Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
1.5. Основные понятия городского землеустройства.
В России пока нет четкого законодательного определения земельного участка. Все, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется кодексом “О недрах”. Все, что выше земной поверхности, прин адлежит государству, и пользование регламентируется воздушным кодексом. Очевидно, что земельный участок понятие трехмерное. Однако, ограничения по высоте и по глубине устанавливаются в каждом конкретном случае.
Для города принципиально важно, что земельные участки могут перекрываться. В Москве и Санкт-Петербурге уже есть договора аренды на земельные участки, которые взаимно перекрываются, т.е. они расположены на разных физических уровнях. В к ачестве примера рассмотрим мост через реку. Границы земель водного фонда определяются проектными линиями. Для Москвы водоохранные и прибрежные зоны совпадают. Границы их устанавливает НИиПИ Генплана по согласования с водной инспекцией Московско-Окского б ассейна. Граница земель водного фонда, обычно, проходит на расстоянии от 15 до 100 метров от среднелетнего уровня водоема. Полотно моста автомагистрали над рекой относится к землям общего пользования. Под мостом - земли водного фонда. В основании моста, как правило, располагаются гаражи, мастерские, склады. Известны многоярусные мосты. В этом случае режим разрешенного пользования каждого яруса устанавливается отдельно и земли (участки моста, земли под ним и пространство внутри него) закрепляются за разл ичными организациями.
Приведем определения, которые в наибольшей степени отражают требования практики.
Территория города Москвы располагается в пределах городской черты - внешней границы города, отделяющей его земли от земель Московской области, а также ряда присоединенных и административно подчиненных территорий, располож енных вне городской черты (г. Зеленоград, пос. Акулова гора, Шереметьево и т.д.). Городская черта устанавливается и утверждается органами законодательной (представительной) власти Российской Федерации по совместному представлению администрации г. Москвы и Московской области.
Городская, поселковая черта, черта сельского населенного пункта.
Городская, поселковая черта, черта сельского населенного пункта - внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от других категорий земель.
Городская, поселковая черта и черта сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов.
В республиках, входящих в состав РСФСР, городская черта городов, поселков, сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется в порядке, определяемом законодательством этих республик.
Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки. (ЗК ст.72).
Земельный участок города - часть земель города, имеющая определенный юридический статус, границу и конкретное целевое назначение, и которая должна использоваться в интересах города. Земельный участок в городской среде - п онятие трехмерное. Описание границ участка дается в Поземельной книге города и в кадастровом деле земельного участка. Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков на разных уровнях и различных пользователей: наземный, надзе мный, подземный. Границы участка определяются списком координат углов поворота границы и могут быть закреплены в натуре на земной поверхности.
Внешняя граница земельного участка не должна иметь разрывов (например, земельный участок не может состоять из двух частей, которые расположены через дорогу).
Внутренняя граница земельного участка возникает, когда на земельном участке имеются посторонние землепользователи. Допустимо на земельном участке нескольких посторонних пользователей. Внешняя и внутренние границы не могут иметь общих точек.
Размер земельного участка характеризуется физической и геодезической площадями.
Физическая площадь земельного участка - это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то что можно обмерить в натуре.
Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотов границы. Геодезическая площадь участка - это площадь проекции границы участка на плоскость проекции, в которой установлена геодезическая система координат. Земельный кадастр составляется в городской системе координат, так как в этой системе минимальны поправки за переход на плоскость в длины измеренных линий.
Приобретение (установление) прав на земельный участок влечет за собой одновременное приобретение юридическим или физическим лицом прав на надземное и подземное пространство земельного участка. Конкретные ограничения по высоте и глубине определяются в каждом конкретном случае.
Распоряжение мэра Москвы от 1.10.96г. N 347/1 "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы" сделало дальнейший шиг в развитии понятия земельного участка. Этот документ установил коэффициенты к базовой ставке арендн ой платы в зависимости от функционального использования земель.
Работа над реализацией распоряжения мэра Москвы от 1.10.96г. N 347/1 "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы" показала, что необходимо пересмотреть некоторые базовые понятия земельного кадастра. До выхода ука занного документа все определения понятия “земельный участок” содержали требование, что земельный участок должен иметь определенное функциональное назначение. Иначе: для каждого земельного участка должно быть указано его функциональное назначение, на ос новании которого определется размер арендных платежей.
Для города характерно полифункциональное использование земельных участков. Например, в настоящее время в Москве практически нет уже булочных или столовых в чистом виде. Получили распространение комплексные пункты обслуживания автолюбит елей: кафе, шиномонтаж, магазин и т.д. Для кафе К=2; для шиномонтажа К=3.
Для реализации РМ 347/1 необходимо указывать доли или площади частей земельного участка, которые в соответствии с своим функциональным использованием имеют различные коэффициенты базовой ставки арендных платежей. Это возникает в следу ющих основных случаях:
- временное занятие части проезжей части или тротуара на время выполнения строительных (ремонтных) работ;
- значительные по размерам земельные участки больших промышленных, торговых или иных комплексов, в которых можно выделить земли различного функционального использования;
- земельные участки с несколькими целями использования (типа кафе и шиномонтаж).
Для реализации РМ 347/1 в договоре аренды необходимо указывать не только общую площадь земельного участка, но и доли (площади) участка с различными функциональными целями использования. Необходимо также учитывать коэффициенты, применяе мые для расчета арендной платы, которые введены постановлением правительства Москвы №689. Частично эти коэффициенты вошли в РМ 347/1.
Поэтому развернутое определение понятия “земельный участок” необходимо дополнить следующим:
Земельный участок может иметь несколько функциональных целей использования. В характеристике земельного участка, если имеется несколько целей его использования, необходимо указывать долю участка или площадь доли по каждой цели и спользования.
В первом предложении развернутого определения земельного участка указаны условия, без выполнения которых невозможно создать кадастровое дело и сделать товаром право на земельный участок. Эти условия, в основном, сформулированы и в проекте Земельного кодекса 1995г (2).
Парцеллы это землевладения, земли которых по градостроительным и социально-экономическим показателям нельзя и нецелесообразно делить, т.е. выделять границы отдельных землепользователей. Как правило, это исторически сложив шееся домовладение, которое имеет выход (выезд) на проезжую часть.
Большое значение имеет требование, что земельный участок должен использоваться в интересах города. Это тесно связано с очень сложным понятием эффективности использования городских земель. Городская администрация, как владелец земли, вп раве принять экономические и административные меры (до изъятия земельного участка) при нарушении этого требования.
В городе часть земель нельзя передавать в хозяйственное пользование (отчуждать, передавать в долгосрочную аренду). К таким категориям земель относятся земли общего пользования, водного фонда ((6) статья 28), а также земли заповедников, заказников, земли с особым охранным режимом. В краткосрочную аренду (на период строительства, реконструкции, реставрации или под платную автостоянку) земли общего пользования могут передаваться.
В городе не может быть ничейной земли. Поэтому такие земли целесообразно (по аналогии с заповедниками, заказниками) закреплять за какой-то структурой правительства Москвы. Эта структура должна обеспечивать установленный режим землеполь зования в интересах города и отвечать за это перед Правительством Москвы.
Пока нет исчерпывающего перечня технических, экономических и юридических характеристик, которые должны входить в земельно-кадастровое дело. Набор этих характеристик и технические требования к ним могут различаться для различных городов . Обязательными техническими характеристиками являются перечень координат углов поворота границы земельного участка и его площадь. В определении земельного участка указано, что система координат должна быть городской. Площадь участка в документах всегда указывается геодезической, она вычисляется по координатам границы участка или по эскизу земельного участка.
Пока не установлены нормативные требования к точности координат углов поворота границ и площади земельного участка. Точность определения площади зависит от стоимости земель, размера земельного участка.
Большие проблемы при определении экономических характеристик земельного участка и других объектов недвижимости. В данном случае необходимо указать методики определения экономических характеристик и порядок утверждения рассчитанных хара ктеристик. Методики вычисления экономических характеристик, как правило, дают разброс в результатах вычисления в зависимости от выбранных параметров оценки. Например, стоимость земельного участка (или права его аренды) может рассчитываться по утвержденно й методике. Но сама характеристика (стоимость объекта недвижимости или права его аренды) должна быть утверждена представительным органом владельца недвижимости. Как правило, это функциональная структура местных органов власти типа комиссии по земельным о тношениям и градостроительству, в которую входят представители заинтересованных структур органов исполнительной власти.
Внутри участка могут быть земли посторонних пользователей. Поэтому возникают внутренние границы земельного участка. Посторонних пользователей может быть несколько. Внешняя граница земельного участка не может иметь разрыва. Это означает , что два земельных участки, которые расположены через дорогу, не могут идентифицироваться как один. Эти участки должны иметь различные кадастровые номера. Аналогичная проблема возникает, когда по существующему фактически земельному участку проходит крас ная линия. В этом случае на одну часть участка оформляется договор долгосрочной аренды (или госакт), а на другую - договор краткосрочной аренды. Такие части земельного участка в земельном кадастре должны оформляться как самостоятельные участки и иметь ра зличные кадастровые номера.
Необходимо указать некоторые понятия, связанные с понятием земельного участка.
Право на недвижимость - вся совокупность прав на недвижимость в соответствии с гражданским кодексом, включая все обременения в том толковании, какое дается в данных положениях (18).
Операция с недвижимостью - это процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются. Операции с недвижимостью должны совершаться в соответствии с законами, действующи ми в настоящее время в Российской Федерации (18).
Земельные права. Формы собственности на землю.
Гражданский кодекс и Российское законодательство признают семь основных типов прав на недвижимость.
Право собственности. Право физического или юридического лица владеть, использовать и распоряжаться недвижимостью (наследство, дарение, завещать, сделки, защита прав государством). Право собственности на недвижимость подл ежит государственной регистрации.
