Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Глава II. Приобретение гражданами жилых помещений в собственность. Пользование жилыми помещениями, принадлежащими гражданам
§ 1. Основания приобретения гражданами жилых помещений в собственность
Граждане могут улучшить свои жилищные условия пу тем приобретения в собственность жилых помещений (жи лых домов). В соответствии с российским законодательством граждане имеют право на приобретение жилья в собствен ность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:
1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципаль ного жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управ лении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщи ков;
3) участия в жилищных и жилищно-строительных коо перативах, в товариществах собственников жилья;
4.) купли-продажи жилья, в том числе через бир*ки, аук ционы;
5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям^
Важной новеллой является указание в ст. 19 Закона о том, что "не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и обще ственного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан". Эта норма направлена на усиление охраны прав нанимателей, собственников отдель ных квартир, членов их семей от неправомерного ущемле ния их жилищных прав.
Представляется, что такой запрет должен действовать не только в случаях продажи, но и в других случаях отчуж дения (или сноса) заселенных квартир и домов [например,
См.: Ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики".
когда жилой дом, пригодный для проживания, переоборуду ется в служебное (нежилое) здание — под офисы, конторы, мастерские, для размещения аппаратов учреждений, ведомств и т. п.]. В настоящее время ЖК РСФСР предусматривает выселение нанимателей из таких домов без их согласия, что зачастую связано с ущемлением жилищных интересов граж дан.
Наличие различных способов (оснований) возникновения права собственности граждан на жилые дома (жилые поме щения) вызывает необходимость остановиться на рассмот рении хотя бы некоторых наиболее важных способов, имею щих наиболее широкое распространение на практике, харак терных для жилищного права.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ). Эти правомочия собственники приобре тенной квартиры, жилого дома осуществляют по своему ус мотрению, если иное не предусмотрено законодательством.
Ниже дается характеристика некоторым наиболее важ ным основаниям возникновения права собственности граж дан на жилые помещения.
§ 2. Приватизация жилья как основание возникновения права собственности на квартиру и жилой дом
В настоящее время одним из важнейших оснований воз никновения права собственности граждан на квартиры (жи-. лые дома) является приватизация государственного и му ниципального жилья.
В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации жилищ ного фонда под приватизацией жилья понимается бесплат ная передача в собственность граждан на добровольной ос нове занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забро нировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
Таким образом, по смыслу Закона приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помеще ний из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих поме щениях, на основании договора.
§ 2. Приватизация жилья
201
Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
Приватизация жилых помещений постоянно находится в центре внимания соответствующих государственных орга нов, органов местного самоуправления, граждан, обществен ности, вызывая разнообразные мнения и оценки.
Приватизация, с одной стороны, позволяет гражданину — собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяином квартиры, жилого дома, предоставляет ему широкие возмож ности по пользованию и распоряжению этим имуществом, а с другой — налагает на граждан новые, довольно обремени тельные заботы и расходы, связанные с уплатой налога на собственность, а также с поддержанием квартиры, жилого дома в надлежащем состоянии и проведением их ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие жилищные организации, которые в этих случаях, как прави ло, сохраняют за собой лишь функции управления и контро ля.
В литературе было высказано мнение, что объектом при ватизации может быть жилое помещение, входящее в фонд не только государственной или муниципальной собственнос ти, но и в фонды общественных организаций^ жилищных и жилищно-строительных кооперативов^ колхозов^.
С точки зрения действующего Закона о приватизации жилищного фонда в настоящее время таковой является при ватизация только государственного и муниципального жи лья.
Указанный Закон не решает вопросы (порядок и усло вия) возможной передачи общественными организациями жи лых помещений в собственность граждан, так как в данном случае это влекло бы за собой нарушение права собствен ности самих общественных организаций — собственников жилых помещений. Вместе с тем сами эти организации вправе передать свое жилье (бесплатно или за плату) гражданам в соответствии со своими уставами^ При полной уплате чле ном ЖК или ЖСК паевого взноса происходит переход права собственности на квартиру к члену ЖК или ЖСК, полностью
^ См.: Седлеев А. Было ваше — стало наше//Советская Башкирия. 1992. 21 окт.
^ См.: Дубинская С. Не так уж сложно//На смену. 1992. 29 дек. ^ См.: Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру М„ 1995. С. 3.
" В этой связи следует отметить, что п. 6 постановления Верховного Сове та РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жи лищного фонда в РСФСР» рекомендует общественным объединениям (ор ганизациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмот ренных для государственного и муниципального жилищных фондов.
выплатившему паевой взнос, т. е. происходит смена собст венников, но форма собственности (частная собственность) как таковая остается без изменения. Таким образом, в этом случае вообще нет правовых оснований говорить о привати зации жилья.
На практике возникал вопрос о возможности приватиза ции жилых помещений в ведомственных домах. В некоторых отраслях (Министерство обороны, Министерство путей сооб щения и др.) не допускалась приватизация жилья, находя щегося в ведении или управлении соответствующих пред приятий (организаций, учреждений), что вызывало большое недовольство со стороны граждан, проживающих в этих по мещениях. Руководители министерств, предприятий счита ли, что приватизация жилых помещений ведомственных до мов возможна только с разрешения или согласия министер ства, ведомства, предприятия.
В связи с этим в Закон о приватизации (ст. 2) было вне сено в 1992 г. дополнение о том, что в жилищный фонд, под лежащий приватизации, включается также "жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)". Это дополнение носит, по существу, характер разъ яснения нормы закона, поскольку ведомственный жилищ ный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или опе ративном управлении, входит в состав государственного и муниципального жилищных фондов.
Необходимо вместе с тем иметь в виду, что понятие "ве домственный жилой дом" на практике иногда употребляется и в случаях, когда дом находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении негосударственной организа ции (например, акционерного общества, товарищества с ог раниченной ответственностью, другой организации, являю щейся негосударственной, частной структурой). Однако в этих случаях понятие "приватизация" не может быть применено, кроме случаев, когда государственное предприятие, имею щее на своем балансе жилищный фонд, перешло в иную фор му собственности либо было ликвидировано. Статья 18 Зако на о приватизации в редакции от 23 декабря 1992 г. устанав ливает, что при переходе государственных или муниципаль ных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий, организаций или опе ративном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление право преемников этих предприятий, учреждений (если они опре-
§ 2. Приватизация жилья
делены), иных юридических лиц либо в ведение органов ме стного самоуправления в установленном порядке с сохра нением всех жилищных прав, в том числе права на привати зацию жилья.
