Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
1.Предмет – сов-ть ОО, связанных с обеспечением прав граждан на жилье. Методы: 1.Императивный основан на принуждении, обязат. для исполнения указаниях, обязанностях, запретах (Н-р, освобождающееся жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при их отсутствии – гражданам, имеющим жилую площадь менее устан. нормы на 1 человека. А если эти граждане отсутствуют, то жилое помещение предостав-ся в общем порядке по договору соц. найма (ст.59 ЖК РФ); 2.Диспозитивный основан на равноправии сторон, дозволения (Н-р, наниматель жилого помещения по договор соц. найма вправе с письм. согласия проживающих совместно с ним членов семьи, произвести обмен занимаемого жилого помещения с др. нанимателем по договору соц. найма).ЖП – система норм, регулирующих на основе дозволений отношения по пользованию жилыми помещениями и связанных с др. отношениями, отнесенных к жилищным.
2.Источники ЖП – форма выражения гос. власти в рез-те правотворческого процесса: 1.Главный - КРФ - закрепляет основополагающие начала и принципы ЖП; 2.ЖК РФ определяет основные принципы реализации конституц. права граждан на жилище, устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений при различных видах использования недвижимости в жилищной сфере; 3.ГК РФ регулируются право собственности на жилые помещения; договор найма жилого помещения и др. договоры, предмет которых - жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений; содержит нормы, устанавливающие особенности наследования жилых помещений; 4.Закон РФ от 4.07.1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РФ" – устан-т основные принципы осуществления приватизации гос. и муниц. жилищных фондов, определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья; 5.Указы Президента РФ от 29.03.1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов"; 6.ПП РФ от 21.05.2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилых помещений"; 7.Норм. акты министерств и ведомств РФ; 8.Законы и НПА субъектов РФ, а также ОМС, принятых в их компетенции: уставы, конституции республик и их законы; 4.ПП КС, применяемые по вопросам жилищного законодат-ва; 5.ПП ВС от 2.07.2009 г. №44 «О некоторых вопросах, возникших в суд. практике при применении ЖК РФ».
Жилищное законодат-во - система законодательных и иных норм. актов, регулирующих отношения (жилищные отношения) с участием граждан, юр. лиц, органов гос. власти и МС.
3.Принципы российского ЖП (ст.1 ЖК РФ): 1.Принцип необходимости обеспечения условий для осущ-ия гражданами права на жилище; 2.Принцип неприкосновенности жилища; 3.Принцип необходимости беспрепятственного опред. права, вытекающих из правоотношений, урегулированных жилищным законодат-ом; 4.Признание равенства участников отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; 5.Принцип необход-ти обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав.
4.Жилищное правоотношение (ст.4 ЖК РФ) – отношения по поводу: 1)возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями гос. и муниц. жилищных фондов; 2)пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 3)пользования общим имуществом собственников помещений; 4)отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; 5)учета жилищного фонда; 6)содержания и ремонта жилых помещений; 7)переустройства и перепланировки жилых помещений; 8)управления многоквартирными домами; 9)создания и деятельности жилищных и ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов; 10)предоставления коммунальных услуг; 11)внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; 12)контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений санитарным и технич. правилам и нормам; 13)осуществления гос. жилищного надзора. Участники - граждане, юр. лица, РФ, субъекты РФ, МО; ин. граждане, лица б/гражданства, ин. юр. лица, если иное не установлено ЖК или др. ФЗ.
5.Ответственность за нарушение жилищного закон-ва. ЖК РФ предусматривает ответ-ть по договору соц. найма жилого помещения (д/наймодателя – ст.66 ЖК РФ и нанимателя – ст.68 ЖК РФ), ответ-ть за ненадлежащее использование жилищного фонда и др. нарушения: 1.Админ. отве-ть (Градостроит. кодекс РФ): самовольная постройка; недопущение д.л. архитектуры и градостроит-ва на объекты недвижимости, наход-ся в стадии строит-ва, реконструкции или ремонта; 2.Гражд.-правовая ответ-ть – возмещение вреда, причин. жилищному фонду; лицо, право которого нарушено может требовать возмещения причин. убытков в случаях: *противоправного поведения причинителя вреда; *наличия ущерба; *наличие причинно-следств. связи между поведением виновного и наступ. ущербом; *наличие вины.
6.Жилищный фонд (ст.19 ЖК РФ) - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (жилые помещения, жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения). Классификация: 1.в зависимости от формы собственности: а)частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юр. лиц; б)государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ); в)муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности МО; 2.в зависимости от целей использования: а)жилищный фонд соц. использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам соц. найма жилых помещений гос. и муниц. жилищных фондов; б)специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан; в)индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи, проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юр. лицами - собственниками для проживания граждан; г)жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение, пользование.