Аренда. Долгосрочная (более 3 лет) и краткосрочная. В Москве, если право аренды земельного участка выкуплено, право аренды земельного участка выступает как товар на рынке недвижимости: залог и все операции с недвижимость ю, как указано выше, субаренда). В крупных городах предпочтительна аренда городских земель как основная форма землепользования. Это оправдано, прежде всего, для земель города исторического и культурного значения. Недостаток аренды - большая зависимость о т бюрократии города.
Пожизненное наследуемое владение. Праводержатель может строить здания, сдать участок в субаренду. Продажа, залог или другие сделки, которые ведут или могут привести к отчуждению участка, не разрешаются. Право подлежит го сударственной регистрации.
Право хозяйственного ведения. Юридические лица могут иметь право хозяйственного ведения недвижимости. Подобное право устанавливается решением соответствующего органа федеральной или местной власти. При этом недвижимость принадлежит другому лицу. Юридическое лицо не может продать, сдать в аренду, отдать в залог, или любым другим способом распоряжаться недвижимостью без согласия владельца.
Право бессрочного пользования. Недвижимость, которая находится в федеральной или муниципальной собственности, решением владельца может быть предоставлено в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Правод ержатель может строить на участке, использовать его. Сдать в субаренду или передать в свободное пользование другому лицу праводержатель может только с согласия владельца участка. Право бессрочного пользования не может быть продано или унаследовано.
Право краткосрочного пользования. Одна из форм аренды, до 3 лет.
Право оперативного управления. Праводержателем может выступать юридические лица. Недвижимость продолжает оставаться собственностью государства или муниципалитета, а юридическое лицо называется общественным предприятием/а генством. Право оперативного управления осуществляется в интересах владельца недвижимости.
Типы владений. Типы владения определяют, каким способом осуществляется владение - отдельным лицом или группой лиц.
Гражданский кодекс предусматривает:
- общую совместную собственность (совместные собственники рассматриваются как одно лицо, часто супруги; после смерти одного, другой наследует его долю);
- общая долевая собственность (долю каждого нельзя выделить в натуре, доля в праве выражается простой дробью).
Общая долевая собственность вызывает определенную трудность в практике. Существует две точки зрения. Одна из них - нельзя сдавать в аренду абстрактное право на использование чего-то (без выделения в натуре объекта аренды): нельзя сдат ь в аренду 1/2 автомобиля или 1/5 токарного станка. Поэтому нельзя заключать договор аренды с одним из нескольких землепользователей парцеллы, т.е. неделимого земельного участка. Возможен вариант заключения коллективного договора аренды со всеми землепол ьзователями, но платежи определяются по каждому землепользователю на основании его статуса и персональных льгот.
Другая точка зрения: доля в праве (собственности, аренды) может быть продана, отдана в залог или передана наследникам.
Вторичные права.
Ипотека (или Залог) - это соглашение, по которому дающий деньги (залогодержатель) получает права на недвижимость залогодателя в качестве расчета за долг в том случае, когда залогодатель не выполнит своих обязател ьств по возвращению долга. До тех пор, пока долг не будет возвращен, залогодатель не может распоряжаться своей недвижимостью. Как часть системы прав, залог подлежит регистрации, чтобы любое лицо, которое проявляет интерес к данной недвижимости, могло бы получить информацию о существовании долга и том факте, что он гарантирован залогом.
На практике реализация залога связано с определенными трудностями. Банк - залогодатель не может продать земельный участок, который он получил. Право продажи имеет только городская комиссия по земельным отношениям. Банк - залогодатель должен возбудить дело о банкротстве залогодателя и получить свою долю в 5-ю очередь. Поэтому, в настоящее время залог реализуется, часто, в форме договора о продаже недвижимости с отсрочкой исполнения.
Обременения - это право иных лиц не недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, налагаемые на недвижимость (18).
Одной из форм обременений являются требований генерального плана развития города, наличие различных охранных зон и т.д.
Сервитуты (или право сервитута). Один из видов обременений Под правом сервитута понимается ограниченное право иных лиц на использование данного земельного участка. И соответственно, ограничение прав землепользователя на п ользование земельным участком.
Частный сервитут. Право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в отношении одного лица или группы лиц.
Публичный сервитут. Право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в отношении неопределенного круга лиц.
Примеры сервитут. Право прохода или проезда через земельный участок. Право подъезда для технического обслуживания различных технических сооружений типа подстанций. В общем случае, арендатор участка вправе рассчитывать на соответствующу ю компенсацию за ограничения пользования земельным участком. Это предусмотрено Гражданским кодексом.
На рынке недвижимости сделки осуществляются только с правами на недвижимость. И стоимость недвижимости зависит от объема продаваемых прав на эту недвижимость. Например, в Англии стоимость недвижимости, которая сдана в аренду, равна пол овине ее рыночной стоимости.
Протест/предупреждение - форма выражения желания представителя третьей стороны помешать владельцу недвижимости или аренды совершить сделку с земельным участком, потому что он имеет некие права против владельца.
Примеры. Муж и жена разводятся. Дом зарегистрирован на имя мужа. Жена регистрирует предупреждение, чтобы муж не смог распоряжаться недвижимостью без ее согласия.
Владелец компании находится под следствием за мошенничество. Возможно, его недвижимость была приобретена незаконно. Следователь регистрирует предупреждение, чтобы он не мог распоряжаться недвижимостью до окончания следствия.
Основные виды пользования землей в Москве:
- пожизненное наследуемое владение (граждане),
- бессрочное (постоянное) пользование (юридические лица и граждане),
- аренда (юридические лица и граждане).
Аренда земельного участка оформляется договором аренды краткосрочной (на срок до 5 лет) и долгосрочной (на срок до 49 лет включительно).
Понятие договора (ГК глава 27).
1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК.
3. К обязательствам, возникших из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307- 419 ГК), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК и правилами об отдельных видах договоров, содержащихся в ГК.
Долгосрочный договор аренды земельного участка заключается на срок от 5 до 49 лет. При выкупе прав аренды договор долгосрочной аренды практически эквивалентен покупке земельного участка.
Выкуп права аренды земельного участка - производиться в настоящее время на основе распоряжения мэра от 24 мая 95г №254. Право аренды можно выкупить на 49 лет. Если право аренды земельного участка выкуплено, то землепользо ватель имеет право на перепродажу права аренды, на залог, дарение, субаренду и на все другие операции с недвижимостью. Перепродажа права аренды производится по стандартному договору купли-продажи с последующей регистрацией в Поземельной книге. Разрешенно е пользование земельного участка при этом не меняется. Стоимость выкупа права не зависит от срока аренды.
При выкупе прав аренды арендатор имеет право перепродать право аренды, сдать участок или его часть в субаренду, заложить, подарить, т.е. совершать все операции, которые Гражданским кодексом предусмотрены с недвижимостью. В случае изъят ия участка с выкупленными правами аренды арендатор может не согласиться с условиями изъятия. В этом случае земельный спор должен рассматриваться в арбитражном суде.
При экономической оценке земельного участка обременения часто понимают в узком смысле, как объем работ, который необходимо выполнить в физическом и/или стоимостном выражении, чтобы подготовить земельный участок под строит ельство или иное разрешенное пользование. Обычно, это перекладка коммуникаций, разборка ветхих строений и т.д.
Выкуп права аренды земельного участка - производиться в настоящее время на основе распоряжения мэра от 24 мая 95г №254. Право аренды можно выкупить на 49 лет. Если право аренды земельного участка выкуплено, то землепользо ватель имеет право на перепродажу права аренды, на залог, дарение, субаренду и на все другие операции с недвижимостью. Перепродажа права аренды производится по стандартному договору купли-продажи с последующей регистрацией в Поземельной книге. Разрешенно е пользование земельного участка при этом не меняется. Стоимость выкупа права не зависит от срока аренды.
При выкупе прав аренды арендатор имеет право перепродать право аренды, сдать участок или его часть в субаренду, заложить, подарить, т.е. совершать все операции, которые Гражданским кодексом предусмотрены с недвижимостью. В случае изъят ия участка с выкупленными правами аренды арендатор может не согласиться с условиями изъятия. В этом случае земельный спор должен рассматриваться в арбитражном суде.
Договора аренды земельного участка подписываются председателем Москомзема (долгосрочная аренда) или заместителем председателя (краткосрочная аренда).
Договор аренды вступает в силу с момента его регистрации.
Определение договора аренды дано в ст.606 ГК:
"По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью". Глава 34 ГК "Аренда" раскрывает различные аспекты этого понятия. "Законом мо гут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков" п.2 ст.607 ГК.
1.6. Основные понятия по информатике и правовые основы информационного обмена.
Правовой основой создания и ведения земельного кадастра и автоматизированной информационной системы земельного комитета является закон РФ "Об информации, информатизации и защите информации" от 20.02.95г. № 24-ФЗ (5). В этом законе используются следующие понятия.
Информация - сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления.
Информатизация - организационный социально-экономический и научно-технический процесс создания оптимальных условий для удовлетворения информационных потребностей и реализации прав граждан, органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, общественных объединений на основе формирования и использования информационных ресурсов.
Документированная информация (документ) - зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать.
Информационные процессы - процессы сбора, обработки, накопления, хранения, поиска и распространения информации.
Информационная система - организационно упорядоченная совокупность документов (массивов документов) и информационных технологий, в том числе с использованием средств вычислительной техники и связи, реализующих информацион ные процессы.
Информационные ресурсы - отдельные документы и отдельные массивы документов, документы и массивы документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных, других информационных системах).
Конфиденциальная информация - документированная информация, доступ к которой ограничивается в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Средства обеспечения автоматизированных информационных систем и их технологий - программные, технические, лингвистические, правовые, организационные средства (программы для электронных вычислительных машин; средства вычис лительной техники и связи; словари, тезаурусы и классификаторы; инструкции и методики; положения, уставы, должностные инструкции; схемы и их описания, другая эксплуатационная и сопроводительная документация), используемые или создаваемые при проектирован ии информационных систем и обеспечивающие их эксплуатацию.
