Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ДЕРЖАВНИЙ ВИЩИЙ НАВЧАЛЬНИЙ ЗАКЛАД
«ПРИДНІПРОВСЬКА ДЕРЖАВНА АКАДЕМІЯ БУДІВНИЦТВА ТА АРХІТЕКТУРИ»
Кафедра землеустрою, будівництва автодоріг та геодезії
Курсова робота
з дисципліни: «Оцінка нерухомості»
Звіт з оцінки офісного приміщення,
що знаходиться за адресою м.Дніпропетровськ, вул.Титова, 17, загальною площею 124,3 м2.
Студента (ки) 4 курсу ЗУК-11 групи
напряму підготовки: бакалавр
спеціальності: землеустрій та кадастр
Фукалова К.О.
Керівник:
Докт. тех. наук, проф. Кірічек Ю.О.
Канд. тех. наук, доц. Ландо Є.О.
Національна шкала ________________
Кількість балів: __________Оцінка: ECTS
м. Дніпропетровськ - 2014 рік
ЗМІСТ
В умовах ринкової економіки в Україні відродилася свобода підприємництва і приватна власність, тепер суб'єкти ринку можуть володіти, користуватися і розпоряджатися нерухомими об'єктами. Обов'язковою частиною ринку нерухомості стала незалежна оцінка нерухомості.
Оцінка нерухомості - це один з важливий видів оцінки, що містить оцінку права власності або інших прав (право користування, право оренди і т. п.) відносно наступних об'єктів:
Найменування й адреса об'єкта оцінки: вбудоване приміщення загальною площею 124,3 м2, розташоване на першому поверсі п’ятиповерхового будинку за адресою м. Дніпропетровськ, вул., Титова, 17.
Орендар: ЧП Крюк Е.А.
Балансоутримувач: Дніпропетровський індустріально-педагогічний технікум.
Ціль оцінки: визначення ринкової вартості об'єкта для розрахунку орендної плати.
Згідно ст. 284 ГКУ, оцінка об'єкта оренди здійснюється по відбудовній вартості. Нац. стандарт №2 дає наступне визначення:
Відбудовна вартість для цілей оренди - це залишкова вартість відтворення або заміщення або ринкова вартість земельних поліпшень, які встановлюються в порядку, установленому Нац. стандартом № 1 «Загальні положення оцінки» і № 2 «Оцінка нерухомого майна». Як вид вартості з урахуванням мети оцінки прийнята ринкова вартість майна:
Ринкова вартість - вартість, за якої можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за згодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо й без примуса.
Дата обстеження об'єкта оцінки – 31 серпня 2014 р.
Складання звіту проводилося в період з 1 серпня по 1 листопада 2014 року.
Оцінка проведена за станом на 31 серпня 2014 р. Курс НБУ на офіційному сайті (http://www.bank.gov.ua) за 1 $ США на дату оцінки становив 12,96грн.
Наступний звіт достовірний тільки в повному обсязі й лише в зазначені в ньому цілях. Результати звіту дійсні в плині шести місяців з дати оцінки.
При оцінці ми виходили із припущення, що об'єкт не закладений і не обтяжений борговими зобов'язаннями. Оцінювач припускає відсутність схованих фактів, що впливають на оцінку, на стан власності, конструкцій. Відомості, отримані оцінювачем, уважаються достовірними. Однак оцінювач не може гарантувати абсолютну точність інформації для відомостей із вказівкою джерела інформації.
При проведенні оцінки вартості об'єкта оцінювач мав у своєму розпорядженні план на об'єкт оцінки, з довідкою до договору оренди й результатами візуального інженерно-технічного обстеження.
Оцінка нерухомого майна виконується на підставі Нац. стандартів оцінки №1,2, міжнародних стандартів оцінки, методик та порядку оцінки.
Похідні дані про об’єкт оцінки були отримані за індивідуальним завданням по варіантам. Аналіз ринку нерухомості виконується на дату оцінки із використанням необхідних інформаційних джерел: даних інтернет-сайтів агентств нерухомості, аналітичних досліджень ріелторів, інших офіційних джерел.
Метою курсової роботи є відпрацювання методики оцінки нерухомого майна та оціночних процедур на основі, максимально наближені до реальної. В рамках курсової роботи визначається ринкова вартість нерухомого майна- офісного приміщення, що розташоване у жилому приміщенні на червоній лінії, вхід загального використання.
Перелік нормативно-правових актів, згідно з яким проводилася оцінка:
Процедура оцінювання включає наступні етапи:
2. Опис об’єкта оцінки
2.1. Вихідні дані
Правовий статус об’єкта оцінки: комунальна власність.
Об′єкт оцінки: вбудоване приміщення загальною площею 124,3 м2 розташований у житловому будинку, на червоній лінії, що знаходиться за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Титова, 17.