7.Переустройство жилого помещения - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического или др. оборудования. Перепланировка – изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технич. паспорт. Переустр-во и перепланировка (Правила и нормы технич. эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя 27.09.2003 г.): -установка бытовых электроплит взамен газовых плит; -перенос нагревательных, санитарно-технич. и газовых приборов; -устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; -прокладка новых или замена существующих проводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей, устройств; -перенос и разборка перегородок; -разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; -расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений. Решение о согласовании переустройства и перепланировки принимает ОМС. Собственник помещения или уполномоченное им лицо представляет: 1.заявление о переустройстве, перепланировке по форме, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г.; 2.правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3.проект переустройства, перепланировки жилого помещения; 4.технический паспорт жилого помещения; 5.согласие в письм. форме всех членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение на основании договора соц. найма; 6.заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства, перепланировки, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится - памятник архитектуры, истории или культуры. ОМС НЕ вправе требовать предоставления иных документов. Отказать в осуществлении переустройства, перепланировке можно в случаях: 1.непредставления документов; 2.представления документов в ненадлежащий орган; 3.несоответствия проекта переустройства, перепланировки жилого помещения требованиям зак-ва.
8.Ответственность за самовольное переустройство и перепланировку жилого помещения. Самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет ответ-ть, предусм. законодат-ом. Если собственник жилого помещения, самовольно осуществивший переустройство или перепланировку, не приводит помещение в первоначальное состояние, то ОМС вправе обратиться в суд, который принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с возвратом собственнику полученных от продажи средств за вычетом судебных расходов. Причем на нового собственника возлагается обязанность вернуть помещение в первоначальное состояние. С нанимателем же жилого помещения происходит расторжение договора соц. найма, а
обязанность вернуть помещение в прежнее состояние возлагается на собственника жилищного фонда. На основании решения суда жилое помещение м/б сохранено в переустроенном, перепланированном состоянии, если при этом НЕ нарушаются ПиЗИ граждан или это не создает угрозу их жизни или здоровью. В ст.7.21 КоАП РФ предусм. ответ-ть за нарушение правил пользования жилыми помещениями: самовольное переоборудование жилых помещений (ч. ст.7.21); самовольная перепланировка (ч.2 ст.7.21). В ст.7.22 ответ-ть за переоборудование жилых помещений без согласия нанимателя, если переоборудование изменяет условия пользования.
9.Признание жилых помещений непригодными для проживания (ПП РФ «Об утв. Положения о призн. помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания…»). Основание: наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: 1.ухудшения в связи с физ. износом эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; 2.изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов. Жилые помещения признаются непригодными, если они расположены: 1.в полносборных, кирпичных, каменных, деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций; 2.в жилых домах, расположенных в производств. зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах; 3.в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами; 4.на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам; 5.в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, при условии, что проведение восстановительных работ технически невозможно; 5.смежно или под устройством для промывки мусоропровода и его очистки. НЕ основания: *отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно– и двухэтажном жилом доме; *отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода.
10.Перевод жилых помещений в нежилые. Основания для перевода: 1.признание жилых помещений непригодным для пост. проживания; 2.признание жилого помещения временно непригодным для проживания до устранения причин, обуслов. непригодность; 3.признание в исключит. случаях факта целесообразности изменения функцион. назнач. жилых помещений, располож. на 1 этажах строений в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения. Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, доп. основания: 1.расположение квартиры на первом эт.; 2.при расположение квартиры выше 1 эт., помещения, расположенные под переводимым помещением должны иметь статус нежилых. Перевод не допускается: 1.если доступ к переводимому помещению не возможен без использования помещений, обеспеч. доступ к жилым помещениям; 2.отстуствие технич. возможности обеспечить такой доступ к переводимому помещению, если переводимое помещение яв-ся частью жилого помещения либо используется собственниками данного помещения или иными гражданами в качестве места пост. проживания. Перевод нежилого помещения в жилое: 1.нежилое помещение НЕ д/б обременено правами 3-х лиц; 2.с целью проживания граждан; 3.инженерное благоустр-во помещения соответствует санитарно-гигиенич. условиями проживания и требованиям СНИПа; 4.переводимое нежилое помещение (здание) д/б расположено в жилое планировочной зоне на террит. жилого микрорайона (квартала) в соотв. с градостроит. документацией. Порядок перевода. Перевод согласовывается ОМС. Для перевода собственник или уполномоченной им лицо по месту нахождения данного помещения подает: 1.заявление о переводе; 2.правоустан. документы; 3.план помещения с технич. описанием; 4.поэтажный план дома; 5.подготовленный и оформленный проект переустройства или перепланировки в случае, если перевод осущ-ся с перепланировкой. Др. документов орган согласования не имеет право требовать. Решение принимается в теч. 45 дн. со дня предоставления документов. На орган, осущ. согласование, возложена обязанность сообщить о принятом решении собственников помещений, примыкающих к переводимому. По окончании перевода, после завершения перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии. Акт – осн. для внесения изм. в технич. паспорт и включения или исключ. из состава жилищного фонда. Отказ в переводе по осн. (ст.24 ЖК РФ): 1.непридостовление документов; 2.предостоваление документов в ненадлежащий орган; 3.несоблюдение, предусм. ст.22 ЖК условий перевода; 4.несоотв. проекта перевода или перепланировки требованиям зак-ва. Отказ в согласовании перевода м/б обжалован в суде.
