Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Оценка построенного жилья. Как правильно принимать квартиру в новостройке?
Что делают покупатели квартиры в новостройке, когда приходит время принимать объект у застройщика? Радуются, что период волнений остался позади, стремятся как можно быстрее получить ключи от долгожданной квартиры и зачастую закрывают глаза на допущенные строителями недоделки. Между тем передача квартиры покупателю —очень ответственный этап. Ведь небольшие, на первый взгляд, строительные дефекты в будущем могут стать источником серьезных проблем.
Принимая квартиру, покупатели далеко не всегда четко себе представляют, в каком виде обязан сдать им объект застройщик. Между тем существует перечень характеристик, определяющих качество построенного объекта. Одни из них перечисляются в договоре. Так, в этом документе должно быть сказано, будет ли квартира сдаваться с «чистовой» или с «черновой» отделкой, что в нее включено, какого качества сантехника будет установлена. Чем более подробно в договоре будут определены все важные моменты, тем выше гарантия, что собственник получит жилье в том качестве, на которое рассчитывал.
Другие характеристики построенного жилья вроде качества выполнения отделки стен и пола, способности стен дома сохранять тепло перечислены в специальных строительных нормах и правилах. Оценить качество отделки, убедиться в том, ровно ли выполнена поверхность стен, нет ли разводов на потолке, сможет и покупатель, по роду своей деятельности никак не связанный со сферой строительства. Однако есть недочеты, которые способны обнаружить только эксперты в области качества строительства.
По словам специалистов, на практике к помощи эксперта обычно прибегают в основном тогда, когда покупатель приобрел квартиру в доме повышенной комфортности и считает, что матриалы, использованные при ее отделке, не соответствуют заявленному застройщиком классу. В такой ситуации покупатель обращается к оценке независимого эксперта.
Все обнаруженные в процессе осмотра квартиры недочеты в обязательном порядке фиксируются в предварительном акте приема-передачи. Этот документ оформляется при наличии у дольщика претензий к качеству работ, а окончательный акт подписывается уже после устранения дефектов.
Осмотр квартиры
Отправляясь на осмотр квартиры, при себе стоит иметь фонарик (с его помощью вы будете снимать показания счетчиков и номера приборов), рулетку, любой компактный электроприбор, с помощью которого можно проверить работу розеток (подойдет зарядное устройство к мобильному телефону), лампочка и патрон. Нелишним будет захватить с собой длинную линейку и стремянку.
Начинать осмотр квартиры следует с проверки качества поверхности стен и уклона полов. Согласно СНиПу, максимальный перепад высот, который допускается между двумя точками пола, находящимися друг от друга на расстоянии 2 м, не может быть больше 2 мм. В стяжке пола не должно содержаться трещин и пустот. Проверить пол на наличие пустот можно, постучав по нему, — глухого звука быть не должно.
Следующий шаг — проверка качества остекления окон и балконов. В окне не должно быть трещин, а в окружающей его стене щелей, все зазоры между оконной рамой и стеной должны быть заполнены монтажной пеной. Стеклопакеты должны свободно открываться и закрываться и плотно прилегать к раме. Запорные устройства — исправно работать. При движении створок не должно появляться перекосов.
«Установленные в квартире пластиковые окна должны иметь технический паспорт, в котором говорится, что они отвечают требованиям, предъявляемым к нашим климатическим условиям, — рассказывает технический директор компании „Научно-технический прогресс“ Михаил Сашко. — В проемах окна должны располагаться как можно дальше от помещения, чтобы не возникало мостиков холода».
У покупателей, которые принимают квартиру в холодное время года, есть возможность проверить, какое количество тепла уходит из дома через окна. Для этого можно заказать тепловизион-ную съемку. Производится она при температуре -10 °C специальным прибором — тепловизором, позволяющим увидеть, каким образом из помещения уходят потоки тепла. Большую часть тепла дом теряет через окна и крышу. Если прибор показывает, что тепло из дома выпускают только окна, это вполне допустимо. Но если на снимке видно, что утечки тепла из квартиры происходят вокруг оконного блока, — это повод говорить о неверно проведенном монтаже. Еще хуже, если тепло покидает дом по стыкам плит или через перекрытия.
