглощение компаний, покупка пакета акций сторонними инвесторами, публичное размещение акций, программа привлечения сотрудников к приобретению акций своей компании, покупка или продажа акций компании партнерами и владельцами.
в) Судебные разбирательства (или дела, рассматриваемые в суде) относительно расторжения брака, банкротства, споров по договорным обязательствам, споров между владельцами собственности, случаев ущемления прав миноритариев, споров с наемными работниками и споров по поводу интеллектуальной собственности.
г) Требующие согласования обязательные случаи, включающие (1) финансовую отчетность и (2) налоговые и управленческие вопросы, возникающие при реорганизации компании, изменениях в структуре компании; планировании и согласовании налогов на доходы, имущество, на наследство и дарение, определении покупной цены, осуществлении благотворительных взносов.
Федеральный Стандарт Оценки N 2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255 гласит, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Задание на оценку (согласно ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки"), должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
Согласно Федеральному Стандарту Оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённому Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Утверждены три основных подхода к определению стоимости объекта оценки:
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Согласно Федеральному стандарту оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Согласно Федеральному Стандарту Оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённому Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
На выбор тех или иных методов оценки пакета акций существенное влияние оказывает наличие и доступность информации. Так, если доступен весь объем внутренней (данные бухгалтерской отчетности с приложениями) и внешней информации о компании, а также заказчик предпочитает основательность результатов оценки, то применяются методы трех подходов: затратного, доходного и сравнительного, в основе которых лежит определение рыночной стоимости всего акционерного капитала. Если осуществляется оценка акций или пакета акций компании, внутреннюю информацию о которой невозможно получить, при этом ее акции котируются на бирже, то используется подход сравнительного анализа продаж. Если необходима оценка акций или пакета акций и при этом для оценщика доступен лишь ограниченный объем внутренней информации (например, предоставлен бухгалтерский баланс только за один период без расшифровки статей: основные средства, нематериальные активы, дебиторская задолженность, долгосрочные финансовые вложения), то применяются методы оценки внутренней стоимости акций, метод дисконтирования дивидендов и метод оценки общего уровня риска.
Как было отмечено выше, данные методы применяются, если доступен полный объем внутренней и внешней информации по компании, акции или пакет акций которой оценивается.
Доходный подход. Стоимость акционерного капитала, полученная доходным подходом, является суммой ожидаемых будущих доходов собственника, выраженных в текущих стоимостных показателях. Определение стоимости бизнеса доходным подходом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше текущей стоимости будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью). Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Существует несколько методов определения стоимости действующего предприятия в рамках доходного подхода. Выбор конкретного метода зависит от объекта и цели оценки, имеющейся в распоряжении оценщика информации, состояния рыночной среды и ряда других факторов, оказывающих влияние на конечные результаты. В рамках доходного подхода стоимость бизнеса может быть определена:
Метод капитализации
Метод капитализации – это метод определения стоимости бизнеса одним действием: либо путем деления оцененного годового дохода, получаемого от ведения данного бизнеса, на коэффициент капитализации, либо путем умножения на некоторый мультипликатор. В данном методе осуществляется капитализация чистого денежного потока. В результате получается капитализированная стоимость не ограниченного во времени потока дохода. Данный метод формализуется в следующем виде:
Рыночная стоимость = Денежный поток/ставка капитализации.
Данная техника расчета применима к равномерному денежному потоку или потоку, характеризующемуся одинаковыми постоянными темпами роста. На практике данный метод выполняется по следующим этапам:
Коэффициент капитализации представляет собой ставку, по которой доходы бизнеса переводятся в его стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконтирования (вычитанием из ставки дисконтирования ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока). Таким образом, при отсутствии роста денежного потока коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования. Итак, для определения ставки капитализации следует определить ставку дисконта. Для ее расчета используются различные методики:
Наибольшее распространение на практике получил метод кумулятивного построения. Метод капитализации дохода наиболее употребим в условиях стабильной экономической ситуации, характеризующейся постоянными равномерными темпами роста. Когда не удается сделать предположение в отношении стабильности доходов и/или их постоянных равномерных темпов роста, используется метод дисконтированных денежных потоков.
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков основан на составлении прогнозов получения будущих доходов и их переводе к показателям текущей стоимости. Его отличительной особенностью и главным достоинством является то, что он позволяет учесть несистематические изменения потока доходов, которые нельзя описать какой-либо математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование метода дисконтированных денежных потоков в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию, сырье, материалы и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого бизнеса.
Метод дисконтированных денежных потоков превосходит все другие оценочные методологии по следующим причинам:
а) основан на составлении прогноза будущей деятельности компании, а не на ретроспективных данных;
б) учитывает стоимость денег во времени;
в) позволяет учесть меняющиеся ситуации.
При составлении прогноза доходов в рамках некоторого прогнозного периода, длительность которого определяется временем стабилизации денежного потока, получаемого компанией, необходимо учитывать риск, связанный с их получением, под которым подразумевается степень определенности или неопределенности достижения в будущем ожидаемых результатов, т.е. для получения достоверной оценки необходимо привести будущие денежные потоки к эквивалентной текущей стоимости. И, наконец, по прошествии прогнозного периода бизнес способен еще приносить доход, и поэтому обладает некоторой остаточной (реверсивной) стоимостью.
Таким образом, для определения стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков необходимо:
При оценке рыночной стоимости акционерного капитала данным методом важным моментом является определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования – это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Ставка дисконтирования рассчитывается на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Для выбранного денежного потока собственного капитала наиболее распространенными методиками определения ставки дисконтирования являются:
а) модель оценки капитальных активов;
б) кумулятивный подход;
в) модель средневзвешенной стоимости капитала.
Модель оценки капитальных активов является наиболее объективной, так как основана на реальной рыночной информации, а не на экспертной оценке, и широко используется в странах с развитыми рыночными отношениями. Однако в связи с неразвитостью информационной базы имеются сложности в его применении в российских условиях. Поэтому наибольшее применение в России получил метод кумулятивного построения.
Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. Ставка дисконтирования рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и прибавления полученного результата к безрисковой ставке дохода.
Метод кумулятивного построения предполагает определение ставки дисконтирования на основе последовательного учета значительного числа компонентов, отражающих в той или иной мере риски, присущие оцениваемому проекту. Расчет обычно начинают с безрисковой ставки, к которой последовательно добавляются дополнительные риски, отражающие премии инвестора за вложения в рисковые активы. Так как данный метод получил наибольшее распространение, его подробное применение будет рассмотрено на практическом примере параграфе 2.5 «Методы оценки внутренней стоимости акций» данной работы.
Сравнительный подход. Теоретической основой сравнительного подхода является предположение, что цену компании можно определить, используя сравнительный анализ уровня цен на сходные предприятия, который сформирован рынком. Инвестор руководствуется принципом альтернативных инвестиций. Это означает, что оцениваемый бизнес должен быть ориентирован на цены акций аналогичных компаний, свободно обращающихся на рынке, при условии проведения всех необходимых корректировок.
Преимущество сравнительного подхода состоит в том, что он базируется на рыночных данных и отражает реально сложившееся соотношение спроса и предложения на конкретной бирже, адекватно учитывающее доходность и риск. К основным недостаткам следует отнести сложность получения информации по достаточному кругу аналогичных компаний; необходимость внесения поправок для улучшения сопоставимости анализируемого материала; кроме того, метод базируется на ретроспективных данных без факта будущих ожиданий. Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:
метод рынка капиталов;
метод сделок;
метод отраслевых коэффициентов.
Метод рынка капитала
Метод рынка капитала основан на реальных ценах акций открытых АО, сложившихся на фондовом рынке. При оценке используется цена одной акции. Действуя по принципу замещения, инвестор может инвестировать либо в сходную компанию, либо в оцениваемую. Поэтому данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Для реализации этого метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Хотя формирование отечественного рынка не завершено, но тем не менее информацию по продаже акций сопоставимых компаний можно получить из ряда агентств АК&М, Росбизнесконсалтинг. Оценка данным методом осуществляется в несколько этапов:
а) Выбор предприятий – аналогов;
б) Финансовый анализ и сопоставление;
в) Выбор и вычисление оценочных мультипликаторов;
г) Применение мультипликаторов к оцениваемому предприятию;
д) Внесение поправок к итоговой стоимости предприятия.
Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Чаще всего данный метод применяется для оценки неконтрольных пакетов акций.
Метод сделок
Метод сделок основан на использовании цен на акции компаний, подвергшихся слияниям или поглощениям. При оценке используются фактические цены купли- продажи предприятия в целом или контрольных пакетов. Таким образом, этот метод применим для оценки либо 100% доли участия в акциях компании, либо при оценке контрольного пакета акций. Метод сделок позволяет определить наиболее вероятную цену продажи бизнеса с точки зрения спроса и предложения на рынке. Этот метод выбирается в силу того, что оцениваемая фирма является закрытой и акции аналогичных предприятий не котируются на фондовом рынке. Метод сделок позволяет оценить рыночную стоимость капитала предприятия путем прямого сравнения оцениваемой фирмы с сопоставимыми, цены продажи капитала которых известны.
Этапы осуществления оценки методом сделок:
а) сбор информации;
б) составление списка предприятий-аналогов;
в) финансовый анализ и сопоставление;
г) расчет мультипликаторов;
д) выбор величины мультипликатора;
е) определение премии за контроль;
ж) выведение итоговой величины стоимости;
з) корректировка итоговой величины.
Как было отмечено выше, метод сделок базируется на сборе и анализе информации по реальным сделкам купли-продажи компаний-аналогов. Однако сбор подобной информации затруднен, что в большей мере усугубляется наличием двойных цен (реальных цен купли-продажи и цен для налоговых органов) и практическим отсутствием опыта России по продаже предприятия как действующего бизнеса. Следовательно, практически невозможно становится применить данный метод и подход в целом в российских условиях.
Метод отраслевых коэффициентов
Метод отраслевых коэффициентов, или отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Этот метод используется для ориентировочных оценок стоимости предприятий. Данный метод предполагает использование специальных формул, рассчитанных на основе длительных статистических наблюдений. Отсюда были выведены специальные отраслевые коэффициенты, которые облегчают работу. Например, цена ресторанов и туристических агентств колеблется в диапазоне соответственно 0,25 - 0,5 и 0,04 - 0,1 от валовой выручки, машиностроительные предприятия - 1,5-2,5 от суммы чистого дохода и запасов. В России применение этого метода затруднено, так как нет достаточных статистических данных, а зарубежные данные для анализа не подходят.
Подход на основе стоимости активов. В основу подхода на основе стоимости активов положен анализ и перестройка балансового отчета компании. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов юридического лица с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако балансовая стоимость активов, исходя из предоставленного юридическим лицом бухгалтерского баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.
Подход на основе стоимости активов включает в себя два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Метод чистых активов
Метод чистых активов заключается в том, что определяется рыночная стоимость активов и обязательств оцениваемого юридического лица. Разность рыночных стоимостей активов и обязательств дает рыночную стоимость собственного капитала оцениваемого юридического лица. Метод чистых активов используется в следующих случаях, когда:
Метод чистых активов позволяет оценить предприятие с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие остается действующим. Процесс оценки методом чистых активов включает в себя следующие этапы:
а) анализ бухгалтерского баланса на последнюю дату (на дату оценки); нормализация бухгалтерской отчетности;
б) определение рыночной стоимости находящихся в собственности и числящихся на балансе земли, зданий, сооружений;
в) определение рыночной стоимости находящихся в собственности и числящихся на балансе, машин и оборудования;
г) определение рыночной стоимости, находящихся в собственности, числящихся на балансе и используемых в хозяйственной деятельности нематериальных активов;
д) перевод величины финансовых активов в чистую реализуемую стоимость;
е) определение рыночной стоимости текущих обязательств;
ж) определение рыночной стоимости собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости совокупных активов рыночной стоимости всех обязательств.
Метод ликвидационной стоимости
Метод ликвидационной стоимости заключается в определении ликвидационной стоимости юридического лица. Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов. Суть метода ликвидационной стоимости заключается в том, что разрабатывается календарный график ликвидации активов предприятия, рассчитывается текущая стоимость активов с учетом затрат на их ликвидацию, определяется величина обязательств юридического лица, а на конечном этапе вычитается из текущей (откорректированной) стоимости активов величина обязательств предприятия. Метод ликвидационной стоимости используется в случаях, когда:
Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:
а) анализируется последний балансовый отчет;
б) разрабатывается календарный график ликвидации активов;
в) определяется валовая выручка от ликвидации активов;
г) оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат.
К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.
Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику.
Прибавляется или вычитается операционная прибыль или убытки ликвидационного периода.
Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.
Данные методы оценки применяются, если внутренняя информация о компании, акции которой оцениваются, является неполной.
Для расчета действительной цены акций применяется разносторонний фундаментальный анализ стоимости акций, который предполагает проведение макроэкономических, отраслевых и микроэкономических исследований рынка ценных бумаг. Так, для оценки стоимости привилегированных акций используется метод, основанный на анализе дивидендных доходов.
Оценка привилегированных акций
Привилегированные акции предполагают выплату дивиденда обычно по фиксированной ставке в течение неопределенного или, что имеет место чаще, в течение ограниченного временного периода. Бессрочная акция генерирует денежный поток неопределенно долго, а формула для расчета ее оценки может быть представлена в следующем виде:
Р=D/(1+D/P]=D/г,
где Р - текущая цена привилегированной акции;
D - ожидаемый фиксированный дивиденд;
r - текущая требуемая доходность.
При этом текущая требуемая доходность (r) определяется по формуле:
r=1+d/p, ( 2)
где D - ежегодный дивиденд на акцию;
Р - рыночная цена за акцию.
При определении текущей цены привилегированной акции необходимо делать поправки на неопределенность будущей выплаты дивиденда и вероятность ощутимого изменения будущей стоимости акции вследствие либо изменения рыночной конъюнктуры, либо намеченного отзыва акций по премиальной цене для их последующего погашения.
Оценка обыкновенных акций
Задача определения стоимости обыкновенных акций значительно отличается от оценки привилегированных акций, так как получение доходов по ним характеризуется неопределенностью в плане, как величины, так и времени их получения. Имеет место некоторая неопределенность информации относительно будущих результатов, прежде всего темпов роста дивидендов. Единственный источник данных для инвестора – статистические сведения о деятельности компании в прошлом. Таким образом, возникает проблема измерения стоимости акционерного капитала для корпорации, поскольку необходимо удовлетворить ожидания инвестора относительно риска и вознаграждения, связанного с выбором именно этой альтернативы. Другими словами, компания должна вознаградить акционеров экономической выгодой от будущей деятельности, характер и результаты которой могут отличаться от прошлого опыта.
Вознаграждения за обладание обыкновенными акциями успешно работающей компании могут быть нескольких видов:
Как было уже отмечено, на практике используется несколько методов для осуществления такого рода оценки. Понятно, что наиболее точной будет та оценка, которая в своей основе использует информацию, полученную на фондовом рынке. На этой информации основываются метод дисконтированных дивидендов, метод доходов и метод оценки риска, основанный на модели определения цены капитальных активов (САРМ). Однако для российских условий характерен недостаток такого рода информации, связанный с неразвитостью информационной базы и постоянным желанием фирм скрыть действительные доходы. В этих условиях наибольшее применение получили методы оценки внутренней стоимости акций (оценка внутренней стоимости акций на основе чистой стоимости активов и оценка внутренней стоимости акций на основе ликвидационной стоимости активов компании). Итак, рассмотрим наиболее подробно вышеуказанные методы.
Методы оценки внутренней стоимости акций
Оценка внутренней стоимости акций на основе чистой стоимости активов
В соответствии со статьей 77 Федерального закона “Об акционерных обществах” № 208-ФЗ от 26.12.95, “если имущество, стоимость которого требуется определить, является акциями или иными ценными бумагами, цена покупки или цена спроса и цена предложения которых регулярно опубликовываются в печати, для определения рыночной стоимости указанного имущества должна быть принята во внимание цена покупки или цена спроса и цена предложения”.
В случае, если имущество, стоимость которого требуется определить, является обыкновенными акциями общества, для определения рыночной стоимости указанного имущества могут быть также приняты во внимание размер чистых активов общества; цена, которую согласен уплатить за все обыкновенные акции общества покупатель, имеющий полную информацию о совокупной стоимости всех обыкновенных акций общества, и другие факторы, которые сочтет важными лицо (лица), определяющее рыночную стоимость имущества”.
При оценке стоимости чистых активов акционерных обществ применяется порядок, утвержденный приказом Минфина РФ и Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 05 августа 1996 г. №№ 71, 149, в котором приводится перечень активов и пассивов, принимающих участие в расчете.
Метод ликвидационной стоимости
Наиболее реальным является установление стоимости акций на базе ликвидационной, или так называемой "раздельной", стоимости. Ликвидационная стоимость акций складывается из денежных средств, которые получат их владельцы в том случае, если предприятие будет ликвидировано, его активы "раздроблены" и проданы по частям разным покупателям на рынке. Установление ликвидационной стоимости позволяет акционерам оценить величину минимального дохода, на который они могут рассчитывать от продажи своих акций.
Метод дисконтированных дивидендов
Метод дисконтированного потока дивидендов – это модель, в которой стоимость акции рассчитывается на базе будущего ожидаемого потока дивидендов. Следовательно, текущая стоимость акции может быть определена по формуле:
Р = [D1 / (1 + r)] + [D2 / (1 + r)'] +......+ [ Dn / (I + r) "],
где Dn - дивиденд, ожидаемый к получению в t году.
С практической точки зрения бесконечный поток можно заменить на конечный. Таким образом, данный метод включает себя прогнозирование ожидаемого уровня дивиденда на акцию и дисконтирование его в соответствии с приемлемой для инвестирования ставкой доходности. Следствием этого становится применение данного метода по двум моделям: модели постоянного (бесконечного) роста и непостоянного (двухстадийного) роста дивидендов.
Метод капитализации дивидендов
Данная модель предполагает, что дивиденды по акциям будут неопределенно долго расти с постоянным темпом прироста. Включение в предыдущую формулу прогноза роста дивидендов позволит скорректировать результат на ту часть стоимости для акционеров, которая получена вследствие реинвестирования прибыли. Исходное предположение заключается в том, что успешное реинвестирование приведет в перспективе к дополнительному росту прибыли и, соответственно, к росту дивидендов. Математически данная модель основывается на модели Гордона и имеет следующий вид:
P=[ Do*(l+g)/(r-g)],
где Do - последний фактически выплаченный дивиденд;
r – требуемая ставка доходности
g - ожидаемый темп прироста дивиденда.
Допущение о постоянном росте дивидендов характерно только для зрелых компаний (их немного).
Премия за контроль – это имеющее стоимостное выражение преимущество, связанное с владением контрольным пакетом акций. Отражает дополнительные возможности контроля над предприятием (по сравнению с "меньшей" долей, то есть владением миноритарным пакетом акций). Премия за контроль рассматривается как процент превышения выкупной ценой рыночной цены акций продавца за пять (рабочих) дней до официального объявления о слиянии компаний. Иными словами, это разница между ценой, выраженной в процентах, и ценой миноритарного свободно обращающегося пакета. Однако практика показывает, что в преддверии слияния курс акций начинает расти раньше, чем за пять дней до официального объявления о сделке. Подобное приводит к искажению, точнее – к занижению премии за контроль. В связи с этим чаще всего отслеживают курс за период от двух месяцев до пяти (рабочих) дней. Вообще в зарубежной практике средние показатели премий за контроль публикуются в ежегодном статистическом обзоре слияний компаний "Mergestat Review". Это значительно облегчает работу оценщика, а также увеличивает точность получаемых результатов. Что же касается России, то подобные расчетные и статистические издания только начинают развиваться. Однако следует отметить высокий уровень и качество работы информационного агентства АК&М. Возможно, что в ближайшем будущем в их бюллетене "Рынок слияний и поглощений" появятся подобные средние показатели премий за контроль. Пока же оценщикам приходится осуществлять расчеты самостоятельно.
Скидка за неконтрольный характер -– величина, на которую уменьшается пропорциональная оцениваемому пакету доля в общей стоимости предприятия с учетом неконтрольного характера оцениваемого пакета.