Інформація про стан ринку майна: Основну частку угод купівлі-продажу в м. Дніпропетровську становить житлова нерухомість, саме ринок житла диктує ціни на нерухомість в цілому. Дослідження вартості квартир проводилося на основі збору інформації у мережі інтернет на сайтах продажу квартир. Ціни ринкових пропозицій дійсні на дату: серпень 2014 року та змінюються залежно від місця розташування, об’ємно-планувальних рішень та технічного стану квартир.
Ціна загальної площі двокімнатних квартир з усіма комунальними зручностями в м. Дніпропетровськ для різних типів будинків залежно від місця розташування.(Ціна вказана у дол..США за 1 м2).
|
Зона |
Центральна |
Приближена |
Серединна |
Периферійна |
Віддалена |
|||||
|
Мін. |
Мах. |
Мін. |
Мах. |
Мін. |
Мах. |
Мін. |
Мах. |
Мін. |
Мах. |
|
|
Висотка |
900 |
3000 |
700 |
2900 |
600 |
2600 |
500 |
1500 |
400 |
1400 |
|
Сталінка |
700 |
2200 |
600 |
2100 |
600 |
1500 |
- |
- |
- |
- |
|
Хрущівка |
700 |
2100 |
400 |
2400 |
500 |
1700 |
450 |
1500 |
- |
- |
|
Єкатерининка |
600 |
2000 |
600 |
2000 |
550 |
1600 |
500 |
1500 |
400 |
1100 |
|
Частний дім |
800 |
3000 |
700 |
2700 |
600 |
2000 |
500 |
1700 |
400 |
1300 |
Активно розвивається ринок купівлі-продажу комерційної нерухомості.
Ціна за 1 кв.м. загальної площі нерухомості в м.Дніпропетровську для різного функціонального призначення залежно від їхнього місця розташування:
|
Зона |
Центральна |
Приближена |
Середина |
Перефірійна |
Віддалена |
|||||
|
Мін. |
Мах. |
Мін. |
Мах. |
Мін. |
Мах. |
Мін. |
Мах. |
Мін. |
Мах. |
|
|
офіс |
800 |
2500 |
700 |
2200 |
600 |
2000 |
500 |
1500 |
400 |
1400 |
|
кафе |
1300 |
3000 |
1200 |
2700 |
1000 |
2500 |
900 |
2400 |
800 |
2100 |
|
магазин |
1100 |
3500 |
900 |
3000 |
900 |
2500 |
800 |
2400 |
600 |
2100 |
|
виробництво |
450 |
1750 |
400 |
1700 |
350 |
1500 |
300 |
1000 |
300 |
900 |
|
склад |
450 |
1700 |
400 |
1500 |
300 |
1100 |
200 |
900 |
200 |
800 |
Орендна плата грн за 1 кв.м. нерухомості комерційного призначення в місті Дніпропетровську залежно від місця розташування
|
Зона розташування |
Призначення нерухомості |
|||
|
Офісні приміщення |
Торговельні приміщення |
|||
|
мінімум |
максимум |
мінімум |
максимум |
|
|
Центр |
70 |
220 |
120 |
350 |
|
Наближені до центра |
60 |
200 |
100 |
300 |
|
Нагорний ринок, Гагаріна |
45 |
130 |
80 |
300 |
|
Перемога |
35 |
110 |
60 |
200 |
|
Тополя, Сокіл |
35 |
110 |
55 |
150 |
|
Кірова, Робоча, Героїв Сталінграда |
30 |
100 |
55 |
150 |
|
Правда |
70 |
220 |
120 |
350 |
|
Лівобережні масиви |
60 |
200 |
100 |
300 |
|
Р-н Петровского |
45 |
130 |
80 |
300 |
Правові обмеження по використанню об’єкта оцінки:не проводили ніяких юридичних експертиз прав власності на об’єкт. Відомості отримані від замовника вважаються достовірними, а об’єкт оцінки розглядається вільним від зобов’язань.
Стан об’єкта оцінки (існуюче призначення об’єкта оцінки): вбудоване приміщення з загальною площею 124,3 м2 знаходиться на першому поверсі п’ятиповерхового житлового будинку.
2.2. Опис об’єкта оціни, його технічна характеристикa
Об′єктом оцінки є встроєне офісне приміщення загальною площею 988м2, розташоване у п’ятиповерховому будинку гуртожитку, за адресою місто Дніпропетровськ , вул. Титова, 17.
Будинок п’ятиповерховий, розташований на червоній лінії, вхід в оцінюване приміщення загального використання, стан задовільний. Територія навколо будинку упоряджена, є достатня кількість зелених насаджень, тротуари та вільний під’їзд до головного входу.
Рис. 2.1. Розташування об'єкта
Будинок розташований на території Червоногвардійського району міста Дніпропетровськ у кварталі, обмеженому вулицями Макарова, вулиці Героїв Сталінграда та проспектом Кірова. Квартал забудований п’ятиповерховими будинками 1961 року забудови. Місцеположення оцінюваної будівлі в структурі населеного пункту можна віднести до високого рівня комерційної привабливості. Зовнішня інфраструктура розвита. В зоні пішохідної доступності знаходиться кафе, школи, аптеки, магазини, дитяча лікарня, клініка, банки, торгові центри, парковки, заправки, зупинки маршрутних таксі та зупинки тролейбусів.
