Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
М.К. Цеймерн
МЫСЛИ ОБ УСТРОЙСТВЕ ИПОТЕЧНОГО ПОРЯДКА В РОССИИ
Благодеяния хорошо устроенной ипотечной системы так велики, что в настоящее время непростительно было бы не воспользоваться, без всякого отлагательства, существующими в России элементами, при помощи коих ипотечная система могла бы быть введена прочно и успешно, и без таких нововведений, которые нашему быту были бы чужды.
Для этого нет надобности переносить к нам учреждения иностранные; ибо начала ипотеки не чужды и нашему законодательству. Эти начала в течение времени как бы забыты, но еще не совсем исчезли, и не будет стоить большего труда возвести на прежнем основании новую стройную ипотеку, не нарушая ничего существующего.
Для объяснения сего необходимо, хотя кратко, обозреть постепенное развитие двух учреждений нашей судебной администрации: установление крепостных дел и устройство дел вотчинных.
По старинным нашим законам купчая или иные договоры, как бы формально они ни были написаны, сами по себе давали приобретателю только право требовать от отчуждающего отдачи отчуждаемого имущества (т. е. право личное, le droil personnel, jus ad rem); самое же имущество переходило в полную собственность приобретателя (т. е. приобреталось вещное на оное право, le droit réel, jus in re) лишь после таковой отдачи, то есть со времени утверждения имения за приобретателем в особо учрежденном для вотчинных дел Поместном Приказе, переименованном впоследствии в Вотчинную Коллегию [1. Здесь говорится только о недвижимостях, находящихся вне черты городов.]. На сем основании в Уложении 7157 (1649) года главы XVII, в статье 34-й узаконено: буде кто вотчину свою кому продаст и деньги возьмет и купчую даст, а в Поместном Приказе в книгах ту вотчину за купцом не запишет, да после того ту же свою вотчину кому продаст воровством, и деньги возьмет и в Поместном Приказе в книги ту вотчину за последним купцом запишет, и тою вотчиною владеть тому, за кем та вотчина в Поместном Приказе записана, а первому купцу тою вотчиною владеть не велеть, для того, что он ту вотчину купя, в Поместном Приказе за собою в книги не записал; а велеть ему на том продавце по купчей доправить его деньги; да тому же продавцу за такое его воровство, что он одну вотчину двум продал, учинить наказание.
В этих немногих и простых словах заключаются главные основания благоустроенного ипотечного порядка: по ним книги Поместного Приказа были исключительным хранилищем обязательных для публики сведений о переходах имений, и всякое приобретение, неоглашенное в книгах сего Приказа, считалось ничтожным в глазах сторонних лиц. Естественным последствием сего было, что для обеспечения каких-либо взысканий, надлежало заявить о них тому же Поместному Приказу, дабы, при переходе вотчины к другому лицу, этот долг был в виду, как долг обременяющий вотчину должника [2. Дела Поместного Приказа и Вотчинной Коллегии представляют тому примеры.].
Сообразно с сим, всякий раз когда требовалось утверждение имения за другим владельцем, (или, говоря тогдашними выражениями, когда оно справлялось за новым приобретателем), соображали предварительно дела Поместного Приказа; но сверх сего всякому переходу, прежде утверждения оного, давалась возможная по тогдашним обстоятельствам гласность, и именно Приказ посылал в переходящее имение особого отказчика, который, созвав всех окрестных жителей, объявлял публично о переходе имения, и удостоверялся, не имеется ли каких-либо споров, исков или взысканий, препятствующих переходу; когда ничего подобного не оказывалось, то тогда лишь совершали утверждение за новым приобретателем - отказом имения за него; при чем все дело об отказе приобщалось к прочим делам Поместного Приказа по тому имению.
Вглядываясь в этот простой порядок, нельзя не сознаться, что предки наши обладали ипотечным порядком, в возможном по тогдашним способам совершенстве; оставалось потомству только применить более удобные формы новейшего времени, и, конечно, мы имели бы тогда ипотечную систему ни в чем не уступающую самым лучшим образцам германской ипотеки, которая, по справедливости, признается превосходнейшею [3. Так случилось в Остзейском крае: в Лифляндии весь ипотечный порядок устроен судебною практикою чрез благоразумное и последовательное развитие королевской резолюции 1665 года, следующего содержания: "при чем Ея Королевское Величество объявляют, что принадлежащее кому-либо право, благовременно где следует в протоколе записанное, должно во всех отношениях оставаться неприкосновенным".]. К сожалению вышло противное и ипотека наша дошла до нас в виде столь искаженном, что с трудом можно узнать ее следы.
С начала XVIII столетия начинается продолжавшийся доныне процесс разложения ипотечного порядка. Главные в нем моменты были следующие:
1. Возникновение нового установления под названием Крепостных Дел.