Понятно, что стоимость владения контрольным пакетом всегда выше стоимости владения неконтрольным пакетом. Это обусловило следующие элементы контроля:
Режим голосования. В мировой практике мы сталкиваемся с некумулятивной и кумулятивной системами голосования при выборе Совета директоров. Некумулятивная система здесь действует по принципу: один голос – одна акция за одного директора. Так, акционер имеет 500 голосующих акций, и избрать нужно пять директоров. Он обязан использовать сначала 500 голосов при голосовании за первого директора, потом 500 голосов – за второго и т.д. При некумулятивной системе голосования оказываются в выигрыше держатели контрольных пакетов. При кумулятивной системе мелкие акционеры могут распределять голоса по своему усмотрению в любой пропорции, тем самым сконцентрировавшись на одной кандидатуре. Такая система голосования выгоднее держателям миноритарных пакетов. В этом случае стоимость контроля, связанная со способностью избирать директоров, переходит миноритарным акционерам. Количество акций, требуемых для выбора одного директора при кумулятивной системе голосования,
Ка = Общее количество акций / (общее количество директоров +1). ( 12)
Контрактные ограничения. Если долговые обязательства компании существенны, то это может ограничить выплаты дивидендов и т.д. В этом случае часть стоимости премии за контроль теряется.
Финансовые условия бизнеса. Если финансовое положение компании неустойчиво, то многие права, связанные с контролем (например, на покупку активов), становятся труднореализуемыми
Эффект распределения собственности. Например, все акции распределены между тремя акционерами. Два акционера владеют равными крупными пакетами, у третьего – пакет акций небольшой. Но именно он может получать премию за свой пакет сверх части стоимости компании, пропорциональной его доли в капитале. Это связано с тем, что при голосовании именно его акции смогут перевесить "чашу весов". Еще пример: все акции компании распределены на несколько равных крупных пакетов. Эти пакеты не обладают полным контролем. Поэтому будет осуществлена скидка на неконтрольный характер, но размер скидки будет меньше, чем для миноритарного пакета, вообще не дающего никакого контроля.
В каждом конкретном случае необходимо провести анализ элементов контроля, и если какой-либо из них отсутствует, то стоимость контрольного пакета должна быть уменьшена. Напротив, если элементы контроля присутствуют у оцениваемого миноритарного пакета, то стоимость последнего должна быть увеличена.
Скидка за неконтрольный характер является производной от премии за контроль. Эта тенденция основана на эмпирических данных. Скидка (в%) за неконтрольный характер формализуется в виде:
Пс=1-(1/(1 + Премия за контроль)). (13)
Средняя премия за контроль колеблется в пределах 30 - 40%, скидка со стоимости за меньшую долю – около 23%. Хотя оценщик и ориентируется на эти данные, но он должен принять во внимание и проанализировать все факторы, влияющие на величину премий и скидок в каждом конкретном случае.
Базовой же величиной, из которой вычитается скидка за неконтрольный характер пакета, является пропорциональная данному пакету доля в общей стоимости предприятия, включая все права контроля.
Скидка на недостаточную ликвидность. Ликвидность – способность ценной бумаги быть быстро проданной и превращенной в денежные средства без существенных потерь для держателей. Исходя из этого, скидка на недостаточную ликвидность определяется как величина или доля (в процентах), на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отражения недостаточной ликвидности. Высокая ликвидность увеличивает стоимость ценной бумаги, низкая – снижает по сравнению со стоимостью аналогичных, но легкореализуемых ценных бумаг.
При определении скидки на недостаточную ликвидность следует выделять факторы, увеличивающие и уменьшающие размер данной скидки. Выделяют две группы факторов.
1 группа:
2 группа:
Размер пакета акций относится к фактору, который может как увеличить, так и снизить скидку на недостаточную ликвидность. Степень контроля взаимосвязана со степенью ликвидности. Контрольный пакет акций требует меньшей скидки на недостаточную ликвидность, чем миноритарный. Что же касается миноритарных пакетов акций закрытых компаний, то они менее ликвидные, чем миноритарные пакеты открытых. Это обусловлено, во - первых, правом первого отказа, при котором акционер миноритарного пакета в случае продажи своих акций обязан предложить их компании; во - вторых, отсутствием права на разделение (отсутствием права на участие в продаже). Владельцы миноритарных пакетов при продаже акций не могут получить взамен на акцию такую же цену, как и владельцы контрольного пакета. Как правило, эта цена значительно ниже. Итак, когда оценивается миноритарный пакет акций закрытых компаний, то применяются скидки и на неконтрольный характер, и на недостаточную ликвидность. У привилегированных акций скидка на недостаточную ликвидность меньше, чем по обыкновенным акциям.
Существует несколько методов определения скидки на недостаточную ликвидность. Остановимся на двух из них:
а) показатель "цена компании / прибыль" для закрытой компании сравнивается с таким же показателем для свободно обращающихся сопоставимых акций на фондовых рынках.
б) оценивается стоимость регистрации акций и брокерский комиссионных, взимаемых за продвижение акций компании на фондовый рынок. Берутся данные расхода в процентном отношении к стоимости выпускаемых акций, причем в случае закрытых компаний эти затраты гипотетические: каковыми бы были расходы, если бы произошла эмиссия.
Однако надо помнить, что когда речь идет об использовании премий и скидок в бездолговом анализе, то здесь частой ошибкой является использование в качестве базы всего инвестированного капитала. Скидки и премии должны применяться уже после вычета долга.
Подробный анализ теории позволяет разносторонне изучить рассматриваемую тему. Однако применение теоретических основ на практике позволит не только еще более подробно изучить тему, но и с лёгкостью выполнить задачи, поставленные перед нами при выполнении данной работы, а также возможность применения представленных выше методов на практике в условиях России.
Задание на оценку формулируется в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки (ФСО-3) .
|
Объект оценки. |
Право собственности на 750 (5% пакет) обыкновенных акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва». |
|
Имущественные права на объект. |
Право собственности. |
|
Цель оценки. |
Определение рыночной стоимости права собственности на 750 (5% пакет) обыкновенных акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва». |
|
Задача оценки. |
Приобретение руководством 750 (5% пакет) обыкновенных акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва» у акционера Московского ОАО «Техноприбор». |
|
Вид определяемой стоимости. |
Рыночная |
|
Основание для проведения оценки. |
Договор №______ от 15.01.2008 г. между заказчиком и ООО «Ваш Риэлтор» |
|
Дата проведения оценки. |
31.12.2007 г. |
|
Дата составления отчета. |
20.02.2008 г. |
|
Порядковый номер отчета. |
ХХХХ |
|
Применяемые стандарты оценки. |
|
Сведения о Заказчике.
|
Полное наименование и организационно-правовая форма |
Открытое акционерное общество «Торговый дом Москва – Москва» |
|
ОГРН |
1027739381141 |
|
Дата присвоения ОГРН |
23.08.1999г. |
|
Местонахождения |
Москва |
Сведения об Оценщике.
|
Полное наименование и организационно-правовая форма. |
Общество с Ограниченной Ответственностью «Ваш Риэлтор». |
|
ОГРН |
ХХХ |
|
Членство в СРО |
ХХХ |
|
Дата присвоения ОГРН |
ХХХ |
|
№ и дата выдачи документа |
ХХХХ |
|
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика |
ХХХ |
|
Стаж работы в оценочной деятельности. |
ХХХ |
|
Информация о привлекаемых к оценке специалистах. |
Не привлекались. |
При проведении оценки объектов Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки объекта:
1. Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки объекта.
2. При проведении оценки объекта предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на итоговую величину стоимости объекта. Оценщику не вменялся в обязанность поиск таких факторов.
3. Оценщик, используя при проведении оценки объекта документы и информацию, полученные от Заказчика, а также из иных источников, не удостоверяет фактов, изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информации.
4. Использованные при проведении оценки объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной другими сторонами, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
5. Оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отношении объекта прав.
6. Права на объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательству Российской Федерации и иным нормативным актам, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное.
7. Объект предполагается свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное.
8. Итоговая величина стоимости объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом, если с даты составления настоящего Отчета до даты совершения сделки с объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
9. Сведения, выводы и заключения, содержащиеся в настоящем Отчете, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению Специалистов, основанному на их специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке.
10. Заключение о рыночной стоимости действительно только для объектов оценки в целом. Все промежуточные расчетные данные, полученные в процессе оценки, не могут быть использованы вне рамок настоящего отчета.
11. Содержащиеся в настоящем отчете расчеты, выводы, заключения и мнения принадлежат специалистам и действительны с учетом оговоренных допущений, ограничений и пределов применения полученного результата проведения оценки объектов.
12. Оценка объекта проводилась оценщиком при соблюдении требований к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1,2,3,)
13. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с Федеральным законом
№ 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",
с федеральными стандартам оценки (ФСО №1,2,3,). Приведенные в настоящем отчете данные, на основе которых проводилась оценка объекта, были собраны оценщиком и обработаны добросовестно и основательно, в связи с чем обеспечивают достоверность настоящего отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
14. Оценщик имеет диплом об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
15. Защита прав Заказчика обеспечивается страхованием гражданской ответственности оценщика.
Объект оценки
Пакет обыкновенных именных акций , составляющий 5% Уставного капитала ОАО «Торговый дом Москва-Москва».
Размер уставного капитала
15000000 (Пятнадцать миллионов ) рублей (Устав ОАО ТД Москва-Москва)
Количество акций 15000 штук, 100%Уставного капитала.
Тип акции
Обыкновенная именная в бездокументарной форме в виде записи на счетах
Номинальная стоимость одной акции
1000 (Тысяча) рублей.
Дивидендная история
Выплаты дивидендов в период с начала 2002 года (Выписка из протокола №4 годового общего собрания акционеров ОАО «ТД Москва –Москва» от 29 мая 2003 года. По конец 2007 года (Выписка из протокола №7 годового общего собрания акционеров Общества) не производились.
Основные участники Общества
|
№ П/П |
Наименование акционера – Юридического лица(организации) |
Количество акций |
Доля в уставном капитале (%) |
|
1 |
Департамент имущества города Москвы. |
7500 |
50% |
|
2 |
ОАО «ТД Москва-Москва» |
750 |
5% |
|
3 |
Могилёвский горисполком |
600 |
4% |
|
4 |
ОАО «ММЗ Вымпел» |
2250 |
15% |
|
5 |
ЗАО «ТЭО» |
2999 |
19,99% |
|
6 |
Могилёвское ОАО «Техноприбор» |
750 |
5% |
Основание: справка о составе акционеров ОАО «ТД Москва-Москва» с долями выше 1% в уставном капитале по состоянию на 30 декабря 2007 года.
Оцениваемые права и обременения объекта оценки
Оценка выполнена исходя из допущения о наличии права собственности на объект оценки и отсутствии каких либо обременений в отношении объекта оценки.
Объём прав, предоставляемых объектом оценки его владельцу.
В соответствии с положением Федерального Закона «Об Акционерных Обществах» № 208 – ФЗ от 1995 года и уставом Общества владельцу обыкновенных акций общества имеют право:
- отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров и общества;
- учувствовать в управлении делами Общества;
- получать информацию о деятельности Общества, знакомится с его бухгалтерскими
книгами и любой иной документацией;
- принимать участие в распределении прибыли;
- получать пропорционально количеству имеющихся у него акций долю прибыли,
подлежащей распределению среди акционеров;
- получать в случае ликвидации Общества часть имущества (или его денежный
эквивалент), оставшегося после расчетов с кредиторами , пропорционально количеству
принадлежащих ему акций;
- требовать и получать копии (выписки) протоколов и решений Общего собрания, а также копии решений других органов управления Общества.
Таким образом, 100% акций позволяют его собственнику полностью контролировать операционную, финансовую и инвестиционную деятельность Общества.
Основываясь на сведениях об иных участниках общества, представленных в составе акционеров ОАО «ТД Москва-Москва» с долями выше 1% в уставном капитале по состоянию на 30 декабря 2007 года (Приложение), можно сделать вывод о том, что оцениваемый пакет обыкновенных именных акций, составляющий 5% ОАО «ТД Москва-Москва» является неконтрольным с низкой степенью контроля.
Рынок долей общества
ОАО «Торговый Дом Москва-Москва» является открытой компанией. Акции компании размещены среди учредителей компании и обращаются на рынке обыкновенных акций.
Таким образом, акции на дату оценки являются некотируемыми.
Вывод:
В соответствии с целью оценки, оцениваемая 1 обыкновенная именная акция ОАО «ТД Москва-Москва» определена как входящая в неконтрольный миноритарный пакет с низкой степенью контроля, то есть является неконтрольной, некотируемой.
Так как акции представляют собой долевой интерес в бизнесе, то их оценка осуществляется путем оценки предприятия (бизнеса) ОАО «Торговый Дом Москва-Москва».
Описание эмитента оцениваемого пакета акций ОАО
«Торговый дом Москва-Москва»
Местонахождение
123022, г. Москва ул. Сергея Макеева, д.42.
Дата и номер свидетельства о регистрации предприятия
Запись в ЕГРЮЛ свидетельство №101.467 от 23.08.1999г. Зарегистрировано московской регистрационной палатой (Приложение)
Регистрационный номер
1027739381245
Форма собственности
Смешанная
Уставной капитал
15 000 000 (Пятнадцать миллионов) рублей (основание: Устав ОАО «Торговый дом Москва-Москва»). 15 000 штук, 100% Уставного капитала. Номинальная стоимость одной акции: 1000 (Тысяча) рублей.
Основные виды деятельности
Основными видами деятельности ОАО «Торговый дом Москва-Москва» являются:
- выпуск товаров народного потребления и медицинской техники, строительных материалов и конструкций;
- проектная и научно-исследовательская деятельность; проведение технических, технико экономических экспертиз;
- строительные, монтажные и отделочные работы;
- информационное обслуживание;
- торговая. Посредническая, закупочная, сбытовая деятельность;
- транспортирование грузов на всех видах транспорта;
- оказание услуг складского хозяйства;
- предоставление в аренду и прокат транспортных средств, механизмов зданий и сооружений;
- осуществление рекламной деятельности на всех видах рекламоносителей как РФ,
так и за ее пределами;
- экспортно-импортные операции.
Виды текущей деятельности ОАО «Торговый дом Москва-Москва»
Основными видами текущей деятельности ОАО «Торговый дом Москва-Москва»
в соответствии со справкой предоставленной администрацией общества являются:
- оптовая торговля
- сдача в аренду собственных и арендованных нежилых помещений
- подготовка проектной документации для инвестиционных проектов
Краткая историческая справка относительно создания ОАО «Торговый дом Москва-Москва».
Созданная в 1998 году Международная Ассамблея столиц и крупных городов (МАГ), в которую входят 47 административных территорий России, Белоруссии, Украины, Казахстана, Киргизии, Армении. С момента ее создания занималась разработкой проектов межрегионального сотрудничества. Первым итогом межрегиональной работы стало создание ОАО «Торговый дом Москва-Москва». Основной целью данного проекта было налаживание оптовой многопрофильной торговли между городами Москва и Мо…...
Таким образом, ОАО «Торговый дом Москва-Москва» было учреждено в соответствии с решением собрания акционеров и зарегистрировано МРП «23» августа 1999 года за № 101.467. В составе акционерного капитала Общества за ОАО «Торговый дом Москва-Москва» закреплено 5% акций. ОАО «Торговый дом Москва-Москва» действует в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об Акционерных обществах» № 208 ФЗ от 26.12.1995года.
Анализ рынка, к которому относится бизнес ОАО «Торговый дом Москва-Москва»
Поскольку основной бизнес ОАО «Торговый дом Москва-Москва» связан с эксплуатацией объектов недвижимости (сдача в аренду складских и нежилых помещений), то в рамках анализа рынка, к которому относится бизнес компании, акции которой являются объектом оценки, мною был проведен:
1. Анализ макроэкономической ситуации в РФ в целом для идентификации состояния инвестиционного климата в стране в целом и для определения величины систематического риска;
2. Анализ сегмента рынка коммерческой недвижимости г. Москве.
Отличительной особенностью 2007 г. стало ускорение по сравнению с предыдущим годом темпов роста производства практически во всех видах экономической деятельности, особенно в строительстве и розничной торговле. Увеличивались реальные располагаемые денежные доходы населения и инвестиции в основной капитал. Инфляция превысила уровень предыдущего года.
Прирост ВВП в 2007 г. по сравнению с предыдущим годом оценивается на уровне 7,6%. Рост производства происходил в условиях благоприятной для российских экспортеров внешнеэкономической конъюнктуры, увеличения внутреннего спроса. Оборот розничной торговли возрос в 2007 г. примерно на 15%. Рост спроса на отечественную продукцию и улучшение финансового положения организаций способствовали росту инвестиционной активности российских организаций.
Объем вложений в основной капитал в 2007 г. Увеличился примерно на 20%, что почти в 1,5 раза превышает показатель 2006 года. Наибольшие объемы инвестиций в основной капитал были направлены на развитие транспортных организаций и организаций по добыче топливно-энергетических полезных ископаемых.
Ценовая конъюнктура на мировых товарных рынках для российских экспортеров в 2007 г. была благоприятна. Цены на основные товары российского экспорта в среднем были выше, чем в 2006 г.: энергетические товары подорожали на 11,1%, неэнергетические - на 4,9%. Мировые цены на продовольственные товары имели разнонаправленную динамику, в 2007 г. по сравнению с 2006 г. выросли.
В 2008 году, по оценкам Минэкономразвития, рост ВВП составит 5,9%, в 2009-м – 5,9% (вместо ранее озвученной цифры – 6 процентов), в 2010 году – 6,1%. В предыдущие годы валовой внутренний продукт России рос более быстрыми темпами, что закономерно: увеличение шло с «низкого старта». Так, в 2006 году, по сравнению с 2005 годом, ВВП вырос на 6,7% и составил в рыночных ценах 26,6 триллиона рублей, по данным Росстата. А в 2005-м рост этого показателя составил 6,4%. Минэкономразвития прогнозирует инфляцию в 2008 году в пределах 6,5-7%, в 2009-м – 6,3-6,8%, в 2010 году – 5,8-6,5%.
Инфляция
С начала года цены на потребительском рынке повысились на 11,9% (в 2006 г. – на 9,0%, в 2005 г. – на 10,9%). Таким образом, по итогам текущего года инфляция превышает показатели последних двух лет и превышает уровень 2004 г., когда она составила 11,7%. Базовая инфляция за январь – декабрь 2007 г. – 11,0% (по итогам 2006 г. – 7,8%). Удорожанием товаров и услуг, учитываемых при расчете базового индекса потребительских цен, обусловлено 8,6 процентного пункта, или 72,7% уровня инфляции в 2007 г. (по итогам 2006 г., соответственно 6,1 процентного пункта и 7,1%).
Доходы и сбережения населения
В 2007 г. реальные денежные доходы населения увеличились по сравнению с 2006 г. примерно на 12%. Реальная зарплата превысила уровень предыдущего года примерно на 16%. Средний размер назначенных месячных пенсий в 2007 г. был в реальном выражении на 4% выше, чем в 2006 году.
Обзор инвестиционного рынка
В 2007 году инвестиции в коммерческую недвижимость России составили $4,9 млрд., что в 1,5 раза превышает показатели предыдущего года. На Москву пришлось $3,8 млрд., что составило 78% от общероссийского показателя. это указывает на сосредоточение деловой активности в Москве. Доля инвестиций в регионы составляет 12%, что существенно выше, чем в 2006 году, когда на региональные рынки пришлось 8% от общего объема инвестиций. Данная ситуация свидетельствует о росте привлекательности региональных рынков для инвестиционных вложений.
В течение 2007 года на рынке коммерческой недвижимости наблюдался значительный рост инвестиционной активности. Основная причина – высокие ставки доходности по сравнению с другими странами.
Во втором полугодии произошло снижение инвестиционной активности, на которое повлиял глобальный кризис ликвидности, часть сделок была отложена до стабилизации. Возможности получения кредитов стали более ограниченными, увеличилась сама стоимость заемного финансирования. Такая ситуация замедлила снижение ставок капитализации, за 2007 год они снизились в среднем на 1-1,5%. Необходимо также отметить большое количество сделок по приобретению долей в российских компаниях стратегическими и финансовыми инвесторами, в основном это зарубежные банки или инвестиционные фонды.
На рынке коммерческой недвижимости активно развивались новые источники финансирования. В 2007 году наблюдался бум IPO среди девелоперских компаний. Такие компании, как «Система-Галс», Гк «ПИк», РТМ, Mirland, RGI, AFI Development, провели IPO в прошлом году. Это позволило привлечь значительное количество денежных средств, а ГК «ПИК» стала одной из крупнейших публичных компаний по капитализации. Активный выход компаний на биржу свидетельствует об увеличении прозрачности рынка недвижимости. Также одной из тенденций 2007 года является активное развитие закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, за 2007 год было сформировано более 50 фондов с суммарной стоимостью чистых активов $2,9 млрд.