Відстань до:
центра міста – 5,6 км
до центрального автовокзалу -6,2 км
до залізничного вокзалу – 6,5 км
до річкового порту – 6,4 км
до аеропорту – 11 км
до основної магістралі – 100 м
Власником нерухомого майна чи балансоутримувачем є Дніпропетровський індустріально-педагогічний технікум.
Будівля введена в експлуатацію у 1969 році, має першу групу капітальності, будівельний об′єм будівлі складає 13088 м3.
Загальна площа оцінюваного приміщення – 124,3 м3, будівельний об′єм – 383 м3, висота – 2,5 м, приміщення розташоване на 1 поверсі.
Фундаменти під будинком – збірні бетонні блоки. Спостерігаються дрібні тріщини в цоколі та незначні - під вікнами першого поверху.
Стіни-залізо-бетонні блоки. Спостерігаються тріщини і відпадання штукатурки, місцями значне вивітрювання розчину зі швів.
Перегородки-цегельні. Помітні тріщини в місцях примикання перегородок до стелі, поодинокі відколи.
Перекриття - залізобетонні плити. Видніються тріщини у швах між плитами.
Дах плоский. Покрівля рулонна. Відмічаються поодинокі щілини і нещільне примикання черепиці, часткове порушення промазки між черепицями, незначні відколи.
Підлога в оцінюваному приміщенні вкрита лінолеумом з незначним стиранням в місцях ходіння.
Віконні прорізи та двері у поміщенні – дерев’яні.
Обробка орендованого приміщення: стелі та стіни обклеєні шпалерами.
Будинок обладнаний системами центрального опалення,водопостачання, каналізації та електроосвітлення, сантехнічні та електротехнічні пристрої загального користування.
2.3 Розрахунок зносу об'єкта оцінки
Знос конструкцій і елементів об'єкта оцінки
Таблиця 2.3.
|
№ п/п |
Найменування елементів будинку |
Ознаки зносу й кількісна оцінка (посилання на пункт “Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків СОУ ЖКГ 75.11-35077234”) |
Питома вага ділянки до загального обсягу елемента, % |
Фіз. знос ділянок елемента, % |
Частка фіз. зносу ділянок у загальному фіз. зносі, % |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
1 |
Фундаменти |
Спостерігаються дрібні тріщини в цокольній частині будинку. Т. 6.1. 5, п. 1. |
100 |
15 |
15 |
|
2 |
Стіни й перегородки |
Спостерігаються дрібні тріщини й вибої. Т.6.2.8, п.3. Спостерігаються тріщини в місцях сполучення перегородок зі стелями, рідкі відколи. Т. 6.4.2,п. 1. |
85 15 |
21 10 |
17,8 1,5 |
|
Усього: |
100 |
19,3 |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
3 |
Перекриття |
Видніються тріщини у швах між плитами. Т. 6.5. 6, п. 1. |
100 |
10 |
10 |
|
4 |
Покрівля |
Одиночні дрібні ушкодження й пробоїни в покрівлі й місцях з’єднання з вертикальними поверхнями. Т. 6.9. 1, п. 1. |
100 |
20 |
20 |
|
5 |
Підлога |
Стертість матеріалу біля дверей і в місцях ходіння Т.6.10.6, п.2. У доброму стані. Т.5.1, п.1. |
80 20 |
25 15 |
20 3 |
|
Усього: |
100 |
23,0 |
|||
|
6 |
Прорізи |
Вікна дерев′яні. Дрібні тріщини в місцях примикання коробок до стін, утертість або щілини у стулках. Замазка місцями відстала, часткова відсутність штапиків, тріщини скла, дрібні пошкодження відливів. Т 6.11.1, п 1. Двері дерев′яні. Дрібні поверхні тріщини у місцях примикання коробок (колод) до стін і перегородок, утертість дверних полотен або щілини в притулах Т 6.11.3 п 1. |
50 50 |
15 20 |
7,5 10 |
|
Усього: |
100 |
17,5 |
|||
|
7 |
Обробка |
Відставання і пошкодження крайок місцями Т.6.12., п.1. У доброму стані. Т.5.1, п.1. |
60 40 |
20 20 |
12 8 |
|
Усього: |
100 |
20,0 |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
8 |
Внутрішні сантехнічні й електричні пристрої |
Система центрального опалення. Ослаблення прокладок і набивання запірних арматур, порушення фарбування опалювальних приладів і стояків. Т.7.2, п.1. Система холодного водопостачання. Ослаблення чепцевих набивань і прокладок кранів і запірної арматур. Т.7.3, п.2. Система каналізації. Ослаблення окремих місць приєднання приладів, ушкодження покриття вмивальників і мийок. Т.7.4, п.1 Система електропостачання. Несправність, ослаблення закріпленні й відсутність окремих приладів. Т.7.5, п.1 |
25 25 25 25 |
15 25 20 20 |
3,75 6,25 5 5 |
|
Усього: |
100 |
20,0 |
|||
|
9 |
Інші роботи |
Ушкодження вимощення. Т.5.1, п.2 |
100 |
25 |
25,0 |
Фізичний знос оцінюваного об’єкту
|
Елементи будинку |
Питома вага елемента е (%) |
Фізичний знос Фе (%) |
(%) |
|
|
1. |
Фундамент |
10 |
15 |
1,5 |
|
2. |
Стіни і перегородки |
24 |
19,3 |
4,63 |
|
3. |
Перекриття |
12 |
10 |
1,2 |
|
4. |
Покрівля |
2 |
20 |
0,4 |
|
5. |
Підлога |
11 |
23 |
2,53 |
|
6. |
Прорізи |
10 |
17,5 |
1,75 |
|
7. |
Опоряджувальні роботи |
12 |
20 |
2,4 |
|
8. |
Внутрішні сантехнічні та електричні устрої |
14 |
20 |
2,8 |
|
9 |
Інші роботи |
5 |
25 |
1,25 |
|
Усього: |
100 |
18,46 |
Після округлення до 1 %, приймаємо фізичний знос оцінюваного об'єкта 18%.
3. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ
З урахуванням наявності достовірної інформації, мети оцінки й виду обумовленої вартості застосовані порівняльний і дохідний підходи.
3.1. АНАЛІЗ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ
Концепція ринкової вартості припускає оцінку об'єкта з позиції найбільш ефективного використання. Найбільш ефективне використання активів визначається як їх найбільш імовірне використання, що є фізично можливим, певним способом виправданим, юридично дозволеним і економічно доцільним, у результаті чого оцінювані активи досягають найбільшої вартості.
Висновки про найбільш ефективне використання об'єкта оцінки провадяться на підставі наступних фактів.
Технічна можливість.
Об′єкт оцінки розміщений в приміщенні гуртожитку загальною площею 124,3 м2, розташований на першому поверсі п’ятиповерхового житлового будинку, має просту конфігурацію в плані, розміщується з червоної лінії, вхід в оцінюване приміщення загального користування, стан об’єкту оцінки - задовільний. Територія навколо будинку упоряджена, є достатня кількість зелених насаджень, тротуари.
Об'єкт оцінки являє собою офісне приміщення, до складу якого входять підсобні приміщення.
На дату оцінки приміщення загальною площею 124,3 м2, не експлуатується. Фізичні параметри, конструктивні особливості оцінюваного об'єкта дозволяють визначити найбільш ефективний варіант використання оцінюваного об'єкта з погляду технічної можливості – як площа для офісної діяльності.
Юридична обґрунтованість: на основі проведеного аналізу розглянутого об'єкта й представлених документів, визначено, що оцінюваний об'єкт не має обмеження функціонального використання.
Економічна доцільність: оцінюваний об'єкт розташований у Червоногвардійському районі м. Дніпропетровська. Район розташування об'єкта добре забезпечений транспортною інфраструктурою. Зовнішня інфраструктура розвинена. Рівень попиту на різні види комерційної нерухомості й загальна концепція розвитку комерційної нерухомості даного району дозволяють зробити висновок про використання об'єкта як офісної площі.
Фактори, що впливають на найбільш ефективне використання об'єкта оцінки зведені в таблицю 3.1., де кожний фактор оцінений по 5-ти бальній системі оцінки.
Таблиця 3.1.
Фактори, що впливають на найбільш ефективне використання оцінюваного об'єкта
|
№ п/п |
Фактори |
Призначення |
||
|
Торговельне призначення |
Офісне призначення |
Виробниче, складське призначення |
||
|
1 |
Технічні |
0 |
5 |
0 |
|
2 |
Економічні |
5 |
3 |
3 |
|
3 |
Юридичні |
5 |
4 |
4 |
|
Разом: |
0 |
12 |
7 |
Висновок: на підставі наведеного порівняння переваг і недоліків різних варіантів використання найбільш ефективним визнане використання об'єкта оцінки як офісної площі.
3.2. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ
ПОРІВНЯЛЬНИМ ПІДХОДОМ
Визначення ринкової вартості об'єкта виконано на підставі даних про пропозиції комерційної нерухомості м. Дніпропетровська порівняльним підходом на дату оцінки. При виборі об'єктів особлива увага приділялась конструктивно-технічним характеристикам відповідного об'єкту оцінки, місцю розташування й споживчих якостей. Ціни для об'єктів порівняння прийняті по даним оголошень на сайтах для м. Дніпропетровська.
Відмінності оцінюваного об'єкта й об'єктів порівняння оцінювалися кількісно за допомогою коефіцієнта відмінності Квi. Величина коефіцієнта відмінності i-го фактору визначається по формулі:
,
де Ха - кількісний або бальний показник об'єкта; Хо - відповідний показник оцінюваного об'єкта.