Водоснабжение, отопление, электрика
Для того чтобы проверить установку системы водоснабжения, не нужно быть специалистом, разбирающимся в строительстве. Достаточно простого визуального осмотра. Нужно тщательно осмотреть стыки труб, под стояками не должно быть луж, запорные краны должны надежно закрываться, а отводы полотенцесушителя — располагаться в одной плоскости. Завершается проверка системы водоснабжения тестированием работы смесителей и проверкой напора воды.
Следующая по очереди — проверка правильности установки тройников на трубу холодной воды в санузле и на кухне. Установлены они должны быть таким образом, чтобы к ним был обеспечен свободный доступ при подключении стиральной машины.
Проверка системы отопления заключается в осмотре батарей. Конвекторы должны быть установлены ровно, регуляторы температуры (если они предусмотрены проектом) — свободно раскручиваться и закрываться. На кожухах конвекторов не должно быть царапин.
Для проверки электрики подключите к розетке взятое с собой зарядное устройство для телефона, вкрутите лампочку и проверьте освещение в квартире. Иногда специалисты советуют дополнительно захватить с собой на осмотр квартиры дрель или перфоратор и включить его на пару минут. Внутриквартирная сеть должна справиться с такой нагрузкой.
Принимая квартиру, следует записать показания счетчиков (электричества и учета воды), переписать номера приборов, чтобы потом при получении паспортов на них проверить, что вам выдали именно ваши.
Основные параметры
Температура, влажность, достаточный воздухообмен — три основных показателя, от которых зависит, насколько комфортной будет жизнь новоселов в купленной квартире.
Особое внимание стоит уделить системе вентиляции помещения. Чтобы находиться в помещении было комфортно, в квартире должен быть обеспечен постоянный воздухообмен.
«Далеко не всем известно, что мы каждый час вдыхаем 60 кубометров воздуха, значит, эти 60 кубометров должны из квартиры каждый час выходить, а им на замену — поступать такое же количество свежего воздуха. И если раньше поток воздуха обеспечивали деревянные окна, через щели в которых свежий воздух проникал в помещение, то теперь, когда повсеместно получили распространение окна с пластиковыми стеклопакетами, приток воздуха нужно организовать дополнительно. Обеспечить этот обмен воздуха в квартире, где установлены пластиковые окна, можно только при одном условии. Если в квартире установлен прибор для поступления воздуха — инфильтрационные клапаны, большинству населения известные как альпийские форточки».
Вентиляция будет работать, только если в квартире обеспечен приток свежего воздуха. Принцип работы системы вентиляции прост: сколько поступило воздуха в помещение, ровно столько же из него должно уйти. Чтобы проверить, как работает вторая составляющая системы вентиляции — вентиляционные решетки, установленные в ванной и санузле, через которые из помещения уходит отработанный воздух, — нужно взять спичку или зажигалку и поднести к решетке. Если вентиляция работает, огонь должен отклониться. С той же целью к вентиляционной решетке подносится листок бумаги. Он должен прилипнуть к решетке.
«Еще один способ проверить, как работает система вентиляции, — осмотреть решетку, — говорит Михаил Сашко. — Воздух в квартирах у нас далек от стерильного, поэтому поверхность работающей решетки должна быть загрязненной. Кроме того, для вентиляции помещений санузла, как сказано в СНиПе, под его дверью должна быть оставлена небольшая щель, которая будет обеспечивать необходимый приток воздуха».
Специалисты работу системы вентиляции проверяют с помощью специального набженного вертушкой прибора, который называется анемометр крыльчатый Асмана. По скорости вращения вертушки определяется объем воздуха, который покидает помещение.
