Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение……………………………………………………………………...…………. 5
1. Теоретические основы оценки недвижимости, как объекта инвестирования…… 8
1.2.Инвестиционные характеристики объектов недвижимости.….......………21
1.3. Нормативно-правовое регулирование оценки недвижимости в России……………………………………………………………………………...28
2. Подходы и методы оценки инвестиционной привлекательности недвижимости…………………………………………………………………….…….33
2.1. Доходный подход к оценке недвижимости…………………………..…….33
2.2.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости……………..……..42
2.3.Сравнительный подход к оценке недвижимости…………………….…….47
2.4. Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости на основе дисконтированных показателей………………………………………….….......51
3. Практика оценки инвестиционной привлекательности недвижимости………...57
3.2. Расчет рыночной стоимости встроенного нежилого помещенияс использованием сравнительного подхода……………………………….….......62
3.3. Расчет рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с использованием доходного подхода…………………………………….……….67
3.4. Выводы по выбранному варианту объекта инвестирования…………........75
Заключение…………………………………………………………………….….……..79
Список использованных источников………………………………………….…........81
ВВЕДЕНИЕ
В условиях экономической нестабильности, во времена обесценивания денежных активов, инвестиции в недвижимость остаются самым надежным и безопасным видом вложения финансовых средств, который приносит постоянный доход и сохраняет капитал. Стоимость недвижимости в значительно меньшей степени подвержена изменениям, чем стоимость акций, и дает прибыль не только от прироста капитальной стоимости, но и от аренды.
Ликвидная недвижимость в России за последние пятнадцать лет превратилась в составную часть рынка инвестиций. Почти каждого владельца свободных финансовых активов интересуют выгодные денежные вклады. Так сложилось в нашей стране, что наиболее популярным и прибыльным способом вложения финансовых средств являются инвестиции в недвижимость. Вне зависимости от политической и экономической ситуации, инвестирование в недвижимость представляется наиболее рентабельным и перспективным.
За последние годы в сфере коммерческой недвижимости России произошли существенные перемены. Рынок коммерческой недвижимости РФ считается на сегодняшний день одним из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков в офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах. Активность как российских, так и иностранных инвесторов и девелоперов на этом рынке растет с каждым годом.
Инвестиции в жилую недвижимость с целью получения дохода, сегодня интересуют россиян не меньше, чем сама недвижимость как объект жилья. При этом рынок недвижимости рассматривается как надежный и доходный способ вложения денежных средств, обеспечивающий сохранение и приумножение стоимости и величины капитала.
Однако не стоит забывать, что финансовые сделки с недвижимостью включают в себя все элементы инвестиционного процесса и подразумевают установление срока вложения, размера и формы вклада и, конечно, сопряженный фактор риска.
В отечественных и зарубежных исследованиях большое внимание уделено анализу инвестиционной привлекательности объектов недвижимости с помощью специальных показателей и критериев.
В условиях современной экономической ситуации в РФ актуальным является вопрос разработки методических рекомендаций для анализа инвестиционных проектов в сфере недвижимости не только с точки зрения показателей их эффективности, но на основе расширения возможностей использования результатов оценки рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости и информации о тенденциях рынка недвижимости.
Таким образом, тема дипломной работы является весьма актуальной.
Цель дипломной работы – на основе изучения и обобщения теоретических и методических аспектов оценки инвестиционной привлекательности недвижимости провести расчет рыночной стоимости и оценить инвестиционную привлекательность конкретного объекта недвижимости в г. Новосибирске.
Для достижения поставленной цели выдвинуто решение следующих задач:
1.Исследоватьтеоретические основы инвестиционной привлекательности недвижимости.
2. Изучить и обобщить подходы и методы оценки стоимости недвижимости.
3. Исследовать показатели оценки инвестиционной привлекательности недвижимости.
4. Провести анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске.
5. Выполнить расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (встроен-ного помещения) в г. Новосибирске и оценить уровень его инвестиционной привлекательности.
Дипломная работа включает введение, три главы, заключение, список использованных источников.
В первой главе исследованы теоретические основы недвижимости, понятие недвижимости, ее виды. Далее рассматриваются вопросы об основных инвестиционных характеристиках объектов, какие из характеристик наиболее важны для будущего инвестора. В заключение первой главы, проведено исследование нормативно-правовое регулирование оценки недвижимости в России.
Вторая глава диплома посвящена исследованию особенностей подходов и методов оценки инвестиционной привлекательности недвижимости. Положительные и отрицательные стороны каждого метода.
В третьей главе проведен расчет инвестиционной привлекательности встроенной нежилой недвижимости двумя различными методами: сравнительным и доходным. В конце главы сделан вывод о выборе конкретного варианта недвижимости для инвестирования, на основании приведенных расчетов.
Теоретической и методической базой дипломной работы являются труды специалистов в области оценки недвижимости и инвестиционных проектов:А.Г. Грязновой, И.В. Ивановой, Г.И. Микерина, Н.В. Мирзояна, Л.П. Тэпмана, А.В. Татарова, А.Ю. Родина, М.А.Федотовой;В.С. Цыганенко и др.
При подготовке дипломной работы были использованы следующие методы исследований:совокупность методов экономико-статистического анализа, методы синтеза и анализа экономической информации. Также в нашем исследовании нашли применение современные концепции различных школ оценки недвижимости.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ, КАК ОБЪЕКТА ИНВЕСТИРОВАНИЯ
1.1. Недвижимость: понятие, виды
В России понятие «недвижимое имущество» было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования.
Всоветском гражданском праве не были использованы многие на работки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на зем лю и применено не учитывающее землю понятие «основные фонды». По сле отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
В современной России понятие «недвижимость» вновь введено в экономический и правовой оборот и окончательно законодательно закреплен ГК РФ 30.11.1994 г. (ст. 130).
В соответствии с ГК РФ (ст. 130, 132) к недви жимым вещам относятся следующие объ екты (табл. 1).
Таблица 1 - Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ
|
Отдельные объекты (ст. 130 ГК РФ) |
Сложные объекты (ст. 132 ГК РФ) |
|
1. Земельные участки. 2. Участки недр. 3. Обособленные водные объекты. 4.Все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 5.Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, судя внутреннего плавания, космические объекты. 6. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. |
Предприятие в целом как имущест венный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукция; - права требования, обязанности (долги); - права на обозначения, инди видуализирующие предпри ятие, его продукцию работы иуслуги; - другие исключительные права. |
В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1).
|
Физический объект |
|||
|
• |
- местоположение |
- ландшафт |
|
|
• |
- площадь и границы |
- залежи ископаемых |
|
|
• |
- объем |
- тип почвы |
|
|
• |
- размер (высота, длина, ширина) |
- физические характеристики |
|
|
• |
- форма |
- внешняя среда |
|
Объект экономических отношений |
||
|
- товар |
- полезность |
- цена |
|
- капитал в вещной форме |
- доходность |
- налогообложение |
|
- издержки содержания |
- ликвидность |
- инвестирование |
|
- финансовый актив |
- стоимость |
- спрос и предложение |
|
Объект правовых отношении |
|
|
- право собствен-ности (владеть, пользоваться, рас-поря жаться) |
- вещные права (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяй ственного ведения, право оперативного управления, право залога, аренды, застройки, сервитута, право на земельный участок собственника здания, расположен ного на нем. траст, иные права) |
|
Объект общих социальных отношении (земля) |
|
|
- место обитания людей всех поколений - невосполнимый природный ресурс - пространственный базис размещения дру гих объектов - защищается на благо всех людей - основа свободы н независимости |
- условие жизни людей - источник благ - престижность владения - основа гордости и славы -многофункциональное назначение |
Рисунок 1 -Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальныйкомплекс отношений
Специфические признаки недвижимости.
Недвижимость можно рассматривать как:
потребительскую стоимость, удовлетворяющую личные потреб ности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, квартира, дача и т.д.); к ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;
фактор производства, выступающий в форме основных производ ственных фондов (здания, сооружения);
источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса. Данны ми видами недвижимости владеют с целью получения устойчивого потока доходов на вложенный капитал.
Недвижимостьимеетпотенциальнуюспособностьприноситьдоход иявляетсядовольнопривлекательнымнаправлениемдляинвестирования. Формыдоходаотнедвижимости:
- будущиепериодическиепотокиденежныхсредствотсдачив аренду;
увеличениестоимостинедвижимостизасчетизменениярыноч ных цен;
доходотперепродажиобъектавконцепериодавладения.
Привлекательностьинвестированиявнедвижимостьобъясняется следующимифакторами:
вмоментприобретениянедвижимостиинвесторполучаетпакет прав,втовремякакмногиеобъектыинвестированияневлекутзасобой правасобственности;
сохранностьвложенныхсредстввообще(вобычныхусловияхне движимостьнельзяпотерятьилипохитить)иотинфляциивчастности (инфляционныепроцессысопровождаютсяростомценнанедвижимостьи доходовотнее);
возможностьполучатьотнедвижимостидоходвденежномвыра жениииинойполезныйэффект,которыйможетвыражатьсявкомфортно стипроживания,престижностивладенияопределеннымобъектомит.п.
Однаколиквидностьнедвижимости(особеннонежилой)достаточ нонизкая,интересующийпотенциальногоинвесторадолгосрочныйпро гнозсоотношениямеждуожидаемойвыгодойизатратаминаприобретение объектанедвижимостивусловияхнестабильнойэкономическойситуации можетбытьнеточен,чтостимулируетквложениюсредстввдругиесферы.
Влитературе,посвященнойэкономикенедвижимости,встречаются различныепризнакииописаниянедвижимостикакактивадляинвестиро вания.
Одинизвариантовхарактеристикинедвижимостикакобъектаин вестицийпредставленвтабл. 2.
Таблица 2 - Отличительные признаки недвижимости, как объекта инвестиций
|
Описание |
Формулировка признака |
|
Нетрадиционные денежные потоки |
Нетрадиционные денежные потоки от инвестиции в недвижимость отличаются тем, что в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются из отрицатель ных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвестиции в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости. |
|
Разная направлен-ность движения стоимостей состав-ных частей недви-жимости |
Земля имеет потенциальную возможность повышения ее стоимости по причине изменении в системе землепользования, относительного дефицита участков со сходным местоположением, инфляции и др. В то же время относительная стоимость здании и сооружений с течением времени снижается. Это снижение происходит из-за из нашивания зданий и сооружений в процессе их использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и др. |
|
Паушальностьнед-вижимости |
Паушальность недвижимости сни жает ее ликвидность, поскольку исключает многих мелких инве сторов. Кроме того, паушальность увеличивает сроки реализации актива и затраты на совершение сделок. |
|
Неоднородность недвижимости |
Практически невозможно найти два одинаковых объекта, что ос ложняет процесс оценки недвижимости. |
|
Гибкие условияфи-нансированиянед-вижимости |
У приносящей доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Финанси рование может быть достаточно сложным по времени осуществле ния, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. |
|
Различное соче тание юридиче ских прав и инте ресов при опе-ра циях с собствен ностью |
Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственно сти и быть свободен от каких-либо требований. |
|
Особые налого вые соображения |
Федеральные и муниципальные органы власти развитых стран соз дали сложную систему налоговых законов и регулирующих норм, которые влияют на инвестиции в недвижимость. Особенности на логообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. |
|
Риск и неопреде ленность инвести-ций в недви жимость |
Инвестиции в недвижимость в большей степени, по сравнению с инвестициями в традиционные активы, подвержены риску и неоп ределенности, поскольку являются малоликвидными, так как это «запертый» капитал, и осуществляются капиталовложения на более длительные сроки. |
К специфическим признакам недвижимости можно отнести:
1) стационарность (недвижимость связана с участком земли);
2) уникальность и неповторимость - каждая конкретная недви жимость (особенно нежилая) уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
3) недвижимость фундаментальна - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
4) специфический характер оборота через оборот прав на нее;
5) к заключению всех сделок на рынке недвижимости предъяв ляются особые юридические требования - сделки должны пройти государ ственную регистрацию (ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государст венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
6) высокий уровень издержек на проведение сделок (трансакционных издержек) и длительный срок экспозиции;
7) стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущест венные доли - сложный или невозможный процесс, так как без привлече ния заемного каптала инвестиции в нее затруднены;
8) низкая доступность полной и достоверной информации о сдел ках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;
9) возможность положительного или отрицательного влияния но вого строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
10) необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для полу чения приемлемого дохода.