Скоректована вартість об'єкта оцінки визначається по формулі:
З = К * Са,
де З – скоректована вартість одиниці порівняння; К – розрахунковий коригувальний коефіцієнт; Са – ринкова вартість за одиницю порівняння об'єкта порівняння.
Для оцінки порівняльним підходом були проведені дослідження й аналіз ринку комерційної нерухомості в м. Дніпропетровську. У даному звіті були обрані як об'єкти порівняння 4 аналоги. Джерела інформації зазначені в нижче наведеній таблиці 3.2.
Дані про об'єкти порівняння
Таблиця 3.2
|
Показники |
Об'єкти порівняння продаж |
|||
|
Об'єкт №1 |
Об'єкт №2 |
Об'єкт №3 |
Об'єкт №4 |
|
|
Адреса |
Вул. Янгеля |
Вул. Криворізька |
Титова, 18 |
Вул. Титова |
|
Район розташування |
Червоногвардійський |
Червоногвардійський |
Червоногвардійський |
Червоногвардійський |
|
Ціна пропозиції до продажу діл. США, з урахуванням ПДВ |
90000 |
98000 |
100000 |
135000 |
|
Ціна пропозиції до продажу 1м2 діл. США, з урахуванням ПДВ |
857 |
891 |
870 |
900 |
|
Функціональне використання об'єкта |
Офісне приміщення |
Офісне приміщення |
Офісне приміщення |
Офісне приміщення |
|
Загальна площа, м2 |
105 |
110 |
115 |
150 |
|
Розташування в будинку (поверх) |
Цокольний поверх |
1 поверх |
1 поверх |
1 поверх |
|
Умови доступу в приміщення |
Окремий вхід |
Окремий вхід |
Окремий вхід |
Окремий вхід |
|
Стан об'єкта |
Задовільне |
Задовільне |
Задовільне |
Задовільне |
|
Матеріал стін |
Цегла |
Цегла |
Цегла |
Цегла |
|
Розташування об'єкта оцінки |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
|
Джерело інформації |
За даними «Aviso», «Prom. ua», dominfo.dp.ua, megamakler.com.ua, krysha.ua, Ria.com |
Визначення вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом
Таблиця 3.3.
|
№ |
Характеристики об'єктів |
Об'єкт оцінки |
Об'єкти порівняння продаж |
|||
|
Вул. Тітова, 17 |
Об'єкт №1 |
Об'єкт №2 |
Об'єкт №3 |
Об'єкт №4 |
||
|
Вул. Янгеля |
Вул. Криворізька |
Титова, 18 |
Вул. Титова |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
1 |
Ціна пропозиції до продажу діл. США, з урахуванням ПДВ |
|
90000 |
98000 |
100000 |
135000 |
|
2 |
Ціна пропозиції до продажу 1м2 діл. США, з урахуванням ПДВ |
|
857 |
891 |
870 |
900 |
|
3 |
Ціна пропозиції 1м2, $, без обліку ПДВ |
|
714 |
743 |
725 |
750 |
|
4 |
Коефіціент коректування за торг |
|
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
|
5 |
Район розташування й коефіцієнт коректування на місце розташування будинку ДО1 |
Вул. Титова, середина |
Низ вул. Янгеля |
Вул. Криворізька р-н Метеора |
Титова, 18, середина |
Вул. Титова, середина |
|
1 |
0,95 |
1 |
1 |
|||
|
6 |
Функціональне використання й коефіцієнт коректування ДО2 |
Офісне приміщення |
Офісне приміщення |
Офісне приміщення |
Офісне приміщення |
Офісне приміщення |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
|||
|
7 |
Загальна площа й коефіцієнт коректування ДО3 |
124,3 |
105 |
110 |
115 |
150 |
|
1,008 |
1,006 |
1,004 |
0,991 |
|||
|
8 |
Розташування в будинку (поверх) і коефіцієнт коректування ДО4 |
1 поверх |
цокольний поверх |
1 поверх |
1 поверх |
1 поверх |
|
0,95 |
1 |
1 |
1 |
|||
|
9 |
Умови доступу в приміщення й коефіцієнт коректування ДО5 |
вхід загально-го користу-вання |
Окремий вхід |
Окремий вхід |
Окремий вхід |
Окремий вхід |
|
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
|||
|
10 |
Стан внутрішньої обробки приміщень і коефіцієнт коректування ДО6 |
Задовіль-не |
задовільне |
задовіль-не |
задовільне |
задовіль-не |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
|||
|
11 |
Матеріал стін і коефіцієнт коректування ДО7 |
з/б блоки |
Цегла |
Цегла |
Цегла |
Цегла |
|
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
|||
|
12 |
Розташування об'єкта оцінки й коефіцієнт коректування ДО8 |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
|||
|
13 |
Похідний коефіцієнт Кпр |
|
0,8214 |
0,8195 |
0,8607 |
0,8493 |
|
14 |
Вартість із урахуванням коефіцієнта Кпр |
|
586 |
609 |
624 |
637 |
|
15 |
Середнє значення |
|
614 $ |
|||
|
16 |
Вартість об'єкта оцінки без обліку ПДВ |
|
989248 грн |
Таким чином, ринкова вартість вбудованих приміщень загальною площею 124,3 м2 на підставі порівняльного підходу без обліку ПДВ складе: 989248 грн.
