Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Сборник контрольных заданий и тестов по дисциплине экономика недвижимости 2001 г издании Басова и Ершова.
Тема 1. Основы теории стоимости денег во времени
Оценки недвижимости построена на теории стоимости денег во времени. Основные операции по сопоставлению разновременных денег -это операции накопления и дисконтирования.
Накопления –процесс определения будущей стоимости денег.
Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений под инвестиции к их текущей стоимости.
Одним из основных критериев оценки объектов недвижимости или инвестиций является процентная ставка, в случае выполнения операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал.
В случае выполнения операции дисконтирования – ставка дисконта.
Первая функция : Накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость денежной единицы).
Данная функция показывает, какая сумма будет накоплена на счете к концу определенного периода при заданной ставке дохода, если сегодня положить на счет одну денежную единицу.
А) при начислении процентов один раз в год FV=PV*(1+i)=PV*fvf(I,n)
FV-будущая стоимость
PV-текущая стоимость
i-номинальная годовая процентная ставка
n-число лет
Фактор накопленной суммы( будущей стоимости) денежной единицы, при ежегодном начислении процентов.
Б) при начислении процента чаще, чем один раз в год
FV=PV*(1+i\k)n*k=PV*fvf(I,k)
Фактор накопления суммы денежной единицы при ежемесячном начислении процента.
k-число начислений в году
Правило 72-ух.
Для примерного определения срока удвоения капитала в годах необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал ( правило применимо для ставок дохода на капитал в интервале от 3 до 18 %).
Вторая функция : текущая стоимость денежной единицы (реверсии).
Данная функция показывает какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость одной денежной единицы получаемой в конце определенного периода времени.
А) при начислении процентов один раз в год.
PV=FV*1\(1+i)n=FV*pvf(I,n)
Pvf(I,n)=1\(1+i)n-фактор текущей стоимости денежной единицы при ежегодном начислении процента ( фактор реверсии).
Б) При ежемесячном начислении процентов.
PV=FV*1\(1+i\k)nk=FV*pvf(I,nk)
Третья функция : текущая стоимость аннуитета.
Аннуитет – это серия равновеликих платежей или поступлений отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Различают обычный и авансовый аннуитет.
При обычном аннуитете платежи или поступления осуществляются в конце периода. А при авансовом аннуитете платежи или поступления осуществляются в начале периода.
Данная функция показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость одной денежной единицы получаемой в конце определенного периода времени, или в начале.
Обычный аннуитет.
а) при платежах или поступлениях осуществляемых один раз в год
PV=PMT*1-1\(1+i)n\i=PMT*pvaf(I,n)
Фактор текущей стоимости обычного аннуитета при платежах или поступлениях осуществляемых один раз в год.
PMT-равновеликие периодические аннуитетные платежи.
Б) При платежах и поступлениях осуществляемых ежемесячно.
PV=MT*1-1\(1+\k)nk\i\k=PMT*pvaf(I,nk)
Авансовый аннуитет
А) При платежах или поступлениях осуществляемых один раз в год.
PV=PMT*1-1\(1+i)n-1\i=1=PMT [pvaf(I,n-1)+1]
Б) При платежах осуществляемых один раз в начале каждого месяца.
PV=PMT*[1-1\(1=i\k)nk-1\i\k+1]=PMT*[pvaf(I,nk-1)+1]
Четвертая функция : накопление денежной единицы за период.
Данная функция показывает, какая сумма будет накоплена на счете при заданной ставке, если регулярно в течение определенного периода откладывать на счет одну денежную единицу.
Расчет будущей стоимости обычного аннуитета
А) При платежах или поступлениях осуществляемых один раз в конце года.
FV=(1+i)n-1\i=PMT*fvaf(I,n)
Фактор накопления денежной единицы при платежах или поступлениях осуществляемых один раз в конце года.
Б) При платежах или поступлениях осуществляемых один раз в конце месяца.
FV=PMT*(1+i\k)nk-1\i\k=PMT*fvaf(I,nk)
Расчет будущей стоимости авансового аннуитета.
А) FV=PMT[(1+i)n+1-1\i]=PMT*[амфа(шбт+1)-1]
Б) При платежах или поступлениях осуществляемых один раз в начале месяца.
FV=PMT*[(1+i\k)nk+1-1\i\k]=PMT*[амфа(шютл+1)-1]
Пятая функция : взнос на амортизацию денежной единицы.