Продолжается развитие рынка заемного финансирования. Все большее число зарубежных банков предоставляет проектное финансирование, увеличивается активность западных ипотечных банков, которые предлагают более выгодные условия финансирования. У западных банков ставка кредитования составляет 8 – 12% годовых, а у российских – 12 – 16%.
Наиболее популярен в 2007 году был торговый сегмент, инвестиции в который составили около 40% от общего объема. На рынке имел место ряд крупных форвардных приобретений, среди которых необходимо отметить покупку компанией Immoeast строящегося ТРЦ «Гудзон». Офисный сегмент незначительно уступает торговому по объему инвестированных средств (35%).
Активный интерес инвесторы проявляют и к складскому рынку, но из-за недостатка качественных проектов, выставленных на продажу, на данный сегмент пришлось 11% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. С момента выхода на рынок крупных складских проектов прогнозируется увеличение числа инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи комплексов как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.
Прогноз на 2008 год:
Дальнейшее снижение ставок капитализации
Продолжение расширения иностранного капитала на российском рынке коммерческой недвижимости – как в форме совместных предприятий между местными девелоперами и западными финансовыми структурами, так и в форме финансирования строящихся и приобретения существующих объектов
Активное привлечение средств в ходе IPO, выход на биржу все большего числа компаний
Развитие новых источников финансирования
Сокращение разрыва между ставками капитализации в Москве и регионах
Повышение инвестиционной активности в складском сегменте
Выравнивание ставок капитализации в офисном и складском сегментах
Увеличение доли регионов в общем объеме инвестиций
В 2007 году рынок офисной недвижимости продолжил свое динамичное развитие, сохраняя наибольшую долю среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Общий объем введенных в эксплуатацию площадей, а также совокупный объем заключенных сделок продолжает расти. Офисный рынок продолжает развиваться и качественно. Наблюдается как укрупнение масштаба бизнес-центров, так и активное строительство офисных площадей в составе многофункциональных комплексов. Появился новый формат – EPOB (Executive & Private Office Building). Такая концепция предполагает наличие офисов исключительно для топ-менеджмента крупных, как правило, международных компаний. Первое такое офисное здание на московском рынке – Four Winds Plaza. Наиболее значимыми событиями рынка офисной недвижимости 2007 года стало открытие следующих бизнес-центров: «башня на Набережной» (здание С), расположенного на территории делового центра «Москва-Сити», Lotte Plaza в центре Москвы на пересечении Садового кольца и Нового Арбата и бизнес-парк «Химки», первая очередь которого также была сдана в этом году. В 2007 году началось строительство самого высокого здания в Европе – многофункционального комплекса «Россия» на территории «Москва-Сити» общей площадью 520 тыс. кв.м и высотой 118 этажей. Необходимо отметить, что бизнес-парк «Химки» символизирует сразу все тенденции офисного рынка – децентрализацию, освоение территорий за пределами МКАД, укрупнение формата, многофазность. На рынке офисной недвижимости наблюдался заметный рост арендных ставок. В наиболее престижных районах Москвы увеличение составило 40-45%, чего не происходило за последние десять лет.
Предложение
В 2007 году на рынок офисной недвижимости Москвы вышло около 1,5 млн. кв.м. качественных офисных площадей, что почти на 50% превышает показатели 2006 года. На конец 2007 года общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В составило 7,2 млн. кв.м.
В 2007 году на рынке офисных площадей наблюдалось усиление децентрализации. Основное строительство ведется на участках, расположенных между ТТк и МКАД. Активно осваивается север Москвы, бизнес-центры строятся вдоль таких крупных магистралей, как Ярославское, Дмитровское, Алтуфьевское шоссе. Продолжается формирование новых деловых районов («большой Сити», деловой район в Мякининской пойме), продолжается редевелопмент промзон, активно развивается формат бизнес-парков за пределами МКАД.
Спрос
Сохранение высокого уровня спроса на качественные офисные площади в течение 2007 года было обусловлено продолжившимся ростом экономики страны, развитием всех сегментов бизнеса, а также выходом на российский рынок новых крупных иностранных компаний. Несмотря на рост предложения, в Москве сохраняется дефицит качественных офисных площадей, уровень вакантных площадей составляет от 2,5 до 4% в зависимости от месторасположения.
Основная доля спроса приходится на офисные площади от 150 до 300 кв.м и составляет 35% от общего объема спроса. Сохраняется устойчивый спрос на блоки от 300-500 кв.м (25%). Необходимо отметить, что возрастает спрос на средние площади от 1 000 кв.м (10%), что связано с расширением компаний на рынке, которым становятся необходимы все большие офисные пространства.
На рынке офисных площадей наметилась тенденция к увеличению сроков аренды: для офисных площадей класса А сроки аренды начинаются от 7 лет (ранее 5 лет), для офисных площадей класса В – от 5 лет (ранее 3 года).
Ставки
В 2007 году в офисном сегменте наблюдался бурный рост арендных ставок на качественные офисные площади. Ставки аренды в среднем выросли на 25% , что значительно превышает показатели 2006 года. Основная причина роста арендных ставок заключается в превышении спроса над предложением, вследствие чего наблюдается низкий уровень вакантных площадей. Также свою роль сыграли падение курса доллара и растущая заинтересованность западных фондов в приобретении качественных офисных площадей.
Прогноз на 2008 год:
Строительство офисных площадей в составе многофункциональных комплексов
Глобализация офисных объектов и их строительство за пределами города: развитие бизнес парков, редевелопмент промзон, формирование новых деловых районов
Увеличение количества инвестиционных приобретений на офисном рынке
Рост ставок на качественные офисные помещения на 10-12%
Увеличение объема инвестиций приведет к постепенному снижению ставки капитализации.
2007 год можно назвать беспрецедентным по динамике развития рынка складской недвижимости. Общий объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей по России составил около 1,1 млн. кв.м, из них около 900 тыс. кв.м пришлось на Московский регион.
Общий рост внешнеторгового оборота, активная экспансия новых торговых компаний, высокий спрос и масштабные объемы строительства, а также появление на рынке все большего количества новых профессиональных девелоперов – все это обуславливает столь динамичное развитие складского сегмента. Разрыв между спросом и предложением уменьшается, на рынке появляется конкуренция между проектами, а также небольшая доля свободных площадей, готовых к въезду.
Предложение
За 2007 год было введено в эксплуатацию около 900 тыс. кв.м качественных складских площадей, что практически в 2 раза превышает показатель прошлого года, и таким образом общее предложение составляет 3 млн. кв.м, а общий прирост составил 43%.
Объем качественных складских площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию на начало 2007 года, составлял около 1,5 млн. кв.м. Однако этот объем не был введен полностью. Ввод объектов переносился на разные сроки в зависимости от фактической готовности объектов. Таким образом, реальный уровень ввода составил 67% от заявленного объема. Динамичное развитие, связанное с сохраняющимся превышением спроса над предложением качественных складских площадей, продолжается. Новое предложение спекулятивных складских площадей было полностью поглощено. Прирост качественных складских площадей в первом полугодии 2007 г. оказался не столь активным: было введено порядка 110 тыс. кв.м. качественных складских площадей. Во втором полугодии ситуация на рынке заметно изменилась: в эксплуатацию было введено около 790 тыс. кв.м.
Основной объем нового предложения приходится на Южное и Юго-западное направление. Существенно меньший объем предложения приходится на Север и Северо-запад.
Наиболее значимое и перспективное направление с точки зрения строительства складов – Северное-Западное, в связи с тем, что Ленинградское шоссе соединяет Россию с западной Европой и через это шоссе осуществляется значительная часть товарооборота. Также необходимо отметить Южное и Юго-Восточное направления.
Спрос
В 2007 году наблюдался высокий спрос на качественные складские помещения, о чем свидетельствует крайне низкий уровень вакантных площадей: на класс А - менее 1%, на класс В – 3%. Подавляющее большинство качественных складских комплексов сдается в аренду на стадии строительства. Очень небольшое количество площадей остается вакантными по завершению строительства, заполнение которых происходит в течении последующих 1-2 месяцев.
Основной объем спроса приходится на склады класса А, где размер запрашиваемой площади варьируется от 2,5 тыс. до 50 тыс. кв.м. Существующие складские проекты в основном способны удовлетворить спрос на блоки от 5 тыс. или даже 10 тыс. кв.м, и только единичные девелоперы предлагают блоки от 2,5 тыс. кв.м.
Наибольший спрос предъявляется на складские помещения от 10 тыс. кв.м., он составляет половину от общего объема спроса, сохраняется стабильный спрос на блоки 5 тыс. – 10 тыс. кв.м.
Ставки
Сохранение растущего спроса на качественные складские помещения, а также рост стоимости строительства вызвали рост арендных ставок, за 2007 год он составил более 8% - с $120 за кв.м. в год до $130 за кв.м. в год. Также наблюдается рост эксплуатационных расходов, что вызвано ростом расходов на обслуживание складских комплексов.
Прогноз на 2008 год:
• Усиление конкуренции между объектами из-за увеличения предложения, но при этом дефицит качественных складских площадей по-прежнему сохранится
• Сохранение дефицита качественных складских площадей на Северо-западном направлении
• Рост арендных ставок на качественные складские помещение в пределах 5-10% в связи с ростом стоимости строительства, а также превышением спроса над предложением
• Развитие спроса, обусловленное укрупнением торговых компаний, общим экономическим развитием и ростом объемов розничной торговли
• В 2008 году заявлено к вводу в эксплуатацию около 1,4 млн. кв.м качественных складских площадей, но поскольку сроки ввода часто переносятся, реальный объем качественных складских площадей может составить порядка 60% от запланированного
• Увеличение инвестиционной активности как в Москве, так и на региональных рынках
Рынок торговых помещений в 2007 году развивался скорее качественно, нежели количественно. Объемы ввода новых площадей оказались ниже запланированных, но обеспечили прирост рынка почти на 14%. Год был отмечен укрупнением масштабов торговых центров, площадь большинства объектов, о строительстве которых было заявлено в 2007 году, превышает 100 тыс. кв.м. В 2007 году на первый план выходит строительство торговых центров в составе многофункциональных комплексов, развитие этого направления отмечено как в Москве, так и в регионах.
Предложение
За 2007 год было введено в эксплуатацию около 325 тыс. кв.м качественных торговых площадей , и на начало 2008 года общее предложение составляет 2 313 тыс. кв.м. за 2007 год общий объем предложения качественных торговых площадей увеличился на 13,8%, но прирост площадей за 2007 год составил меньше, чем за 2006 год, когда новое предложение на рынке составило 351 тыс. кв.м. Таким образом, темп прироста качественных торговых площадей сократился на 8%. Это вызвано тем, что открытие большинства крупнейших объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию, было перенесено на следующий год. На рынке наблюдается децентрализация строительства торговых площадей, в основном активно осваиваются участки ТТК-МКАД, а также ближайшее Подмосковье.
Спрос
В течение 2007 года спрос на качественные торговые площади сохранялся на высоком уровне, на рынке наблюдалось значительное превышение спроса над предложением, все новые объекты были полностью сданы к моменту открытия, уровень вакантных площадей снизился в 2 раза по сравнению с 2006 годом и составляет менее 1%. Такой острый дефицит связан с нехваткой качественных торговых площадей, а также с тем, что все больше и больше ритейлеров выходит на рынок, то есть существующее предложение не способно покрыть весь необходимый спрос, который постоянно растет. Наибольший спрос наблюдается на торговые площади 50-250 кв.м и составляет 61% в общем объеме, растет доля спроса на маленькие площади блоками менее 50 кв.м (15%), которые занимают, как правило, сервисные арендаторы (химчистка, ремонт обуви, фотосалон и т.п.), такой рост объясняется тем, что в условиях усиления конкуренции на рынке торговых площадей девелоперы все больше ориентируются на покупателя, а наличие в торговом центре сервисных арендаторов позволяет увеличить спектр предоставляемых услуг и, таким образом, является удобным для покупателя. Также необходимо отметить возрастающий спрос на большие площади от 3 000 кв.м. и более, которые предъявляют якорные арендаторы – продуктовые гипермаркеты, операторы бытовой техники и.т. п.
Ставки
В 2007 году наблюдался существенный рост ставок на качественные торговые площади. За 2007 год средняя базовая арендная ставка на качественные торговые площади выросла на 14,6% и на конец года составила 2050 $/кв.м/год. Такой бурный рост пришелся на 2 квартал 2007 года, это вызвано выходом на рынок нескольких торговых центров класса «люкс», произошел рост максимальных арендных ставок, что в свою очередь повлияло на рост средней арендной ставки. Также по итогам 2007 года можно отметить рост арендных ставок для якорных арендаторов. Это связано с усилением их конкуренции на рынке, появляется все больше торговых операторов, способных выступать в качестве якорных арендаторов в торговых центрах.
Прогноз на 2008 год:
• Рост арендных ставок до 10%
• Объем введенных в эксплуатацию качественных торговых площадей в 2008 году составит около 800 000 кв.м,
• Продолжение децентрализации
• Сохранится дефицит торговых площадей
• Появление на рынке новых форматов торговых центров (outlet center, strip mall)
• Активное развитие формата магазинов «у дома»
• Продолжение сделок M&A среди сетевых ритейлеров из-за усиления конкуренции
/ Источник: Praedium по материалам сайта http://www.arendator.ru/articles/2/art/20485/pg/1/
Финансовый анализ- это ключевой этап оценки, так как он служит основой понимания истинного положения предприятия и степени финансовых рисков. Результаты финансового анализа непосредственно влияют на выбор подходов, используемых при оценке.
Под финансовым положением или состоянием организации понимают ее способность обеспечить прогресс ее хозяйственной деятельности финансовыми ресурсами и возможность соблюдения нормальных финансовых взаимоотношений с работниками организации и другими организациями, банками, бюджетом и т.д.
Финансовый анализ проводится на основании;
Форма № 1 «Бухгалтерский баланс» за 2005., за 2006г., за 2007г. ( Приложения)
Формы №2 «Отчет о прибылях и убытках» за 2005., за 2006г., за 2007г. ( Приложения)
Для характеристики финансового состояния предприятия на основании предоставленной отчетности мною была проанализирована структура активов и пассивов предприятия и рассчитаны 4 группы финансовых показателей:
- показатели финансовой устойчивости;
- показатели платёжеспособности;
- показатели рентабельности;
- показатели вероятности банкротства.
На основании предоставленной информации была проанализирована структура активов и пассивов, для чего была рассчитана доля основных статей активов и пассивов в общей сумме активов и пассивов.
За весь анализируемый период и оборотные активы и внеоборотные в структуре баланса в среднем занимают приблизительно одинаковый удельный вес: 47,3% и 52,7%, соответственно. Внеоборотные активы, в данном случае, представлены основными средствами. Наибольший удельный вес в общем объеме оборотных активов занимают:
Краткосрочная дебиторская задолженность и запасы.
Наибольший вес в структуре пассивов занимает собственный капитал компании (в среднем более 65%). Доля заемного капитала составляет 35% и представлена в основном кредиторской задолженностью.
Полученные результаты анализа активов и пассивов говорят о том, что на текущий момент структура активов отражает основное направление деятельности компании (сдача в Аренду собственных и арендуемых зданий и сооружений расположенных по адресу:
Г. Москва ул. Сергея Макеева д.11 ) и для осуществления финансово-хозяйственной деятельности предприятие использует преимущественно собственные источники средств.
Тем не менее, доля заемных средств велика – 35%.
Финансовая устойчивость – это определенное состояние счетов предприятия, гарантирующее его постоянную платежеспособность. Знание предельных границ изменения источников средств для покрытия вложений капитала в основные фонды или производственные запасы позволяет генерировать такие направления хозяйственных операций, которые ведут к улучшению финансового состояния предприятия, к автономии и повышению его устойчивости.
На основе предоставленной информации были рассчитаны следующие показатели финансовой устойчивости:
- коэффициент автономии
- коэффициент финансовой устойчивости
- коэффициент задолженности (финансового риска)
- коэффициент маневренности
Важной характеристикой устойчивости финансового положения предприятия его независимости от заемных средств является коэффициент автономии, равный доле источников собственных средств в общем итоге баланса.
За весь анализируемый период до 31 декабря 2007 года коэффициент автономии находился в пределах от 0,503 до 0,796. Данные значения соответствуют рекомендуемому диапазону данного параметра(0,5-0,7). Это свидетельствует о том , что в среднем более 60% всех активов общества обеспечены его собственными средствами или более 60%всех обязательств Общества могут быть покрыты его собственными средствами.
Коэффициент финансовой устойчивости характеризует уровень соотношений заемных и собственных средств на предприятии и информирует о том , преимущественно за счет какого источника осуществляется финансирование основной деятельности предприятия.
Для ОАО «Торговый дом Москва-Москва» значения коэффициента финансовой устойчивости аналогичны значениям коэффициента автономии и находятся в интервале от 0,503 до 0,796 и находятся в пределах рекомендуемых значений (0,5-0,7).
Таким образом, основная деятельность предприятия финансируется за счет собственных источников.
Коэффициент задолженности (финансового риска) составляет величину 0,256, а для всего периода составляет в среднем 0,671 , что укладывается в рекомендуемые рамки(0,5-1,0).
На основании полученных значений можно сделать вывод о том, что на протяжении последних трех лет практически все краткосрочные и долгосрочные заемные средства предприятия могут быть покрыты за счет собственного капитала.
Коэффициент маневренности для рассматриваемого периода принимает значения от 0,103 до0,504, что соответствует допустимому диапазону значений данного параметра (0,1-0,5).
Полученные результаты свидетельствуют о том, что текущие пассивы частично могут быть покрыты текущими активами, что соответствует основным требованиям к эффективному ведению финансово-хозяйственной деятельности предприятия.
В целом, характеризуя финансовую устойчивость ОАО «Торговый дом Москва-Москва», можно говорить о том, что на предприятии наблюдается нормальная финансовая устойчивость.
Платежеспособность предприятия предполагает способность своевременно осуществлять платежи с взаимодействующими субъектами. Платежеспособность является важнейшим условием кредитоспособности, которая означает наличие у организации предпосылок для получения кредита, способность возвратить его в срок.
На основе полученной информации были рассчитаны следующие показатели платежеспособности:
- коэффициент покрытия;
- коэффициент абсолютной ликвидности;
- коэффициент быстрой ликвидности.
Коэффициент текущей ликвидности выражает способность предприятия осуществлять расчеты по всем видам обязательств, как по ближайшим , так и по отдаленным в целом. Значение коэффициента текущей ликвидности соответствует рекомендуемым значениям(1,0-3,0) за анализируемый период с2005 по 2007 год. Такое соответствие данного параметра рекомендуемым значениям означает , что предприятие смогло бы за 3 – 4 месяца погасить свои обязательства.
Коэффициент абсолютной ликвидности находится в пределах рекомендуемого значения (0,2-0,7). Равномерно возрастает с каждым последующим периодом, но неизменно остается ниже минимально допустимого значения вышеуказанного диапазона.
Таким образом можно сделать вывод о том, что на текущий момент предприятие не сможет при необходимости произвести расчеты по краткосрочным обязательствам в течении 1 – 2 дней.
Коэффициент быстрой ликвидности соответствует рекомендуемым значениям (более 0,8) в анализируемом периоде(от 1,243 до 0,893). В связи с этим можно сделать вывод о том, что ОАО«Торговый дом Москва-Москва» при необходимости сможет погасить все или большую часть своих краткосрочных обязательств за счет средств на различных счетах, краткосрочных финансовых вложений и поступлений по счетам в течении одного двух месяцев.
Таким образом, за рассматриваемый период наблюдается соответствие двух из трех показателей платежеспособности рекомендуемым значениям, что характеризует баланс компании как близкий к ликвидному.
На основе полученной информации были рассчитаны следующие показатели деловой активности:
- период оборачиваемости активов
- период оборачиваемости текущих активов
- период оборота дебиторской задолженности
- период оборота запасов
- период оборота кредиторской задолженности
Характиризуя деловую активность ОАО«Торговый дом Москва-Москва», можно сделать вывод о том, что период оборачиваемости активов в среднем за анализируемый период составляет около двух с половиной лет, в том числе текущих активов – около полутора лет, дебиторской задолженности- около десяти месяцев, кредиторской задолженности- около восьми месяцев, период оборачиваемости запасов- более полутора лет.