В Законе о приватизации жилищного фонда имеется в виду бесплатная передача в собственность граждаы жилых помещений. Ранее передача жилых помещений гражданам производилась на основе договора купли-продажи с полной или частичной выплатой стоимости этих помещений^. Одна ко такой порядок передачи жилых помещений не получил широкого применения и приватизация шла довольно мед ленно. После того как в декабре 1992 г. в Закон о приватиза ции было внесено дополнение, предусматривающее бесплат ность приватизации жилья, количество приватизированных квартир стало увеличиваться и достигло к началу 1996 г. в целом по России более 50%, в том числе в Москве — 42% жилищного фонда^.
Согласно Закону граждане вправе приватизировать за нимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.
Принципы, на которых осуществляется приватизация
По вопросу о принципах, на которых осуществляется при ватизация жилья, в юридической литературе были высказа ны разные мнения. Так, С. П. Гришаев считает, что привати зация жилья осуществляется на основе следующих принци пов: добровольность принятия гражданами решения о при ватизации; право владельцев приватизированных квартир и жилых домов владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению; однократность приватизации; сохра нение на переходный период действующего порядка поста новки на учет и обеспечения жилыми помещениями; обслу живание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется по желанию их владельцев теми жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организация ми, которые обслуживали эти дома до приватизации, и, на конец, оплата расходов, связанных с обслуживанием и ре монтом приватизированных жилых помещений, по тем же
' См.: Постановление Совета Министров СССР "О передаче гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда" от 2 декабря 1988 г. № 1440 (Собрание постановлений СССР. 1989. № 1. Ст.4). "- См.: Московская правда. 1996. 12 янв.
go^ Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
ставкам, которые установлены для обслуживания государ ственного и муниципального жилищных фондов. Другие ав торы в качестве принципов приватизации жилья называют, во-первых, добровольность приобретения гражданами зани маемых жилых помещений и, во-вторых, возможность бес платного приобретения жилого помещения один раз'.
Некоторые авторы^ выделяют дополнительно также прин цип безвозмездности приватизации жилых помещений, что представляется правильным.
На наш взгляд, важнейшими принципами нынешней при ватизации, основанной на Законе от 4 июля 1991 г., являют ся: добровольный характер приватизации; безвозмездная (бес платная) передача квартиры в собственность граждан; одно разовый характер такой передачи.
Что же касается других моментов, которые относятся С. П. Гришаевым к принципам приватизации жилья, то они вряд ли могут быть признаны таковыми, так как все они (и постановка на учет нуждающихся в жилье, и способы обслу живания, ремонта и оплаты приватизированных жилых по мещений) либо носят общий характер, либо рассчитаны на период после проведения приватизации.
Участники приватизации
Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его се мьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, — с другой.
На практике зачастую возникал вопрос о включении (не включении) в договор о приватизации в качестве участников договора несовершеннолетних детей. В настоящее время этот вопрос решен положительно. В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются, несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и прожи вающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от ука занных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением" (ч. 2 ст. 7).
' См.: Гришаев С. П. Указ. соч. С. 1.; Марткович И. Б. Жилищное право, закон и практика. М„ 1990 г.
" См„ например: Корнеев С. М., Крашенинников П. В. Приватизация жи лищного фонда. Законодательство и практика. М., 1996, С. 30—32; Жуй-ков В. Возникновение права собственности граждан на квартиры//Россий-ская юстиция. 1993. № 15. С. 12—14.
§ 2. Приватизация жилья
Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
Необходимо отметить, что еще до принятия данной нор мы Закона Пленум Верховного Суда РФ разъяснил судам, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывши ми членами семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бес платной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участ никами общей собственности на эти помещения^.
Согласно Закону о приватизации жилищного фонда (в ред. Закона РФ от II августа 1994 г.) "для совершения сде лок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или чле нами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечитель ства". Это правило распространяется также на жилые поме щения, в которых несовершеннолетние не проживают, одна ко на момент приватизации имели на это жилое помещение равные права с собственниками.
Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет сами выражают свою волю при осуществлении приватизации.
Жилые помещения, в которых проживают только несо вершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в соб ственность по заявлению родителей (усыновителей), опеку нов с предварительного разрешения органов опеки и попечи тельства либо по инициативе самих этих органов. При этом, если несовершеннолетний помещается в детское или иное воспитательное учреждение, родители или опекуны над его имуществом обязаны в течение 6 месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить до говор передачи жилого помещения в его собственность и при нять меры по распоряжению жилым помещением в интере сах несовершеннолетнего.
Жилые помещения как объекты приватизации
Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фон-
дов, которые занимают граждане на основе договора найма жилого помещения.
Если гражданин имеет забронированное жилое помеще ние, а проживает в другом жилом помещении, например в связи с выездом на работу по трудовому договору в районы Крайнего Севера, то он может использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования (ст. 1 Закона о приватизации — в ред. Закона от 1 августа 1994 г.).
Ранее Закон допускал приватизацию жилых помещений, требующих капитального ремонта, только после его прове дения, что, однако, не всегда возможно. Поэтому в настоя щее время эти ограничения на приватизацию таких квартир и жилых домов сняты. При этом на наймодателе остается обязанность производить капитальный ремонт дома в соот ветствии с установленными правилами эксплуатации и ре монта жилищного фонда.
В соответствии с Законом о приватизации (ст. 4) не под лежат приватизации жилые помещения, находящиеся в ава рийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых воен ных городков, а также служебные жилые помещения, за ис ключением служебного жилого фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жи лищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жи лищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служащими жилых помещений и коммунальных квартир^
В соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется соответствующими органами местной адми нистрации, предприятиями и учреждениями, за которыми закреплен жилищный фонд соответственно на правах хозяй ственного ведения или оперативного управления. Такая пере дача производится на основании договора указанных выше органов и организаций с гражданами, приобретающими жи лье в собственность.
