Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
PAGE \* MERGEFORMAT 106
9. Управление объектом недвижимости
9.1 Содержание видов управленческой деятельности
Управление недвижимостью определяется как комплекс операций по развитию и эксплуатации зданий и сооружений, главной задачей выполнения которого является достижение наибольшей доходности зданий, увеличение стоимости объекта в процессе эксплуатации, то есть максимально эффективное использование недвижимости в интересах собственника.
Опыт управления недвижимостью можно представить в виде трех основных положений:
Применительно к производственно-экономическим отношениям в сфере недвижимости этапы управления конкретизируются в следующей логической последовательности:
При управлении государственной недвижимостью в число основных задач включают:
Задачи управления недвижимостью должны рассматриваться системно. Это позволит получить представление о целостности исследуемого объекта недвижимости, о состоянии целого и частей, о взаимодействии объекта с внешней средой, как одного из условий его существования, об общих закономерностях функционирования и развития объекта недвижимости.
В механизме управления рассматривают комплексный объект недвижимости, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей). Исключается возможность распоряжения одной частью объекта без другой, когда они составляют единое целое.
Управление недвижимостью осуществляется в таких основных трех направлениях: экономическом (управление затратами и доходами, возникающими в процессе эксплуатации недвижимости, а также распределение финансовых потоков), правовом (распределение и комплексное комбинирование юридических прав на недвижимое имущество) и техническом (развитие и содержание объекта в соответствии с его первоначальным функциональным назначением).
Различают внутреннее и внешнее управление недвижимым имуществом. Внутренним называется любой вид управления, при котором собственник управляет объектом лично или по средством подконтрольных специалистов (сотрудников) либо юридических лиц (например, дочерней управляю щей компании). Т.е. это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативно-правовыми документами.
Возможны следующие варианты:
В последнем случае «внутренним» можно считать толь ко управление посредством компании, на 100% подкон трольной собственнику
Под внешним управлением понимается любой вид управления, при котором управляющая ком пания нанимается собственником по договору и при этом договор на управление (и связанные с ним документы) яв ляется единственным правовым инструментом влияния и контроля деятельности УК в отношении объекта.
Таким образом, «внешнее» управление недвижимостью — управление, осуществляемое (в рамках договора) неза висимой от собственника управляющей компанией, ко торой собственник делегирует полный комплекс функций и полномочий по управлению данной недвижимостью.
По уровню управления различают оперативное и стратегическое управление объектом недвижимости.
Оперативное управление объектом недвижимости согласовывает цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту.
Стратегическое управление объектом недвижимости в процессе их воспроизводства направлено на непрерывное возобновление основных фондов и возмещение их износа путем разработки и реализации проектов нового строительства, реконструкции, модернизации, содержания недвижимости: капитального и текущего ремонтов, ухода и технического обслуживания и профилактики в долгосрочной перспективе.
9.2 Управление комплексом объектов недвижимости магазина «Универсал» по ул. Журавлева,2.
В магазине «Универсал» индивидуальное управление, стиль руководства – бюрократический, который характеризуется:
Бюрократически тип структур имеет много разновидностей. Разновидность в данной организации является линейно – функциональная организация. Её основу составляет шахтный принцип построения и специализация управленческого персонала по функциональным подсистемам организации. По каждой подсистеме формируется “иерархия” служб, пронизывающая всю организацию сверху донизу. Результаты работы любой службы аппарата управления оценивается показателями, характеризующими реализацию им своих целей и задач. Строится система материального поощрения, ориентированная на достижение высоких показателей каждой службой. При этом конечный результат работы организации в целом становится как бы второстепенным, считается, что все службы работают на его достижение.
В магазине в виду его специфики предусмотрено внутреннее управление комплексом объектов недвижимости. Функции управления комплексом недвижимости выполняет служба по эксплуатации. Основной задачей данного подразделения является обеспечение сохранности, надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объектов недвижимости, их инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.). Техническая эксплуатация объекта осуществляется согласно программе и плану эксплуатации. На его основе ОАО планирует и руководит деятельностью по технической эксплуатации и контролирует расходование средств. В подразделении предусмотрены группы ремонтных и хозяйственных работников для выполнения работ, связанных с содержанием в надлежащем состоянии строительных конструкций, систем энергоснабжения и санитарно-технического оборудования.
В целом, под функциями службы эксплуатации подразумевается комплекс задач управления, разработанный и претворяемый в жизнь квалифицированным персоналом и направленный на увеличение денежных потоков (повышение стоимости) объекта в интересах собственника (владельца) и, включающий в себя распоряжение объектом наряду с решением всех эксплуатационных вопросов.
В первую очередь службой эксплуатации планируются и осуществляются задачи содержания (технического обслуживания и ухода, профилактики и ремонта) конструкций и инженерных систем водоснабжения, канализации, тепло- и электроснабжения, коммуникации и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности. Обеспечивается своевременность уборки помещений и прилегающей территории, вывоза мусора, надежность охраны объекта. С этой целью служба эксплуатации заключает договоры подряда на выполнение обслуживающих работ на объекте с соответствующими организациями и ведут учет соответствующих расходов.
В каждом подразделении разрабатывается конкретный проект управления, в соответствии с которым выполняются текущие задачи и определяется набор средств (организационных, технических, финансовых, правовых), необходимых для управления рабочими процессами.
