Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Информация о ходе реализации
“Комплексной программы территориально-экономического развития города Ростова-на-Дону до 2005 года» за период 1995-1997 годов
Приложение к решению городской Думы от 28 апреля 1998г. №90
Введение
15 марта 1971 года Совет министров РСФСР утвердил генеральный план города Ростова-на-Дону – основной градорегулирующий и регламентирующий документ, определяющий пространственные и экономические параметры развития города на 25 лет – до 1996 года, ориентированный на реализацию в условиях централизованной плановой экономики.
В связи с изменившимися социально-экономическими условиями, истечением срока действия генплана, переходом от централизованной экономики к социально ориентированной рыночной, децентрализованной, в основе которой лежат принципы местного самоуправления, администрацией города было принято решение о разработке в развитие генплана Схемы территориально-экономического развития города Ростова-на-Дону, учитывающей современные реалии.
Схема территориально-экономического развития города Ростова-на-Дону была разработана специалистами АО «Ростовгражданпроект» и одобрена городской Думой 22 августа 1995 года.
В схеме приведен анализ реализации генплана города, разработаны основные направления градостроительной политики и определены главные параметры развития города: численность населения, приоритеты в градостроительной деятельности по охране природной среды, связанные с развитием транспортной и коммунальной инфраструктур, территориальное развитие города и размещение жилищного строительства, ориентировочные объемы инвестиций.
Схема территориально-экономического развития города была разработана как основа для составления целевых отраслевых программ.
В развитие Схемы территориально-экономического развития города в дальнейшем начался этап формирования городской политики, основанной на системных и программных принципах.
Структурные подразделения администрации города с привлечением специалистов и ученых проектных институтов различных отраслей разработали и представили на рассмотрение городской Думы, коллегии администрации города ряд программ и нормативно-правовых разработок, обеспечивающих поступательное развитие города в новых условиях и создание правового поля в рамках системы местного самоуправления.
За период 1995-1997 годов были разработаны, одобрены и утверждены следующие основные программные и нормативные документы:
- «Жилище», «Основные направления жилищной политики в г.Ростове-на-Дону»;
- «Свой дом»;
- «Газификация г.Ростова-на-Дону»;
- «Реконструкция и модернизация жилых домов, построенных в 60-е годы по проектам первых массовых серий»;
- «Многоэтажные гаражи-стоянки (паркинги) в г.Ростове-на-Дону»;
- «Схема управления отходами города»;
- «Развитие водопроводно-канализационного хозяйства в г.Ростове-на-Дону на 1994-2000гг.»;
- «Схема развития улично-дорожной сети г.Ростова-на-Дону до 2005г.»;
- «Программа автоматизированного земельного кадастра г.Ростова-на-Дону»;
- «Городской транспорт»;
- «Первоочередные меры по увеличению мощностей очистных сооружений канализации и строительству систем водоотведения г.Ростова-на-Дону»;
- «Реставрация и реконструкция зданий-памятников истории и культуры, фоновая застройка центральной части города»;
- «Стимулирование градостроительной деятельности в г.Ростове-на-Дону»;
- «Регулирование отношений субъектов градостроительной деятельности г.Ростова-на-Дону» и другие;
- 18.02.98 года городской Думой утверждена 1-я часть Градостроительного регламента – первого нормативно-правового акта в системе местного самоуправления по регулированию градостроительной и инвестиционной деятельности на территории города.
1. Градостроительная политика
Разработка градостроительной политики невозможна без подведения основных итогов реализации генерального плана.
Прогнозируемая по генеральному плану численность населения в 1 млн. человек была достигнута раньше намеченного проектного срока, в 1987г. С 1992 года численность населения стабилизировалась на уровне 1020-1025 тыс. человек. Эта численность населения поддерживается, в основном, за счет механического прироста.
Жилищная политика, реализуемая территориально в соответствии с генеральным планом, была направлена на удовлетворение интересов нескольких крупных промышленных предприятий и не позволяла городу обеспечивать пропорциональное и сбалансированное развитие всех районов.
Средства были сконцентрированы на новом жилищном строительстве, градостроительная политика основывалась на освоении новых территорий, свободных площадок, расположенных близко к промышленным предприятиям. В жилищной политике делался акцент только на многоэтажные, многоквартирные дома, индивидуальное жилищное строительство было под запретом.
В социальной политике превалировали усредненные нормы обеспечения населения объектами социальной сферы, строительство которых финансировалось по «остаточному» принципу. Социальный комплекс развивался поступательно только в районах нового строительства. Строительство крупных общегородских градоформирующих объектов затянулось на десятилетия (публичная библиотека, театр музыкальной комедии, поликлиника в СЖР и др.).
Развитие инженерно-транспортной инфраструктуры города и мероприятий по охране окружающей среды обуславливалось возможностями и интересами крупной промышленности, которая финансировала развитие городского хозяйства в пределах выделенных министерствами лимитов и фондов.
Предусмотренная генпланом промышленная политика не реализована, не был осуществлен вывод из городской застройки 22 промышленных предприятий, территориальные ресурсы города использовались экстенсивно.
В связи с этим при разработке Схемы эти недостатки в реализации генплана предусматривалось устранить и в дальнейшем формировать градостроительную политику в интересах городского сообщества.
Градостроительная политика администрации города ориентирована на изменившиеся геополитические и социально-экономические условия и основывается на имеющихся у города ресурсах, в основном территориальных, эффективное использование которых должно обеспечить планомерное и сбалансированное развитие всего городского организма.
В градостроительную практику вошли принципиально новые понятия, закрепленные Конституцией Российской Федерации и Гражданским кодексом, такие, как различные формы собственности, неограниченное право любого юридического или физического лица владеть и распоряжаться недвижимостью, включая основные фонды промышленного назначения, что требует переосмысливания порядка и системы организации селитебных, промышленных и других функциональных зон города.
В результате политики экстенсивного использования городских земель при развитии промышленного потенциала в течение 20 лет в городе к настоящему времени практически не осталось свободных территорий, пригодных по градостроительным требованиям для промышленной застройки.
Земельный резерв 1500 га, предусмотренный генпланом города в основном для вывода предприятий из жилой застройки, составил всего около 200 га, при этом из жилой застройки было выведено всего 2 предприятия.
В соответствии с генеральным планом и Комплексной программой территориально-экономического развития г.Ростова-на-Дону до 2005 года, учитывая дефицит свободных территорий в черте города, современная градостроительная политика строится в отношении производственного потенциала города на ближайшие 10 лет на основе следующих принципов:
- развитие существующих предприятий осуществляется только при использовании неводоемких, неэнергоемких технологий и экологически чистых производств;
- в селитебных зонах размещаются производственные объекты, которые не оказывают вредного влияния на окружающую среду.
Специалисты АО «Ростовский ПромстройНИИпроект» разработали, впервые в градостроительной практике, принципиально важные предложения о запрещении размещения новых объектов производственного назначения, не связанных с обслуживанием населения, на свободных территориях города. Предложение было рассмотрено на коллегии администрации и одобрено. По этому вопросу принято постановление мэра города.
С целью более эффективного использования участков в производственных зонах принято решение об инвентаризации всей промышленной застройки и подготовлены методические указания по расчету показателей оценки эффективности использования земельных участков, которые будут представлены на рассмотрение коллегии администрации города в июне т.г.
В настоящее время Комитет по архитектуре и градостроительству в повседневной работе руководствуется этими материалами.
Другим направлением градостроительной политики охватывается комплекс вопросов дальнейшего развития селитебных территорий, площадь которых в городе крайне ограничена, а потребность резко возрастает в связи с переориентацией жилищного строительства на сочетание многоэтажных, средне- и малоэтажных жилых домов.
Территориально в последние годы город развивался в основном в соответствии с генпланом и «Схемой». Многоэтажная застройка ведется в центральной части города, Северном и Западном жилых районах, микрорайоне «Темерник», пос.Александровка и Военвед, малоэтажная – севернее Ростовского моря и Северного жилого района, на территории бывшего аэродрома ДОСААФ.
Из-за отсутствия инженерных сетей и мощностей не начато освоение нового жилого района Ливенцовский в западной части города.
Вместе с тем, город уже вынужден начать освоение новых территорий за пределами своих границ, на землях Аксайского и Мясниковского районов. В настоящее время готовятся материалы для включения этих территорий в состав городских земель, согласовываются интересы муниципальных образований Ростова, Батайска, Аксая, что позволит начать разработку, в соответствии с требованиями утвержденного Градостроительного регламента, нового генерального плана в комплексе с проектом планировки пригородной зоны.
В связи с дефицитом территории и мощностей инженерных сетей и сооружений, ветхостью существующего фонда особое внимание направлено на реконструкцию селитебных территорий, их более эффективное и оптимальное использование. В сложившейся ситуации при формировании градостроительной политики особое значение имеет территория общегородского центра, потенциально привлекающая инвестиционные ресурсы из различных источников, что обусловлено повышением ее ценности в условиях формирующегося рынка товаров, услуг, капиталов.
2. Реконструкция общегородского центра
Общегородской центр, границы которого определены генеральным планом, представляет собой ценнейшую территорию, от успешного функционирования которой зависит вся жизнь градостроительной системы. Попытки реконструкции центра осуществлялись неоднократно с начала семидесятых годов. Ростов был в числе первых городов России, начинавших комплексную реконструкцию общегородского центра (район ул.Пушкинской).
Однако радикальные мероприятия постепенно уступили место локальной реконструкции, которая носила нестабильный и частный характер, что привело к высокому износу (49-52%) жилого фонда в Кировском и Ленинском районах, в этих районах сосредоточен в основном аварийный фонд.
Первоочередной реконструкции подлежат три центральных района: Кировский, Ленинский и западная часть Пролетарского района, где наиболее крупными зонами реконструкции являются пер.Грибоедовский, район ипподрома, центр Кировского района и район Гвардейской площади.
Для реализации программы реконструкции определен ряд дополнительных мер и решений: участки для проведения комплексной или выборочной реконструкции предоставляются застройщикам при условии строительства объектов только по индивидуальным проектам; разработки схем планировки, застройки и инженерного обустройства всего квартала.
В 1995-97гг. в центральной части города практически все жилье строилось в кирпичном варианте.
Предоставление участков под новое строительство или реконструкцию проводится только при условии разработки индивидуальных проектов с экономическим обоснованием и комплексным инженерным обеспечением.
Архитектурно-планировочными заданиями предусматривается применение современных технологий и материалов, размещение гаражей-стоянок в подземных и (или) первых этажах объектов, освоение чердачных пространств.
При рассмотрении проектов на Градостроительном Совете и подготовке заключений по проектам в центральной части города особые требования предъявляются к комфортности планировочных решений, архитектурному облику и благоустройству прилегающих территорий.
При работе с памятниками архитектуры в архитектурно-планировочные задания закладываются требования по реставрационным работам, и проектная документация проходит согласование не только в КАиГ, но и ОПОПИК. Документация разрабатывается с привлечением Ростовского филиала «Спецпроектреставрация».
Ранее разработанная проектная документация (по объектам в центральной части города) корректируется исходя из современных требований и пересогласовывается Комитетом по архитектуре и градостроительству.
Комитетом по архитектуре и градостроительству совместно с Областной инспекцией по охране памятников истории и культуры разработан перечень зданий, подлежащих реконструкции, реставрации и капитальному ремонту с выделением первоочередных объектов – к 250-летию города.
Сегодня для проведения реконструкции в центре города за застройщиками закреплено около 50 кварталов. Ведется комплексная реконструкция 15 кварталов, а также выборочная реконструкция отдельных зданий. За два последних года в центре города введено в эксплуатацию свыше 110 тысяч м2 нового жилья.
В настоящее время в стадии реконструкции и нового строительства находятся свыше 60 жилых домов общей площадью 196 тыс.м2, в стадии проектирования – еще 30 объектов. В 1998 году ожидается завершение строительства 18 жилых домов общей площадью более 60 тыс.м2.