11.Наём жилых помещений в РФ: жилые помещения, предоставляемые по договорам соц. найма. Наем жилого помещения – одна сторона (собственник или уполномоченной лицо - наймодатель) обязуется предоставить др. стороне – нанимателю жилое помещение за плату во владение или пользование (ст.672 ГК). Наниматель – гражданин РФ. Разновидности найма: договор коммерческого найма (урегулирован ГК) и договор соц. найма. Предмет – жилое помещение, относящиеся к гос. или муниц. жилищному фонду.
12.Категории граждан, которым жилые помещения предост-ся по договорам соц. найма: 1.малоимущие – если признаны таковыми ОМС с учетом дохода, приходящегося для каждого члена семьи и стоимости имущества, наход-ся в собственности семьи и подлежащего налогообложению. Устан-ие порядка опред. размера доходов, приход-ся на членов семьи, отн-ся к компетенции органа гос. власти субъекта РФ; 2.иные категории граждан, опред. ФЗ и законами субъектов РФ. Член семьи нанимателя (ст.69 ЖК РФ) – проживающие совместно с ним: 1.дети; 2.родители нанимателя; 3.др. родственники; 4.нетрудоспособные иждивенцы в суд. порядке если: они вселены в качестве членов семьи; ведут общее совместное хоз-во с нанимателем помещения; 5.иные лица.
13.Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения (ст.50 ЖК РФ). Разновидности: 1.норма предоставления - устан-ся ОМС и служит для опред-ия размера площади помещения при заключении договора соц. найма (норма в МО г. Екб – 16 кв. м.); 2.учетная норма – необходима для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий – 10 кв. м.; 3.соц. норма – необходима для расчета компенсации субсидий. Размер общей площади жилого помещения опред-ся как сумма площадей всех помещений квартиры вкл. площадь жилых комнат и мест общего пользования (не включ-ся площадь лоджий, балконов, веранд, террас).
14.Осн. признания граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст.51 ЖК РФ): 1.не являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя по договору соц. найма или собственниками или членами семьи собственника жилого помещения; 2.яв-ся нанимателями или членами семьи нанимателя по договору соц. найма или собственниками или членами семьи собственника, но обеспеч. общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; 3.проживающие в помещении, не отвеч. устан. для жилых помещений требованиям; 4.яв-ся нанимателями или членами семьи нанимателя, собственниками или членами семьи собственника: а)прожив. в квартире, занятой несколькими семьями; б)если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронич. заболевания по перечню, устан. ППРФ; в)если проживание с ним в одной квартире невозможно; г)не имеющими иного жилого помещения, заним. по договору соц. найма или на праве собственности. Перечень исчерпывающий. Субъектами РФ м/б устан-ны иные основания. Если гражданину или членам семьи принадлежит на праве собственности несколько жилых помещений, то при решении вопроса об уровне его обеспеченности жильем площади всех принадлежащих ему помещений суммируются.
15.Учет граждан в качестве нуждающихся в улучшении жилищный условий (ст.52-56 ЖК РФ). Принятие осущ-ся ОМС. Заявление осущ-ся по месту жительства гражданина. Место жительства – место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Основание – заявление, к которому прилагаются документы, подтв. малообеспеченность; основание, по которому он встает на учет. На учет гражданин не м/б поставлен, если по истеч. 5 лет, предшеств. подаче, заявление намеренно ухудшил свое жилищное положение. Ежегодно гражданин обязан подтверждать свою малообеспеченность и нуждаемость. Снятие граждан с учета (ст.56): 1.подача заявления; 2.утрата осн., дающих право на получение жилого помещения по договору соц. найма; 3.выезд на место жительства в др. МО (Искл. – Москва и Спб); 4.получение гражданами от органа гос. власти или ОМС бюджетных ср-в на строит-во или приобретение жилья; 5.получение гражданами от органа гос. власти или ОМС земельного участка для строит-ва жилого дома; 6.выявление в предост. документах сведений, не соотв. в действительности, а также неправомерных действий д.л. органа, осущ-его принятие на учет.
