Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
PAGE 27
Содержание
|
Введение |
2 |
|
|
1. |
Понятие и общая характеристика земель сельскохозяйственного назначения |
4 |
|
2. |
Субъекты права на земельные участки сельскохозяйственного назначения |
7 |
|
2.1. |
Право землевладения и землепользования юридических лиц |
7 |
|
2.2. |
Право землевладения и землепользования граждан |
11 |
|
3. |
Особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения |
17 |
|
4. |
Особенности изменения правового режима земель сельскохозяйственного назначения. Прекращение прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения |
22 |
|
Заключение |
25 |
|
|
Список литературы |
27 |
Введение
Земли сельскохозяйственного назначения являются второй по площади категорией земельного фонда страны. Они занимают более 39% всей территории России и имеют особую значимость в народном хозяйстве.
Основная цель правового регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения заключается в обеспечении нормального функционирования сельскохозяйственного товарного производства в России. Это обусловлено, в первую очередь, тем, что земли данной категории представляют собой наиболее важную часть земельного фонда государства, вследствие чего и подлежат особой охране. К таковым отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем – почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной продукции.
Особый статус данной категории земель обусловлен не только необходимостью обеспечения функционирования товарного производства как такового, но и тем, что эффективное и рациональное их использование должно обеспечивать один из основных видов стратегической безопасности государства – продуктовую безопасность. С этой точки зрения правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения, включающий особый порядок перевода их в земли иных категорий, должен обеспечивать как их рациональное использование, так и сохранение самого земельного фонда в необходимых границах.
Земли данной категории по признакам функционального назначения и естественного состояния подразделяются на две группы: сельскохозяйственные угодья (пастбища, сенокосы, пашня, многолетние насаждения) и несельскохозяйственные угодья (лесопосадки, лесопокрытые, водопокрытые территории, дороги, постройки, сооружения и другие). Сельскохозяйственные угодья составляют наиболее ценную часть земель данной категории. Земли второй группы имеют обслуживающее сельскохозяйственное производственное значение.
До начала земельной реформы сельскохозяйственное землепользование характеризовалось деятельностью крупных аграрных кооперативных и государственных хозяйств (колхозов, совхозов и др.), основанных на государственной собственности на землю. Они были основными производителями сельскохозяйственной продукции в стране. Земельная реформа существенно изменила организационно-хозяйственную структуру аграрного сектора. Наряду с государственной введена частная форма собственности на землю. На базе колхозов и совхозов в процессе их реорганизации создана система коммерческих сельскохозяйственных организаций (производственных кооперативов, товариществ, акционерных обществ и т.п.). Часть сельскохозяйственных земель перешла к мелким индивидуальным предпринимательским структурам (крестьянским хозяйствам, личным подсобным хозяйствам и др.).
Исходя из вышеизложенного, следует сделать вывод, что земли сельскохозяйственного назначения играют крайне важную роль в развитии государства и общества. И только всесторонний учет особенностей данной категории земель, понимание их значимости, позволяет формировать эффективную систему правового регулирования их использования и оборота.
1. Понятие и общая характеристика земель сельскохозяйственного назначения
В соответствии с положениями статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Таким образом, отнесение таких земель к категории сельскохозяйственного назначения возможно только в том случае, если указанные земли не находятся в пределах черты поселений. С момента включения их в черту поселений на эти земли распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Необходимо отметить, что и в пределах границ населенных пунктов такие земли могут использоваться для производства сельскохозяйственной продукции, однако лишь до того момента, пока они не будут востребованы для градостроительных целей. В отличие от земель сельскохозяйственного назначения (главный приоритет – производство сельскохозяйственной продукции) такие земли называются землями сельскохозяйственного использования (главный приоритет – градостроительные цели).
Анализ содержания статьи 77 Земельного кодекса РФ позволяет определить наличие двух основных признаков данной категории земель: предназначенность и предоставленность земель1.
Предназначенность означает, что земли признаются сельскохозяйственными, но при этом не вовлечены в сельскохозяйственный оборот. К таким землям, в частности, относятся земли фонда перераспределения (участки сельскохозяйственных земель, от которых отказались правообладатели; участки, принудительно изъятые у правообладателей; участки, оставшиеся без правообладателей вследствие несостоявшегося наследования).