Собственник информационных ресурсов, информационных систем, технологий и средств их обеспечения - субъект, в полном объеме реализующий полномочия владения, пользования, распоряжения указанными объектами.
Владелец информационных ресурсов, информационных систем, технологий и средств их обеспечения - субъект, осуществляющий владение и пользование указанными объектами и реализующий полномочия распоряжения в пределах, установл енных Законом.
Пользователь (потребитель) информации - субъект, обращающийся к информационной системе или посреднику за получением необходимой ему информации и пользующийся ею.
Единое информационное пространство предполагает единую систему справочников, классификаторов, кодификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам и структуре информационных сообщений, соглашен ий по структурам и форматам распределенных баз данных.
Необходимым условием создания единого информационного пространства является требование пространственной и временной привязки информации. Обеспечить пространственную привязку информации, практически, может только земельно-имущественный кадастр.
Единое информационное пространство должно быть ориентировано на запросы структур исполнительной и представительной властей, на запросы заинтересованных юридических и физических лиц. Это очень важное требование, ибо обычно классификатор ы информации ориентированы на отраслевые требования и не позволяют организовать обслуживание информационных запросов местных органов власти.
Правовые основы обмена информации в настоящее время определяются:
- гарантией Конституции РФ;
- "Об информации, информатизации и защите информации" Федеральный закон от 20.02.95 № 24-ФЗ;
-"Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Указ Президента РФ от 27.08.96 №1270;
- "Порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использования полученных средств" (утв. Минфином 21.10.96 №90, Госкомимуществом 28.10.96 №АР-18/7572, Роскомземом 2 1.10.96 №2) Дата в Минюсте 14.11.96, № 1194;
- "Об авторском праве и смежных правах" Закон Верховный Совет РФ от 09.07.93 № 5351-1:
"1. Сбор, хранение, использование и распространение информации о частной жизни лица без его согласия не допускаются.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить каждому возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и свободы, если иное не пр едусмотрено законом" (Конституция РФ, Глава 2. Права и свободы человека и гражданина, Статья 24).
"3. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц" (Конституция РФ, Статья 17).
Федеральный закон от 20.02.95 № 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации":
"Статья 3. Обязанности государства в сфере формирования информационных ресурсов и информатизации
2. Основными направлениями государственной политики в сфере информатизации являются:
обеспечение условий для развития и защиты всех форм собственности на информационные ресурсы;
создание условий для качественного и эффективного информационного обеспечения граждан, органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций и общественных объединений на основе государственных информационных рес урсов;
обеспечение национальной безопасности в сфере информатизации, а также обеспечение реализации прав граждан, организаций в условиях информатизации;
содействие формированию рынка информационных ресурсов, услуг, информационных систем, технологий, средств их обеспечения.
Глава 2. Информационные ресурсы.
Статья 4. Основы правового режима информационных ресурсов.
1. Информационные ресурсы являются объектами отношений физических, юридических лиц, государства, составляют информационные ресурсы России и защищаются законом наряду с другими ресурсами.
2. Правовой режим информационных ресурсов определяется нормами, устанавливающими:
право собственности на отдельные документы и отдельные массивы документов, документы и массивы документов в информационных системах;
категорию информации по уровню доступа к ней;
порядок правовой защиты информации.
Статья 5. Документирование информации.
1. Документирование информации является обязательным условием включения информации в информационные ресурсы.
2. Документ, полученный из автоматизированной информационной системы, приобретает юридическую силу после его подписания должностным лицом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статья 6. Информационные ресурсы как элемент состава имущества и объект права собственности.
2. Физические и юридические лица являются собственниками тех документов, массивов документов, которые созданы за счет их средств, приобретены ими на законных основаниях, получены в порядке дарения или наследования.
3. Российская Федерация и субъекты Российской Федерации являются собственниками информационных ресурсов, создаваемых, приобретаемых, накапливаемых за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, а также п олученных путем иных установленных Законом способов.
4. Субъекты, представляющие в обязательном порядке документированную информацию в органы государственной власти и организации, не утрачивают своих прав на эти документы и на использование информации, содержащейся в них.
5. Информационные ресурсы, являющиеся собственностью организаций, включаются в состав их имущества в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
Информационные ресурсы, являющиеся собственностью государства, находятся в ведении органов государственной власти и организаций в соответствии с их компетенцией, подлежат учету и защите в составе государственного имущества.
6. Информационные ресурсы могут быть товаром, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
7. Собственник информационных ресурсов пользуется всеми правами, предусмотренными законодательством Российской Федерации, в том числе он имеет право:
назначать лицо, осуществляющее хозяйственное ведение информационными ресурсами, или оперативное управление ими;
устанавливать в пределах своей компетенции режим и правила обработки, защиты информационных ресурсов и доступа к ним;
определять условия распоряжения документами при их копировании и распространении.
8. Право собственности на средства обработки информации не создает права собственности на информационные ресурсы, принадлежащие другим собственникам.
Статья 7. Государственные информационные ресурсы
1. Государственные информационные ресурсы Российской Федерации формируются в соответствии со сферами ведения как:
федеральные информационные ресурсы;
информационные ресурсы, находящиеся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (далее информационные ресурсы совместного ведения);
информационные ресурсы субъектов Российской Федерации.
Статья 8. Обязательное представление документированной информации для формирования государственных информационных ресурсов.
1. Граждане, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации и общественные объединения обязаны представлять документированную информацию органам и организациям, ответственным за формирование и использование государственных информационных ресурсов.
3. При регистрации юридических лиц регистрационные органы обеспечивают их перечнями представляемых в обязательном порядке документов и адресами их представления.
4. Документы, принадлежащие физическим и юридическим лицам, могут включаться по желанию собственника в состав государственных информационных ресурсов по правилам, установленным для включения документов в соответствующие информационные системы.
Статья 10. Информационные ресурсы по категориям доступа.
1. Государственные информационные ресурсы Российской Федерации являются открытыми и общедоступными. Исключение составляет документированная информация, отнесенная законом к категории ограниченного доступа.
2. Документированная информация с ограниченным доступом по условиям ее правового режима подразделяется на информацию, отнесенную к государственной тайне, и конфиденциальную.
3. Запрещено относить к информации с ограниченным доступом:
законодательные и другие нормативные акты, устанавливающие права, свободы и обязанности граждан, порядок их реализации;
документы, содержащие информацию о деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, об использовании бюджетных средств и других государственных и местных ресурсов;
Глава 3. Пользование информационными ресурсами.
Статья 12. Реализация права на доступ к информации из информационных ресурсов.
1. Пользователи - граждане, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации и общественные объединения - обладают равными правами на доступ к государственным информационным ресурсам и не обязаны обосновывать перед владельцем этих ресурсов необходимость получения запрашиваемой ими информации.
Доступ физических и юридических лиц к государственным информационным ресурсам является основой осуществления общественного контроля за деятельностью органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных, политич еских и иных организаций, а также за состоянием экономики, экологии и других сфер общественной жизни.
2. Владельцы информационных ресурсов обеспечивают пользователей (потребителей) информацией из информационных ресурсов.
Информация, полученная на законных основаниях из государственных информационных ресурсов гражданами и организациями, может быть использована ими для создания производной информации в целях ее коммерческого распространения с обязательно й ссылкой на источник информации.
Источником прибыли в этом случае является результат вложенных труда и средств при создании производной информации, но не исходная информация, полученная из государственных ресурсов.
3. Порядок получения пользователем информации (указание места, времени, ответственных должностных лиц, необходимых процедур) определяет собственник или владелец информационных ресурсов с соблюдением требований, установленных настоящим Федеральным законом.
4. Органы государственной власти и организации, ответственные за формирование и использование информационных ресурсов, обеспечивают условия для оперативного и полного предоставления пользователю документированной информации в соответст вии с обязанностями, установленными уставами (положениями) этих органов и организаций.
Статья 13. Гарантии предоставления информации.
1. Органы государственной власти и органы местного самоуправления создают доступные для каждого информационные ресурсы по вопросам деятельности этих органов и подведомственных им организаций.
2. Отказ в доступе к информационным ресурсам, предусмотренным в пункте 1 настоящей статьи, может быть обжалован в суд.
Статья 15. Обязанности и ответственность владельца информационных ресурсов
2. Владелец информационных ресурсов несет юридическую ответственность за нарушение правил работы с информацией в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Глава 4. Информатизация, информационные системы, технологии и средства их обеспечения.
Статья 19. Сертификация информационных систем, технологий, средств их обеспечения и лицензирование деятельности по формированию и использованию информационных ресурсов
1. Информационные системы, базы и банки данных, предназначенные для информационного обслуживания граждан и организаций, подлежат сертификации в порядке, установленном Законом Российской Федерации "О сертификации продукции и услуг".
Глава 5. Защита информации и прав субъектов в области информационных процессов и информатизации
Статья 20. Цели защиты.
Целями защиты являются:
предотвращение несанкционированных действий по уничтожению, модификации, искажению, копированию, блокированию информации;
защита конституционных прав граждан на сохранение личной тайны и конфиденциальности персональных данных, имеющихся в информационных системах;
обеспечение прав субъектов в информационных процессах и при разработке, производстве и применении информационных систем, технологий и средств их обеспечения.
Статья 23. Защита прав субъектов в сфере информационных процессов и информатизации.
1. Защита прав субъектов в сфере формирования информационных ресурсов, пользования информационными ресурсами, разработки, производства и применения информационных систем, технологий и средств их обеспечения осуществляется в целях преду преждения правонарушений, пресечения неправомерных действий, восстановления нарушенных прав и возмещения причиненного ущерба.