Проведена работа по инвентаризации ранее отведенных земельных участков в центре, при несоблюдении заказчиками сроков освоения или отсутствия финансирования готовятся материалы по передаче земельных участков другим застройщикам.
За 1995-97 годы внесены предложения об отмене 49 постановлений главы администрации города, подготовлено совместно с Департаментом строительства и перспективного развития 28 предложений по реализации права застройки земельных участков на условиях аукциона и 20 инвестиционных предложений по строительству в центре города.
Наиболее интересные и значимые предложения: район застройки «Театральный спуск», территория двора городского Дома творчества молодежи, пешеходно-торговый центр на ул.Шаумяна от пр.Ворошиловского до пр.Семашко. Здесь будут размещены элементы крупного делового и представительского бизнес-центра: банки, магазины, рестораны, офисы, концертные залы и художественные галереи, интегрированные в городское пространство.
Созданию выразительного силуэта центра будет способствовать реализация застройки района «Театральный спуск», проектирование которого начато еще в 1973 году. В настоящее время завершен строительством западный дом-комплекс общей площадью 32 тыс.м2.
В целях ускорения строительства решением коллегии администрации города определены основные положения завершения застройки «Театрального спуска» с изменением градостроительной и инвестиционной концепции, которые одобрены областным Градостроительным Советом.
Предполагается более интенсивно использовать территорию района, разместив при уплотнении застройки свыше 50 тыс. м2 жилой площади, около 30 тыс.м2 торговых площадей, административный комплекс, гостиницу на 500 номеров.
В развитие этих предложений проводится конкурс бизнес-планов по завершению застройки «Театральный спуск» к 2002 году, который позволит выбрать наилучшее инвестиционное, объемно-пространственное и планировочное решение одного из крупных архитектурных ансамблей города, в котором оптимальным образом сочетаются общественные и жилые функции.
За последние годы внешний вид центра значительно преобразился.
Реализованы предложения по благоустройству центральных магистралей, по замене покрытия тротуаров, упорядочению размещения остановочных павильонов, объектов мелкорозничной торговли и малых архитектурных форм, проведена реконструкция Соборной площади, красивейших зданий-памятников архитектуры на главных улицах центра города.
Намечается ликвидация «долгостроев», завершение строительства ряда крупных градоформирующих объектов в центре города: перепрофилирование незавершенного строительством 15-этажного административного здания, размещенного на ул. Красноармейской под гостиницу высшего класса, театра музыкальной комедии на 1474 места с выставочным залом.
Сегодня разрабатываются проекты размещения в центральной части новых объектов рыночной инфраструктуры:
- первый в городе многофункциональный комплекс по пр.Буденновскому, в котором размещается банк, торговые выставочные залы, представительства зарубежных компаний и представительские квартиры – застройщик АО «Селена-Юг». Инвестиционные предложения по строительству комплекса рассмотрены и одобрены Градостроительным Советом, ведется работа с московским банком о кредитовании комплекса;
- торговый комплекс на площади Гагарина сметной стоимостью 35 млн. рублей с торговой площадью 4,5 тыс.м2.
Ведутся работы по реконструкции и модернизации здания на пр.Ворошиловском под современный, основанный на западных технологиях торговый центр – супермаркет площадью 3,5 тыс.м2.
Предусматривается реконструкция городских гостиниц «Южная» и «Московская». Проводится заказной архитектурный конкурс по реконструкции и модернизации гостиницы «Южная», в которой намечается разместить отель соответствующий уровню 4**** с подземной и надземной стоянкой.
Учитывая большую ценность территории центра специалистами АООТ «ПромстройНИИпроект» разработана методика определения рационального использования территорий промпредприятиями и разработаны предложения по выносу и перепрофилированию предприятий в центральной части города, часть из которых уже реализуется – молзавод на ул.Лермонтовской, мехзавод на ул.Суворова, часовой завод на пр.Ворошиловском, завод «Рубин» на ул.Красноармейской и др.
Вместе с тем, сегодня ряд проблем реконструкции центра требует скорейшего, высокопрофессионального решения – это: транспортная схема, схема центра, парковка и хранение автотранспорта, планировочные ограничения, комплексность застройки и инженерного обустройства, сохранение исторического наследия.
Не удовлетворяют темпы реконструкции, нужны механизмы для привлечения инвестиций. Реконструировать центр застройщикам должно быть не только престижно, но и выгодно.
В настоящее время разрабатывается комплексная программа реконструкции центра города, в которой будут учтены интересы коренных ростовчан по расселению «коммуналок», ликвидации ветхого и аварийного жилья, решены вопросы экологического очищения центра города за счет насыщения центра электротранспортом и сокращения доступа автотранспорта.
Для разработки комплексной программы реконструкции – проекта детальной планировки общегородского центра в ОАО «Ростовгражданпроект» создан временный творческий коллектив с привлечением ведущих архитекторов города, который должен подготовить предложения по объемно-пространственному решению застройки с целью создания выразительного силуэта центра.
3. Сохранение культурно-исторического наследия
Ростов включен в список исторических городов.
Историческое наследие Ростова-на-Дону обширно и разнообразно. Расцвет города как крупнейшего промышленного, торгового и финансового центра Юга России приходится на рубеж 19-20 века и именно к этому времени относятся наиболее ценные в архитектурно-композиционном отношении памятники истории и культуры города.
Ориентация на все то лучшее, что существовало в Отечестве, предопределила обращение ростовского купеческого и промышленного капитала к общепризнанным мастерам архитектуры.
В это время работают в городе выдающиеся зодчие: академики архитектуры И.Е.Старов, М.М.Перетяткович, А.Н.Померанцев, профессора Н.Н.Дурбах, В.А.Покровский и Л.Ф.Эберг, а также целая плеяда замечательных местных мастеров архитектуры – В.В.Баринов, Г.А.Петров, Серафимов, Х.Х.Чалхушьян, Г.Н.Васильев, М.Соколов, П.Я.Любимов. В центре Ростова, на улице Большой Садовой на небольшом участке территории сосредоточены три памятника эпохи эклектики, проекты которых выполнены рукой одного зодчего – академика А.Н.Померанцева. И поныне этот замечательный градостроительный ансамбль – «Померанцевский треугольник» является сердцем Ростова.
Особая страница в истории архитектуры Донской столицы – 20-30 годы. Славные традиции ростовской архитектурной школы развивают и поддерживают такие архитекторы, как И. и П. Голосовы, Л.Л.Эберг, М.И.Кондратьев, Я.А.Ребайн.
Подлинным шедевром архитектуры, повлиявшим на всю историю развития мирового зодчества, стал театр В.А.Щуко и В.Г.Гельфрейха.
В Ростове 24 памятника архитектуры федерального значения и 161 памятник местного значения. К вновь выявленным отнесено 425 памятников (придание им статуса памятника требует дальнейшего утверждения в федеральных органах охраны).
Большинство памятников Ростова относятся к 19 веку, но есть и памятники архитектуры 20 века, у нас интереснейшие здания эпохи конструктивизма (дома-гиганты 1 и 2, дом Новый быт, комплекс ликероводочного завода).
Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры совместно с Комитетом по архитектуре и градостроительству работает над перспективным планом ремонтно-реставрационных работ по памятникам архитектуры города Ростова. Архитектурный институт создал компьютерную базу данных недвижимых памятников истории и культуры, проводится паспортизация памятников.
В ближайшее время намечается реставрация фасадов торгового павильона Центрального рынка, здания Комитета по архитектуре и градостроительству Ростова (бывшая гостиница «Северная»), кафе «Русский чай» (бывший доходный дом Лившица). За счет фирмы «Елена» завершены ремонтные работы кинотеатра «Комсомолец» (бывший торговый дом Яблоковых). Начаты реставрационные работы на пр.Ворошиловском, 33 (за счет средств Промстройбанка).
К положительным примерам отношения к памятникам следует отнести реставрацию фасада кинотеатра «Комсомолец» и реставрацию фасадов с восстановлением куполов здания городской администрации.
Здание администрации города – памятник архитектуры федерального значения, одно из красивейших зданий Юга России, построенное на средства ростовского купечества по проекту академика архитектуры Померанцева.
Столетний юбилей здание встречает обновленным, в 1997 году завершена реставрация фасадов и здание обрело свой первоначальный облик.
Фирма-реставратор не только полностью реставрировала фасад здания, но и укрепила основные несущие конструкции. Всего на фасадах здания восстановлено около 250 утраченных элементов, воссоздан аттик на восточном фасаде и декоративные навершия на всех аттиках.
Ждут своего часа и другие творения Померанцева – Дом рыбников, гостиница «Московская» – это единственное место в России, где на небольшой площади соседствуют три творения великого зодчего.
Ремонт и восстановление фасадов зданий кинотеатра «Комсомолец» и городской администрации ведет фирма «Реставратор» – она единственная на Юге России получила федеральную лицензию.
К достижениям следует отнести и реставрацию фасада роддома на площади К.Маркса и ряд других работ фирмы СВА. К хорошим достижениям ростовских реставраторов следует отнести комплексную реставрацию и благоустройство прилегающей территории следующих памятников: Торговый дом Яблоковых; Гостевой дом августейших особ; доходные дома на ул.Пушкинской; здание управления Владикавказской железной дороги; здание Центрального универсального магазина; Кафедральный собор – восстановление колокольни и комплекса воскресной школы.
Для каждого памятника федерального значения как особо значимого в композиционном отношении объекта разработана своя программа взаимодействия с городским контекстом и своя программа реставрации как самого памятника, так и благоустройства окружающей его территории. Работа ведется по следующим объектам: здание городской Думы; Доходный дом Генч-Оглуева; здание летнего коммерческого клуба; дом И.П.Павлова, особняк Н.Е.Парамонова; Нахичеванский городской театр; здание Ростовской конторы государственного банка; Ростовский драматический театр им.Горького.
Не меньшую ценность представляют памятники местного значения, реставрация которых проводится с выполнением всего комплекса внешнего благоустройства. На территории города ведутся работы по восстановлению, проектированию и строительству новых культовых зданий различных конфессий:
Колокольня Кафедрального Собора Рождества Пресвятой Богородицы (Соборная площадь), церковь Серафима Саровского (ул.Портовая), Преполовенский храм (ул.Всесоюзная), католический костел прихода «Тайная вечеря» (ул. Ставропольская), церковь Свято-Георгиевского прихода (по пр.Коммунистическому), храм Покрова Пресвятой Богородицы (на кладбище в СЖР), Иверский женский монастырь (СЖР), храм во имя Святой Троицы (ул.Плехановская, приход Свято-Троицкого храма), храм в честь Казанской иконы Божьей Матери (СЖР), храм Пантелеимона-Целителя (парк им.Островского), комплекс храма в честь иконы Божией Матери «Целительница» и др.
В состав памятников истории и культуры включены также родники города, которые имеют культурно-историческую ценность. Программа сохранения и возрождения городских родников разработана Департаментом совместно с Ростовским Епархиальным Управлением и одобрена коллегией администрации города.
До 2001 года на первоначальном этапе предполагается восстановить и обустроить 21 родник. Стоимость всей программы восстановления и обустройства родников – 712 тысяч деноминированных рублей.
В 1997 году выполнены работы по обустройству родников в Железнодорожном и Советском районах: родника, расположенного вблизи храма Преподобного Серафима Саровского и источника Святого Георгия. В 1998 году будут завершены работы по обустройству родников в Ворошиловском и Октябрьском районах и начато обустройство родников в Ленинском и Пролетарском районах, продолжены работы в Железнодорожном районе.
Возрождение родников на территории города – одно из направлений в системе мер по охране и оздоровлению окружающей среды, так как экологически безопасная среда является главным компонентом в развитии города и условием градостроительной и инвестиционной активности на его территории.
4. Программа “Жилище”. Жилищная политика и жилищное строительство
За годы реализации генерального плана города общая площадь жилых домов возросла более чем в 3 раза и составила свыше 18 млн. м2, 60% всего жилого фонда размещено в зданиях капитального типа с этажностью 4 и более этажей. Свыше 15% всего фонда размещено в зданиях со стенами из недолговечных малоценных материалов, срок службы которых практически истек. По данным статистики 6,6% всего фонда размещено в ветхом фонде. Примерно 12% всего фонда неблагоустроенно: не имеет даже водопровода и канализации. Официально признано аварийными свыше 1300 квартир.
