Родина15 3

Работа добавлена на сайт samzan.net:

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..3

1. Степень изученности исторического опыта оценки земли и иной недвижимости…………………………………………………………………..4

2. Сведения о производственной деятельности СПК «Родина»…………..15

3. Условия почвообразования………………………………………………..18

3.1 Почвообразующие породы………………………………………………..19

4. Почвы хозяйства и их характеристики……………………………………21

5. Агроэкологическая оценка плодородия почв хозяйства…………………24

6. Оценка рыночной стоимости земель и иной недвижимости……………31

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..36

БИБЛИОГРАФИЯ……………………………………………………………..37

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в нашей стране произошло разгосударствление собственности, создаются основы формирования рынка, недвижимости, в товарный оборот вовлекаются достаточно много объектов недвижимости. Формирование цены начало существенно влиять на перераспределение прав собственности на недвижимость. Появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

Под оценкой понимают суждение о ценности, достоинстве, значимости окружающих нас объектов и реальной действительности. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

1. СТЕПЕНЬ ИЗУЧЕННОСТИ ИСТОРИЧЕСКОГО ОПЫТА ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром 1 в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т. 10, ч. 1, ст. 383-400).

Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости. В соответствии со ст.387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

В начале 20-х годов текущего века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».

В настоящее время, деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных государствах и в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью.

Согласно терминологии, принятой в практике США, недвижимостью является «земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей».

Недвижимость также включает в себя все объекты, прочно связанные с землей. В России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Следует обратить внимание на то, что законодатели отнесли к недвижимости явно движимые вещи и дали возможность отнести к ней и иное имущество.

Это порождает большие трудности для юристов и оценщиков при анализе правовых критериев сделок с недвижимостью, так как явно неудачное определение стирает физические критерии различия движимого и недвижимого имущества.

В классической теории оценки недвижимости уделяется большое внимание юридическим вопросам и правам, связанным с недвижимостью, поэтому важно понять природу недвижимой собственности, прежде всего земли.

Земля изучается в рамках различных научных дисциплин: географии, юриспруденции, социологии, экономики, землеустройства, почвоведения, земельного кадастра, управления, планирования и прогнозирования использования земельных ресурсов и др.

В современных условиях значение оценки земель в Российской Федерации особенно важно в связи с тем, что в стране произошло ярко выраженное социальное расслоение населения, хотя по данным Федеральной службы земельного кадастра России на 1 января 2001 г. в собственности граждан и юридических лиц находилось129,0 млн. га земли, причем 125,2 млн.га из них являлись землями сельскохозяйственного назначения. Причем эти земли находятся в районах страны с наиболее благоприятными почвенными и природно-климатическими условиями.

Земли, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, составляют всего 7,6 % территории Российской Федерации. Однако при сравнительном анализе они примерно равны по площади территории Западной Европы без Португалии, Испании Италии и Греции и стран Скандинавии, т. е. представляют собой значительный потенциальный ресурс, который следует использовать для развития государства.

Однако следует учитывать, что в настоящее время этот ресурс в значительной степени обесценен, а потому не может иметь должного значения в экономике. На начало 2001 г. средние по стране аукционные цены для государственных и муниципальных земель, расположенных вне поселений, при их продаже гражданам и юридическим лицам, включая крестьянские (фермерские) хозяйства в целях сельскохозяйственного использования составили всего 300 р/га. Очевидно, что при существующих ценах нельзя надеяться, что земля в ближайшем будущем сможет стать эффективным средством для привлечения финансовых средств в сельское хозяйство.

Вместе с тем средние аукционные цены на государственные и муниципальные земли в городах и поселках при продаже нам для целей индивидуального жилищного строительства составляли 17,7 р./м2, или 177тыс.р./га.

Данные сделок с землей пока трудно использовать для оценки земли и налогообложения, так как лишь в нескольких субъектах Российской Федерации для некоторых видов использования земель, по которым осуществляют оборот, нормативную цену земли определяют с учетом данных земельного рынка. По остальным видам использования земли ее оценивают на основе многократно индексировавшихся ставок земельного налога. При этом так как нормативную цену земли на территории страны определяют различными методами, сопоставить ее невозможно что отрицательно влияет на собираем ость земельных платежей и может привести к росту социальной напряженности.

В этих условиях особую общественную значимость приобретают проводящиеся Федеральной службой земельного кадастра России работы по государственной кадастровой оценке земель различных категорий, в ходе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков. При этом кадастровая стоимость - расчетная величина, ценность (полезность) земельного участка при существующем его использовании.

В современных условиях проведения земельно-оценочных работ (2000-2001гг.) оценка земель получила название кадастровой в связи с внесением ее результатов в государственный земельный кадастр. Исходя из того, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и видам функционального использования, ее для земель различных категорий определяют, используя разные методические подходы, которые обеспечат прозрачность системы налогообложения земли на всей территории страны.

Решение о первоочередном про ведении работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения было принято в связи с тем, что в Российской Федерации в течение 1971-1989 гг. был накоплен значительный опыт земельно-оценочных работ при выполнении четырех туров бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. В 1989-1991 гг. была проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе выполнения этих работ, помимо накопленного опыта проведения массовой оценки земель, было собрано большое количество информации, характеризующее земельные угодья по комплексу почвенных, климатических, экономических показателей, определяющих как их продуктивность, так и затраты на производство продукции растениеводства. Материалы IV тура экономической оценки и внутрихозяйственной оценки земель используют при проведении современной государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Наряду с этой информацией были собраны и использованы данные о площадях сельскохозяйственных угодий землевладельцев, землепользователей, структуре посевах площадей по основным сельскохозяйственным культурам и естественным сенокосам, их многолетней урожайности и затратам в административных районах. Кроме того, были использованы нормативные показатели, установленные для экономических районов РФ и субъектов РФ.