В отличие от признака предназначенности, предоставленность земель для сельскохозяйственных целей обязательно предполагает указание об этом в соответствующем правоустанавливающем документе. Таким образом, сам по себе факт использования земельного участка для производства сельскохозяйственной продукции не является достаточным основанием для отнесения такого участка к категории земель сельскохозяйственного назначения в правовом смысле. Достаточным и необходимым основанием будет являться указание о категории участка в правоустанавливающем документе. В качестве примера можно привести выращивание сельскохозяйственной продукции на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства. В данном случае такое право у собственника земельного участка имеется, но его обязанность в отношении данного участка – строительство жилья, так как именно это является целевым назначением данного участка, а не выращивание сельскохозяйственных культур. В то же время неиспользование земельного участка по целевому назначению, указанному в правоустанавливающем документе, является правонарушением и влечет применение санкций.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
В связи с особенностями правового режима земель сельскохозяйственного назначения, их особой ценностью, законодателем предусмотрены гарантии, устанавливающие приоритет землепользования. Статья 78 Земельного кодекса РФ прямо указывает, что земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, предоставляются, прежде всего, для сельскохозяйственных целей. Строго ограничена возможность изменения целевого назначения этих земель и их изъятие из сельскохозяйственного оборота. При предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения главный приоритет у производителя сельскохозяйственной продукции. Законодатель не предусматривает первостепенность предоставления земельного участка в зависимости от того, для каких сельскохозяйственных форм ведения хозяйства собирается использовать эту землю претендент. Однако необходимо учитывать экономическую выгоду данного вида производства, а также насколько умело и рачительно будет использовать участок соответствующий претендент2.
2. Субъекты права на земельные участки сельскохозяйственного назначения
2.1. Право землевладения и землепользования юридических лиц
Субъектами прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть как физические, так и юридические лица. При этом как в отношении граждан, так и в отношении юридических лиц законодательно установлено обязательное условие, при котором они могут выступать вышеуказанными субъектами – земельные участки должны использоваться ими для целей, связанных с сельскохозяйственным производством.
Юридические лица как субъекты права на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть представлены как коммерческими, так и некоммерческими организациями.
Коммерческие организации
К коммерческим организациям относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия. Допускается участие в качестве субъектов права на землю и иных коммерческих организаций, если основной их деятельностью является сельскохозяйственное производство, что должно быть прямо отражено в учредительных документах таких организаций3.
Коммерческие сельскохозяйственные организации и предприятия являются наиболее многочисленной и экономически значимой группой субъектов права на земли сельскохозяйственного назначения. Хозяйственные товарищества и общества - это коммерческие сельскохозяйственные организации с разделенным на доли учредителей уставным (складочным) капиталом. Участниками товариществ и обществ могут быть как индивидуальные предприниматели (граждане), так и коммерческие организации (юридические лица).
Имущество, включая землю, может принадлежать хозяйственным товариществам и обществам на праве собственности или на праве аренды.
Производственные кооперативы (артели) – это добровольные объединения граждан, деятельность которых основана на личном труде их участников. Имущество кооператива, в том числе и земля, образуется за счет взносов его членов и является их собственностью.
Законодательство вводит условия ограничения предельных минимальных и максимальных размеров земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности юридического лица, в том числе и коммерческой сельскохозяйственной организации. Минимальные и максимальные размеры участков сельскохозяйственных земель устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ. Помимо земель, находящихся у них на праве собственности, негосударственные коммерческие сельскохозяйственные организации могут арендовать землю у иных собственников, включая государство и муниципальные образования. При этом площадь арендуемых земель законом не ограничивается.
Хозяйственные товарищества, общества и производственные кооперативы как юридические лица вправе совершать любые сделки с земельными участками, находящимися у них на праве собственности.
Помимо упомянутых выше коммерческих сельскохозяйственных организаций, основанных на частном капитале в предпринимательской деятельности, законодательством предусмотрена также возможность создания унитарных сельскохозяйственных предприятий, которые могут быть как государственными, так и муниципальными.
Земельный фонд этих предприятий образуется за счет земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, путем предоставления их на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также в аренду. Распоряжение землями может осуществляться унитарными предприятиями лишь в тех пределах, которые определены собственником (соответствующим государственным или муниципальным органом) и допускаются законодательством. В свою очередь казенные предприятия, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, даже если бы на это было согласие собственника земли.