3.3 Визначення вартості об’єкта дохідним підходом
Вартість об′єкта оцінки (Скап) розраховується шляхом капіталізації чистого операційного доходу (Д) при ставці капіталізації К: (Скап )=Д/К. Даний підхід розрахунку ринкової вартості об′єкта заснований на капіталізації доходу від здачі об′єкта нерухомості в оренду.
Об′єктом оцінки є офісне приміщення загальною площею 124,3 м2, розташоване у п’ятиповерховому будинку гуртожитку за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Титова, 17.
Виходячи із принципу найбільш ефективного використання, оцінюваний об’єкт можна використовувати як офісне приміщення. При підборі об’єктів для розрахунку орендної плати приміщень офісного призначення враховувалися наступні фактори:
У результаті підбору об’єктів виявлені наступні об’єкти порівняння, які відповідають зазначеним параметрам.
Дані про об'єкти порівняння
Таблиця 3.4.
|
Показники |
Об'єкти порівняння оренди |
|||
|
Об'єкт №1 |
Об'єкт №2 |
Об'єкт №3 |
Об'єкт №4 |
|
|
Місце розташування |
вул. Наримська 33/35 |
Вул. Чічерина |
Вул. Чічерина, 93 |
Вул. Криворізька |
|
Район |
Червоногвардійський |
Червоногвардійський |
Червоногвардійський |
Червоногвардійський |
|
Орендна плата за 1м2, грн. / мес. з урахуванням ПДВ |
65 |
55 |
50 |
45 |
|
Функціональне використання |
Офіс |
Офіс |
Офіс |
Офіс |
|
Розташування об'єкта (поверх) |
1-й поверх |
1-й поверх |
1-й поверх |
1-й поверх |
|
Загальна площа |
135 |
100 |
120 |
120 |
|
Матеріал стін |
Цегла |
з/б блоки |
Цегла |
Цегла |
|
Умови доступу |
Окремий вхід |
Окремий вхід |
Окремий вхід |
Загального користування |
|
Технічний стан обробки |
Гарне |
Задовільне |
Задовільне |
Задовільне |
|
Розташування об'єкта оцінки |
В закритому дворі |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
|
Джерело інформації |
dominfo.dp.ua, megamakler.com.ua |
|||
Визначення розрахункової величини орендної плати
|
№ |
Характеристики об'єктів |
Об'єкт оцінки |
Об'єкти порівняння аренди |
|||
|
Об'єкт №1 |
Об'єкт №2 |
Об'єкт №3 |
Об'єкт №4 |
|||
|
Вул. Тітова,17 |
вул. Наримська 33/35 |
Вул. Чічерина |
Вул.Чічерина, 93 |
Вул. Криворізька |
||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
1 |
Орендна плата за 1м2 , грн. / мес. з урахуванням ПДВ |
|
65 |
55 |
50 |
45 |
|
2 |
Орендна плата за 1м2, грн. / мес. без урахування ПДВ |
|
54 |
46 |
42 |
38 |
|
3 |
Коефіціент корегування за торг |
|
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
|
4 |
Район розташування й коефіцієнт коректування на місце розташування будинку |
Вул. Титова, середина |
вул. Наримська 33/35, сер. Робочої |
Вул. Чічерина, сер. Робочої |
Вул.Чічерина, 93, сер. Робочої |
Вул. Криворізька, р-н верху Титова |
|
0,9 |
0,95 |
0,95 |
1 |
|||
|
5 |
Функціональне використання й коефіцієнт коректування Кф |
Офіс |
Офіс |
Офіс |
Офіс |
Офіс |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
|||
|
6 |
Розташування в будинку (поверх) і коефіцієнт коректування Кє |
1-й поверх |
1-й поверх |
1-й поверх |
1-й поверх |
1-й поверх |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
|||
|
7 |
Матеріал стін, Коефіцієнт корек-тування по матеріалі стін, Км |
з/б блоки |
Цегла |
з/б блоки |
Цегла |
Цегла |
|
0,95 |
1 |
0,95 |
0,95 |
|||
|
8 |
Умови доступу в приміщення й коефіцієнт коректування Крв |
Загально-го користу-вання |