В древней России с распространением грамотности появились публичные писцы, занимавшиеся всякого рода письменными изложениями; в XVII веке они образовали привилегированное сословие площадных подьячих или площади, члены коего соответствовали публичным нотариусам; как сведущие в употребительных формах, они руководили договаривающимися лицами в составлении документов по их сделкам и вместе с тем отвечали за тождество лиц. Этим ограничивались их обязанности; в разбор же или поверку прав лиц, прибегавших к их пособию, или фактов, передаваемых им для составления актов, они не входили.
При Петре Великом, сделанный одним подьячим подлог подал повод к преобразованию сего сословия, получившего с сего времени название писцов крепостных дел, само правительство сделалось как бы хозяином этой нотариальной конторы; подьячие сделалась наемными писцами сего нотариата, установлен сбор за письмо актов в пользу казны, самый промысел письма крепостей сделался монополиею казны, и вследствие сего учреждены надсмотрщики и все установление подчинено надзору одного боярина, без разрешения коего (разрешение выражалось надписанными его дьяком на самом акте словами: совершить по указам) никакая крепость по предметам более важным окончательно совершена быть не могла. С сего времени этот нотариат, сохраняя доныне главнейшие черты данного ему в 1700 году устройства, сделался учреждением преимущественно фискальным и по таковому свойству своему уже менее соответствовал настоящему своему назначению - быть юридическим руководителем частных лиц в их между собою сделках. В таком виде нотариат сей существует более 150 лет, как тунеядное растение, неприметно губящее около себя жизненную силу.
К многочисленным вредным последствиям сего учреждения, не давшего развиться у нас частному нотариату, столь полезно действующему в других странах, принадлежит и пагубное влияние его соседства на существовавшее в вотчинных делах установление ипотечное. Непосредственно пагубное влияние сие оказалось в особенности в следующем:
а) в 1714 году установлена пошлина с перехода по актам имения от одного лица к другому; сообразно с предметом своим, эта пошлина взимаема была при самом утверждении перехода имений, т. е. в Поместном Приказе. Вскоре потом заметили, что приобретатели, избегая платежа сей весьма значительной пошлины (составлявшей в то время 10%) стали медлить явкою; вследствие сего сперва ведено понуждать их к скорейшему исполнению сего обряда и на сей конец надписывать на купчих, чтобы, под опасением уничтожения их, они были являемы в положенные сроки, а потом узаконено, чтобы пошлина сия была взимаема не в Вотчинной Коллегии, а уже у Крепостных Дел при самом написании актов (указ 19 июля 1720. № 3612). Нет сомнения, что взимание сей тягостной пошлины не при утверждении перехода имения, а при самом совершении крепости, было первым поводом, по которому стали приписывать написанию актов у Крепостных Дел значение того действия, которое совершается собственно у вотчинных (т. е. ипотечных) дел, т. е. стало возникать то ложное понятие, что актом, совершенным у Крепостных Дел, укрепляется не только заключенный с продавцом договор, но и самый переход проданного имения в собственность покупщика. Отсюда произошло выражение "крепостное право", употребляемое для означения реальных или вещных прав (droit réel, jus in re), тогда как эти права (согласно Ул. XVII. 34) приобретаются не столько крепостным актом, сколько утверждением у Вотчинных Дел перехода имения.
б) Наблюдение за крепостными делами, порученное Петром Великим боярину Матвееву, перешло от него преемственно к Оружейной Палате, к Ратуше и наконец к Юстиц-коллегии, которая, заведывая всеми судебными установлениями в государстве (кроме равной ей Коллегии Вотчинной), имела чрез подчиненные ей судебные места высший надзора за Крепостными Делами и в других городах. Это подчинение одному центральному месту всех нотариальных учреждений в России, имевших исключительное право писать всякие акты касательно недвижимых имений и взимать за переход оных пошлину, подало повод к той мысли, чтобы вместо обеспечения взысканий надлежащим заявлением Вотчинных Дел (т. е. порядком ипотечными), воспретить должнику самое письмо актов; так возникли, без всякого законодательного распоряжения, запрещения, и самое ипотекарное обеспечение устранилось, уступив место запретительной системе, не имеющей ничего подобного в других странах.
2. Упразднение Вотчинной Коллегии.
В 1775 году предположено упразднить все Коллегии, а вместо оных учредить в губерниях Палаты. Так учреждена в каждой губернии Палата Гражданского Суда, которая, по словам Учреждения губерний, есть ничто иное как соединение Департамента Юстиции и Вотчинной Коллегии; но вотчинные дела переданы не в одни Палаты, но и в Уездные Суды и в бывшие Суды Верхние Земские [4. Впоследствии узаконено, чтоб акты на имения, состоящие в разных уездах одной и той же губернии, были являемы в Гражданской Палате (т. X. ч. I. ст. 926).]. При этом Уездные Суды, которым поручено значительнейшее в оных участие, не получили никакой инструкции как производить и содержать сии дела, кроме распоряжения, чтобы о явленных в оных купчих, прибив объявление к судейским дверям, публиковать в ведомостях, и если в течение двух лет никто со спором не явится, то имение за покупщиком отказывать бесспорно.