16.Осн. правила предоставления жилых помещений по договорам соц. найма (ст.57-59 ЖК РФ). Жилые помещения предост-ся в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет. Исключ. вне очереди: 1.граждане, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания или ремонту, реконструкции не подлежит; 2.дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей по окончании в образоват. учреждениях или окончанию службы ВС, по возвращении из учреждений, исполн. наказание; 3.граждане, страдающие тяжелыми формами хронич. заболеваний по перечню, утв. ПП РФ. Основание для заключения договора соц. найма – решение о предоставлении жилого помещения. решение принимается ОМС и указывается: кому предоставляется жилое помещение; координаты; кол-во квадратных метров; члены семьи, которые учит-ся при принятии решения. Жилое помещение предостав-ся общей площадью не менее нормы предоставления по месту их жительства. Жилые помещения предостав-ся в виде квартир или жилых домов. Запрещ-ся предоставлять комнаты. При предоставлении жилого помещения учит-ся: размер жилого помещения может превышать нормы предоставления более чем в 2 р., но НЕ меньше.
17.Договор соц. найма (гл. 8 ЖК РФ) – одна сторона – собственник жилого помещения гос. или муниц. жилищного фонда (действ. от его имени уполномоченный гос. или муниц. орган власти - наймодатель) обязуется передать др. стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, устан. ЖК РФ. Договор – возмездный, консенсуальный, двусторонний, бессрочный. Договор не м/б расторгнут, если изменились основание или условия для его заключения. Предмет – жилое помещение, которое должно соотв. санитарно-технич. и иным требованием, устан. жилищным законодат-ом: квартиры в многоквартирных домах; жилые дома, не яв-ся многоквартирными; одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Форма - договор заключается в простой письм. форме на осн. решения о предоставлении жилого помещения соц. использования. Несоблюдение простой письм. формы НЕ влечет его недействительности. Типовая форма договора соц. найма утв. ПП РФ от 21.05.2005 г.
18.Содержание договора соц. найма жилого помещения – совокупность прав и обязанностей. Права наймодателя (ст.65 ЖК РФ): 1.право требовать оплаты жилого помещения; 2.вправе запрещать вселение иных лиц (ст.70 ЖК РФ); 3.дает согласие на обмен жилых помещений (ст.72 ЖК РФ). Обязанности наймодателя (ч.2 ст.65 ЖК): 1.обязан передать нанимателю жилое помещение свободное от права 3 лиц; 2.принимать участие в надлежащем ремонте и содержании общего имущества многоквартирного дома; 3.обязан осущ-ть капитальный ремонт жилого помещения; 4.обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего кач-ва. Предоставляя нанимателю право обратиться к наймодателю о предоставлении меньшего размера жилого помещения взамен той, в которой он живет, у наймодателя возникает обязанность в теч. 3 мес. подыскать и предоставить жилое помещение меньшего размера.
Права нанимателя (ст.67 ЖК): 1.вселять в жилое помещение иных лиц; 2.сдавать жилое помещение в поднаем; 3.разрешать проживание в жилом помещение временных жильцов; 4.осущ-ть обмен или замену жилого помещения; 5.требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта и надлежащего участия в содержании мест общего пользования многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг. Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома наравне с лицами, имеющими доли в праве собственности над общим имуществом многоквартирного дома.
Обязанности нанимателя (ч.3 ст.67): 1.использовать жилое помещение по назначению и в пределах, устан. ЖК; 2.обязан обеспечивать сохранность жилого помещения; 3.поддерживать надлежащее состояние; 4.проводить текущий ремонт жилого помещения; 5.своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6.информир-ть наймодателя в устан. договором сроки об измен. осн. и условий, дающих право пользования жилым помещением.
19.Ответ-ть по договору соц. найма жилого помещения. Основания ответ-ти наймодателя – неисполнение или ненадлежащее исполнение наймодателем жилого помещения обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. Наниматель вправе выбрать один из вариантов поведения: 1.требовать уменьшение платы за пользование занимаемым помещением или общим имуществом многоквартирного дома; 2.возмещения собств. расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества многоквартирного дома; 3.возмещение убытков, причин. ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей.
Ответ-ть нанимателя (ст.68 ЖК РФ). Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную ответ-ть по обязательствам нанимателя.
