Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
12. Договор аренды. Виды.
Договор аренды(ст. 606)- определяется как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Признаки:
- передача имущества во временное пользование или владение и пользование
Арендатор в силу договора обладает статусом титульного владельца вещи и может использовать вещно-правовые способы защиты от притязаний третьих лиц (ст. 305 ГК).
- пользование арендованным имуществом считается временным не только в случае указания в договоре срока аренды, также и в договоре аренды, который заключен без указания срока его действия и считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ),
-По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. Договор аренды транспортных средств является реальным.
- Договоры аренды могут заключаться в устной(только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года) и письменной форме.
Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат - ст. 626 ГК, аренда транспортных средств - ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений - ст. 651 ГК, аренда предприятий - ст. 658 ГК). Несоблюдение требуемой законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Договор аренды зданий (сооружений) и предприятий должен заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Статьи 633 и 643 ГК устанавливают, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. Договор аренды предприятий подлежит государственной регистрации независимо от срока договора и считается заключенным с момента регистрации.
Существенные условия договора аренды:
-Предмет(не потребляемое имущество движимое и недвижимое)
-Условия об арендной плате(это сказано в инф.письме) В ст. 614 ГК РФ установлено, что арендная плата может быть определено не только в виде денежных платежей, но также и в форме доли полученных в результате использования арендованной вещи продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором услуг; передачи арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества
-В договоре имущество должно быть индивидуально определено(ст 607 п3)- При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Виды:
1) Аренда зданий и сооружений - Арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2) ГК РФ предусмотрел две разновидности аренды транспортных средств:
-аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа)
-аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем).
Аренда отдельных видов транспортных средств (морских, воздушных судов и т.п.) также регламентирована правилами транспортных уставов и кодексов.
3) По договору финансовой аренды (лизинга)- арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
4) По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).
5) Субаренда (поднаем) идентична по содержанию аренде и направлена на передачу имущества во временное возмездное пользование (или владение и пользование) другому лицу.
Стороны договора аренды:
1)Арендодатель- собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК)- н-р, органы исполнительной власти, которые распоряжаются государственным и муниципальным имуществом от имени публичных образований
2)Арендатор
Стороны могут быть физическими и юридическими лицами (коммерческими и некоммерческими), публичными субъектами (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).
Права и обязанности сторон:
Арендодатель:
- передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и документами (ст. 611 ГК). При этом необходимо передать имущество в срок, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по ст. 314 ГК.
-Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество подразумевает информирование арендатора о возможных юридических обременениях вещи и соответствующих последствиях этого.
-обязанность не чинить арендатору препятствий в пользовании имуществом. Соответственно, арендодатель не может реализовывать свои полномочия собственника в полной мере, когда это нарушает права арендатора по договору.
-обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта имущества за его счет (ст. 616 ГК). Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту может быть предусмотрен законом или договором.
Арендатор:
-использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). -Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды.
-Помимо этого, арендатор должен производить капитальный ремонт имущества, если это предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 616 ГК).
-Арендатор вправе потребовать пропорционального уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Уменьшение размера арендной платы должно быть соразмерным степени изменения условий пользования или состояния имущества.
-Обязан оплачивать пользование имуществом
-По окончании срока аренды арендатор обязан обеспечить передачу имущества и прекратить его использование.
-В случае производства арендатором улучшений арендованного имущества отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут остаться у него, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК). Улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, считаются собственностью арендодателя. Возмещение стоимости неотделимых улучшений зависит от того, сделаны ли они с согласия арендодателя. Если улучшения сделаны с согласия арендодателя, арендатор имеет право после завершения аренды на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
!!!Если арендатор без согласия Арендодателя произвел улучшения, то он не может требовать возмещения затрат.
-Арендатор должен получить согласие арендодателя, чтобы передать право пользования имуществом третьему лицу, так, например, субаренда, перенайм, ссуда, передача арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив требуют получение этого согласия (п. 2 ст. 615 ГК).
-Пользование имуществом третьими лицами возможно только при сохранении права и обязанностей самого арендатора, срок такого пользования не может превышать срока основного договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК).