Право собственности на приватизируемое жилое поме щение возникает у граждан после (с момента) регистрации
^ См.: П.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых во просах применения судами Закона Российской Федерации "О приватиза ции жилищного фонда в Российской Федерации»//Практика Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам за 1992—1994 гг. М., 1996. С. 83.
' См.: ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации в редакции Закона РФ от 22 декаб ря 1992 г.//Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1963. № 2. Ст. 67.
§ 2. Приватизация жилья
Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
договора в БТИ. Кроме текста договора гражданин, привати зирующий жилое помещение, получает свидетельство о пра ве собственности на приватизированную квартиру (жилой дом).
В практике встречаются случаи, когда при жизни нани мателя приватизация жилого помещения не была заверше на, в частности в связи с его смертью в период, когда шло оформление приватизации квартиры, и нередко в суды по ступают исковые заявления о признании умершего собст венником квартиры.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении «О неко торых вопросах применения судами Закона Российской Фе дерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» от 24 августа 1993 г. №8 разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необхо димые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собственность или до регистрации та кого договора в соответствующем органе местной админи страции, то в случае возникновения спора по поводу включе ния этого жилого помещения или его части в наследствен ную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоя тельство само по себе не может служить основанием к отка зу в удовлетворении требования наследника^.
На практике много вопросов вызывает возможность при ватизации комнат в коммунальных квартирах. В Законе о приватизации по этому вопросу нет достаточно четкого ре шения. Вначале в Законе содержалось прямое указание о том, что жилые помещения в коммунальных квартирах при ватизации не подлежат (ч. 1 ст. 1).
Однако жизнь настоятельно требовала изменения этого правила, так как пока в коммунальных квартирах прожива ют довольно многие граждане, которые настойчиво ставят вопрос о приватизации занимаемых ими комнат.
С учетом этого в Закон о приватизации жилищного фон да 23 декабря 1992 г. были внесены некоторые изменения, допускающие приватизацию жилых помещений в коммуналь ных квартирах при определенных условиях. "Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в опе ративное управление которых передан жилищный фонд, —
' См.: Практика Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам за 1992—1994 гг. М., 1996. С. 80.
говорится в новой редакции статьи Закона о приватизации, — вправе принимать решение о приватизации жилых помеще ний или коммунальных квартир"^.
Таким образом, решение вопроса о приватизации ком мунальных квартир (и отдельных комнат в них) отнесено непосредственно к полномочиям собственников жилищного фонда (либо уполномоченных ими органов), а также пред приятий и учреждений, имеющих жилищный фонд.
Однако такая норма Закона вызывает серьезные заме чания. Во-первых, потому, что на практике из-за несогласия соответствующих государственных и муниципальных орга нов, предприятий, организаций попытки приватизации ком нат в коммунальных квартирах обычно являются безуспеш ными. Во-вторых, содержание указанной нормы Закона вызывает сомнение с точки зрения ее соответствия консти туционному принципу равноправия граждан (ст. 19 Консти туции РФ), поскольку при приватизации индивидуальных квартир и жилых домов в Законе не содержится такой запи си о необходимости получения согласия собственника или другого владельца жилья в столь императивной форме, ко торая ставила бы нанимателей в вопросе приватизации за нимаемых квартир полностью в зависимость от усмотрения собственников и иных владельцев жилищного фонда.
В жилищном законодательстве РФ предусмотрена воз можность для нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, приобрести для остальных нанимателей этой квар тиры с их согласия жилые помещения и передать эти поме щения в их собственность, а самому занять всю квартиру без дополнительной оплаты и приватизировать ее в установлен ном порядке^.
Приватизация коммунальных квартир, входящих в му ниципальный жилищный фонд, относится к компетенции ор ганов местного самоуправления, которые согласно Федераль ному закону "Об общих принципах местного самоуправле ния" имеют право самостоятельно решать вопросы распоря жения принадлежащим муниципальному образованию жи лищным фондом^
^ Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 2. Ст. 67. ^ См.: Ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г.//Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 2. Ст. 99. ' О приватизации коммунальных квартир более подробно см.: Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. С. II—14.
210
Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
§ 3. Строительство гражданами жилых домов
§ 3. Строительство гражданами жилых домов как основание возникновения права собственности граждан на дом
Наиболее частым случаем возникновения права собст венности на жилой дом, особенно на селе, является строи тельство жилого дома в индивидуальном порядке (индиви дуальное жилищное строительство).
Застройщик имеет право на получение или приобрете ние в установленном порядке земельных участков для стро ительства жилья (ст. 22 Закона об основах федеральной жи лищной политики).
На органы местного самоуправления с учетом специфи ки регионов и городов возложена обязанность предоставлять в пользование, аренду, собственность или продавать земель ные участки для жилищного строительства^.
Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищ ного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.
Застройщик обязан использовать земельный участок, отведенный под жилищное строительство, в сроки, устанав ливаемые органами местного самоуправления. При превыше нии установленного срока к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством.
Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земель ных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодатель ством.
Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику или в порядке, установленном законодательством, гражда нину или юридическому лицу, которому это жилье предо ставлено в пользование или застройку, а также застройщи ку, которому такое право предоставлено собственником по договору.
Строительство, реконструкция и ремонт жилья осуще ствляются на основе разрешения, предоставленного в срок
^ Земельные участки должны выделяться застройщику в срок не более одноГо месяца для граждан и двух месяцев для юридических лиц с момен та их обращения (ч. 1 ст. 22 Закона об основах федеральной жилищной политики).
не более одного месяца с момента обращения (ст. 23 Закона об основах федеральной жилищной политики).
Право собственности на построенный жилой дом возни кает у гражданина (граждан) с момента его регистрации в коммунальных органах местной администрации после его приемки в эксплуатацию. Приемка жилого дома в эксплуа тацию производится после завершения его строительства государственной приемочной комиссией с последующим утверждением акта приемки местной администрацией. До мо мента государственной регистрации гражданин имеет лишь право собственности на строительные материалы, но права собственности на возводимый дом он еще не приобретает.
Жилой дом должен возводиться в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нор мам и правилам.
ГК РФ весьма подробно регламентирует последствия самовольного строительства жилого дома, под которым по нимается жилой дом, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей зе мельном участке в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это не обходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).