20.Изменение договора соц. найма (ст.82 ЖК РФ) по основаниям: 1.в связи с изменением субъектного состава: а)при изменении в составе семьи нанимателя (при вселении новых членов семьи в занимаемое помещение или их выбытии); б)при заключении единого договора найма жилой площади с гражданами, проживающими в одной квартире по отд. договорам найма, в случае их объединения в одну семью (объединение пользователей в одну семью и возможность требования заключения единого договора возможно в случае, если правовой режим этих помещений одинаков); в)при заключении нового договора найма вследствие признания нанимателем др. члена семьи (по согласию совершеннолетних членов семьи, либо в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения); 2.касающиеся предмета договора: а)в связи с переустройством и перепланировкой дома по инициативе нанимателя или наймодателя (только в целях повышения благоустройства квартиры; необходимо иметь согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя и согласие наймодателя; утвердить план переустройства и перепланировки должен ОМС; б)при образовании излишков жилой площади. Излишки площади – разница между фактической площадью, которая нах-ся в распоряжении нанимателя и размером площади, полагающейся по норме предоставления (излишки: внутрикомнатные, т.е. в пределах одной изолированной комнаты; излишки в виде изолированной комнаты). Излишки изъятию не подлежат!
Прекращение договора соц. найма (83 ЖК РФ) возникает в силу событий, независящих от воли сторон. Основания: 1.разрушение жилого помещения; 2.смерть одиноко проживающего гражданина. Всё остальное – расторжение, которое происходит по волеизъявлению сторон: во внесудебном порядке: 1.когда происходит по соглашению сторон; 2.когда решение о расторжении договора принято нанимателем при условии, что проживающие с ними члены семьи дали письм. согласие; 3.выезд нанимателя и членов его семьи на др. ПМЖ, расторгается со дня выезда. Расторжение договора в суд. порядке осущ-ся по инициативе наймодателя в случаях: 1.невнесение нанимателем платы более 6 мес.; 2.разрушение или порча жилого помещения как самим нанимателем, так и лицами, за действие которых он несет ответ-ть; 3.систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным проживание в одном жилом помещении; 4.использование жилого помещения не по назначению. Перечень – исчерпывающий.
21.Выселение из жилых помещений, предоставленных по договору соц. найма – мера принудит. гос.-прав. воздействия. В зав-ти от причины, повлекшей выселение разделяют: 1.выселение с предоставлением др. благоустроенного жилого помещения. Основания: а)если дом, в котором нах-ся жилое помещение, подлежит сносу; б)жилое помещение подлежит переводу в нежилое; в)жилое помещение признано непригодны для проживания; г)в рез-те проведения капит. ремонта и реконструкции дома, жилое помещение не м/б сохранено или его общая площадь уменьшится, в рез-те чего наниматель с членами семьи становится нуждающимся в улучшении жилищных условий, или увеличится, в рез-те чего общая площадь помещения на одного челна семьи превысит норму предоставления; 2.выселение с предоставлением др. жилого помещения (ст.90 ЖК РФ), если неоплата самого жилого помещения или коммунальных услуг в теч. более 6 мес. Жилое помещение предоставляется по размеру из расчет не менее 6 кв. м. жилой площади на одного человека. Суд выселит, если установит: срок неоплаты превышает 6 мес.; отсутствие уважительности причины неоплаты; 3.выселение без предоставления др. жилого помещения (ст.91). Основания: а)использование жилого помещение не по назначению; б)систематич. ущемление прав соседей; в)безхоз. обращение с жилым помещением влекущее его разрушение. Наймодатель обязан предупредить. Если наниматель не устраняет нарушение, наймодатель обращается в суд, который вправе назначить разумный срок для устранения нарушений; г)выяснение судом обстоят-ва невозможности совместного проживания родителей, лишенных родит. прав и детей, в отношении которых они лишены родит. прав.
22.Специализированные жилые помещения. Понятие «специализированное помещение» не имеет четкого определения. В разделе 6 ЖК РФ сущ-т понятие специализированные жилищный фонд (ст.19) - совокупность предназначенных для проживания отд. категорий граждан жилых помещений гос. и муниц. жилищного фонда. Виды жилых помещений специализир. жилищного фонда: 1.служебные жилые помещения; 2.общежития; 3.жилые помещения маневренного фонда; 4.жилые помещения, предназнач. для врем. проживания лиц, призн. беженцами; 5.жилые помещения, предназнач. для врем. проживания лиц, призн. вынужденными переселенцами; 6.жилые помещения в домах сист. соц. обслуживания населений; 7.жилые помещения, предназнач. для защиты отд. категорий граждан.