Данная функция показывает какими должны быть аннуитетные платежи в счет погашения кредита в одну денежную единицу выданного под определенный процент на определенный период.
А) PMT=PVi\1-1\(1+I)N==pviaof(I,n)
Фактор взноса на амортизацию при платежах осуществляемых один раз в год.
Б) PMT=PV*i\k\1-1\(1+i\k)nk=PV*iaof(I,nk
Шестая функция. Формирование фондовозмещения.
А) При платежах и поступлениях осуществляемых 1 раз в год.
PMT = FV*i/(1+i)n – 1 = FV*sff(I,n)
Sff(I,n) = i/(1+i)n - 1
Б) При платежах осуществляемых ежемесячно
PMT = FV*i/k/(1+i/k)nk – 1 = FV*sff(I, nk)
|
Годы |
fvf |
fvaf |
sff |
pvf |
pvat |
iaaf |
Число лет |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
||
|
1 |
1-я ф-ия: Накопленная сумма денежной единицы |
4-я ф-я: Накопление денежной единицы за период |
6-я ф-ия: Фактор фондовозмещения |
2-я ф-ия: Фактор реверсии |
3-я ф-ия: Текущая стоимость текущего аннуитета |
5-я ф-ия: Взнос на амортизацию |
|
|
2 |
Тема 2. Недвижимость. Рынок недвижимости.
Вопрос 1. Понятие недвижимости, ее особенности
Недвижимость
Объект собственности Сфера деятельности
Как объект собственности, недвижимость можно рассматривать в трех аспектах:
а) Недвижимость как объект гражданских прав:
- Право собственности
- Право хоз.ведения
- Право оперативного управления
- Право аренды или найма
- Право застройки
- Право залога
- Право преимущественного приобретения
- Сервитуты – право ограниченного использования чужим земельным участком
- Право по законе на земельный участок для лица, в собственности которого находятся здания, сооружения и другие объекты расположенные на этом участке.
- Право пожизненного наследуемого владения
- Право бессрочного постоянного пользования
- Бремя содержания
б) Недвижимость как материальный объект имеет: очерченные границы, размер, площадь, объем, качественные параметры.
в) Недвижимость как экономический объект: недвижимость – это товар; источник дохода для собственника; источник финансовой устойчивости собственника.
Особенности недвижимости как объекта гражданских прав проявляются по двум видам прав: общественным и частным. Общественные права – властные полномочия правительства и местных органов власти:
Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения, способов физ.использования и перераспределения доходов.
Как материального объекта особенности недвижимости следующие:
Особенности недвижимости как эконмического объекта: могут входить в состав средств производства, а с другой стороны выступает основой личного, стоимость объекта недвижимости с течением времени меняется.
Различают следующие виды деятельности связанные с недвижимостью:
- Продажа и сдача в наем (аренду недвижимого имущества производственного назначения(то же непроизводственного назначения)
- Посреднические услуги при купле-продаже и сдаче в наем (аренду) недвижимого имущества производственно- технического назначения (то же непроизводственного назначения).
Вопрос 2. Классификация объектов недвижимости.
К объектам недвижимости относятся следующие:
а) Земельные участки
б) Участки недр
в) Обособленные водные объекты;
г) Все то, что прочно связано с землей, в том числе леса, здания, сооружения, многолетние насаждения;
д) Движимые объекты подлежащие регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
е) Предприятие как имущественный комплекс в совокупности следующих составляющих:
- Участок земли
- Здания и сооружения
- Оборудование и инвентарь
- Продукция и сырье
- Различные права(аренды, товарного знака, фирменные наименования итд)
- Информация
- Нематериальные блага
- Результаты интеллектуальной деятельности.
Объекты недвижимости классифицируются по следующим признакам:
1.По физическому
1.1. помещения
2. По функциональному назначению
2.1. Земля; земельные участки в поселениях; земельные участки вне поселениях
2.2. Здания, строения, сооружения: жилье, нежилая недвижимость, промышленная недвижимость.
3.По качеству, местоположению и размерам
4. По видам собственности:
5. По юридическому статусу:
5.1
5.2. Приватизированные
5.3. Приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и тд
Земельные участки в поселениях, городах используются под жилье, под предприятие промышленности, под предприятие сельского хозяйства, под парки, водные объекты, под инженерную транспортную инфраструктуру.
Земельные участки вне поселениях используются под дачное и садово-огородное использование, под жилую застройку, под хозяйственное назначение, природо-охранное назначение, лесной фонд, водный фонд.