Лицо, осуществившее такое строительство, не приобре тает на него права собственности. Оно не вправе также рас поряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в арен ду, совершать другие сделки.
Закон предусматривает отдельные случаи, когда право собственности на самовольно возведенное строение может быть признано судом за застройщиком. Так, право собствен ности на самовольную постройку может быть признано су дом, в частности, за лицом, в собственности, пожизненно на следуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка' В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).
В том случае, кода будет установлено, что сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, право на самовольную постройку не мо жет быть признано. Такая постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее, либо за его счет.
§ 4. Пользование жилым домом, принадлежащим гражданину
212
Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
§4. Пользование жилым домом (квартирой), принадлежащим гражданину на праве собственности
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и про живания членов своей семьи.
Граждане как собственники жилых помещений имеют не только право пользования своим жилым помещением, они осуществляют также право владения и распоряжения при надлежащими им жилыми помещениями (ч. 1 ст. 288 ГК РФ): могут продать, обменять, завещать и т. д. Собственники жи лого помещения вправе вселять в помещение других граж дан, а также сдавать его внаем.
Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением наравне с собственником, если иное не было оговорено при вселении. Они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от лю бых лиц, включая собственника помещения. Право пользо вания помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры (ст. 127 ЖК РСФСР).
В этой связи возникает вопрос: кто же относится к чле нам семьи собственника жилого помещения? Кто образует семью?
К членам семьи гражданина — собственника жилого дома (жилого помещения) относятся его супруг, их дети и родите ли. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения, если они проживают совместно с нанимателем"й ведут общее хозяй ство (ст. 53, 127 ЖК РСФСР).
Члены семьи собственника вправе вселять в предостав ленное им собственником жилое помещение своих несовер шеннолетних детей.
Несовершеннолетний ребенок в случае раздельного про живания его родителей приобретает права на жилую пло щадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно живет^.
^ См.: Определение судебной коллегии Верховного Суда Российской Феде рации 01' 28 февраля 1994 г.//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1994. №5. С. 2.
Шаграманян Н. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней дочери Шаграманян В. к Шаграма-няну Э. и Шаграманян Г. о признании за дочерью права на жилую площаоь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры.
В своем заявлении истица указала, что она состояла в браке с Шаграманяном Э., у них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика Шаграманяна Э. проживала она и ее дочь — две недели со дня своего рождения. Истица по лагала, что поскольку ее дочь жи.ш в квартире отца, зна чит, и приобрела право на жилую площадь в ней. Кроме того, истица указала, что ее муж — Шаграманян Э. пос ле приватизации спорной квартиры подарил ее своей се стре — Шаграманян Г., чем ущемил права дочери. В свя зи с этим истица просила признать недействительным договор дарения квартиры в 1/2 части.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодар ского краевого суда, рассмотревшая дело по первой инстан ции, Шаграманян Н. в иске отказала.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила без изменения решение судебной кол легии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, а кассационную жалобу — без удовлетворения, указав сле дующее. Судом установлено, что бывшие супруги Шагра манян Н. и Э. после рождения дочери стали проживать раздельно. Местом постоянного жительства истицы (и прописки тоже) была квартира ее родителей. Вместе с ней проживала и дочь. Между родителями — Шаграма нян Н. и Э. не было спора относительно места прожива ния их несовершеннолетней дочери Вероники.
Указанное обстоятельство подтверждено доказатель ствами, исследованными в судебном заседании, в том чис ле объяснениями сторон, показаниями свидетелей.
В соответствии с ч. 2 cm. 17 ГК РФ местом жительст ва несовершеннолетних, не достигших пятнадцати лет, признается место жительства их родителей.
Таки.ч образом, Шаграманян Вероника, проживая вмес те с матерью, приобрела право на жилую площадь в квар тире, где живет и прописана истица, ибо право на жилую площадь Шаграманян В. производно от права истицы Шаг раманян Н.
При таком положении суд сделал правильный вывод, что Шаграманян В. не приобрела право на жилую площадь в квартире ответчика Шаграманяна Э. Этот вывод суда
8 Жилищное право
§ 4. Пользование жилым домом, принадлежащим гражданину_________213
соответствует обстоятельствам, установленным в су дебном заседании, и требованиям ст. 17 ГК РФ, ст. 19 и 55 Кодекса РСФСР о браке и семье (КоБС РСФСР).
Правильно разрешен судом спор о признании договора дарения квартиры недействительным. Поскольку Шаг-раманян Э., приватизировав квартиру, приобрел право собственности на нее, он вправе был распорядиться ею. Следовательно, не может быть признан недействитель ным договор дарения квартиры, заключенный между Ша-граманяном Э. и его сестрой Шаграманян Г.
Что касается вселения других граждан—членов we се мей, то оно допускается только с согласия собственника. Право пользования помещением сохраняется за этими ли цами и в случае прекращения семейных отношений с соб ственником жилого дома.
Гражданин — собственник жилого дома при сдаче по мещения внаем не связан установленными законом основа ниями признания гражданина — будущего нанимателя нуж дающимся в улучшении жилищных условий, о которых го ворилось выше; он вправе сдать внаем свое помещение лю бому гражданину. Основанием для вселения нанимателя в дом и проживания его (и членов его семьи) в этом доме явля ется договор о коммерческом найме жилого помещения (ком мерческий наем)^
Статья 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользова ния жилым помещением членами семьи прежнего собствен ника (ч.2). Таким образом, за членами семьи бывшего собст-веника жилого дома сохраняется право самостоятельно осу ществлять пользование занимаемым жилым помещением, несмотря на смену его собственника.
Вместе с тем они должны вносить плату новому собст веннику за занимаемое жилье и могут быть выселены по основаниям, предусмотренным ЖК РСФСР (ст. 135, 136).
Согласно закону (ч. 4 ст. 292 ГК РФ) запрещается от чуждение жилого помещения, в котором проживают несо вершеннолетние члены семьи собственника, без согласия ор ганов опеки и попечительства.