Ограничиваясь буквальным исполнением сего предписания, Уездные Суды не отделяли вотчинных дел от других, не имели к ним особых записных книг и указателей, не собирали являемых актов в особые наряды и таким образом лишили себя и преемников своих возможности отыскивать сведения об основании прав собственности нынешних владельцев и о переходах имений [5. Этому явлению способствовало конечно еще и то обстоятельство, что производство по явленным актам было возложено не на одни Уездные Суды, но также и на Верхние Земские Суды, а потом и на Палаты.]. Вследствие сего ныне гораздо легче привести в известность предметы сии за времена царей Михаила Феодоровича и Алексия Михайловича, по уцелевшим делам Вотчинной Коллегии и Поместного Приказа, нежели за последнее десятилетие.
По мере того как вотчинные дела таким образом более и более клонились к упадку, Крепостные дела приобретали постепенно большее значение; так, вследствие очевидно ошибочных понятий, отменили в 1824 году публикации о являемых в Уездных Судах купчих, с тем чтобы публиковалась не явка, а совершение актов; в 1836 году, разрешая вопрос, возникший между Министерством Юстиции и 2-м Отделением Собственной Канцелярии, Государственный Совет даже отменил силу 34 статьи XVII главы Уложения и основанную на оной статью 884 законов гражданских, по изданию 1832 года, возложив однако же при том на Министерство Юстиции обязанность представить меры к отвращению могущих быть от того вредных последствий.
Нельзя не упомянуть в этом кратком очерке одного из лучших учреждений наших, почти уничтоженных виною времени, об одном отрадном явлении новейшего времени, доказывающем, что некоторые следы прежнего вотчинного порядка еще сохранились; это Указ Правительствующего Сената по Общему Собранию Московских Департаментов, от 16 июля 1854 года (Февр. 22), № 27456, в котором Сенат, рассматривая вопрос о подсудности вотчинных дел, вошел в следующие рассуждения: "Вотчинные дела, имея предметом признание чьих-либо прав на недвижимость, начинаются обыкновенно явкою судебному месту о приобретенном праве, на тот конец, дабы Суд, по надлежащем оглашении и по вводе во владение, утвердил право сие (или как выражаются прежние законы: записал имение в книгах за новым приобретателем, справил и отказал оное, учинил приобретателю на то имение дачу); большая часть сих дел остаются неспорными и оканчиваются простым утверждением права приобретателя; некоторые же, вследствие предъявленного спора, обращаются в дела тяжебные, по которым, без производства между тяжущимися разбирательства, собственно судебного, обоюдные права рассматриваются не только по доказательствам представленным сторонами, но и по соображению прежних на эту же недвижимость дел и споров, которые производителями не должны быть обойдены (ст. 753 и 2680. T. X. Св. Зак. Гражд.) Таким образом, находясь в неразрывной связи с делами вотчинными неспорными, спорные вотчинные дела, не смотря на звание прикосновенных лиц, должны быть производимы в тех же самых местах; места сии суть: относительно имений в уезде лежащих - Уездные Суды, а относительно имений, находящихся внутри черты города - Магистраты или Ратуши, ибо сим местам являются, каждому по своему ведомству, акты перехода и они суть хранилища тех дел и сведений, без соображения которых, вотчинные дела решаемы быть не могут. Уездные Суды снабжены как планами всех дач, так полными каталогами всех недвижимостей по генеральному межеванию, которые они обязаны пополнять всеми переходами и, сохраняя таким образом известность всех перемен в дачах и владельцах, доставлять Межевому Правительству периодические о сем ведомости (968, 998, 1001, 1005, 1009 X Т. Зак. и 4 пун. 3842. II Тома Св. Учр. Губ.); Магистраты же должны, по 9-й ст. городового положения, иметь особую книгу, - "с описанием домов, строений, мест и земель городских под нумерами, дабы желающие дать в заем деньги на заклад дома или же кто дом, строение, место, и землю купить или нанять хочет, с тою книгою справясь, давать деньги мог с надежностью". Наконец нельзя упустить из виду еще и то обстоятельство, что свидетельства, по которым имения принимаются в обеспечение займов или обязательств, выдаются по удостоверениям Уездных Судов и Магистратов, основанным на их вотчинных делах, почему полнота сих дел есть необходимое условие для благонадежности сих свидетельства.
К сожалению надлежит, однако ж, сознаться, что вышеизложенные слова Сената согласуются вполне только с содержанием законов - но не с исполнением их: ибо вотчинные дела почти во всех Уездных судах составляют, как выше сказано, неразработанную массу, к которой особых указателей не имеется; из Магистратов же только весьма в немногих заведена требуемая Городовым положением книга; посему, удостоверения низших судебных мест, по которым Палаты выдают свидетельства о благонадежности имений, основываются не столько на вотчинных делах тех мест, сколько на отзывах местных полиций, полагающихся, в свою очередь, на показания подчиненных им становых приставов и других подчиненных полицейских властей, а также на показания самих просителей.