Жилой фонд вкл многоквартирные дома, индивидуальные и двух-четырех семейные дома.
Не жилая недвижимость вкл коммерческую недвижимость (офисные здания, гостиницы, магазины, торговые центры, рестораны, кафе и тд)
Недвижимость социально-культурного назначения вкл спортивные, образовательные, религиозные, правительственные здания.
Промышленная недвижимость: заводы фабрики, мосты, трубопроводы, дороги, дамбы, инженерные сооружения, гаражи, склады.
По юридическому статусу объекты недвижимости подразделяются по принадлежности на праве пользования.
Вопрос 3. Виды регистрации объектов недвижимости.
Важнейшим условием эффективным управлением недвижимостью не только как физическим объектом владения и использования его, но и как правом на него является принятая в стране система регистрации недвижимости. В мире существует 2 системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская. Суть первой состоит в передаче прав собственности на недвижимость по договорам между прежними и новыми владельцами, то есть осуществляется сделка. Для того чтобы обезопасить сделку и гарантировать ее от возможных ошибок, новый хозяин вынужден был пользоваться услугами дорогостоящих страховых и юридических служб с тем, чтобы проанализировать всю историю объекта недвижимости в глубину до 70 лет. Европейская система регистрации объектов недвижимости наиболее распространенная и основана на абсолютных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится на едином государственном реестре, а вся совокупность прав на недвижимое имущество гарантируется государством. К тому же данная система намного надежнее и дешевле, чем англо-американская. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней это юридический акт признания и подтверждения возникновение, ограничения перехода или прекращения прав на недвижимость. Могут осуществляться специальные регистрации или технический учет отдельных видов недвижимости. К объектам, подлежащим государственной регистрации относятся 5 групп:
Основные документы, регулирующие отношения по государственно регистрации прав на недвижимое имущество следующие:
- закон РФ от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственно регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
- «Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденные правительством РФ от 28.02.98 № 219
- «Порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использования полученных средств» утвержденный МинФином РФ от 21.10.96 №90
Вопрос 4.Особенности рынка недвижимости.
Рынок недвижимости – сложная структура, в рамках которой сходятся покупатели и продавцы. Рынок недвижимости может быть представлен как совокупность правового, экономического и организационного блока. Правовой блок это правила и механизмы передачи прав на собственность, а так же правила поведения собственника с учетом интересов его и государства.
Экономический блок представлен многочисленными показателями, которые характеризуют стоимостные и потребительские параметры объекта недвижимости (система доходов, налогов, ценообразование, инвестиции).
Организационный блок это совокупность структур, которые обеспечивают функционирование рынка недвижимости: государственные органы регулирования и управления, рыночные посредники, блок инфраструктуры рынка, покупатели, продавцы, потребители и пользователи недвижимости.
Подблок инфраструктуры рынка включает в себя информационную среду (профессиональную, экономическую, рекламную, правовую, справочную, деловую). Среди профессиональных участников рынка недвижимости основными являются посреднические организации и риэлтерские фирмы. Кроме того рынок недвижимости подразделяется на сегменты: рынок земельных участков, рынок жилья (городского, сельского), рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Каждый их сегментов имеет свою специфику и особенности оценки.
Специфика рынков недвижимости.
Тема 3. Недвижимость как экономическая категория. Оценка недвижимости. Закон об оценочной деятельности.
Вопрос 1. Недвижимость как экономическая категория.
Недвижимость является специфическим товаром, и как и любой товар имеет 3 характеристики: стоимость, затраты, цена. Стоимость объектов недвижимости делится на 2 категории:
Стоимость воспроизводства объекта (восстановительная стоимость) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с учетом износа, с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а так же с тем же качеством строительно-монтажных работ. Воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов, а так же современного оборудования объекта недвижимости.
Вопрос 2. Принципы оценки недвижимости.
В основе принципе оценки недвижимости лежат модели, которые ранее наблюдались в поведение людей. Различают 4 группы принципов:
Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями:
Остаточная продуктивность заключается в том, что собственник недвижимости вправе рассчитывать лишь на тот остаточный доход, который образуется после вознаграждения всех остальных привлеченных к ней ресурсов, ост проду-ть=чистый доход/ст-ть земли, после того, как были оплачены затраты на труд, землю и капитал;
Принцип вклада:
Вклад – это сумма, на которую увеличится или уменьшится стоимость хоз объекта или чистый доход от него в следствии отличия или отсутствия какого-нибудь дополнительного фактора производства.