2. Защита прав субъектов в указанной сфере осуществляется судом, арбитражным судом, третейским судом с учетом специфики правонарушений и нанесенного ущерба.
Статья 24. Защита права на доступ к информации.
1. Отказ в доступе к открытой информации или предоставление пользователям заведомо недостоверной информации могут быть обжалованы в судебном порядке.
2. Суд рассматривает споры о необоснованном отнесении информации к категории информации с ограниченным доступом, иски о возмещении ущерба в случаях необоснованного отказа в предоставлении информации пользователям или в результате други х нарушений прав пользователей.
3. Руководители, другие служащие органов государственной власти, организаций, виновные в незаконном ограничении доступа к информации и нарушении режима защиты информации, несут ответственность в соответствии с уголовным, гражданским за конодательством и законодательством об административных правонарушениях".
Для обеспечения нормального функционирования земельного комитета необходимо на основании указанного закона разработать и утвердить "Положение об информационных ресурсах земельного комитета". В Положении необходимо дать описание инф ормационных ресурсов Комитета, права структурных подразделений по использованию информационных ресурсов, регламент информационного обмена с различными правительственными структурами, юридическими и физическими лицами. Задача эта сложная, но без её решени я невозможно ни обеспечить нормальное информационное обслуживание юридических и физических лиц, ни создать модель защиты информации.
Земельно-кадастровое дело формируется за счет землепользователя. Поэтому права на владение этой информацией принадлежат землепользователю и земельному комитету. Необходимо определить состав информации кадастрового дела, которую можно с ообщать другим субъектам.
На основании закона "Об информации..." (статьи 12,13,14,23,24) Земельный комитет не вправе отказывать в выдаче информации о результатах конкурсных продаж земельных участков.
1.7. Состояние земельного законодательства Москвы
(использованы материалы сборника Rway).
Все Российское законодательство базируется на Конституции РФ. В области земельного права к нему относятся:
- законодательные акты, содержащие правовые нормы, регулирующие земельные отношения (земельный кодекс);
- указы Президента РФ, правительственные нормативные акты (постановления правительства и др.);
- ведомственные нормативные правовые акты.
Конституция РФ устанавливает следующие положения, являющиеся конституционными основами правового регулирования земельных отношений.
Статья 9:
1. Земля и другие природные ресурсы сохраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
2. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и других формах собственности.
Статья 8:
2. В РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Первые 16 статей Конституции (глава 1) являются основами конституционного строя РФ. Никакие другие положения настоящей Конституции не могут им противоречить.
Земля в РФ может находится в государственной собственности РФ и субъектов в лице их представительных органов власти; в муниципальной собственности (городов, других поселений, районов (кроме районов городов)) в лице их представительных органов власти; в частной собственности юридических лиц и граждан.
Земельный участок, находящейся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на правах общей собственности. Если доля каждого определена, то возникает долевая собственность, если нет - совместная.
Статья 36 Конституции РФ далее регулирует земельные отношения:
1. Граждане и их объединения в праве иметь в частной собственности землю.
2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона и в проекте Земельного кодекса оговорено, что помимо собственности на землю граждане и юридические лица также могут обладать правом:
- постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- пожизненного наследуемого владения;
- временного пользования земельным участком;
- аренды и субаренды земли;
- земельного сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком).
Временное пользование земельным участком разрешено на срок до 3-х лет. Аренда краткосрочная до 5 лет, и долгосрочная до 50 лет.
Следует отметить, что все земельные участки представляются в собственность, владение, пользование и аренду государством только под определенное целевое назначение, изменение которого возможно лишь с согласия местных органов власти (и м естного земельного комитета, который часто имеет двойное подчинение: Роскомзему и исполнительным органам местных органов власти данной территории).
Вторым по значимости законодательным актом, оказывающим огромное влияние на земельные отношения в России, является Земельным кодекс. Ныне действующий земельный кодекс, принятый ещё в 1991 году Съездом Народных Депутатов, был частично отменен Президентом РФ Указом от 24.12.93 года № 2287, как не соответствующий Конституции.
Новый Земельный кодекс, по ясным для всех причинам, до сих пор ещё не действует. Таким образом, сейчас существует неопределенность в некоторых частях земельного законодательства. Образовавшийся вакуум немного заполнили следующие, выход ившие позднее, законодательные акты:
Указа Президента РФ от 27.12.91г №323
"О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР".
Указ Президента РФ от 24.11.93 г. № 1767
"О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".
Указ Президента РФ от 11.12.93 г. № 2130
"О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".
Указ Президента РФ от 06.02.95г. № 96
"О втором этапе приватизации в Москве"
п.3 Приватизация недвижимого имущества, расположенного на территории г. Москвы, порождает право собственника этого имущества на получение в долгосрочную аренду (49 лет) соответствующего земельного участка.
Указ Президента РФ от 28.02.96 № 293
"О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"
Приложение. Формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
Раздел 1. Описание недвижимости: Земельный участок; Здания, сооружения; Жилые, нежилые помещения, прочие составляющие недвижимости.
Раздел 2. Запись о праве собственности и других вещных правах.
Раздел 3. Запись об обременениях (ограничениях) вещных прав.
Закон Верховный Совет РФ от 29.05.92 № 2872-1
"О залоге".
Примечание к документу: Применяется постольку, поскольку не противоречит части первой Гражданского кодекса от 30.11.94 № 51-ФЗ
Постановления правительства РФ №622 от 25.08.92г
"О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра".
Постановления правительства РФ №475 от 15.04.96
"Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Приложение 1 Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости.
Приложение 2 Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Проект Земельного кодекса аграрной фракции, принятый в первом чтении Государственной Думой и получивший резкий отзыв Президента РФ, далеко не совершенен только потому, что требует после себя изменения ранее принятых федеральных законов ("О плате за землю", "О крестьянском, фермерском хозяйстве", "Основы лесного законодательства" и др.) и принятие новых ("О государственных и муниципальных землях", об аренде земли, об ипотеке и др.). Последующее отклонение проекта во втором чтении тольк о подтверждает справедливость критики проекта Земельного кодекса.
Московское правительство добилось признания для города статуса субъекта федерации и разработало ряд нормативных актов, способствующих разрешению земельных правоотношений с наибольшей выгодой для казны.
Гражданский кодекс, вступивший в действие с начала 1995 года четко определяет понятие недвижимых и движимых вещей.
17-я глава Гражданского кодекса (статьи 260-287) полностью посвящена праву собственности и иным правам на землю и вступит в силу совместно с новым Земельным Кодексом. В соответствии с ней собственник вправе владеть, пользоваться и расп оряжаться землей, как и любым другим имуществом, если это не противоречит законодательству. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка почвы, замкнутые водоемы, лес, растения, распространенные полезн ые ископаемые (торф, песок, глина), если иное не установлено законом.
Глава 17 ГК находится в противоречии с Конституцией РФ, которая относит земельное право к области совместной деятельности федерации и субъекта федерации.
1.8. Основные документы по государственно-правовому устройству Москвы. Федеральные земли в Москве.
Устав города Москва. Июль 1995г. Введен в действие постановлением Московской городской Думы от 07.07.95г № 44.
О территориальном делении города Москва. Июль 1995г. Утвержден Постановлением Московской городской думы 5 июля №47 "О порядке введения в действие закона города Москвы....".
"О статусе столицы Российской Федерации" Закон РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1
"О порядке введения в действие Закона Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" Постановление ВС РФ от 15 апреля 1993 г. № 4803-1
"О поддержке мер правительства Москвы и Московского областного Совета народных депутатов по реформе органов государственной власти и органов местного самоуправления в г. Москве и Московской области" Указ Президента РФ от 24 октября 199 3 г. № 1738
Временное положение о системе органов государственной власти г. Москвы (Утв. Указом Президента РФ от 24 октября 1993 г. № 1738)
"О порядке и общих принципах организации самоуправления в г. Москве" Постановление Московской городской думы от 18 мая 1994 г. № 38.
"Об общих принципах административно - территориального деления и организации местного самоуправления в городе Москве" Указ Президента РФ от 10 декабря 1993 г. № 2125.
"О комиссии при мэре Москвы по разработке нормативной базы землепользования, градостроительства и управления недвижимостью" Распоряжение мэра Москвы от 14 января 1994 г. № 22-РМ.
Федеральные земли в Москве.
В соответствии со статьей 8 Закона РФ "О статусе столицы Российской Федерации" в федеральной собственности находятся земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, занимаемые высшими органами законодате льной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральной прокуратурой РФ, Центральным банком РФ, Пенсионным фондом РФ. (Но не гаражи, дачи отдыха, жилые дома и т.д.)
Статьей 9 указанного Закона установлено что, земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляются федеральным органам для размещения зданий, строений и сооружений в соответствии с перечнем, формируемым Правител ьством РФ. Такие земельные участки в установленном законом порядке приобретаются органами государственной власти РФ в федеральную собственность или предоставляются им в аренду в соответствии с Генеральным планом развития города Москвы и программами разви тия отдельных городских территорий.
Уставом города Москвы (статья 24) также предусмотрено, что перечень объектов собственности Российской Федерации на территории Москвы составляется и изменяется совместно Правительством РФ и Правительством Москвы на основании Федеральног о закона "О статусе столицы Российской Федерации".
Все остальные земли являются государственной (городской муниципальной) собственностью Москвы.
Указом Президента Российской Федерации от 06.02.95г. № 96 "О втором этапе приватизации в Москве" (пункт 3) установлено, что приватизация недвижимого имущества, расположенного на территории г. Москвы, порождает право собственника этого имущества на получение в долгосрочную аренду (49 лет) соответствующего земельного участка.
К федеральным землям относятся также земли дипломатического корпуса. Перечень земельных участков дипломатического корпуса (иностранные представительство) даны в Указе Президента России.