Наконец нельзя умолчать, что помянутая в указе 1854 года статья Городового положения, не быв никогда отменена, тем не менее не включена в свод; из указа же 1854 года внесены в оный только распорядительные слова (Т. X. ч. II, ст. 659), без объяснения вышеизложенных суждений Правительствующего Сената.
Результат вышеписанного состоит в том, что ипотека не чужда законодательству нашему, что она некогда существовала у нас в значительном развитии, что для введения ее у нас вновь нет надобности заимствовать учреждения других государств - превосходные сами по себе, но неудобоприменимые к обстоятельствам нашим, и что гораздо надежнее достигнуть сей цели обновлением нашего отечественного права; для этого, без всяких больших переворотов, следовало бы только постепенно очистить учреждения наши от того, что противно означенным коренным началам; и именно надлежало бы восстановить порядок вотчинных дел более близкий к первобытному ипотечному свойству оного; соответственно сему изменить, а за тем и совсем отменить систему запретительную, Крепостные же Дела постепенно заменить настоящими нотариусами.
Мы означим в виде опыта сущность тех мер какие, по мнению нашему, потребны для такого обновления нашего отечественного права, руководствуясь при том главнейше указаниями, содержащимися в Указе Правительствующего Сената от 16 июня 1854 года.
I. Во-первых, надлежало бы восстановить в непреложной силе то начало, по которому для приобретения права собственности на недвижимое имение недостаточно одного договора, сколь бы формально он ни был совершен, а требуется еще чтобы акт был явлен в надлежащем судебном месте и чтобы по распоряжению сего места учинен был ввод во владение; хотя это с достаточною ясностию изложено законов гражданских ч. I в статьях 420, 925 и 927, - но в несогласимом противоречии с оными в статье 1416 - в отмену вышепрописанной статьи Уложения 1649 года - постановлено, что из двух купчих, данных на одно и тоже имение, должна иметь преимущество старшая по времени совершения, хотя бы она оставалась неявленною.
При действии сей статьи, устраняющей всякую надобность в явке надлежащего суду акта приобретения, нет никакой гарантии для права собственности и нет потребного для ипотеки основания.
По сему восстановление первобытного изложения сей статьи Свода по изданию 1832 года (ст. 884) представляется первою необходимостью.
II. В теснейшей связи с вышеизложенным находится публикация, делаемая кем-либо о приобретении недвижимости: так как двухгодичный срок для оспаривания перехода имения (Зак. Гр. ч. I, ст. 1524) считается со времени прибития к судейским дверям объявления, то начально установлено публиковать не о совершении акта, но о явке оного; но в 1824 году эту публикацию заменили публикациею о совершении акта и сие, как видно из состоявшегося по сему случаю указа, для удобнейшей поверки поступления актовых и крепостных пошлин. Но как эта публикация установлена только для оглашения перехода имения, а не для контролирования поступления пошлин, то представляется необходимым возвратиться и в этом отношении к прежнему порядку.
III. Дабы вотчинные дела успешно служили для своей цели - сохранять в известности юридическое положение каждой недвижимости - потребно, чтоб по каждой местности они сосредоточивались в одной инстанции, как то было в старину при существовании Вотчинной Коллегии и Поместного Приказа. Ныне по одному и тому же именно дела производятся в Гражданской Палате и в Уездных Судах, а изредка даже и в Судах Надворных (Зак. Гр. ч. I, ст. 926).
По нижеизложенным уважениям казалось бы удобнейшим соединить их в Гражданской Палате:
1) Уездные Суды и при лучшем устройстве не могут представить достаточного ручательства в постоянном соблюдении того строгого порядка, который необходим для вотчинных дел, и будет еще более необходим по введении ипотеки.
2) Палаты уже ныне составляют первую вотчинную инстанцию в делах о приобретении имений находящихся в разных уездах.
3) Сверх того в существующем порядке Палаты уже принимают непосредственное участие во всех делах производимых в Уездных Судах о утверждении имений за новыми приобретателями (Зак. Гражд ч. I, ст. 928).
4) Свидетельства о благонадежности недвижимых имений представляемых в залог выдаются Палатами; они должны быть основаны на самых верных и точных сведениях и одна только Палата отвечает за истину всего в свидетельстве показанного (ст. X, ч. I, 1609, 1612 и 1613; т. XI, ст. 328). Но возможна ли таковая ответственность, когда Палата не в состоянии поверить содержание свидетельства с вотчинными делами, а должна основаться на донесениях других мест? Вот причина неверностей находимых в многих свидетельствах, в которых вина слагается одним местом на другое.
5) Предлагаемое сосредоточение едва ли будет обременительно для лиц живущих в уездах, ибо им и ныне приходится приезжать в губернские города для совершения крепостных актов. Напротив, оно послужит к облегчению всех сокращением труда переписки и издержек.
6) Мера сия освободит Уездные Суды от значительного количества дел и чрез то даст возможность к лучшему устройству остающейся у них части судебной администрации.