Классификация недвижимости.
В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижи мости, имеющие сходные характеристики функционирования, что опреде ляет возможность единообразных подходов к их оценке.Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследо ванию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.
Для оценки стоимости недвижимость делится на двакласса:
Таблица 3 – Классификация недвижимости
|
Специализированная недвижимость |
Неспециализированная недвижимость |
|
- это недвижимость, ко торая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего ис пользования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особеннос-тями, специализа цией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов. |
- это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, прода ется или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения. |
Определение недвижимости предполагает выделение в его струк туре двух составляющих:
1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по приро де».
2. Искусственные объекты (постройки).Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе»:
а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей),многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины,гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятиякак имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения:
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома преста релых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения, дренаж,
комплексная инженерная подготовка участка под застройку.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей классифи кации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты могут быть полностью построены и гото вы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ре монта, а также относится к незавершенным объектам строительства.
К незавершенным объектам строительства относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим по рядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства.
Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категории земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый пра вовой статус на рынке недвижимости и используются для сельскохозяйственного производства;для личного подсобного хозяйства;для коллективного садоводства и огородничества;для подсобных сельскохозяйственных производств;для опытных и научных станций.
Продажа земельных участков, а также выделение их для предпри нимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осу ществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.
Для оценки и учета земельных участков можно также выделить два основных классификационных признака:
1.Текущее использование земельного участка - земельный уча сток не предназначен для передачи другому лицу с целью получения до полнительного дохода (т.е. не для продажи).
2. Земельный участок в обороте используется для получения до хода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капи тал, в обеспечение залога и пр.
Классификация жилой недвижимости.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно не сколько типологических построении. Например, в зависимости от продол жительности и характера использования жилья:
первичное жилье - место постоянного проживания;
вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограничен-ного периода времени;
третичное жилье - предназначено для кратковременного прожи вания (гостиницы, мотели и т.д.).
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики (см. табл. 4).
Таблица 4 - Классификация жилой недвижимости
|
Тип недвижимости |
Типологические характеристики |
|
1. Элитное жилье. (Для малоэтажных домов кот-теджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие пот-ребительские требования, как: размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кир пичные стены; застройка в двух и более уровнях; наличие объектов быто вого и инженерного обслуживания). |
- размещение в наиболее престижных рай-онах города; - принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду; - кирпичные стены; - общая площадь квартир не менее 70 м2; - наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 м2); - наличие охраняемого подъезда, подземного или близко располо женного гаража и др. |
|
2. Жилье повышеннойкомфорт-ности.(Применительно к мало-этажным домам, расположенным в приго родной зоне, основными характеристиками является высо-кая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, обеспеченность инженерными сетями). |
- возможность размещения в различных (не только наиболее пре стижных) районах города; - некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 м2 (соответственно); - наличие гостиной площадью не менее 17 м2; - большее разнообразие конструктивно-технологических парамет ров. |
|
3. Типовое жилье. (Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характе-ристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения). |
- размещение в любом районе города; - соответствие архитектурно-планировочных параметров совре менным строительным нормам и правилам; - по конструктивно-технологическим параметрам принад-лежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современ ным. |
Продолжение табл. 4
|
4. Жилье низких потребительских качеств. |
- размещение в непрестижных районах; - удаленность от основных транспортных коммуникаций; - принадлежность к таким конструктивно-техно-логическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домо строения; - размещение в первых этажах домов других типов; - заниженные архитектурно-планировочные характе-ристики и т.д. |
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевыхгрупп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинго вый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на ос новании градостроительных ориентиров.
Так, при принятии экономических решений на рынке жилой не движимости применяется типология, включающая:
- дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;
дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг. отли чающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, располо женные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
«сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классиче ских архитектурно-градостроительных позиций и расположенные пре имущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущёвки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
дома второго поколения индустриального домостроения, постро енные в 70-80-х гг. когда в градостроительном проектировании использо вались более высокие нормы и стандарты;
современные жилые дома, отличающиеся большим разнообрази ем характеристик.
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания;
дома с кирпичными стенами;
панельные дома;
монолитные дома;
деревянные дома;
дома смешанного типа.
Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основ ном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристра стия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева, В качестве обяза тельного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие ос новой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпоч тения и условия платежеспособности. Использовать единый типологиче ский критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.
Классификация коммерческой недвижимости.
Сектор коммерческой недвижимо сти намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно мень ше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладаю щей формой сделок является аренда.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на прино сящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения —промышленную недви жимость.
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:
1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недви жимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц само го высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы счита ются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие про екты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых ком плексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы име ют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок до ходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низ ких капитальных вложений.
3. Гаражи-стоянки (автопаркинга).
4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения много функциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение круп ных автотранспортных магистралей, непосредственная близость остановок общественного транспорта. Чаше всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали.
К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:
- правильно выбранное расположение;
составление функционального решения н накопления — потреб ности потенциальных посетителей;
правильно составленный прогноз развития территории, приле гающей к участку застройки (на 5 - 10 лет);
общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирова ния и дизайнерских разработок;
- четко проработанный подбор арендаторов;
- верно выбранная управляющая компания.
Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечислен ных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круг лосуточная охрана, прессование картона и др.).
5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития. По мере развития процесса формирова ния реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличивать ся. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик, которые не находят эффективного собственни ка. Причин этого несколько:
На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличаю щаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям.
Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:
объекты недвижимости, используемые для ведения определенно го бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);
неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сда ются в аренду.
Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.
Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сего дня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.
1.2. Инвестиционные характеристики объектов недвижимости
Первую группу инвестиционных характеристик объектов недвижимости образуют фундаментальные особенности - особенности природно-вещественного, физического, материального происхождения:
-иммобильность объекта недвижимости;
- уникальность каждого объекта;
- долговечность, стабильность объекта (для земельных участков эта особенность трансформируется в бессрочность, вечность земли);
- дефицитность (причём с тенденцией к росту).
Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географически фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.
Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для него характеристики - местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещённых на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.
Дефицитность. Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличением численности населения и конечностью земельных ресурсов. Таким образом, совокупное максимально возможное предложение земельных ресурсов ограничено рамками земной поверхности.
Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком. Вечность земли. В отличие от зданий и сооружений земля не имеет срока создания и срока жизни; земля вечна - срок ее службы является неограниченным. Поэтому земля - не амортизируемое в бухгалтерском учете основное средство. Это, в частности, обеспечивает стабильность инвестиций в землю.
Во вторую группу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственно рыночного объекта - товара:
- специфика оборота (через оборот прав);
- специфика жизненного цикла;
- несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости - земли и её улучшений (зданий и сооружений);
- подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах;
- низкая ликвидность;
- незначительная эластичность предложения.
Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные (т.е. права владения, использования и распоряжения), так и неполные, частичные.
Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл (по сравнению с другими товарами) и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.
Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости - земли и её улучшений (зданий, сооружений и инфраструктуры). Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Бесконечность срока службы земли, увеличение её дефицитности, инфляция и другие факторы определяют потенциал роста стоимости земли. В это же время стоимость другого компонента недвижимости - зданий и сооружений _ с течением времени, наоборот, снижается вследствие совокупного износа, как физического износа, связанного с естественным старением объекта, морального износа, связанного с увеличивающимся несоответствием объекта современным требованиям, так и экономического износа, связанного с неблагоприятным окружением (устаревание по местоположению). Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция - тенденция повышения стоимости из-за инфляции.
Влияние финансирования в разных формах на рыночную и инвестиционную стоимость недвижимости проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственных и заёмных средств). Кроме этого, финансирование может быть организовано различным образом - по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования -ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и в конечном счете на его рыночную и инвестиционную стоимость.
Низкая ликвидность. Недвижимость (объекты капитального строительства) обладает существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.
Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по сравнению со спросом на неё может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества (данная особенность более всего проявляется в краткосрочном плане). Так происходит потому, что сказывается действие уже рассмотренных особенностей - длительность создания и дефицитность объектов недвижимости. Что касается такого объекта недвижимости, как земельные участки, то предложение земли в принципе невозможно увеличить, поскольку площадь земной поверхности конечна.
3. К третьей группе относятся организационно-правовые особенности объектов недвижимости:
- раздельность (делимость) прав на недвижимость;
- особенности налогообложения объектов недвижимости;
- необходимость профессионального менеджмента.
Раздельность (делимость) прав на недвижимость. Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременении прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта, и т.п. Наиболее распространенная форма обременения в ситуации развитого земельного рынка - это сервитут, установленный в отношении земельного участка. Сервитутом называется ограниченное право пользования чужим имуществом (например, для прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, прохода (проезда) через земельный участок и т.п.).
Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ - сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с Налоговым кодексом РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией продукции (услуг). Физические лица, приобретающие недвижимость, также имеют налоговые преимущества, которые связаны с льготным налогообложением - в этом случае у собственника недвижимости появляются льготы по налогу на доходы с физических лиц в виде имущественных вычетов из налогооблагаемой базы.
Необходимость профессионального менеджмента связана с тем, что сложность и продолжительность процессов создания зданий и сооружений, процесса обустройства земельных участков требуют эффективного, профессионального управления объектами недвижимости, как на стадии строительства (обустройства), так и на стадиях оценки, продажи (покупки) и последующей эксплуатации.
К экономическим инвестиционным характеристикам недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учёта, относятся:
относительная стабильность потока доходов;
значительная зависимость основных параметров недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента;
антиинфляционная устойчивость;
повышенный уровень риска;
отрицательная корреляция инвестиционной доходности недвижимости и доходности имущества других видов (например, финансовых активов).
Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью - от функционирования или реализации - по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операции с ценными бумагами). Кроме этого, эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками её доходности.
Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента также является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат (намного больших, чем аналогичные затраты при вложениях в финансовые активы). В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.
Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере - доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.
Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а также недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого, уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и её недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.
Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.
При пересыщении рынка объектами недвижимости на нем наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственникам сложно их продать, цены снижаются. Это – рынок покупателя. Далее на рынке недвижимости происходит перестройка. После возрастания спроса наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости, предложения новых объектов практически отсутствуют. Этот цикл определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея, цены на объекты строительства растут, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Это – рынок продавца. Наступает стабилизация, когда спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.
Государство не предъявляет претензий к реализации объектов недвижимости (как и любого другого товара), но в то же время от имени общества контролирует режим их использования и порядок реализации.
Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства – ликвидность. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.
Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки – это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. Когда затраты на определенную услугу, оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желание компаний-застройщиков иметь собственную сбытовую структуру.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью, корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.
1.3. Нормативно-правовое регулирование оценки недвижимости в России
Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ.
Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей.
В РФ действуют следующие Федеральные стандарты оценки:
1. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1). (В ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г.№509).
2. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2). (В ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г.№509).
3.Требования к отчету об оценке (ФСО №3).(Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254).
4. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4).(Приказ Минэкономразвития Россииот 22 октября 2010 г. №508).
5. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5). (Приказ Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. №328).
6. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6). (Приказ Минэкономразвития Россииот 07.11.2011 г.№628).
В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»рыночная стоимость определяется как «наиболее вероятная цена, по которойобъект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
В случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно- правовых содержится требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки), либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
ФЗ «Об оценочной деятельности» определяет в качестве оснований для проведения оценки договор между оценщиком и заказчиком, или на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Оценщик должен быть независимым. В случае если оценщик не отвечает требованию независимости, оценщик обязансообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.Гражданская ответственность оценщика должна быть застрахована.
Обязательные требования к договору об оценке: простая письменная форма, основания заключения договора, вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
Федеральными стандартами оценки закреплены следующие виды стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость.
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
Регулирование оценочной деятельности как в России, так и в других странах происходит тремя разными механизмами.
1-й механизм - правовое регулирование. Осуществляется путем наделения сторон при осуществлении оценочной деятельности соответствующими правами и обязанностями. Законодатель формирует рамки действия субъектов правоотношений.
2-й механизм - государственное регулирование оценочной деятельности. Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур,направленных на повышение качества оценочных услуг и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков саморегулирование или государственными органами, или совместно. Одной из основных целей государственного регулирования является повышение качества оценочных услуг.
Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:
- система Стандартов;
- система сертификации качества услуг;
- унификация учебных программ по подготовки оценщиков;
- создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;
- организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;
-контроль за исполнением законодательства в области оценки.
3-й механизм - саморегулирование оценщиков. Саморегулируемые организации оценщиков (СРО) могут выполнять следующие функции:
- защищать интересы оценщиков;
- содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;
- содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;
- разрабатывать собственные стандарты оценки;
- разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.
СРО, как показала международная практика, устанавливают, с одной стороны, более детальную стандартизацию, что увеличивает качество оценочных услуг, с другой стороны, стандарты предоставляют определенную гибкость в их применении.
Впредставленнойвтабл. 5приведеныосновные достоинства и недостатки систем регулирования оценочной деятельности.
Таблица 5 - Сравнительный анализ систем регулирования оценочной деятельности
|
Преимущества |
Недостатки |
|
Государственное регулирование |
|
|
Подкрепление решений и нормативных актов силой государственной власти. Установление равенства контролируемых субъектов, подконтрольность государству контролирующего органа. Информирован-ность государственной власти, эффек-тивные рычаги воздействия на под-контрольные субъекты. |
Издержки государственно власти на под-держание аппарата контролирующих органов. Низкая привлекательность государственной службы в сегодняшний момент, недостаток кадров. Коррупция доминирования публичных интересов, снижает профессиональную общ-ность оценщиков, проблема отчужденности государственной власти от интересов оценщиков, пороки чиновничьего управления. |
Продолжение табл. 5
|
Саморегулирование |
|
|
Повышает общность оценщиков как профессии, понимание общих интересов оценщиков, профессиональная работа над стандартами. Самостоятельные рычаги влияния на свою деятельность. |
Опасность формирования ситуации с воз-можной “закрытостью”, “кастовостью “ профес-сии. Возможность превращения в закрытую систему, неподконтрольную обществу. Возмож-ное взаимное “прикрывание” противоправных действий. Возможно искусственное создание барьеров вступления в отрасль, снижение конкуренции на рынке |
В то же время, вокруг установления той или иной системы регулирования или контролирующего органа разворачивался и до сих пор существует конфликт интересов.
2. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта недвижимости.
Потенциальные покупатели рассматривают не движимость сточки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения капитала с целью получения в будущем соответствующего дохода. Отсюда вытекает основная особенность доходного подхода - подход применяется только для доходной не движимости.
Основное преимущество доходного подхода - отражает пред ставлений инвестора о недвижимости как источнике дохода. Ос новным недостатком подхода является то, что он основан на про гнозных данных. Доходный подход применим для подавляющего количества объектов недвижимости, кроме специализированной собственности, которая на рынке не продается и не сдается в арен ду или редко продается или сдается в аренду и рассматривается в структуре бизнеса как его составная часть.
Доходный подход к оценке недвижимости включает три метода:
Метод дисконтированных денежных потоков является наибо лее универсальным инструментом капитализации, позволяющим определить настоящую стоимость произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих в будущем денежных потоков по став ке дисконтирования для каждого периода.
Стоимость недвижимости методом дисконтированных денеж ных потоков определяется по формуле:
С = И0 + , (1)
где И0 - затраты нулевого периода для приведения объекта оценки к наилучшему использованию;
- чистый операционный доход i-го периода;
Р - реверсия в последний год владения собственностью;
- ставка дисконта i-го периода
n - срок владения собственностью.
Метод дисконтированных денежных потоков можно приме нять когда:
- предполагается, что будущие денежные потоки будут суще ственно отличаться от текущих;
-имеются данные, позволяющие обосновать размеры будущих потоков денежных средств от недвижимости, включая ревер сию капитала.
Сущность данного метода заключается в создании модели, про гнозирующей будущие ежегодные доходы от объекта. Заметим, что к ежегодным денежным потокам добавляется выручка от будущей продажи объекта в конце периода владения. Прогнозируемые бу дущие доходы от объекта дисконтируются в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражающих состояние и ожида ния рынка в каждом периоде.
Этапы применения метода дисконтирования будущих доходов следующие:
2)прогнозирование периодических доходов от имущества;
3)расчет стоимости недвижимости на конец периода владения (стоимости реверсии);
4)расчет соответствующих ставок дисконтирования доходов по каждому периоду;
5)преобразование каждого из ожидаемых денежных потоков в текущую стоимость недвижимости и получение общей те кущей стоимости недвижимости путем их суммирования.
Выбор срока владения недвижимостью зависит от наличия ин формации для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно соб рана информация, тем более долгий срок можно спрогнозировать характер изменения денежных потоков. Для российских условий, характеризующихся нестабильностью экономики, типичным сро ком владения может быть период 3-5 лет. Это максимальный срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.
Виды доходов, приносимых объектом недвижимости. Доходная недвижимость имеет два источника дохода:
а)арендная плата, поступающая от сдачи собственности в арен ду за период владения;
б) продажа собственности в последний год владения. Прогнозирование будущих доходов от недвижимости характе ризуется следующими моментами:
- финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени;
- доход от объекта недвижимости - это доход от объекта, це ликом сданного в аренду, т.е. доход арендодателя;
- это стабильный доход, т.е. доход за типичный год;
- доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.
Существует ряд объектов недвижимости, предназначенных для ведения на их площадях специфического бизнеса, например, гости ницы, рестораны, автозаправочные станции. Оценка этих объектов может осуществляться с точки зрения их коммерческого потенциа ла с капитализацией той части дохода, которая приходится на не движимость.
Для оценки недвижимости рассчитываются следующие пять ви дов (уровней) доходов:
1)потенциальный валовой доход (ПВД);
2)действительный валовой доход (ДВД);
3)чистый операционный доход (ЧОД);
4)денежный поток до уплаты налогов (Чистый валовой доход);
5)денежный поток после уплаты налогов (Чистый доход).
Расчет потенциального валового дохода. Потенциальный вало вой доход (ПВД) - это сумма ожидаемых годовых поступлений при 100 %-й загрузке площадей недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду. Основной предпосылкой расчета стоимости недви жимости методом капитализации дохода обычно считают сдачу имущества в аренду.
Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе анали за текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сравнимых объектов. Поправки на имеющиеся различия у сравни ваемых объектов лучше устанавливать в результате сравнения со поставимых пар (подобно сравнительному подходу), в случае от сутствия на рынке необходимых данных поправки определяют экс пертным путем.
Расчет действительного валового дохода. Действительный ва ловой доход от имущества - это величина, равная потенци альному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объ екта и недосбора денежных средств. При определении дейст вительного валового дохода для имущества, сдаваемого в аренду, из суммы потенциального валового дохода вычита ются рассчитанные убытки из-за наличия вакантных помещений (без арендаторов) и несвоевременной оплаты арендных платежей.
Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, характера его дина мики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанную таким образом сумму вычитают из валового дохода, в результате чего получают величину действительного валового дохода.
Расчет возможных простоев помещений (как хронического, так и между сменой арендаторов) и сумм недобора арендной платы проводится на основе анализа за продолжительный период времени данных об объектах, сопоставимых с оцениваемым.
Расчет чистого операционного дохода (ЧОД). Чистый опера ционный доход - это чистый годовой доход на весь капитал (собст венный и заемный), инвестированный в объект оценки. ЧОД рас считывается вычетом из ДВД текущих операционных расходов и резервов. ЧОД включает долг по ипотечному кредиту и аморти зационные начисления.
Операционные расходы состоят из трех групп:
- условно-постоянные (фиксированные) - это расходы, кото рые практически не зависят (или незначительно зависят) от степени эксплуатации объекта (например, налог на имущест во, налог на землю и страховые взносы);
- условно-переменные зависят от стоимости строительства, площади и технических характеристик здания, особенностей инженерных решений (затраты на коммунальные услуги и расходы по управлению объектом). Как правило, это (5-6) % от ДВД;
- резервы на замещение элементов с коротким сроком жизни.
Расчет чистого валового дохода (денежного потока до уплаты
налогов). Чистый валовой доход (ЧВД) - это чистый операционный доход минус расходы на обслуживание долга (процент и выплаты основ ной суммы). Это доход на собственный капитал.
Расчет чистого дохода (денежного потока после уплаты нало гов). Чистый доход представляет разницу ЧВД и налога на прибыль.
Доход от продажи объекта - реверсия - определяется как де нежный поток, поступающий инвестору по окончании прогнозного периода. Величина дохода от реверсии прогнозируется:
- непосредственным назначением абсолютной величины ре версии;
- назначением относительного изменения стоимости недвижи мости за период владения;
- назначением (расчетом) терминального (конечного) коэффи циента капитализации.
Виды ставок дисконта и методы их расчета. Ставка дисконта используется для перевода будущих потоков доходов в текущую стоимость.
Ставка дисконта - это ставка дохода,требуемая инвесторами на определенном рынке недвижимости, учитывающая все риски, связанные с этим рынком.Ставка дисконта представляет собой конечную отдачу на капи тал, вложенный в конкретный объект недвижимости с учетом всех рисков, и не включает составляющие, отвечающие за возмещение его основной суммы. В этом случае ставка дисконта называется общей нормой отдачи (общей ставкой отдачи).
Общая ставка отдачи - это ставка возвра та на весь капитал. Она представляет собой средневзвешенную ставку отдачи на собственный капитал и ставку отдачи по ипотеч ному займу (ставку процента).
Снижение покупательной способности денег является причиной существования двух систем экономических показателей - реальной и номинальной.Реальная ставка процента соответствует условию отсутствия инфляции, номинальная ставка процента имеет место на рынке в условиях инфляции.Схема построения номинальной ставки дискон та записывается в следующем виде:СДн = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск.
Определить ставку дисконта на реальной основе - это значит в выражении исключить норму инфляции:СДр = безрисковая ставка + премия за риск.
На практике же построение ставки дисконта на реальной или номинальной основе зависит от того, на какой основе выбрана без рисковая ставка процента. При определении соотношений между реальной и номинальной безрисковыми ставками пользуются формулой Фишера.
В практике оценочной деятельности наиболее используемыми являются следующие методы расчета ставки дисконта:
1) метод кумулятивного построения (метод суммирования);
2) метод выделения (рыночного анализа).
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконта является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту не движимости.Суть метода заключается в прибавлении премий, отражающих дополнительные риски, присущие инвестированию в недвижи мость, к безрисковой ставке дохода.