23.Основания и порядок предоставления жилых помещений специализир. жилищного фонда. Специализир. жилые помещения предоставляются на осн. решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализир. жилых помещений (ст.100 ЖК РФ). Регулируется ПП РФ от 25.03.2010 «О полномочиях ФОИВ по распоряжению жилыми помещениями специализир. жилищного фонда РФ». В СО существует Областной закон «Об учете граждан для целей предоставления жилых помещений гос. специализир. жилищного фонда СО» от 22.03.2006 г. В МО г. Екб – Положение от 27.11.2007 г. «О порядке предоставления жилых помещений специализир. жилищного фонда МО г. Екб». Включение жилого помещения в состав специализир. жилищного фонда и исключ. его осущ-ся органом, управляющим частью специализир. жилищного фонда.
24.Договор найма специализир. жилого помещения. По договору найма специализир. жилого помещения – одна сторона - собственник спец. жилого помещения обязуется передать др. стороне гражданину – нанимателю такое жилое помещение за плату во владение или пользование для временного проживания в нем. При предоставлении прим-ся правила о норме предоставлений. Согласно ст.105, 106 ЖК РФ специализир. жилые помещения в общежитиях и домах маневренного фонда предоставляются не менее 6 кв. м. площади на одного человека. Для служебных жилых помещений – предоставление в виде отд. квартиры или жилого дома (ст.104 ЖК РФ). Согласно ст.99 ЖК РФ специализир. жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеч. жильем в соотв. пункте. Договор заключ-ся в письм. форме. Форма договора утв. ПП РФ от 26.12.2006 г. «Об утв. правил отнесения жилого помещения к специализир. жилищному фонду и типовых договоров найма специализир. жилых помещений».
25.Прекращение и расторжение договора найма специализир. жилого помещения. М/б расторгнут в любое время по соглашению сторон; по инициативе нанимателя или по инициативе наймодателя (только в суд. порядке). Осн. для прекращения договора найма спец. жилого помещения: 1.прекращение труд. отношений или пребывания в гос. должности или увольнения со службы; 2.для прекращения договора в общежитии необходимо прекратить труд. отношения или учебу в УЗ, а также увольнение со службы (ст.105 ЖК РФ). Ч.2 ст.102 – касается служебного помещения – переход права собственности на служебное помещение равно как и передача права хоз. ведения или оперативного управления к др. юр. лицу, влекут за собой прекращение договора найма служебного помещения, за искл. случаев, когда новые собственник такого жилого помещения, яв-ся стороной труд. договора с работником - нанимателем жилого помещения.
26.Выселение граждан из специализир. жилого помещения (ст.103 ЖК РФ). В случае расторжения или прекращения договора найма, граждане обязаны освободить жилые помещения, а в случае отказа подлежат выселению в суд. порядке без предоставления др. жилья. Не м/б выселены лица не яв-ся нанимателями жилых помещений по договорам соц. найма или членами семьи, или собственника жилых помещений или членами семьи собственника и сост. на учете нуждающихся: 1.члены семьи военнослужащих, сотрудников ОВД, органов ФСБ, таможенных органов, погибших (умерших), пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы; 2.пенсионеры по старости; 3.члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное помещение; 4.инвалиды 1,2 гр., инвалидность которого наступила вследствие увечья, проф. заболевания по вине работодателя. Предостав-ся др. жилые помещения в черте НП, в котором они проживали. Согласно ст. 13 Вводного закона предоставляются доп. гарантии гражданам, проживающим в спец. жилых помещений, предоставляемых им до введения в действие ЖК РФ - если граждане нуждаются или стоят на учете, или имеют право состоять на учете, выселить их без предоставления др. жилого помещения НЕЛЬЗЯ.
27.Приватизация – способ приобретения права собственности недвижимого имущества на жилые имущества, наход-ся в гос. или муниц. фондах. Прав. регулирование: ГК РФ (ст.217), Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Принципы: 1.право приватизации предоставлено только гражданам РФ; 2.подлежат жилые помещения гос. или муниц. жилищного фонда; 3.добровольность – возникновение м/б из свободного волеизъявления лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Лица от 14-18 лет право на приватизацию удовлетворяют ЛИЧНО; 4.безвозмездность – жилое помещение передается бесплатно; 5.однократность (искл. – несовершеннолетние, м/б до совершеннолетия 1 раз и после).
28.Порядок передачи жилых помещений в собственность граждан. Договор передачи жилого помещения в собственность граждан. Передача жилого помещения в собственность путем приватизации происходит на основании заявления граждан. Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме между органом местной администрации, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Вопрос о приватизации д/б решен в 2-х месячный срок с момента подачи заявления. Граждане представляют документы: -заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения; -документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением; -документ, подтверждающий, что наниматель и члены его семьи не приобрели ранее занимаемое помещение в собственность путем приватизации; -документ органов опеки и попечительства; -технический паспорт жилого помещения, документы об отсутствии обременений и арестов. Право собственности на жилое помещение возникает с момента гос. регистрации перехода права собственности в Федеральной регистрационной службе.