Средняя жилобеспеченность населения в городе – 18 м2/чел., однако показатель средней жилобеспеченности скрывает значительную дифференциацию в жилищных условиях населения. По данным специальных обследований, около 20% всех семей имеют жилобеспеченность на одного члена семьи 12 м2, а жилобеспеченность 8% семей еще меньше – до 7 м2 на человека.
Жилищная проблема остается для многих тысяч семей одной из самых насущных: свыше 18% городских семей состоит на квартирном учете, из них более 40% – свыше 10 лет. Более 1300 семей, принятых на квартирный учет, проживают в ветхом и аварийном жилом фонде.
Решение жилищной проблемы в обозримые сроки возможно только на основе системных и программных принципов, определяющих жилищную политику на долгосрочный период, и реализующих комплекс мер по ее осуществлению. С этой целью администрация города разработала программный комплекс документов, включающий следующие этапы:
Основные направления городской жилищной политики на современном этапе – программу «Жилище»;
Программу индивидуального жилищного строительства на территории города – «Свой дом»;
Целевую городскую программу «Реконструкция и модернизация жилых домов, построенных в 60-е годы по проектам первых массовых серий».
В программных документах детально исследовано сложившееся положение и были разработаны начала правовой и экономической базы решения жилищной проблемы в рамках принятых федеральных и местных нормативно-правовых актов. Особое внимание было уделено обновлению, реконструкции и модернизации жилищного фонда, развитию индивидуального жилищного строительства.
Новое содержание конституционного права на жилище предполагает принципиальные изменения системы и механизма удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Основным принципом реализации этого права в городе определено создание возможностей для улучшения жилищных условий всем категориям и слоям горожан (бесплатно, с частичной оплатой и предоставлением субсидий и кредитов, за полную стоимость).
Постепенно должен утвердиться, как господствующая система, рынок жилья.
Планово-распределительная система удовлетворения жилищных потребностей граждан сохраняется для ограниченных категорий граждан, потребности которых дифференцируются в зависимости от санитарно-гигиенических и социальных нормативов, динамично изменяющихся с ростом материального благосостояния населения.
К группе социальной поддержки относятся пенсионеры, работники бюджетной сферы: управления, работники культуры, просвещения, здравоохранения.
Эти принципы были положены в основу разработанного администрацией города порядка постановки на квартирный учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Городская Дума утвердила новый порядок постановки на квартирный учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий: приняты социальные нормативы, дающие право на постановку на учет и определен размер социального минимума общей площади, предоставляемой гражданам при предоставлении квартиры за счет общественных фондов потребления.
В экономическом блоке были приняты принципиально важные решения о консолидации всех финансовых ресурсов независимо от источника (бюджетные, внебюджетные, заемные, средства граждан) на финансировании жилищного строительства и создании благоприятного инвестиционного климата для инвесторов, о высвобождении замороженных инвестиционных ресурсов в незавершенном строительстве, о запрещении отвода новых земельных участков инвесторам, имеющим участки с незавершенным жилищным строительством.
Для развития индивидуального жилищного строительства решено предоставпять гражданам земельные участки инженерно обустроенные, финансовую помощь для строительства или приобретения жилья оказывать адресно, в зависимости от уровня доходов граждан и относящимся к категориям социально защищаемым.
Прошедший период после утверждения программных документов (1995-1997гг.) подтвердил эффективность принятых направлений жилищной политики в городе, позволил кардинально изменить структуру инвестиций.
На строительство объектов непроизводственной сферы в 1987 году было направлено 24,7% всех инвестиций, осуществленных на территории города, в 1991 году – 31,5%, в 1995 году – 55,8%, а в 1996 – 59,6%, в 1997 году – 59,7%, что позволило обеспечить увеличение объемов жилищного строительства. Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов в городе возрос в 1997 году по сравнению с 1992 годом в 1,75 раза.
За последние шесть лет в городе введено общей площади жилых домов 2000 тыс.м2, в результате в целом по городу возросла средняя обеспеченность жильем на 2 м2/чел. и достигла 18,2 м2/чел.
За 1995-1997 годы в городе введено в эксплуатацию жилых домов 1182,1 тыс.м2 общей площади. В структуре многоэтажного жилищного строительства преобладает кирпичное жилье, свыше 50%, 20% из монолита и 30% – в панельном исполнении.
Ввод жилых домов по муниципальному заказу за 1995-1997 годы составил 89,1 тыс. м2, кроме того, на капитальный ремонт жилых домов, находящихся в муниципальной собственности, было направлено за два последних года – 98 млрд. рублей.
Жилищное строительство на территории города размещается неравномерно: наибольший ввод жилья в Октябрьском районе – 263,1 тыс. м2, Советском районе – 201,1 тыс.м2.
Наибольший вклад в жилищное строительство за 1995-1997 годы внесли следующие подрядные строительные организации: АО «Дон-КПД» ввело в эксплуатацию 51,2 тыс.м2, ТОО «СУ-5» – 47,4 тыс.м2, АО «Ростовгорстрой» – 39,1 тыс.м2, ТОО «СУ-4» – 28,7 тыс.м2.
Индивидуальное жилищное строительство активно развивается в Железнодорожном районе: за 3 года в районе введено в эксплуатацию свыше 120 тыс.м2.
За 1992-97 годы свыше 21 тыс. семей горожан получили новые квартиры, в том числе свыше 2400 семей инвалидов, участников войны, военнослужащих уволенных в запас, многодетных и молодых семей, относящихся к социально защищаемым группам населения.
Администрация города с целью оказания адресной финансовой помощи гражданам, принятым на квартирный учет в 1995 году, выплатила муниципальную премию застройщикам в сумме 329 млн. рублей, в 1996 году – 275 млн. рублей с целью завершения ими начатых строительством жилых домов.
Созданный по решению администрации Сервисный центр Департамента строительства и перспективного развития города в 1995 году в соответствии с положением о субсидиях на жилищное строительство оформил 27 жилищных безвозмездных субсидий на общую сумму 1217 млн. рублей за счет средств бюджетов различных уровней.
В 1996 году практика оформления субсидий была продолжена: оформлено 10 субсидий на общую сумму 954 млн. рублей, в 1997 получено 11 субсидий для военнослужащих, уволенных в запас, за счет федерального бюджета и 1 субсидия для инвалида ВОВ за счет городского бюджета на общую сумму 1222 млн. рублей.
В 1995 году введен в эксплуатацию дом ветеранов в Северном жилом районе, в 1996 году – дом для многодетных семей по ул.Малиновского, в 1997 году начато строительство второй очереди дома для ветеранов.
По состоянию на 1.01.1998 года в Сервисном центре Департамента строительства состоит на учете 523 семьи для получения безвозмездных субсидий в соответствии с утвержденным мэром «Порядком предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья в г.Ростове-на-Дону».
Жилищная политика, ориентированная на перспективу, предусматривает приоритеты рыночных методов решения жилищной проблемы за счет изменения структуры нового строительства и включения в рыночный оборот потребностей социальных групп со средними доходами.
При этом освобождающиеся квартиры пополняют муниципальный жилищный фонд и могут быть использованы для вторичного заселения.
Реализация данного варианта будет осуществлена при двух основных условиях:
- завершении бесплатной приватизации квартир в течение 2-3-х лет;
- введении прогрессивного налога на недвижимость.
Проведение этих мероприятий в жизнь обеспечит условия для внутригородского перераспределения жилья и создаст сегменты рынка (ниши) для всех социальных групп.
Таким образом, разработана схема улучшения жилищных условий части населения, имеющей жилье, но стремящейся улучшить свои жилищные условия, используя его в качестве «стартового» капитала.
При этом имеющаяся квартира продается по цене на 20-30% ниже, чем стоимость строительства аналогичной, так как учитывается износ. Взамен владельцу предлагается более качественное жилье с зачетом стоимости сданной им квартиры и с рассрочкой платежа за вновь предоставленную площадь. Освободившаяся площадь может быть предложена очереднику по цене покупки также с рассрочкой платежа.
Предлагаемая формула позволяет вовлечь даже незначительные средства населения в сферу внебюджетного инвестирования, что будет стимулировать процессы изменения жилищных условий и динамику движения жилой площади в соответствии с потребностями семьи.
Использование такой схемы предполагает в качестве следующего шага переформирование очереди. Лицам, принятым на квартирный учет, может быть предложен выбор из следующих вариантов:
- для малоимущих категорий – получение в порядке очередности бесплатного муниципального, не подлежащего приватизации, жилья по социальной норме, в найм, с фиксированной квартирной платой. Дальнейшее формирование очереди осуществляется с учетом доходов семьи;
- для лиц со средними доходами – покупка жилья или участие в строительстве собственного жилья на свои средства с адресной помощью муниципалитета, условия которой фиксируются в договоре.
Лимитирующим фактором такой политики является только наличие у города переселенческого муниципального фонда, который позволит увеличить также темпы капитального ремонта и реконструкции. Создание муниципального переселенческого фонда должно быть обеспечено за счет переустройства ряда общежитий, а также перевода в эту категорию части квартир, получаемых городом по договорам от инвесторов. В 1998 году будет начато формирование переселенческого фонда площадью ~ 1200 кв.м.
Главным условием для строительства и реконструкции является создание благоприятного инвестиционного климата для инвесторов и застройщиков, осуществляющих комплексную реконструкцию жилых кварталов и субъектов градостроительной деятельности, включая налоговые льготы, отсрочки и рассрочки платежей по отчислениям на развитие инфраструктуры, предоставления «налоговых» каникул в соответствии с положением об экономических взаимоотношениях субъектов инвестиционной деятельности.
Поэтому в конце 1997 года, проведя анализ работы с предприятиями и организациями, осуществляющими строительство на территории города, для улучшения инвестиционного климата и сокращения сроков строительства объектов и объемов незавершенного строительства в городе, администрацией города были внесены изменения и дополнения в постановление главы администрации № 58 от 15.01.96г. «О регулировании отношений субъектов градостроительной деятельности в г.Ростове-на-Дону».
Указанным постановлением главы администрации города № 2490 от 30.12.97г. уменьшены ставки отчислений в Целевой внебюджетный фонд реконструкции и развития города. Так, отчисления на развитие социальной инженерной инфраструктуры города по объектам жилищного строительства уменьшены с 10 до 1 коп. с рубля от сметной стоимости объекта. Вместе с тем, этим же постановлением администрацией города увеличены ставки отчислений на финансирование экологической программы для высокорентабельных объектов коммерческого использования земельных участков, таких, как мини-рынки, платные парковки и др.
С 12% до 5% уменьшено отчисление застройщиками жилья на свободной территории. В 1998 году город за счет таких отчислений должен получить более 4000 кв.м жилья для льготных категорий.
С целью реализации основных направлений жилищной политики администрация города предприняла ряд мер.
1. По последовательному сокращению объема незавершенного строительства на территории города до уровня, обеспечивающего ввод жилья в нормативные сроки, ликвидация жилищного «долгостроя», обусловленного отсутствием финансовых ресурсов. За 1997 год благодаря принятым администрацией мерам объем незавершенного строительства в городе сократился на 15% и составляет на 1 января 1998г. – 800 тыс.м2 общей площади жилых домов.
Свыше 40% домов начато строительством в начале 90-х годов, т.е. нормативные сроки продолжительности строительства превышены в 5-6 раз, заморожены значительные инвестиционные ресурсы. Завершение строительства этих зданий может обеспечить прирост 500-600 тыс.м2 жилого фонда – 1,5-летний объем ввода жилья на территории города. Сокращению объема незавершенного строительства могут способствовать меры как административного, так и финансового характера.
В связи с этим решено не отводить новых земельных участков юридическим лицам – владельцам незавершенных жилых домов, строящихся с нарушением нормативных сроков продолжительности строительства.