Структуру ставки дисконта можно представить следующим образом:
- безрисковая ставка, %;
- премия за риск инвестирования в недвижимость, %;
- премия за низкую ликвидность, %;
- премия за инвестиционный менеджмент, %.
В качестве безрисковой ставки обычно используют доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам. Требованиям долгосрочности в наибольшей степени отвечают еврооблигации России и облигации федерального займа (ОФЗ).
Премия за риск инвестирования в недвижимость отражает ве роятность того, что изменение спроса и предложения на конкрет ный тип недвижимости может серьезно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициента загрузки, чистого операци онного дохода.
Премия за низкую ликвидность. Данная премия для недвижимо сти имеет достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрой продажи недвижимости по стоимости близкой к рыночной.
Премия за инвестиционный менеджмент. Эта премия отражает потенциальную возможность неэффективного управления собст венностью, что может привести к снижению ее стоимости. Чем сложнее собственность и выше уровень ее специализации, тем вы ше риск управления.
Величины названных премий определяются оцен щикамиэкспертно.
Метод выделения (рыночного анализа) наиболее корректен для расчета ставки дисконта, поскольку напрямую учитывает мнения и предпочтения инвесторов, посредством анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и аренд ным соглашениям ряда сопоставимых инвестиционных объектов недвижимости аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконта определяется как сгавка конечной отдачи для со поставимых объектов.
Методы капитализации дохода. Теория оценки использует1 два метода капитализации дохода: метод прямой капитализации дохо дов и метод капитализации доходов по норме отдачи.
Метод прямой капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость недвижимости путем его деления на коэффициент ка питализации. Особенность метода заключается в том, что в нем не делается деления возврата капитала и дохода на вложенный капи тал. Этот метод прост в применении и не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо на основе рыночных данных посредством выявления взаимосвязи ме жду годовым доходом и стоимостью методом сравнения продаж и аренды подобных объектов.
В качестве базового уровня годового дохода объекта опенки мо гут быть использованы потенциальный валовой доход, действи тельный валовой доход или чистый операционный доход. Выбор конкретного уровня дохода зависит от схемы определения ставки капитализации.
Если выбрать в качестве капитализируемой величины чистый операционный доход, формируемый недвижимостью, стоимость будет определяться следующим образом:
С = ЧОД/ КК,(2)
где ЧОД - чистый операционный доход;
КК - коэффициент капитализации.
Метод капитализации по норме отдачи. Используется для пе ревода величин чистого операционного дохода (для каждого года) и стоимости реверсии (на конец прогнозного периода) в показатель стоимости путем дисконтирования с использованием в качестве ставки дисконта общей нормы отдачи. Ме тод базируется на прогнозах относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в течение прогнозного срока. Все отмеченные изменения учитываются в величине общего коэф фициента капитализации.
Под коэффициентом капитализации будем понимать отноше ние годового дохода, приходящегося на какую-либо компоненту собственности, к настоящей стоимости этой компоненты. Методы расчета коэффициента капитализации:
- рыночной экстракции;
- кумулятивный;
- связанных инвестиций.
Метод рыночной экстракции. Коэффициент капитализации оп ределяется из данных рынка путем определение зависимости между годовым доходом и стоимостью аналогичный объектов сравнительным подходом.
Кумулятивный метод. Коэффициент капитализации состоит издвухчастей:ставки дохода на вложенные инвестиции (ставки дисконта) и нормы возврата капитала, то есть возврата суммы первона чальных вложений.
В этом случае метод основан на предпосылке, что коэффициент капитализации является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту не движимости и учитывает норму возврата капитала.
Метод связанных инвестиций. Если в собственности имеются несколько интересов, сумма которых создает стоимость собственности, то в этом случае общий доход должен распределяться между всеми интересами пропорционально их вкладу в общую стоимость. При этом каждый интерес должен иметь свое значение коэффици ента капитализации, соответствующее требованиям его владельца.Общий коэффициент капитализации при этом должен удовле творять требованиям всех интересов, что достигается путем взве шивания каждого коэффициента капитализации в соответствии с долей его интереса в общей стоимости собственности.
Учетизменения стоимости капитала. Еслистоимость ка питала каким-то образом изменяется во времени, возможно, при менение следующих методов капитализации:
- капитализация по модели бесконечного потока;
-капитализация методом Инвуда;
- капитализация методом Хоскольда.
В случае если доход и стоимость каждый период изменяются на постоянную величину, то применяется капитализация методом Ринга.
Капитализация по модели бесконечного потока. Эта модель применяется в двух случаях. Либо имеется бесконечный аннуитет ный поток доходов, либо поток дохода конечен, но цена продажи собственности равна цене покупки. В этом случае коэффициент капитализации равен величине ставки дисконта. Стоимость недвижимости определяется делением годового до хода на ставку дисконта.
Метод Инвуда. Используется, если стоимость недвижимости в конце рассматриваемого периода полностью или частично обес ценивается.В соответствии с этими предпосылками коэффициент капитализации включает норму процента на инвестированный капитал и норму возвратакапитала в виде фактора фонда возмещения.
Стоимость определяется как капитализация годового чистогооперационного дохода по найденной ставке капитализации.
Метод Хоскольда. Формирование фонда возмещения происходит по безрисковой ставке. Учиты вается, что реинвестирование может быть не таким прибыльным, как начальные инвестиции, а потому повторному вложению денег присущ меньший риск.Стоимость определяется как капитализация годового чистого операционного дохода по найденной ставке капитализации.
Метод Ринга. Возврат капитала происходит прямолинейным способом, т.е. равномерно в течение срока экономической или фи зической жизни недвижимости. Структура коэффициента капитализации будет иметь вид:
КК = СД+1 / Тост , (3)
где Тост - остаточный срок поступления доходов.
Метод традиционно применяется для оценки истощающихся ак тивов. Стоимость определяется как капитализация годового чисто го операционного дохода по найденной ставке капитализации.
2.2. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
Главная отличительная черта затратного подхода состоит в том, что объекты недвижимого имущества в его рамках рассматриваются как совокупность их физических составляющих - земли и земельных улучшений, а их стоимость определяется путем суммирования затрат на приобретение земли и затрат на создание земельных улучшений через строительство нового или реконструкцию существующего объекта. При этом в стоимость земельных улучшений включается также оценка предпринимательской заинтересованности - прибыли/убытков застройщика.
Затратный подход, благодаря своей универсальности, в равной степени применим к оценке объектов недвижимости, имеющих развитый и сбалансированный рынок, и к объектам, которые в силу определенныхобстоятельств редко продаются на рынке или вовсе не имеют своего рынка из-за своей специфики.
Применение затратного подхода будет наиболее эффективным и он даст более точный результат при определении стоимости новой или намеченной к строительству недвижимости, когда не требуется проведения расчетов износа. Затратный подход устанавливает верхнюю границу того, что обычно платил бы рынок за недвижимость, если бы она была новой. Поэтому, чтобы приблизится к рыночной стоимости существующей недвижимости, которая уже накопила износ, необходимо внести поправки на ее физическое, функциональное и экономическое обесценение.
Затратный подход к оценке объекта недвижимости предполагает оценку рыночной стоимости при существующем использовании земли, к которой прибавляется текущая стоимость замещения или воссоздания улучшений, уменьшенная на величину совокупного износа.
Затратный подход используется в тех ситуациях, если речь идет о недвижимости, для оценки которой нет доступных или достоверных рыночных данных. В равной мере это относится и к оценочным ситуациям на подавленных рынках, где стоимость новой недвижимости превышает возможную цену, за которую эту недвижимость можно было бы продать на рынке, т.е. затратный подход невозможно использовать без учета в значении стоимости экономического износа.
Независимо от вида определяемой стоимости, затраты на создание объекта включают стоимость проектирования, строительства, маркетинга, финансирования, а также прибыль застройщика.
В зависимости от значения затрат в процессе создания объекта они могут быть отнесены к прямым или косвенным.
Прямые затраты - это расходы, связанные со строительными работами по созданию объекта (стоимость материалов и труда, затраты по контролю за исполнением работ, стоимость аренды оборудования и стоимость коммунальных услуг). Сюда включают и прибыль подрядчика.
Для определения прямых затрат используются такие методы, как:
- методсравнительной единицы;
- метод разбивки по компонентам (поэлементный метод);
- метод количественного анализа (сметный метод);
- метод приведенных фактических затрат.
Косвенные затраты - это расходы, сопутствующие созданию объекта, но не включенные в стоимость строительных работ. К ним относятся расходы, связанные с получением разрешения на ведение строительных работ, с оформлением права собственности и другие расходы юридического характера; расходы по страхованию, по обслуживанию кредита на ведение строительных работ; налоги, взимаемые в ходе ведения строительства; расходы на рекламу и оформление продажи, административные и другие расходы инвестора.
Очень важную статью косвенных затрат составляют расходы по обслуживанию кредита на ведение строительных работ. Капитальное строительство требует привлечения значительных, как правило, кредитных средств. Их оценка осуществляется по процентным ставкам, которые преимущественно предлагаются на кредитном рынке и могут изменяться в зависимости от статуса заемщика и рисков, связанных с освоением участка.
Отдельной составляющей стоимости строительства является прибыль застройщика. Она определяется той суммой денег, которая стимулирует предпринимателя на деятельность по инвестированию и организации развития недвижимости.
В зависимости от ситуации, прибыль застройщика может быть оценена как процент от прямых затрат, от прямых и косвенных затрат, от прямых и косвенных затрат плюс стоимость участка или от стоимости законченного проекта. Во всех случаях прибыль застройщика в рамках одного проекта будет одинаковой, так как каждой из выбранных баз отвечает определенный процент.Оценка размера приемлемой для застройщика прибыли достаточно сложна, так как в зависимости от ситуации на рынке и типов собственности изменяются и размеры ожидаемой прибыли. Целевые уровни прибыли будут зависеть от характера и сроков освоения, а также сопутствующих рисков. Не последнюю роль при этом будет играть и конкуренция на рынке девелоперских услуг. В силу этих причин соотношения между прибылью и другими затратами не имеют постоянного характера.
В оценке недвижимости износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости, безотносительно к ретроспективным затратам и определяется как утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине.
Под износомв оценке недвижимости понимается уменьшение стоимости воссоздания (замещения) улучшений, возникающее при ненадлежащей эксплуатации (физический износ); с появлением новых, более эффективных улучшений, отвечающих современным потребностям (функциональный износ); а также вызванных изменениями в экономике, которые влияют на ситуацию на рынке (экономический износ).
Физический износ — это в экономическом смысле потеря стоимости улучшений в результате всех видов физических повреждений конструкций здания, его оборудования и отделки, т.е. обусловленная ухудшением их физических свойств.Величина физического износа характеризует степень ухудшения технических и эксплуатационных показателей зданий и сооружений по сравнению с проектными и выражается соотношение стоимости объективно необходимых затрат на ремонтные работы к стоимости воссоздания (замещения) объекта.
Различают устранимый и неустранимый физический износ.
Под устранимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы здания могут быть восстановлены до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или могут быть полностью заменены.
Неустранимый физический износ- здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа), пропорционально отношению фактических и ожидаемых сроков службы конструкций и элементов. К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом. Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания могут неоднократно заменяться.
Устранимый физический износ равен затратам на его устранение. Неустранимый физический износ рассчитывается отдельно по различным конструктивным элементам и определяется в денежном выражении путем деления физического возраста элемента на срок его физической жизни и умножения полученной величины на стоимость создания данного элемента. Полученные величины устранимого и неустранимого физического износа потом складываются.