На основе полученной информации были рассчитаны следующие показатели рентабельности:
- рентабельность текущих активов
- рентабельность активов
- рентабельность собственного капитала
- рентабельность реализованной продукции
- рентабельность инвестиций.
На протяжении рассматриваемого периода наблюдается увеличение рентабельности активов. В том числе текущих активов. Данное увеличение связанно с тем, что темп роста прибыли превосходит темп роста активов, в том числе оборотных активов. За последний 2007 год компания получила прибыль, поэтому показатели рентабельности приняли положительное значение: 0,047 – рентабельность активов (имущества), 0,116 – рентабельность текущих активов. За анализируемый период наблюдается приблизительно равномерный рост рентабельности собственного капитала, но за счет роста прибыли он незначительный (0,071).
Анализируя рентабельность предприятия, можно сделать вывод о том, что компания характеризуется приблизительно равномерным снижением убытков понесенных за 2005 и 2006 год и полученной 2007 году прибылью которая улучшает показатели рентабельности компании.
В соответствии с данными отраженными в форме №1 «Бухгалтерский баланс» за период с 2004 по 31 декабря 2007 года, а также в форме№2 «Отчет о прибылях и убытках»
За аналогичный период, можно сделать вывод:
Финансовое состояние ОАО «Торговый дом Москва-Москва» характеризуется:
- приблизительно равными долями внеоборотных и оборотных активов в структуре активов баланса компании;
- преобладанием собственного капитала в структуре пассивов;
- финансовой устойчивостью близкой к нормальной;
- умеренной текущей платежеспособностью баланса.
Таким образом, с учетом периода существования компании, текущее финансовое состояние предприятия можно характеризовать как близкое к устойчивому.
Руководствуясь стандартами оценки ФСО №1,№»,№3. Оценщик при проведении оценки должен использовать (либо обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Подходы к оценке к оценке рыночной стоимости обыкновенных акций подробно рассмотрены в Главе 1 настоящей работы. В данном разделе обосновывается выбор подходов и методов, применимых к настоящему объекту оценки.
Оценщик пришел к следующим выводам.
1 Использование Метода Сравнения Продаж для сравнения рыночной стоимости пакета акций требуется:
- или наличие достаточного количества недавних продаж крупных пакетов акций предприятий, аналогичных предприятию, акции которого оцениваются. (Метод аналоговых сделок)
- или наличия достаточного количества котировок акций аналогичных оцениваемому(метод рынка капитала.)
На дату оценки условия для применения Метода Сравнения Продаж не выполняются в следствие того, что не было выявлено относительно недавних продаж пакетов акций и/или котировок акций компаний со сходной структурой активов принадлежащей к аналогичной отрасли. Отсюда следует вывод, что Сравнительный подход не может быть применим для оценки рыночной стоимости пакета обыкновенных акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва».
Доходный Подход при оценке рыночной стоимости пакетов акций базируется на прогнозе величины денежного потока, а, по результатам анализа финансового состояния ОАО «Торговый дом Москва-Москва», предприятие ведет регулярную производственную деятельность, объекты недвижимости, по средством эксплуатации которых (сдача в аренду помещений) являются стабильными, следовательно, а так же с учетом того, что текущее финансовое состояние ОАО «Торговый дом Москва-Москва» характеризуется близкое к устойчивому, приходим к выводу, что использование Доходного подхода для целей настоящей оценки возможно с применением метода капитализации.
Не выявлено каких-либо ограничений, препятствующих оценке объекта оценки Затратным Подходом. В рамках использования Затратного Подхода применяется Метод чистых Активов, так финансовое состояние ОАО «Торговый дом Москва-Москва» на основе финансового анализа было признано близким к устойчивому.
В рамках данной оценки будет использован метод «сверху-вниз», т.е. сначала будет рассчитана рыночная стоимость 100% пакета акций, а затем будет определена рыночная стоимость 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва», который и является объектом оценки.
При оценке рыночной стоимости оцениваемой компании методом чистых активов был выбран следующий алгоритм действий:
1) Корректировка балансовой стоимости активов оцениваемой компании исходя из их рыночной стоимости.
2) Корректировка балансовой стоимости обязательств компании.
3) Расчет рыночной стоимости собственного капитала компании, представляющей собой разность между скорректированной стоимостью активов и скорректированной стоимостью обязательств.
Сведения о балансовой стоимости активов и обязательств компании можно представить в следующей таблице:
|
БАЛАНС |
По состоянию на 31.12.2007, тыс. руб. |
|
АКТИВЫ |
|
|
Внеоборотные средства |
|
|
Нематериальные активы |
0 |
|
Основные средства |
10968 |
|
Незавершенное строительство |
2497 |
|
Долгосрочные финансовые вложения |
5 |
|
Отложенные налоговые активы |
459 |
|
Итого внеоборотных активов |
13 929 |
|
Оборотные активы |
|
|
Запасы, в том числе: |
14 |
|
готовая продукция и товары для перепродажи |
10 |
|
расходы будущих периодов |
4 |
|
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям |
591 |
|
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты), в том числе: |
7042 |
|
покупатели и заказчики |
863 |
|
прочие дебиторы |
6179 |
|
Денежные средства |
347 |
|
Итого оборотных активов |
7994 |
|
Итого активов: |
21923 |
|
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
|
|
Долгосрочные обязательства |
|
|
Отложенные налоговые обязательства |
160 |
|
Итого долгосрочных обязательств |
160 |
|
Краткосрочные обязательства |
|
|
Займы и кредиты |
2531 |
|
Кредиторская задолженность, в том числе: |
4071 |
|
поставщики и подрядчики |
3451 |
|
задолженность по налогам и сборам |
393 |
|
авансы полученные |
227 |
|
Итого краткосрочных обязательств |
6602 |
|
Итого обязательств: |
6762 |
Оценка рыночной стоимости активов.
Оценка внеоборотных активов
Оценка нематериальных активов
На дату оценки по строке 110 баланса «Нематериальные активы» не отражено никаких активов. Тем не менее, ОАО «Торговый дом Москва-Москва» обладает правами аренды на земельный участок.
Анализ представленных документов о правах ОАО «Торговый дом Москва-Москва» на земельный участок, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Звенигородское шоссе, вл. 9, и о правах указанной организации на находящиеся на нем здания, строения, сооружения, позволяет сделать следующие выводы:
Согласно Договору № М-01-505996 от 24 декабря 1999 года, земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Звенигородское шоссе, вл. 9, площадью 3 га, был предоставлен Москомземом в аренду ОАО «Торговый дом Москва-Москва» сроком на 1 (один) год. (Данный Договор зарегистрирован в Московском Комитете по регистрации прав «20» февраля 2000 года). Согласно пункту 3 данного Договора, капитализированная арендная плата по Договору внесена за 5 (пять) лет использования земельного участка.
Определение рыночной стоимости прав на земельный участок
|
№ п/п |
Наименование |
Значение |
|
1 |
Стоимость права долгосрочной аренды земли в соответствии с Приложением 2 Постановления Правительства Москвы № 522-ПП от 27 июля 2004 г. |
460 490 |
|
2 |
Рыночный мультипликатор, корректирующий стоимость права на земельный участок |
1,93 |
|
3 |
Рыночная стоимость прав на земельный участок, руб. |
25 360 200 |
Оценка основных средств
В соответствии с перечнем основных средств, предоставленным администрацией ОАО «Торговый дом Москва-Москва», оценке подлежат:
- здания (диспетчерская, проходная, складское здание), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9: стр. 2, стр. 9, стр. 5;
- машины и оборудование, состоящие из компьютеров, сигнализации, систем видео-наблюдения, туалетной кабины, контейнера;
- сооружения, состоящие из асфальтового покрытия, шлагбаума-стрелы.
Стоимость для части основных средств (сооружения, машины и оборудование) была скорректирована на индекс цен производителей. Расчет стоимости основных средств представлен в Приложении № 1, скорректированная стоимость основных средств составляет 3 059 808,1 руб.
Расчет рыночной стоимости улучшений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9: стр. 2, стр. 9, стр. 5, приведен в Приложении № 2 и составляет 21 849 353 руб.
Суммарная рыночная стоимость основных средств была принятой равной 24 909 161,1 руб.
Оценка незавершенного строительства
При оценке рыночной стоимости активов предприятия применялся принцип существенности, который в данном случае состоит в том, что вероятность искажения корректности результата оценки при нескрупулезном изучении активов, удельный вес которых в балансе предприятия очень мал (в аудите, как правило, применяется пороговое значение 5%), несущественна для целей объективного определения стоимости.
Как правило по статье баланса «незавершенное строительство» отражаются затраты по разработке проектов, заключений, проведению экспертиз, связанных с реконструкцией или ремонтными работами, затраты по разработке концепции системы противопожарной защиты объектов недвижимости, авансы, выданные техническому заказчику на проведение проектных работ и т.д.
На дату оценки незавершенное строительство Общества представлено двумя позициями
- затраты на предпроектную проработку концепции строительства в сумме 1 664 т. руб.;
- приобретение нежилого недвижимого имущества - проходной в сумме 833,3 т. руб.
Таким образом, по первой позиции сумма в 1 664 т. руб. представляет собой понесенные обществом затраты на разработку проектной документации для строительства Культурно-делового центра в части предпроектной проработки концепции строительства. По второй позиции суть заключается в том, что договор купли продажи проходной оформлен, но не оформлено право собственности на объект недвижимости в связи с ликвидацией предыдущего собственника. Таким образом, ОАО «Торговый дом Москва-Москва» были понесены затраты в сумме 833,3 т. руб. на приобретение вышеуказанного объекта недвижимости, но он на текущий момент не является их собственностью.
Ввиду вышесказанного а также ввиду того, что для типичного покупателя оцениваемого нами Общества данный актив не представляет никакой ценности, а для самого Общества это лишь затраты понесенные в прошлом, рыночная стоимость такого актива как «Незавершенное строительство» равна нулю, несмотря на то, что его балансовая стоимость составляет 2 497,3 т.руб.
Оценка долгосрочных финансовых вложений
Долгосрочные финансовые вложения на дату оценки составляют 0,022% (5 000 руб.) в структуре активов баланса. Данные вложения представляют собой долю в ООО «МАГМОС-Восток» в размере 50% Уставного капитала. Данных о ООО «МАГМОС-Восток» оценщику не предоставлено , поэтому данный вид активов принимается равным номиналу 5000 руб.
Оценка оборотных активов
Оценка запасов
Запасы на дату оценки составляют 0,0638% в структуре активов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался , и для расчетов стоимости компании величина запасов была принятой равной их балансовой величине в размере 14000 руб.
Оценка дебиторской задолженности со сроком погашения менее 12 месяцев
По данным финансового анализа средняя скорость оборота дебиторской задолженности составляет 300 дней. Рыночная стоимость текущей дебиторской задолженности была рассчитана путем дисконтирования ее балансовой стоимости исходя из периода ее оборота, ставки дисконтирования, отражающей риск хозяйственной деятельности предприятия.
|
Вид актива |
Балансовая стоимость, тыс. руб. |
Балансовая стоимость, тыс. долл. США. |
Наиболее вероятный срок погашения, дней |
Ставка дисконтирования (% годовых) |
Рыночная стоимость, тыс. долл. США |
Рыночная стоимость, тыс. руб. |
|
Дебиторская задолженность со сроком погашения менее 12 мес. |
7042 |
246,79 |
300 |
22,50% |
226,47 |
6462,18 |
Исходя из варианта наилучшего и наиболее эффективного использования основного актива ОАО «Торговый дом Москва-Москва» ставка дисконтирования для оцениваемой компании определенная на уровне доходности при девелопменте административных объектов находится в интервале от 20 - 25%. Для целей настоящих расчетов ставка дисконтирования определена как интервальная величина указанного диапазона доходности -22,5%.
Оценка денежных средств
Денежные средства оцениваемой компании обладают абсолютной ликвидностью, поэтому их рыночная стоимость принимается равной их балансовой стоимости и составляет 347 000 рублей.
Оценка рыночной стоимости обязательств
Оценка долгосрочных обязательств
Долгосрочным обязательства представлены отложенными налоговыми обязательствами. Отложенные налоговые обязательства на дату оценки составляет 0,73% в структуре пассивов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина отложенных налоговых обязательств была принята равной их балансовой величине в размере 160 000 рублей.
Оценка краткосрочных обязательств: Займы и кредиты
Суммарная стоимость займов и кредитов на дату оценки составляет 11,54% в структуре пассивов баланса. В соответствии с принципом существенности, данный вид активов компании не корректировался, и для расчетов стоимости компании величина займов и кредитов была принята равной их балансовой величине в размере 2 531 000 рублей.
Оценка краткосрочных обязательств: Кредиторской задолженности
Средний период оборота по расчетам с прочими кредиторами по данным проведенного анализа финансово-хозяйственной деятельности ОАО «Торговый дом Москва-Москва» составляет 241 день или 8 месяцев. Рыночная стоимость текущей дебиторской задолженности была рассчитана путем дисконтирования ее балансовой стоимости исходя из срока ее погашения по безрисковой ставке доходности. Безрисковая ставка определена нами как ставка Сбербанка России по вкладу «Депозит Сбербанка России» (8 месяцев - 7,25% годовых).
|
Вид обязательства |
Балансовая стоимость, тыс. руб. |
Период оборота, мес. |
Ставка дисконтирования (% годовых) |
Рыночная стоимость, тыс. руб. |
|
Кредиторская задолженность |
4071 |
8 |
7,25 |
3883,06 |
Итоговый расчет стоимости 100% Уставного капитала ОАО «Торговый дом Москва-Москва» методом чистых активов
Итоговый расчет стоимости собственного капитала ОАО «Торговый дом Москва-Москва» можно представить в следующей таблице:
|
БАЛАНС |
||
|
АКТИВЫ |
Балансовая стоимость, тыс. руб. |
Рыночная стоимость, тыс. руб. |
|
Внеоборотные средства |
||
|
Нематериальные активы |
0 |
25360,2 |
|
Балансовая стоимость, тыс. руб. |
Рыночная стоимость, тыс. руб. |
|
|
Основные средства |
10968 |
24909,1611 |
|
Незавершенное строительство |
2497 |
0 |
|
Долгосрочные финансовые вложения |
5 |
5 |
|
Итого внеоборотных активов |
13929 |
50733,4 |
|
Оборотные активы |
||
|
запасы, в том числе: |
14 |
14 |
|
готовая продукция и товары для перепродажи |
10 |
10 |
|
расходы будущих периодов |
4 |
4 |
|
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты), в том числе: |
7042 |
6462,18 |
|
покупатели и заказчики |
863 |
|
|
прочие дебиторы |
6 179 |
|
|
Денежные средства |
347 |
347 |
|
Итого оборотных активов |
7994 |
7 414,18 |
|
Итого активов: |
21923 |
57087,4 |
|
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
||
|
Долгосрочные обязательства |
||
|
Отложенные налоговые обязательства |
160 |
160 |
|
Итого долгосрочных обязательств |
160 |
160 |
|
Краткосрочные обязательства |
||
|
Займы и кредиты |
2531 |
2531 |
|
Кредиторская задолженность, в том числе: |
4071 |
3 883,06 |
|
поставщики и подрядчики |
3451 |
|
|
задолженность по налогам и сборам |
393 |
|
|
авансы полученные |
227 |
|
|
Итого краткосрочных обязательств |
6602 |
6 414,06 |
|
итого обязательств: |
6762 |
6 574,06 |
|
Чистые активы, тыс. руб. |
15161 |
50513,48 |
|
Итого, рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Москва", руб. |
50513480 |
Таким образом, рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Москва", рассчитанная затратным подходом, составляет 50 513 480 рублей.
Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания (предвидения).
Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.
Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.
Метод капитализации дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми.
Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.
В нашем случае выбираем Метод капитализации дохода, потому что доходы предприятия в результате его деятельности в прогнозируемый период не могут резко изменится в силу различных внутренних и внешних факторов воздействующих на него.
Рост дохода от сдачи в аренду площадей будет стабильным, а в связи с условиями договоров аренды заключенных на 3 года и предусматривающих изменение арендной ставки на величину инфляции сохранится таким же, как в предыдущие периоды. Следовательно, тем прироста денежных потоков равен темпу инфляции, т.е. по данным www.gks.ru принимается равным 12%.
Данная модель предполагает, что денежные потоки будут неопределенно долго расти с постоянным темпом прироста. Математически данная модель основывается на модели Гордона и может быть сформулирована следующим образом:
P=[CFo*(l+g)/(r-g)],
где CFo - денежный поток отчетного года;
r – требуемая ставка доходности ( ставка дисконтирования);
g - ожидаемый темп прироста дивиденда.
Существуют два вида денежных потоков:
денежный поток на собственный капитал;
денежный поток на весь инвестированный капитал.
Так как объектом оценки является пакет акций, который относится к собственному капиталу, то Оценщиком был выбран денежный поток на собственный капитал.
Составляющие денежного потока представлены в таблице, данные взяты из ф.№ 2 и ф.№ 3 бухгалтерской отчетности ОАО «Торговый дом Москва-Моcrdf» за 2007 год.
|
Период |
Отчетный период |
|
2007 |
|
|
Чистый доход после уплаты налогов, тыс. руб. |
1462 |
|
Амортизация, тыс. руб. |
220 |
|
Увеличение долгосрочной задолженности, тыс. руб. |
0 |
|
Уменьшение долгосрочной задолженности, тыс. руб. |
0 |
|
Изменение чистого оборотного капитала, тыс. руб. |
45 |
|
Капитальные вложения |
0 |
|
Изъятия вложений |
0 |
|
Денежный поток для собственного капитала, тыс. руб. |
1727 |
Ставка дисконтирования – это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал. Она отражает, по своей экономической сути, риски, связанные с инвестированием денег и, следовательно, норму доходности инвестора при данном уровне риска.
Ставка дисконтирования рассчитывается на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются:
Для денежного потока собственного капитала:
Для бездолгового денежного подхода:
В данной работе Оценщик применил кумулятивный метод определения ставки дисконтирования, основанный на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемые акции.
Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как, с факторами общего для отрасли и экономики в целом характера, так и со спецификой данного оцениваемого предприятия.
Для определения ставки дисконтирования к безрисковой ставке прибавляются дополнительные премии за риск вложения по следующим факторам риска:
|
Факторы риска |
Премии |
|
Ключевая фигура в руководстве; качество руководства |
0 - 5% |
|
Размер компании |
0 - 5% |
|
Финансовая структура (источники финансирования компании) |
0 - 5% |
|
Товарная и территориальная диверсификация |
0 - 5% |
|
Диверсификация клиентуры |
0 - 5% |
|
Доходы: рентабельность и предсказуемость |
0 - 5% |
|
Прочие особые риски |
0 - 5% |
|
Плюс безрисковая ставка |
При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска.
Последовательность шагов:
Определение безрисковой ставки.
В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка эффективной доходности к погашению государственной облигации федерального займа 25059 с сроком погашения 3,1 года, которая на дату оценки 31 .12.2007 составляла 6,14% (Бюллютень рынка ГКО-ОФЗ за 24.12.2007-28.12.2007г. ЦБ РФ, www.cbr.ru)
Ставка дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного построения по формуле:
R= Rf + Kр ,
где
Rf – безрисковая ставка дисконтирования.
Kp – компенсация за риск вложения в объект оценки.
Определение факторов риска.
Для определения факторов риска Оценщик применил метод факторного анализа.
Согласно методу факторного анализа каждый фактор риска вложения в оцениваемый проект (бизнес) можно определить, исходя из его разложения на составляющие, от которых будет зависеть его значение.
Составляющими каждого фактора риска являются простые вопросы, ответить на которые можно: «да», «нет» или «не знаю». Следовательно, присвоив каждому ответу соответствующее значение риска, можно рассчитать совокупное значение фактора риска. Если ответу «да» присвоить минимальное значение риска – 0%; ответу «нет» – максимальное значение 5%, а ответу «не знаю», соответственно, среднее значение – 2,5%, тогда совокупное значение фактора риска можно рассчитать по следующей формуле :
К = (В1 + В2 + В3 + В4 + В5 + В6)/Т в
где:
К – итоговое значение фактора риска В1-6 – значения составляющих фактора (т.е. соответствующие значения ответов на ключевые вопросы – 0%, 5% или 2,5%).