Финансовое обеспечение программы сокращения незавершенного строительства направлено на консолидацию средств из различных источников за счет целевых поступлений из федерального и областного бюджетов для обеспечения жильем военнослужащих и других льготных категорий граждан и предоставления целевых низкопроцентных льготных кредитов Сбербанка, получаемых администрацией города под гарантии городского бюджета. В 1997 году такой кредит в размере 40 млн. рублей под гарантию городского бюджета, в соответствии с разработанной АО «Ростовгорстрой» и Департаментом строительства финансовой схемой, был представлен АО «Ростовгорстрой» для реконструкции центра города.
2. Для эффективного использования селитебных территорий начата разработка городских нормативов плотности застройки ценных земель и схем функционального зонирования селитебных территорий планировочных и жилых районов и отдельных кварталов общегородского центра и паспорта объемно-планировочных параметров для отдельных наиболее ответственных в градостроительном плане зон.
При разработке паспортов объемно-планировочных параметров застройки кварталов, схем зонирования районов принято решение руководствоваться следующими принципами при выборе этажности жилых домов:
- для застройки периферийных районов целесообразно размещение малоэтажных жилых домов, усадебного (коттеджного) жилья, среднеэтажных и многоэтажных жилых домов муниципального строительства;
- в срединной зоне города возможно размещение среднеэтажного доходного жилья и малоэтажного частного, как правило, высококомфортного, блокированного с небольшими участками земли (палисадниками);
- в центре города – многоэтажного и среднеэтажного, как правило, комфортного, доходного жилья.
Утверждение предлагаемых градостроительных параметров застройки отдельных районов города позволит обеспечить всем участникам инвестиционной деятельности равные стартовые возможности в выборе участков строительства, также укрепит финансовую базу бюджета за счет более дробной дифференциации платежей за землю.
3. Освоению под застройку незастроенных или неэффективно используемых спецтерриторий, за счет их демилитаризации, для жилищного строительства в центральном планировочном районе. Освоение указанных территорий возможно осуществить на основе специального соглашения между администрацией города и военным округом о паритетном их использовании для строительства жилья для военнослужащих, увольняемых в запас или отставку, и льготных категорий граждан.
4. Освоению под застройку участков, освобождаемых от промышленных предприятий, выводимых из селитебной части города, по санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям и градостроительным соображениям.
5. Освоению под застройку территорий левобережья с предварительным проведением градопланировочных работ и полного комплекса экологических и инженерно-геологических изысканий. Для реализации указанных мер Комитетом по архитектуре и градостроительству совместно с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с привлечением специалистов АО «ПромстройНИИпроект» и ОАО «Ростовгражданпроект» проводится инвентаризация промышленных территорий и других земельных участков.
В планах инвестиционных намерений до 2005 года в соответствии со Схемой территориально-экономического строительства первоочередными районами сосредоточенного жилищного строительства являются:
Центральный планировочный район со сплошной и выборочной реконструкцией кварталов и модернизацией жилого фонда в Ленинском, Кировском и Пролетарском административных районах.
Западный планировочный район (Железнодорожный и Советский административные районы), где намечено завершение строительства района «Госуниверситет», застройка индивидуальными жилыми домами массива в районе «Ливенцовский», а также освоение района «Вертолетное поле».
На застройку района «Вертолетное поле» подготовлено инвестиционное предложение, в котором предусматривается комплексное освоение площадки на основе механизма самофинансирования.
При размещении в районе общегородской ярмарки строительных материалов и новых строительных технологий «технополиса» реализация проекта осуществляется поэтапно – по мере развития оборотов ярмарки и технопарка. Инвестиционный проект предусматривает при застройке площадки провести апробацию автономных систем жизнеобеспечения жилого фонда.
Северный планировочный район с завершением застройки Северного жилого района, района «Темерник», квартала малоэтажного строительства – демонстрационной зоны южнее VI микрорайона, района севернее улицы Орбитальной, района «Таганрогское шоссе», района коттеджной застройки севернее Ростовского моря.
Восточный планировочный район с освоением восточной части пос. Александровка для высокоплотной блокированной и коттеджной застройки.
Вопросы реконструкции жилого фонда рассмотрены и одобрены коллегией администрации программы «Реконструкция и модернизация жилой застройки, построенной по проектам первых массовых серий в 60-е годы». Программой предусмотрен комплекс взаимосвязанных системных мероприятий по подготовке методической и нормативно-правовой базы проведения реконструкции и модернизации жилого фонда, определена последовательность работ и уточнены этапы проведения отдельных видов работ и сроки осуществления «пилотных» проектов.
Для оптимизации процессов реконструкции, минимизации затрат и получения градостроительного и социального эффекта решение этой проблемы предусмотрено также на основе программных методов, что обусловлено:
- размещением жилого фонда первых массовых серий практически на всей территории города;
- однородностью объемно-планировочных и конструктивных характеристик жилых зданий, построенных по типовым проектам первых массовых серий, что позволяет использовать типизированные межсерийные решения по реконструкции и модернизации;
- возможностью использования опыта модернизации «пилотных» домов-представителей, сокращая тем самым затраты на проведение научно-технических и проектных разработок;
- запасами несущей способности конструктивных элементов зданий, что позволяет увеличить их этажность и получить дополнительную жилую площадь;
- экономической целесообразностью проведения реконструкции, так как стоимость реконструктивных работ значительно ниже, чем при новом строительстве.
При реализации широкомасштабных реконструктивных мероприятий предусматривается: повышение этажности – надстройка 1-2 этажей; устройство мансард; пристройка эркеров, обстройка здания по торцам и размещение дополнительных секций; уплотнение застройки.
Увеличение площади жилых помещений в пятиэтажном фонде позволяет получить без отвода дополнительных земельных участков до 30% жилой площади, которая может заполнить один из сегментов рынка недвижимости – обеспечение квартирами лучшего качества и большей площади граждан со средними доходами.
Улучшение потребительских характеристик имеющегося квартирного фонда будет достигнуто за счет: перепрофилирования квартир, находящихся на первом этаже, под торговые, офисные и иные нежилые помещения; перепрофилирования квартир, находящихся на последнем этаже, в квартиры, основанные на объединении жилых и нежилых функций (творческие мастерские архитекторов, художников и др.); утепления всех ограждающих конструкций – стен, перекрытий над проездами и холодными подпольями; модернизации систем инженерного оборудования и электроосвещения в соответствии с радикально изменившимися требованиями, обеспечивающими сокращение уровня потребления энергоресурсов за счет установки поквартирных приборов учета и контроля, при этом должны быть повышены стандарты температурно-влажностного и воздушного комфорта жилища.
В политике реконструкции должен быть реализован как обязательный принцип разработки предварительных бизнес-планов комплексной реконструкции по принятым эталонным критериям и показателям, обеспечивающим интересы города. В связи с этим Департамент строительства начал разработку предварительных бизнес-планов, что позволит реализовывать право застройки кварталов и участков на аукционах и торгах.
Реализацию программы комплексной реконструкции возможно осуществить, только закрепив право застройщиков на проведение таких работ без согласия собственников, но при условии компенсации им убытков и потерь.
В политике реконструкции должны быть определены приоритеты города в социально значимой проблеме реконструкции застройки старого Ростова. Предлагается ввести в оборот понятие «муниципальная нужда в целях дальнейшего развития города».
В разрабатываемом нормативном акте будут закреплены границы районов реконструкции, в которых приоритет получают застройщики, действующие в интересах всего города и осуществляющие проекты-победители конкурсов на реконструкцию застройки старого Ростова.
При подготовке нормативного акта должны неукоснительно соблюдаться как права собственников, так и требования о возможности проведения отселения с реконструируемого участка без согласия собственников старого жилья.
В положении о придании реконструкции статуса «муниципальная нужда в целях развития города» следует также предусмотреть:
- совершенствование экономико-правового обеспечения в процессе приватизации жилого фонда, подлежащего в дальнейшем реконструкции, целесообразно в типовой договор включить положение о возможности отселения без согласия собственника при соответствующих компенсациях его моральных и материальных издержек.
При этом должно быть оговорено, что квартиры отселяемым гражданам предоставляются в жилых домах, строящихся в пределах городской черты, или в переселенческом фонде с последующим переселением отселяемых к прежнему месту жительства. При разработке проектов реконструкции кварталов в состав проектной документации следует включить в проект организации строительства график переселения по «волновому» принципу.
В качестве одной из компромиссных мер, сглаживающих противоречия в интересах города и населения, проживающего в домах, подлежащих реконструкции, в связи с муниципальной нуждой в развитии города, может быть предложен принцип пропорционального сокращения тарифов в оплате этого жилья.
Главным условием проведения реконструкции является создание благоприятного инвестиционного климата для инвесторов и застройщиков, осуществляющих комплексную реконструкцию жилых кварталов, включая налоговые льготы, отсрочки и рассрочки платежей по отчислениям на развитие инфраструктуры, предоставление «налоговых» каникул в соответствии с положением об экономических взаимоотношениях субъектов инвестиционной деятельности.
Предоставление льгот в оплате жилья в панельных 5-этажных домах мера экономически обоснованная, учитывающая, что затраты города на их расселение в случае сноса могут удвоиться, так как коэффициент расселения реально составит 1,8-2.
Целевые показатели программы:
- увеличение к 2005 году объемов реконструкции и модернизации типовых домов первого поколения до 80-100 тыс.м2 общей площади в год;
- снижение энергопотребления в рассматриваемом жилищном фонде не менее чем на 30%;
- увеличение к 2010 году общей площади фонда типовых домов первого поколения на ~ 900 тыс. м2.
Предварительные расчеты эффективности мероприятий по модернизации жилого фонда свидетельствуют, что предлагаемые направления реконструкции за счет устройства мансардных этажей, надстройки и пристройки дополнительных объемов к существующим домам могут обеспечить эффективность инвестиций.
Программа реконструкции пятиэтажного жилого фонда является составной частью программы «Жилище – Свой дом», которая в городе осуществляется начиная с 1993 года.
4.1. Программа «Свой дом»
Реализация программы «Жилище – Свой дом» позволила значительно увеличить объемы индивидуального жилищного строительства в городе за последнее время.
За 1995-1997гг. введено индивидуального жилья 561 тыс. м2. Сегодня в городе активно застраиваются индивидуальными домами новые районы – аэродром ДОСААФ, севернее ул.Орбитальной – ведется активное новое строительство и реконструкция на застроенной территории в Железнодорожном, Первомайском, Октябрьском районах.
В районе совхоза «Декоративные культуры» начато освоение первой очереди индивидуальной коттеджной застройки.
В стадии строительства находятся 54 коттеджа общей площадью порядка ~ 6000 м2. Финансирование этой застройки ведется за счет средств застройщиков и безвозмездных субсидий в виде муниципальных премий. В мае 1998 года будут сданы коттеджи для 8 семей военнослужащих, финансирование которых велось за счет средств федерального бюджета.
В 1998 году в районе начнется освоение еще 92 участков, предоставленных гражданам, принятым на квартирный учет в городе. Департаментом строительства и перспективного развития города строительство 54 коттеджей в Х и III кварталах района «Декоративные культуры» включено в экспериментальный проект целевой программы «Свой дом» в качестве «пилотного» проекта.
Для реализации программы «Свой дом» предусматривается выделение городу целевых средств из федерального и областного бюджетов порядка 20-25 млн.рублей.
Администрация города зарезервировала для развития малоэтажного индивидуального жилищного строительства порядка 700 га, свыше 7 тысяч участков, из которых 400 га размещается в районе совхоза «Декоративные культуры», а 300 га – в районе «Ливенцовка». Основной задачей является инженерное оборудование этих территорий.
Оптимальная система организации процесса наращивания инженерной инфраструктуры является одной из важнейших задач жилищной политики. Департаментом строительства и перспективного развития города накоплен определенный опыт использования нетрадиционных источников финансирования для инженерного обустройства территорий, отводимых под жилищное строительство. Для инженерного обустройства района совхоза «Декоративные культуры» был проведен инвестиционный конкурс с условием сооружения инженерных сетей за счет передачи подрядчику в счет оплаты за выполненные работы земельных участков.