29.Приватизация коммунальных квартир. В первоначальной редакции закона приватизация комнат в
коммунальной квартире была запрещена. С принятием в 1994 году ГК РФ (части первой) была высказана т.з., что приватизация комнаты в коммунальной квартире невозможна, но при согласии всех соседей никто не может запретить им приватизацию всей квартиры в их долевую собственность. В 1998 г. ПКС РФ все ограничения в приватизации комнат в коммунальных квартирах были сняты и, сегодня приватизировать комнату можно на общих основаниях.
30.Изменение, расторжение договора приватизации жилого помещения.
31.Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется ГК РФ; осущ-ие правомочия пользования жильем регулир-ся ЖК. ДКН – одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать др. стороне – нанимателю жилое помещение во владение или пользование за плату для проживания в нем. Договор консенсуальный, возмездный, двусторонний.
32.Элементы договора коммерческого найма жилого помещения. Предмет – жилое помещение, которое удовл. требование нанимателя и лиц, проживающих с ним (критерий - жилое помещение д/б изолированным и пригодным для проживания). Стороны: наниматель - физич. лицо. М\б множество лиц – при заключении договора о солидарной ответ-ти перед наймодателем – сонаниматели. Если договора нет, то эти лица – лица, совместно проживающие с нанимателем. Степень родства не имеет значения. При том ответ-ть несет сам наниматель. Наймодатель – физ., юр. лицо. Форма – простая письм. Срок: краткосрочный (до 1 года) и долгосрочный (5 лет). Если в договоре не указан срок, то он заключен на 5 лет. Если 5 лет закончено, то можно заключить еще на 5 лет и.т.д. Содержание: существенное условие договора - плата. Не указание размера платежа не считает договор незаключенным. Размер платы за коммун. услуги к плате за наем не относится. Плата за наем м/б изменена наймодателем не чаще 1 р. в год; в сторону уменьшения более раза в год.
33.Изменение договора коммерческого найма жилого помещения: 1.замена нанимателя с участием первоначального нанимателя (наймодатель должен выразить свое согласие); 2.выбытие или смерть первоначального нанимателя. Расторжение (ст.687 ГК РФ): 1.по инициативе нанимателя - в любое время за 3 мес. обратиться к наймодателю; 2.по инициативе наймодателя - наймодатель вправе в суд. порядке расторгнуть договор: *при невыполнении нанимателем обяз-ти по внесению платы за жилое помещение: для краткосрочного – 3 мес.; для долгосрочного – 6 мес.; *при разрушении или порче жилого помещения; *если наниматель и др. граждане используют жилое помещение не по назначению, чем нарушают ПиЗИ соседей. Последствия расторжения – прекращение и юр. или фактич. освобождение нанимателем или иными лицами, проживающими с ними жилого помещения.
34.Способы приобретения права собственности на жилое помещение (по ГК): 1.Первоначальные: *строит-во жилого помещения; *приватизация; 2.Производные (договор купли-продажи, мены, ренты).
35.Права и обязанности собственника жилого помещения (раздел 2, ст. 30 ЖК), а также лиц, проживающих совместно с ним. владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственник должен использовать его по назначению Собственник вправе предоставлять жилое помещение любым лицам без членства в семье. Член семьи собственника имеет право пользования жилым помещением. Перестав быть членом семьи собственика, такое лицо прав на жилое помещение не сохраняет. В исключит. случаях м/б сохранено право пользования на опред. время оформляемое соглашением – по алиментным обязат-ам.
36.Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения.
37.Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу – возложение на наследника обязанностей, по которому он получит свое наследство. Право на получение жилого помещения подлежит гос. регистрации.
38.Пользование жилым помещением, предоставленным по договору пожизненного содержания с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает в собственность др. стороне жилое помещение за плату и получает пожизненное содержание или иждивение. Пожизненное содержание не м/б менее 20МРОТ. Право собственности возникает с момента гос. регистрации; подлежит нотариальному удостоверению. Иждивенец (получатель ренты) имеет возможность зарегистрировать свое право проживания в Федер. службе регистр. сделок с имуществом.