В настоящее время унитарные сельскохозяйственные предприятия существуют чаще всего в форме не реорганизованных государственных предприятий типа государственных конюшен, племенных заводов, селекционных опытных станций и т.п. Считается, что за ними закреплено около 14 млн. гектаров сельскохозяйственных угодий4.
Некоммерческие организации
Другую группу юридических лиц, имеющих право на земли сельскохозяйственного назначения, составляют некоммерческие организации, примерный перечень которых приведен в статье 78 Земельного кодекса РФ. К ним, в том числе, относятся: потребительские кооперативы, религиозные организации, а также большая группа научных и образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений. Субъекты РФ праве законодательно относить к указанной группе иные организации.
Земельные участки некоммерческим организациям могут предоставляться для специальных целей, связанных с сельским хозяйством: проведение научных исследований, подготовка кадров и так далее. В число субъектов права на земли сельскохозяйственного назначения включены также такие общественные структуры, как казачьи общества и общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Целевое назначение земель, предоставляемых вышеуказанным общественным организациям, состоит в сохранении и развитии традиционного образа жизни, хозяйствования и ведения промыслов.
Указанным некоммерческим организациям земельные участки могут предоставляться только в аренду, причем в особом порядке. В частности, к ним не применяется правило продажи на торгах права на заключение договора аренды. Решение о предоставлении в аренду принимается уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления по заявке соответствующей организации.
Запрет на предоставление земельных участков в собственность установлен и в отношении земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, Сибири и Дальнего Востока, а также отгонными пастбищами, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом конкретное использование предоставленных в аренду земельных участков может быть различным при одном принципиальном условии: оно должно быть связано с потребностями сельского хозяйства (подготовка кадров для сельского хозяйства, пропаганда передового сельскохозяйственного опыта, ведение промыслов, удовлетворение потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции и так далее).
Деятельность некоторых некоммерческих организаций может иметь уникальный или особо важный характер, что может служить основанием для установления особого правового режима использования их земель. Так, законодательством не допускается такая реорганизация деятельности указанных субъектов, которая могла бы повлечь нецелевое использование предоставленных земель. Не допускается, например, изъятие земель научно-исследовательских и учебных заведений для государственных или муниципальных нужд, не связанных с деятельностью данных организаций, а также для включения этих земель в фонд перераспределения5.
2.2. Право землевладения и землепользования граждан
Гражданами земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. При этом граждане могут создавать различные объединения некоммерческого характера (садоводческие, огороднические и иные), имеющие целью создание наиболее благоприятных условий для производства и реализации продукции.
В интересах общества права граждан на землю могут быть ограничены. Так, граждане лишены права владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобретать земельные участки в собственность в размере более установленных предельных норм, использовать их способами, противоречащими требованиям законодательства.
К числу граждан - субъектов права на земельные участки сельскохозяйственного назначения относятся также иностранные граждане и лица без гражданства. Они имеют равные права с гражданами Российской Федерации, за исключением права собственности на землю: они не могут иметь на праве собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды6.
Земли, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
В настоящее время в России насчитывается более 260 тыс. крестьянских хозяйств со средним размером сельхозугодий в 43 га на одно хозяйство. При этом более 50% имели площадь землевладений до 20 га.7
Правовое регулирование формирования крестьянских (фермерских) хозяйств как субъектов права на землю осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", а также статьей 81 Земельного кодекса РФ и статьями 23, 257 Гражданского кодекса РФ.
Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном труде.
Фермерское хозяйство может быть образовано как группой лиц, так и отдельным лицом. Свою деятельность оно осуществляет без образования юридического лица. Помимо граждан РФ права на создание фермерского хозяйства имеют иностранные граждане и лица без гражданства.
Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут предоставляться или приобретаться на праве собственности или аренды. Иметь земельный участок на праве бессрочного пользования крестьянское (фермерское) хозяйство не может8.
Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может формироваться как за счет земельных долей граждан, прекращающих свое участие в общей долевой собственности на землю, так и путем предоставления земель из фонда перераспределения, а также в процессе совершения сделок купли-продажи, дарения, аренды и других сделок. Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может находиться и в долевой и в частной собственности его членов.