Наиболее полно разграничение федеральной и муниципальной собственности Москвы определено в Постановлении Правительство Москвы от 16.09.93 г. №868 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве" (в ред. Постановления Правительства Москвы от 15.03.94 №213, Распоряжения Мэра Москвы от 05.04.94 №158-РМ, Постановления Правительства Москвы от 24.01.95 №81, Распоряжения Мэра Москвы от 26.07.95 №352-РМ, Постановлений Правительства Москвы от 02.04.96 №284, от 13.08.96 №689)
"В соответствии с Законом Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации", в целях реализации Указов Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества госуд арственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" и N 1231 "Об утверждении Типового положения о комитете по управлению имуществом края, области, автономной области, автономного округа, городов Москвы и Санкт - Петербурга,обладающем правами и пол номочиями территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом" и распорядительных документов Госкомимущества Российской Федерации по вопросам распоряжения объектами недвижимого имущества прав ительство Москвы постановляет:
1. Разграничение государственной собственности в Москве на федеральную собственность и государственную собственность г. Москвы осуществляется в соответствии с Законом Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации". Федер альной собственностью являются:
- здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г. Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура Российской Федерации, Ц ентральный банк Российской Федерации, Пенсионный фонд Российской Федерации;
- здания, строения, сооружения и помещения, отнесенные в установленном законом порядке к объектам историко - культурного наследия общероссийского значения;
- здания, строения, сооружения, в том числе построенные за счет средств государственного бюджета Союза ССР, РСФСР или Российской Федерации, находящиеся в пользовании органов законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации и учтенные на их балансе, относятся к федеральной собственности в пределах, обеспечивающих реальную потребность (на момент разграничения собственности) в размещении штатной численности сотрудников вышеуказанных органов в соответствии с норматив ом, установленным данным постановлением.
Во всех остальных случаях указанные объекты недвижимости и нежилые помещения, а также земельные участки, на которых они расположены, в полном объеме относятся к государственной собственности г. Москвы и предоставляются в пользование вы шеуказанным органам в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:
- предприятия (организации), более 50% мощностей которых могут использоваться для удовлетворения потребностей Москвы как столицы и субъекта Российской Федерации, относятся к государственной собственности г. Москвы;
- объекты недвижимости, находящиеся на балансе предприятий (организаций), относятся к тому уровню собственности, к которому относится балансодержатель (за исключением объектов социально культурного и коммунально - бытового назначения, перечисленных в п.1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.93 N 8 "Об использовании объектов социально - культурного и коммунально бытового назначения приватизируемых предприятий").
--------------------------------------------------------------
Распоряжением мэра Москвы от 05.04.94 N 158-РМ в частичное изменение п. 2 установлено, что его действие не распространяется на находящиеся на балансе Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и куль туры г. Москвы нежилые помещения, расположенные в зданиях - памятниках истории и культуры, а также вновь выявленных объектах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность. --------------------------------------------- --------
2. Установить единый порядок управления и оценки зданий, сооружений, нежилых помещений, находящихся в государственной (городской и муниципальной) собственности г. Москвы.
3. Принять к сведению, что в соответствии с распоряжениями Госкомимущества России от 5 февраля 1993 года N 217-р и от 17.05.93 N 842-р к объектам государственной (муниципальной) собственности г. Москвы относятся следующие нежилые помещ ения (независимо от ведомственной принадлежности предприятий, на балансе которых они находятся, за исключением объектов, находящихся на балансе Минобороны России, МБ России, МВД России, федерального управления железнодорожных войск Российской Федерации, Федерального агентства правительственной связи и информации при Президенте Российской Федерации, Федерального управления специального строительства при Совете Министров Правительстве Российской Федерации (управлений, полков, отрядов и других подразделени й):
3.1. Здания и строения, ранее переданные исполнительными органами Советов народных депутатов (местной администрацией) в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, встроенно пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5-7проц ентных отчислений на строительство объектов социально культурного и бытового назначения.
3.2. Прочие здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно - пристроенные (за исключением находящихся в границах территории предприятий), арендуемые либо используемые на других основаниях предприятиями торговли, обществен ного питания, бытового обслуживания, организациями и учреждениями социальной защиты населения.
------------------------------------------------------------
Распоряжением мэра Москвы от 05.04.94 N 158-РМ в частичное изменение п. 4 установлено, что его действие не распространяется на находящиеся на балансе Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и куль туры г. Москвы нежилые помещения, расположенные в зданиях - памятниках истории и культуры, а также вновь выявленных объектах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность.---------------------------------------------- -------
4. Установить, что в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 исключительно Комитет по управлению имуществом Москвы (далее Москомимущество) является арендодателем при сдаче в аренду городской собственнос ти (зданий, сооружений, нежилых помещений) и организаций, их структурных единиц, филиалов, отделений и других обособленных подразделений предприятий и является правопреемником по всем ранее заключенным договорам аренды, в том числе с правом выкупа.
5. Утвердить и ввести в действие следующие Положения: "О порядке учета и оформления прав на недвижимость (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве" (приложение 1);
"О проведении аукционов на право аренды нежилых помещений в г. Москве" (приложение 2);
"О проведении конкурсов на право аренды нежилых помещений в г. Москве" (приложение 3); (абзац 4 утратил силу - Постановление Правительства Москвы от 15.03.94 N 213) (абзац 5 утратил силу - Постановление Правительства Москвы от 15.03.94 N 213) (абзац 6 утратил силу - Постановление Правительства Москвы от 15.03.94 N 213)
8. Москомимуществу совместно с МосгорБТИ, Москомземом, Москомархитектурой в трехмесячный срок обеспечить создание единой системы регистрации прав собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления на недвижимое имущество в г. Москве.
13. Предприятие, внесенное в Реестр государственной собственности г. Москвы, подписывает арендный договор в качестве юридического лица, несущего ответственность за содержание, эксплуатацию, ремонт и восстановление зданий и сооружений. В случае необоснованного отказа в подписании договора аренды Москомимущество заключает договор самостоятельно.
------------------------------------------------------------
Распоряжением мэра Москвы от 05.04.94 N 158-РМ в частичное изменение п. 14 установлено, что его действие не распространяется на находящиеся на балансе Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и кул ьтуры г. Москвы нежилые помещения, расположенные в зданиях - памятниках истории и культуры, а также вновь выявленных объектах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность. -------------------------------------------- --------
17. Установить, что продаются или предоставляются в аренду на конкурсах и аукционах здания, сооружения и помещения, отвечающие следующим требованиям:
- свободные от обязательств;
- недостроенные и вновь вводимые;
- освобождаемые в результате ликвидации или сокращения численности государственных (муниципальных) предприятий и организаций, которые фактически передаются после полного освобождения;
- находящиеся на балансе или арендуемые предприятием, подлежащим приватизации, в случае отказа трудового коллектива предприятия от приватизации;
- подлежащие освобождению арендатором при нарушении условий договора аренды;
- подлежащие изъятию при нарушении установленных договором сроков реконструкции;
- подлежащие освобождению организациями и предприятиями согласно гарантийным обязательствам и ранее принятым постановлениям и решениям правительства Москвы.
18. Установить, что при оформлении договоров аренды и купли продажи зданий, сооружений и помещений запрещается применять дополнительные платежи или иные имущественные требования сверх установленных настоящим постановлением.
22.1. Установить ответственность Москомимущества перед предпринимателем в случае нарушения им договоров и сроков оформления необходимых документов при проведении конкурсов или аукционов в виде выплаты неустойки предпринимателю - победи телю в размере 0,1% от стоимости лота за каждый просроченный день при наличии 100% оплаты стоимости лота победителем конкурса или аукциона и передачи на оформление документов в полном объеме. (пункт введен Распоряжением Мэра Москвы от 26.07.95 N 352-РМ)< /P>
23. Распространить действие распоряжения премьера правительства Москвы от 21.04.92 г. N 985-РП "О регулировании взаимоотношений собственников при совместном владении строением" на все случаи, возникающие в результате приватизации, прод ажи или перепродажи зданий, сооружений и нежилых помещений.
1.9. Необходимое развитие законодательной основы.
В распоряжении мэра Москвы от 14 апреля 1995г № 188-РМ "О концепции городской политики в области недвижимости" дан перечень законов, которые необходимо принять Московской городской Думой для правового обеспечения создания и ведения в Москве государственного земельного кадастра. К ним относятся следующие законы:
- О недвижимости на территории Москвы;
- Положение о Поземельной книге г. Москвы и единой системе государственной регистрации прав на участки земель и иные объекты недвижимости;
- Положение о первичной регистрации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости;
- Положение о порядке организации и проведения конкурсов и аукционов по продаже прав на участки земель;
- Разработка Положения об оценке городских земель и иные объекты недвижимости;
- О зонировании земель Москвы;
- О земельных платежах и платежах за иные объекты недвижимости.
Развитие земельного права в Москве может включать следующие нормативные акты:
- О земельном кадастре г. Москвы (закон);
- Инструкция по ведению государственного земельного кадастра в г. Москве;
- О порядке установления прав других граждан и юридических лиц (сервитутов) на земельные участки землепользователей и арендаторов.
- О землеустройстве в г. Москве (из Земельного кодекса РФ).
- Регламент взаимодействия с ведомствами, организациями, участвующими в ведении ГЗК ( в соответствии с распоряжением № 38-РМ от 27.01.94г);
- Положение о правовых аспектах создания, ведения и использования земельно-кадастровых баз данных;
- Положение о федеральных, городских, муниципальных землях на территории г. Москвы;
- Положение о предоставлении земельно-кадастровой информации юридическим и физическим лицам;
- Инструкция по ведению Поземельной книги.
Этот список должен быть дополнен следующими документами:
- Определение (описание) Государственного земельного кадастра Москвы, порядка его создания и ведения. Источники информации земельного кадастра.