На первом этапе работ проводили межрегиональную оценку (по субъектам Российской Федерации) в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. На этом этапе были определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и средняя кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в целом по субъектам РФ, составляющая 11 тыс. р./га. Диапазон изменения показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий составил по субъектам РФ от 400 до 43560 р./га.

Для установления кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки на втором этапе определяли интегральные характеристики объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и месторасположению, являющимися рентообразующими факторами, на основании которых определяют расчетный рентный доход и кадастровую стоимость объектов оценки. Основой для проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий служили:

- данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

- показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затраты на их использование, расчетный рентный доход (дифференциальный и абсолютный) и кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (результаты 1 этапа межрегиональной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Помимо вышеуказанной информации Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 марта 2001 г. были утверждены Правила государственного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с ними также собирали информацию, полученную при проведении почвенных, агрохимических, фитосанитарных и эколого-токсикологических обследований пашни, залежи, сенокосов, пастбищ и многолетних насаждений. В данной курсовой работе приведены данные шкалы оценки почв по Республике Башкортостан.

(Таблица 1)

Таблица 1. Шкала оценки почв РБ

Мощность гумусового горизонта	Содержание гумуса	Гранулированный состав	Кислотность
см	балл	%	балл	%	балл	pH	коэф.
15	19	2,0	29	10	22	4,0	0,65
20	27	2,5	40	15	30	4,4	0,72
25	36	3,0	49	20	54	4,8	0,79
30	43	3,5	58	25	67	5,2	0,86
35	51	4,0	66	30	78	5,6	0,91
40	58	4,5	74	35	86	-	-
80	100	7,0	100	50	100	6,8	1,00

По результатам государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий можно сделать вывод о высокой эффективности таких работ. Размер финансирования и про ведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий составил 6 % собранного в 2000 г. земельного налога за земли сельскохозяйственного назначения. Установление ставки земельного налога даже на минимальном уровне (0,1 % кадастровой стоимости земель) позволит увеличить бюджетные поступления примерно на 350 млн. р./год.

В 2000 г. Федеральной службой земельного кадастра России также были начаты работы по государственной кадастровой оценке земель в черте поселений. Земли в черте поселений оставляют лишь 1,1 % территории Российской Федерации, но на них формируется 85 % всех собираемых земельных платежей и 97 % направляемого в федеральный бюджет земельного налога.

В 2000 г. в Ярославской области был проведен эксперимент по государственной кадастровой оценке земель всех поселений, стоимость проведения которой составила 2 % суммы собранного в области земельного налога. Проведенные на основании данных государственной кадастровой оценки земель поселений в Ярославской области расчеты показывают, что при установлении одинаковой ставки земельного налога размером в 0,1 % кадастровой стоимости для всех видов функционального использования земель в поселениях сбор земельного налога увеличится в 1,4 раза, а при установлении ставки в 2- 5 % раз.

По полученным результатам можно сделать вывод о том, что в случае введения в действие второй части Налогового кодекса Российской федерации местные органы власти получат инструмент для проведения гибкой налоговой политики, который позволит, учитывая социальные факторы, стимулировать экономическое развитие территорий. Это может стать возможным благодаря тому, что разработанная методика позволяет учитывать 14 видов функционального использования земель поселений, к которым относятся земли под жилыми домами, домами индивидуальной жилой застройки, гаражами и автостоянками, объектами торговли и общественного питания и др.

По каждому из 14 видов функционального использования земель поселений по кадастровым кварталам определяют кадастровые стоимости. В результате для каждого поселения создают 14 карт кадастровой оценки, на основании которых можно принимать решения о стимулировании развития наиболее эффективных видов использования земель в конкретных кадастровых кварталах.

Несмотря на преимущество рентной оценки земельных угодий, в январе 1991 г. законом РФ «О плате за землю» было введено понятие нормативной цены земли, которую применяют в настоящее время для экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог участка и в других предусмотренных законодательством случаях. В инструкции Министерства финансов РФ, Комитета РФ по земельной реформе и земельным ресурсам, Государственной налоговой службы РФ от 17 апреля 1992 г. «По применению закона РФ «О плате за землю» сказано, что нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и месторасположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

На федеральном уровне Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. «Об утверждении Порядка организации про ведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (с изменениями и дополнениями от 13 августа 1998 г.) предусмотрено, что «начальная цена предмета торгов не может быть меньше 5-кратной ставки земельного налога и его устанавливают в пределах от этого значения до нормативной цены земли».

В 1992-1995 гг. нормативную цену земли использовали в качестве нижнего ориентира для установления выкупной цены при продаже земельных участков приватизированным предприятиям в соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и от 14 июня 1992 г. «Об утверждении порядка продажи при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности». При расширении и дополнительном строительстве приватизированного предприятия, если оно является единственным участником конкурса (аукциона), земельный участок продают ему по стартовой цене, но не меньше нормативной цены.

В соответствии с Федеральным законом РФ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стоимость земельных участков определяют «по соглашению сторон в денежном выражении, но не ниже нормативной цены земли». В Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г. указано, что под залог земли для получения банковского кредита применяют нормативную цену земли.

Органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления используют нормативную цену земли при определении стоимости земельных долей в сельскохозяйственном производстве; выплате компенсаций за долю, если невозможно предоставление равноценного земельного участка; при назначении компенсации по ренте или при аренде земельной доли для установления размера оплаты услуг, пошлин (в том числе нотариальных) и в других вопросах регулирования землепользования.

Впервые в условиях реформирования России порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 февраля 1992 г., на основании которого ее размер составляет пятидесятикратную ставку земельного налога. В условиях отсутствия рыночного земельного оборота этот показатель был выбран в качестве аналога норматива эффективности капитальных вложений, равного 2%.

В связи с инфляционными процессами, происходящими в России за период с 1992 по 1994 г. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 ноября 1994 г. «О порядке определения нормативной цены земли» нормативную цену земли устанавливали в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. Аналогично были увеличены индексы к ставке земельного налога с 50 до 200 раз. Этим Постановлением были введены начала рыночного регулирования нормативной цены земли, в соответствии с которым органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в зависимости от рыночных цен на землю могли устанавливать повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли. При этом размер ее не должен был превышать 75 % рыночных цен на участки конкретного целевого назначения соответствующей ценовой зоны территории. Кроме того, администрациям: районов, и городов предоставлялась возможность уточнять число и границы оценочных зон, изменять рассчитанную нормативную цену земли в пределах 25 %. Это позволило уточнить внутримуниципальные особенности определения ценности земли, которые трудно было учесть на уровне субъекта РФ.

Но при этом стоимость устанавливали одну и ту же, т. е. равную для всех участков, находящихся на территории какой-либо зоны. В то же время даже соседние участки по своим потребительским свойствам и рыночной стоимости могут существенно различаться.

Нормативную цену земли ежегодно определяли органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании и о нормативной цене земли по зонам предлагали комитеты по земельным ресурсам и землеустройству субъектов РФ.

Базовую нормативную цену земли по оценочным зонам территории субъекта Российской Федерации корректировали с помощью коэффициентов, чтобы исключить неоправданное занижение или завышение цен на землю при заключении договоров купли-продажи и иных сделках. Ее проводят органы исполнительной власти субъекта РФ на основе данных органов исполнительной власти городов и административных районов о сложившейся на земельном рынке ситуации, на основании подготовленных комитетами по земельным ресурсам и землеустройству субъектов РФ обосновывающих материалов о целесообразности введения коэффициентов к базовой нормативной цене земли на территории субъекта РФ и о ее рекомендуемых значениях.

Привожу пример нормативов для ГКО с/х угодий земельно-оценочных районов по РБ по рентному доходу и кадастровой стоимости. (Таблица 2)

Таблица 2. Нормативы для ГКО сельхозугодий земельно-оценочных районов по РБ по рентному доходу и кадастровой стоимости.

№ п/п	Наименование нормативов	Единица измерения	Величина норматива
Оценочные районы
I	II	III	РБ
5 5.1 5.2	Рентный доход Дифференц. Доход Абсолютный рентный доход	руб/га руб/га	222 12	460 12	270 12	294 12
6	Срок капитализации дохода	лет	33	33	33	33
7	Кадастровая стоимость земли	руб.	7725	15656	9233	10600

В основу нормативной цены земли положен земельный налог. Например, земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливают на единицу земельной площади и дифференцируют по отдельным видам сельскохозяйственных угодий с учетом их качества и месторасположения.

С учетом качества земель и месторасположения сельскохозяйственного предприятия рассчитывают земельный налог конкретного хозяйства.

2. СВЕДЕНИЯ О ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

СПК «РОДИНА»

Территория СПК «Родина» Стерлитамакского района расположена в Предуральской степной зоне Республики Башкортостан.

Административно-хозяйственным центром СПК «Родина» является с.Рязановка, расположено в 15 км от районного центра г. Стерлитамак, в 15 км от ближайшей железнодорожной станции Стерлитамак и 145 км от республиканского центра – г. Уфы.

На территории хозяйства расположены семь населенных пунктов.

Почвенный покров землепользования представлен черноземами выщелоченными и типичными, среднегумусными и гумусными черноземами.

Общая площадь хозяйства 10040 га, в т. ч. сельскохозяйственные угодья- 8991 га, из них пашни - 5774 га, многолетние насаждения – 102 га, сенокосы - 117 га, пастбищ - 931 га.

Производственное направление хозяйства зерновое с развитым животноводством, что соответствует природно - экономическим условиям.

Основными культурами, возделываемыми в хозяйстве являются зерновые, на их долю приходится 5774 га пашни. Ведущая роль отводится яровой пшеницы, урожай основных зерновых и других с/х культур относительно невысокий, и по годам заметно колеблется.

В целом урожайность большинства сельскохозяйственных культур по СПК «Родина» ниже среднерайонных показателей. Средняя многолетняя урожайность зерновых культур в хозяйстве на 4-5 ц ниже, чем в передовых хозяйствах района. В то же время уровень почвенного плодородия позволяет значительно увеличить урожайность сельскохозяйственных культур.

Резервы в достижении высокой урожайности сельскохозяйственных культур в СПК не полностью исчерпаны. Агротехника возделывания зерновых и кормовых культур не всегда отвечает требованиям современного уровня развития земледелия.

Поля хозяйства довольно сильно засорены сорняками, которые в отдельные годы заглушают посевы яровых культур и резко снижают их урожайность их.