В Гражданском кодексе установлены последствия исполь зования собственником жилого помещения не по назначению (ст. 293 ГК РФ). Если собственник жилого помещения ис пользует его не по назначению, систематически нарушает
' О коммерческом найме см. гл. 20.
gi^ Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуп равления может предупредить собственника о необходимос ти устранить нарушения, а если его действия повлекли раз рушение помещения — также назначить собственнику со размерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жи лое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску ор гана местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Как сказано выше, жилые помещения в домах, кварти рах, принадлежащие гражданам, могут сдаваться их собст венниками другим гражданам для проживания на основании договора. В этих случаях договор найма жилого помещения заключается нанимателем с собственником дома, квартиры (см. главу 6).
Наниматель жилого помещения в доме (квартире), при надлежащем гражданину на праве собственности, имеет право вселить в нанятое им жилое помещение своих несовершен нолетних детей, а если он занимает изолированное помеще ние, —- также супруга и нетрудоспособных родителей (см. ст. 132 ЖК РСФСР).
Наниматель жилого помещения и (или) члены его семьи, проживающие в доме (квартире), принадлежащем граяданину на яраве собственности, могут быть выселены без предостав ления другого жилого помещения по основаниям, предусмот ренным ст. 687 ГК РФ, ч. 1 ст. 98 и ч. 2 ст. 135 ЖК РСФСР.
§ 5. Содействие органов государственной власти и органов местного самоуправления гражданам в приобретении и строительстве жилых домов (жилых помещений)
Конституция РФ (ч. 2 ст. 40), отражая новую роль госу дарства и органов местного самоуправления в обеспечении граждан жилищем, устанавливает, что "органы государст венной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществле ния права на жилище".
В соответствии с законом право граждан Российской Федерации на жилище обеспечивается, в частности, путем
§ 5, Содействие гражданам в приобретении жилья
приобретения или строительства жилья за собственные сред ства без ограничения площади.
Гражданам, не обеспеченным жилищем по установлен ным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья (см. ст. 2 Закона об основах федеральной жилищной политики).
Вместе с тем, как отмечается в Государственной целе вой программе "Жилище", одобренной Правительством Рос сийской Федерации, необходимо учитывать, что низкий уро вень материального благосостояния большинства населения требует проведения такой жилищной политики, которая обес печит реальную возможность строительства или приобрете ния жилья семьями со средними и низкими доходами^
Введение в действие Государственной целевой програм мы "Жилище", а также ряда законодательных актов, иных нормативно-правовых актов позволяет довольно активно вести жилищное строительство.
Так, Законом об основах федеральной жилищной поли тики (ст. 25) предусматривается, что "граждане при стро ительстве жилья или покупке жилья имеют право на полу чение кредита под залог, в том числе под залог недвижимо сти, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объеди нений.
^ См.: Жилищная реформа в России. Документы 1993—1994 гг. С. 16.
В Программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996—2000 гг. говорится: "В области финансирования жилищного строи тельства предусматривается:
расширить привлечение средств населения за счет оказания государст венной поддержки в виде безвозмездных субсидий, кредитов, льгот по на логообложению, содействовать развитию ипотечного кредитования коммер ческими банками, внедрить в практику целевые накопительные жилищ ные счета населения;
сохранить практику строительства и бесплатного предоставления муни ципального жилья гражданам, нуждающимся в улучшении своих жилищ ных условий, за счет средств местных бюджетов;
осуществлять финансирование из федерального бюджета строительства жилья для отдельных групп населения на основе утвержденных феде ральных целевых программ и в первую очередь для военнослужащих, лиц, уволенных в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел и членов их семей;
привлекать для строительства и реконструкции жилья средства органи заций и предприятий, банков и финансовых структур, граждан, кредиты и гранты иностранных государств и международных финансовых организа ций, другие внебюджетные источники финансирования".
216 Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от орга нов государственной власти и управления, органов местного самоуправления для реализации права на жилище".
Важным шагом в направлении расширения использова ния средств граждан и других внебюджетных источников инвестирования и создания кредитно-финансового механиз ма в жилищной сфере явился Указ Президента Российской Федерации "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" от 24 декабря 1993 г. № 2281, которым, в частности, предусматриваются меры по организации ипотечной и иной системы кредитования насе ления при строительстве, реконструкции и приобретении жи лья на федеральном, региональном и местном уровнях, в том числе образование региональных и местных фондов разви тия жилищного строительства для использования средств этих фондов на строительство жилья социального использо вания, выплату компенсаций (субсидий) малоимущим и иным группам населения для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья. Указом было поручено Правительству Российской Федерации совместно с Центральным банком РФ утвердить Положение о жилищных кредитах. Предусмотре но создание специального государственного органа — Феде рального агентства по ипотечному жилищному кредитова нию. Основными функциями агентства являются осуществ ление операций по защите от возможных рисков банков выполняющих ипотечное жилищное кредитование, контроль выпуска ценных бумаг на заложенное имущество, приобре тение закладных на жилье, создание и функционирование системы регистрации ипотечных и иных операций с недви жимостью^
Указом установлено, что гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются на стро ительство или приобретение жилья безвозмездные ссуды (п. 5).
В связи с этим Президентом Российской Федерации в июне 1994 г. одновременно были приняты три указа, посвя щенные целям оказания помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья, расширения средств населения и иных внебюджетных источников финансирова ния в жилищной сфере и защиты их от инфляции, а также создания условий для обеспечения граждан Российской Фе дерации жильем.
' См.: Государственная целевая программа "Жилищем/Жилищная рефор ма в России. Документы 1993—1994 гг. С. 128.
Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
§ 5. Содействие гражданам в приобретении жилья
1. Указом Президента Российской Федерации "О жи лищных кредитах" от 10 июня 1994 г. JV» 1180 установлено, что граждане Российской Федерации, признанные нуждаю щимися в улучшении жилищных условий, получают безвоз мездные субсидии на строительство или приобретение жи лья в соответствии с постановлением Правительства Россий ской Федерации "Об утверждении Положения о предостав лении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья" от 10 декабря 1993 г. № 1278^
Указом установлено также, что юридические лица и граждане Российской Федерации получают заемные сред ства для строительства (реконструкции) и приобретения жи лья, а также обустройства земельных участков для жилищ ного строительства на коммерческой основе.