Функциональный износ - это потеря стоимости объекта, вызванная снижением функциональной полезности улучшений относительно современных рыночных требований, предъявляемых к данному типу улучшений.Типичным примером функционального износа является конструктивные и планировочные недостатки зданий, т.е. даже хорошо сохранившиеся физически здания могут быть «нефункциональны» и неэффективны в эксплуатации.
Экономический износ - это потеря рыночной стоимости объекта недвижимости, происходящая под воздействием всех причин, внешних по отношению к объекту. Как правило, этот износ не устраним: владелец здания не может улучшить экологическую обстановку или остановить деградацию среды микрорайона, или экономический спад на данной территории, которые приводят к падению спроса на рынке недвижимости.Для недвижимости, приносящей доход, экономический износ может быть определен путем капитализации величины потерь, связанных со снижением поступлений арендных платежей.
При оценке совокупного износа используются методы, основанные:
- на оценке возраста улучшений (метод экономического возраста и модифицированный метод экономического возраста);
- на сопоставлении их продаж (метод рыночных сравнений).
При оценке совокупного износа может использоваться также метод разбивки, в соответствии с которым отдельно оцениваются физический, функциональный и экономический износы.
2.3. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительныйподходкоценкенедвижимостибазируетсянаинфор мациионедавнихсделкахсаналогичнымиобъектаминарынкеисравне нииоцениваемойнедвижимостисаналогами.
Исходнойпредпосылкойприменениясравнительногоподходакоцен кенедвижимостиявляетсяналичиеразвитогорынканедвижимости.Не достаточнаяжеразвитостьданногорынка,атакжето,чтооцениваемый объектнедвижимостиявляетсяспециализированнымлибообладаетис ключительнымивыгодамиилиобременениями,неотражающимиобщее состояниерынка,делаютприменениеэтогоподходанецелесообразным.
Сравнительныйподходбазируетсянатрехосновныхпринципахоцен кинедвижимости:спросаипредложения,замещенияивклада.Наоснове этихпринциповоценкинедвижимостивсравнительномподходеисполь зуетсярядколичественныхикачественныхметодоввыделенияэлементов сравненияиизмерениякорректировокрыночныхданныхсопоставимых объектовдля моделированиястоимостиоцениваемогообъекта.
Основополагающимпринципомсравнительногоподходакоценкене движимостиявляетсяпринцип замещения, гласящий,что при наличии на рынкенесколькихсхожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости ана логичной полезности.
Основныеэтапыоценкинедвижимостисравнительным подходом.
1-й этап.Изучаютсясостояниеитенденцииразвитиярынканедвижи мостииособеннотогосегмента,ккоторомупринадлежитданныйобъект. Выявляютсяобъектынедвижимости,наиболеесопоставимыесоценивае мым,проданныеотносительнонедавно.
2-йэтап.Собираетсяипроверяетсяинформацияпообъектам-анало гам;анализируетсясобраннаяинформацияикаждыйобъект-аналогсрав ниваетсясоцениваемымобъектом.
3-йэтап.Навыделенныеразличиявценообразующиххарактеристи кахсравниваемыхобъектоввносятсяпоправкивценыпродажсопостави мыханалогов.
4-йэтап.Согласовываютсяскорректированныеценыобъектов-анало говивыводитсяитоговаявеличинарыночнойстоимостиобъектанедви жимостинаосновесравнительногоподхода.
Напервомэтапенеобходимосегментированиерынка,т.е.разбивка рынканасекторы,имеющиесходныеобъектыисубъекты.
Сопоставимыеобъектыдолжныотноситьсякодномусегментурынка недвижимости,исделкиснимиосуществлятьсянатипичныхдляданного сегментаусловиях:
- срокеокупаемости;
- независимостисубъектовсделки;
- инвестиционноймотивации.
Вчастности,необходимоотслеживатьследующиемоменты.
Срокэкспозиции-время,котороеобъектнаходитсянарынке.Срок экспозицииотличаетсядляразныхсегментоврынкаизависитвнемалой степениоткачестваобъектов.Если сделканеявляетсятипичнойдлясегментарын каинедолжнарассматриватьсявкачествесравнимой.
Инвестиционнаямотивацияопределяется:
- аналогичнымимотивамиинвесторов;
- аналогичнымнаилучшиминаиболееэффективнымиспользованием объектов;
- степеньюизносаздания.
Основныекритериивыборасопоставимыхобъектов(аналогов):
Корректировканаправасобственностиестьнечтоиное,какразница междурыночнойидоговорнойаренднойплатой,посколькуиполноепра вособственностиопределяетсяприрыночнойаренднойплатеидоступ номтекущемфинансировании.
Принетипичныхусловияхфинансированиясделкикупли-продажи объектанедвижимости(например,вслучаеееполногокредитования)не обходимтщательныйанализ,врезультатекотороговноситсясоответству ющаяпоправкакценеданнойсделки.
Посколькурассчитатьпоправкунаусловияфинансированияинало гообложениянапередаваемыеюридическиеправаиограничения,атак жеусловияпродажизатруднительно,толучшеповозможностинерас сматриватьдляанализаисравненияподобныесделки.Впротивномслу чаепоправкинаэтихарактеристикиделаютсявпервуюочередь.
Время продажи-одинизосновныхэлементовсравнениясопостави мыхпродаж.Длявнесенияпоправкинаданнуюхарактеристикувцену продажиобъекта-аналоганеобходимознатьтенденцииизмененияценна рынкенедвижимостистечениемвремени.
Местоположение- необходимыйэлементсравнениясопоставимых продаж,посколькуоказываетсущественноевоздействиенастоимость оцениваемогообъекта.
Физические характеристикиобъектанедвижимости-размеры,вид икачествоматериалов,состояниеистепеньизношенностиобъектаидру гиехарактеристики,накоторыетакжевносятсяпоправки.
Наразличныхсегментахрынканедвижимостииспользуютсяразлич ныеединицысравнения.
Вкачествеэкономическойединицысравненияприоценкепроектов наосновесоотношениядоходаиценыпродажиможетиспользоваться валовойрентныймультипликаторилиобщийкоэффициенткапитали зации.
Процентныепоправкивносятсяпутемумноженияценыпродажиобъек та-аналогаилиегоединицысравнениянакоэффициент,отражающийсте пеньразличийвхарактеристикахобъекта-аналогаиоцениваемогообъек та.Еслиоцениваемыйобъектлучшесопоставимогоаналога,токцене последнеговноситсяповышающийкоэффициент,еслихуже-понижаю щийкоэффициент.
Стоимостныепоправки:
1. Денежныепоправки,вносимыекединицесравнения(1га,единицаплотности,1сотка),изменяютценупроданногообъекта-аналоганаопределеннуюсумму,вкоторуюоцениваетсяразличиевхарактеристикахобъекта-аналогаиоцениваемогообъекта.Поправкавноситсяположительная,еслиоцениваемыйобъектлучшесопоставимогоаналога,еслихуже,применяетсяотрицательнаяпоправка.
Кденежнымпоправкам,вносимымкединицесравнения,можноот нестипоправкинакачественныехарактеристики,атакжепоправки,рас считанныестатистическимиметодами.
2. Денежныепоправки,вносимыекценепроданногообъекта-аналогавцелом,изменяютеенаопределеннуюсумму,вкоторуюоцениваетсяразличиевхарактеристикахобъекта-аналогаиоцениваемогообъекта.
Кденежнымпоправкам,вносимымкценепроданногообъекта-анало гавцелом,следуетотнестипоправкинаналичиеилиотсутствиедополни тельныхулучшений(складскихпристроек,стоянокавтотранспортаипр.).
Расчетивнесениепоправок.
Длярасчетаивнесенияпоправокиспользуетсямножестворазличных методов,средикоторыхможновыделитьследующие:
- методы,основанныенаанализепарныхпродаж;
- экспертныеметодырасчетаивнесенияпоправок;
- статистическиеметоды.
Подпарной продажейподразумеваетсяпродажадвухобъектов,видеале являющихсяточнойкопиейдругдруга,заисключениемодногопарамет ра(например,местоположения),наличиемкоторогоиобъясняетсяраз ницавценеэтихобъектов.
Основуэкспертныхметодоврасчетаивнесенияпоправок,обычнопро центных,составляетсубъективноемнениеэксперта-оценщикаотом,на сколькооцениваемыйобъектхужеилилучшесопоставимогоаналога.
Экспертнымиметодамирасчетаивнесенияпоправокобычнопользу ются,когданевозможнорассчитатьдостаточноточныеденежныепоправ ки,ноестьрыночнаяинформацияопроцентныхразличиях.
Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с другими объектами и т.д.
Потенциальному собственнику необходимо:
- определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;
- рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;
- оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.
Дисконтированные показатели оценки инвестиционных проектов базируются на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:
- срок (период) окупаемости;
- чистая текущая стоимость доходов;
- ставка доходности проекта;
- внутренняя ставка доходности проекта;
- модифицированная ставка доходности;
- ставка доходности финансового менеджмента.
Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.
Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.
Схема расчета срока окупаемости:
Ток=Т1+НС/ДДП, (4)
где Т1 – число лет, предшествующих году окупаемости;
НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;
ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.
Недостатки показателя заключаются в следующем:
Чистая текущая стоимость доходов.Показатель позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.
Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТС):
Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.
Суммировать текущую стоимость будущих доходов.
Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:
ЧТС = ПД – ПЗ,(5)
где ПД – суммарные приведенные доходы;
ПЗ – приведенные затраты по проекту.
Если ЧТС – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.
Недостатки показателя ЧТС:
Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.
Ставка доходности проекта (СДП).Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТС по проекту к величине инвестиций:
СДП=ЧТС/ПЗ.(6)
Возможен и другой вариант расчета этого показателя – как отношение суммарной текущей стоимости будущих доходов к текущей стоимости расходов:
СДП=ПД/ПЗ.(7)
По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности инвестиционного капитала.
При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТС в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТС является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.
Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) – это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций, т.е. обеспечивающая нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.
Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом.
Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущей стоимости доходов по проекту.
Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.
Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:
- если ЧТСД >0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;
- если ЧТСД <0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.
Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.
Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем. Можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.
Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой – это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.
Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.
Схема расчета модифицированной ставки доходности:
Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.
Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.
Составляется модифицированный денежный поток.
Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.
Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывают среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.
Схема расчета доходности финансового менеджмента (СДФМ):
Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.
Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.
Определяется круговая ставка доходности.
Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от проекта, накопленных по круговой ставке доходности.
Составляется модифицированный денежный поток.
Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока.
Кроме дисконтированных методов дляэкспресс- оценки могут применяться простые, или статические, методы оценки инвестиционной привлекательности недвижимости. К простым методам можно отнести определение срока окупаемости и простой нормы прибыли.
3. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Общие сведения. Объект оценки представляет собой встроенные нежилые помещения на 1-м этаже 6-ти этажного кирпичного здания, площадью 320 м2.
Цель оценки – расчет рыночной стоимости для определения целесообразности инвестирования в данный объект недвижимости (для открытия в нем магазина парфюмерии).
Объект оценки расположен в центральной части города с достаточно плотной застройкой многоэтажными жилыми домами и административными зданиями, с развитой социально-бытовой инфраструктурой. Здание находится между станциями метро «Площадь Ленина» и «Площадь Гарина-Михайловского», в пределах непосредственной близости от ж/д вокзала Новосибирск Главный, в 5 минутах ходьбы от остановки общественного транспорта «Проспект Димитрова», что определяет высокую транспортную доступность объекта для клиентов. Автопарковка стеснена.