- Состав и структура информации Государственного земельного кадастра Москвы. Схема движения информации при формировании и ведения земельного кадастра; этапы обработки информации.
- Состав информации земельного кадастра, которая передается в правительство Москвы и Роскомзем.
- Регламент работы с информационными фондами земельного кадастра, включая вопросы защиты режимной и конфиденциальной информации.
- Права структурных подразделений Москомзема и их руководителей по использованию информационных ресурсов земельного кадастра.
- Перечень справочных сведений по земельному кадастру и порядок их предоставление юридическим и физическим лицам.
В законодательном порядке должны быть даны определения следующие базовые понятия: территория города, земельный участок, нормативы точности определения площади и координат границы земельного участка в зависимости от его размера и кадаст ровой оценки.
Определенные трудности связаны с отсутствием ряда нормативных документов:
- Нормативы размеров земельных участков, которые необходимы для обслуживания различных объектов недвижимости.
- Методика изъятия земельного участка или его части в случае нарушения земельного законодательства, банкротства предприятия, нерационального или неэффективного использования земель.
- Методика установления границ земельных участков для различных территорий города (исторически сложившаяся, новые микрорайоны, охранные зоны, памятники культуры и истории и т.д.).
- Методика кадастровой оценки земель с учетом оценки эффективности использования земель.
В Москве нет нормативов размеров земельных участков, которые необходимы для обслуживания различных объектов недвижимости. Поэтому при приватизации или при покупке здания возникает вопрос об определении границы земельного участка.
Об определении целей реформы смотрите раздел 3.6.
1.10. Организационное обеспечение работ.
Организационное обеспечение создания земельно-имущественного кадастра включает:
- подготовительные мероприятия для создания ГЗК;
- разработку справочников и классификаторов, которые необходимы для ведения ГЗК;
- организацию мониторинга (отслеживания) изменений всех видов информации, которая входит в ГЗК;
- обследование возможных запросов к информационным ресурсам АИС МЗК с стороны правительства Москвы и Роскомзема;
- разработку методических материалов, которые необходимы для внедрения новых информационных технологий;
- разработку нормативно-технических материалов для обеспечения функционирования системы и обмена информацией с другими базами данных.
Перечень некоторых работ, которые необходимо выполнить для организации учета недвижимости города и создания ГЗК:
- уточнение границ административного деления города и создание векторной цифровой карты границ;
- уточнение территориального деления города (промзоны, жилая застройка, городская инфраструктура, земли общего пользования, земли водного фонда, земли лесного фонда);
- разработку методики кадастрового деления города, создание цифровой векторной карты, организация ведения оперативной кадастровой карты города с указанием границ земельных участков и их кадастровых номеров;
- создание цифровой топографической основы города;
- уточнение адресов и названий улиц;
- обновление и создание векторной цифровой карты градорегулирующей информации.
К обязательным предварительным оргмероприятиям относится разработка методики присвоения кадастрового номера объекта недвижимости.
При создании ГЗК необходимо максимально использовать сложившиеся традиции в городском хозяйстве. Например, в основу кадастрового районирования города необходимо положить схему и нумерацию кварталов МосгорБТИ. Именно так поступили в Сан кт-Петербурге в 1994г. Поэтому после выхода постановления правительства РФ №475 в Санкт-Петербурге сохранилась разработанная система ведения оперативной кадастровой карты. При создании кадастра земель общего пользования необходимо взять за основу схему м агистралей и улиц города ГАИ и т.д.
На первом этапе создания геоинформационной системы в качестве основы земельного кадастра, как правило, используется растровое изображение топографической карты масштаба 1:2000. Затем производится уточнение топографической основы.
Важным элементом подготовки к созданию ГЗК является разработка классификаторов земель города. Опыт работы комитета показал, что такие классификаторы необходимо разрабатывать с учетом возможных информационных запросов правительства Моск вы.
Необходимо принять специальную программу научно-методических разработок по основным проблемам создания земельно-имущественного кадастра.
Для внедрения новых информационных разработок необходимо выполнить большой объем разработок нормативно-технических и методических документов:
- Разработка принципов деления земель г. Москвы на участки, выступающие в качестве кадастровых учетных единиц.
- Кадастровая оценка земель города (установление арендных платежей и земельного налога по всем кадастровых кварталам).
- Разработка нормативных актов по обмену земельно-кадастровой информацией.
- Методика оформления земельно-правовых документов.
- Оформление прав землепользования на основании конкурса.
- Наставления по выполнению работ (оформлению земельно-правовых документов) по отдельным функциональным структурам комитета и по отдельным технологическим этапам оформления документов (включая регистрат, архив, оперативная карта, опера тивная кадастровая карта и т.д.).
- Классификатор уровня защиты информации объектов города.
- Положение о работе с конфиденциальной и режимной информацией.
- Стандарты обмена и хранения информации.
- Перечень допустимых пользователю информационных полей тематических баз данных.
- Положение об оплате информационных услуг.
Для развития рынка недвижимости и инвестиционного процесса в Москве необходима соответствующая информационная поддержка. Информационная поддержка указанных процессов заключается в предоставлении заинтересованным юридическим и физически м лицам информации, которая необходима для обоснования решений об операциях с недвижимостью и инвестициями.
Единое информационное пространство обеспечивается:
- выработкой единого методологического подхода к организации мониторинга административно - территориального деления города, кадастровых кварталов, присвоения кадастровых номеров и других адресов объектов недвижимости;
- пространственной привязкой информации на основе цифровой топографической основы земельного кадастра (ЦТО ЗК);
- согласованными всеми указанными организациями структур, форматов и семантическим содержанием словарей, классификаторов, справочников;
- согласованной технологией информационного взаимодействия, включая актуализация/обмен базами данных, словарями, классификаторами;
- согласованными программно-технологическими средствами телекоммуникационного взаимодействия всех держателей информации в интегрированной информационной среде;
- согласованными программными средствами конвертирования / отображения справочников и словарей баз данных.
Создание единого информационного пространства является необходимой предпосылкой для процесса объединения тематических баз данных различных ведомств в ГИС города.
Важнейшим элементом организации работ по созданию земельного кадастра является координация работ различных организаций. От уровня координации зависит успех всей программы работ.
1.11. Вопросы информационного обеспечения местных органов власти на основе ГЗК.
Важно отметить, что в настоящее время структура исполнительной власти, ее информационное обеспечение существенно различаются для столичных городов (Москва, Санкт-Петербург) и для городов областного подчинения (Обнинск). Поэтому воп росы создания ГИС города для различных приложений решаются совершенно по-разному в различных городах России.
В структурах городского подчинения созданы десятки информационных компьютерных систем. В городе активно создаются информационные ресурсы, имеющие значительную государственную и коммерческую ценность. Но полностью отсутствует нормативно -правовое регулирование порядка владения, распоряжения и использования информационных ресурсов, принадлежащих городу.
Это приводит к невозможности
- предоставить агрегированную и достоверную информацию по неформальному запросу лиц, принимающих решение (что создает впечатление неэффективности информатизации);
- установить юридический статус и степень достоверности информации (что приводит к многократным проверкам информации);
- отрегулировать коммерческое использование информации с направлением доходов на развитие информационных систем организаций-пользователей (при этом ведется активная распродажа информации явочным порядком) и т.д.
Для устранения дублирования в работе различных структур необходимо уточнить разграничение их полномочий при создании и распоряжении информационными базами данных. Правительство Москвы предпринимает активные усилия в этом направлении, о днако их результативность пока низкая. Причина, на наш взгляд, в том, что речь идет о революционных преобразованиях в области владения, распоряжения и коммерческого использования информационных ресурсов города. А эти революционные преобразования проще пр оводить снизу, т.е. на уровне префектур.
Возможно на основе структур земельного комитета создать центры для решения следующих основных задач:
- информационное обеспечение решений местных органов власти;
- повышение стоимости прав аренды земельных участков путем повышения качества пакета документов на участок, который выставлен на земельный конкурс, и информационного обоснования инвестиционных проектов;
- создание автоматизированной системы обмена информацией в процессе землеотвода;
- информационное обеспечение рынка недвижимости, в том числе и рынка земель.
В Московской области создание ГЗК идет именно по этому пути развития.
Необходима информационная поддержка развития рынка недвижимости и инвестиционного процесса в Москве. Информационная поддержка указанных процессов заключается в предоставлении заинтересованным юридическим и физическим лицам необходимой информации, которая необходима для обоснования решений об операциях с недвижимостью и инвестициями.
Требования к информационному обеспечению:
- информация должна быть структурирована по уровню конфиденциальности;
- доступ к открытой информации должен быть максимально облегчен;
- информация должна быть достоверной и актуальной, отражать недвижимость не текущий момент времени;
- информация должна быть достаточно полной и отвечать пожеланиям потенциальных покупателей недвижимости и инвесторов.
Наиболее просто все указанные вопросы можно решить на основе цифровой топографической основы земельного кадастра (ЦТО ЗК).
Для решения поставленных задач необходимо:
- разработать и реализовать необходимые оргмероприятия;
- разработать нормативно-правовую базу обмена информацией;
- решить нормативно-технические вопросы.
Организационное обеспечение проекта наиболее важное. Оно включает:
- создание информационной основы для связи тематических баз данных в единую сеть телекоммуникации;
- разработку стандартов записи и хранения информации различных структурных подразделений префектуры;
- решение проблемы распределенного доступа к информации и обработки конфиденциальной информации внутри префектуры;
- самое главное - это определить такой порядок информационного взаимодействия структур префектуры, при котором все структуры будут заинтересованы в взаимном информационном обмене.
В условиях рыночной экономики важным направлением информационного обеспечения рынка недвижимости является отслеживание по открытой печати реклам по продаже объектов недвижимости, которые влекут за собой продажу земельного участка.
