Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Задача 1.. Визначити вартість об’єкта.
Вихідні дані. Вартість об’єкта – аналога 200000 дол. Відсутність місця паркування знижує вартість оцінюваного об’єкта на 9%, відсутність охорони знижує вартість на 15%. Вихід на проспект збільшує вартість на 20%, наявність ліфту збільшує вартість на 15%.
Рішення
Задача 2. Протягом 5 років передбачається здавати адміністративну будівлю площею 1500 м2 в оренду. Середня орендна плата за 1 м2 на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1000 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об’єкта складає 15%.
Операційні витрати приблизно складають 12% від розміру дійсного валового доходу. Валовий дохід власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов’язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 м2 площі, що надається в оренду. Мінімальний розмір витрат на ремонт складе 60 грн. за 1 м2 в першому році. Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 30 тис. грн. з наступним зростанням цієї суми на 3 тис. грн. щорічно.
На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтова них грошових потоків з урахуванням поточної вартості реверсії 1800 тис. грн. Ставка дисконту 21%.
Рішення
На ремонт: 1рік. = 60*1000 = 60000 ( грн.)
2 рік. = 30000 ( грн.)
3 рік. = 33000( грн.)
4 рік = 36000 ( грн.)
5 рік = 39000 ( грн.)
Задача 3. Використовуючи метод інвестицій, визначити капіталізовану вартість оренди виробничого центру, загальною площею 15 тис. кв.м і середньорічним процентом використання виробничо – технічних модулів орендарями – 90%. Податкові платежі власника за земельну ділянку складають 2600 тис. грн. Поточні витрати власника, пов’язані з експлуатацією об’єкта, складають 5400 тис. грн. на рік. Рівень доходності від подібного орендного бізнесу становить 12%. Курс долара на дату оцінки становить 8 грн. за 1 долар США (курс валюти умовний).
Рішення
Задача 4. Визначити поточну вартість сукупного доходу, якщо оренда магазину принесе власнику протягом 3-х років щорічний дохід в 550 000 гривень., а наступні 2 роки щорічний дохід складе 180 000 гривень.Ставка дисконту 15%.
Рішення
Поточна вартість сукупного доходу = (550 000/ ( 1+0.15)1) + (550 000/ ( 1+0.15)2) + (550 000/ ( 1+0.15)3) + (180 000/( 1+0.15)4) + (180 000/( 1+0.15)5) = порахуєте самі!
Задача 5. Які рівномірні суми можна щорічно знімати з рахунку протягом 4 років, якщо первісний внесок складає 10 000 гривень. Банк щорічно нараховує 15 % річних?
Рішення
Задача 6. Власник кафе планує протягом 3 років отримувати щорічний дохід від оренди в сумі 200000 гривень. В кінці 3 - го року кафе буде продано за 150000 гривень. Витрати по ліквідації складають 12 % від ціни продажу. Прогнозування доходів від оренди має більший ступінь ймовірності, ніж можливість продажу об’єкта за вказану ціну. Відмінності у рівні ризику визначають обрані оцінювачем ставки дисконту для доходу від оренди і продажу: 10% і 20 % відповідно. Визначити вартість кафе.
Рішення
Задача 7. Застосовуючи метод заміщення, потрібно визначити вартість земельної ділянки з покращеннями, на якій розташована котельня. Проведений аналіз показав, що ринкова вартість землі складає 8000 дол., поточна вартість заміщення будівлі котельні - 110000 дол., а її сукупний знос – 20 %.
Рішення
Задача 8. Оцінити величину сукупного зносу на основі таких даних про об’єкт нерухомості:
1)Об’єкт оцінки – адміністративна будівля виробничого підприємства, строк економічного життя якої оцінюється в 50 років, ефективний вік – 10 років, відновлювальна вартість – 1100 тис. грн., витрати на ремонт окремих компонентів – 40 тис. грн.
2)Віконні рами, що були встановлені в процесі будівництва об’єкта – дерев’яні невисокої якості, на їх встановлення було витрачено 13 тис. грн.. Необхідна заміна цих віконних рам на пластикові, які характеризуються кращими шумоізоляцією та енергозбереженням. Витрати на заміну оцінюються в 22 тис. грн..
3)За рішенням місцевої ради на вулиці, де знаходиться об’єкт оцінки, організовано рух транспортних засобів тільки в одному напрямку, що ускладнило під’їзд до будівлі. Втрата вартості через такі заходи місцевої ради за прогнозами експертів складає 110 тис. грн..
Рішення
Задача 9. Визначити залишкову відновну вартість окремо збудованого на земельній ділянці торгового приміщення з такими характеристиками. Площа торговельного приміщення - 7000 кв. м. Площа земельної ділянки - 10000 кв. м. Ставка орендної плати за 1 кв. м. земельної ділянки району розміщення торговельного приміщення складає 150 грн. Будівля знаходиться в експлуатації 12 років і має різні значення зносу окремих конструктивних елементів. Вартість будівництва 1 кв.м. аналогічного обʼєкта нерухомості складає 3700 грн.
