Тема 32. Принципы виды и формы аренды недвижимости нежилых помещений Экономика основанная на частной собс
Работа добавлена на сайт samzan.net:
Тема 32. Принципы, виды и формы аренды недвижимости (нежилых помещений)
Экономика, основанная на частной собственности, имеет больший потенциал по сравнению с любой другой. Этот потенциал выражается в разнообразии способов использования собственности. Одним из таких способов является аренда.
Современная аренда представляет собой форму организации производства, основанной на передаче в срочное и возмездное пользование основных фондов и оборотных средств на началах добровольности и равноправия сторон в целях выпуска продукции (работ, услуг) и получения дохода.
Реальные преимущества аренды:
- отношения арендатора и арендодателя осуществляются на основе договора, их полное равноправие, а значит и устойчивый характер;
- фиксированность арендной платы, позволяющей развиваться арендатору, получать более высокий доход;
- полная самостоятельность арендатора в организации производства, оплате труда, трудовом распорядке;
- возможность улучшения и приращения основных средств, последующее возмещением затрат, а также выкупа.
Арендатор, используя арендованное имущество, экономит собственные средства и получает доход от этого, и собственно деятельности, осуществляемой на основе эксплуатации арендованного имущества.
Действующий в настоящее время Гражданский кодекс впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Специальные нормы (статьи 650-655 ГК РФ), предусматривающие особенности аренды зданий и сооружений объединены в отдельный параграф и играют приоритетную роль по отношению к общим положениям об аренде.
Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ним связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Недвижимость – это особый товар, который обладает целым рядом свойств.
1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.
2. Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
3. Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) объекты недвижимости подразделяют на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их размещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.
5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта.
6. Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т.д.
7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости – часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.
8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящиеся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
- стационарные сооружения благоустройства территории участка;
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое [16].
Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:
- смена хозяйствующего субъекта, т.е. передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
- возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот между арендодателем и предпринимателем, и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;
- платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости, создающие объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;
- взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;
- договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;
- самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;
- замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов .
Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта.
Вариант А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала не первом этапе ее распространения в России (1987 – 1991 гг.).
Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется, например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992 г. приватизации государственных и муниципальных предприятий.
Виды и формы арендной деятельности во многом определяются также местом объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются на двух уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.
Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.
Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.
Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.
Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.
Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте (рис. 1).
Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.
Аренда недвижимости
Целевая – функциональное использование недвижимости
Виды
Свободная – ограничение характера использования объекта
Организационные формы
Индивидуальная
Коллективная (групповая)
Арендное предприятие
С правом выкупа
Без выкупа
Внутрипроизводственная
Межхозяйственная
Ассоциация арендаторов
Рис.1. Виды и формы аренды
Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам (натуральная, денежная, смешанная) и способам изъятия (единовременная и частичная) арендной платы, степени аренды средств производства (полная, частичная), формированию и распределению средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены и т.д. Формы и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.
Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества и всех форм собственности:
- земельных участков и других обособленных природных объектов;
- предприятий и других имущественных комплексов;
- отдельных зданий, сооружений и многолетних насаждений.
Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст. 129 ГК РФ). Например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты.
Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона (п. 1. абзац 2 ст. 607 ГК РФ).
Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (ст.130 ГК РФ) – которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Законом о недрах, Водным кодексом, Основами лесного законодательства.
Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд особенностей:
а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст.11 Закона о недрах, ст.46-53 Водного кодекса). Участки лесного фонда - на основе лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов (ст. 28 Основ лесного законодательства);
б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46, 54 Водного кодекса); участки недр - на основе лицензий, как без оформления договора, так и с заключением договора (ч. 3 ст.11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования; договоры аренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет);
в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе, предусматривает предельные сроки пользования (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.
2. Контрольная работа- Учетные записи при нормативном методе учета затрат
3. Перед восходом солнца 1889 Гауптман положил натуралистическую идею полной зависимости человека от среды а
4. Основы распараллеливания программ их динамический анализ
5. Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ одна из важнейших гарантий осуществления мест
6. цінний папір що посвідчує внесення його першим власником грошей визначає відносини позики між власником о
7. 1373 VIPПОЗИЦИИ Gtefolder обложка с отворотом.html
8. конструкторская часть
9. Поезд двигаясь равномерно со скоростью 80 км-ч проезжает мимо придорожного столба за 36 секунд
10. ВВЕДЕНИЕ Банк ~ это организация созданная для привлечения денежных средств и размещения их от своего имен
11. Общая врачебная практика внутренние болезни код дисциплины OVP 43051 специальности 051301 ~ Общая медицина.html
12. Громила Нил ШустерманГромила HrperTeen; 2011; Перевод- sonte10 Аннотация Ко
13. Реферат- Управление финансовыми результатами
14. Фотосинтетическая теория возникновения жизни
15. Хорёкписатель в поисках музы- София Гелиос; Киев Москва; 2002 ISBN 5344002661 Оригинал- Richrd Bch ldquo;Writer Ferrets Chsing th
16. Деловая этика на зачете собеседование по контрольной работе теоретический
17. ФИЗИОЛОГИЯ ПОЛОВОЙ ЖИЗНИ ЧЕЛОВЕКА
18. УТВЕРЖДАЮ Зав. Кафедрой психологии Льдокова Г.
19. Программное обеспечение
20. Право Киевской Руси