Т в – количество составляющих фактора.
Факторная модель расчета ставки дисконтирования на основе метода кумулятивного построения
|
Факторы риска |
Ответы (да, нет, не знаю) |
Значение |
|
Ключевая фигура в руководстве; качество руководства |
||
|
Профильное образование топ менеджеров |
нет |
5% |
|
Опыт работы топ менеджеров в данной области более 3 лет |
да |
0% |
|
Профильное образование руководителя (генерального директора) |
нет |
5% |
|
Опыт работы руководителя в данной области более 5 лет |
да |
0% |
|
Время работы руководителя на должности более 2-х лет |
да |
0% |
|
Имеется достаточный внутренний резерв кадров |
нет |
5% |
|
Сумма значений: |
15% |
|
|
Количество составляющих факторов: |
6 |
|
|
Итоговое значение фактора риска: |
2,5% |
|
|
Размер компании |
||
|
Объем чистых активов выше или равен среднему значению по отрасли |
нет |
5% |
|
Объем выручки выше или равен среднему значению по отрасли |
нет |
5% |
|
Объем чистой прибыли выше или равен среднему значению по отрасли |
Нет |
5% |
|
Объем валюты баланса выше или равен среднему значению по отрасли |
Нет |
5% |
|
Среднесписочная численность сотрудников выше или равна среднему значению по отрасли |
нет |
5% |
|
Наличие сети филиалов |
нет |
5% |
|
Сумма значений: |
30% |
|
|
Количество составляющих факторов: |
6 |
|
|
Итоговое значение фактора риска: |
5% |
|
|
Финансовая структура (источники финансирования) |
||
|
Значение коэффициента платежеспособности отвечает нормативным значениям (>0,2) |
Да |
0% |
|
Значение коэффициента текущей ликвидности отвечает нормативным значениям (1-3) |
Да |
0% |
|
Значение коэффициента автономии выше или равно среднему значению по отрасли |
Нет |
5% |
|
Значение коэффициента соотношения привлеченных и собственных средств ниже или равно среднему значению по отрасли |
да |
0% |
|
Значение коэффициента концентрации привлеченного капитала ниже или равно среднему значению по отрасли |
Нет |
5% |
|
Сумма значений: |
10% |
|
|
Количество составляющих факторов: |
5 |
|
|
Итоговое значение фактора риска: |
2% |
|
|
Товарная и территориальная диверсификация |
||
|
Широкая номенклатура производимой продукции (работ, услуг) |
нет |
5% |
|
Постоянный (не сезонный) спрос на производимую продукцию (работы, услуги) |
нет |
5% |
|
В номенклатуре производимой продукции есть товары (работы, услуги) первой необходимости |
нет |
5% |
|
Экспортная продукция (работы, услуги) |
Нет |
5% |
|
Наличие региональной сети филиалов (региональной сбытовой сети) |
Нет |
5% |
|
Сумма значений: |
25% |
|
|
Количество составляющих факторов: |
5 |
|
|
Итоговое значение фактора риска: |
5% |
|
|
Диверсификация клиентуры |
||
|
Наличие государственных заказов |
нет |
5% |
|
Наличие корпоративных заказчиков |
Да |
0% |
|
Наличие частных заказчиков |
Да |
0% |
|
Наличие зарубежных заказчиков |
Нет |
5% |
|
Равномерное распределение всего объема выручки по заказчикам (отсутствие одного или нескольких заказчиков, формирующих доминирующую часть выручки) |
Нет |
5% |
|
Наличие сети сбыта продукции |
нет |
5% |
|
Сумма значений: |
20% |
|
|
Количество составляющих факторов: |
6 |
|
|
Итоговое значение фактора риска: |
3,33% |
|
|
Доходы (рентабельность и предсказуемость) |
||
|
Значение коэффициента рентабельности основного капитала выше средних значений по отрасли |
Нет |
5% |
|
Значение коэффициента рентабельности собственного капитала выше средних значений по отрасли |
Нет |
5% |
|
Значение коэффициента рентабельности основной деятельности выше средних значений по отрасли |
Нет |
5% |
|
Значение коэффициента устойчивости экономического роста выше средних значений по отрасли |
Нет |
5% |
|
Равномерность изменения основных финансовых показателей в ретроспективе (за 3-5 предыдущих лет) |
Нет |
5% |
|
Сумма значений: |
25 % |
|
|
Количество составляющих факторов: |
5 |
|
|
Итоговое значение фактора риска: |
5% |
|
|
Прочие особые риски |
||
|
невысокорисковая ("новая") отрасль |
да |
0% |
|
Умеренная (либо низкая) конкуренция в отрасли (один или несколько конкурентов) |
Нет |
5% |
|
Проведение ежегодного (ежеквартального) внутреннего аудита |
Да |
0% |
|
Проведение ежегодной переоценки основных средств предприятия |
да |
0% |
|
Постоянное повышение квалификации сотрудников (инвестиции в профессиональный рост сотрудников) |
нет |
5% |
|
Затраты на НИОКР выше или равны средним значениям по отрасли |
нет |
5% |
|
Затраты на переоснащение основных фондов выше или равны средним значениям по отрасли |
нет |
5% |
|
Сумма значений: |
20% |
|
|
Количество составляющих факторов: |
7 |
|
|
Итоговое значение фактора риска: |
2,86 % |
|
|
|
||
|
Безрисковая ставка: |
6,14% |
|
|
Итого ставка дисконтирования (сумма всех значений рисков и безрисковой ставки): |
31,83 % |
Выше была описана формула метода капитализации и рассчитаны ее основные составляющие:
P=[CFo*(l+g)/(r-g)],
где CFo - денежный поток отчетного года был рассчитан на уровне 1727 000 рублей;
r – требуемая ставка доходности ( ставка дисконтирования) была рассчитана на уровне 31,83%;
g - ожидаемый темп прироста дивиденда был определен на уровне инфляции 12%..
Рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва» может быть определена следующим образом:
P=[1 727 000 * ( l + 0,12 ) / ( 0,3183 – 0,12)] = 9 754 110 рублей
Таким образом, рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Москва", рассчитанная доходным подходом, составляет 9 754 110 рублей.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная от результатов, полученных доходным, сравнительным, затратным подходами. Выбор весовых коэффициентов для различных подходов был сделан методом субъективного взвешивания. Столь существенное расхождение величин рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва», рассчитанных различными подходами, обусловлено отсутствия рыночных предпосылок для ведения эффективной деятельности, поэтому было вывялено неэффективное использование активов ОАО «Торговый дом Москва-Москва».
Однако, поскольку финансовое состояние эмитента было установлено как близкое к устойчивому, то необходимо присвоить больший вес результату доходного подхода к оценке.
Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
Таблица 18
|
Наименование подхода |
Рыночная стоимость, руб. |
Удельный вес подхода |
Средневзвешенная стоимость |
|
Доходный |
9 754 110 |
0,60 |
|
|
Затратный |
50 513 480 |
0,40 |
|
|
Итоговая рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва», руб. |
26 057 858 |
Таким образом, рыночная стоимость 100% пакета акций ОАО "Торговый дом Москва-Могилев", рассчитанная доходным подходом, составляет 26 057 858 рублей.
В связи с отсутствием достоверной рыночной информации о значениях скидок и премий на степень контроля на российском рынке ценных бумаг для целей настоящей оценки был проанализирован зарубежный опыт определения подобных корректировок.
Определение корректировки на степень контроля
При внесении корректировок на степень контроля американские оценщики обычно опираются на результаты следующих основных исследований:
1) исследование Д.М. Симпсон - выявляются несколько факторов, влияющих на наличие недостатка степени контроля (опубликовано в марте 1991 года в журнале «Оценка бизнеса» -периодическом издании Комитета по оценке бизнеса Американского общества оценщиков);
2) исследование Стивена Болтона. Автор суммирует несколько предшествующих академических исследований миноритарных скидок и заключает, что в этих исследованиях средняя величина скидки составляет около 29 процентов, что согласуется с результатами, полученными в исследовании Пратта, о котором мы скажем далее (опубликовано в 1984 году в журнале «Трасты и Собственность»);
3) исследование Лайонза и Уилкзински основано на данных за 20-летний период (1968-1987), опубликовано в журнале «Оценка бизнеса» в 1988 г. Результаты исследования: средняя скидка составляет 27-28 процентов;
4) исследование Лерч основано на данных о миноритарных скидках Гулихана, Лоуки и Зукина. Главный вывод - средняя скидка на неконтроль существенно возрастает, когда мультипликатор цена/чистая прибыль фирмы падает ниже 20:
|
Мультипликатор цена/прибыль |
Выявленная скидка на не контроль, % |
Процент изменения скидки на не контроль, % |
|
60 |
31 |
|
|
50 |
32 |
3 |
|
40 |
34 |
6 |
|
30 |
37 |
9 |
|
20 |
42 |
14 |
|
10 |
58 |
38 |
|
5 |
90 |
55 |
5) исследование Ш. Пратта основано на данных о сделках поглощений в период с 1980 по 1991 год (опубликовано в 1993 году): средние процентные скидки от цены приобретения, по которой акции продавались непосредственно до объявления о приобретении, составляли:
|
Год |
Ставка, % |
Год |
Ставка, % |
Год |
Ставка, % |
|
1980 |
33,3 |
1984 |
27,5 |
1988 |
29,5 |
|
1981 |
32,4 |
1985 |
27,1 |
1989 |
29,1 |
|
1982 |
32,2 |
1986 |
27,6 |
1990 |
29,6 |
|
1983 |
27,4 |
1987 |
27,7 |
1991 |
26 |
Средняя величина скидки - 29 процентов;
6) учебное пособие Службы внутренних доходов США (федеральный налоговый орган). В 1994 году федеральная служба выпустила «Руководство для проведения оценки в целях налогообложения», в этом пособии указывается, что суды разрешают применение скидок в диапазоне от 10 до 65 процентов;
7) исследования Гулихана, Лоуки, Ховарда и Зукина. Представляемая исследователями компании «WestCoast investment banking and valuation» в течение длительного периода времени выпускала Ежеквартальные исследования премии за контроль, основанные на данных о премиях, уплачиваемых при фактических слияниях компаний и поглощениях одной компанией другой. Результаты их исследований, опубликованные в июле 1997 года в учебнике Ш. Пратта, показывают, что в 1995-1997 годах средняя величина премии находилась в диапазоне 19-26 процентов;
8) периодический сборник Mergerstat Review, ежегодно публикуемый компанией Lokey Howard& Zukin of Los Angeles (California), - это исследования, в которых показывают, что в целом за весь период их проведения средний уровень контрольной премии составляет 33-35 процентов.
По итогам исследований Mergerstat Review, за период с 1980 по 1994 год среднее арифметическое и медианное значения скидки на неконтрольный характер пакета в целом составили 29,1 и 25,3 процента соответственно. Был определен средний уровень скидки на неконтрольный характер пакета акций по итогам всех вышеперечисленных исследований. Результаты расчетов приведены в следующей таблице:
|
№п/п |
Источник информации о значениях скидок на неконтрольный характер пакета |
Эмпирически выявленный уровень скидки на неконтрольный характер пакета, % |
Максимальное значение, % |
|
1 |
исследование Стивена Болтона |
29 |
29 |
|
2 |
исследование Лайонза и Уилкзински за период 1968-1987 (журнал «Оценка бизнеса» в 1988 г.) |
27-28 |
28 |
|
3 |
исследование Ш. Пратт за период 1980-1991 (опубликовано в 1993 году) |
26-33,3 |
33,3 |
|
4 |
учебное пособие Службы внутренних доходов США («Руководство для проведения оценки в целях налогообложения», 1994) |
10-65 |
65 |
|
5 |
исследования Гулихана, Лоуки, Ховарда и Зукина за период 1995-1997 годы |
19-26 |
26 |
|
6 |
Mergerstat Review за период 1980-1994гг. |
25,3-29,1 |
29,1 |
|
Среднее значение скидки на неконтрольный характер пакета акций, % |
35,07 |
Скидку за низкую ликвидность следует применять по отношению к любой доле собственности (как контрольной, так и не контрольной), если ее нельзя легко продать за короткое время.
Определение корректировки на степень ликвидности
Существует множество зарубежных эмпирических исследований величины скидки на недостаточную ликвидность пакета акций, большинство из них основаны на одном из двух видов анализа:
• анализ разницы цены акций компании при первичном размещении акций (IРО) и цены акций этой компании до IРО (так называемые IРО-исследования);
• анализ разницы между ценой ограниченной акции и акции той же публично торгуемой компании без ограничений на время продажи (исследования акций с ограничениями).
IРО-исследования
С 1980 года в США было проведено несколько исследований в отношении скидок на основе анализа первичных размещений акций. Наиболее обширными с точки зрения объема используемых исходных данных для анализа и пользующимися наибольшим авторитетом среди американских аналитиков являются исследования Джона Д. Эмори. Его исследования публикуются в журнале «Оценка бизнеса». В своих первых восьми исследованиях (1980-1995) Эмори рассмотрел более 2 200 проспектов и проанализировал 310 сделок. Он исключал из выборки компании на стадии развития, компании с операционными убытками и компании с ценой акции при 1РО менее 5 долларов за акцию. Все сделки, которые он рассматривал, имели место в 5-месячный период до IРО.
Средние арифметические и медианные скидки на недостаточную ликвидность, выявленные в 8 исследованиях Эмори, составили 44 и 43 процента соответственно. В более поздних исследованиях (с ноября 1995 до декабря 1997 года) средняя арифметическая составила 43, а медианная 42 процента.
Компания Willamette Management Associates опубликовала результаты 18 исследований, в которых анализировались сделки по IРО, которые имели место с 1975 по 1997 год. Предпосылки исследований этой компании совпадают с принятыми в исследованиях Эмори. Между тем Willamette Management Associates рассматривала сделки, которые совершались в период от 1 до 36 месяцев до первичного размещения акций, в то время как Эмори - только в период до 5 месяцев. Эмори использовал информацию из проспектов, Willamette Management Associates -регистрационные формы 8-1 и 8-18, которые содержат больше информации. Уиламэтт также сравнивали мультипликаторы Р/Е акции до ЕРО и Р/Е акции в IРО. Кроме того, эти исследователи делали корректировки для отражения различий в рыночных условиях между датами. Для этого они использовали отраслевой мультипликатор Р/Е в момент предложения и сравнивали его с мультипликатором отрасли Р/Е в момент сделки, когда компания являлась закрытой (частной). Результаты исследований показали, что в разные годы значения скидок дифференцируются от 31 до 63 процентов.
Два исследования скидок на недостаточную ликвидность также провел Дж. Хитчнер. Его первое исследование основывалось на данных исследования Эмори. Как уже упоминалось, Эмори определял скидки для компаний, которые имели сделки со своими акциями в период 5 месяцев до 1РО. Хитчнер проанализировал и рассчитал скидки по сделкам, которые имели место в период 5-го, 4-го, 3-го месяцев до первичного размещения акций с целью выявить, будет ли скидка выше для компаний, которые проводили сделки со своими акциями за более далекий от публичного размещения акций срок. Результаты исследований сделок за период с января 1980 до июня 1995 года показали следующее:
• по 47 сделкам, которые совершались ровно за 5 месяцев до IРО, среднее и медианное значения скидки составили 54 и 50 процентов соответственно;
• по 219 сделкам, которые совершались в период 4-5 месяцев до IPO, средняя и медиана скидки - 45 и 43 процента соответственно;
• по 43 сделкам, которые совершались ровно за 4 месяца до IО, среднее и медианное значения скидки составили 51 процент;
• по 172 сделкам, которые совершались в период 3-4 месяца до IPO, средняя и медиана скидки - 43 и 42 процента соответственно;
• по 56 сделкам, которые совершались ровно за 3 месяца до IРО, среднее и медианное значения скидки составили 43 и 42 процента соответственно;
• по 129 сделкам, которые совершались в период от 3 месяцев и менее до IPO, средняя и медиана скидки - 40 и 39 процентов соответственно.
Второе исследование Хитчнер проводил, основываясь на информации, содержащейся в проспектах сопоставимых компаний в сфере консалтинга. С февраля 1995 по июнь 1996 года он исследовал 23 сделки с акциями 14 компаний в течение 15 месяцев до IРО. Среднее и медианное значения скидки составили 51 и 52 процента соответственно.
Исследования акций с ограничениями
В США исследования акций с ограничениями основываются на изучении покупок ограниченных акций инвестиционными компаниями.
Инвестиционные компании регулярно покупают размещаемые ограниченные акции частных компаний. Ограниченные акции могут выпускаться и продаваться торгуемой компанией публично, без предварительной регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SЕК) США. Эти ценные бумаги обычно не могут быть перепроданы в течение минимум одного года в соответствии с руководством правила 144 SЕК. В связи с ограниченностью ликвидности этих акций инвестиционные компании покупают их по ценам более низким, чем цена зарегистрированной акции той же компании. Разница между этими двумя ценами представляет собой дисконт за недостаточную ликвидность (рыночность).
В 1970-х годах SЕК США выпустило требование о публичности записей о сделках инвестиционных компаний. Доступность этих записей предоставила возможность аналитикам непосредственно определять скидку на недостаток ликвидности по акциям, покупаемым инвестиционными компаниями, и использовать их для сравнения при определении скидок по акциям открытых компаний.
Комиссия по ценным бумагам и биржам США провела исследование, результаты которого были опубликованы в 1971 году. Это исследование охватывало период с января 1966 до 30 июня 1969 года. В нем анализировались покупки, продажи ограниченных акций, держателями которых являлись финансовые компании, раскрывавшие в своей отчетности оценку этих акций. В результате исследования было выявлено, что средняя скидка составляет около 26 процентов для всех компаний.
Информация о наиболее важных исследованиях представлена в следующей таблице:
|
№ п/п |
Источник информации о значениях скидок на недостаточную ликвидность пакета |
Период, охваченный исследованием |
Эмпирически выявленный уровень скидки на недостаточную ликвидность пакета, % |
Средние значения, % |
|
1 |
Первые 8 исследований Джона Д. Эмори. (журнал «Оценка бизнеса») |
1980-1995 |
44 |
44 |
|
2 |
Более поздние исследования Джона Д. Эмори |
1995-1997 |
43 |
43 |
|
3 |
18 исследований Willamette Management Associates |
1975-1997 |
31-63 |
47 |
|
4 |
Исследования Дж. Хитчнера |
1980-1996 |
51 |
51 |
|
5 |
Исследование Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SЕК) |
1966-1969 |
26 |
26 |
|
6 |
Hall and Polasek |
1979-1992 |
23 |
23 |
|
7 |
Silber |
1981-1988 |
33,7 |
33,7 |
|
8 |
Stryker and Pittok |
1978-1982 |
45 |
45 |
|
9 |
Маhег |
1969-1973 |
35 |
35 |
|
10 |
Gelman |
1968-1970 |
33 |
33 |
|
11 |
Moroney |
1969-1973 |
35,6 |
35,6 |
|
12 |
Trout |
1968-1972 |
33,45 |
33,45 |
|
13 |
Willamete |
1981-1984 |
31,2 |
31,2 |
|
14 |
Management Planning Inc |
1980-1997 |
28 |
28 |
|
15 |
FMV Opinions Inc |
1980-1997 |
22 |
22 |
|
16 |
Johnson Study |
1991-1995 |
20 |
20 |
|
17 |
Columbia Financial Advisors Inc |
1996-1997 |
21 |
21 |
|
Среднее значение скидки на недостаточную ликвидность пакета акций, % |
33,6 |
Величина скидки на низкую ликвидность составляет 33,6%.
Стоимость пакета обыкновенных именных акций, составляющих 5% Уставного капитала ОАО «Торговый дом Москва-Москва», с учетом скидки на неконтрольный характер и скидки на низкую ликвидность составляет:
26057858 х 0,05 х (1- 0,3507) х (1 – 0,336) = 561 723 руб.
ВЫВОД
Таким образом, рыночная стоимость 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва» на дату оценки 31 декабря 2007 года составляет округленно:
562 000 (пятьсот шестьдесят две тысячи) рублей
В современных экономических условиях акционерные общества являются одной из наиболее оптимальных форм осуществления предпринимательской деятельности.
Общественные отношения, складывающиеся в связи с созданием и деятельностью акционерного общества, многообразны и различны по своей природе и содержанию, но их в целом можно назвать корпоративными отношениями.
Корпоративные отношения складываются между различными участниками акционерного общества - крупными акционерами и миноритарными.