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
-не производит капитального ремонта имущества в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора, в других случаях, предусмотренных договором (ст. 619 ГК РФ).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора, когда арендодатель:
-не предоставляет имущество арендатору (создает препятствия к пользованию), переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию, которые не были оговорены при заключении договора и были неизвестны арендатору, арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки, имущество по обстоятельствам, независимым от арендатора, окажется в непригодном для использования состоянии, в других случаях, предусмотренных договором.
Договор аренды может быть прекращен по общим основаниям ГК РФ (надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица, запрет государственного органа и др.).
Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды
-Арендодатель отвечает перед арендатором за неисполнение и ненадлежащее исполнение им своих обязанностей по договору и должен в определенных случаях возместить убытки арендатора, если они возникли.
-Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК).
-Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК).
-Арендатор отвечает перед арендодателем за неисполнение и ненадлежащее исполнение им своих обязанностей по договору и должен в определенных случаях возместить убытки арендодателю. Возмещение убытков возможно при ненадлежащем пользовании арендованной вещью, несвоевременном возврате вещи и пр. При нарушении арендатором условий об оплате также возможно взыскание неустойки.
Субаренда:
Субаренда (поднаем) идентична по содержанию аренде и направлена на передачу имущества во временное возмездное пользование (или владение и пользование) другому лицу. Поэтому к субаренде применяются нормы, регулирующие аренду. В этом обязательстве арендатор по основному договору аренды является арендодателем по договору субаренды. Перед арендодателем за сохранность имущества, сданного в субаренду, всегда отвечает арендатор. Договор субаренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации в случаях, названных в п. 2 ст. 651 ГК РФ. Договор субаренды прекращается в связи с досрочным прекращением договора аренды.
Спорные моменты аренды:
Можно ли арендовать часть вещи?
Можно, но это будет не договор аренды, а иной договор, которые не прописан в ГК(инф.письмо)
Возможна ли аренда будущей вещи?
По ст 608 можно заключить такой договор, но на момент исполнения арендодатель должен быть собственником арендуемого имущества.
Договор проката
По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).
Признаки:
-арендодателем может быть только субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность на постоянной основе в виде сдачи в прокат имущества;
-в прокат сдаются только непотребляемые движимые вещи,
-имущество используется по общему правилу в потребительских целях,
-договор является краткосрочным (заключается на срок не более 1 года) + нет преимущественного права продления
-договор проката является публичным, (т.е. заключённый коммерческой организацией и устанавливающий её обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т. п.- ст 426). Согласно ст. 426 ГК арендодатель не вправе отказывать в заключении договора с каждым обратившимся (при наличии возможности его исполнения) или оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения договора и определения его условий. При необоснованном отказе арендодателя заключить договор проката другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора и возмещении убытков.
-Договор проката должен заключаться только в простой письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК).
Стороны договора проката:
Арендодатель- коммерческие организации и предприниматели, которые постоянно занимаются сдачей имущества в аренду.
Арендатор- граждане, которые используют имущество в потребительских целях (удовлетворение личных семейных, бытовых потребностей); юридические лица и предприниматели, которые пользуются имуществом в своих целях, в т.ч. для прямого извлечения прибыли и для некоммерческих целей (например, прокат холодильника для целей благотворительной организации, обеспечивающей продуктами детские учреждения). В таком случае отступление от потребительских целей сдачи имущества в прокат обуславливается желанием сторон, отраженным в договоре, а также особенностями объекта проката (прокат пластиковой мебели для летнего ресторана).
Содержание договора проката
-Арендодатель обязан при передаче имущества проверить его исправность и выдать другой стороне письменные инструкции по пользованию имуществом или ознакомить с условиями эксплуатации имущества.
-Срок данного договора не может быть более 1 года.
-Арендатор вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендодателя за 10 дней.
-При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
-Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
-Арендатор обязан уплачивать арендную плату периодически или единовременно. Устанавливается арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей. Если арендатор возвращает имущество ранее срока, то арендодатель обязан вернуть соответствующую часть арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
-В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по внесению арендной платы арендодатель имеет право взыскать задолженность в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, которая удостоверяет факт просрочки платежа.
-Капитальный и текущий ремонт имущества являются обязанностью арендодателя.
-Сдача имущества в субаренду, передача в безвозмездное пользование, иное распоряжение имуществом арендатором не допускаются. Это требование не может быть изменено по соглашению сторон.