Возрастающие и уменьшающиеся доходы – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться до той точки, начиная с которой общие доходы, хотя и растут, но замедляющимися темпами. Замедление происходит до тех пор, пока прирост ст-ти не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы; (закон убывающей отдачи)
Сбалансированность – любому типу землеиспользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства. При их сочетании достигается максимальная стоимость земли. Если же принцип сбалансированности не учитывается это ведет к снижению стоимости объекта недвижимости.
Если же принцип сбалансированности не учитывается, это ведет к снижению стоимости объектов недвижимости.
Примеры: слишком маленькая автостоянка при большом офисном здание.
Принцип экономической величины:
Экономическая величина – это кол-во земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования, в соответствие с рыночными условиями в данном местоположение. Экономическая величина – оптимальный, характерный предпочтениям.
Экономическое разделение – это такое сочетание имущественных прав, связанных с недвижимостью, при котором обеспечивается оптимальная структура настоящих и ожидаемых выгод, как следствие максимальная ст-ть. Т.е. имущественные права можно соединять и разделять таким образом, чтобы увеличить ст-ть объекта собственности. Проявляется в разных вариантах: физическое разделение, разделения по времени владения (различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права), по праву пользования (ограниченное право пользования, лицензии, ограничения на использование имущества), по видам имущественных прав (совместная аренда, товарищество, трасты, корпорации).
Принципы, связанные с рыночной ценой:
Зависимость – качество местоположения объекта зависит от того на сколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде.
«situs» (ситус) – экономическое местоположение (ситус промышленного предприятия определяется близостью к транспортным узлам через которые доставляются производственные ресурсы и вывозится ГП; доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс; близостью к местам проживания работников).
Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобств, предлагаемый застройкой земли отвечает потребителям и ожиданиям рынка. С этим принципом связаны эффекты регрессия и прогрессии.
Предложение и спрос:
Если предложение и спрос сбалансированы то рыночная цена отражает стоимость производства. Если рыночная цена выше стоимости производства то будут вводится новые объекты недвижимости пока не наступит равновесие.
Конкуренция – когда прибыль на рынке превышает уровень необходимый для оплаты факторов производства на этом рынке обострится конкуренция, которая приводит к уменьшению среднего уровня чистых доходов. На рынках недвижимости конкуренция проявляется: 1) между различными типами строений из-за одной и той же земли; 2) конкуренция между различными способами использовнаия одного и того же строения для различных целей; 3) между собственниками недвижимостей из-за выгодных арендаторов; 4) между арендаторами из-за одних и тех же недвижимостей.
Изменение – стоимость объектов недвижимости меняется с течением времени.
Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования
Существует 2 определения принципа:
Данный принцип является базовым для реализации трех подходов к оценке стоимости недвижимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа:
Принципы, основанные на представлениях пользователя
Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения – рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.
Принцип ожидания – ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.
Вопрос 3. Процесс оценки недвижимости.
Процесс оценки объекта недвижимости – последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, состоит из 8 этапов:
Вопрос 4. Закон об оценочной деятельности.
Тема 4. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
Вопрос 1. Сущность затратного подхода. Область применения.
Затратный подход является наиболее популярным способом оценки недвижимости, т.к. соответствует сложившемуся стереотипу экономического мышления российских хозяйственников.
Расчет стоимости выполняется на нормативно-методической основе и воспринимается с большим доверием, чем другие методы, основанные на гипотетических умозаключениях оценщиков.
Затратный подход применяют:
Собъектов недвижимости затратным подходом=Своспроизводства или нового строительства – Износ накопленный+Сземли
Вопрос 2. Оценка стоимости нового строительства
Рассмотрим более подробно каждый из элементов представленной схемы.
При определение, стоимости воспроизводства здания (восстановительной стоимости) используют 4 метода:
Строительная объектная смета – составляется в соответствие:
Вопрос 3. Оценка накопленного совокупного износа
Под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Следует различать оценочный и бухгалтерский износ.
Оценочный износ – реакция рынка на старение объекта.
Бухгалтерский износ – нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов.
Различают 3 вида оценочного износа:
Каждый из износов первых двух видов может быть устранимым и неустранимым, исправимым и неисправимым.
Внешний износ всегда носит неисправимый характер.
Устранимый износ – износ, расходы по ликвидации которого, не превышают достигаемого в результате этого увеличения стоимости имущества.
Неустранимый износ – износ, по устранению которого, больше последующего увеличения стоимости имущества.