Существует три основных подхода к оценке стоимости акций: сравнительный, доходный и затратный, внутри которых могут быть различные варианты и методы расчётов. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных методов.
Каждый из трех подходов открывает перед нами различную перспективу. Хотя эти подходы полагаются на данные, собранные на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако реальные рынки не являются совершенными. Часто предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы. Производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
В работе нами были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости.
Оценка — это определение стоимости объекта собственности в конкретных уровнях рынка в определенный момент времени. В зависимости от цели проводимой оценки определяют различные виды стоимости: рыночную, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком инвестиционную, налогооблагаемую, утилизационную, ликвидационную, стоимость воспроизводства, замещения, стоимость объекта оценки при существующем использовании, специальную стоимость объекта оценки.
Любой вид стоимости, рассчитываемый оценщиком, является не историческим фактором, а оценкой ценности конкретного объекта собственности в данный момент времени в соответствии с выбранной целью. Любой вид оценочной стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности является его полезность.
Бизнес — это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главной целью такой деятельности является получение прибыли. Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя, и это делает возможным определение стоимости бизнеса, как особого товара. На величину стоимости бизнеса оказывают влияние многочисленные факторы. Они включают мотивации покупателей и продавцов, производительность бизнеса, состояние окружающей финансово-экономической среды.
Стоимость бизнеса испытывает влияние физических, финансово-экономических; социальных и политико-правовых факторов, как в настоящее время, так и в прогнозируемом будущем.
Развитие рыночной экономики как способа осуществления хозяйственной деятельности человека привело к созданию специфической системы распределения финансовых ресурсов - фондового рынка. Его функционирование обеспечивает приток денежных средств в наиболее эффективные инвестиционные проекты, наиболее перспективные отрасли, способствуя эффективному развитию национальной экономики в целом. Отличительной чертой фондового рынка является его демократичность, т.е. максимальная доступность его инструментов в сочетании с высокой объективностью их оценки. Такой сегмент фондового рынка как рынок корпоративных акций позволяет практически любому индивидууму, вне зависимости от размера располагаемого им начального капитала, участвовать в доходах наиболее прибыльных и перспективных компаний, организованных в форме открытых акционерных обществ. Именно привлечение частного инвестора сегодня является одной из наиболее актуальных задач развития российского фондового рынка. Данная задача требует решения как правовых, организационных, информационных, психологических, так и методологических проблем, в частности, проблемы справедливой, научно-обоснованной оценки акций отечественных компаний со стороны потенциальных и действующих инвесторов. Наличие подходов к проведению подобной оценки будет способствовать росту доверия к фондовому рынку со стороны потенциальных инвесторов, поможет им избежать неоправданного риска вложений в этот наиболее доходный инструмент фондового рынка.
Интернет сайты:
1. Перечень основных средств
|
№ п/п |
Инвентарный номер |
Наименование |
Первонач. (восстан.) Стоимость, руб.коп |
Дата ввода в эксплуатацию |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1 |
Машины и оборудование |
|||
|
2 |
00000004 |
Компьютер |
33 275,32 |
17.05.2000 |
|
3 |
00000005 |
Контейнер М 71 |
2810 |
23.07.2001 |
|
4 |
00000006 |
Монитор |
4 996,6 |
31.01.2001 |
|
5 |
00000033 |
Ноутбук |
32522 |
02.07.2004 |
|
6 |
00000032 |
ПК CLR |
22259,81 |
20.02.2004 |
|
7 |
00000009 |
Сигнализация |
61 004,55 |
01.10.2001 |
|
8 |
00000029 |
Система видеонаблюдение |
26 290,7 |
01.08.2003 |
|
9 |
00000031 |
Система видеослежения |
18691,41 |
08.10.2003 |
|
10 |
00000010 |
Системный блок |
31000 |
25.02.2000 |
|
11 |
00000026 |
Туалетная кабина |
15750 |
01.05.2002 |
|
12 |
Сооружения |
|||
|
13 |
00000002 |
Асфальтовое покрытие |
1 862 277,33 |
01.08.2000 |
|
14 |
00000030 |
Шлагбаум, стрела 4,25 м. |
37 392,09 |
01.09.2003 |
2. Подходы к оценке рыночной стоимости и их применимость для оценки настоящих объектов оценки
Существуют три подхода к оценке Рыночной Стоимости: Сравнительный Подход, Доходный Подход и Затратный Подход.
2.1. Затратный Подход
Затратный Метод основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за актив больше суммы затрат на воспроизводство актива аналогичной полезности.
Основные этапы процедуры оценки Затратным Подходом
Определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения имущества. Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий. Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание аналогичного объекта оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения объекта оценки, как правило, стоимость первичного рынка.
Определение величины накопленного износа имущества.
Расчет остаточной стоимости восстановления (замещения) имущества путем вычитания из полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) величины накопленного износа.
2.2. Сравнительный Подход
Сравнительный Подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за имущество больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение на рынке аналогичного имущества с такой же полезностью.
Основные этапы процедуры оценки Сравнительным Подходом:
1. Выявление цен сделок или цен предложения вторичного рынка имущества, аналогичного с оцениваемым.
2. Изучение рынка, выделение сегментов к которым относится оцениваемое имущество.
3. Окончательный отбор по каждой позиции имущества 3-5 объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым.
4. Приведение характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого имущества путем внесения поправок на время продажи, износ, физические характеристики и др.
5. Анализ приведенных (скорректированных) цен аналогов и итоговое заключение о рыночной стоимости.
2.3. Доходный Подход
Доходный Подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость имущества может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным имуществом.
Основные этапы процедуры оценки Доходным Подходом.
1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа ставок арендной платы. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от имущества при его 100 % использовании без учета потерь и расходов.
2. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат, определение действительного (эффективного) валового дохода. Действительный (эффективный) валовой доход -потенциальный валовой доход за вычетом скидки на недоиспользование имущества.
3. Расчет величины операционных издержек по эксплуатации оцениваемого имущества. Данный расчет основывается на анализе фактических издержек по их содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.
4. Определение величины чистого операционного дохода от объекта. Чистый операционный доход — действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.
5. Определение величины коэффициента капитализации. Коэффициент капиталнзации -коэффициент, используемый для перевода будущих доходов в стоимость объекта оценки.
6. Определение рыночной стоимости актива путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации..
2.4. Применимость описанных подходов к оценке для целей настоящей оценки
1. На дату оценки не выявлены ограничения оценки Затратным Подходом.
2. Для остального имущества на дату оценки условия реализации Сравнительного подхода не выполняются, т.к. продажи аналогичного имущества носят несистематический разовый характер. Поэтому Сравнительный Подход для целей оценки имущества ОАО «Торговый дом Москва Москва» не применим.
3. Применение Доходного Подхода для оценки рыночной стоимости имущества требует наличие рынка аренды имущества. Применительно к настоящей оценке, на дату оценки указанное принципиальное условие для оцениваемого имущества не выполняется. На дату оценки рынок аренды данных объектов не сложился.
Доходный подход для целей оценки имущества не применим.
3. Оценка Рыночной стоимости основных средств Затратным Подходом
Как показано в п. 2.1. оценка рыночной стоимости основных средств (машин,
оборудования и сооружений) Затратным Подходом предполагает выполнение следующих этапов:
• оценку стоимости замещения сооружений, машин и оборудования;
• оценку износа сооружений, машин и оборудования;
• расчет рыночной стоимости сооружений, машин и оборудования путем вычитания
из стоимости замещения величины износа. Данные сооружения, машины и оборудование (далее
оборудование) ОАО «Торговый дом Москва-Москва» преимущественно были введены в
эксплуатацию 2000-2004 гг. Стоимость замещения (для большинства позиций) определялась
путем пересчета цен оборудования при помощи индекса цен производителей.
Таблица индекса цен производителей в %, к предыдущему году:
|
№ п/п |
Наименование |
2000 год |
2001 год |
2002 год |
2003 год |
2004 год |
2005 год |
2006 год |
2007 год |
|
1. |
Индекс цен производителей |
131,6 |
110,7 |
117,1 |
113,1 |
128,8 |
113,4 |
110,4 |
125,1 |
Таблица стоимостей замещения - цен нового оборудования
|
№ п/п |
Инвентарный номер |
Наименование |
Первонач. (восстан.) стоимость, руб. коп. |
Дата ввода в эксплуатацию |
Индекс пересчета |
Стоимость нового оборудования ,руб. |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
1 |
|
Машины и оборудование |
|
|
|
|
|
2 |
4 |
Компьютер |
33275,32 |
17.05.2000 |
3,7129 |
123547,9356 |
|
3 |
5 |
КонтейнерМ 71 |
2810 |
23.07.2001 |
2,8214 |
7928,134 |
|
4 |
6 |
Монитор |
4996,6 |
31.01.2001 |
2,8214 |
14097,40724 |
|
5 |
33 |
Ноутбук |
32522 |
02.07.2004 |
1,5662 |
50935,9564 |
|
6 |
32 |
ПК CLR |
22259,81 |
20.02.2004 |
1,5662 |
34863,31442 |
|
7 |
9 |
Сигнализация |
61004,55 |
01.10.2001 |
2,8214 |
7928,134 |
|
8 |
29 |
Система видеонаблюдение |
26290,7 |
01.08.2003 |
2,0173 |
53036,22911 |
Краткий статистический сборник Россия в цифрах; данные Интернет сайта Федер. службы государственной статистики «Информация о социально-экономическом положении России»
|
№ |
Инвентарный номер |
Наименование |
Первонач. (восстан.) стоимость, руб.коп. |
Дата ввода в эксплуатацию |
Индекс пересчета |
Стоимость нового оборудования, руб. |
|
п/п |
||||||
|
10 |
10 |
Системный блок |
31000 |
25.02.2000 |
3,7129 |
115 099,90 |
|
11 |
26 |
Туалетная кабина |
15750 |
01.05.2002 |
1,6334 |
25 726,05 |
|
12 |
|
Сооружения |
|
|
|
|
|
13 |
2 |
Асфальтовое покрытие |
1862277,33 |
01.08.2000 |
3,7129 |
6 914 449,50 |
|
14 |
30 |
Шлагбаум, стрела 4,25 м. |
37392,09 |
01.09.2003 |
2,0173 |
75 431,06 |
Оценка износа сооружений, машин и оборудования
Для целей оценки износа большинства позиций оборудования используется методика Института экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.
Данная методика основана на фактической идентификации визуально определимых признаков эксплутационного износа и соответствующего им состояния с последующей их трансформацией в количественное значение износа, выраженное в процентах.
Метод предполагает наличие информации от эксплуатирующих организаций о фактическом состоянии данного оборудования. В данном случае такая информация была предоставлена специалистами организации в виде характеристик физического состояния конкретной единицы оборудования. Каждой характеристике состояния, может быть поставлен диапазон величины износа в процентном отношении с учетом хронологического возраста.
|
• Состояние |
Характеристика состояния |
Износ, % |
Остаточный срок службы |
|
Новое |
Новое оборудование, установленное и неиспользовавшееся в отличном состоянии |
0-5 |
100-95 |
|
Очень хорошее |
Новое оборудование, только немного использованное и не требующее замены никаких частей или ремонта |
10-15 |
90-85 |
|
Хорошее |
Бывшее в употреблении оборудование, но отремонтированное или обновленное в отличном состоянии |
20-35 |
80-65 |
|
Удовлетворительное |
Бывшее в употреблении оборудование, требующее текущего ремонта |
40-65 |
60-40 |
|
Пригодное к использованию |
Бывшее в употреблении оборудование, требующее капитального ремонта |
65-80 |
35-20 |
|
Плохое |
Бывшее в употреблении оборудование, требующее капитального ремонта и замены основных конструктивных элементов |
85-90 |
15-10 |
|
Не подлежащее __ продаже или |
Нет реальной перспективы быть проданным, за |
95-100 |
2,5-0 |
|
Металлом |
исключением на металлолом, т.е. стоимость утилизации основного содержания материала |
Таблица оценки износа движимых активов
|
№ п/п |
Инвентарный номер |
Наименование ~ |
Дата ввода в эксплуатацию |
Накопленный износ, %3 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1 |
Машины и оборудование |
|||
|
2 |
00000004 |
Компьютер |
17.05.2000 |
75% |
|
3 |
00000005 |
Контейнер М 71 |
23.07.2001 |
20% |
|
4 |
00000006 |
Монитор |
31.01.2001 |
65% |
|
5 |
00000033 |
Ноутбук |
02.07.2004 |
15% |
|
6 |
00000032 |
ПК CLR |
20.02.2004 |
35% |
|
7 |
00000009 |
Сигнализация |
01.10.2001 |
50% |
|
8 |
00000029 |
Система видео-наблюдение |
01.08.2003 |
58% |
|
9 |
00000031 |
Система видео-слежения |
08.10.2003 |
54% |
|
10 |
00000010 |
Системный блок |
25.02.2000 |
75% |
|
11 |
00000026 |
Туалетная кабина |
01.05.2002 |
40% |
|
12 |
Сооружения |
|||
|
13 |
00000002 |
Асфальтовое покрытие |
01.08.2000 |
59% |
|
14 |
00000030 |
Шлагбаум, стрела 4,25 м. |
01.09.2003 |
50% |
Итоговый расчет рыночной стоимости сооружений, машин и оборудования Затратным методом
Таблица итогового заключения о рыночной стоимости сооружений, машин и оборудования:
|
№ п/п |
Инвентарный номер |
Наименование |
Стоимость нового оборудования, руб. |
Накопленный износ, % |
Рыночная стоимость, руб. |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
1 |
|
Машины и оборудование |
|
|
|
|
2 |
4 |
Компьютер |
123547,9356 |
75% |
30 886,98 |
|
3 |
5 |
Контейнер М 71 |
7928,134 |
20% |
6 342,51 |
Для позиций основных средств №5, №6, №8, №9, №13, №14 процент накопленного износа определен исходя из соотношения фактического срока эксплуатации объектов основных средств и их нормативного срока полезного использования
|
№ п/п |
Инвентарный номер |
Наименование |
Стоимость нового оборудования, руб. |
Накопленный износ, %
|
Рыночная стоимость, руб. |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
4 |
6 |
Монитор |
14097,41 |
65% |
4 934,09 |
|
5 |
33 |
Ноутбук |
50935,96 |
15% |
43 295,56 |
|
6 |
32 |
ПК CLR |
34863,31 |
35% |
22 661,15 |
|
7 |
9 |
Сигнализация |
7928,13 |
50% |
3 964,07 |
|
8 |
29 |
Система видеонаблюдение |
53036,23 |
58% |
22 275,22 |
|
9 |
31 |
Система видео-слежения |
18691,41 |
54% |
8 598,05 |
|
10 |
10 |
Системный блок |
115099,90 |
75% |
28 774,98 |
|
11 |
26 |
Туалетная кабина |
25726,05 |
40% |
15 435,63 |
|
12 |
|
Сооружения |
|
|
|
|
13 |
2 |
Асфальтовое покрытие |
6914449,50 |
59% |
2 834 924,29 |
|
14 |
30 |
Шлагбаум, стрела 4,25 м. |
75431,06 |
50% |
37 715,53 |
|
15 |
Итого: |
|
|
|
3 059 808,1 |
Оценка зданий
1. Местоположение и характеристики объекта оценки
Объекты оценки расположены по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 и территориально относятся к району «Пресненский» Центрального Административного округа.
Рисунок 1. Расположение объекта оценки
Оцениваемые нежилые здания принадлежат ОАО "ТОРГОВЫЙ ДОМ МОСКВА-МОСКВА".
Фотография здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.2
Таблица № 1 Диспетчерская, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.2
|
Адрес (идентификация объекта) |
|
|
Страна |
Россия |
|
Город |
Москва |
|
Административный округ |
Центральный Административный округ |
|
Транспортная магистраль |
улица Сергея Макеева |
|
Номер дома |
42/9 |
|
Номер корпуса (строение) |
2 |
|
Характеристика местоположения |
|
|
Ближайшая станция метро |
Улица 1905 года |
|
Расстояние от ближайшей станции метро |
15 м.п. |
|
Запыленность и загазованность воздуха |
В пределах нормы |
|
Уровень шума |
Средний |
|
Растительность в окрестностях |
редкая |
|
Характеристика земельного участка |
|
|
Территориально - экономическая зона |
9-я |
|
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м. |
41,8 |
|
Ограждение территории |
Есть |
|
Освещение территории |
Есть |
|
Охрана территории |
Есть |
|
Сервитуты |
Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом |
|
Общая характеристика здания |
|
|
Функциональное назначение здания |
Нежилое административное здание |
|
Группа капитальности здания |
II |
|
Общая площадь здания, кв. м |
72,7 |
|
Строительный объем, куб. м* |
280 |
|
Год постройки |
не указан |
|
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции) |
Нет данных |
|
Конструктивные характеристики здания |
|
|
Количество этажей в здании |
2 |
|
Подземная часть |
нет |
|
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций |
пенно блоки |
|
Материал перекрытий |
деревянные утепленные |
|
Высота потолков, м |
3,2 |
|
Количество входов в здание |
2 |
|
Парковка и транспортное обеспечение |
есть |
|
Состояние здания |
|
|
Охранный статус здания |
нет |
|
Архитектурная проработка |
рядовая |
|
Состояние фасада |
штукатурка, окраска |
|
Крыша |
оцинкованное железо |
|
Состояние главного входа |
хорошее |
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей |
|
Полы |
деревянные |
|
Инженерное оборудование |
|
|
Холодное водоснабжение |
есть |
|
Горячее водоснабжение |
нет |
|
Теплоснабжение |
есть |
|
Вентиляция |
естественная |
|
Кондиционирование |
нет |
|
Телекоммуникации |
|
|
Телефон |
нет |
|
Оптико-волоконные линии |
нет |
|
Описание наружной и внутренней отделки здания |
|
|
Наружная отделка |
штукатурка, окраска |
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей |
|
Крыша |
оцинкованное железо |
|
Полы |
деревянные |
|
Выводы: |
Общее состояние здания хорошее |
|
Юридический статус |
|
|
Право на объект оценки |
собственность |
|
Право на земельный участок |
долгосрочная аренда |
|
Обременения |
не зарегистрированы |
Фотография здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.11/9 стр.5
Таблица № 2 Складское помещение, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.5
|
Адрес (идентификация объекта) |
|
|
Страна |
Россия |
|
Город |
Москва |
|
Административный округ |
Центральный Административный округ |
|
Транспортная магистраль |
улица Сергея Макеева |
|
Номер дома |
42/9 |
|
Номер корпуса (строение) |
5 |
|
Характеристика местоположения |
|
|
Ближайшая станция метро |
Улица 1905 года |
|
Расстояние от ближайшей станции метро |
15 м.п. |
|
Запыленность и загазованность воздуха |
В пределах нормы |
|
Уровень шума |
Средний |
|
Растительность в окрестностях |
редкая |
|
Характеристика земельного участка |
|
|
Территориально - экономическая зона |
9-я |
|
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м. |
470 |
|
Ограждение территории |
Есть |
|
Освещение территории |
Есть |
|
Охрана территории |
Есть |
|
Сервитуты |
Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом |
|
Общая характеристика здания |
|
|
Функциональное назначение здания |
Нежилое производственно-складское здание |
|
Группа капитальности здания |
II |
|
Общая площадь здания, кв. м |
427,5 |
|
Строительный объем, куб. м* |
2265 |
|
Год постройки |
1991 |
|
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции) |
Нет данных |
|
Конструктивные характеристики здания |
|
|
Количество этажей в здании |
1 |
|
Подземная часть |
нет |
|
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций |
железобетонные блоки |
|
Материал перекрытий |
железобетонные |
|
Высота потолков (офисная часть), м |
5 |
|
Количество входов в здание |
1 |
|
Парковка и транспортное обеспечение |
есть |
|
Состояние здания |
|
|
Охранный статус здания |
нет |
|
Архитектурная проработка |
рядовая |
|
Состояние фасада |
окраска |
|
Крыша |
оцинкованное железо |
|
Состояние главного входа |
удовлетворительное |
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: стены окрашены, в окнах стеклянные блоки |
|
Полы |
плитка |
|
Инженерное оборудование |
|
|
Холодное водоснабжение |
есть |
|
Горячее водоснабжение |
нет |
|
Теплоснабжение |
есть |
|
Вентиляция |
естественная |
|
Кондиционирование |
нет |
|
Телекоммуникации |
|
|
Телефон |
нет |
|
Оптико-волоконные линии |
нет |
|
Описание наружной и внутренней отделки здания |
|
|
Наружная отделка |
окраска |
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: стены окрашены, в окнах стеклянные блоки |
|
Крыша |
оцинкованное железо |
|
Полы |
плитка |
|
Выводы: |
Общее состояние здания удовлетворительное |
|
Юридический статус |
|
|
Право на объект оценки |
собственность |
|
Право на земельный участок |
долгосрочная аренда |
|
Обременения |
не зарегистрированы |
Фотография здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.42/9 стр.9
Таблица № 3 Проходная, г. Москва, ул. Сергея Макеева. д.11/9 стр.9
|
Адрес (идентификация объекта) |
|
|
Страна |
Россия |
|
Город |
Москва |
|
Административный округ |
Центральный Административный округ |
|
Транспортная магистраль |
улица Сергея Макеева |
|
Номер дома |
42/9 |
|
Номер корпуса (строение) |
9 |
|
Характеристика местоположения |
|
|
Ближайшая станция метро |
Улица 1905 года |
|
Расстояние от ближайшей станции метро |
15 м.п. |
|
Запыленность и загазованность воздуха |
В пределах нормы |
|
Уровень шума |
Средний |
|
Растительность в окрестностях |
редкая |
|
Характеристика земельного участка |
|
|
Территориально - экономическая зона |
9-я |
|
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м. |
80 |
|
Ограждение территории |
Есть |
|
Освещение территории |
Есть |
|
Охрана территории |
Есть |
|
Сервитуты |
Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом |
|
Общая характеристика здания |
|
|
Функциональное назначение здания |
Проходная |
|
Группа капитальности здания |
II |
|
Общая площадь здания, кв. м |
114,6 |
|
Строительный объем, куб. м* |
343 |
|
Год постройки |
1990 |
|
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции) |
Нет данных |
|
Конструктивные характеристики здания |
|
|
Количество этажей в здании |
2 |
|
Подземная часть |
нет |
|
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций |
мелкие бетонные блоки |
|
Материал перекрытий |
деревянные утепленные |
|
Высота потолков, м |
2,5 |
|
Количество входов в здание |
1 |
|
Парковка и транспортное обеспечение |
есть |
|
Состояние здания |
|
|
Охранный статус здания |
нет |
|
Архитектурная проработка |
рядовая |
|
Состояние фасада |
штукатурка, окраска |
|
Крыша |
шифер |
|
Состояние главного входа |
хорошее |
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей |
|
Полы |
линолеум |
|
Инженерное оборудование |
|
|
Холодное водоснабжение |
есть |
|
Горячее водоснабжение |
нет |
|
Теплоснабжение |
есть |
|
Вентиляция |
естественная |
|
Кондиционирование |
нет |
|
Телекоммуникации |
|
|
Телефон |
нет |
|
Оптико-волоконные линии |
нет |
|
Описание наружной и внутренней отделки здания |
|
|
Наружная отделка |
штукатурка, окраска |
|
Внутренняя отделка |
Стандартный ремонт: штукатурка, покраска стен, окон и дверей |
|
Крыша |
шифер |
|
Полы |
линолеум |
|
Выводы: |
Общее состояние здания хорошее |
|
Юридический статус |
|
|
Право на объект оценки |
собственность |
|
Право на земельный участок |
долгосрочная аренда |
|
Обременения |
не зарегистрированы |
* В связи с тем, что в документах из БТИ нет информации относительно строительного объема здания, в целях настоящей оценки он был рассчитан в соответствии с методикой, приведенной в п.20 «Общей части» к сборникам УПВС.