Окремий вхід |
Окремий вхід |
Окремий вхід |
Загально-го користу-вання |
|
0,95 |
0,95 |
0,95 |
1 |
|||
|
9 |
Стан внутрішньої обробки приміщень і коефіцієнт коректування ДО6 |
Задовіль-не |
Гарне |
Задовільне |
Задовіль-не |
Задовіль-не |
|
0,95 |
1 |
1 |
1 |
|||
|
10 |
Розташування об'єкта |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
На червоній лінії |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
|||
|
11 |
Загальна площа, м2 |
124,3 |
135 |
124 |
120 |
120 |
|
0,996 |
1,000 |
1,002 |
1,002 |
|||
|
12 |
Середнє значення орендної плати за 1м2 , грн. / мес. |
37 |
40 |
39 |
34 |
34 |
Дохід від оренди об’єкта складе:
Д=А*S*12*0,98*0,99=37*124,3*12*0,98*0,99= 72358 грн
Розрахунок ставки капіталізації проводиться за формулою:
К=(Аср*12*0,98)/(Пср*0,95)=(50*12*0,98)/(7957*0,95)=0,08
|
Площа |
135 |
124 |
120 |
120 |
|
Середнє значення орендної плати за 1м2 грн/міс |
40 |
39 |
34 |
34 |
|
Дохід з об’єктів аналогів грн/міс |
5338 |
4870 |
4080 |
4068 |
У загальному вигляді Да = S*A (грн/міс)
Дср= (Да1+ Да2+ Да3+ Да4)/ 4 = (5338+4870+4080+4068)/4 =18356 (грн/міс)
Вартість вбудованого офісного приміщення загальною площею 124,3 м2 по дохідному підходу без обліку ПДВ складе:
С кап= Д/К=7358/0,08= 930258 грн
У результаті проведених розрахунків отримані наступної вартості обєкта оцінки:
При узгодженні результатів оцінки, отриманих різними методологічними підходами, на підставі аналізу керівних принципів оцінки й вірогідності використаної інформації остаточний висновок про вартість прийнятий за результатами порівняльного підходу.
Ринкова вартість офісного приміщення загальною площею 124,3 м2, розташованого на першому поверсі житлового будинку за адресою м. Дніпропетровськ, вул., Титова, 17, за станом на 31 серпня 2014 року без обліку ПДВ становить: 989 242 грн. (дев’ятсот вісімдесят дев′ять тисяч двісті сорок дві гривні).
ПАСПОРТ - СЕРТИФІКАТ
об’єкта оцінки
|
КОД поз, |
ПАРАМЕТРИ |
ФАКТИЧНІ ДАНІ |
КОД поз, |
ПАРАМЕТРИ |
ФАКТИЧНІ ДАНІ |
|
|
1 |
Вихідні данні про об¢ект |
х |
10 |
Будівельно – технічні характеристики |
Х |
х |
|
Назва: |
Вбудоване приміщення |
х |
10.1 |
Висота типового поверху (м) |
2,5 |
х |
|
х |
10.2 |
Висота першого поверху (м) |
2,5 |
х |
||
|
1.2 |
Група ( будівля, приміщення, споруда) |
2 |
10.3 |
висота підвалу (м) |
0 |
х |
|
1.3 |
Договір № |
11 |
10.4 |
висота мансарди (м) |
0 |
х |
|
1.4 |
Дата Договору |
01.11.2014 |
10.5 |
Загальна площа об¢єкта ( кв.м) |
13088 |
х |
|
1.5 |
Дата оцінки |
31.08.2014 |
10.6 |
оцінювана площа ( кв.м) |
124,3 |
х |
|
2 |
Мета оцінки: |
х |
10.7 |
корисна ( кв.м) |
Х |
х |
|
викуп, оренда, конкурс, аукціон, застава ін |
2 |
10.8 |
Загального призначення ( кв.м) |
0 |
х |
|
|
3 |
Місцезнаходження: |
х |
10.9 |
Підсобних приміщень (кв.м.) |
0 |
х |
|
обл. |
Дніпропетровська |
х |
10.10 |
будівельний об¢єм (куб. м) |
988 |
х |
|
р-н |
х |
11 |
Група капітальності |
I |
х |
|
|
м. |
Дніпропетровськ |
х |
12 |
Ринковий коєфіціент на БМР |
0 |
х |
|
сел. |
х |
12.1 |
Ку – коєфіціент подорожчання (69 - 84р) |
0 |
х |
|
|
р-н |
Червоногвардійський |
х |
12.2 |
Котр – галузевий коєфіціент (84 – 97 р) |
0 |
х |
|
вул. |
Титова |
х |
12.3 |
Кі – середн. Індекс зміни вартості (97 – д/о) |
0 |
х |
|
буд. |
17 |
х |
12.4 |