IV. С сосредоточением вотчинных дел в Гражданских Палатах, необходимо было бы отделить их от других дел, по примеру того, как некогда судные и вотчинные дела составляли предмет занятий совершенно различных Приказов Судных и Поместного. Хотя же при самом начале учреждения Коллегий дела вотчинные отнесены вместе с судными к ведомству одной и той же Юстиц-коллегии, но и тогда вскоре убедились в необходимости восстановления для вотчинных дел особого Присутственного места, вследствие чего учреждена Коллегия Вотчинная (указ 1718 г. Мая 9 и Августа 28, 1721 Мая 18 №№ 3202, 3224 и 3881).
В 1775 году эти две Коллегии вновь соединены в Палатах Гражданских, которые, по словам Учреждения, суть соедененный Департамент оных.
Состав Палат в столицах представляет особенное удобство к разделению вновь тех и других дел: одному из сих Департаментов могли бы быть поручены исключительно дела вотчинные, в строгом и тесном смысле сего слова, т. е. неспорные и спорные дела о переходе недвижимых имений и дела имеющие соотношение с межеванием; другой же Департамент заведовал бы расправою собственно судною, образуя вторую оной инстанцию, - а также имел бы надзор за Крепостными Делами и за публичным Нотариатом, по преобразовании оного.
В других Палатах следовало бы сообразно сему разделить Канцелярию на два Отделения.
V. За сим, для подготовления прочного основания ипотеке потребовалось бы только строгое и разумное исполнение предписанного в законах порядка.
Для этого можно было бы предложить следующее:
1) чтоб дела сохранялись в точнейшем порядке и целости; чтоб к ним имелись порядочные настольные реестры, и чтоб для облегчения указаний и справок дела имели во время их производства постоянные нумера.
2) чтоб текст явленных актов сохраняем был в Палате, посредством ли особых записных книг или в копиях переплетаемых погодно в хронологическом порядке по времени явки.
3) чтоб межевой архив Гражданской Палаты сохраняем был в совершенном благоустройстве и целости. Для этого следовало бы установить непременным правилом, чтоб планы и книги межеваний как генерального, так и специального, были приведены в порядок по каталогам Государственного Межевого Архива и чтобы, в предупреждение растраты, единожды было бы приведено в известность каких против сего каталога недостает; список недостающим нумерам надлежало бы для будущих поверок передать в Межевую Канцелярию; затем периодически производить поверку и после сего за всякую позднейшую утрату планов подвергать виновных строжайшей ответственности.
4) Как во время производства, так и по решении, в Архиве, отделять дела по уездам, подобно тому, как изстари сохранялись и доныне сохраняются дела Поместного Приказа и Вотчинной Коллегии в Архиве сей последней.
5) В особенности надлежало бы Палатам озаботиться немедленным заведением по каждому уезду указателя вотчинным делам или вотчинной книги, в которой для каждой недвижимости, составляющей особое имение, назначить особую страницу, на которой отмечать со ссылкою на вотчинные дела все перемены, происходящие в составе имений, и все переходы оных, а также выдачу свидетельств и т. п.
В эту книгу вносить недвижимости по порядку межевого каталога, давая каждому имению тот самый нумер, какой присвоен ему в каталоге; этим нумерам быть на будущее время неизменными.
В случае раздела имения, образующиеся новые статьи различать присовокуплением к общему нумеру нумера второстепенного, частного. Это правило применить в особенности к земским участкам крестьян собственников.
К вотчинной книге иметь два алфавитных указателя, по названиям а) имений и б) владельцев.
Быть может, что при первом взгляде составление подобной вотчинной книги представится делом чрезвычайно трудным, - но в действительности оно было бы таковым только в таком случае, если бы требовалось, чтоб вотчинная книга уже при самом начале содержала в себе все возможные подробности, составляющие так сказать юридическую историю каждой недвижимости. Нет, для этого начала достаточно одного приведения в известность всех имений, для чего потребно времени не много. Впоследствии сами дела представят материал для пополнения данных о каждом имении.
VI. Следовало бы вменить Палатам в обязанность, чтобы при выдаче свидетельств на недвижимые имения, они основывали свое удостоверение о принадлежащем просителю праве собственности преимущественно на вотчинных делах, и в сих свидетельствах всегда указывали на нумер, под которым недвижимость значится в вотчинной книге; разумеется, что о выдаче свидетельства должно быть означено по принадлежности в самой книге.
VII. С восстановлением того понятия, что переход недвижимой собственности совершается не написанием крепости, а запискою оной за приобретателем у вотчинных дел, следовало бы возвратиться к порядку взимания крепостной пошлины, существовавшему до указа 1720 года, т. е. ко взиманию оной не при написании акта у Крепостных Дел, а у Дел Вотчинных при утверждении перехода имения. От этого распорядка казна не только не потерпит ущерба в пошлинном доходе, а напротив Казенным Палатам представится легчайший способ следить по вотчинным книгам за поступлением оных и открыть непорядочные приобретения, произошедшие без платежа установленных сборов.