В утвержденном данным Указом Положении о жилищ ных кредитах в качестве основной его цели ставится опреде ление общего порядка оказания кредитно-финансовой под держки населению в решении жилищной проблемы при ис пользовании гражданами собственных средств, а также без возмездных субсидий, полученных на строительство или при обретение жилья на основании ранее изданного постановле ния Правительства Российской Федерации.
Положение о жилищных кредитах устанавливает поря док предоставления банками на территории Российской Фе дерации юридическим и физическим лицам кредитов на стро ительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии зало га недвижимого имущества (ипотека).
Положение предусматривает, что при кредитовании стро ительства (реконструкции) или приобретении жилья банком могут предоставляться три вида жилищного кредита:
а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предостав ляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строитель ство (земельный кредит);
б) краткосрочный кредит на строительство (реконструк цию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строитель ный кредит);
в) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
В Положении определены основные принципы, при со блюдении которых осуществляется жилищное кредитование: целевое использование, обеспеченность, срочность, платность, возвратность выданного кредита.
Основными документами, определяющими взаимоотно шения банка и заемщика при предоставлении ссуды, явля ются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кре дита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обя зательства заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссу ды, порядок расторжения договора и другие условия.
В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения .кредита. Предметом залога могут быть, в част ности, земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, готовое жилье или незавершен ное строительство и др^
2. Указом Президента Российской Федерации "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10 июня 1994 г. № 1182" установлено, что юридические лица, имеющие пра ва заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жи лищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.
Согласно Положению о выпуске и обращении жилищ ных сертификатов, утвержденному данным Указом, жилищ ные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собст венника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного серти фиката.
Жилищные сертификаты выпускаются и обращаются в соответствии с установленными законодательством РФ пра вилами выпуска и обращения ценных бумаг с учетом требо ваний, предусмотренных названным выше Положением.
О договоре залога см. гл. 24. См.: Жилищная реформа в России. Документы 1993—1994 гг. С. 82-
См.: Жилищная реформа в России. Документы 1993—1994 гг. С. 77.
§ 5. Содействие гражданам в приобретении жилья
Глава II. Приобретение жилйх помещений в собственность
В соответствии с Положением (п. 3) жилищный серти фикат удостоверяет внесение первым владельцем (юриди ческим или физическим лицом, приобретающим сертифи кат) средств на строительство определенной общей площа ди, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Эмитентами по выпуску жилищных сертификатов мо гут выступать только юридические лица, имеющие права заказчика на строительство жилья и другие необходимые атрибуты (см. п. 4 Положения). В качестве эмитентов жи лищных сертификатов не могут выступать банки, кредит ные учреждения, товарные и фондовые биржи. Эмитент жи лищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.
Согласно Положению (п. 5) объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой пло щади) не может превышать размера общей площади стро ящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привле чения средств.
Как вид ценной бумаги жилищный сертификат должен содержать строго определенные Положением реквизиты; от сутствие какого-либо из этих реквизитов делает жилищ ный сертификат недействительным (см. п. 7 Положения).
Положением о выпуске и обращении жилищных серти фикатов определен порядок реализации прав владельцев сертификатов. Собственник жилищных сертификатов, соот ветствующих неменее 30% общей площади квартиры опре деленного типа, имеет право на заключение с эмитентом до говора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.
Эмитент при предоставлении ему жилищных сертифи катов их собственником обязан: заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необхо димое количество жилищных сертификатов и требование о заключении договора; погасить жилищный сертификат в ус тановленном Положением (п. 9) порядке. В случае, если пога шение жилищных сертификатов не может осуществить не-посредственйо эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант.
Споры об условиях договора купли-продажи квартиры или ином исполнении обязательств, предусмотренных жи лищным сертификатом, рассматриваются в суде общей юрис дикции или арбитражном суде в соответствии с установлен ной подведомственностью.
Важной особенностью жилищных сертификатов являет ся то, что к вопросу и обращению на территории Российской Федерации допускаются только такие жилищные сертифи каты, проспект которых прошел государственную регистра цию в Министерстве финансов РФ или его органах на местах и выпуски получили в установленном порядке государствен ный регистрационный номер. В случае нарушения данного требования выпуск жилищных сертификатов является не законным и недействительным.
Положение определяет порядок регистрации проспекта эмиссии жилищных сертификатов, основания отказа в ней, а также порядок совершения сделок с жилищными сертифи катами.
3. Указ Президента Российской Федерации "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов" от 10 июня 1994 г. № 118Р имеет цель сокра щения объемов расходов по поддержанию не завершенных строительством жилых домов и обеспечению их достройки и ввода в эксплуатацию.
Указом утверждено Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных стро ительством жилых домов. В соответствии с этим Положени ем осуществляется организация и проведение инвестицион ных или коммерческих конкурсов по передаче для заверше ния строительства и продаже не завершенных строительст вом жилых домов, состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в ведении предприятий и опера тивном управлении учреждений, финансируемых из феде рального бюджета, за исключением объектов молодежных жилых комплексов.
На инвестиционный или коммерческий конкурс в соот ветствии с Положением выставляются объекты, строитель ство которых прекращено или приостановлено в связи с от сутствием в течение текущего года финансирования и обес печения материально-техническими ресурсами, необходимы ми для завершения строительства в установленные сроки, а также законсервированные и приостановленные строитель ством объекты.
Главная цель инвестиционного конкурса — завершение строительства объекта в установленный срок путем вложе ния в него инвестиций, необходимых для его завершения строительства, а также последующего его использования в соответствии с назначением. При коммерческом конкурсе
См.: Жилищная реформа в России. Документы 1992—1994 гг. С. 88—89.
Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
§ 5. Содействие гражданам в приобретении жилья
обязательными условиями являются не только завершение строительства объекта в установленный срок, но и право продажи готовых к эксплуатации объектов, а также ис пользование их в соответствии с назначением.
Согласно Положению передаче для завершения стро ительства и продаже подлежат отдельные жилые здания, части зданий, сооружения, несмонтированные конструкции, изделия и оборудование, находящиеся на строительных пло щадках, жилые комплексы, состоящие из нескольких жи лых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация на них (п. 1 ч. 2 Положения).
Согласно Положению в инвестиционных или коммерчес ких конкурсах могут принимать участие строительные пред приятия всех форм собственности, а также иные юридичес кие и физические лица. Передача для завершения строитель ства и продажа осуществляются первоначальным заказчи ком объекта.