Крестьянское (фермерское) хозяйство правомочно совершать все виды гражданско-правовых сделок с землей в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
К обязанностям крестьянского хозяйства как субъекта права на землю относится использование земли в соответствии с целевым назначением, сохранение межевых и специальных знаков, осуществление природоохранных мероприятий, своевременная плата за землю и так далее.
Земли, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства
Земельные отношения по поводу ведения личного подсобного хозяйства регулируются как нормами Земельного кодекса РФ, так и нормами Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве».
Личное подсобное хозяйство является особой формой предпринимательской деятельности граждан по производству и переработке сельскохозяйственной продукции и ведется, как правило, членами одной семьи, но может вестись и отдельным гражданином. Право на получение земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства имеют все совершеннолетние и дееспособные граждане, постоянно проживающие в сельской местности.
Земельные участки для целей ведения личного подсобного хозяйства предоставляются органами местного самоуправления в собственность или в аренду по устанавливаемым ими же нормам. При предоставлении в аренду нормы могут и не устанавливаться. В пределах этих норм участки в собственность предоставляются, как правило, за плату. Земельные участки, полученные гражданами на праве пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, сохраняются за ними на этом праве и в том размере, в каком они были предоставлены. При этом граждане могут приватизировать такие участки на безвозмездной основе. Гражданам разрешается увеличивать размеры земельных участков за счет своих земельных долей. В целях компактной застройки населенного пункта часть земельного участка может быть выделена за пределами его границ (полевой участок). Участок, расположенный при доме, считается приусадебным. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Законодательство вводит ограничение предельной площади земель, предоставляемых для этих целей на праве собственности и аренды. Такие нормы устанавливаются законом субъектов РФ. При этом превышающая норму часть земельного участка должна быть отчуждена в течение года со дня возникновения прав на этот участок, либо в этот же срок должна быть осуществлена государственная регистрация этих граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или фермерского хозяйства9.
Граждане, имеющие на праве собственности земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, могут совершать с ними все предусмотренные законом сделки.
Правовой режим использования указанных земельных участков определяется нормами, установленными статьями 40, 41, 42 Земельного кодекса РФ. Часть участка может быть занята жилыми и хозяйственными постройками и сооружениями, остальная должна использоваться по целевому назначению (для производства сельскохозяйственной продукции). Основной обязанностью правообладателей этих участков является рациональное и эффективное использование земли с учетом природоохранных требований. Несоблюдение этих обязанностей может послужить основанием для принудительного изъятия земельного участка.10
Земли, предоставленные гражданам для садоводства, огородничества и дачного строительства
Садоводство, огородничество и дачное строительство являются одними из наиболее распространенных видов землевладения и землепользования граждан на землях сельскохозяйственного назначения. Этот вид сельско хозяйственного землепользования достаточно распростра нен — в России около 18 млн. садоводов, обрабатывающих по 0,06 га, 10 млн. дачников и несколько миллионов огород ников, не возводящих на своих участках зданий и сооруже ний кроме легких строений для хранения инвентаря.11 Особенностью этих видов землевладения является то, что подавляющее большинство его субъектов – это граждане, проживающие в городах и поселках городского типа. Эти отношения регулируются Законами «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
Необходимо отметить, что земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства (дачного строительства), по своему целевому назначению не относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Это обусловлено тем, что дачный земельный участок - это участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха и только с правом выращивать сельскохозяйственные культуры, которым гражданин может никогда не воспользоваться.
Нормы предоставления земельных участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства устанавливаются законодательством субъектов РФ с учетом норм, содержащихся в федеральных нормативно-правовых актах. Закон устанавливает и ограничения права граждан на предоставление земельных участков для этих целей. Так, наличие у гражданина садового, огородного или дачного земельного участка является основанием для отказа в предоставлении нового участка, если оно приведет к превышению установленных предельных норм предоставления.
3. Особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения
Действующим российским законодательством установлены принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения. К таковым относятся:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.
В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
В случае если поданы два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи арендатором заявления в письменной форме в уполномоченный орган государственной власти либо местного самоуправления.
Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее 5 лет.
Помимо рассмотренных выше особенностей, необходимо так же рассмотреть сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом положений Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, передать долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.12
Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом.
Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.
Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
4. Особенности изменения правового режима земель сельскохозяйственного назначения. Прекращение прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения
Перевод земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения в иные категории регулируется в соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
5) включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты), при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования, при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев, указанных в пунктах 3, 6, 7 вышеприведенного перечня.