39.Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для гос. или муниц. нужд (ст.279 ГК РФ, ст.32 ЖК РФ). Жилое помещение - недвижимость, т.е. объект, который непосредственно связан с землей. В случаях, когда возникает ситуация, связанная с необходимостью изъятия земельного участка для гос. или муниц. нужд, изымается и расположенное на нем жилое помещение. Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для гос. или муниц. нужд предусматривает, что: 1.изъятие происходит при условии предварительного и равноценного возмещения; 2.решение об изъятии жилого помещения путем выкупа принимается органом гос. власти или ОМС, принявшими решение об изъятии земельного участка для гос. или муниц. нужд; 3.обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено гос. или муниц. нуждами и использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на жилое помещение возлагается на гос. орган или ОМС; 4.порядок изъятия: *принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения, *гос. регистрация решения в органе, осуществляющем гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, *уведомление в письм. форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до изъятия о принятом решении, дате его гос. регистрации; 5.иск о выкупе жилого помещения м/б предъявлен органом гос. власти или ОМС в теч. 2-х лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом решении (пропуск срока - основание для отказа в иске о выкупе жилого помещения); 6.если собственник - несовершеннолетний, то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства; 7.правовое последствие изъятия - выселение собственника жилого помещения, то к участию в деле д/б привлечен прокурор; 8.выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, упущенная выгода; 9.переселение собственника изымаемого жилого помещения в др. жилое помещение м/б с его согласия.
40.Получение жилых помещений в домах ЖК, ЖСК, как форма жилищного обеспечения граждан. Жилищно-строит. образуется для строит-ва и эксплуатации имущества. Не менее 5 и не более кол-ва квартир, составляют протокол, утв. состав. Сущ-т процедура – приобретение права на земельный участок (на праве собственности или аренда). Жилищный, жилищно-строит. кооператив – добровольное объединение граждан и (или) юр. лиц, осн. на членстве в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Чтобы стать членом кооператива, лица подают заявление, которое рассм. в теч. мес. и принимается решение. Лицо призн-ся членом кооператива после выплаты вступит. взноса. Высший орган управления – общее собрание членов кооператива. Исполнит. органы – правление кооперативом, выбирается председатель. Общее собрание членов яв-ся правомочным, если на не присутствует более … членов кооператива. решение принимается простым или квалифицированным большинством.
Реорганизация кооператива допускается в форме ТСЖ. Ликвидация – добровольная. Особенность (ст.116 ЖК).
41.Права и обязанности члена ЖК, ЖСК (ст.124 ЖК). Физ. лицу, принятому в кооператив, предостав-ся помещение в соотв. с размером паевого взноса. Осн. владение, пользования, распоряжения жилым помещением – членство в жилищном кооперативе. Собственником он яв-ся с момента полного внесения паевых взносов (выдается справка о полной оплате паевых взносов). Особенности пользования: члены семьи пайщика права собственности НЕ приобретают. В случае утраты пайщиком членства в кооперативе, члены его семьи утрачивают право пользования, за исключ. случаев, когда при смерти пайщика вступают в члены кооператива. Член ЖК имеет право на раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай в случае, если каждому может быть изолированное жилое помещение.
42.Прекращение членства в кооперативе (ст.130): 1.выход; 2.исключение; 3.ликвидация юр. лица, яв-ся членом кооператива; 4.смерт физ. лица; 5.ликвидация самого кооператива.
46.Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме (гл. 6 ЖК РФ). Право собственности на имущество в многоквартирном доме.. Многоквартирный дом – разновидность жилого дома (понятие жилого в ст.6 ЖК) – комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома, помещений, предназ. для жилых или нежилых целей. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома – части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не яв-ся объектами индивид. собственности (перечень объектов в ст.36 ЖК). Многоквартирный дом состоит из: жилых помещений, нежилых помещений, помещений, предназ. для обслуживания жилых и нежилых, обеспечения доступа к ним, тесно связ. с ними предназначение и след. юр. судьбе жилых и нежилых помещений.
Определение доли в праве собственности на имущество в многоквартирном доме. Возникает право долевой собственности (ст.37 ЖК РФ) - доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартир. дома пропорциональна размеру общей площади, принадлежащего на праве собственности помещения многоквартирного дома. изменение границ общего имущества допускается по общему собранию собственников жилья. Ст. 38 ЖК устан-т правила приобретения права общей собственности. В договоре, по которому переходит право собственности на жилое или жилое помещение необходимо предусм-ть. что одновременно с правом собственности на соотв. жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер переходящей доли.
48.Управление многоквартирным домом. Общее собрание. Орган – общее собрание собственников помещений многоквартир. дома. Правила проведения общего собрания и порядок принятия решений (ст.45 ЖК). Ежегодно должно проводиться собрание собственников. Очередное собрание проводится 2 путями: совместного присутствия; заочное голосование. Собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники помещений или представители, облад. более 50% голосов от общего числа голосов. На общем собрании голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, к которым они принадлежат. Кол-во голосов, которым обладает каждый собственник пропорционально доли на общее имущество. Решение может приниматься простым или квалифицированным большинством. решение оформляется протоколом. Принятое решение обязат-но для исполнения собственников, даже тех, кто в собрании не участвует.
49.Обязанность граждан и организаций вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.
50.Структура платы за жилые помещения и коммунальные услуги.