Кінф - індекс інфляціі на дату оцінки |
0 |
х |
|
кв. |
х |
13 |
Середньозважений фізичний знос % |
18 |
Питома вага |
|
|
4 |
Зона: |
х |
13.1 |
в т.ч.: фундаменти % |
15 |
10 |
|
4.1 |
центральна / серединна / периферійна |
2 |
13.2 |
стіни та перегородки % |
19,3 |
24 |
|
4.2 |
селітебна / промислова / рекреаційна |
1 |
13.3 |
перекриття % |
10 |
12 |
|
5 |
Відстань до: (км) |
х |
13.4 |
кровля % |
20 |
2 |
|
5.1 |
центру міста |
6 |
13.5 |
підлога % |
23 |
11 |
|
5.2 |
автовокзалу |
7 |
13.6 |
отвори ( вікна, двері) % |
17,5 |
10 |
|
5.3 |
залізничного вокзалу |
7 |
13.7 |
оздоблення % |
20 |
12 |
|
5.4 |
аеропорту |
11 |
13.8 |
внут. сант. пристрої/ ел. пристрої % |
20 |
14 |
|
5.5 |
морського, річного порту |
7 |
13.9 |
сходи % |
||
|
5.6 |
основних магістралей |
0,05 |
13.10 |
інші роботи % |
25 |
5 |
|
6 |
Об¢єкт нерухомості: |
х |
14 |
Сумарна норма капіталізації % |
14,09 |
х |
|
6.1 |
вбудоване приміщення |
1 |
14.1 |
в т.ч.: базова ставка |
7,14 |
х |
|
6.2 |
прибудоване приміщення |
0 |
14.2 |
Сумарні поправки на ризик |
5,65 |
х |
|
6.3 |
вбудовано – прибудоване приміщення |
0 |
15 |
Вартість права користування |
Х |
х |
|
6.4 |
підвал |
0 |
Земельною ділянкою: |
Х |
Х |
|
|
6.5 |
напівпідвал |
0 |
15.1 |
Площа зем. ділянки ( кв.м) |
0 |
х |
|
6.6 |
цокольний поверх |
1 |
15.2 |
Податкова вартість (грн.) |
0 |
х |
|
6.7 |
мансардний поверх / горище |
0 |
15.3 |
Ринкова вартість ( грн.) |
0 |
х |
|
6.8 |
окремо розташована будівля |
0 |
16 |
Методи оцінки |
Х |
х |
|
6.9 |
павільйон / ларьок |
0 |
16.1 |
Витрат |
0 |
х |
|
6.10 |
навіс |
0 |
16.2 |
Прибутковості |
1 |
х |
|
6.11 |
споруда |
0 |
16.3 |
Аналогів продажу |
1 |
х |
|
6.12 |
тимчасова споруда |
0 |
17 |
Показники вартості |
Гривні |
ум.од. ($) |
|
6.13 |
майданчик |
0 |
17.1 |
Загальна вартість ( без ПДВ): |
989242 |
76330 |
|
6.14 |
інше |
0 |
17.2 |
В т.ч.: вартість об¢єкта покращень |
0 |
0 |
|
7 |
Характеристика об¢єкта: |
х |
17.3 |
вартість покращень |
0 |
0 |
|
7.1 |
рік буд-цтва ( введення в експлуатацію) |
1969 |
17.4 |
за 1 кв. метр площі |
7959 |
5890 |
|
7.2 |
кількість поверхів |
5 |
17.5 |
за 1 куб. метр об¢єму |
0 |
0 |
|
7.3 |
Розміщення об¢єкта в будинку |
1 |
17.6 |
Орендна плата |
4599 |
355 |
|
8 |
Внутрішня інфраструктура: |
х |
17.7 |
Орендна ставка за 1 кв. метр площі |
37 |
2,9 |
|
8.1 |
електроосвітлення |
1 |
18 |
Оцінювальна фірма: |
Х |
х |
|
8.2 |
теплозабезпечення |
1 |
Скор. |
ДВНЗ ПДАБ та А |
Х |
х |
|
8.3 |
водопостачання |
1 |
в/ю.о. |
Х |
х |
|
|
8.4 |
каналізація |
1 |
м/р |
Дніпропетровськ |
Х |
х |
|
8.5 |
вентил. / кондиц. |
0/0 |
18.1 |
код за ЄДРПОУ |
02070772 |
х |
|
8.6 |
ліфт |
0 |
19 |
Оцінювач: (П.І.Б. повн.) |
Х |
х |
|
8.7 |
телефонізація |
0 |
Прізв. |
Фукалова |
Ім¢я |
Катерина |
|
8.8 |
радіофікація |
0 |
П.Б. |
Олександрівна |
Сертф. № |
11 |
|
8.9 |
телебачення |
0 |
Прізв. |
|
Ім¢я |
|
|
8.10 |
Сигналізація ( пож. / охор) |
0/0 |
П.Б. |
|
Сертф. № |
|
|
9 |
Функціональне призначення: |
0 |
Прізв. |
Ім¢я |
0 |
|
|
9.1 |
галузь ( промисловість,.....інші) |
24 |
П.Б. |
Сертф. № |
0 |
|
|
9.2 |
адмін. / побут. / виробн. / склад. |
1 |
20 |
Вартість послугі ( грн.) |
960 |
Підпис:
Оцінювач ______________________ Фукалова К.О.
Ректор
докт. техн. наук, проф. _____________ Большаков В.І.
Література
Додаток