Победителем инвестиционного конкурса явились АО «Ростовгорстрой» и АО «Спецстрой», которым должны быть переданы 31,5 га земель в счет строительства сетей водоснабжения, поливочного водопровода, канализации, газоснабжения, электроснабжения и дорог.
В 1997 году Департаментом строительства и перспективного развития города подготовлены предложения о дальнейшем инженерном обустройстве территории застройки районов севернее ул.Орбитальной и на землях совхоза «Декоративные культуры». Коллегией администрации города предложения Департамента по инженерному обустройству осваиваемых территорий под индивидуальную застройку одобрены, что обеспечит к 2000 году ввод в эксплуатацию на этой территории 370 тыс. м2 индивидуального жилья.
В настоящее время генеральный проектировщик ОАО «СевкавНИПИагропром» ведет разработку рабочих чертежей застройки квартала еще одного «пилотного» проекта индивидуальной застройки в микрорайоне VI-А СЖР. Для организации индивидуального жилищного строительства под патронажем администрации во исполнение решения коллегии администрации города «Об основных направлениях жилищной политики в г.Ростове-на-Дону» № 3 от 18.01.96г. и постановления мэра города № 1814 от 20.11.96г. «О реализации основных положений жилищной политики в г.Ростове-на-Дону» при Департаменте строительства и перспективного развития образовано муниципальное агентство недвижимости. Агентство получило лицензию на право проведения операций в сфере недвижимости. Основными задачами и функциями агентства являются:
- отселение с площадок строительства по муниципальному заказу;
- отселение из жилых домов, подлежащих реконструкции;
- заключение жилищных контрактов на долевое строительство жилья;
- реализация жилья, построенного по программе финансового обеспечения муниципального жилищного строительства;
- расселение коммунальных квартир;
- формирование маневренного жилищного фонда;
- координация и контроль за использованием жилой площади маневренного фонда;
- оценка стоимости жилья;
- прогнозирование конъюнктуры нуждаемости в жилой площади на цели отселения;
- приобретение жилья на вторичном рынке для выполнения федеральных программ обеспечения граждан жилой площадью;
- оказание услуг юридическим и физическим лицам по покупке и продаже жилья.
Таким образом, в Департаменте создается центр по финансированию муниципальных жилищных программ и координации индивидуального жилищного строительства.
4.2. Социальная инфраструктура
Несмотря на то, что в 1995-97 годах были введены на территории города объекты социальной инфраструктуры, обеспеченность населения доступными объектами социально-культурного назначения недостаточна: по состоянию на 1.01.1998 года обеспеченность населения поликлиниками – 85,7%, больницами – 92,9%.
Особенно сложная ситуация сложилась с учреждениями образования, несмотря на ввод за последние 3 года школ на 1240 мест, обеспеченность населения школьными местами номинально составляет 79,2%. В городе насчитывается 118 школ. Материально-техническая база среднего образования в городе находится в состоянии, не отвечающем современным стандартам.
Свыше 25 тыс. школьных мест размещено в зданиях, построенных до 1917 или 1940 года, т.е. эксплуатируются более 50-70 лет, в которых капитальный ремонт проводился 25-30 лет назад или не производился ни разу.
В 1997 году была создана межведомственная комиссия по изучению технического состояния объектов образовательных учреждений. Комиссия обследовала 36 объектов: 17 объектов требуют первоочередных мер по ликвидации аварийного и предаварийного состояния, 5 образовательных объектов определены как аварийные, 15 объектов определены как предаварийные. Общая сумма затрат на реконструкцию и ремонтно-восстановительные работы по этим учреждениям составляет 55 млн. рублей. В 1998 году предусматривается реконструкция 4-х школ за счет средств городского бюджета. В 1998-99 годах будут введены 2 школы: одна в Железнодорожном районе, одна – в Советском. Несколько зданий школ (№65, №103, №110) участвуют в программе Всемирного банка по восстановлению социальной инфраструктуры города. На программу ремонта школьных зданий в городе Ростове-на-Дону предусмотрено выделить в 1998г. 2,6 млн. долларов. В 1999 году по программе Всемирного банка должны быть отремонтированы 3 школьных здания (№ 5, №7, №35).
В системе объектов социально-культурного назначения особое место занимают учреждения здравоохранения. Материально-техническая база учреждений здравоохранения не соответствует современному уровню: свыше 30% всех поликлинических учреждений и стационаров размещено в зданиях, эксплуатирующихся более 50 лет. Программой работ по развитию материально-технической базы на период до 2000 года намечается завершение строительства ряда поликлинических и стационарных объектов: детской поликлиники завода «Алмаз» на 200 пос./смену; лечебно-диагностического центра в Ленинском районе; онкологического диспансера в Кировском районе.
В соответствии с программой Всемирного банка по отрасли «здравоохранение» предусматривается на 1998 год городу выделить 1,6 млн. долларов США.
В соответствии с решением коллегии администрации города от 11.07.96г. №18 Комитетом совместно с городским управлением здравоохранения разработаны предложения по размещению стационара для туберкулезных больных. Один из вариантов – использование незавершенного строительством здания профилактория на 540 мест АО «Ростсельмаш» в районе Ростовского моря.
Предполагается завершение строительства (перепрофилирование детской больницы РСМ) многофункционального комплекса по переулку Днепровскому для ветеранов.
Планом инвестиционных намерений предусматривается до 2000 года за счет привлечения инвестиций завершение строительства или перепрофилирование:
культурно-торгового центра по ул. Евдокимова – заказчик Ростовский банк Сбербанка России;
культурно-выставочного салона по ул.Целиноградской – заказчик НПП «Орбита»;
парка культуры и отдыха на р.Темерник в Северном жилом районе – заказчик РПКО «Прогресс»;
многоотраслевого центра в парке Горького;
реконструкция зоопарка.
4.3. Развитие стройкомплекса
В городе в настоящее время свыше 160 подрядных строительных организаций, которые в 1997 году выполнили строительно-монтажных работ на 829905 млн. рублей (в ценах 1997 года), ими введено в действие 22 тыс. м2 общей площади жилых домов по муниципальному заказу. С 1997 года контракты на выполнение работ по муниципальному заказу распределяются между подрядными организациями только на конкурсной основе.
Кроме традиционных подрядных организаций («Ростовгорстрой», АО «Дон КПД», стройтрест № 7 и др.), в городе сформированы и успешно функционируют новые строительные организации – АО «Жилстрой», фирмы «Строитель», «Реставратор», «СВА» и др.
Большинство построенных жилых домов по своим теплотехническим характеристикам не соответствуют ужесточенным нормам по теплосбережению.
Предприятиями города – основными изготовителями конструкций жилых домов массовых серий разработаны с участием Департамента строительства «Программы внедрения в производство ограждающих конструкций с повышенными теплотехническими характеристиками».
Завод КПД осваивает вновь разработанную серию жилых домов из 10-этажных блок-секций на базе изделий серии 1-464 «Д» улучшенной планировки с использованием новых трехслойных наружных стеновых панелей. Заводом КПД подготовлена партия трехслойных наружных стеновых панелей, которые по всем параметрам соответствуют требованиям норм.
Имеется вся необходимая нормативно-техническая документация, расчет на прочность, тепловлажностные характеристики, акт проверки требований СНиПа П-3-79, заключения о результатах испытания, сертификат соответствия ГОСТ и экспертное заключение.
В настоящее время ведется подготовка производства к массовому выпуску конструкций жилищного строительства в 1998 году.
ЗАВОД ЖБК. Ростовским заводом ЖБК, совместно с институтом «ПромстройНИИпроект», разработана конструкция трехслойных наружных стеновых панелей серии Ш-83 с повышенными теплотехническими свойствами. Панели железобетонные, трехслойные делаются на основе старой формооснастки с термовкладышами. Заводом ЖБК проведено опытное формование новых конструкций в количестве 16 шт. различных марок.
Институт «ПромстройНИИпроект» выдал техническую документацию, согласно которой завод ЖБК может выпускать наружные стеновые панели с повышенными теплотехническими свойствами. С 1997г. заводом ЖБК начато внедрение в производство новых стеновых панелей.
В настоящее время институтом «Ростовгражданпроект» разрабатываются проекты жилых домов с использованием каркаса серии Ш-83 и наружными ограждающими конструкциями из кирпича, пеногазобетона и других легких материалов. АО «Дон-СПАРК» ведется подготовка к строительству кирпичного жилого дома с использованием дополнительного утепления стен из пенополистирола. АО «Ростовстрой» приобретено оборудование немецкой фирмы «Пери» и ведется строительство каркасно-монолитного жилого дома по ул. Пушкинской с выполнением наружных ограждающих конструкций из новых материалов, соответствующих теплотехническим нормам
ЗАО «ККПД». Ведется работа по организации выпуска новых панелей для домов серии 90/1 с повышенными теплотехническими характеристиками.
На 1-м этапе комбинат переходит с выпуска стеновых панелей толщиной 350 мм на выпуск стеновых панелей толщиной 400 мм с объемным весом 900 кг/куб.м (из керамзита Черкесского завода с объемным весом 900 кг/куб.м) на существующей формооснастке с наращиванием бортов на 5 см. Подготовлены экспертные заключения института «ПромстройНИИпроект» и технические условия. В 1997 году «Комбинат КПД» перешел на выпуск наружных стеновых панелей толщиной 400 мм.
Существующие мощности базы строительной индустрии позволяют вводить более 500 тыс.м2 общей площади жилых домов в год, в 1997 году мощности стройиндустрии по различным предприятиям использовались на 15-80% из-за снижения инвестиционной активности, в то же время существующая база предприятий стройиндустрии имеет большой износ, мало механизирована, в то же время строительство новых объектов стройиндустрии практически не ведется.
В основном для увеличения мощности производства или перехода на выпуск новых видов продукции используются существующие производственные площади. Так, АО «София» на оборудовании немецкой фирмы «KELLER» выпускает экологически чистые керамические материалы – 30 млн. условного кирпича, полная мощность АО «Второй кирпичный завод» и АО «София» по выпуску кирпича составляет 90 млн. условного кирпича. Новый кирпич по теплотехническим характеристикам значительно превосходит традиционный полнотелый кирпич, выпускаемый ростовскими заводами. Примененное оборудование немецкой фирмы «KELLER» значительно сокращает расход энергоресурсов на выпуск единицы продукции по сравнению с действующими технологиями.
Модернизация технологической линии кирпичного завода «Адамас» позволит довести мощность завода до 26 млн. условного кирпича в год. Выпуск кирпича на территории города в 1997 году благодаря принятым мерам возрос на 20,7% по сравнению с 1996 годом. Только АО «София» увеличило объем производства кирпича за один год в 9 раз.
В рамках реализации мероприятий по энергосбережению с 1996г. в городе осуществляется ряд мер, способствующих развитию и перестройке производственной базы строительной отрасли, освоению энергосберегающих, экологически чистых конструкций и технологий.
5. Инженерное обустройство территории. Экология
Природоохранная деятельность и инженерное обустройство территорий являются основными факторами, обуславливающими возможность дальнейшего развития города, поэтому решение этих параметров развития стали определяющими направлениями градостроительной политики города.
Экстенсивное развитие города на протяжении длительного времени в условиях крайней ограниченности инвестиционных ресурсов привели к отставанию инженерно-транспортной инфраструктуры, создали чрезвычайные нагрузки на окружающую среду и дальнейшее обострение экологической ситуации в городе.
Такое состояние инженерной инфраструктуры также обусловлено большими затратами и технически сложными видами работ, зачастую требующими определенной специализации, дорогостоящего оборудования при их строительстве и реконструкции. При этом финансирование работ, как правило, осуществляется по остаточному принципу.
В условиях перехода к рынку и появления новых форм собственности весьма острые проявления социального и экологического неблагополучия приобретают повышенную социально-политическую значимость.