Нет должного ухода за пропашными, в результате чего поля последних засорены в более сильной степени, чем после зерновых.

Вывезенный на поля навоз, разбрасывается и запахивается не своевременно, что приводит к потерям азота и других питательных веществ. Нередко допускается неправильное размещение удобрений по полям севооборотов, не всегда соблюдаются научные требования в выборе лучших сроков, форм, способов применения удобрений.

Таблица 2. Экспликация земель СПК «Родина»

						Площадь по
			Виды угодий		учету
						га	%
I				1		2	3
	Пашни			5574	75,1
	Сенокосы, всего			117	1,7
	в т.ч. заливные		116	1,68
	суходольные		1	0,02 0
	Пастбища, всего			931	12,5
	в т. ч. суходольные		924	12,4
			заболоченные	7	0,1
	Итого сельскохозяйственных угодий	6822	91,9
	Древесно - кустарниковые	насаждения,
	не входящие в ГЛФ, всего			233	3,1
	в т. ч. полезащитные лесные полосы	112	1,5
		Лесных, всего	103	1,4
в т.ч.покрытых лесом			103	1,4
Под водой			49	0,7
L
	Под дорогами			43	0,5
	Под общественными постройками	6	0,08
	Под общественными дворами, улицами и площадями	42	0,6
	Под болотами	2	0,02
	Прочих земель			123	1,6
	Итого			7423	100

Таким образом, из таблицы видим, что 6822 га территории СПК занимают с/х угодия или 91,9% от общей территории хозяйства. Это свидетельствует о том, что территория способствует ведению хозяйственной деятельности СПК. Площадь пашни составляет 5574 га или 75,1% от всей площади с/х угодий. Сенокосы составляют 1,7% или 117 га, пастбищ – 931 га или 12,5%. Значит, хозяйство значительно обеспечено кормовыми угодиями, но все же, на мой взгляд, следует увеличить посев многолетних трав. Это булет способствовать улучшению кормовой базы, а так же будет способствовать смыву плодородного слоя, и в целом защите почв от эрозии. Древесно-кустарниковые насаждения расположены на 233 га или 3,1 % от общей территории, полезащитных лесных полос составляет 112 га (1,5%). Лесные массивы составляют 103 га (1,4%), под водой 49 га (0,7%), под болотами – 2 га (0,02%), под дорогами – 43 га или 0,5% от общей территории хозяйства. Под общественными постройками – 6 га (0,08%), а земли под общественными дворами, улицами, площадями составляют 42 га или 0,6% от общей площади СПК. Прочие земли в хозяйстве составляют 123 га (1,6%). В целом из экспликации видим, что состав угодий способствует развитию деятельности СПК «Родина». В то же время, 5574 га пашни или 75,1% от площади с/х угодий говорит о том, что процент распаханности территории превышает допустимые нормы (≈50%), значит, землеустройство территории хозяйства было проведено не рационально. Такое интенсивное использование пашни приводит к снижению плодородия почвы, уменьшению гумусового горизонта, что в влияет на урожайность, а следовательно и на производительную деятельность СПК «Родина».

3. УСЛОВИЯ ПОЧВООБРАЗОВАНИЯ

Территория хозяйства находится в пределах Чермасно-Ашкадарского равнинного района. Земли приурочены к широковолнистому водоразделу (с общим уклоном на юго-восток), расчлененному овражно-балочной сетью на ряд второстепенных водоразделов, которые вытянуты с севера на юг и с северо-запада на юго-восток. В наиболее возвышенной южной части хозяйства абсолютные отметки достигают 250 м над уровнем моря.

Преобладающими являются склоны северной экспозиции. Для них характерны значительная протяженность, некоторая ступенчатость, угол наклона в 1-3º, слабая расчлененность овражно-балочной сетью. Склоны южной экспозиции в основном непригодны для механизированной обработки, они используются в основном под пастбищные угодия. Вершины водоразделов не широкие, имеют выпукло-вогнутый характер, имеют вытянутость в сторону общего уклона. Эти части имеют волнистую поверхность, осложнены небольшими буграми. В целом условия рельефа территории хозяйства довольно благоприятны для земледелия.

Растительность сохранилась на пологих склонах водоразделов, по балкам. Пастбища в СПК занимают площадь 931 га, их продуктивность невысокая и составляет в среднем около 20 ц/га зеленой массы за пастбищный период. Из бобовых сильно развит клевер ползучий. Среди разнотравья подорожник средний, одуванчик лекарственный, кульбаба осенняя, земляника зеленая, тысячелистник обыкновенный. Лесная растительность представлена в виде лесополос.

По климатическим условиям территория хозяйства относится к умеренно-влажному теплому агроклиматическому району. Самым холодным месяцем в году является январь, самым теплым – июль. Осадки выпадают крайне неравномерно, но общий характер их распределения за исключением отдельных лет благоприятен для возделывания с/х культур. Среднегодовое количество осадков составляет – 417 мм. Сумма осадков за период с температурой выше 10º - в среднем 251 мм. Общее количество тепла за период с температурой выше 10º составляет 2328º. Безморозный период в среднем составляет 128 дней. Из вышеуказанного вытекает, что климатические условия в основном благоприятны для возделывания основных с/х культур, однако в отдельные годы из-за плохих погодных условий урожайность резко падает.

Гидрографическая сеть представлена основной рекой Куганак, а так же другими мелкими ручьями. В целом овражно-балочная сеть дренирует территорию хозяйства, поэтому грунтовые воды находятся на значительной глубине и существенного влияния на почвообразовательный процесс. Исключение составляют отдельные участки, где уровень грунтовых вод подходит к дневной поверхности и способствуют формированию почв гидроморфного типа.