VIII. Наконец важнейшее последствие восстановления в должном виде Вотчинных Дел будет состоять в том, что дальнейшее существование установления Крепостных Дел и тесно связанной с ним системы запрещений сделается излишним и что вместо оных само собою возникнет обеспечение ипотечное. Ссылаясь на вышеизложенное, войдем в некоторые подробности:
В настоящее время конечно не может подлежать сомнению, что, кроме крепостных писцов, найдется всюду множество людей имеющих сведения и опытность, потребные для сочинения юридических актов; поэтому с сей стороны не представляется никакой надобности в дальнейшем существовании подобного сословия публичных писцов; в этом конечно убедилось само Правительство, допустив столько изъятий из монополии, которая в начале XVIII столетия была присвоена его нотариату, что за Крепостными Делами остается ныне почти только совершение актов на отчуждение недвижимых имений. Затем дальнейшее существование этого нотариата надлежит приписать следующим двум причинам:
1) в Крепостных Делах находили единственное средство взимания актовых и крепостных пошлин.
Эта причина отпадет с надлежащим восстановлением Вотчинных Дел, ибо они, как показано выше, подадут средство гораздо более верное и надежное для полнейшего взимания сих пошлин и для точнейшего контроля их поступления.
2) при всеобщем забвении начал вотчинного порядка и при господстве смутных понятий о каком-то крепостном праве, приобретаемом единым написанием акта или так называемой крепости рукою писца Крепостных Дел, - запрещение наложенное у этих Дел в письме актов отчуждения составляло единственное средство к некоторому обеспечению долгов.
Действительно, в настоящем порядке эти запрещения обеспечивают долги по закладным, долги Кредитным установлениям и наконец права казны по обязательствам, обеспеченным залогом свободных имений; но сими случаями ограничивается, при запретительной системе, тесный круг имущественного кредита; вне оного нет никакого обеспечения, так что другие кредиторы, несмотря на запрещения и ими исходатайствованные, не пользуются никаким преимуществом при взыскании долгов из имения, состоящего под запрещением. - Наконец вся сила сего обеспечения исчезает с разрушением ложного начала, на котором оно основано; коль скоро с изменением редакции 1416 статьи Т. X. ч. I. указанное выше (ст. I) противоречие между некоторыми §§ Свода будет устранено, и за момент осуществления права собственности относительно к третьим лицам будет признано не совершение акта, а записка имения за приобретателем в отверзтой для публики вотчинной книге, - то Крепостные Дела и состоящие с ними в необходимой связи запрещения потеряют всякое значение.
По сим уважениям совершенное упразднение Крепостных Дел и Запретительной Системы представляется естественным и неизбежным последствием восстановления Вотчинных Дел, и Правительству останется только, допустив обеспечение ипотечное чрез записку долговых требований в вотчинные книги, принять меры к ограждению тех лиц, которые в прежнее время исходатайствовали наложение по их требованиям запрещения.
Для сего казалось бы достаточным назначить известный срок для предъявления ко внесению в вотчинные книги всех тех требований, по которым в прежнем порядке наложено запрещение, с тем, чтобы претензии, которые сами по себе не имели права залогового обеспечения, но по которым наложено запрещение, быв внесены в вотчинную книгу, составляли, относительно к старшинству обеспечения, в совокупности один разряд, со старшинством пред простыми долгами, по которым запрещения наложено не было, с разверсткою при совместном взыскании между собою удовлетворения поровну.
IX. Все вышеписанное основано на простых понятиях, доступных и не специально занимавшимся людям. Но если сообразить, что в продолжении более столетия мы привыкли иначе смотреть на дело сие, что у нас нет по ним преданий, что все приспособления должны быть введены вновь, то нельзя не убедиться, что внезапное устройство едва ли будет возможно или успешно. Здесь осмотрительность будет в особенности нужна для обеспечения успеха.
В этом убеждении мы полагали бы полезным, не издавая подробных правил, начать опытом в С. Петербурге; на вышеизложенном основании, можно бы было, оставляя оба Департамента С. Петербургской Палаты Гражд. Суда в их настоящем устройстве, учредить еще один Департамент, для производства вотчинных дел и возможного устройства вотчинной части. Вероятно одного года будет весьма достаточно, дабы при энергическом действии привести вотчинную часть в сей столичной губернии в возможный порядок и в такое положение, чтобы можно было сделать опыт введения ипотеки повсеместно. Впоследствии, по закрытии Крепостной Экспедиции, два существующие Департамента С. Петербургской Гражданской Палаты могли бы быть, сообразно означенному выше в ст. IV, соединены в один.
Примечание. Все изложенное выше относится к устройству вотчинных дел по имениям, состоящим вне черты городов; в городах же казалось бы полезным оставить их, как было исстари, при Магистратах, за исключением однако же Петербурга и Москвы; по разным причинам вотчинные дела по сим столичным городам следовало бы предоставить Вотчинным Департаментам Гражданских Палат.
II.
