Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Эксклюзивный договор на продажу квартиры с агентством недвижимости – что это такое? Зачем продавцы квартир заключают договор на эксклюзивную продажу своей квартиры? Плюсы и минусы такого соглашения.
Идея заключения платного договора (так называемого эксклюзива) с продавцом не является новшеством на рынке недвижимости. На западе вся недвижимость только так и продается. Продавец квартиры приходит в агентство, заключает договор на продажу и спокойно ждет результатов. Риэлторская компания выделяет эксперта, который лично отвечает за удачный исход мероприятия. При этом фирму можно не контролировать, ведь это в их интересах!
В нашей стране в последнее время у продавцов квартир закрепилось совсем другое мнение. Казалось бы, чем больше агентств рекламирует квартиру, тем быстрее пойдет процесс. Не просто быстро, а очень быстро – ведь конкуренты наступают на пятки.
В наше агентство часто обращаются продавцы квартир, которые жалуются на отсутствие результатов. И практически у всех одинаковая ситуация – работает несколько агентств. Это приводит не только к увеличению срока продажи, но и к снижению стоимости квартиры в целом. В борьбе с конкурентами иногда применяются не совсем честные методы.
Собственник обращается во все агентства города, данные о квартире записываются… и на этом работа практически заканчивается! Агентство будет заниматься квартирой между делом, рекламы квартирыминимум, усилия агента прямо пропорциональны его вознаграждению. И чем больше конкурентов - риэлторов, тем меньше шансов. Понятное дело, что каждый уважающий себя специалист будет усиленно заниматься реальными квартирами. В данном случае, квартира, продаваемая многими агентствами, вряд ли подходит под это определение. Итог – время идет, квартира не продается, появляется растерянность, планы рушатся…
Итак, что дает продавцу квартиры эксклюзивный договор с агентством?
Первым делом, гарантию того, что объектом будут заниматься целенаправленно. Специалист приложит максимум усилий, риэлтор получит свои комиссионные только в случае продажи квартиры в период действия договора. Поэтому особое усердие со стороны риэлтора гарантированы. И неудивительно, что квартиры по платному договору (эксклюзиву) продаются быстрее. По статистике такие квартиры продаются гораздо удачнее, чем обычные варианты – материальная заинтересованность творит чудеса.
При заключении эксклюзивного договора, риэлтор обязуется в кратчайшие сроки продать объект за согласованную стоимость, оформить все сопутствующие документы, обеспечить продавца юридической поддержкой. Продавец в свою очередь обязуется оплатить риэлтору вовремя и качественно выполненную работу. О чем чаще всего спрашивают собственники квартир?
Чаще всего, один добросовестный риэлтор работает намного лучше нескольких агентств. Проверено!
Оценка стоимости квартиры
Правильная, профессиональная оценка – первый и немаловажный этап при продаже. Завышенная оценка стоимости квартиры, дома, участка значительно тормозит процесс продажи. Максимально точная оценка позволяет смотреть на вещи реально. Бывают случаи, когда собственники неверно оценивают жилье (в газете подсмотрели), пытаются продать квартиру по намного завышенной цене и теряют на этом очень много времени. Рынок недвижимости, как и любой другой, зависит от спроса. От этого закона никуда не спрятаться. Цену устанавливает не собственник, а спрос.
Оценка квартиры для сдачи
Оценить квартиру для сдачи в аренду достаточно просто (намного сложнее свыкнуться с рыночной стоимостью - именно поэтому мы рекомендуем обращаться к специалистам). Много желающих снять (именно снять, а не просто посмотреть) – скорее всего, вы поскромничали. Нет просмотров – пора думать о снижении цены. Процесс сдачи в аренду скоротечный и ошибки в оценке поправимы. Тем не менее, мы советуем прислушиваться к советам специалистов. Везде есть свои нюансы. Например, элитные и многокомнатные квартиры сдаются по времени немного дольше, чем однокомнатные. Возможно, стоит немного подождать, прежде чем сбрасывать цену. С другой стороны, отсутствие результата может возникнуть из - за неграмотной рекламы. Риэлтору достаточно одного дня анализа, чтобы понять какова максимальная рыночная стоимость квартиры.
Стоимость продажи квартиры
Примерно оценить квартиру для продажи можно несколькими способами. Цены условно разделяются на 3 вида:
Она, как правило, завышена. Это естественно. Все стремятся к наиболее выгодным условиям.
Конечно же, покупатель пытается на всем сэкономить. И это тоже нормально.