Термическое сопротивление стены, другими словами, то, насколько хорошо стены сохраняют тепло, измеряется при помощи другого специального прибора — пирометра. Он помогает определить температуру на внутренней поверхности стены. Этот показатель, который строго регламентируется ГОСТом, на поверхности стен не должен быть ниже чем на 4 °C температуры воздуха в самом помещении.
«К сожалению, в практике строителей нет такого понятия, как класс жилья, по этому до сих пор, отдавая деньги за квартиру, мы покупаем не жилье определенного класса, платим не за качество строительства, а скорее за местоположение дома в престижном районе или за вид из окна, — говорит Михаил Сашко. — Заключая договор долевого участия в строительстве, покупатели должны получить полное представление, какой объект они получат в итоге. Каким будет материал всех стен, какого уровня отделка. К нам поступало несколько обращений от покупателей, у которых после установки в квартире стальной входной двери дверь выпала вместе с частью стены. Начинаем разбираться, и оказывается, что межквартирная перегородка в квартире была выполнена из гипсокартона. Материала, который не должен быть использован для межквартирных стен. Здесь должен быть применен материал стены с капитальностью не меньше, чем капитальность самого дома. Поэтому важно не только внимательно проверять качество проведенных работ, но на этапе заключения договора долевого участия тщательно изучать проект дома».
Имеете право
Если у покупателя существуют претензии к качеству жилья, он имеет право не подписывать акт приема-передачи объекта. Вместо этого составляется другой документ, в котором будут перечислены все претензии к качеству объекта. Документ составляется в двух экземплярах, один из которых остается у дольщика, второй он должен передать представителю строительной компании.
«Качество квартиры (как и всего жилого дома в целом) должно соответствовать договору и обязательным требованиям к таким объектам (технические регламенты, проектная документация, СНиП, СанПиН и пр.), даже если ссылки на эти требования в договоре отсутствуют, — объясняет юрист группы компаний „Арбикон“ Елена Заблоцкая. — Любые претензии к застройщику должны оформляться в письменном виде, содержать требование, дату, подпись, На том экземпляре документа, который останется у дольщика, необходимо сделать отметку о вручении уполномоченному представителю застройщика. Согласно ст. 7 закона № 214-ФЗ, если качество объекта долевого строительства ненадлежащее, участник долевого строительства вправе по своему усмотрению требовать от застройщика на выбор: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. При наличии существенных недостатков у него есть право отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов (из расчета удвоенной 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ)».
Некоторые застройщики включают в договор условия, снимающие с них ответственность за качество использованных при выполнении работ изделий и комплектующих. Сформулировано оно может быть, например, следующим образом. «Застройщик не несет ответственность за скрытые дефекты изделий и комплектующих, используемых при проведении работ по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ и др.». Такие условия являются прямым ущемлением прав потребителей и признаются недействительными. Монтаж трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведение штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора, это значит, их оплата уже учтена при определении его цены.
В том случае если застройщик не смог вовремя устранить выявленные дефекты, дольщик может принять квартиру, подписав акт приема-передачи. Однако в этой ситуации, подписывая акт приема передачи, он должен обязательно указать, что квартира была принята с недоделками. К такому акту в обязательном порядке прилагается подробный перечень выявленных дефектов, которые требуют устранения.
Но даже если дефекты были обнаружены уже после подписания акта приема-передачи квартиры, это совсем не означает, что устранять их придется покупателю за собственный счет. Законом предусмотрен гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан устранить обнаруженные дефекты. Для объекта долевого строительства он составляет не менее пяти лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Для установленного в квартире инженерного и технологического оборудования этот установленный законодательством срок гарантии составляет не менее трех лет. Однако при этом застройщик не несет ответственности и не обязан устранять в течение гарантийного срока те дефекты в квартире, которые возникли в результате неправильной эксплуатации.