Почвообразующие породы

Коренные породы на территории СПК «Родина» представлены мощной толщей плиоценовых песчанистых глин и суглинков неогена.

В основании свиты встречаются прослои и линзы галечника и песка. Мощность свиты 4-70 м.

Перечисленные породы почти на всей территории хозяйства перекрыты довольно мощным плащом более поздних четвертичных отложений.

Четвертичные отложения являются одновременно и почвообразующими породами, относятся в основном к двум генетическим типам: делювиальные и элювиальные.

В пределах землепользования делювиальные отложения имеют большое распространение, образуют значительные по простиранию чехлы по широковолнистым склонам водоразделов и впадинам. Более повышенные элементы (южная часть) междуречий покрыты элювиальными образованиями.

Делювиальные карбонатные глины являются доминирующей почвообразующей породой. Покрывают слабоволнистые, слабопологие, пологие склоны водоразделов и их шлейфы на всей территории хозяйства. Мощность делювиальных карбонатных глин различна и тесно увязывается с рельефом. На склонах и шлейфах покров делювия измеряется несколькими метрами, тогда как водораздельные пространства отличаются малой мощностью наносов.

На делювиальных карбонатных глинах сформировались черноземы типичные, а так же лугово-болотные.

Элювий известняка встречается ниже покатых гофрированных склонов водоразделов южной, юго-восточной и юго-западной экспозиции платообразные вершины водоразделов.

Также в поймах реки Куганак встречается аллювиальный карбонатный тяжелый суглинок.

4. ПОЧВЫ ХОЗЯЙСТВА И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Территория СПК «Родина» по принятому в РБ районированию относится к Чермасано-Ашкадарскому равнинному агропочвенному району, предуральской степной подзоны. Почвенный покров хозяйства сравнительно однородный. Основной фон его составляют черноземы.

Преобладающим подтипом являются черноземы выщелоченные - 6803 га. Распространены на пологих, пологих волнистых склонах, водоразделах различных экспозиций.

В пределах данной систематической группы выделены:

1. Чернозем выщелоченный тучный среднемощный на площади 4656 га.

2. Чернозем выщелоченный среднегумусный среднемощный – 1071 га.

3. Чернозем выщелоченный тучный среднемощный слабосмытый – 491 га.

4. Чернозем выщелоченный тучный маломощный слабосмытый – 166 га.

5. Чернозем выщелоченный тучный маломощный слабогалечный слабосмытый – 348 га.

6. Чернозем выщелоченный среднегумусный маломощный среднесмытый – 71 га.

Почвы сформировались на делювиальных карбонатных глинах, элювио-карбонатной глине с галечником.

Также выделены черноземы типичные общей площадью 2852 га, расположенные на верхних и нижних частях пологих, покатых склонов водоразделов.

1. Чернозем типичный тучный среднемощный на площади 1415 га.

2. Чернозем типичный среднегумусный среднемощный – 282 га.

3. Чернозем типичный тучный среднемощный слабосмытый – 139 га.

4. Чернозем типичный среднегумусный маломощный слабосмытый – 119 га.

5. Чернозем типичный карбонатный среднегумусный среднемощный – 56 га.

6. Чернозем типичный остаточно-карбонатный среднегумусный маломощный слабощебнистый слабосмытый – 71 га.

7. Чернозем типичный остаточно-карбонатный среднегумусный маломощный слабощебнистый слабосмытый – 84 га.

8. Чернозем типичный остаточно-карбонатный, малогумусный маломощный слабощебнистый среднесмытый – 590 га.

9. Чернозем типичный остаточно-карбонатный слабощебнистый среднесмытый – 95 га.

Почвы сформировались на делювиальных карбонатных глинах, элювио-карбонатной глине с известковым щебнем, элювии известняка.

Почвы других типов распространены:

влажно-луговая типичная – 66 га;

лугово-болотная – 4 га (формирование и развитие таких почв связано с избыточным увлажнением, которое вызвано поверхностными и грунтовыми водами);

пойменная - общей площадью – 668 га;

овражно-балочный комплекс – 145 га (почвы данного типа приурочены к склонам и днищам балок. Овражные насосы характеризуются слоистым сложением, серой или темно-серой с бурым оттенком окраской, с более светлыми или более темными прослойками, бесструктурностью.);

действующие овраги – 51 га;

выходы элювия известковых пород – 32 га;

Прочие земли (под водой) – 82 га.

По механическому составу на территории СПК выделены глинистые, среднесуглинистые, тяжелосуглинистые разновидности почв.

При делении по механическому составу за основу взята классификация Качинского. При содержании фракции «физической глины» 60-75% почвы относились к разряду глинистых, при 30-45% к среднесуглинистым. По мощности гумусового горизонта черноземы хозяйства подразделяются на маломощные, среднемощные (А+АВ от 40 до 80 см), по содержанию гумуса – на тучные (гумуса более 9%), среднегумусные (гумуса от 6 до 9%).

Несмотря на сравнительно типовую однородность почвенного покрова, такие показатели как эродированность, условия увлажнения, близость подстилающих пород в известной мере вызвали пестроту почвенного покрова с/х угодий хозяйства. Это в свою очередь требует дифференциации систем обработки и удобрений по полям севооборотов с учетом генетических и агропроизводственных свойств, проведения на отдельных участках противоэрозионных и других мелиоративных мероприятий.

5. АГРОЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ПЛОДОРОДИЯ ПОЧВ ХОЗЯЙСТВА

Бонитировка почв является логическим продолжением комплексных обследований земель и предшествует их экономической оценке. Основная цель бонитировки состоит в определении относительного достоинства почв по их плодородию, т.е. установлении, во сколько раз одна почва лучше или хуже другой по своим естественным и устойчиво приобретённым свойствам. Объект бонитировки почвы, выраженная строго определёнными таксономическими единицами, установленным по материалам почвенного обследования.

Критериями бонитировки почв являются их природные диагностические признаки и признаки, приобретённые в процессе длительного окультуривания, влияющие на урожайность основных зерновых, технических и других культур, а при бонитировке кормовых угодий - влияющие на продуктивность сенокосов и пастбищ.

Одинаковые группы почв при бонитировке должны получить одинаковые показатели бонитета. Чтобы определить эти показатели, составляется шкала бонитировки почв, представляющая собой систему цифровых данных соответствующих определённым значениям измеряемых величин природных показателей по различным группам почв. При этом обычно составляется две шкалы: одна - по свойствам почв, вторая - по урожайности.

К числу основных диагностических признаков относятся: мощность гумусового горизонта, процентное содержание гумуса, ила и физической глины в почве, валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калия в почве, механический состав, кислотность, сумма поглощённых оснований, степень насыщенности почвы основаниями и др. Выбор диагностических признаков производится по каждому земельно-оценочному району на основании всестороннего изучения почвенного покрова, данных об урожайности сельскохозяйственных культур и определения влияния отдельных факторов почвы на урожайность сельскохозяйственных культур.

Бонитировка почв в границах земельно-оценочного района производится в такой последовательности:

определение средних значений показателей, характеризующих отдельные признаки и свойства почв;
определение средней многолетней урожайности основных сельскохозяйственных культур на различных почвах;
выбор основных диагностических признаков;
составление шкалы бонитировки почв по естественным свойствам и урожайности основных сельскохозяйственных культур.

Для определения средних значений показателей по отдельным почвам производят всестороннее изучение материалов комплексного обследования и выбор фактических данных по показателям этих почв. При этом применяют расчетный метод, который базируется на использовании эмпирических формул, выражающих прямую зависимость между функциональными и результативными величинами.

Полученные данные по отдельным признакам естественных свойств почвы и урожайности основных сельскохозяйственных культур используются для составления предварительных шкал бонитировки почв.

Если за 100 баллов взять значение признака самой плодородной почвы то шкала получается замкнутой, а если самой распространённой - то разомкнутой.

Кроме того, для учёта влияния на плодородие почв таких свойств и признаков как засоление, солонцеватость, скелетность, оглеение, в баллы бонитетов почв вводят поправочные коэффициенты. Вычисленные баллы бонитета сводятся в шкалы, которые подлежат утверждению и используются для бонитировки почв в хозяйствах земельно-оценочного района.

Качественным важнейшим свойством почвы как главного средства производства в сельском хозяйстве является плодородие. Плодородие почвы это способность почвы удовлетворять потребности растений в необходимых для них питательных веществах и влаге. Различаются следующие виды плодородия: естественное и искусственное (по происхождению плодородия), потенциальное и эффективное, или экономическое (по использованию плодородия), абсолютное и относительное (по характеристике плодородия).

Естественное плодородие создаётся в результате длительного почвообразовательного процесса, протекающего в определенных климатических условиях.

Вновь созданное плодородие почвы называется искусственным. Естественное и искусственное плодородие составляют экономическое плодородие. Но при использовании земли необходимо учитывать не только естественные свойства, но и вложенные затраты труда. Это значит, что плодородие выступает как абсолютное и относительное.

Абсолютное плодородие почвы характеризуется урожайностью с единицы земельной площади. Рост урожайности сельскохозяйственных культур свидетельствует о повышении абсолютного плодородия почвы.

Относительное плодородие почвы характеризуется количеством продукции полученной на единицу затрат. Для установления относительного плодородия необходимо знать, сколько затрачено овеществленного и живого труда на единицу продукции. Количество произведённой продукции, отнесённое к равным производственным затратам, и будет характеризовать относительное плодородие участка земли.

Важнейшая особенность земли как средства производства состоит в том, что она при правильном использовании не только не изнашивается, но и повышает своё плодородие. Культурная почва становится более плодородной, чем почва с такими же природными свойствами, но не подвергавшаяся обработке.

Главная задача качественной оценки земли - сравнительная оценка степени благоприятности почв и условий территории для возделывания различных сельскохозяйственных культур. Такая постановка задачи соответствует дальнейшей цели - дать объективную основу для решения вопросов рационального использования земель в масштабе хозяйства, районов и областей.

С принципиальной стороны оценка земель есть обобщённое количественное определение уровня плодородия почвы, при которых конкретные величины показателей её свойств, определяющих плодородие, переводятся в относительные и, затем, в балл оценки.

Качественная оценка земель имеет много общего с бонитировкой почв, но существуют некоторые различия. Во-первых, качественная оценка земель включает оценку не только почв, но и земель. И, во-вторых, при качественной оценке земель используют абсолютные, а не относительные показатели.

Затем все признаки почвы группируются и на их основе составляют земельно-оценочные таблицы, шкалы и карты.

Рассмотрим составление бонитировочной шкалы на примере хозяйства. Для чего на основе данных составляем экспликацию земель по группам и разновидностям почв. После чего проверяем правильность составления перечня почвенных разновидностей и определяем баллы бонитета каждой почвенной разновидности по признакам почв (таблица 4).