Поэтому в целях улучшения комплексного развития городских территорий, инженерной инфраструктуры и объектов жизнеобеспечения, а также для оперативного решения возникающих проблем, рассмотрения хода реализации программ и проектов, упорядочения процедуры оформления и утверждения разрешительной и другой проектно-сметной документации в 1997 году создан Градостроительно-инженерный совет города под председательством первого заместителя главы администрации Е.Шепелева. На заседаниях Градостроительно-инженерного совета уже рассмотрены вопросы:
- использование незавершенных строительством объектов водоканализационного хозяйства;
- размещение многоэтажных гаражей-стоянок;
- транспортная схема города и перспективы развития электротранспорта;
- газификация жилых районов и садоводческих товариществ;
- методика расчета эффективности использования территорий;
- резервирование территории для размещения нового городского кладбища;
- упорядочение выдачи технических условий на электроснабжение и др.
5.1. Развитие водопроводно-канализационного хозяйства
Из-за длительного отставания в строительстве дополнительных мощностей водопровода и канализации от промышленного и гражданского строительства состояние объектов ВКХ близко к критическому, не отвечает требованиям развивающегося города, основным нормативным показателям и параметрам.
Сегодня дефицит мощностей очистных сооружений составляет около 40%, питьевой воды – около 50%, непроизводительные потери – более 20%, более 2 тыс. км водопроводных сетей имеют износ около 70%.
Принятые в городе определяющие программы развития ВКХ:
- «Программа развития водопроводно-канализационного хозяйства г.Ростова-на-Дону до 2000г.»;
- «Целевая экологическая программа по очистке бассейнов рек Дон и Темерник» – дорогостоящие, а из-за дефицита финансирования и соответственно темпов строительства, можно предположить, что их завершение растянется более чем на 20 лет.
В связи с этим, а также с учетом того, что гидравлическая перегрузка эксплуатируемого комплекса очистных сооружений и их неудовлетворительное техническое состояние по сроку работы без реконструкции ограничивается 4-5 годами в 1996 году, на основании заключений инженерных секций соответствующих служб города было принято решение коллегии и выделен комплекс первоочередных мероприятий по реконструкции 1-2 очередей ОСК с увеличением их производительности с 312 тыс. м куб./сутки до 460 м куб./сутки и строительству канализационных коллекторов № 68, части № 62 и Берегового.
Выполнение первоочередных мероприятий позволит ликвидировать аварийные сбросы в водные объекты, добиться необходимого качества очистки сточных вод и продолжить дальнейшее развитие города.
В рамках реализации первоочередных мероприятий в 1997г. завершена укладка дюкера через р. Дон из трех стальных труб D-1400 мм и общей протяженностью более 1,5 км. По трубопроводу будет осуществляться переброска канализационных стоков на очистные сооружения левого берега. Строительство дюкерного перехода осуществляло ООО «Донподводречстрой». Продолжались работы по строительству тоннельной части коллектора № 68 подрядными организациями – ООО «Ростовтоннельстрой» и АО «Шахтоспецстрой», других объектов ВКХ и экологии.
Вместе с тем, из-за дефицита финансовых ресурсов, даже с учетом использования на решение этих проблем экологического и внебюджетного фондов, кардинального сдвига в обеспечении реализации программ не произошло.
На капитальный ремонт объектов ПО «Водоканал» израсходовано в 1995 году – 58 млрд. рублей, в 1996 году – 48 млрд. рублей, в 1997 году – 74 млрд. рублей. Переложено сетей водопровода соответственно 15, 15 и 12 км, канализации – 0,23, 1,66, 3,3 км.
В 1998 году за счет консолидации бюджетных и внебюджетных средств, а также областного и городского Экологических фондов предусмотрена на продолжение строительства канализационных коллекторов (68, 53, 62) сумма более 11,0 млн. руб. против 2,2 млн. руб. в 1997 году.
Ведется реконструкция существующего канализационного коллектора по ул.Береговой, в 1998 году предусмотрены инвестиции на сумму 4,3 млн. руб., что позволит завершить реконструкцию и исключить аварийные сбросы 7000 м куб./сутки неочищенных сточных вод от 170 предприятий, расположенных в центре города, а также начать комплексное благоустройство набережной Дона.
В 1998г. завершится строительство канализационных коллекторов по пр.Ленина и ул.Шеболдаева, что позволит ликвидировать аварийные сбросы в районе Безымянной балки, будет введен в эксплуатацию коллектор в районе Черикановской балки.
Включены в программу 1998 года и работы по завершению энергоснабжения на ОСВ-1, переустройству сетей водопровода и канализации в пос. Апександровка.
Сегодня одним из важнейших является вопрос обезвоживания иловых осадков на очистных сооружениях канализации, так как большое количество неуплотненного осадка направляется во временные накопители левобережной поймы р. Дон, что приводит к загрязнению и заболачиванию поймы.
Необходимо завершить строительство и установить оборудование механического обезвоживания осадка. В связи с дефицитом финансирования решен вопрос профинансировать эти мероприятия в рамках проекта Всемирного банка реконструкции и развития по реализации компонента «Водоснабжение и канализация» в 1998 году, предусматривается выделение на эти цели 3,89 млн. долларов.
Особую озабоченность вызывают проблемы по состоянию инженерной инфраструктуры и особенно вопросы канализации территории «Левобережье», поэтому после утверждения в 1997 году проекта инвентаризации и планировки левобережных территорий с учетом перспективы их развития, в 1 полугодии 1998 года будет завершен проект и начато строительство объектов инженерной инфраструктуры, охватывающих всю территорию левобережья, включая и район зоны «Заречная».
В развитии водоканализационного хозяйства остается еще немало «узких» мест, требующих значительных инвестиций, в связи с этим, с целью рационального их использования необходимо начать разработку комплексной Схемы развития водопроводно-канализационного хозяйства на период до 2010 года.
Разработка Схемы позволит определить «идеологию» развития отрасли, в основу которой в прошлые годы были заложены завышенные в 1,5-2 раза расходы на хозяйственно-питьевые нужды населения, нерациональные технологические потребности промышленных предприятий, мощности которых в настоящее время перепрофилируются, структура жилищного строительства с преобладанием многоэтажной застройки и др.
В Схеме должны быть откорректированы или приняты оптимальные городские нормы потребления воды питьевого качества для хозяйственно-бытовых нужд, рассмотрены вопросы сокращения потребления воды питьевого качества в технических целях и для полива, а также обосновано применение локальных водопроводных и канализационных очистных сооружений.
Первый опыт применения локальных очистных канализационных сооружений в городе накоплен. При строительстве военного городка в зоне «Военвед» построены и сданы в эксплуатацию локальные очистные канализационные сооружения мощностью 12000 м куб./сутки с биологической очисткой.
Следует также увязать возможности дальнейшего развития централизованной системы водоснабжения с программой обеспечения населения качественной питьевой водой, одобренной в 1998г. коллегией администрации в программе «Чистая вода».
При выборе оптимальной схемы развития городского водопровода необходимо также учесть фактор вторичного загрязнения питьевой воды при ее транспортировке по изношенным коммуникациям, в связи с этим следует провести технико-экономические сравнения вариантов предполагаемых объемов инвестиций в развитие водопроводно-канализационного хозяйства при различных схемах водоснабжения и водоотведения.
Развитие водоканализационного хозяйства города является одной из приоритетных задач в работе администрации по территориально-экономическому развитию города, так как отсутствие дополнительного приема сточных вод, обеспеченных очисткой, и ликвидации сброса неочищенных вод в реки Дон и Темерник не позволяет осуществлять дальнейшее развитие города.
5.2. Водопонижение и противооползневые мероприятия
Процесс подтопления городских территорий техногенными грунтовыми водами в последнее десятилетие принял массовый характер. Подъем уровней грунтовых вод на территории города Ростова-на-Дону и связанные с ним инженерно-геологические явления (просадки, оползни, подтопления) стали одной из серьезнейших проблем и наносят городу и его жителям значительный материальный ущерб.
Проявление оползневых процессов в пос.Александровка началось в 80-х годах. Первый опасный оползень произошел в 1986 году, в период с 1994 по 1997гг. вследствие обводнения грунтов произошло три обширных оползня, в результате которых на оползневом склоне оказались здания профилактория, многоэтажный поселок, индивидуальные жилые дома. В настоящее время оползнеопасная зона составляет свыше 130 га, в которую попадают 8 многоквартирных домов, 40 индивидуальных домов и участок стратегически важной железнодорожной магистрали «Юг-Центр».
С 1995 года ведутся работы по укреплению оползневого склона, разработано «Технико-экономическое обоснование ликвидации последствий оползневых явлений и защитных мероприятий», определен общий объем затрат на эти цели – 130,0 млн. руб., в том числе по 1-й очереди – 45 млн. руб. Завершено укрепление оползневого склона в районе профилактория АО «Красный Аксай» и выполнен частично отвод поверхностных вод. На 1998 год городу на ликвидацию оползневых процессов в этом районе выделено 8,0 млн. руб. средств федерального бюджета.
Не менее сложна проблема подтопления и других территорий города. Подъем грунтовых вод наблюдается в поселках Орджоникидзе, Мирном, Чкаловском, Фрунзе, в Северном и Западном жилых массивах, на Каменке и Военведе, в Железнодорожном районе.
В программе работ на 1998 год предусмотрено выполнение мероприятий по водопонижению в пос.Западный Советского района (в 1997 году введена в эксплуатацию 1-я очередь системы водопонижения по ул.Свердловской Железнодорожного района и Черикановской балке Первомайского района).
Поднимается уровень грунтовых вод в центральной части города, затапливаются подземные переходы, при этом темпы подъема грунтовых вод значительно возрастают из-за утечек водонесущих коммуникаций, что требует в перспективе создание сооружений локальной коллекторно-дренажной сети.
Проблемы оползней и подтоплений вызвали необходимость проведения предупредительных работ и перехода от отдельных локальных мероприятий к принятию системных мер для их решения. В связи с этим в настоящее время завершается разработка Программы «Защита от подтопления на территории г. Ростова-на-Дону», целью которой является координация инженерно-геологических, геофизических мероприятий, строительных работ по дренажной сети, дождевой канализации и других направлений, способных повлиять на процессы подтопленная и развития оползней.
Программа будет вынесена на рассмотрение коллегии администрации города в III квартале 1998 года. Выполнение мероприятий программы значительно повысит эксплуатационную надежность зданий и сооружений, ежегодный экономический ущерб за счет деформации зданий и увеличения расходов по эксплуатации сетей в расчете на 1 га городской территории составляет порядка 10 тыс. рублей.
Целесообразно придать этой программе статус общегородской и приоритетной и при формировании бюджета на последующие годы возможно выделить защищенные статьи бюджета на осуществление первоочередных мероприятий, так как при разрушении зданий и сооружений к администрации города могут быть предъявлены регрессные иски от собственников, подвергшихся деформации зданий и сооружений.
5.3. Утилизация и переработка промышленных и бытовых отходов
В городе в последнее время активизировалась работа по обращению с отходами.
В 1996 году утверждена «Программа первоочередных мероприятий утилизации и переработки промышленных и бытовых отходов», в 1997г. в её развитие разработан первый этап «Схемы обращения отходов г.Ростова-на-Дону» и концепция стратегической политики и последовательности практических мер городской администрации по снижению уровня загрязнения окружающей среды отходами производства и потребления.
Целью работы является комплексное, учитывающее ресурсные, финансовые возможности города, обоснование и формулирование основных направлений стратегической политики и практической деятельности городской администрации на ближайшее десятилетие в области обращения с образующимися в городе отходами, обеспечивающими повышение социальной и экологической безопасности городской среды.