2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования объектов оценки обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.
Предметом настоящей оценки является определение стоимости объектов оценки при существующем использовании. Таким образом, анализ наилучшего использования в данном контексте теряет смысл, и в целях данной оценки стоимость объектов будет определяться исходя из существующего на момент оценки их использования.
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объекты большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1) Расчет стоимости приобретения или прав долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
2) Расчет полной восстановительной стоимости зданий. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемых объектов, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату;
3) Определение величины физического, функционального и внешнего износов зданий;
4) Определение стоимости нового строительства зданий путем увеличения его полной восстановительной стоимости на величину предпринимательской прибыли;
5) Определение стоимости улучшений земельного участка путем уменьшения стоимости нового строительства зданий на величину накопленного износа;
6) Суммирование полученных стоимостей земельного участка и его улучшений для получения рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода.
3.1 Определение стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка
Земельный рынок г. Москвы характеризуется особой правовой средой. На сегодняшний день здания и сооружения могут находиться в собственности, но земля в г. Москве по-прежнему в большинстве случаев предоставляется на правах аренды. Срок аренды составляет, как правило, 49 лет.
Согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного Кодекса, а именно: юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Право заключения договора аренды является платным. Покупатель права на заключение договора аренды получает право пользования земельным участком и может совершать с ним операции, как с любым товаром: заложить, сдать в аренду, передать по наследству и даже продать свои права на участок.
Таким образом, в связи с тем, что объекты недвижимости являются единым имущественным комплексом, включающим в себя здания вместе с земельным участком, в настоящем отчете производилась оценка зданий и прав долгосрочной аренды на земельный участок под ними.
К оценке стоимости земли затратным подходом относится и метод оценки по размеру платы за право аренды. Он основан на использовании жестких ставок, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагает однозначность оценивания собственности. В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 27 июля 2004 года №522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» была утверждена методика расчета размера платы за право аренды земельного участка, которая подлежит применению при проведении соответствующих расчетов.
Расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:
С = Суч х Сср. п х Кср.а х Коп х Кц х Ку - Со
где
С - размер платы за право аренды;
Суч - площадь земельного участка (га);
Сср.п - средний размер платы (руб./га) за право аренды земельного участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне;
Кср.а - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет;
Коп - безразмерный коэффициент корректировки размера платы учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади наземной части здания к площади земельного участка).
Кц - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания, сооружения на земельном участке.
Ку - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистрали общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций.
Со - стоимость обременении на земельном участке, рассчитанная в соответствии с методическими рекомендациями Мэра Москвы от 28.11.2000 № 1244-РМ.
Таблица № 4. Расчет стоимости прав аренды участка земли
|
Местонахождение здания |
ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2 |
ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2 |
ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2 |
|
Площадь земельного участка под зданием, кв. м. |
41,8 |
470 |
80 |
|
Сср.п - средний размер платы за право аренды зем. уч-ка, $/га; |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Кср.а |
1 |
1 |
1 |
|
Коп |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Кц |
1 |
0,7 |
1 |
|
Ку |
1 |
1 |
1 |
|
Со |
0 |
0 |
0 |
|
Курс ЦБ РФ на дату оценки |
26,88 |
26,88 |
26,88 |
|
Размер платы за право аренды земли, руб. |
836 000 |
6 580 000 |
1 600 000 |
3.2 Определение полной восстановительной стоимости здания
Общая формула расчета полной восстановительной стоимости здания выглядит следующим образом:
ПВС – полная восстановительная стоимость здания
СС – стоимость строительства здания;
К – переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки;
Кндс – коэффициент учета НДС;
Стоимость строительства здания определяется как произведение строительного объема здания V на Супвс - стоимость единицы объема здания, определенной по сборнику УПВС в ценах 1969 года:
Переходный ценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:
Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен. Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.
Таблица № 5. Определение коэффициента перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки
|
№ объекта |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.2 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.5 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.9 |
|
Коэффициент – Индекс перехода цен 1969 г. к ценам 1984 г (К 1 ) (Обоснование: Постановления Госстроя СССР №94 от11.05.83 г.) |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
|
Коэффициент – Индекс перехода цен 1984 г. к ценам 2001 г.(К 2 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест») |
17,99 |
17,99 |
17,99 |
|
Коэффициент – Индекс перехода цен 2001 г. к ценам декабря 2004 (К 3 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест») |
1,56 |
1,56 |
1,56 |
|
Коэффициент – Индекс перехода цен января 2005 г. к ценам декабря 2005 (К 4 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест») |
1,231 |
1,119 |
1,231 |
|
Коэффициент – Индекс перехода цен января 2006 г. к ценам декабря 2007 г. (К 5) (Обоснование: Официальный индекс инфляции) |
1,073 |
1,073 |
1,073 |
|
Коэффициент – Коэффициент перехода из уровня цен 1969 г. в цены на дату проведения оценки (К) |
43,74 |
39,76 |
43,74 |
Таблица № 6. Расчет полной восстановительной стоимости объектов оценки
|
№ объекта |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9 |
|
Строительный объем здания, куб. м |
280 |
2265 |
343 |
|
Стоимость единицы объема здания, Супвс, руб./куб. м (сборник УПВС № 23 табл. 32) |
23 |
10,6 |
23 |
|
Коэффициент перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки, К |
43,74 |
39,76 |
43,74 |
|
Коэффициент учета НДС, Кндс |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
|
Полная восстановительная стоимость здания (с учетом предпринимательской прибыли), руб. |
332 389 |
1 126 425 |
407 176,5 |
3.4 Определение рыночной стоимости объектов оценки
Для получения стоимости нового строительства здания к его полной восстановительной стоимости необходимо добавить предпринимательскую прибыль:
,
где Снс – стоимость нового строительства, Ппр – прибыль предпринимателя.
Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации. Величина предпринимательской прибыли (от вложения в конкретный строительный проект) зависит от сложившейся рыночной практики и определяется в процентах от стоимости завершенного строительства (или проектной стоимости) или ее составных частей, принимаемых в качестве основы для расчетов (например, к стоимости прямых затрат или к полной сметной стоимости объекта или к стоимости всей недвижимости, с учетом земельного участка). Предпринимательская прибыль, как представляется оценщикам, включает в себя две составляющие:
прибыль инвестора (Пинв.)
прибыль девелопера (Пдев.) или застройщика.
Пинв должна быть включена в стоимость объекта, поскольку при ее отсутствии (или недостаточной ее величине) объект создан не будет, т.к. инвестор должен быть заинтересован во вложениях в его реализацию. Обычно данная величина отражает степень риска и уровень компетенции инвестора, связанные с реализацией проекта, и фактически является платой за место на рынке, размер которой не может быть меньше, чем безрисковая ставка процента.
Прибыль инвестора не следует смешивать с прибылью застройщика, осуществляющего строительство, или строительной прибылью, Пдев. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация недвижимости представляют собой самостоятельный вид бизнеса (development -«схема развития»), требующий отдельного отражения в общей доле прибыли от всего проекта.
Девелоперская прибыль отражает вклад застройщика в развитие строительного проекта с момента его технико-экономического обоснования до сдачи Заказчику и его последующей эксплуатации. Девелопер (застройщик) осуществляет экспертизу проекта и принимает на себя все риски, связанные с процессом строительства на всех его этапах. Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск.
На основании информации, которой располагает оценщик в результате анализа рынка девелоперских услуг, а также бесед со специалистами, работающими на этом рынке, в настоящий момент средний процент предпринимательской прибыли, включающей в себя прибыль, как инвестора, так и девелопера составляет 30% от стоимости строительства объектов недвижимости. В силу этого, для целей настоящей оценки предпринимательская прибыль рассчитывается как 30% от полной восстановительной стоимости.
Для расчета стоимости улучшений земельного участка из стоимости нового строительства здания следует вычесть его совокупный накопленный износ:
,
где Сул – стоимость улучшений земельного участка, И – совокупный накопленный износ.
Окончательно, складывая стоимости земельного участка и его улучшений, получаем рыночную стоимость объекта оценки.
Таблица № 7.
|
№ объекта |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5 |
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9 |
|
Полная восстановительная стоимость объекта (ПВС) в текущих ценах, руб. |
332 389 |
1 126 425 |
407 176,5 |
|
Предпринимательская прибыль (Ппр) |
99 716,7 |
337 927,5 |
122 153 |
|
Физический износ |
27% |
10% |
12% |
|
Функциональный износ |
0% |
0% |
0% |
|
Внешний (экономический) износ |
0% |
0% |
0% |
|
Суммарный накопленный износ (И) |
27% |
10% |
12% |
|
Стоимость улучшений, руб. |
315 437 |
1 317 917 |
465 810 |
|
Стоимость земельного участка, руб. |
836 000 |
6 580 000 |
1 600 000 |
|
Рыночная стоимость объекта оценки по затратному методу, руб. |
1 101 100 |
7 897 917 |
1 991 476 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, при использовании затратного подхода по состоянию на дату оценки составляет:
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2
1 101 100 (Один миллион сто одна тысяча сто) рублей,
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5
7 798 477 (Семь миллионов семьсот девяносто восемь тысяч четыреста семьдесят семь) рублей,
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9
1 991 476 (Один миллион девятьсот девяносто одна тысяча четыреста семьдесят шесть) рублей
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).
Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.
Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Основополагающим принципом при использовании метода сравнения продаж является, так называемый, принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение "равно желаемого объекта- заместителя".
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам оценщиком не была обнаружена информация о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.
В качестве единицы сравнения была взята стоимость одного квадратного метра общей площади выставляемого на продажу здания или его части. В настоящее время в г. Москве ставки продажи 1 кв.м. зданий с офисными и торговыми помещениями варьируются в зависимости от удобства их расположения, престижности района, общей площади, конструктивных особенностей, технического состояния. Оценщиком было произведено маркетинговое исследование рынка продажи с целью установления типичных размеров ставок продажи для зданий, сопоставимых с оцениваемым объектом. Выбор аналогов производился на основании информации полученной из журнала «Недвижимость и цены» №39 (187) за 2007 г., www.newbase.ru, www.realsale.ru, www.doski.ru, www.mamadu.ru, www.aretaplus.ru, www.incom.ru, www.realtynews.ru, www.estvse.ru, а также в результате непосредственных переговоров с лицами, уполномоченными выставлять данные объекты на продажу.
Выборка данных приведена ниже:
Таблица № 8. Предложение сопоставимых объектов
|
Месторасположение |
Тип здания |
Общая площадь на продажу кв.м. |
Стоимость 1 кв.м. площади, USD |
|
м. Тушинская, 10 мин. пеш. |
свободного назначения |
2100 |
1048 |
|
м. 1905 года, 15 мин. тр. |
административное |
1109,7 |
3334 |
|
м. Октябрьское поле, 5 мин пеш. |
офисное здание |
1323,1 |
3628 |
Таблица № 9. Предложение сопоставимых производственно-складских зданий
|
Месторасположение |
Тип здания |
Общая площадь на продажу кв.м. |
Стоимость 1 кв.м. площади, USD |
|
м. Бауманская, 10 мин. пеш. |
складское |
2000 |
1050 |
|
м. Рижская, Шереметьевская ул., 15 мин. тр |
производственно-складское |
3000 |
2333 |
|
м. Тушинская, 10 мин. пеш. |
производственно-складское |
2194 |
774,9 |
4.1 Применяемые поправки
Поправка на рыночные условия (дата продажи)
Все объекты выставлены на продажу в декабре 2007 года. Учитывая этот факт, оценщик счел возможным не делать поправки на рыночные условия и дату продажи.
Поправка на стоимость реальной сделки
Для сравнения применялись цены предложения на рынке. Как известно, стоимость реальной сделки отличается от цены предложения на 5% -15% в меньшую сторону. Для расчетов оценщик счел целесообразным принять наименьшее значение поправки.
Поправка на местоположение
При прочих равных условиях объекты оценки, расположенные в различных районах г. Москвы, имеют разную стоимость. Все объекты-аналоги не требуют введения дополнительных корректировок.
Поправка на удобство подъездных путей
Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна.
Поправка на масштаб
При оценке следует учесть тот факт, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших зданий ниже, чем, соответственно, небольших. Этот момент при сравнении аналогов корректируется введением поправки на масштаб.
Поправка на техническое состояние (уровень отделки)
Обосновывая эту корректировку, оценщик исходил из того, что первый и второй объекты, не требуют проведения тех или иных работ для сопоставимости с объектом оценки. Стоимость ремонта принималась в зависимости от технического состояния аналогов.
При определении рыночной стоимости объекта необходимо учесть разницу в общем состоянии объекта оценки и объектов-аналогов. Поправка на состояние внутренней отделки носит абсолютный характер. Ее величина определяется затратами, необходимыми для приведения объектов-аналогов в состояние, адекватное состоянию оцениваемого объекта. Исходя из проведенного экспертами анализа рынка аналогичных объектов недвижимости, в зависимости от уровня отделки и удобства помещений офисного или свободного назначения разница в цене за кв.м. при прочих равных показателях может варьироваться в пределах от 50 до 250 $ за 1 кв. м.
4.2 Расчет рыночной стоимости здания путем введения корректировок
Таблица № 10. Расчет рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2
|
Характеристики |
Оцениваемое |
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
|
Источник информации |
|
Интернет-портал www.doski.ru |
Интернет-портал www.realsale.ru |
Интернет-портал www.aretaplus.ru |
|
Общая площадь, кв.м. |
72,70 |
2100 |
1109.7 |
1323.1 |
|
Местоположение, краткое описание. |
м. ул. 1905 года |
м. Тушинская |
м. 1905 года, Шелепихинская наб. |
м. Октябрьское поле |
|
Передаваемое право |
|
собственность |
собственность |
собственность |
|
Функциональное назначение |
Административное |
свободное |
административное |
офисное |
|
Цена предложения в расчете за 1 кв. м. общей площади, USD |
|
1048 |
3334 |
3628 |
|
Техническое состояние |
хорошее |
плохое |
хорошее |
хорошее |
|
Транспортная доступность |
15 м.п. |
10 м. п. |
15 м. тр. |
5 м. п. |
|
Поправки |
|
|
|
|
|
Поправка на стоимость реальной сделки |
|
-5% |
-5% |
-5% |
|
Поправка на местоположение |
|
10% |
5% |
10% |
|
Поправка на техническое состояние, USD |
|
50 |
0 |
0 |
|
Поправка на масштаб, USD |
|
200 |
150 |
150 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв.м |
|
1345 |
3475,7 |
3941 |
|
Средняя цена, USD |
2920,6 |
|
||
|
Оценочная стоимость объекта недвижимости, USD |
212 328 |
|
||
|
Оценочная стоимость объекта недвижимости, РУБ |
5 690 390 |
|
Таблица № 11. Расчет рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5
|
Характеристики |
Оцениваемое |
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
|
Источник информации |
|
Интернет-портал www.incom.ru |
Интернет-портал www.incom.ru |
Интернет-портал www.newbase.ru |
|
Общая площадь, кв.м. |
427,50 |
2100 |
1109.7 |
2194 |
|
Местоположение, краткое описание. |
м. Ул. 1905 года |
м. Бауманская |
м. Рижская, Шереметьевская ул. |
м. Тушинская |
|
Передаваемое право |
|
собственность |
собственность |
собственность |
|
Функциональное назначение |
Производственно-складское |
складское |
Производственно-складское |
Производственно-складское |
|
Цена предложения в расчете за 1 кв. м. общей площади, USD |
|
1050 |
2333 |
774.9 |
|
Техническое состояние |
удовлетворительное |
плохое |
удовлетворительное |
удовлетворительное |
|
Транспортная доступность |
15 м.п. от м. Ул. 1905 года, подъезд с 3-го кольца |
10 м. п. |
15 м. тр. |
10 м. п. |
|
Поправки |
|
|
|
|
|
Поправка на стоимость реальной сделки |
|
-5% |
-5% |
-5% |
|
Поправка на местоположение |
|
0% |
10% |
15% |
|
Поправка на техническое состояние, USD |
|
50 |
0 |
0 |
|
Поправка на масштаб, USD |
|
150 |
100 |
150 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв.м |
|
1197,5 |
2538 |
996,6 |
|
Средняя цена, USD |
1577,4 |
|
||
|
Оценочная стоимость объекта недвижимости, USD |
674 339 |
|
||
|
Оценочная стоимость объекта недвижимости, РУБ |
18 072 285 |
|
Таблица № 12. Расчет рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9
|
Характеристики |
Оцениваемое |
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
|
Источник информации |
|
Интернет-портал www.doski.ru |
Интернет-портал www.realsale.ru |
Интернет-портал www.aretaplus.ru |
|
Общая площадь, кв.м. |
114,60 |
2100 |
1109.7 |
1323.1 |
|
Местоположение, краткое описание. |
м. ул. 1905 года |
м. Тушинская |
м. 1905 года, Шелепихинская наб. |
м. Октябрьское поле |
|
Передаваемое право |
|
собственность |
собственность |
собственность |
|
Функциональное назначение |
Административное |
свободное |
административное |
офисное |
|
Цена предложения в расчете за 1 кв. м. общей площади, USD |
|
1048 |
3334 |
3628 |
|
Техническое состояние |
хорошее |
плохое |
хорошее |
хорошее |
|
Транспортная доступность |
15 м.п. |
10 м. п. |
15 м. тр. |
5 м. п. |
|
Поправки |
|
|
|
|
|
Поправка на стоимость реальной сделки |
|
-5% |
-5% |
-5% |
|
Поправка на местоположение |
|
10% |
5% |
10% |
|
Поправка на техническое состояние, USD |
|
50 |
0 |
0 |
|
Поправка на масштаб, USD |
|
150 |
100 |
100 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв.м |
|
1295 |
3425,7 |
3891 |
|
Средняя цена, USD |
2870,6 |
|
||
|
Оценочная стоимость объекта недвижимости, USD |
328 971 |
|
||
|
Оценочная стоимость объекта недвижимости, РУБ |
8 816 423 |
|
Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, при использовании сравнительного подхода по состоянию на 31 декабря 2007 года составляет:
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 2
5 690 390 (Пять миллионов шестьсот девяносто тысяч триста девяносто) рублей;
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 5
18 072 285 (Восемнадцать миллионов семьдесят две тысячи двести восемьдесят пять) рублей;
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 9
8 816 423 (Восемь миллионов восемьсот шестнадцать тысяч четыреста двадцать три) рубля.
5. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода, однако, является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.
Этапы процедуры оценки при данном подходе:
Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД);
Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД);
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости (операционные издержки), который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке;
Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разницы ДВД и эксплуатационных издержек;
Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.
ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
Aст - средняя ставка аренды объекта оценки,
S – площадь объекта оценки.
Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.
Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.
Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:
Кнд - коэффициент недоиспользования;
Кn - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;
nc - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;
na - общее число арендных периодов в году.
Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется следующим образом:
Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) Кн, который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.
Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс) составит:
Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:
5.1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)
Расчет потенциального валового дохода осуществлялся на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок офисных и торговых помещений проводилось по данным различных риэлторских фирм г. Москвы.
функциональное назначение,
расположение объекта, транспортная доступность
коммерческая привлекательность объекта.
Далее в таблице представлена подборка сравнимых объектов с указанием соответствующих ставок арендной платы, а также вычисляется усредненная ставка арендной платы с учетом корректирующих поправок.
Таблица № 13. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы для здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2
|
Характеристики |
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
|
Источник информации |
|
www.newbase.ru |
www.newbase.ru |
www.estvse.ru |
www.realtynews.ru |
|
Функциональное назначение |
административно-офисное |
офисное |
административно-офисное |
офисное |
административно-офисное |
|
Местоположение |
м. ул. 1905 года |
м. ул. 1905 года, 1-й Земельный пер. |
м. ул. 1905 года, Шмитовский пр, д. 39 |
м. Третьяковская |
м. Бауманская |
|
Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м |
72,70 |
210 |
300 |
80 |
294 |
|
Транспортная доступность |
15 м.п. |
10 м.п. |
15 м.п. |
10 м. п. |
15 м.п. |
|
Техническое состояние |
хорошее |
хорошее |
удовлетворительное |
Отличное |
отличное |
|
Ставка арендной платы, USD/кв.м./год |
- |
350 |
300 |
750 |
455 |
|
Поправка на реальную стоимость сделки |
|
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
|
Поправка на различие в площади, % |
- |
10% |
10% |
0% |
10% |
|
Поправка на местоположение, % |
- |
0% |
0% |
-10% |
0% |
|
Поправка на состояние здания (помещений) в % |
- |
0% |
5% |
-50% |
-30% |
|
Общая процентная поправка, % |
- |
4,5% |
10% |
-57% |
-27% |
|
Скорректированная ставка арендной платы, USD/кв.м./год |
337 |
366 |
329 |
322 |
332 |
Таблица № 14. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы для здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5
|
Характеристики |
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
|
Источник информации |
|
www.mamadu.ru |
Журнал «Недвижимость&цены» №39 (187) |
Журнал «Недвижимость&цены» №39 (187) |
Журнал «Недвижимость&цены» №39 (187) |
|
Функциональное назначение |
производственно-складское |
складское |
складское |
склад |
производственное |
|
Местоположение |
м. ул. 1905 года |
м. Водный стадион |
м. Щукинская |
м. ул. 1905 года |
м. Рязанский пр-т |
|
Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м |
427,5 |
655 |
300 |
5900 |
1200 |
|
Транспортная доступность |
15 м.п. |
10 м.п. |
10 м.п. |
15 м.п. |
15 м.п. |
|
Техническое состояние |
удовлетворительное |
удовлетворительное |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
|
Ставка арендной платы, USD/кв.м./год |
- |
168 |
160 |
130 |
109 |
|
Поправка на реальную стоимость сделки |
|
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
|
Поправка на различие в площади, % |
- |
0% |
0% |
60% |
20% |
|
Поправка на местоположение, % |
- |
15% |
5% |
0% |
20% |
|
Поправка на состояние здания (помещений) в % |
- |
0% |
-20% |
-20% |
-20% |
|
Общая процентная поправка, % |
- |
9% |
-20% |
22% |
9% |
|
Скорректированная ставка арендной платы, USD/кв.м./год |
147 |
183 |
128 |
158 |
119 |
Таблица № 15. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы для здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр. 9
|
Характеристики |
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
|
Источник информации |
|
www.newbase.ru |
www.newbase.ru |
www.estvse.ru |
www.realtynews.ru |
|
Функциональное назначение |
административно-офисное |
офисное |
административно-офисное |
офисное |
административно-офисное |
|
Местоположение |
м. ул. 1905 года |
м. ул. 1905 года, 1-й Земельный пер. |
м. ул. 1905 года, Шмитовский пр, д. 39 |
м. Третьяковская |
м. Бауманская |
|
Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м |
114,6 |
210 |
300 |
80 |
294 |
|
Транспортная доступность |
15 м.п. |
10 м.п. |
15 м.п. |
10 м. п. |
15 м.п. |
|
Техническое состояние |
хорошее |
хорошее |
удовлетворительное |
хорошее |
хорошее |
|
Ставка арендной платы, USD/кв.м./год |
- |
350 |
300 |
750 |
455 |
|
Поправка на реальную стоимость сделки |
|
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
|
Поправка на различие в площади, % |
- |
10% |
10% |
-10% |
10% |
|
Поправка на местоположение, % |
- |
0% |
0% |
-10% |
0% |
|
Поправка на состояние здания (помещений) в % |
- |
0% |
5% |
-50% |
-30% |
|
Общая процентная поправка, % |
- |
4,5% |
10% |
-62% |
-27% |
|
Скорректированная ставка арендной платы, USD/кв.м./год |
328 |
366 |
329 |
285 |
332 |
5.2 Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещения и потерь от недосбора арендной платы
Для оцениваемых объектов коэффициент недоиспользования составит 8,3% и определяется из расчета того, что арендодатель в среднем тратит месяц на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,917.
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.
5.3 Определение величины эксплуатационных расходов
Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объектов, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.
Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:
условно-постоянные;
условно-переменные;
расходы на замещение.
К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объектов и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
налог на имущество;
страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
платежи за земельный участок;
некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объектов и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
коммунальные;
на текущие ремонтные работы;
заработная плата обслуживающего персонала;
налоги на заработную плату;
на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
на рекламу и заключение арендных договоров;
на консультации и юридическое обслуживание;
на управление;
прочие расходы.
Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:
кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;
санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.
В силу того, что заказчиком не были предоставлены сведения, касающиеся величины эксплуатационных расходов для объектов оценки, оценщиком принято решение использовать для расчетов среднерыночные показатели величины эксплуатационных расходов, выраженные в процентном отношении к полной восстановительной стоимости объектов недвижимости. В настоящий момент они составляют: 5% - для складских помещений, 10% - для офисных и 15 – для производственных.
5.4 Определение чистого операционного дохода и расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода
Для определения текущей стоимости объектов, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:
метод прямой капитализации доходов;
метод капитализации по норме отдачи на капитал:
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемых объектов генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объектов недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данных объектов. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемым объектам, полученных методом рыночной экстракции.
При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:
метод дисконтированных денежных потоков - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения. Этот метод используется, если:
- Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
- Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
- Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.
метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем. Данный метод используется, если:
- Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости объектов недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Для определения стоимости объекта оценки мы используем следующую формулу:
где V – стоимость объекта оценки на настоящий момент;
ЧОД – рассчитанный на текущий год чистый операционный доход;
n – период владения объектом оценки, выраженный в количестве лет;
j – ставка дисконтирования;
g – прогнозируемый темп прироста чистого операционного дохода в процентах годовых;
FV – прогнозируемая будущая цена объекта оценки в конце периода владения.
В связи с существующими тенденциями на рынке недвижимости в Москве, в рамках данной оценки делается предположение о том, что рост арендных ставок обеспечит пятипроцентный рост чистого операционного дохода ежегодно в течении ближайших трех лет. При этом предполагается, что рыночная стоимость оцениваемого объекта будет возрастать ежегодно такими же темпами как и арендные ставки, т.е. коэффициент капитализации в ближайшие три года не изменится. В этом случае формула для определения стоимости объекта оценки принимает следующий, более простой вид:
где j’определяется из соотношения:
Расчет коэффициента капитализации
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования) а также окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).
Определение ставки дисконтирования
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода. Ставка дисконтирования включает в себя как безрисковую ставку, так и премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой, могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются следующие составляющие премии за риск:
премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
премия за низкую ликвидность;
премия за инвестиционный менеджмент.
Ставку дисконтирования мы определяем методом кумулятивного построения (методом суммирования). Метод кумулятивного построения предполагает, что ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и поправок на риск.
Формула для расчета ставки дисконтирования следующая:
j = jб + jн + jл + jи, где
j - ставка дисконтирования;
jб - безрисковая ставка процента;
jн - премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
jл - премия за риск ликвидности;
jи - премия за риски в инвестиционном менеджменте.
Определение безрисковой ставки
В качестве безрисковой ставки в странах с развитыми рынками принимают доходность по государственным облигациям с десятилетним сроком погашения. В условиях России в качестве безрисковой ставки процента на долгосрочные инвестиции может быть принята усредненная ставка доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ) серий 46017 и 46014 со сроками погашения соответственно 9,8 и 11,9 лет («Бюллетень рынка ГКО-ОФЗ», www.cbr.ru). Несмотря на то, что на российском рынке недвижимости арендные ставки традиционно номинируются в долларах США или ЕВРО, ввиду отсутствия в обозримом будущем тенденций к росту курса вышеуказанных иностранных валют, вполне оправданно, с нашей точки зрения, использование в качестве индикаторов процентных ставок по госбумагам, номинированным в рублях РФ. По состоянию на 31.12.07 получаем безрисковую процентную ставку в размере 6,5%.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".
Далее в таблице представлен расчет премии за риск.
Таблица № 16. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
|
Вид и наименование риска |
Категория риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
Систематический риск |
|||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
динамичный |
1 |
|||||||||
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
динамичный |
1 |
|||||||||
|
Изменение федерального или местного законодательства |
динамичный |
1 |
|||||||||
|
Несистематический риск |
|||||||||||
|
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации |
статичный |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ здания |
статичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неполучение арендных платежей |
динамичный |
1 |
|
|
|
||||||
|
Неэффективный менеджмент |
динамичный |
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
Криминогенные факторы |
динамичный |
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
динамичный |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление договоров аренды |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
Количество наблюдений |
|
0 |
1 |
2 |
3 |
1 |
1 |
2 |
0 |
0 |
0 |
|
Взвешенный итог |
|
0 |
2 |
6 |
12 |
5 |
6 |
14 |
0 |
0 |
0 |
|
Сумма |
45 |
||||||||||
|
Количество факторов |
10 |
||||||||||
|
Средневзвешенное значение балла |
4,5 |
||||||||||
|
Величина поправки за риск (1 балл = 1%) |
4,50% |
Определение премии за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:
где:
П – премия за низкую ликвидность;
jб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.
Определение премии за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 5%.
Таблица № 17. Расчет ставки дисконтирования
|
Показатель |
Значение |
|
Безрисковая ставка jб |
6,50% |
|
Премия за риск jн |
4,50% |
|
Премия за низкую ликвидность jл |
3,25% |
|
Премия за инвестиционный менеджмент, jи |
5% |
|
Ставка капитализации, j |
19,25% |
Ниже представлен окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании доходного подхода.
Таблица № 18 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
|
Наименование показателя |
Един, измер. |
Строение 2 |
Строение 5 |
Строение 9 |
|
Площадь помещений |
кв.м. |
72,7 |
427,5 |
114,6 |
|
Арендная плата |
USD за 1 кв. м. в год |
337 |
147 |
328 |
|
Потенциальный валовой доход |
USD |
24499,9 |
62842,5 |
37588,8 |
|
Действительный валовой доход |
USD |
22466,4 |
57626,6 |
34469 |
|
Эксплуатационные расходы |
USD |
4000 |
2000 |
2000 |
|
Чистый операционный доход |
USD |
18466,4 |
55626,6 |
32469 |
|
Ставка дисконтирования, j |
% |
19,25% |
19,25% |
19,25% |
|
Скорректированная ставка дисконтирования, j' |
% |
13,57% |
13,57% |
13,57% |
|
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом. |
USD |
136083 |
409923,4 |
239270 |
|
Курс руб. /долл. США ЦБ РФ на дату оценки |
|
24,5462 |
24,5462 |
24,5462 |
|
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом с учетом округления. |
Руб. |
3340320 |
10062061 |
5873180 |
6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объектов. Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет: насколько они адекватно отражают объективное состояние рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объектов, чем и достигается цель оценки.
Для определения рыночной стоимости помещения были использованы следующие методы: затратный, доходный, метод сравнения рыночных продаж.
Оценки, полученные этими методами, различаются. Итоговая стоимость оцениваемого объекта рассчитывается как средневзвешенная величина. Для согласования полученных результатов используются следующие критерии:
полнота, надежность и достоверность исходной информации, используемой при применении подхода;
способность подхода учитывать изменения конъюнктуры;
способность подхода отвечать интересам стратегического инвестора;
способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Сравнение проводилось отдельно по каждому критерию. При последовательном сравнении различных методов оценки используются коэффициенты, характеризующие степень преимущества одного из методов.
Таблица № 19.
|
Значение коэффициента |
|
|
1 - сравниваемые методы имеют равную значимость по данному критерию |
|
|
3- умеренное превосходство первого подхода над вторым по данному критерию |
1/3 - умеренное превосходство второго подхода над первым по данному критерию |
|
5- явное превосходство первого подхода над вторым |
1/5 - явное превосходство второго подхода над первым |
|
7-существенное превосходство первого подхода над вторым |
1/7-существенное превосходство второго подхода над первым |
|
9- максимальное превосходство первого подхода над вторым |
1/9- максимальное превосходство второго подхода над первым |
|
2; 4; 6; 8 - соответствующие промежуточные значения |
1/2; 1/4; 1/6; 1/8 - соответствующие промежуточные значения |
Таблица № 20 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 1 .
|
Полнота, надежность и достоверность исходной информации |
Удельный вес подхода |
|||
|
Подход |
Затратный |
Доходный |
Сравнения продаж |
|
|
Затратный |
1 |
3 |
7 |
58,9 |
|
Доходный |
0,333 |
1 |
5 |
33,9 |
|
Сравнительный |
0,142 |
0,2 |
1 |
7,2 |
Таблица № 21 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 2.
|
Способность учитывать изменения конъюнктуры |
Удельный вес подхода |
|||
|
Подход |
Затратный |
Доходный |
Сравнения продаж |
|
|
Затратный |
1 |
0,2 |
0,142 |
6,6 |
|
Доходный |
5 |
1 |
0,2 |
30,2 |
|
Сравнительный |
7 |
5 |
1 |
63,2 |
Таблица № 22 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 3.
|
Способность отвечать интересам стратегического инвестора |
Удельный вес подхода |
|||
|
Подход |
Затратный |
Доходный |
Сравнения продаж |
|
|
Затратный |
1 |
0,111 |
0,142 |
5,6 |
|
Доходный |
9 |
1 |
3 |
57,6 |
|
Сравнительный |
7 |
0,333 |
1 |
36,8 |
Таблица № 23 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 4.
|
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость |
Удельный вес подхода |
|||
|
Подход |
Затратный |
Доходный |
Сравнения продаж |
|
|
Затратный |
1 |
5 |
5 |
65,7 |
|
Доходный |
0,2 |
1 |
0,333 |
9,1 |
|
Сравнительный |
0,2 |
3 |
1 |
25,2 |
Таблица № 24 Оценка значимости критериев сравнения
|
№ критерия |
Удельный вес критерия |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
1 |
1 |
3 |
1 |
1 |
24,8 |
|
2 |
0,333 |
1 |
0,25 |
5 |
27,2 |
|
3 |
1 |
4 |
1 |
3 |
37,4 |
|
4 |
1 |
0,2 |
0,333 |
1 |
10,6 |
Таблица № 25. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение 2
|
№ |
Наименование метода |
Результат, руб. |
Удельный вес по критериям |
Удельный вес метода |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||||
|
1 |
Затратный |
1 101 100 |
58,9 |
6,6 |
5,6 |
65,7 |
25,46 |
|
2 |
Доходный |
3 340 320 |
33,9 |
30,2 |
57,6 |
9,1 |
39,13 |
|
3 |
Сравнитель-ный подход |
5690 390 |
7,2 |
63,2 |
36,8 |
25,2 |
35,41 |
|
Итого |
100% |
100 % |
100% |
100 % |
100% |
||
|
Удельный вес критериев |
24,8 |
27,2 |
37,4 |
10,6 |
100% |
||
|
ИТОГО (средневзвешенная стоимость объекта с учетом округления, руб.) |
3602374 |
Таблица № 26. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение 5
|
№ |
Наименование метода |
Результат, руб. |
Удельный вес по критериям |
Удельный вес метода |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||||
|
1 |
Затратный |
7789477 |
58,9 |
6,6 |
5,6 |
65,7 |
25,46 |
|
2 |
Доходный |
10062061 |
33,9 |
30,2 |
57,6 |
9,1 |
39,13 |
|
3 |
Сравнитель-ный подход |
18072285 |
7,2 |
63,2 |
36,8 |
25,2 |
35,41 |
|
Итого |
100% |
100 % |
100% |
100 % |
100% |
||
|
Удельный вес критериев |
24,8 |
27,2 |
37,4 |
10,6 |
100% |
||
|
ИТОГО (средневзвешенная стоимость объекта с учетом округления, руб.) |
12319880 |
Таблица № 27. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение 9
|
№ |
Наименование метода |
Результат, руб. |
Удельный вес по критериям |
Удельный вес метода |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||||
|
1 |
Затратный |
1991476 |
58,9 |
6,6 |
5,6 |
65,7 |
25,46 |
|
2 |
Доходный |
5873180 |
33,9 |
30,2 |
57,6 |
9,1 |
39,13 |
|
3 |
Сравнитель-ный подход |
8816423 |
7,2 |
63,2 |
36,8 |
25,2 |
35,41 |
|
Итого |
100% |
100 % |
100% |
100 % |
100% |
||
|
Удельный вес критериев |
24,8 |
27,2 |
37,4 |
10,6 |
100% |
||
|
ИТОГО (средневзвешенная стоимость объекта с учетом округления, руб.) |
5927099 |
Принимая во внимание присвоенные каждому подходу весовые коэффициенты с учетом их значимости, достоверности и влияния на конечный результат, оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 31 декабря 2007 года составляет:
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 2
3 602 374 (Три миллиона шестьсот две тысячи триста семьдесят четыре) рублей;
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 5
12 319 880 (Двенадцать миллионов триста девятнадцать тысяч восемьсот восемьдесят) рублей;
г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 9
5 927 099 (Пять миллионов девятьсот двадцать семь тысяч девяносто девять) рублей.
В копиях:
-Устав ОАО «Торговый дом Москва-Моcква»
-Выписка из реестра
-Свидетельства о собственности на здания
-Документы БТИ
-Договор аренды земли
-Копия диплома оценщика
-Копия страхового полиса оценщика
-Выписка из реестра СРО
_____________________________________________
_________________________________________
PAGE 2