Прекращение прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения осуществляется в основном в соответствии с общими правилами, установленными земельным законодательством.
Основаниями для прекращения прав на землю служат:
- сделки по отчуждению земельных участков (купля-продажа, дарение, мена, наследование);
- изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- конфискация земельного участка на основании судебного решения;
- принудительное прекращение прав на земельные участки в случае ненадлежащего их использования;
- добровольный отказ от прав на земельный участок.
Все перечисленные основания и порядок прекращения прав на землю предусмотрены соответствующими статьями Земельного и Гражданского кодексов РФ. Закон об обороте земель лишь несколько конкретизирует основания и порядок принудительного изъятия сельскохозяйственных земель.
В частности, пунктом 1 статьи 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается исчерпывающий перечень случаев, которые следует квалифицировать как ненадлежащее использование земель. К ним относится:
- использование земель не в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
- использование земельных участков способами, приводящими к деградации, засорению, загрязнению, захламлению земель; отравлению, порче, уничтожению почвенного плодородия.
Вышеуказанным Законом также предусмотрен особый порядок прекращения права собственности на землю лиц, суммарная площадь которых превышает установленную предельную норму. Превышающая норму часть земельного участка должна быть отчуждена самим собственником в течение года со дня вступления в силу вышеуказанного закона. В случае нарушения собственником указанных требований сверхнормативная часть земельного участка подлежит отчуждению принудительно по судебному решению. При отсутствии покупателя земельный участок выкупается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения устанавливает целый ряд особенностей их использования, оборота, а также регулирует субъектный состав лиц, которые могут обладать правами и обязанностями в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения.
При этом необходимо отметить, что наличие особенностей и использования и оборота сельскохозяйственных земель непосредственно обусловлено особым их статусом в качестве крайне важного и одного из основополагающих направлений народного хозяйства и обеспечения безопасности государства.
Правовой режим можно охарактеризовать как совокупность нескольких элементов: объекта регулирования – земель определенной категории; системы специально уполномоченных государственных органов федерального и регионального уровня, а также органов местного самоуправления; субъектного состава – совокупности лиц, обладающих (либо имеющих право на обладание) правами и обязанностями в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения; совокупности прав и обязанностей субъектов правоотношений по использо ванию земель. При этом права и обязанности субъектов зависят как от особенностей земли – исполь зуемого объекта, так и от правового статуса самих субъектов.
Взаимодействие элементов между собой в рамках соответствующих правоотношений урегулировано совокупностью специальных правовых норм:
Таким образом, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения обладает как общими элементами регулирования, присущими иным категориям земель (возможность приобретать и отчуждать права владения, пользования и распоряжения земельными участками; включение в субъектный состав как физических, так и юридических лиц; наличие системы органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих нормативное и нормативно-правовое регулирование отношений в области землепользования и ряд других), так и специальными элементами регулирования (особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения; специальные случаи и основания изъятия таких земель; закрытый перечень оснований для перевода земель данной категории в иные и ряд других, рассмотренных в настоящей работе).
Список литературы
Нормативные акты
Специальная литература
1 Земельное право: учебник/ В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин и др. – М.: Частное право, 2010., С. 130.
2 Земельное право. Курс лекций. Учебное пособие/ И.С. Ковалева. – М.: Книжный мир, 2009., С. 73.
3 Земельное право. Курс лекций. Учебное пособие/ И.С. Ковалева. – М.: Книжный мир, 2009., С. 74.
4 Земельное право: учебник / С. А. Боголюбов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2011., С. 289.
5 Земельное право: учебник / С. А. Боголюбов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2011., С. 293.
6 Комментарий к Федеральному закону «Об оборо те земель сельскохозяйственного назначения»./ Г.А. Волков. — М., 2004., С. 18.
7 Земельное право: учебник / С. А. Боголюбов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2011., С. 304.
8 Там же, С. 305.
9 Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н.Г. Жаворонковой, И.О. Красновой. — М.: Издательство Юрайт, 2013., С. 277.
10 Там же, С. 278.
11 Земельное право: учебник / С. А. Боголюбов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2011., С. 311.
12 Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н.Г. Жаворонковой, И.О. Красновой. — М.: Издательство Юрайт, 2013., С. 294.