Питома вага окремих конструктивних елементів та розмір зносу окремого елементу об’єкта оцінки наведені в таблиці 1.
Таблиця 1
|
№ |
Найменування конструктивних елементів |
Питома вага елементу, % |
Знос,% |
|
1 |
Фундаменти |
8 |
16 |
|
2 |
Стіни |
24 |
20 |
|
3 |
Перегородки |
7 |
25 |
|
4 |
Перекриття |
12 |
22 |
|
5 |
Покрівля |
6 |
12 |
|
6 |
Підлога |
5 |
30 |
|
7 |
Вікна, двері |
11 |
15 |
|
8 |
Оздоблення |
5 |
15 |
|
9 |
Внутрішні санітарно – технічні спорядження |
18 |
30 |
|
10 |
Інші елементи |
4 |
13 |
|
Разом: |
100 |
? |
Рішення
Задача 10. Одноповерхова офісна будівля знаходиться в довгостроковій оренді. Площа будівлі 1000 кв. м; будівля побудована 10 років тому і передбачуваний загальний термін її життя 50 років. Із порівняння з аналогічними будівлями випливає, що: ставка оренди становить 200 дол. / кв. м, показник прибутковості орендного бізнесу до = 0,15 (15%), витрати на будівництво подібної нової будівлі 850 дол. / кв.м. Коефіцієнт недозавантаження складає 10%.
Для включення в звіт оцінювача треба розрахувати наступні показники: капіталізовану вартість (КВ) чинної орендної будівлі, її залишкову відновну вартість (ЗВВ) та залишкову вартість земельної ділянки (ЗВЗ), на якій розташована будівля. Курс долара на дату оцінки становить 8 грн. за 1 долар США (курс валюти умовний).
Рішення
Задача 11. Оцінити двоповерхову будівлю адміністративної будівлі площею 500 м2, що потребує косметичного ремонту. Аналогом було обрано двоповерхову офісну будівлю площею 450 м2, у якій був зроблений косметичний ремонт. Ціна продажу аналога – 2800000 грн., у базі даних були знайдені наступні дані по парних продажах, які наведені в таблиці 2:
|
Об’єкт |
Фізичні характеристики та призначення об’єкта |
Стан об’єкта |
Ціна, грн. |
|
1 |
Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 140 м2 |
Потрібний косметичний ремонт |
700000 |
|
2 |
Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 220 м2 |
Проведено косметичний ремонт |
1500000 |
Рішення
Поправка в даному випадку має від'ємний знак. Пояснюється це тим, що ціна аналога повинна бути зменшена на величину вартості проведеного косметичного ремонту.
Задача 12. Необхідно визначити вартість об’єкта, величина ринкової орендної плати за який визначена в 105000 гривень в місяць, за методом валового рентного мультиплікатора, використовуючи наступну інформацію, яка наведена в таблиці 1:
Таблиця 1
|
Об’єкт продажу |
Ціна продажу (грн.) |
Місячна орендна плата ( грн.) |
|
1 |
18 000 000 |
142857 |
|
2 |
18 500 000 |
146825 |
|
3 |
18 800 000 |
148400 |
|
4 |
19 000 000 |
150770 |
|
5 |
19200 000 |
152300 |
Рішення
В = ЧОДоб.оц. * ВРМ, де В = в-ть об’єкта; ВРМ – валовий рентний мультиплікатор
ВРМ = Цп/ЧОДріч, де Цп – ціна продажу
ВРМ1 = (18000000/142857)/12 = 10,5
ВРМ2 = (18500000/146825)/15 =10,5
ВРМ3 = )18800000/148400)/12 = 10,56
ВРМ4 = (19000000/150770)/12 = 10,5
ВРМ5 = (19200000/152300)/12 = 10,51
ВРМсер = ( 10,5 + 10,5 + 10,56 + 10,5 + 10,51)/5 = 10,51
В = 105000*10,51*12 = 13242600(грн.)
Задача 13. Розрахувати абсолютний розмір знецінення об’єкта під впливом фізичного зносу. Первісна вартість об’єкта – 500000 гривень.