Опыт работы Москомзема показал, что целесообразно отслеживать по открытой печати все рекламы земельных участков и недвижимости, которая предполагает наличие земельного участка. Это входит в состав функциональных задач Комитета в рамках контроля использования земель города.
Для отслеживания публикаций в открытой печати рекламы земельных участков и недвижимости с земельными участками необходимо:
- разработать специальную базу данных;
- приобрести оборудование для автоматического ввода текста в ЭВМ непосредственно с газетного листа;
- выписывать все городские издания, которые публикуют рекламу земельных участков и недвижимости.
Задачи группы отслеживания публикаций в открытой печати:
- создание банка данных земельных участков, которые поступают в продажу по всем каналам города;
- оперативное информирование руководства комитета и его территориальных подразделений по опубликованной рекламе земельных участков;
- отслеживание судьбы каждого земельного участка путем внесения записей о продаже земельного участка;
- анализ продаж земельных участков.
Система информационного обеспечения рынка недвижимости должна включать:
- карту города масштаба 1:10000 или 1:25000;
- информационные слои: административное деление; кварталы; названия улиц; экономическое зонирование города;
- база данных лицензированных фирм-риэлторов;
- база данных проданных земельных участков;
- база данных предложенных к продаже земельных участков;
- правовые и нормативные документы по экономике землепользования и рынка земельных отношений;
- результаты статистического анализа документов по совершению сделок по приобретению прав на объекты недвижимости;
- подсистема экономической оценки земельного участка (расчет стартовой цены права аренды).
1.12. О разграничении полномочий земельных комитетов и органов архитектуры по регулированию земельных отношений.
До начала земельной реформы все вопросы регулирования землепользования на местах находились в компетенции органов архитектуры и градостроительства. Геодезические службы, как в Москве, могли находится в составе органов архитектуры. Проведение земельной реформы потребовало разделения полномочий между Земельным комитетом и органом архитектуры (например, в Москве Москомархитектура). Процесс этот болезненный, он связан с разделением городского градостроительного фонда, в том числе мате риалов по топографо-геодезической изученности города.
Разграничение полномочий зависит от конкретных условий, находится в сфере ведения местных органов власти, в сфере ведения субъекта Федерации. Примеры решения этого вопроса.
В Санкт-Петербурге Земельный комитет выполняет все виды регистрации прав на недвижимость:
- земельные участки и здания (объекты 1 рода - сфера деятельности непосредственно Земельного комитета);
- квартиры и части зданий (объекты 2 рода - Городское бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, которое находится в структуре Земельного комитета).
В Санкт-Петербурге есть частная собственность на землю. Земельные участки продаются. Для активизации продажи земельных участков ставки арендных платежей превосходят земельный налог до 7 крат.
Распоряжением государственным имуществом занимается Комитет по управлению государственного имущества (КУГИ). КУГИ продает, сдает в аренду объекты городской недвижимости: земельные участки и здания.
В Москве:
- Земельный комитет выполняет все операции с земельными участками: оформление прав, оформление прав долгосрочной аренды, сдача земельных участков в аренду, регистрация гражданских сделок с земельными участками (залог, продажа прав арен ды и т.д.), организация конкурсов по продаже прав аренды на земельный участок и т.д. Частная собственность на землю отсутствует. Продаются права аренды земельного участка. Операции на вторичном земельном рынке производятся только с теми участками, для ко торых выкуплены права аренды.
- Москомимущество выполняет все операции с нежилыми зданиями и их частями: регистрация прав, продажа, аренда, регистрация всех сделок и т.д.
- Департамент муниципального жилья выполняет все операции с жилым фондом (квартирами): оформление прав собственности, регистрация сделок по распоряжению жилыми помещениями (договора купли-продажи, дарения, мены, продажа с аукциона, нас ледование, залога и т.д. - в соответствии с Гражданским кодексом). При Департаменте муниципального жилья создано АО "Мосприватизация", которое и выполняет все технические работы по созданию и эксплуатации Автоматизированной информационно-поисковой систем ы "Квартира". Департамент выполняет только операцию регистрации.
Разграничение полномочий между Москомземом и Москомархитектурой постоянно корректируются. Общая тенденция - увеличение полномочий земельно-имущественного комплекса.
Для практического решения вопросов разграничения полномочий между Земельным комитетом и органом архитектуры можно рекомендовать "Временное положение о разграничении полномочий комитетов по земельным ресурсам и землеустройству и органов архитектуры и градостроительства по регулированию земельных отношений в городах и других поселениях РФ". Этот документ утвержден председателем Роскомзема 10.02.96г (письмо от 16.01.96г №1-17/18) и министром строительства России 10.01.96г (письмо от 17.0 1.96г №66-19-1/2).
Цель разграничения:
- проведение согласованной политики использования земель:
- соблюдение прав собственников, пользователей, арендаторов;
- обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности;
- сохранение историко-культурного наследия и ценных природных ландшафтов.
Земельные комитеты организуют:
- разработку нормативно-правовых документов по вопросам регулирования земельных отношений;
- проведение работ по оценке земель;
- работу комиссии по выбору земельных участков и подготовки графических и текстовых документов по нему;
- выполнение проекта границ и плана участка в соответствии с градостроительной документацией;
- подготовку и согласование проектов решений местных органов власти по предоставлению и изъятию участков;
- подготовку землеустроительных дел;
- регистрацию права собственности на земельные участки на основании решения органа местного самоуправления, выдача земельно-правовых документов;
- предоставление кадастровых планов по заказам органов архитектуры;
- работы по выносу в натуру границ участков;
- инвентаризацию земель;
- межевание земель.
Земельные комитеты:
- ведут государственный земельный кадастр;
- осуществляют контроль за соблюдением земельного законодательства и разрешенного режима землепользования;
- участвуют в разрешении земельных споров.
Органы архитектуры и градостроительства осуществляют:
- организацию разработки нормативно-правовых документов по планированию и использованию территорий в городах;
- организацию разработки и согласование градостроительной документации;
- организацию разработки проектов городской черты;
- подготовку предложений по выбору земельных участков в соответствии с утвержденной градостроительной документацией;
- предоставление картографических материалов, необходимых для инвентаризации земель;
- участие в подготовке проекта решения органа местного самоуправления о предоставлении участка;
- подготовка архитектурно - планировочного (градостроительного) задания и исходных данных для проектирования;
- комплектование строительного паспорта земельного участка;
- получение и хранение технических отчетов по инженерным изысканиям и копий топопланов;
- согласование проектной документации на строительство;
- установление целевого назначения земельного участка и градостроительных ограничений использования участка, в том числе при перерегистрации прав на него;
- подготовку и выдачу разрешений на снос и строительство, реконструкцию, расширение зданий и т.д.;
- ведение банка данных по инженерным изысканиям;
- определение градостроительной ценности территорий города для установления ставок земельных платежей;
- участие в работе комиссий по инвентаризации земель, по земельным отношениям;
- определение и вынос в натуру красных линий;
- ведение градостроительного кадастра;
- участие в разрешении земельных споров;
- контроль за соблюдением градостроительного законодательства.
1.13. Вопросы создания и изменения недвижимости, изменение функционального использования недвижимости
Раздел излагается на основе работы (51).
Градостроительное законодательство оказывает большое влияние на развитие рынка недвижимости, формируя правила создания новой и реконструкции старой недвижимости, определяя правила использования недвижимости в городе.
Существуют кардинальные отличия градостроительного законодательства развитых стран и России. В условиях традиционного правового общества нужно сначала стать владельцем недвижимости, чтобы что-то строить. А в России чаще наоборот: надо сначала что-то построить, чтобы потом стать владельцем того, что построено и на чем построено (земельный участок).
То, что в России вступление в права владения неразрывно связано с изменением недвижимости (строительством), свидетельствует о переплетении различных сфер законодательства: гражданского и земельного, которые должны регулир овать вступление в права, изменение и прекращение прав на земельные участки, и градостроительного, которое регулирует права на строительные изменения недвижимости.
Закон, который должен регулировать вступление в права, изменения и прекращение прав на недвижимость, попутно регулирует еще и сторонние для него права изменения недвижимости. Объясняется это тем, что на момент принятия земельного зако нодательства в России еще не сформировалась система установления и регулирования прав изменения недвижимости (застройки).
Анализ градостроительного законодательства выполняется в форме анализа ответов на семь вопросов, которые адресуются одновременно к зарубежному и отечественному законодательству.
1. В чем назначение градостроительного права?
Зарубежное право. Назначение градостроительного права состоит в том, чтобы определить права владельцев недвижимости (или лиц, планирующих ее приобрести) в части видов разрешенного использования и параметров изменения (строитель ства) объектов недвижимости, а также обеспечить контроль за соблюдением этих прав.
Градостроительное законодательство ведает, в первую очередь, правом пользования, т.е. правом, связанным с извлечением пользы. Виды разрешенного использования недвижимости и ее параметры (этажность, полезная площадь) определяют величин у пользы (прибыли), который конкретный объект может принести владельцу. Эти ограничения определяют рыночную стоимость объекта.
Градостроительное законодательство, которое относится к праву пользования, можно рассматривать как относительно независимое.
Законодательство России. Закон дает широкую формулировку целей градостроительного права. Специально не выделяются итоговые положения по установлению прав владельцев недвижимости в части видов разрешенного использования и парам етров изменения (строительства) объектов недвижимости.
2. Кто устанавливает права на использование и изменения недвижимости?
Зарубежное право. Возможна иная формулировка: кто, почему и кому передал полномочия устанавливать (регламентировать) права на использование и изменение недвижимости? В период активной индустриализации частные собственники и м естные органы власти вынуждены были заключить своего рода общественный договор, оформлявшийся правовыми актами, совокупность которых сформировала новую отрасль права - градостроительное законодательство.