Описание земельного участка. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, имеет прямоугольную форму, рельеф участка ровный. Площадь земельного участка составляет 400 м2.Земельный участок обеспечен инженерными коммуникациями. Категория земель: земли поселений. Земельный участок находится на праве аренды. Законодательно разрешенное использование земельного участка на основании договора аренды № 1256/05 от 15.06.2003г.
Описание улучшений.Оцениваемый объект представляет собой встроенные нежилые помещения на 1-м этаже 6-ти этажного кирпичного здания, площадью 320 м2. На дату определения стоимости объект оценки эксплуатируется в качестве офиса. Общее состояние объекта – хорошее. Состояние конструкций – хорошее, состояние отделки помещений – отличное, ремонт выполнен в 2006г.; состояние инженерных систем – хорошее.
Количественные и качественные характеристики объекта оценки приняты на основании Технического паспорта здания от 15.08.2008г. инв. № 1-1111, выданного Городским Бюро технической инвентаризации г. Новосибирска.
Фактическое состояние объекта определено в ходе визуального осмотра, на дату осмотра объекта все конструктивные элементы, инженерные системы находятся в хорошем состоянии. Здание в целом производит благоприятное впечатление. По результатам осмотра не выявлено каких-либо дефектов несущих конструкций.
Таблица6 - Описание объекта оценки
|
Характеристика |
Описание |
|
Наименование объекта |
Встроенное нежилое помещение. |
|
Адрес местоположения |
г. Новосибирск, пр. Димитрова, 1. |
|
Год постройки здания |
2001 |
|
Этажность здания |
6 |
|
Группа капитальности |
I |
|
Общая площадь помещений, м2 |
320 |
|
Площадь застройки, м2. |
400 |
|
Строительный объем, м3. |
1 260 |
|
Высота помещений, м |
3,3 |
|
Текущее использование |
Офис. |
|
Фундамент |
Бетонный. |
|
Стены |
Кирпичные. |
|
Перегородки |
Сибит. |
|
Перекрытия |
Железобетонные. |
|
Кровля |
Совмещенная рулонная. |
|
Полы |
Бетонные мозаичные, линолеум. |
|
Проемы |
Окна – пластиковые оконные блоки с тройным остеклением; входные двери – пластиковые с остеклением; внутренние двери – деревянные. |
|
Внутренняя отделка |
Потолок – окраска водоэмульсионными составами, подвесные типа «Армстронг» со встроенными светильниками; стены – штукатурка, оклейка обоями под покраску, окраска водоэмульсионными составами |
|
Системы инженерногообес-печения |
Центральные системы отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения; телефон, пожарная, охранная сигнализация. |
|
Общее состояние на дату оценки |
Общее состояние объекта – хорошее. Состояние конструкций – хорошее, состояние отделки помещений – отличное, ремонт выполнен в 2006г.; состояние инженерных систем – хорошее. |
|
Дополнительная информация |
Лестница –железобетонная. |
Оцениваемый объектявляется объектом доходной недвижимости, относится к активной части рынка недвижимости и обладает коммерческой привлекательностью.К достоинствам оцениваемого объекта следует отнести отличную транспортную доступность, расположение в центральной части города, проведенный капитальный ремонт. К недостаткам объекта можно отнести стеснённую автопарковку.
Краткая характеристика рынка торговой недвижимости г. Новосибирска.
Отличительные черты социально-экономического положения Новосибирска – высокий инновационный потенциал и главенствующее положение в Сибирском регионе (которые, впрочем, оспаривается другими крупными городами).
Рынок офисной недвижимости Новосибирска по уровню развития находится на втором месте среди региональных рынков после Екатеринбурга. Характерной чертой рынка является большое число строящихся объектов, предлагающихся под продажу, а не аренду. Население Новосибирской агломерации, в сумме достигающее 1,8 млн чел., и относительно высокий уровень доходов создают условия для развития потребительского рынка и сегмента торговой недвижимости.Рынок складской недвижимости Новосибирска имеет высокий потенциал развития.
Основными предпосылками развития логистики в регионе является выгодное транспортно-логистическое положение города и динамичное (однако начавшееся чуть позже, чем в Уральском регионе) развитие потребительского рынка и выход на рынок федеральных торговых операторов.
Ввод в эксплуатацию строящихся проектов гостиниц под управлением международных сетей, должен полностью удовлетворить спрос на качественный номерной фонд в верхнем ценовом диапазоне. Дефицит номеров в гостиницах категории 3* сохранится в ближайшие 3 - 4 года.В отрасли жилищного строительства происходит постепенное увеличение объема возводимого жилья. В планах руководства города достижения уровня обеспеченности жилыми помещениями 23,1 м2на чел. к 2015 г.
Несмотря на одновременное появление на рынке сразу нескольких бизнес-центров высокого качества, площади в них пользуются довольно высоким спросом. Уровень вакантных площадей в большинстве случаев составляет 5 – 15%, и только в одном объекте пока свободно 40% площадей.
Характерной особенностью новосибирского рынка является преимущественная продажа помещений в строящихся бизнес-центрах. Речь идет примерно 70% площадей выходящих на рынок в 2011–2012 гг. Это объясняется структурой будущего предложения, где достаточно много объектов класса В, которые во многих случаях строятся под продажу.
Таблица 7 - Ключевые проекты высококачественных торговых центров в Новосибирске
|
Название |
Адрес |
Дата открытия |
Общая площадь, м2 |
|
ТРЦ «Аура» |
Военная, д.5 |
2011 |
150 000 |
|
ТЦ в составе МФК SunCity |
пл. Карла Маркса, д.7 |
2011 |
45 000 |
|
ТРЦ «Кристалл» |
ул. Тюленина, 17/1 |
2012 |
12 000 |
|
Москва МФК |
Крылова, 26 |
2005 |
21 800 |
|
МЕГА |
Ул.Ватутина, 107 |
2007 |
103 441 |
|
Сибирский Молл |
Фрунзе, 238 |
2008 |
67 000 |
|
Ройял Парк |
Красный пр., 101 |
2007 |
35 000 |
|
Версаль |
пл.К.Маркса, 2 |
2010 |
41 000 |
Несмотря на открытость локального рынка торговой недвижимости для внешних игроков, наиболее масштабные проекты реализуются в партнерстве с местными компаниям.
Рынок торговой недвижимости Новосибирска начал развиваться в 2005 г., когда в городе были открыты первые профессиональные торговые центры. На сегодняшний день наиболее популярными торговыми центрами в городе являются ТРЦ «Мега» (GLA-101 тыс. м2), а также открывшиеся в 2011 г. ТРЦ «Аура» (GLA-62 тыс. м2) и ТРЦ «Сан Сити». По мере развития рынка и роста конкуренции, торговым центрам, открытым 5-7 лет назад становится все сложнее удерживать свои позиции. Ряд торговых операторов предпочитаю открывать свои магазины в более современных объектах, выходящий на рынок. В результате доля вакантных помещений в новых качественных торговых центрах не превышает 5%, тогда как в среднем по рынку она находится в диапазоне 7 – 9%. При этом, стоит отметить, что целый ряд объектов города стоят полупустыми.
В прошлом году Новосибирск находился в тройке городов-лидеров (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) по количеству ввода качественной торговой недвижимости, тогда было введено 95 тыс. м2торговых площадей (GLA).В 2012 году было открыто лишь около 20 тыс. м2 торговых площадей в торговых центрах.В основном в Новосибирске активны местные девелоперские компании, зачастую они самостоятельно занимаются реализацией проекта, что негативно сказывается на их качестве. Среди федеральных сетей можно отметить ОАО ИК TPSи ЗАО ИК «Тройка Диалог», которые в настоящее время реализуют в городе два проекта торговых центров. В 2012 г. наблюдается тенденция к переезду из отдельных торговых помещений в крупные торговые центры. Это повлияло на снижение ставок аренды в районе проспекта Карла Маркса.С другой стороны в город приходят все новые бренды и крупные сетевые компании, которые арендуют отдельные торговые помещения именно на центральных улицах. Ставка аренды в центре достигает 4000 руб. за м2 в месяц.Меняется структура торговых объектов, например, в центре Новосибирска почти не осталось киосков и торговых павильонов. Объем существующего предложения в качественных торговых центрах –373 000 м2.
Объем существующих торговых помещений на 1 000 жителей –254 м2.Прогнозируемый на конец 2013 года объем торговых помещений на 1 000 жителей –309 м2.
Ставки аренды.
На рынке арендыторговой недвижимости количество предложений увеличилось на 30%, общая площадь выставленных на рынок объектов –на 88,3%. Средняя арендная ставка предложения торговых площадей в аренду по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась на 13,3% и составила 1138 руб. за м2.В радиусе 300 м от станции метро «Золотая Нива» арендные ставки достигают 2000 -3000 руб. за м2 помещения с отдельным входом.
Активно развивается ул. Станиславского. Она привлекательна наличием скверов, мест для отдыха, высоким пешеходным траффиком. Арендные ставки в районе площади им. Станиславского 2000 -2500 руб. за м2.
Цена продажи, стрит-ритейл.
Средняя удельная цена предложения торговых площадей к продажев 3 квартале 2012 года составила71,59 тыс. руб. за м2, что на 5,3% ниже, чем в прошлом квартале. Аналитики объясняют динамику цен снижением доли дорогих объектов в общем объеме предложения и увеличением доли более дешевых предложений. Например, доля объектов с ценой выше 100 тыс.руб. за 1 м2 по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась на 2%, а доля площадей ниже 50 руб. за 1 м2 увеличилась на 5%.
В основу сравнительного подхода положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем ему обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.
В данной работе сопоставимые объекты рассматривались по схожим правам на земельный участок и на улучшения, местоположению, строительным материалам, этажности, назначению. Задача определения цены продажи 1 м2 решается в следующей последовательности:
- выявление недавних продаж и предложений сопоставимых объектов;
- выбор ограниченного числа значимых параметров сравнения;
- внесение поправок с учетом различий между объектами сравнений и объектом оценки;
- согласование результатов и определение искомой стоимости 1 м2 общей площади.
В табл. 8. представлен расчет рыночной стоимости 1м2 объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж. Расчет произведен с использованием трех аналогов – встроенных помещений, расположенных в Железнодорожном районе г. Новосибирска. Объекты – аналоги выбраны из совокупности продаж данного сегмента рынка по критерию местоположения, площади помещения (от 284 м2 до 336 м2) и функционального использования (встроенные нежилые помещения коммерческого назначения).