Вихідні дані: Фізичний знос окремих елементів будинку характеризується такими даними:
|
Елементи |
Ступінь зносу, % |
Питома вага, % |
|
Фундамент |
15 |
12 |
|
Перекриття |
6 |
8 |
|
Підлоги |
30 |
15 |
|
Перегородки |
20 |
11 |
Рішення
Fф = ( Fi * Li)/ 100 % = ( 15* 12) /100 = 1.8
Fф = ( 6* 8)/100 = 0.48
Fф = ( 30*15)/100 = 4.5
Fф = ( 20 * 11)/ 100 = 2.2
Задача 14. Оцінити двоповерхову будівлю адміністративної будівлі площею 410 м2, що потребує косметичного ремонту. Аналогом було обрано двоповерхову офісну будівлю площею 320 м2, у якій був зроблений косметичний ремонт. Ціна продажу аналога – 2400000 грн., у базі даних були знайдені наступні дані по парних продажах, які наведені в таблиці 2:
Таблиця 2
|
Об’єкт |
Фізичні характеристики та призначення об’єкта |
Стан об’єкта |
Ціна, грн. |
|
1 |
Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 140 м2 |
Потрібний косметичний ремонт |
800000 |
|
2 |
Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 210 м2 |
Проведено косметичний ремонт |
1600000 |
Рішення
Задача 15. Вартість цілісного земельно-майнового комплексу складається із
вартості земельної ділянки та вартості будівель у співвідношенні 1 : 3. Коефіцієнти капіталізації для землі та будівель дорівнюють 12% та 16% відповідно. Від використання нерухомості очікується щорічний чистий операційний дохід в розмірі 120 тис. грн. Оцінити вартість земельної ділянки на основі метода середньозваженого коефіцієнта капіталізації.
Рішення
1) Оскільки вартість зем ділянки відноситься до вартості будівель у співвідношенні 1:3, значить це= співвідношенню 25% до 75%
2) загальний коефіцієнт капіталізації=0.25*0.12+0.75*0.16=0.15
3)вартість= ЧОД:К=120 000:0.15=800 000
Задача 16. Застосовуючи метод парного аналізу продажів потрібно визначити вартість будівлі, розміщеної на околиці селища, яка притуляється до вулиці без твердого покриття.
Відомо, що в даному селищі нещодавно були продані три будівлі:
Курс долара на дату оцінки становить 8 грн. за 1 долар США (курс валюти умовний).
Рішення
|
Показник |
Об’єкт о-ки |
А1 |
А2 |
А3 |
|
Ціна продажу |
5000 |
4500 |
4000 |
|
|
Поправка на міс. Полож. |
-1000 |
-1000 |
||
|
Ціна з урах. поправки |
4000 |
3500 |
4000 |
|
|
Поправка на наявність поліпшення |
500 |
500 |
||
|
Ціна з урах. поправки |
3500 |
3500 |
3500 |
|
|
В-ть об’єкта оцінки |
3500 |
Задача 17. Об’єкт продажу – будинок. Оцінювачем були зібрані і проаналізовані дані за наступними об’єктами – аналогами, які
|
Об’єкт |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Площа |
270 |
270 |
295 |
295 |
|
Кількість спален |
2 |
2 |
2 |
1 |
|
Балкон |
є |
немає |
є |
немає |
|
Ціна продажу |
78000 |
76500 |
83000 |
80000 |
|
Коригування: |
||||
|
Площа |
0 |
0 |
|
-5000 |
|
Кількість спален |
-3000 |
-3000 |
-3000 |
0 |
|
Балкон |
|
0 |
|
-1500 |
|
Ціна |
73 500 |
73 500 |
73 500 |
73 500 |
Визначити:
1. Коригування на різницю в площі.
2. Коригування на різницю в кількості спален.
3. Коригування на наявність балкону
Рішення
Задача 18. Визначити відновлювальну вартість спеціальної шафи для збереження продукції. Шафа виготовлена за індивідуальним замовленням і на ринку обладнання аналогів не має. Габаритні розміри шафи 800*800*450 мм. Як однорідний об’єкт обрано медичну шафу, габаритні розміри якої дорівнюють 500*1000*2000 мм. Ціна медичної шафи 2500 грн. Коефіцієнт рентабельності для даної продукції, що користується попитом 0,25. Ставка податку на прибуток – 19%, ставка податку на додану вартість - 20%.
Рішення
Задача 19. Визначити ринкову вартість дачної земельної ділянки, призначеної для ведення садівництва. На ділянці розташовано 50 фруктових дерев, прогнозований врожай яблук з дерева – 20 кг з дерева, оптова закупівельна ціна реалізації за попередній рік 10 грн. / кг. Трудові витрати становлять 10% очікуваного доходу, засоби захисту становлять 10 грн / дерево, витрати на реалізацію становлять 5% від очікуваного доходу. Ставка капіталізації для землі становить 0,14.
Задача 20. Використовуючи метод дисконтування грошових потоків, розрахуйте поточну вартість потоку орендних платежів, що виникають в кінці року, якщо річний орендний платіж перші чотири роки складають 400 тис. грн., потім він зменшиться на 150 тис. грн. і збережеться протягом трьох років, після чого зросте на 350 тис. грн. і будуть поступати ще два роки. Ставка дисконту - 10%.
Рішення
V =∑ЧОД/(1 + r)n
400000 – 150000 = 250000
250000 + 350000 = 600000
V = 400000/(1+0,1)1 + 400000/(1+0,1)2 + 400000/(1+0,1)3 + 400000/(1+0,1)4 + 25000/(1+0,1)5 + 250000/(1+0,1)6 + 250000/(1+0,1)7 + 600000/(1+0,1)8 + 600000/(1+0,1)9 = 2226973,8(грн.)