Если достройка объектов будет осуществляться с сохра нением на эти объекты части имущественных прав первона чального заказчика объекта, то передача объектов для за вершения строительства осуществляется на инвестиционном конкурсе.
Положением определяются виды инвестиционных кон курсов (открытый и закрытый), порядок организации инве стиционного и коммерческого конкурсов и порядок проведе ния конкурсов, содержание и порядок оформления договора купли-продажи или договора на достройку объекта и другие вопросы.
Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 разрешено федеральным государственным предприятиям, являющимся заказчиками строительства жилых домов, строительство которых прекращено или при остановлено в связи с отсутствием необходимого финансиро вания, передачу подрядным организациям для завершения строительства либо продажу не завершенных строительст вом жилых домов (ст. 2).
Наряду с жилищными кредитами, которые являются возвратными, развивается система безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья.
Указом Президента Российской Федерации "О государ ственной поддержке граждан в строительстве и приобре тении жилья" от 29 марта 1996 г^ установлено принципи-
ально важное положение о том, что начиная с 1997 г. изменя ется сам подход к использованию государственных инвести ций в жилищную сферу — основной формой становится предоставление жилищных субсидий гражданам на приоб ретение и строительство жилья. Безвозмездные субсидии предоставляются гражданам в объеме от 5 до 70% стоимости строительства или приобретения жилья. Размер субсидий по Указу тем выше, чем меньше доход граждан и чем больше времени являются они очередниками на улучшение жилищ ных условий.
Указом предусматривается, что субсидии выделяются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, которые используют для выплаты разницы между стоимос тью жилья и размером субсидии свои собственные средства (таким капиталом может стать приватизированная или сдан ная в залог квартира) или получают жилищный кредит от банка на строительство и покупку жилья.
Безвозмездная субсидия на строительство или приобре тение жилья предоставляется гражданам, состоящим на учете по предоставлению жилой площади в органах местного са моуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на льготное финан сирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. Такие субсидии предоставляют ся гражданам за счет средств федерального бюджета, бюд жетов субъектов Российской Федерации и местных бюдже тов, а работникам предприятий и организаций (за исключе нием бюджетных) — за счет средств этих предприятий и организаций^.
Субъектами Российской Федерации принимаются так же свои нормативные правовые акты, предусматривающие выплату компенсаций (субсидий) гражданам на строитель ство и приобретение жилья.
Так, в Москве действует ряд постановлений Правитель ства, которыми предусматриваются безвозмездные субсидии очередникам города на строительство или покупку жилой площади. Порядок их предоставления определен постанов лением Правительства г. Москвы "О предоставлении граж данам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, без-
' См.: Положение о предоставлении гражданам Российской федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, утвержденное Постановлени ем Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. № 937 (Рос сийская газета. 1996.13 авг.).
См.: Российская газета. 1996. 27 июня.
§ 6. Обеспечение жильем граждан, дома которых подлежат сносу ^23
возмездных субсидий на строительство и приобретение жи лья в г. Москве" от 20 сентября 1994 г. № 795.
В другом акте — постановлении Правительства г. Москвы от 14 марта 1995 г. № 211 "О программе реализации жилья в 1995 г." — определены конкретные меры по улучшению жи лищных условий очередников по месту жительства, и в част ности за счет "продажи жилья с предоставлением субсидий в размере до 78 процентов стоимости строительства в соответст вии с нормативными актами Правительства Москвы".
Другой формой оказания содействия в приобретении жилья гражданам является выпуск жилищных облигаций.
Так, постановлением Правительства г. Москвы № 876 разработана многолетняя программа выпуска жилищных цен ных бумаг для обеспечения финансирования жилищного стро ительства.
Обладатели облигаций имеют право на получение жи лья в типовых домах крупнопанельного домостроения в рай онах массовой застройки г. Москвы. Получение квартиры га рантируется по истечении определенного срока после пре доставления необходимого пакета облигаций в департа мент муниципального жилья города.
§ 6. Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков
Случаи и порядок изъятия земельных участков, на ко торых могут находиться жилые дома (жилые помещения), принадлежащие гражданам, определяются нормами земель ного и административного права. Изъятие земельных участ ков производится по решениям соответствующих государст венных органов в целях использования этих участков для государственных и общественных нужд.
Изъятие для государственных или общественных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома граж дан, влечет за собой правовые последствия, предусмотрен ные ст. 239 ГК РФ и ст. 137—139 ЖК РСФСР.
В ГК РФ в числе оснований Прекращения права соб ственности указывается отсуждение недвижимого имущест ва в связи с изъятием участка (п. 3 ч. 2 ст. 235).
В случаях, когда изъятие земельного участка для госу дарственных или муниципальных нужд (либо ввиду ненад лежащего использования земли) невозможно без прекраще-
Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
ния права собственнЬсти на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, определенном ГК РФ.
Причем требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившиеся с этим требованием в суд, не докажут, что использование земель ного участка в целях, для которых он изымается, невозмож но без прекращения права собственности на данное недви жимое имущество (ст. 239 ГК РФ).
Применительно к случаям изъятия для указанных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома, принадлежащие гражданам, общие правила ст. 239 ГК РФ конкретизируются в ст. 137—139 ЖК РСФСР.
Согласно ст. 137 ЖК РСФСР в случае сноса находящих ся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или об щественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам кварти ры в домах государственного (муниципального) или общест венного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жи лых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сно симых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, стро ений и устройств по своему усмотрению.
По желанию граждан органы местной администрации обеспечивают им (вместо предоставления квартир) возмож ность внеочередного вступления, в члены ЖСК и получения в них квартир.
К лицам, которые, согласно ст. 137 ЖК РСФСР, имеют право на получение квартиры в доме государственного, му ниципального или общественного жилищного фонда, отно сятся: собственники дома, сносимого в связи с изъятием зе мельного участка; члены семьи собственника дома; другие граждане, проживающие в сносимом доме.
В случае, если собственниками жилого дома являются несколько граждан, то отдельные квартиры предоставляют ся взамен сносимого дома каждому из совладельцев дома, в том числе и тем из них, которые проживают в данном насе ленном пункте в жилом помещении по размеру менее нор мы, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении
§ 6. Обеспечение жильем граждан, дома которых подлежат сносу ggg
жилищных условий, или проживают в неблагоустроенной квартире^.