Права ограничивать использование и изменение недвижимости переданы непосредственно местным органам власти (но не государственным органам!). Причина природа этих прав предполагает высокую степень конкретности, которая может быть определена только на местном уровне. Эти права определялись особым образом: местная власть получила возможность не устанавливать однозначно, каким именно быть тому или иному объекту, а только ограничивать произвольное использование, чреватое уще рбом для владельцев соседних объектов недвижимости и для сообщества в целом.
Законодательство России. Градостроительная политика местных органов жестко зависит от государства, которое сохраняет за собой сильные средства унифицирующего воздействия на эту сферу местной деятельности. Закон оставляет за пр авительством право определять порядок согласования и утверждения генеральных планов, устанавливать государственные градостроительные нормативы, которые являются основой для государственной, ведомственной и независимой экспертизы, разрешения споров судеб ными органами.
3. В каком документе устанавливаются права на использование и изменение недвижимости?
Зарубежное право. На местном уровне действует, как правило, двухуровневая система планирования. Первый уровень - документы территориального (градостроительного) планирования. Они фиксируют принципиальные решения по развитию гор ода в контексте ближайшего окружения или в границах более крупных административных единиц. Такие документы содержат принципиальные решения по перспективному развитию общественных (муниципальных) систем социального и инженерно-технического обслуживания, характеру распределения территории различного назначения. Это подготовительные, предваряющие решения.
Второй уровень - документы, содержащие правоустанавливающие нормы по использованию и изменению недвижимости, которые можно называть правовыми планами зонирования. Выделяются территориальные зоны, имеющие разные наборы ог раничений и разрешений в отношении видов использования недвижимости и ее параметров.
Планы двух уровней различаются по юридической силе. Законодательство четко определяет кому адресованы те или иные решения и кто обязан их выполнять: какие решения (в отношении чего/кого) надлежит выполнять.
Планы зонирования вместе с сопутствующими правами утверждаются представительными органами местного самоуправления и имеют статус местных законов в отличие от документов градостроительного планирования, которые не имеют столь высокого ю ридического статуса.
Законодательство России. Основной вопрос: в каком документе приводятся не допускающие двойственного толкования сведения по отдельным земельным участкам относительно видов их разрешенного использования и параметров объектов, кот орые на них могут быть построены. Оказывается, что:
- каждый из градостроительных документов содержит компоненты искомого “параметризованного” права в виде схем функционального и строительного зонирования, т.е. содержит намерение ответить на вопрос: объекты какого назначения (видов испо льзования) и каких параметров (этажность, общая площадь, объем) можно строить;
- ни один из градостроительных документов не содержит (и не может содержать) окончательного “пакета прав” на использование земельных участков, поскольку каждый документ последующего уровня конкретизирует предыдущий последовательно сужа я диапазон прав);
- последовательное сужение прав заканчивается при создании проектно-сметной документации. Только имея проектно-сметную документацию можно точно указать по какому назначению и при каких параметрах допустимо использование земельного учас тка.
В России правоустанавливающая документация не носит правоустанавливающий характер. Таким документом мог бы быть проект конкретного объекта. Но для этого проект должен утверждаться представительным органом местной власти. Действующее гр адостроительное законодательство фактически закрепило систему, когда не было необходимости определять такие права из-за отсутствия их адресатов - субъектов права собственности на недвижимое имущество. Но ныне такие адресаты появились и с ними следует счи таться.
4. Как устанавливаются права на использование и изменение недвижимости?
Зарубежное право. При установлении этих прав решается двуединая и противоречивая задача: одновременно предоставить свободу и ограничить ее. Универсальное решение в предоставлении “пакета прав”, когда свобода владельцев использо вать и изменять недвижимость реализуется в рамках установленных ограничений.
Принцип “пакета прав“ реализуется путем выделения в городе зон, для которых устанавливаются разрешенные цели использования недвижимости и соответствующим им типов строительных объектов. При этом необходимо соблюдение принципов:
- не причинения вреда имуществу (соседа);
- защита относительно малоприбыльных видов деятельности от высокоприбыльных.
Права использования и изменения недвижимости устанавливаются не только в части видов разрешенного пользования, но и относительно физических (пространственных) параметров недвижимости. Такие параметры устанавливаются в планах зонировани я и имеют правоустанавливающее значение.
Зональные параметры приписываются земельным участкам (единицам недвижимости) и адресованы их владельцам. Параметры устанавливаются как ограничения сверху (этажность, коэффициент использования территории).
Расчетные показатели территориального (градостроительного) планирования применяются исключительно для разработки документов территориального планирования. Их статус - большей частью рекомендательный.
Строительно-технологические, эксплуатационные и экологические стандарты имеют статус обязательных минимальных нормативов.
Законодательство России. Схема определения указанных прав заключается в их последовательном сужении (путем детализации). При таком подходе лишена смысла постановка вопроса о функциональной адаптации объекта недвижимости к конъюн ктуре рынка и о своевременном переключении на наиболее эффективные в данный момент и в данном месте виды использования недвижимости.
Действующая в России система градорегулирования не ориентирована на рыночные механизмы поддержания высокой эффективности землепользования в городе.
5. Как реализуются права на строительные изменения недвижимости?
Зарубежное право. Эти права принадлежат только владельцам недвижимости. Разрешение на строительство только подтверждает соответствие строительных намерений владельца недвижимости правилам плана зонирования при соблюдении правил безопасности. По завершению строительства проверяется, соответствует ли новый объект установленным правилам и требованиям. Владелец недвижимости штрафуется, если он не обеспечил такого соответствия.
Законодательство России. Детальное регулирование на практике осуществляется субъектами Федерации. Наблюдается широкое разнообразие конкретных процедур, участвующих органов и особенностей их взаимодействия.
Владелец недвижимости (застройщик) полностью зависит от чиновников, которые успешно используют неопределенность или отсутствие правовых критериев ограничений - правил для застройки конкретных земельных участков.
Если инвестор намерен приобрести земельный участок для строительства, то ему следует ожидать:
- Отсутствие детальной информации о земельном участке; как правило, администрация города не имеет концепции рыночного землепользования и поэтому опасается негативных последствий предоставления (продажи) земельных участков.
- Отсутствие четких критериев при установлении прав застройщика на конкретных участках лишает инвестора формальных оснований опротестовывать в суде произвольные действия администрации.
- Неопределенность прав инвестора и возможность их потерять - чрезмерно повышают риск инвестиций в строительство, вызывает рост цен на строительную продукцию, сужает круг инвесторов. В конечном итоге, наносится вред интересам города.
Неопределенность прав инвестора затрудняет получение кредита под строительство.
6. Можно ли получить информацию о конкретном земельном участке?
Зарубежное право. План зонирования, земельный (точнее, земельно-имущественный) кадастр - принципиально открытая информация для всех желающих приобрести недвижимость. В ряде стран информация об участках и недвижимости, выставлен ной на продажу, выдается бесплатно. План зонирования вступает в силу только после его публикации.
Законодательство России. Запрашиваемую информацию в России получить нельзя, потому что ее просто нет. (Кроме того, действуют жесткие и необоснованные режимные ограничения, ред.). Владелец недвижимости, если он пожелает из менить свою недвижимость, должен сперва разработать проект и только после его экспертизы может узнать, что же ему дозволено сделать со своей недвижимостью. Апеллировать к суду бесполезно: нет четкого правового документа с четкими характеристиками и парам етрами применительно к разрешенным изменениям недвижимости на конкретном земельном участке.
7. Могут ли частные лица и общественность участвовать в разработке правил зонирования?
Зарубежное право. Положение об участии общественности и частных лиц в разработке правил зонирования имеются практически во всех разделах градостроительного законодательства развитых стран. Это участие возможно в косвенной и пря мой форме и на разных стадиях (подготовка, согласование, реализация плана зонирования).
Городская администрация и специалисты - планировщики заинтересованы получить общественное одобрение на ранних стадиях подготовки решений.
Формально права по установлению правил зонирования переданы представительным органам местного самоуправления. Фактически эти права остались у владельцев недвижимости. Администрация обеспечивает отлаженное действие правовых механизмов п одготовки и реализации планов зонирования.
Законодательство России. Поскольку в России планов зонирования пока нет, то следует рассмотреть вопрос иначе: имеют ли право граждане влиять на градостроительное решение. Отсутствуют юридических процедуры, которые позволяли бы р еализовывать права на достоверную информацию, на участие в обсуждении градостроительных проектов до их утверждения.
Отсутствие информации повышает риск инвестиций, снижает вероятность их привлечения. Правительство устанавливает порядок согласования и утверждения градостроительной документации. Инструкции ориентируются исключительно на соответствующи е органы власти. В них нет процедур, которые адресованы населению или владельцам недвижимости. Градостроительные нормативы имеют статус государственных и их выполнение обязательно для всех экспертиз, в том числе независимых.
Действующее градостроительное законодательство по своему духу и содержанию полностью индифферентно к таким вопросам, как передача гражданам права участвовать в установлении правил, касающихся использования и изменения недвижимости.< /P>
Система классического градостроительства права социалистического типа характеризуется:
- гипертрофированностью территориально - градостроительного планирования;
- отсутствием правоустанавливающих документов, касающихся использования и изменения недвижимости;
- закрытостью, отсутствием достоверной информации о недвижимости;
- ориентировка только на государственные структуры, полное игнорирование интересов граждан и владельцев недвижимости;
- громоздкой разрешительной системой;
- диктатом “целевого назначения”, когда разрешено только то, что разрешено.
Сравнение действующего градостроительного законодательства, показало, что градостроительное законодательство России уникально и кардинально отличается от правовых норм, используемых в странах с рыночной экономикой. Уникальность эта особого рода, ее нельзя признать внутренне необходимой особенностью национальной системы этого вида права.
Причина создавшегося положения проста: коренные изменения общества опережают правовые реформы.