Таблица 8 - Определение рыночной стоимости 1 м2объекта оценки
|
Показатель |
Объект оценки |
Объект сравнения №1 |
Объект сравнения №2 |
Объект сравнения №3 |
|||
|
Адрес |
Железнодорожный район, пр. Димит-рова, 1 |
Железнодорожный район, ул. Нарымская |
Железнодорожный район, ул. Ленина |
Железнодорожный район, ул. Фабричная, д.17 |
|||
|
Источник |
АН Бизнес-Информ |
Городской жилищный центр |
Собственник |
||||
|
Цена, руб. |
27 000 000 |
32 000 000 |
23 000 000 |
||||
|
Общая площадь, м2 |
320 |
336 |
304 |
284 |
|||
|
Цена, руб./1 м2 |
80 357 |
105 263 |
80 986 |
||||
|
Приведение цены предложения к цене продажи |
продажа |
-10,00% |
продажа |
-10,00% |
продажа |
-10,00% |
|
|
Право собствен-ности на недвижи-мость |
право собствен-ности на улучше-ния, право аренды на земельныйучас-ток |
право собствен-ности на улучше-ния, право арен-ды на земельный участок |
0,00% |
право собствен-ности на улучше-ния, право аренды на земельный участок |
0,00% |
право собствен-ности на улучше-ния, право арен-ды на земельный участок |
0,00% |
|
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
0,00% |
рыночные |
0,00% |
рыночные |
0,00% |
|
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
0,00% |
рыночные |
0,00% |
рыночные |
0,00% |
|
Условия рынка (время продажи) |
январь 2013г. |
январь 2013г. |
0,00% |
январь 2013г. |
0,00% |
январь 2013г. |
0,00% |
|
Стоимость 1 м2, с учетом корректировок |
72 321 |
94 737 |
72 887 |
||||
|
Местоположение |
Центр |
Центр |
0,00% |
Центр |
0,00% |
Вблизи от центра |
3,00% |
|
Обособленность |
встроенное на 1-м этаже 6-ти этаж-ного здания |
встроенное на 1-м этаже 6-ти этаж-ного здания |
0,00% |
встроенное на 1-м этаже 5-ти этаж-ного здания |
0,00% |
встроенное на 1-м этаже 3-х этаж-ного здания |
0,00% |
|
Материал стен |
кирпич |
кирпич |
0,00% |
панели |
3,00% |
кирпич |
0,00% |
|
Наличие парковки |
оборудованная, стеснённая |
оборудованная, не стеснённая |
-2,00% |
оборудованная, не стеснённая |
-2,00% |
оборудованная, стеснённая |
0,00% |
|
Наличие двух вхо-дов |
да |
да |
0,00% |
да |
0,00% |
да |
0,00% |
Продолжение табл. 8
|
Обеспеченность ин-женернымисисте-мами |
полностью |
полностью |
0,00% |
полностью |
0,00% |
полностью |
0,00% |
|
Наличие отдельного входа |
нет |
есть |
-1,00% |
есть |
-1,00% |
есть |
-1,00% |
|
Состояние |
хорошее |
хорошее |
0,00% |
отличное |
-10,00% |
отличное |
-10,00% |
|
Суммарная корректировка на физические характеристики |
|
-3,00% |
|
-10,0% |
|
-8,00% |
|
|
Стоимость 1 м2, с учетом всех коррек-тировок |
67 982 |
75 789 |
61 225 |
||||
|
Общая чистая коррекция: |
-16,00% |
-30,00% |
-26,00% |
||||
|
Общая валовая коррекция: |
16,00% |
36,00% |
32,00% |
||||
|
Весовой коэффициент: |
0,39 |
0,30 |
0,31 |
||||
|
Рыночная стоимость 1 м2объекта оценки, руб. |
68 168 |
Корректировки на приведение цены предложения к цене продажи проводится понижающая корректировка для всех объектов сравнения так как по данным агентств недвижимости г. Новосибирска в настоящее время цены предложения существенно отличаются от цен сделки. Данная величина может колебаться от 5 до 15%. В расчетах принята средняя величина – 10%.
Корректировки на «право собственности на недвижимость» для всех объектов сравнения равны нулю, так как для всех объектов сравнения оформлены права собственности на недвижимость и имеется право аренды на земельный участок.
Корректировки на «условия финансирования» для всех объектов сравнения равны нулю, так как для всех объектов сравнения условия финансирования являются рыночными и не подразумевают применения бартерного расчета или рассрочки.
Корректировки на «условия продажи» для всех объектов сравнения равны нулю, так как для всех объектов сравнения условия продажи являются рыночными и не подразумевают проведение аукционов, либо ареста имущества.
Корректировки на «время продажи» для всех объектов сравнения равны нулю, так как выставлены на продажу в близкое от даты оценки время.
Корректировки на «местоположение» проводятся для тех объектов сравнения местоположение которых отличается от объекта оценки, повышающая корректировка проводится для объекта сравнения местоположения которого хуже, чем объекта оценки. По данным агентств недвижимости города разница между стоимостью сопоставимой недвижимости в пределах одного района составляет 1 – 5% в зависимости от удаления от центра. В данной работе корректировка принята на уровне среднего значения 3%.
Корректировки на «физические характеристики» произведены с целью определения привлекательности объекта оценки с точки зрения его выделенности, занимаемых этажей, общей площади.
Корректировки на «обособленность» для всех объектов сравнения равны нулю, так как для всех объектов сравненияпомещения являются встроенными.
Корректировка на «материал стен» проводится повышающая корректировка для объектов сравнения, материал стен которых панели. По данным строительных организаций г. Новосибирска данная корректировка равна 3%.
Корректировки на «общую площадь» не проводятся для всех объектов сравнения, так как общая площадь всех объектов сравнения приблизительно одинакова.
Корректировки на «наличие парковки» проводятся понижающие для тех объектов сравнения, у которых условия парковки лучше, в данном случае нет стеснённых условий. По данным АН «Афина Паллада» размер данной корректировки 1 – 4%. В данной работе принят средний размер данной корректировки – 2%.
Корректировка на «наличие двух входов» не проводится, так как все объекты сравнения имеют два входа, как и объект оценки.
Корректировки на «обеспеченность инженерными системами» не проводится для объектов сравнения, так как они обладают таким же набором инженерных систем, как и объект оценки.
Корректировки на «наличие отдельного входа» проводятся повышающие для объектов сравнения, у которых отдельный вход оборудован, так как это более предпочтительно для потенциального покупателя. Размер данной корректировки определен 1%.
Корректировки на наличие телефона, Интернетане проводятся, так каку объектов сравнения данные коммуникации имеются в наличии.
Корректировки на «состояние» учитывают сегодняшнее состояние объекта, исходя из его пригодности к эксплуатации. Данная корректировка вычисляется пропорционально затратам, необходимым для приведения объекта сравнения к состоянию объекта оценки. По данным строительных фирм города привидение объекта недвижимости из хорошего состояния в отличное составляет ориентировочно 10%.
При определении величины корректировки оценщик отвечает на вопрос: за какую сумму был бы продан сравнимый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый.
После внесения всех корректировок рассчитывается общая чистая и общая валовая коррекция.
Общая чистая коррекция - это алгебраическая сумма положительных и отрицательных корректировок. Общая валовая коррекция - это сумма корректировок, взятых по абсолютной величине.
Весовые коэффициенты учитывают диапазон разброса общей валовой коррекции и назначаются, обратно пропорционально величине общей валовой коррекции.
В результате расчетов сравнительным подходом стоимость 1 м2 объекта оценки равна 68168 руб. 1 м2.
После определения искомой стоимости 1 м2, вычисляется стоимость всего объекта, исходя из его площади.
Рыночная стоимость объекта по состоянию на дату оценки, определенная сравнительным подходом, составит 21813900 руб. с НДС.
В настоящейработе в рамках доходного подхода применен метод прямой капитализации.
Определение расчетной арендной ставки.
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений определенного функционального назначения. Было проведено исследование рынка с целью определения арендных ставок для торговых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом. Данное исследование включало:
- интервью с несколькими владельцами недвижимости, менеджерами агентств недвижимости г. Новосибирска и агентами по аренде;
- анализ рыночной информации.
После проведенного анализа выявились средние искомые арендные ставки по аналогичным помещениям.
Для определения ставки аренды необходимо ввести ряд корректировок на различия между объектом оценки и объектами аналогами. Расчет арендной ставки приведен в табл. 9.
Таблица 9 – Расчёт арендной ставки для объекта оценки
|
Характеристика |
Объект оценки |
Объекты сравнения |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
||
|
Местоположение |
Железнодорожный район, пр. Димитрова, 1 |
Вокзальная магистраль |
Вокзальная магистраль |
Вокзальная магистраль |
|
Источник инфор-мации |
|
Центральное агентство недвижимости |
Центральное агентство недвижимости |
Центральное агентство недвижимости |
|
Площадь, м2 |
320 |
280 |
350 |
330 |
|
Цена аренды, руб./ м2/месяц |
1500 |
1750 |
1400 |
|
|
Местоположение (транспортнаядос-тупность) |
Центр (отличная) |
Центр (отличная) |
Центр (отличная) |
Центр (отличная) |
|
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена аренды, руб./м2/месяц |
1500 |
1750 |
1400 |
|
|
Обособленность |
встроенное на 1-м эт. адм. здания |
встроенное на 1-м эт. адм. здания |
встроенное на 1-м эт. адм. здания |
встроенное на 1-м эт. адм. здания |
|
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена аренды, руб./ м2/месяц |
|
1500 |
1750 |
1400 |
|
Наличие парковки |
оборудована, стеснённая |
нет |
оборудованная, не стеснённая |
нет |
|
Корректировка, % |
|
2 |
-2 |
2 |
|
Скорректированная цена аренды, руб./ м2/месяц |
1530 |
1715 |
1428 |
|
|
Обеспеченность инженернымисис-темами |
полностью |
полностью |
полностью |
полностью |
|
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена аренды, руб./ м2/месяц |
1530 |
1715 |
1428 |
Продолжение табл. 9
|
Скорректированная цена аренды, руб./ м2/месяц |
1530 |
1715 |
1428 |
|
|
Состояние |
хорошее |
хорошее |
отличное |
хорошее |
|
Корректировка, % |
0 |
-10 |
0 |
|
|
Скорректированная цена аренды, руб./ м2/месяц |
1 530 |
1 544 |
1 428 |
|
|
Общая чистая кор-рекция, % |
2 |
-12 |
2 |
|
|
Общая валовая коррекция, % |
2 |
12 |
2 |
|
|
Весовой коэффи-циент |
0,35 |
0,31 |
0,35 |
|
|
Расчетная стои-мость руб./ м2в месяц |
1 500 |
|||
Корректировки на местоположение,обособленность,обеспеченность инженерными системамипроводятся аналогично сравнительному подходу.
Корректировки на «наличие парковки» проводится повышающая корректировка для тех объектов сравнения, у которых нет оборудованной парковки, так как это менее предпочтительно для потенциального покупателя. По данным АН «Афина Паллада» размер данной корректировки 1-4%. В данной работе принят средний размер данной корректировки – 2%.
Корректировки на «состояние» учитывают сегодняшнее состояние объекта, исходя из его пригодности к эксплуатации.Данная корректировка вычисляется пропорционально затратам, необходимым для приведения объекта сравнения к состоянию объекта оценки. По данным строительных фирм города привидение объекта недвижимости из хорошего состояния в отличное составляет ориентировочно 10%.
Предполагаемые доходы от арендной платы.
В соответствии с наилучшим использованием оцениваемых помещений, определены возможные арендные ставки, которые скорректированы к объекту оценки на основании рыночной информации по аренде аналогичных помещений, на основании чего сделан прогноз дохода.
На основании анализа рыночных данных, с учетом месторасположения объекта, всех достоинств и недостатков объекта, с учетом экономической обстановки, сделана корректировка на возможную недозагрузку площадей и потерю при сборе арендной платы в связи с задержкой платежей в размере 3%.
Анализ расходов. Расходы владельца объекта подразделяются на три группы:
Постоянные расходы включают в себя:
Переменные расходы включают в себя:
Включение управления недвижимостью в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.Согласно данным управляющего торговым помещением операционные расходы составляют 20% от потенциального валового дохода.
Опираясь на анализ дохода и расходов можно определить потенциальный годовой валовой доход по оцениваемому объекту. Расчёт приведён в табл. 9.
Коэффициент капитализации. Для определения коэффициента капитализа-ции применялся кумулятивный метод (или суммарный метод). При расчете данным методом одна из составляющих коэффициента - рисковая процентная ставка (или ставка дохода на инвестированный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и безрисковой составляющих и рассчитывается процентная ставка. К безрисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:
Ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и безрисковой ставки.
В качестве безрисковой ставки принимается ставка дохода по долгосрочным облигациям ГКО-ОФЗ, на январь 2013г. она равна 7% .