Известно, что Гражданские Палаты и Уездные Суды по производству вотчинных дел, т. е. дел о переходе недвижимой собственности, суть преемники бывшего Поместного Приказа, переименованного впоследствии в Вотчинную Коллегию. Но между этими местами существовала разница: приказ и коллегия были центральными присутственными местами, которые исключительно заведовали всеми делами о переходе имений и вотчин по всему государству, не имея при том других занятий; здесь практика нескольких веков долженствовала установить единообразный и постоянный порядок, основанный не столько на писанных законах, сколько на практике, обычае и преданиях. Из сих преданий составились главы уложения о поместных и о вотчинных делах, в которых, между прочим, узаконено правило о том, что для приобретения права собственности на недвижимое имение недостаточно договора или крепости, а следует еще огласить крепость в приказе и получить утверждение оной, или так называемую дачу; сообразно сему в Приказе и Коллегии имелись книги для записывания всех являемых актов и сохранялись дела о производстве вотчинных дач. Ко всем делам, разделенным по уездам, имелись подробные указатели, которые давали возможность удостовериться в правах на недвижимую собственность как последних владельцев, так и всех предшественников их, до самых перводачников.
Если бы в Уездных Судах и Палатах был соблюдаем тот же порядок, то ипотека или бы уже давно у нас существовала, или же весьма не трудно было бы ее ввести; - ибо главное затруднение состоит В устройстве вотчинных книг, по которым всякий мог бы удостовериться в принадлежности имения и в благонадежности оного, т. е. свободности к обеспечению долгов по его ценности. Но к сожалению новые судебные места находились в неблагоприятном для сего положении: они не могли знать преданий и внутренних порядков Вотчинной Коллегии; занятые еще делами уголовными и судными, они не различали вотчинных дел от других дел гражданских, не имели к ним особых указателей, а при кратковременном служении избираемых обществом судей и заседателей не могли приобретать опытности, из которой образуются предания.
По словам указа 1726 года июля 11 (4917) "все помещики, большие и малые, признавали Дела Вотчинной Коллегии за крепкий фундамент своих прав". И действительно, поныне легко по уцелевшим делам Вотчинной Коллегии довесть историю дач до отдаленнейших времен. Напротив, дела уездных судов представляют неразработанную массу, в которой самим судам найтись до того трудно, что, в случае надобности удостовериться в принадлежности кому-либо имения, они не обращаются к своим делам, а, не разыскивая юридических оснований прав владельца, довольствуются ответом полиции на форменный вопрос - в собственном ли владении просителя находится такое-то имение? Этот ответ, никакой поверке не подвергаемый, есть единственное ручательство за верность тех свидетельств, по которым кредитные установления раздавали под залог имений сотни мильонов.
Постепенное разложение порядка вотчинных дел заметно, впрочем, не только практике; и законодательные меры, принятые в настоящем столетии, свидетельствуют о совершенном забвении этого порядка: сюда относятся узаконенные в 1811 году меры к пресечению продажи одного и того же имения двум покупщикам, отмена в 1824 году публикации о явленных купчих и других актах по переходе имений, а в особенности исключение в 1836 году из Свода Гражданских законов статьи 884, (по изданию 1832 г.) содержащей правило уложения о необходимости явки крепостей - правило, всюду составляющее необходимое условие благоустроенной и почетной системы.
Ясность, всеобщая известность или гласность и непоколебимость права собственности суть тот "крепкий фундамент", без которого ипотека существовать не может. Если бы это требовало доказательств, то можно указать на пример Франции: тамошняя ипотека далека от совершенства ипотеки германской именно по недостаточному устройству вотчинных дел, происходившему от необязательности явки актов приобретения. Закон 23 марта 1855 года о явке актов (sur la transcription en matiêre hypothécaire) свидетельствует об усилиях французского правительства для устранения этого препятствия для поземелъного кредита.
Подробное соображение вышеписанного убеждает, что возможное и соответствующее нынешним обстоятельствам восстановление - не Вотчинной Коллегии, а существовавшего в ней порядка, с устройством в каждом судебном месте книги имениям, есть первое условие для улучшения частного кредита, и что лишь после этого возможно, с отменою ныне действующей системы запрещений, ввести у нас обеспечение ипотечное. К сей вожделенной цели нет иного пути, и он тем более удобен, что будет результатом развития начал отечественного права, совершенно соответствующего началам, принятым в других странах.
К этому не лишним будет присовокупить, что вышеизложенное сходствует и с сообщенным в 1857 году Сохранной Казне предположением г. Главноуправляющего II Отделением Собственной Его Императорского Величества канцелярии.
III.
По статье 711 Французского Гражданского Уложения право собственности приобреталось только силою обязательств (la propriété des biens s'acquiert... par l'effet des obligations); о явке же обязательств к записке, требуемой узаконениями предшествовавшего времени, во всем Уложении даже и не упоминалось; вследствие сего умолчания настала крайняя неизвестность переходов собственности и расстроился ипотечный порядок. Для устранения сего недостатка был составлен проект закона, который Законодательным Сословием был передан на предварительное рассмотрение особой Комиссии; вследствие доклада сей Комиссии, составленного депутатом де-Беллеймом (Adolphe de Belleyme), издан упомянутый в предшествующей статье (II) закон от 23 Марта 1855 года о явке актов (sur la transcription en matiére hypothecaire).