Для определения баллов бонитета из весьма многочисленных почвенных признаков необходимо отобрать только те, которые коррелируют с урожайностью в местных почвенно-климатических условиях. В нашем случае таковыми являются: мощность гумусового горизонта, содержание гумуса в пахотном слое, запасы гумуса. За 100 баллов принимаем единые для Российской Федерации величины: мощность гумусового горизонта - 60 см, содержание гумуса - 9%, запас гумуса - 600 т / га, гранулометрический состав – 45%, реакция среды - 7,0pH. Затем пропорцией вычисляем баллы в соответствующих столбцах.

Таблица 4. Реестр оценки почв СПК «Родина».

почвы	площадь	Мощность гумусового горизонта	Содержание гумуса	Запасы гумуса	Гранулометрический состав	Реакция среды	Средний балл по природным свойствам
га	см	балл	%	балл	т/га	балл	%	балл	pH	балл
Чт	2852	52	86,6	8,9	98,8	420,7	70,1	53,5	81	6,6	94,3	86,2
Чв	6803	60	100	9,0	100	594	99	55,2	77,6	7,0	100	95,3

После проведенных расчетов, из таблицы видим, что мощность гумусового горизонта чернозема типичного составляет 86,6 баллов, а чернозема выщелоченного – 100 баллов. Также по другим природным свойствам значения черноземов выщелоченных выше, чем черноземов типичных. Исключение составляет гранулометрический состав: баллы чернозема типичного составляет 81 балл, чернозема выщелоченного – 77,6 баллов.

Средний балл бонитета почвенных разновидностей по диагностическим признакам определяем путем нахождения среднеарифметического значения суммы баллов по природным свойствам. После расчетов средний балл черноземов типичных составляет 86,2 балла, черноземов выщелоченных – 95,3 балла.

После определения среднего балла бонитета почвенных разновидностей вычисляем средневзвешенный балл бонитета земельного участка:

где Бу - средневзвешенный балл бонитета хозяйства;

Бn - баллы бонитета почвенных разновидностей

П 1,2, .... n - площадь почвенных разновидностей земельного участка.

Таким образом, средневзвешенный балл бонитета СПК «Родина» составляет 89,65 баллов.

При разработке методологии биоэнергетической оценки плодородия почвы исходим из действия на агроэкосистемы глобального закона природы- законы сохранения энергии и вещества.

Напряженность энергии почвообразования является основной причиной гетерогенности почвообразовательного покрова по уровню естественного плодородия и поэтому может служить объективным критерием не только оценки качества земель, но и их кадастровой стоимости.

Возможность оценки уровня плодородия почв в энергетических единицах исходят из положения, что величина химически связанной световой энергии в процессе фотосинтеза является постоянной и равняется 674 Ккал или 2822 Кдж на одну молекулу углевода. Отсюда на образование 1 гр. продукта фотосинтеза связывается 3,74 Ккал или 15,66 КДж солнечной энергии.

Если учесть, что в каждой тонне гумуса накоплено 20938 МДж энергии, 50 кг - азота, 25 кг - фосфора, 60 кг - калия, 90 кг - кальция, то не трудно представить, что гумус и плодородие почв в агроэкосистеме выступает как система. Поэтому производимость земель, т.е. способность почвенного плодородия работать на урожай определенной величиной ее энергетического потенциала количественно совпадающего с суммарной энергии потенциального плодородия.

По закону сохранения энергии и вещества часть энергии потенциального гумуса затрачивается на создание урожая с/х культур при этом количество энергии гумуса реализовывается в энергию органического вещества.

Для биоэнергетической оценки качества земель и определения их кадастровой стоимости для расчетов использовались энергетические эквиваленты:

1 т гумуса - 20938 Мдж;

1 т зерна яровой пшеницы – 16310 Мдж;

1 т нефти - 53400 Мдж;

1 т азота - 86,8 Мдж;

1 т фосфора - 12,6 Мдж;

1 т калия - 8,3 Мдж;

1000 м3 природного газа - 49500 Мдж.

Таким образом, энергия 1 т гумуса эквивалентна 1,28 т зерна яровой пшеницы: 0,392 т - нефти, 423 м3 - природного газа и т.д.

Цены на энергоносители на мировом рынке является наиболее устойчивыми, и могут служить объективным критерием для оценки земли в энергетических единицах или в их денежных эквивалентах.

Таблица 5. Реестр энергетической оценки почв хозяйства.

почвы	Площадь	Энергетическая оценка плодородия почв по запасам	Энергетический потенциал плодородия почв
гумуса	Питательных веществ
га	N(NO3+NH4)	P2O5	K2O
т/га	ГДж/га	кг/га	МДж/га	кг/га	МДж/га	кг/га	МДж/га	ГДж/га	руб./га
Чт	2852	509	10657	106,7	9261,6	97,6	1229,8	345,4	2866,8	10580,4	1662720,4
Чв	6803	594	12437	232,4	20173,3	102,1	1286,5	382,8	3177,2	12443,5	1940396,04

Исходя из стоимости 1 барреля (159 литров) нефти 50 долларов получаем рыночную цену 1 тонны гумуса, которая составляет 123,27 долларов. При переводе на рубли, при курсе валют 1$=26,5рублей, получаем рыночную цену 1 тонны гумуса – 3266,6 рублей. Далее, для нахождения цены 1 га земли перемножаем запас гумуса (т/га) на рыночную цену 1 тонны гумуса (рассчитываем для каждого типа почв):

1)Цена за 1га (руб.) для Чт = З г*3266,6 руб.=509 т/га*3266,6 руб. = 1662720,4 руб.