Это цена, на которой сошлись продавец и покупатель. Никому, кроме хозяина квартиры, агента и покупателя, неизвестна настоящая сумма, по которой она на самом деле реализовалось. Именно по этой причине, цена жилых объектов в различных изданиях и реальная довольно часто не совпадают.
Т.е.Для приблизительной оценки достаточно от рекламируемых цен отнять 10-15 процентов. Для того чтобы понять, какие реальные цены на рынке недвижимости этого метода вполне достаточно.
Для более серьезной оценки стоимости квартиры для продажи, понадобятся уже другие действия. Подробный, сравнительный анализ по множеству параметров. Не лишним будет увидеть похожие варианты, однако это вопрос желания и времени.
Примерный перечень факторов, которые оказывают влияние на цену жилья.
.Тип здания (панель, кирпич, монолит).
.Площадь жилого помещения, которое реализуется на рынке недвижимости.
.Территориальное расположение квартиры. Престиж района, удаленность от метро
.Высота потолка (2,5 метра и выше).
.Планировка квартиры. Изолированные либо смежные комнаты, размер кухни. Наличие и содержание вспомогательных площадей, таких, как: кладовки, встроенные шкафы, антресоли, гардеробные. Возможна ли перепланировка.
.Этаж (если квартира находится на первом этаже, то ее стоимость становится меньшей на 10-20 процентов, а цена жилья, расположенного на последнем этаже, уменьшается на 5-10 процентов).
.В каком состоянии подъезд, и какие соседи в доме (от этого также многое зависит, поэтому не стоит удивляться).
.Домофон, консьерж и охрана. Огороженная территория.
.В какую сторону выходят окна (на улицу, во двор, на эстакаду, в тихий проулок, к железной дороге).
.Наличие возле дома стоянки либо подземного гаража.
.Лоджия либо балкон.
.Состояние жилья, когда в нем проводились ремонтные работы. К сожалению, оценку свежего ремонта трудно назвать полной, однако он помогает быстрее реализовать квартиру.
Условия, по которым продается жилье. Альтернативная или свободная продажа. Стоимость свободного жилья дороже на десять-пятнадцать процентов.
Особо нужно отметить тот факт, что во время личной оценки стоимости квартиры нельзя обойтись без субъективного фактора. Наблюдения показывают, что любой из владельцев, в основном, очень любит свою недвижимость, из-за чего и не замечает его недостатков. Вот почему, в таком вопросе трудно мыслить объективно.
В нашу компанию очень часто обращаются люди с вопросом - почему квартира не продается. Отчего зависит, насколько быстро продается квартира и почему нельзя затягивать с продажей квартиры?
Как правило, квартира, комната, доля продается в течение 1-3 месяцев. Бывают исключения – земельные участки и дорогие, эксклюзивные варианты. Если вы твердо решили продать квартиру, необходимо сразу действовать. Затягивание процесса не только отнимет много времени, но и снизит конечную стоимость квартиры. Логика потенциальных покупателей проста - если квартира долго не продается, значит с ней что-то не так.
Срок продажи квартиры в основном зависит от трех факторов: правильная продажная стоимость, хорошая реклама, опыт и квалификация специалиста.
Если объект недвижимости долго не продается: полгода и дольше, пора предпринимать какие либо действия! Нужно проанализировать ситуацию и понять причину. Иначе квартира простоит без дела еще столько же времени. В данном случае народная поговорка – на каждый товар есть свой купец – не подходит!
Экспозиция исчисляется промежутком времени от выставки объекта на продажу до момента его приобретения новым покупателем.
На время экспозиции влияют свойства недвижимости, и в особенности цена. Обычно чем выше цена – тем больше время экспозиции.
Несмотря на то, что недвижимость можно оценить по объективным критериям, для принятия окончательного решения покупатель обычно выполняет личный осмотр планируемого приобретения, который занимает определённое время.
А с учётом общепринятой практики индивидуальных переговоров продавца и покупателя недвижимости, очевидны большие затраты времени, необходимого для демонстрации и, соответственно, реализации объекта недвижимости.
В результате недвижимость имеет большой срок экспозиции. К примеру, средний срок экспозиции жилой недвижимости составляет полтора–три месяца, а нежилой – более трёх месяцев.
Ликвидность объекта (товара, активов) – это способность превращения его в деньги. Другими словами, чем проще и быстрее осуществляется процесс продажи товара, тем выше его ликвидность.
Учитывая значительный срок экспозиции и сложность процесса передачи прав собственности, можно заметить, что объекты недвижимости имеют меньшую ликвидность по сравнению с другими типами товаров.
И чем сложнее процесс реализации недвижимости, тем ниже её ликвидность. А низкая ликвидность характеризуется большим уровнем издержек участников рынка недвижимости.