Подготовлена документация по введению в г.Ростове-на-Дону «Временного порядка системы обращения промышленными и бытовыми отходами», который введён в действие постановлением главы администрации г.Ростова-на-Дону № 51 от 14.01.97г. Указанное постановление регламентирует для предприятий и организаций деятельность, связанную с образованием, переработкой, транспортировкой, захоронением отходов, следующими требованиями:
- утверждение годовых лимитов образования и размещения отходов производства и потребления;
- получение разрешений на временное хранение неутилизируемых отходов на территории предприятий, на передачу отходов на переработку и утилизацию и на захоронение бытовых и нетоксичных промышленных отходов на полигоне ТБО;
- заключение с Департаментом ЖКХ города отдельных договоров на прием и захоронение бытовых и промышленных отходов.
В целях реализации программы и в помощь предприятиям природопользователям г.Ростова-на-Дону в 1996г. подготовлены и выданы разрешения на размещение отходов 128 предприятиям города. При выдаче разрешения особо остро обозначилась проблема размещения неутилизируемых промышленных отходов, т.к. в городе отсутствует полигон промышленных отходов, а действующий полигон ТБО не имеет ресурсов для приема нетоксичных промышленных отходов.
Зарезервированы земельные участки для размещения объектов по переработке отходов производства и потребления, предусмотренных «Концепцией...», в том числе ввод полигона ТБО «Северный», мусоросжигательный или мусороперерабатывающий завод, мусороперегрузочные станции и т.д.
Наш город получил поддержку экологического фонда «Ноу Хау» для развития стратегии управления отходами. Список отходов, для которых разрабатывается стратегия, включает твердые бытовые отходы, шламы очистных сооружений питьевого водоснабжения и канализации, строительные и медицинские отходы. Будут определены и оценены с точки зрения влияния на окружающую среду сооружения по утилизации отходов, проанализирован существующий и возможный рынок вторичных материалов, рассмотрены возможные источники привлечения средств. Проект разрабатывает фирма «Халькроу» (Великобритания).
В целях совершенствования удаления твердых бытовых отходов, и тем самым ликвидации несанкционированных свалок и свалочных очагов на территории города, утверждены «Правила удаления твердых бытовых отходов в г.Ростове-на-Дону», которые в порядке эксперимента с 01.10.97г. введены на части территории Пролетарского района.
Выполнение мероприятий утилизации и переработки промышленных и бытовых отходов определено как стратегическая политика по снижению уровня загрязнения окружающей среды и при этом надо иметь в виду, что откладывать их реализацию на более поздние сроки не представляется возможным, т.к. в городе земельных ресурсов для захоронения ТБО (без переработки) всего на 10 лет, после чего и захоронение возможно только с ухудшением санитарно-эпидемиологической ситуации.
5.4. Газификация
В развитие комплексной программы территориально-экономического развития города Департаментом строительства и перспективного развития города разработана программа «Газификация г.Ростова-на-Дону на 1997-2000гг.», которая рассмотрена и одобрена коллегией администрации города.
Программа направлена на развитие сетей газоснабжения отдельных районов города, не имеющих источников газоснабжения, а также газификации подлежат новые проектируемые микрорайоны и частные домовладения. Финансирование программы предусматривается осуществлять за счет выпуска Областного облигационного займа в соответствии с инвестиционным проектом «Газификация Ростовской области в 1997-2000гг.», средств бюджета и средств потребителей (25%). Реализация программы является одной из первоочередных задач по социальному развитию нашего города.
Проведение намеченных объемов работ позволит проложить 116 км новых разводящих газопроводов и газифицировать 16,5 тыс. квартир и частных домовладений. Стоимость работ по программе составляет порядка 46 млн. ден. руб.
Департаментом строительства за счет городских средств в 1996-97 годах выполнены работы по прокладке газопроводов по ул.Всесоюзной (Советский район), ул.Красных Зорь (Кировский район), в пос.Первомайский (Советский район), ул.Вагулевской (Железнодорожный район). Более 2000 семей ростовчан получили возможность пользоваться природным газом.
В 1998г. намечена газификация: ул. Республиканской (Железнодорожный район), ул.Можайской, ул.Промышленной, ул.Мира, пер.Столярного (Первомайский район), пос.Адамас (Пролетарский район), пос.Ливенцовский (Советский район).
Это позволит обеспечить природным газом 1650 семей ростовчан в текущем году.
Реализация программы газификации позволит улучшить социально-экономические условия жизни в городе, обеспечит переход к использованию экологически чистого топлива и реально снизит нагрузку на городской бюджет за счет сокращения дотаций на приобретение угля.
Кроме программы «Газификации г.Ростова-на-Дону», имеющей социальную направленность, в развитие «Первоочередных мероприятий по теплоснабжению г.Ростова-на-Дону до 2005г.» намечена поэтапная газификация отопительных котельных, работающих на твердом и жидком топливе, строительство магистральных газопроводов, развитие линий среднего давления для обеспечения газом автономных теплоисточников, получивших большое развитие в городе.
5.5. Теплоэнергоснабжение
Ситуация, сложившаяся в городе с теплоснабжением, свидетельствует, что значительное количество теплоисточников (290 установок по выработке тепла морально и физически устарели) изношены, требуют ремонта и перекладки отдельные участки магистральных и распределительных сетей.
При современной ценовой и тарифной политике техническая политика, ориентированная только на развитие централизованных систем теплоснабжения, практически себя исчерпала. Поэтому в рамках Федеральной программы и Закона РФ «Об энергосбережении», в целях защиты интересов и прав потребителей теплоэнергоснабжения, снижения платы за пользование мощностями теплоэнергетических источников жителями города, а также при строительстве жилых, промышленных зданий и сооружений с обязательным использованием автономного теплоснабжения на основе высокоэффективного и энергосберегающего оборудования при соблюдении требований к охране природной среды, в 1996г. разработаны «Первоочередные мероприятия по теплоснабжению г. Ростова-на-Дону до 2005 года».
В составе основного раздела мероприятий разработана «Схема районирования города по преимущественным видам источников теплоснабжения».
Эта схема впервые в практике развития городских систем инженерного оборудования предусматривает возможность теплоснабжения города с использованием конкурентоспособных автономных источников в отдельных районах массового строительства, особенно размещенных на периферии города. Она ставит задачи детально проанализировать возможности использования мощностей котельных промышленных предприятий города с переориентацией их для теплоснабжения жилых домов и объектов социальной инфраструктуры.
Таким образом, город не только ограничивает монопольное положение на рынке тепла одной структурой – Ростовэнгерго и предоставляет выбор наиболее экономичного способа теплоснабжения, но и окажет реальную помощь предприятиям в рациональном использовании имеющихся основных фондов.
В то же время на развитие тепловых сетей «Ростовтеплосети» направлено: на капитальный ремонт в 1995г. – 10,1 млрд. руб., в 1996г. – 16,5 млрд. руб., в 1997г. – 26,2 млрд. руб. На капитальное строительство соответственно – 25,9 млрд. руб., 35,3 млрд. руб., 82,2 млрд. руб.
За 1995-97гг. на капитальный ремонт 8 км тепловых сетей РГПТС «Теплокоммунэнерго» израсходовало 7,5 млрд. руб. Построено около 1 км новых тепловых сетей.
5.6. Развитие транспортной инфраструктуры
Возникшие в настоящее время проблемы на городской улично-дорожной сети обусловлены влиянием нижеследующих факторов:
- высокими темпами автомобилизации, уровень которой в настоящее время достаточно высок и составляет около 150 легковых автомобилей на 1000 жителей;
- диспропорцией в уровнях развития автопарков и состояния уличной дорожной сети. Плотность магистральных улиц и дорог в городе составляет 0,7 км/км2 при нормативном значении этого показателя 1,5-2 км/км2. Это в значительной степени усложняет условия функционирования транспортной сети г.Ростова-на-Дону. Ситуацию обостряет то обстоятельство, что из-за дефицита финансирования основные работы по поддержанию покрытий в требуемом транспортно-эксплуатационном состоянии выполняются в основном на главных транспортных магистралях, другие улицы из работы в транспортной схеме практически исключены.
Из-за плохого состояния улиц местного значения происходит концентрация транспортных потоков на магистральных улицах. При годовом приросте интенсивности движения в 15% срок службы дорожной «одежды» уменьшается с 12 до 7 лет с восстановлением верхнего слоя покрытия через 3 года. В реальных условиях на городских дорогах эти сроки сокращаются еще более значительно.
Вследствие недостаточного финансирования и резкого увеличения интенсивности движения, работы по ремонту городских дорог на 90% свелись к текущему ремонту, за счет которого невозможно обеспечить нормативные значения транспортно-эксплуатационных характеристик городских дорог.
Концепция транспортных потоков в центральной части города. Суммарная интенсивность движения на магистралях, проходящих через центр города, составляет: пр.Ворошиловский – 3300 авт./час, пр.Буденновский – 3200 авт./час, ул.Красноармейская – около 3000 авт./час в приведённых единицах. Высокая транспортная нагрузка существует также на ряде узлов за пределами центральной части города. Назрела острая необходимость строительства на основных транспортных узлах развязок в разных уровнях, хотя эти мероприятия очень дорогостоящи.
В центральной части города значительные трудности связаны с отсутствием комплексного подхода к управлению стояночным режимом. Источником многих проблем являются не движущиеся, а стоящие автомобили. Несанкционированные притротуарные парковки, постоянно существующие на магистральных улицах, снижают их пропускную способность, создают помехи работе маршрутного транспорта.
В 1998г. начались пересмотр Концепции транспортной системы города и разработка «Транспортной схемы г.Ростова-на-Дону».
Действующая транспортная Схема разрабатывалась в 1980-1984гг. и её некоторые положения в части создания внеуличных видов транспорта (метро) в современных условиях нереализуемы, самое главное – в прошлые годы темпы строительства и реконструкции городских магистралей не совпадали с рекомендациями Схемы. Имеющиеся магистрали и улицы содержатся в ненормативном состоянии. Особенно в плохом состоянии находится межрельсовое пространство на ряде основных магистралей города, в связи с чем необходима разработка схемы обустройства межрельсового пространства, выполнение которой было предусмотрено решением коллегии в 1995г.
Существующая улично-дорожная сеть города мало приспособлена к бурно развивающимся темпам автомобилизации города. Только в 1997г. дополнительно зарегистрировано в городе 13 тыс. транспортных единиц. Кроме того, значительная площадь проезжих частей магистралей и улиц, как правило, занята несанкционированными парковками автомобилей. Особую проблему вызывает состояние улично-дорожной сети. По дорожному строительству в 1997г. капитально отремонтировано 150 тыс.м2 дорог, в 1998г. планируется отремонтировать 200 тыс.м2 основных транспортных магистралей города, ведется реконструкция моста по ул.Б.Садовая через р.Темерник, который должен быть построен в 1998г.
В 1998г. планируется открыть временное движение по новому путепроводу на ул.Текучёва. В 1998-2000гг. необходимо осуществить расширение ул.Лесопарковой и западного подхода к мосту.
Планируется расширение участка Таганрогского шоссе с доведением ширины проезжей части до 14 м на участке от ул.Оганова до ул.Дебальцевская.
Продолжится реконструкция и открытие дороги по ул.Нансена от пл.Страна Советов до пр.Октября.
Кризисное положение сложилось во многих планировочных узлах селитебных территорий, где проезжая часть улицы существенно сужена из-за неорганизованных парковок транспорта на обочине. В связи с этим транспортная схема должна быть откорректирована в соответствии с требованиями времени. С целью решения транспортных проблем города необходимо строительство современных гаражей-стоянок (паркингов).
Разработана и утверждена Программа массового строительства многоэтажных гаражей-стоянок для хранения автотранспорта. Реализация программы позволит обеспечить автовладельцев города удобными и доступными по цене автостоянками, будет способствовать освобождению городских земель от многочисленных гаражей и стоянок, что позволит благоустроить и дополнительно озеленить дворы и улицы и создать благоприятные условия проживания граждан.
Предварительные расчёты выявляют необходимость строительства 50-60 паркингов на 500-1000 мест каждый. По выполненным расчётам необходимо в ближайшее время построить гаражей-стоянок не менее чем на 5 тыс. машино-мест, которые должны быть размещены внутри и рядом с жилыми массивами на расстоянии до 800 м в радиусе пешеходной доступности (около 7-10 минут ходьбы), для чего требуется обосновать и утвердить новую нормативную базу. Это поможет освободить дворовые территории, улучшить экологическое состояние города, организует хранение и обслуживание автотранспорта.