Таким образом, оперативное управление объектом недвижимости реализуются через управление расходами и доходами, формирующимися на этапе эксплуатации недвижимости.
Стратегическое же управление объектом недвижимости включает разработку бизнес-плана направленного на непрерывное возобновление основных фондов и возмещение их износа путем разработки и реализации проектов нового строительства, реконструкции, модернизации и содержания объекта недвижимости (капитального и текущего ремонтов) в долгосрочной перспективе.
Стратегическое управление предусматривает разработку четырех основных документов: диагностики деятельности организации в истекшем году, прогноза ситуации на рынке, концепции (стратегии) развития, бизнес-плана.
Рекомендации, содержащиеся в бизнес-плане, могут иметь несколько вариантов (сценариев) развития для возможности их сравнения и выбора наиболее эффективного варианта. В проекте стратегического управления необходимо рассмотреть настоящее состояние, задокументировать противоречия, благоприятные возможности и риски. Достижение лучшего видения ситуации и общего понимания цели позволит сформировать методы управления: задать общую бизнес-стратегию на несколько лет, более детально рассчитать операционный и финансовый план на год вперед (оперативное управление), уделить надлежащее внимание усовершенствованию объекта недвижимости.
9.3 Определение затрат связанных с содержанием комплекса объектов недвижимости
Основные затраты на содержание объекта недвижимости – это оплата труда обслуживающего персонала, плата за коммунальные услуги, прочие эксплуатационные расходы и налоговые отчисления.
9.3.1 Определение эксплуатационных расходов
Основные затраты по содержанию объекта – это оплата коммунальных услуг, их доля составляет около 60% расходов, связанных с деятельностью магазина.
Таблица 9.1 - Расчет оплаты коммунальных услуг
|
№ п/п |
Оплачиваемые услуги |
Тариф |
Размер потребления |
Цена, руб./год |
|
1 |
Освещение |
2,9 руб./кВтч |
62 198кВт.ч/год |
180 374,2 |
|
2 |
Отопление |
17,41 руб./м2 |
1 569,8м2 |
327 795,48 |
|
3 |
Водоснабжение |
50,00 руб./м3 |
3 152 м3/год |
157 600,00 |
|
4 |
Водоотведение |
44,4 руб./м3 |
2 112 м3/год |
93 772,80 |
|
5 |
Вывоз ТБО |
34,1 руб./м3 |
317 м3/год |
10 809,00 |
|
6 |
Обслуживание прилегающей территории |
640 руб./м2 |
103 м2 |
65 920,00 |
|
7 |
Охранная и пожарная сигнализация |
6720руб./мес. |
12 мес. |
80 640,00 |
|
8 |
Услуги телефонной связи |
850руб./мес. |
4 абонента |
40 800,00 |
|
ИТОГО с учетом НДС |
957 711,48 |
Тарифы на коммунальные услуги утверждаются в соответствии с заключенными договорами с поставщиками коммунальных услуг.
9.3.2 Определение затрат на оплату труда
Существенной статьей затрат предприятия является оплата труда персонала. Общая численность персонала по службе эксплуатации составляет 8 человек. Размер заработной платы определен в соответствии с трудовым кодексом РФ.
Общая сумма затрат на оплату труда персонала и размер заработной платы представлены в табл.9.2.
Таблица 9.2 Расходы на оплату труда персонала, руб.
|
№ п/п |
Должность |
Штатных, ед. |
Должност ной оклад 1шт.ед. |
НДФЛ, 13% |
Расходы на оплату труда, руб. |
|
1 |
Директор |
1 |
25 000 |
13 |
21 850,00 |
|
2 |
Электрик |
1 |
10 000 |
13 |
8 900,00 |
|
3 |
Слесарь |
1 |
7 000 |
13 |
5 820,00 |
|
4 |
Сантехник |
1 |
6 000 |
13 |
8 700,00 |
|
5 |
Уборщик помещений |
2 |
7 000 |
13 |
12 780,00 |
|
6 |
Дворник |
1 |
5 000 |
13 |
4 650,00 |
|
Продолжение таблицы 9.2 |
|||||
|
Итого в месяц |
62 700,00 |
||||
|
Итого в год |
752 400,00 |
9.4 Перечень ежегодных работ по содержанию магазина «Универсал» по ул. Журавлева,2.
По содержанию комплекса объектов недвижимости по ул. Журавлева,2 входят следующие работы:
1) устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок водопроводных кранов, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бочков, крепление сантехнических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, очистка бочка от известковых отложений, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей дроссельных шайб).
2) Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах и приборах, разборка, осмотр и очистка грязевиков).
3) Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки).
4) Прочистка канализационного лежака.
5) Проверка исправностей канализационных вытяжек.
6) Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.
7) Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.
8) осмотр пожарной сигнализации и средств тушения.
Прочие работы:
1) Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
2) Удаление с крыш снега и наледи.
9) Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
3) Уборка и очистка окружающей здание территории.
4) Уборка кабинетов, подсобных и вспомогательных помещений.
5) Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли в лестничных клетках.
6) Удаление мусора из здания и его вывоз.
Текущие, капитальные ремонты, плановые и неплановые осмотры, освидетельствование здания осуществляются специализированными организациями по подрядным договорам.