По сходству недостатков французского порядка, до исправления оного в 1855 г., с существующими у нас, мы извлекаем из доклада г-на де Беллейма следующее описание оных:
"Предлагаемый в проект закон имеет предметом полезную реформу порядка приобретения и утверждения права собственности.
Со времени издания Гражданского Уложения, недостатки нашего ипотечного порядка постоянно обращали на себя внимание наших знаменитейших юристов и были ими обличаемы, требования пересмотра законов по сему предмету не представили; ожидали сей ревизии, когда Законодательное Собрание занялось проектом закона, долженствовавшего обнимать ипотеку во всем ее пространстве; но сей проект - произведение самого добросовестного изучения и труда - еще не мог достигнуть третьего чтения и таким образом получить силу закона.
Среди происходивших по сему предмету прений и сделанных замечаний, среди разногласий по многим частностям - оказался однако же один предмет относительно которого не было ни малейшего разномыслия. По сему-то предмету предлагается проект закона.
Предполагалось постановить, чтобы акты о передаче или предоставлении права собственности на недвижимости, а также об ограничении сего права и о разделе недвижимых имуществ относительно к третьим лицам, были признаваемы обязательными и действительными лишь после явки и записки оных в публичные книги, по месту нахождения имения.
Никто не оспаривает, что гласность есть основание как права собственности, так и благоустроенного ипотечного порядка; все признают, что эта гласность может быть достигнута единственно явкою и запискою актов о переходе имения, несмотря на это в действующем законе явка сия требуется только в немногих исключительных случаях.
В этом умалчивании заключается существенный недостаток; оно скрывает истинное положение собственности и препятствует той гласности, которая составляет необходимое условие ипотеки.
При нынешнем порядке нельзя получить официального и достоверного сведения о том, кому именно принадлежит право собственности на известную недвижимость, и, договариваясь с кем-либо, нельзя иметь полной уверенности, чтобы он был собственником того имущества, о котором происходит сделка.
Вследствие сего в нынешнем порядке весьма возможно продать одно и тоже имущество в несколько рук, два раза воспользоваться ценою проданной вещи и заложить имущество уже проданное.
Несмотря на публичное совершение купчей, на получение купленного имущества во владение и на исправную уплату цены, - добросовестный покупщик не обеспечен в том, чтобы не явилось, даже по прошествии нескольких лет, другое лицо, которое, предъявив купчую совершенную ранее в каком-нибудь отдаленном присутственном месте, о которой никто не мог и знать, - лишит добросовестного владельца его трудового приобретения.
Злоумышленный собственник имеет всю возможность, тайно отчудив право собственности, оставить за собою пользование и таким образом под личиною полного хозяина вторично продать то же имущество другому лицу, добросовестно вступившему с ним в сделку.
От притязаний покупщиков старших по времени, но скрывавшихся в неизвестности, не спасает даже приобретение имения с публичного торга.
Та же опасность угрожает заимодавцам: для обеспечения их недостаточно удостовериться в стоимости закдадываемого им недвижимого имения, в праве на оное закладывающего, в несуществовании старших закладных: - самые мнительные и осторожные кредиторы могут быть жертвою обмана вследствие совершенных накануне отчуждений, о которых они не могли и догадываться.
Когда же заимодавец не имеет возможности удостовериться в принадлежности заемщику закладываемого имения, то ипотека есть только призрак: она во всякое время может сделаться ничтожною; - отстранить подобную опасность действующий закон не в силах, - напротив, его недостаточность открывает подлогам свободный путь.
Подобной опасности не было бы, если бы достоверное и положительное указание открывало публике, кто в настоящее время собственник имения. В этом отношении благоустроенный ипотечный порядок и твердость права собственности основываются на одном и том же фундаменте: на гласности права собственности, ограждающей покупщика и заимодавца.
Для этого вернейшее средство заключается во внесении в особую отверзтую публике книгу всех переходов недвижимых имуществ и всех изменений в их составе и свободности. В этом мы видим единственное средство к исправлению недостатка закона ныне действующего.
Подлежащий рассмотрению проект превосходно разрешает эту задачу, предлагая установить или, вернее сказать, восстановить явку актов к записке (le retablissement de la transcription).
Слово "восстановить" предпочитаем мы потому, что правило вновь предлагаемое до издания Уложения уже существовало; находившись и в проекте Уложения, оно исчезло из оного не потому чтобы было положительно отвергнуто, а по какому-то неизъяснимому опущению. Правда, при рассмотрении в Государственном Совете происходили и по сей статье некоторые прения, - но возражения были слабы, а защита весьма положительна; не сохранилось никакого следа о том, было ли какое-либо положение об исключении статьи и на каких доводах это исключение основано, почему дозволено полагать, что один из важнейших вопросов по устройству ипотечного порядка остался неразрешенным единственно по случайному недоразумению."