Вопрос о круге граждан, являющихся членами семьи собственника сносимого дома, определяется применительно к ст. 53, 127 ЖК РСФСР.
Собственнику дома и членам его семьи предоставляется одна квартира, а если члены семьи (бывшие члены семьи) собственника образовали свои семьи, то они обеспечиваются отдельными квартирами помимо квартиры, предоставленной собственнику дома.
При разрешении вопроса о признании члена семьи само стоятельным субъектом права на получение квартиры суды обычно исходят из характера взаимоотношений его с собст венником, в частности из того, ведут ли совместное или раз дельное хозяйство, проживают ли они вместе или раздельно, имеют ли они самостоятельные бюджеты и т. д.
Под "другими гражданами", постоянно проживающими в домах, подлежащих сносу, обычно имеются в виду нанима тели, члены их семей и другие лица, вселившиеся в сноси мый дом в установленном порядке^ Право на получение квар тиры имеют только те граждане, которые постоянно про живают в данном доме, т. е. проживают в течение более или менее продолжительного срока, длительный срок.
Минимальный срок длительности проживания в сноси мом доме обычно определяется нормативными актами субъ ектов Федерации. Судебная практика исходит из того, что при сносе дома проживающим в нем гражданам предостав ляются благоустроенные квартиры с учетом интересов лиц, которым они предоставляются, по установленным нормам.
Следует отметить, что правило ст. 137 ЖК РСФСР о предоставлении квартиры в случае сноса находящегося на земельном участке дома в судебной практике получило рас пространительное толкование и применяется также и в тех случаях, когда дом снесен не был, но его собственник был лишен возможности реального владения, пользования и рас поряжения своим домом.
Так, семья Юдиных обратилась в суд с иском к акцио нерному обществу о предоставлении им жилья и выплате компенсации в связи со сносом принадлежащего им дома.
Они ссылались на то, что земельный участок, на кото ром расположен дом, был выделен заводу (ныне акционерное общество) под строительство жилых домов и реконструк-
' См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1981. № 5. С. 16. ' Подробнее об этом см.: Жилищное законодательство. Комментарий/ Отв ред. В. Ф. Яковлев, П. И. Седугин. М„ 1971. С. 368.
gg(J Глава II. Приобретение жилых помещений в собственность
цию. В этой связи им запретили производить новое стро ительство, капитальный ремонт дома и хозяйственных по строек, вселять и прописывать других лиц. Завод гаранти ровал снос и предоставление жилья, но затем уклонился от этого. В то же время произвел строительство гаражей в непосредственной близости от дома истцов.
Решением народного суда на завод возложена обязан ность по предоставлению семье Юдиных благоустроенно го жилого помещения, а также взыскана денежная ком пенсация за подлежащий сносу жилой дом.
Постановлением президиума областного суда решение суда было отменено, а дело направлено на новое судебное рассмотрение.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в про тесте поставил вопрос об отмене постановления прези диума областного суда и оставлении без изменения реше ния народного суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила по следующим основаниям.
Отменяя решение народного суоа, президиум областно го суда сослался на ошибочность выводов суда по делу, в том числе касающихся правовых последствий сноса нахо дящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государствен ных или общественных нужд.
Поскольку дом Юдиных фактически не снесен, то, по мне нию президиума, возлагать на ответчика обязанность по обеспечению истцов благоустроенным жильем нельзя.
Однако данный вывод сделан без учета установленных судом обстоятельств.
Как видно из материалов дела, упомянутый земельный участок был изъят и передан заводу под комплексную за стройку. В связи с изъятием земельного участка был раз решен снос жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в том числе и названного дома.
Во исполнение этого ответчик приступил к изъятию участка и сносу строений. Непосредственно у истцов была снесена баня и колодец, а участок выделен под строительст во автомобильных гаражей. И хотя дом снесен не был, но использовать его по назначению истцы не могли, так как он оказался в зоне строящихся гаражей.
Разрешение на строительство гаражей выдавалось с уче том того, что дом истцов будет снесен в соответствии с утверж денным проектом застройки.
§ 6. Обеспечение жильем граждан, дома которых подлежат сносу 227
При таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о допущенном нарушении имущественных прав ист цов в связи с изъятием земельного участка.
Поскольку право частной собственности в силу ст. 35 Конституции РФ охраняется законом, суд обоснованно удов летворил иск семьи Юдиных в части возложения на завод обязанности по предоставлению благоустроенного жилого помещения, отвечающего требованиям жилищного законо дательства, а также выплате денежной компенсации в раз мере стоимости сносимых строений и устройств.
Вывод президиума областного суда о том, что правовые последствия, предусмотренные ст. 137 ЖК РСФСР, наступа ют только в случае сноса жилого дома, не может быть при знан состоятельным, так как сделан без учета того, что соб ственник дома при изъятии земельного участка и фактическом использовании его под застройку был лишен возможности реального владения, пользования и распоряжения своим иму ществом.
При таких обстоятельствах постановление президиума областного суда не может быть признано законным и обосно ванным, а потому подлежит отмене^
Согласно ст. 138 ЖК РСФСР по желанию граждан при надлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте.
Условия, при которых производится перенос домов, стро ений и устройств, устанавливаются Правительством Россий ской Федерации.
Статья 139 ЖК РСФСР предусматривает возможность сооружения на новом месте жилых домов, строений и уст ройств для граждан, дома которых подлежат сносу.
В установленных случаях для граждан, дома которых подлежат сносу, по их желанию сооружаются на новом мес те жилые дома, строения и устройства и передаются этим гражданам в личную собственность. При этом возмещение стоимости сносимых жилых домов, строений и устройств не производится.
Отдельные льготы установлены также для некоторых других категорий граждан (семей погибших военнослужа щих, инвалидов труда, пенсионеров и др.), жилые дома кото рых подлежат сносу в связи со строительством гидроэлектро станций и водохранилищ. В этих случаях возмещение собст венникам сносимых жилых домов (строений и устройств) не производится.
' Подробнее об этом см.: Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В. Ф. Яковлев, П. И. Седугин. М„ 1971. С. 368.