2)Цена за 1га (руб.) для Чв = З г*3266,6 руб. = 594т/га*3266,6 руб. = 1940396,04 руб.

Таким образом, при соответствующих данных в СПК «Родина» наибольший энергетический потенциал плодородия почв в стоимостном отношении является чернозем выщелоченный (1940396,04 руб.), наименьший – чернозем типичный (1662720,4 руб.).

6. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Цель рыночной оценки - определение рыночной стоимости конкретного земельного участка. При этом предполагают, что указанная стоимость соответствует тем ценам, по которым на открытом рынке данного региона продавали или покупали другие земельные участки сопоставимого качества, месторасположения и аналогичного целевого назначения.

В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г., рыночная стоимость объекта оценки -. это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях Конкуренции, когда участники сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки какие-либо чрезвычайные обстоятельства не отражаются.

Существуют три основных подхода к стоимостной оценке земельных участков:

- затратный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки (с учетом его износа);

- сравнительный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В соответствии с вышеуказанными стандартами оценки Мингосимуществом России были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. На основании этих рекомендаций рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная стоимость земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При определении наиболее эффективного использования земельных участков принимают во внимание:

-целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования на прилегающей к оцениваемому земельному участку территории;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный

участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков применяют методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж,

выделения, распределения, а на доходном подходе - методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Элементы затратного подхода при расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используют в методах остатка и выделения.

Процесс оценки можно разделить на шесть этапов:

1.Определение проблемы.

2. Составление плана оценки.

3.Сбор и подтверждение информации.

4. Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.

5. Согласование

6. Отчет о результате оценки стоимости.

Определение проблемы. При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать. Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

Составление плана оценки. Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача - определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.
Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект. Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?
Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимые с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?
Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?
Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и знаний?

Согласование. Согласование- процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости вын осятся определенные логические суждения.

Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

- описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

- описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

- фотографии земельного участка и его улучшений;

- характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

- установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено другое.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

С формированием рыночных отношений в Российской Федераций, понятия недвижимости и оценки различных объектов недвижимости стали широко использоваться на практике. Однако их теоретические обоснования применительно к специфическим условиям рынка России находятся в стадий становления, а многие термины имеют неоднозначные трактования.

Следует отметить, что оценка недвижимости в настоящее время связано с многими операциями, такими как: купля-продажа или сдача в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, кредитование под залога недвижимости, исполнении прав наследования и т.д. Большой спрос на оценку земли возникнет в связи с предстоящим выделением земельных долей и началом свободного оборота сельскохозяйственных земель. Также на перспективу намечается переход налогообложения земель на кадастровую стоимость.

Из выше сказанного вытекает необходимость в разработке различных нормативных документов, информационных технологий и методических рекомендации. А также в подготовке высококвалифицированных специалистов по оценке.

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Варламов А.А. Земельный кадастр. Теоретические основы государственного земельного кадастра. Т1. - М.:Колос, 2003. - 383 с.

2. Организация кадастрового учета земель в России. Федеральная служба земельного кадастра России. - М.: Южный региональный кадастровый центр «Земля», 2002. - 300 с.

2. Проект внутрихозяйственного землеустройства СПК «Родина» Стерлитамакского района Республики Башкортостан. Волжский государственный научно-исследовательский проектно- изыскательский институт по землеустройству ВолгоНииГипрозем, Самара, 1992 -119 с., 30 см.

3. Почвенный очерк СПК «Родина» Стерлитамакского района ВолгоНииГипрозем, 1980. – с.10-25.

4. Почвы Башкортостана. Том 2, Воспроизводство плодородия: зональноэкологические аспекты. Под ред. Хазиева Ф.Х., У фа, 1997 г., - 326 с.

5. Тайчинов С.М. Бонитировка почвы и качественная оценка земель.

Ульяновск, 1977. – с.5-7.

1. Методика постановки голоса1
2. этической форме Политические представления были частью космоцентрического мировоззрения в центре которог
3. Стиль Людовика XIVансамбль Версаля
4. Металлургический комплекс России
5. Курсовая работа- Наличие и движение ОС
6. Реферат- Что такое Царство Божие
7. Отчет по лабораторной работе 3 Подбор нагревательного оборудования на отопление жилого дома
8. Башкирский государственный университет Утверждено на заседание кафедры гражданского пра
9. по теме Киноискусство для учащихся 1011 классов
10. ти дней Построив диаграммы рассеивания оцените являются ли эти факторы причинами брака
11. тема- Сущность цели и задачи бух
12. Програмування Етапи розв~язку задач на комп~ютері
13. Физика цвета Ашкенази Г
14. Был ли апостол андрей первозванный на руси
15. образ жизни сами и создаем
16. ЛЕКЦИЯМ ПО БИОЭТИКЕ Рекомендуется для направлений подготовки по специальности 030401 Клиническая
17. который особенно внимательно прочел и прокомментировал книгу на трех различных этапах ее подготовки намног
18. Тема 1 Киевская Русь IX ~ начало XII веков 1
19. Способности
20. Руководство Киргизии стремилось как можно быстрее добиться присоединения страны к ВТО поэтому переговоры

Материалы собраны группой SamZan и находятся в свободном доступе