Каждому риску придается определенное значение:
- средний риск – 5%;
- риск, умеренно ниже среднего – 4%;
- умеренно выше среднего – 6%;
- риск, существенно ниже среднего – 3%;
- существенно выше среднего – 7%;
- риск, значительно ниже среднего – 2%;
- значительно выше среднего – 8%;
- риск, очень сильно ниже среднего – 1%;
- очень сильно выше среднего – 9%.
Риск вложений в аналогичные объекты принят на уровне существенно ниже среднего –3%, так как в настоящее время вложение в недвижимость является надежным инструментом инвестирования денежных средств.
Риск ликвидности оцениваемого объекта принят на уровне существенно ниже среднего, в размере 3%, поскольку объект оценки расположен в крупном жилом массиве, что приводит к высокому спросу на данную недвижимость, поэтому обладает достаточно высокой ликвидностью.
Риск инвестиционного менеджмента отражает, насколько рискованны и сложны инвестиции, или насколько оцениваемый объект нуждается в квалифицированном управлении для обеспечения полной загрузки и формирования потока дохода. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. В данном случае принимается 3%.
На основе этих данных определяется коэффициент капитализации (см. табл. 10).
Таблица 10 - Кумулятивный метод расчета коэффициента капитализации
|
Составляющие коэффициента капитализации |
Значение параметра |
|
Безрисковая ставка, % |
7 |
|
Риск вложения в недвижимость, % |
3 |
|
Риск низкой ликвидности, % |
3 |
|
Риск на инвестиционный менеджмент, % |
3 |
|
Норма возврата капитала, % |
1,5 |
|
Коэффициент капитализации, % |
17,5 |
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом приведен в таб. 11.
Таблица 11 - Расчет рыночной стоимости доходным подходом
|
Значение |
Показатели |
|
Общая площадь, м2 |
320 |
|
Ставка арендной платы за 1 м2площади помещений, руб. в мес. |
1 500 |
|
Количество месяцев в году |
12 |
|
Потенциальный валовый доход (ПВД) в год, руб. |
5 760 000 |
|
Потери от незанятости, % |
3 |
|
Сумма потерь от незанятости, руб. |
172 800 |
|
Действительный валовый доход в год, руб. |
5 587 200 |
|
Операционные расходы, руб. (20% от ДВД) |
1 117 440 |
|
Чистый операционный доход, руб. |
4 469 760 |
|
Коэффициент капитализации |
17,5 |
|
Рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом, руб. с НДС (округленно) |
25 541 500 |
Рыночная стоимость объекта, определенная доходным подходом, округлённо составляет 25 541 500 руб. с НДС.
Согласование результатов.
Для определения обоснованной рыночной стоимости объекта, проводится согласование результатов оценки по каждому из применявшихся подходов с присвоением ему соответствующего весового коэффициента, отражающего наиболее вероятностный подход к определению рыночной стоимости объекта тем или иным способом.
В сравнительном подходе использована информация (АН «Афина Паллада», АН «Бизнес-Информ», АН «Городской жилищный центр», АН «Центральное агентство недвижимости») по аналогичным объектам недвижимости, выставлен-ным на продажу в г. Новосибирске за последний период. Указанные агентства имеют хорошую репутацию на рынке недвижимости, высококвалифицированный персонал и обширную информационную базу о региональном рынке недвижимости. Данные, предоставленныеперечисленными фирмами и используемые в сравнительном подходе, являются достоверными и полными.
Экономические данные по доходам и расходам при эксплуатации рассматриваемого объекта собраны, исходя из существующего социально- экономического положения в регионе и области, с использованием статистических данных по арендным платежам на аналогичную недвижимость. Исходной информацией по доходному подходу и сравнительному подходу служили публикации в специализированных печатных изданиях города, освещающих рынок продаж и аренды нежилой недвижимости (журналы:«Недвижимость», «Элитная и коммерческая недвижимость», «Справочник по недвижимости»), являющиеся легитимной информацией.
При определении рыночной стоимости объекта были применены стандартные подходы, обеспеченные полной и достоверной исходной информацией, что позволяет отнести результаты, полученные в трех различных подходах к вероятностной области рыночной стоимости объекта оценки.
При расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки весовые коэффициенты определяются методом анализа иерархий Томаса Саати, для чего строится обратно симметричная матрица. Составляющими матрицы является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, которая определяется экспертно по специальной шкале интенсивности.
Сравнение элементов а и b проводится по следующим критериям.
После проведения анализа проводится расчет величины весовых коэффициентов, для чего строятся три симметричные матрицы.
Таблица12 - Матрица соответствия
|
Подходык сравнению |
Соответствие |
Надежность |
Сумма баллов |
Значение весового коэффициента |
|
Соответствие |
1 |
6 |
7 |
0,86 |
|
Надежность |
0,17 |
1 |
1,17 |
0,14 |
Таблица 13- Матрица соответствия цели оценки
|
Подходы |
Сравнительный |
Доходный |
Сумма баллов |
Значение весового коэффициента |
|
Доходный подход |
1 |
1 |
2 |
0,40 |
|
Сравнительный подход |
2 |
1 |
3 |
0,60 |
Таблица 14 - Матрица надежности использованной информации
|
Подходы |
Сравнительный |
Доходный |
Сумма баллов |
Значение весового коэффициента |
|
Доходный подход |
1 |
4 |
5 |
0,56 |
|
Сравнительный подход |
3 |
1 |
4 |
0,44 |
Весовые коэффициенты:
Получение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости проводится путем взвешивания двух результатов, полученных в ходе проведенных расчетов (см. табл. 15).
Таблица 15 - Определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки
|
Подход |
Рыночная стоимость, руб. |
Весовой коэффициент |
|
Сравнительный подход |
21 813 900 |
0,58 |
|
Доходный подход |
25 541 500 |
0,42 |
|
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
23 100000 |
В результате расчетов, с применением сравнительного и доходного подходов рыночная стоимость встроенныхнежилых помещений на 1-м этаже 6-ти этажного кирпичного здания, площадью 320 м2,расположенных по адресу: г. Новосибирск, пр. Димитрова, 1 по состоянию на 20 января 2013 года, округленно, составляет:23 100 000 (Двадцать три млн сто тыс.) руб., в том числе НДС.
Для определения инвестиционной привлекательности оцениваемого объекта (объекта инвестирования) и выработки выводов по выбранному варианта инвестирования в недвижимость проведен расчет показателей инвестиционной привлекательности, основанных на дисконтировании:
- дисконтированного срока окупаемости проекта;
- чистой текущей стоимости проекта.
Срок окупаемости инвестиционного проекта.
Срок окупаемости инвестиционного проекта в недвижимость определяется по формуле:Срок окупаемости проекта = Число лет, предшествующих сроку окупаемости + (Невозмещенная стоимость на начало года окупаемости) / (Дисконтированный денежный поток в год окупаемости).
Ставку дисконта, для расчета дисконтированных денежных потоков принимаем равной коэффициенту капитализации, рассчитанному в разделе 3.2 доходным подходом = 17,5%.
Для расчета величины денежных потоков с учетом фактора времени проведем небольшой анализ предложения по аренде торговых площадей г.Новосибирска за период с 2009 – 2012 гг., данные анализа занесем в рис. 2.
Рисунок 2 – Динамика средних цен и арендных ставок предложения торговых площадей к продаже и в аренде
Исходя из результатов, представленных в рис. 2, нужно заметить, что средняя цена арендных ставок предложения торговых площадей за последние 4 года остается практически без изменений. Колебания цены в большую или меньшую сторону минимальны и составляют менее 5% от цены средней ставки арендной платы.
Таким образом, можно сделать допущение, что в течение всего срока окупаемости инвестиционного проекта средняя цена арендных ставок предложения торговых площадей увеличивается на 5% в год, по сравнению с годом первоначальных инвестиций.
Для расчета срока окупаемости проекта, составим табл.16.
Таблица 16 – Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта
|
Годы |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
|
ДП |
4469760 |
4693248 |
4916736 |
5140224 |
5363712 |
|
ДДП |
3804051 |
3399365 |
3030842 |
2696687 |
2394838 |
|
Накопленный ДДП |
-19295949 |
-15896584 |
-12865742 |
-10169055 |
-7774217 |
|
Годы |
6 год |
7год |
8год |
9год |
10год |
|
ДП |
5587200 |
5810688 |
6034176 |
6257664 |
6481152 |
|
ДДП |
2123083 |
1879154 |
1660791 |
1465789 |
1292033 |
|
Накопленный ДДП |
-5651133 |
-3771979 |
-2111188 |
-645399 |
646633 |
ДП – денежный поток.
ДДП – дисконтированный денежный поток.
Ток. = 9,97года.
Срок окупаемости инвестиционного проекта составил 9,97 года.
Важным показателем для инвестора является чистая текущая стоимость проекта (ЧТС)которая определяется по формуле:
ЧТС = ПД – ПЗ,(8)
где ПД – суммарные приведенные доходы;
ПЗ – приведенные затраты по проекту.
Запишем формулу для расчета чистой текущей стоимости проекта:ЧТС = - сумма первоначальных инвестиций + сумма дисконтированных денежных потоков;NPV = -23 100 000 + 23 746 634 = 646634 руб.
В данном проекте величина ЧТС – положительная, что свидетельствует о возможности рассмотрения данного проекта в качестве возможного для реализации.
Для более полного исследования инвестиционных характеристик проекта определитьнорма доходностикапитала попроекту.
Норма доходности капитала проекта – это отношение чистой текущей стоимости проекта и величины первоначальных инвестиций по анализируемому проекту: (646 634 руб./23 100 000) х 100%= 2,8%.
На основании проведенных расчетов были рассчитаны показатели эффективности инвестиционного проекта:
- срок окупаемости проекта составил 9,97 года;
-чистая текущая стоимость инвестиционного проекта составила 646634 руб.;
- норма доходности капитала по проекту составила2,8%.
Хотя величина ЧТС проекта положительна, но срок окупаемости превышает наиболее типичный срок окупаемости, равный 5 годам, и норма доходности значительно ниже среднегодовой ставки по банковскому депозиту, предлагаемой банками на момент оценки (8%).
Рассчитанные показатели инвестиционной привлекательности свидетельствуют о нецелесообразности инвестирования в анализируемый объект недвижимости (нежилое помещение в Железнодорожном районе г. Новосибирска) 23 100 тыс. руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Любая оценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ (ред. от 03.12.2011 г., изм. от 21.07.2012 г.) «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральными стандартами оценки (ФСО). Согласно ФЗ№135-ФЗ, государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномочен-ными Правительством РФ (далее - уполномоченные федеральные органы).
Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также - Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.
В теоретической части работы было рассмотрено понятие недвижимости; определены основные аспекты оценки недвижимости; даны характеристики основным подходам к оценке доходной недвижимости.
В практической части дипломного проекта, в результате проведённого анализа рынка недвижимости г. Новосибирска и расчётов с использованием существующих методик оценки торговой недвижимости, в дипломной работе было рассчитано итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 23 100 000 (двадцать три млн сто тыс.)руб.Ставка норма возврата капитала проекта составила 2,8% годовых, при допущении, что средняя цена ставки арендной платы на торговые помещения будет расти на 5% в год. Данный проект по своим показателям доходности нельзя считать выгодным, так как ставка нормы возврата капитала составила меньшую величину, нежели средняя годовая ставка по депозитам в банке (8% годовых). Согласно Росстату, официальный показатель инфляции за 2012 год в России был равен 6,6%, величину которого выбранному инвестиционному проекту тоже не удалось перешагнуть.
На основании информации, изложенной в данной работе, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на торговые помещения в центре города, мы сделали вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в новосибирском регионе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость медленно, но будет иметь тенденцию к увеличению.
Список использованных источников