Значительное влияние на снижение загрузки транспортной системы города может оказать строительство Северной объездной автодороги, что создаст условия для вывода из города значительного количества транзитного автотранспорта. В настоящее время завершается разработка ТЭО объездной дороги с целью финансирования работ за счёт средств федерального бюджета.
Проблемы развития транспортной инфраструктуры города тесно связаны с проблемой охраны окружающей среды, т.к. основной вклад в загрязнение воздушного бассейна вносит автотранспорт.
5.7. Садово-парковые территории и состояние зеленых насаждений
Вопросы содержания системы городского озеленения и пригородных зон отдыха должны рассматриваться в плане решения проблемы улучшения качества окружающей среды, повышения комфортности условий проживания жителей города. В последние годы отмечается тенденция к уплотнению жилой стройки, вновь возводимые жилые дома не всегда обеспечены нормативными площадями озеленения и зонами отдыха. Площади таких объектов озеленения, как парки и скверы, уменьшаются из-за отвода земельных участков под размещение мини-рынков, павильонов, кафе, строительства культовых сооружений. На центральных улицах из-за обустройства автопарковок, проездов к магазинам и учреждениям убираются газоны, лунки деревьев.
В такой ситуации необходимо разрабатывать системы мероприятий, выполнение которых обеспечит сохранность всех существующих насаждений, восстановить целостность зеленых массивов и улучшить их качественное состояние.
В связи с этим начата разработка Схемы озеленения города, в которой будет предусмотрена система мероприятий, выполнение которых обеспечит сохранность всех существующих зеленых насаждений и восстановит целостность зеленых массивов, улучшит их качественное состояние. Для этого потребуется разработка рабочей документации по реконструкции ряда крупных объектов озеленения: парков им. Островского, им.Горького, им.Плевена, дендропарка Ботанического сада, зоны отдыха Зеленого острова и левого берега р.Дон. Также необходимо подготовить дополнение к перечню объектов озеленения с присвоением им статуса садово-парковых территорий и утвердить полный перечень этих объектов решением городской Думы.
В соответствии с Градостроительным регламентом эти территории должны быть отнесены к особо охраняемым. С этой целью в городе проводится сплошная инвентаризация зеленых насаждений, материалы которой необходимы для составления плана уходных работ за насаждениями, по восстановлению зеленого фонда и при подготовке работ по реконструкции подземных коммуникаций и ремонту дорог.
При проведении инвентаризации учитываются переданные в аренду различным землепользователям на территориях парков, садов и скверов участки для размещения объектов обслуживания, определяется целесообразность их дальнейшего размещения, а также будут приняты решения о запрещении продления сроков аренды земельных участков по объектам нецелевого назначения, размещенных в парковых и лесопарковых зонах города, включая и левобережные территории.
Одним из важных вопросов в плане организации устойчивой системы зеленых зон города является подготовка законодательной базы по использованию участков городских лесов для отдыха населения (передача участков леса в аренду для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей). Необходимо подготовить решение городской Думы по вышеназванному вопросу после принятия и вступления в силу новой редакции областного закона «О лесах Ростовской области», и в дальнейшем регулировать отводы земельных участков городских лесов в соответствии с федеральным и областным законодательством.
5.8. Состояние воздушного бассейна
В последние годы на промышленных предприятиях продолжалась тенденция к снижению объёмов производства, а это в свою очередь привело к снижению выбросов в атмосферу. В 1997г. снижение выбросов от стационарных источников по сравнению с 1996г. составило 1748,4 т, в том числе 42,7 т за счёт выполнения природоохранных мероприятий. Затраты предприятий по выполненным мероприятиям составили 546,2 млн. руб. Кроме того, 10918 млн. руб. затрачены на выполнение работ по незаконченным в 1997г. объектам воздухоохранного строительства, ремонтно-восстановительных мероприятий, профилактических работ по снижению выбросов в атмосферу.
В условиях экономического спада на предприятиях города значительно сокращено финансирование объектов воздухоохранного строительства. Практически сорвано выполнение «Программы неотложных мер по оздоровлению окружающей среды Ростовской области на 1994-1996 годы...» Из 10 первоочередных практических мероприятий по снижению выбросов загрязняющих веществ в атмосферу, предусмотренных «Программой...», в полном объеме выполнены три. Это:
- перевод котлов РТЭЦ-2 на сжигание природного газа;
- реконструкция муфельных печей с монтажом плоско-пламенных горелок в ЦБЦ-1 ЗАО «Эмпилс»;
- строительство установок термокаталитического дожигания от сушильных камер окрасочных линий завода «Копнители» АО «Ростсельмаш».
Остальные мероприятия находятся либо в стадии выполнения, либо не выполняются вообще и при существующем уровне финансирования сроки завершения выполнения этих мероприятий не поддаются прогнозированию.
Невыполнение графиков строительства воздухоочистных сооружений ставит в повестку дня проблемы вывода из селитебной территории промышленных предприятий, что в принципиальном плане было предусмотрено генеральным планом, утвержденным Правительством.
Однако вывод промышленных предприятий или организация полномасштабных санитарно-защитных зон в настоящее время – позиция достаточно нереалистичная, в связи с чем необходимо выработать новую промышленную политику, реализация которой должна стать основой для деятельности на предстоящий период.
Основным тезисом этой политики должно также стать рациональное использование промышленных территорий. Следует рассмотреть вопрос об углублении процесса оценки градостроительной ценности промышленных территорий и внедрения дифференцированных ставок налога на земельные участки, занимаемые промышленными предприятиями, особенно в центральном планировочном районе, где ценность земель в условиях рыночной экономики резко возрастает.
Таким образом, город как муниципальное образование своей фискальной политикой будет способствовать проведению политики перепрофилирования промышленного производства, сокращения потребности в территориях для размещения отходов производства.
В сложившейся экономической ситуации при резко сниженных объемах производства, когда выбросы от стационарных источников значительно снизились, нельзя успокаиваться кажущимся благополучием, необходимо выработать целенаправленный план действий для вывода предприятий из районов жилой застройки, перепрофилирование отдельных производств, создания санитарно-защитных зон в соответствии с действующими нормативами, приведении схемы теплоснабжения города в состояние, когда окружающей среде будет наноситься минимальный ущерб.
И все же на сегодняшний день наибольшую проблему представляет автотранспорт, выбросы от которого уже превысили 90% от общего количества загрязняющих веществ, поступающих в атмосферу города.
Увеличение выбросов от автотранспорта объясняется ежегодным приростом количества автотранспортных средств. Так, только за 1997 год увеличение составило 9482 тонны, а общее количество выбросов от автотранспорта составило 130,83 тыс. тонн, при этом не учитывается, что 14,8% проверенных в 1997 году на соблюдение ГОСТов автомобилей имели превышение нормативов по содержанию загрязняющих веществ в отработанных газах.
Для снижения выбросов свинца в атмосферу, выделяющегося при эксплуатации автотранспорта, запрещена реализация этилированного бензина на территории города с 1.10.96г. Механизм контроля до настоящего времени не разработан и не утвержден мэром города. Необходима разработка механизма контроля за качеством поставляемых в город ГСМ, установка нейтрализаторов для отработанных газов.
Дополнительным фактором снижения выбросов загрязняющих веществ в атмосферу является безусловное выполнение УГАИ МВД требований по проведению технического осмотра.
Необходимо создать на въездах в город мойки для автотранспорта, выполнить ремонт автодорог и магистралей во всех районах, обустроить межрельсовые пространства трамвайных путей и содержать его в чистоте и порядке.
Решением проблемы снижения выбросов загрязняющих веществ от автотранспорта могла явиться разработка схемы дорожного движения автотранспорта, предусматривающая освобождение центральной части города от автобусных перевозок за счет насыщения маршрутов электротранспортом, запрещение парковок автомобилей на основных магистралях, приводящих к сокращению проезжей части, строительство объездных дорог для иногороднего транспорта и других мероприятий.
5.9. Использование городских земель
В 1995-1997 годах в городе в сфере землеустройства велась работа по четырем основным направлениям:
- сплошная инвентаризация земель;
- ведение земельного кадастра с регистрацией земельных участков и сделок, с ними связанных;
- разработка и совершенствование комплексных систем землеустройства, кадастра, мониторинга земель, проекта «Геоинформационная система Ростов»;
- осуществление государственного контроля по соблюдению земельного законодательства.
Территория г.Ростова-на-Дону разбита на 3813 кадастровых кварталов. С момента начала инвентаризации земель города (1993г.) выполнены работы по 1470 кварталам, общая площадь проинвентаризированных земель – 32 тыс. га. При инвентаризации выявлено 25700 землепользователей.
В 1995-1997 годах ведение государственного кадастра позволило провести регистрацию:
- договоров купли-продажи участков (кол-во штук/площадь, га) – 2444/145,3;
- договоров дарения (кол-во штук/площадь, га) – 385/22,5;
- договоров мены (кол-во штук/площадь, га) – 22/2,2;
- свидетельств на право наследства (кол-во штук/площадь, га) – 699/36,8.
Продано гражданам в частную собственность 307 земельных участков за период с 1995 по 1997 год площадью 17,6 га стоимостью 1033,4 млн. рублей, а юридическим лицам за этот период продано 93 участка площадью 9,5 га, стоимостью 1343,1 млн. рублей.
Выданы за период с 1995 по 1997 год следующие документы на право собственности – 24536 (площадь – 1568,2 га) и договора аренды – 8531 (площадь – 3911 га).
В целях совершенствования управления земельными ресурсами города внедрены и в настоящее время совершенствуются информационные системы «Объекты земли» и «Сканер-карта». Выполнены работы по разработке технического проекта «Геоинформационная система Ростов».
В 1995-1997 годах проведено 3339 проверок соблюдения земельного законодательства, взыскано штрафов на сумму 658,18 млн. рублей (в ценах 1997 года).
6. Контроль за строительной деятельностью
Контроль за строительной деятельностью на территории города осуществляется Инспекцией архитектурно-строительного надзора. За 1995-1997 годы Инспекцией выдано 389 разрешений на строительство различных объектов, в том числе на строительство жилых домов – 118. В 1997г. Инспекция осуществляла контроль за строительством 433 объектов, в том числе за 167 жилыми домами.
За административные правонарушения в области строительства применены штрафные санкции за три года на общую сумму 7241,2 млн. рублей. Из общей суммы штрафных санкций поступило в соответствующие бюджеты 2215,9 млн. рублей.
Заключение
Разработанная и одобренная городской Думой Схема территориально-экономического развития г.Ростова-на-Дону на период до 2005 года послужила основой для подготовки администрацией города программы действий и механизмов привлечения инвестиций для активизации градостроительной деятельности в городе.
Анализ выполненных работ показал, что в полном объеме программные разработки реализовать не удалось из-за сложной социально-экономической ситуации в народно-хозяйственном комплексе города. Вместе с тем, анализ показал, что использование системных и программных принципов в работе по управлению сложным многофункциональным городским организмом позволяет более эффективно использовать ограниченные финансовые ресурсы. В связи с этим в дальнейшей работе предусматривается:
- разработать ряд нормативно-правовых актов, позволяющих упорядочить порядок и процедуры осуществления градостроительной инвестиционной деятельности на территории города (Правила застройки);
- начать подготовку и поэтапную разработку нового генерального плана города. На первом этапе следует разработать схему зонирования города с определением оптимальных параметров и разрешенных видов целевого использования земельных ресурсов;
- завершить разработку проекта детальной планировки общегородского центра;
- подготовить программу первоочередных мероприятий по реализации жилищной политики города на 1998-2000 годы;
- начать подготовку к разработке блока проектов строительства, реконструкции и модернизации комплексов городского хозяйства, намеченных к реализации до 2000 года: проекта планировки и застройки района «Ливенцовка», проекта планировки и застройки района «Левобережье».