Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Вопрос 1. Управление недвижимостью. Экономическая часть. Техническая часть. Сервейерская деятельность.
|
Управление зданием |
||
|
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ |
|
|
Надзор/техобслуживание |
Сервейер - инженер-специалист по недвижимости.
Развитие недвижимости в единстве взаимосвязанных экспертиз и управления ею на протяжении всего "жизненного цикла" объекта называется сервейингом.
Основными направлениями деятельности сервейерских фирм являются:
Востребованность профессии по всему миру достаточно велика, главным образом, в трех основных отраслях: частная практика, коммерческие компании и государственный сектор.
Вопрос 2. Формирование параметров для расчета эффективности производства объекта жилой недв-ти.
Сравнительную экономическую эффективность одного варианта потребления готовой строительной продукции над другим определяют по результатам расчетов эффективности капитальных вложений. Это позволяет на стадии проектирования нового строительства, реконструкции, капитального ремонта и др. выбирать наиболее надежные и ресурсосберегающие и конструкции, системы и устройства здания. Оценки производят по совокупности единовременных затрат (капитальных вложений) и текущих издержек эксплуатации за конкретный срок службы объекта, приведенных к одному и тому же моменту времени. Под учетом фактора времени принято понимать ликвидацию потерь времени или проведение мероприятий, направленных на приближение периода получения и реализации результатов.
Несущие и ограждающие конструкции, системы технических устройств и жилые здания в целом относятся к числу изделий (объектов) долговременного применения.
Годовой экономический эффект в сфере эксплуатации Ээг одного технического объекта долговременного применения за весь срок его службы Тс при сравнении со вторым (базовым) определяют по формуле:
где И1 и И2 - годовые эксплуатационные издержки потребителя в расчете на единицу изделия, руб.
В этих издержках учитывается только часть амортизации, предназначенная на капитальный ремонт изделий повышенной надежности, т.е. без учета средств на их реновацию, а также амортизационные отчисления (на реновацию и капитальный ремонт) по сопутствующим капитальным вложениям потребителя. Учитываются также расходы на техническое обслуживание и текущий ремонт, а по наружным ограждающим конструкциям – и расходы на отопление;
К1 и К2 - сопутствующие капитальные вложения потребителя (без учета стоимости рассматриваемых изделий) в расчете на единицу изделия (или объекта в целом) базовой и новой техники, руб;
Eн – норматив приведения затрат и экономии разных лет в различных вариантах к одной и той же дате (коэффициент экономической эффективности капитальных вложений);
P1, P2 – доли отчислений от балансовой стоимости на полное восстановление (реновацию) объектов по первому и второму вариантам.
По этой формуле определяют годовой экономический эффект потребителя (в руб.) на текущих издержках эксплуатации и амортизационных отчислениях от сопутствующих капитальных вложений за весь срок службы изделия повышенной надежности по сравнению с базовым изделием в расчете на одно изделие повышенной надежности.
Экономические задачи надежности
Задача об обеспечении нормативной надежности строительных систем (конструкций, инженерной инфраструктуры, зданий и сооружений в целом) не имеет единственного решения. Нормативная надежность может быть обеспечена бесконечным числом сочетаний надежностей элементов, образующих систему.
Таким образом, исследователи, проектировщики, эксперты приходят к необходимости использования оптимизационного подхода. Решающее правило для прогнозирования оптимального срока службы должно основываться на некоторой экономической модели.
Экономический эффект от применения методов технической теории надежности к расчетам складывается как из возможной экономии материалов и средств, так и из предупреждения возможных потерь вследствие отказов, повреждений и аварий.
3
Вопрос 4. Зависимость между техническими и экономическими характеристиками ОН.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл.
|
Группа |
Характеристика факторов |
Факторы |
|
Технические |
Характеристики местоположения |
- климат, ресурсы, топография, грунты, почва; |
|
Характеристики земельного участка |
размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д. |
|
|
Характеристики зданий и сооружений |
- количество; |
|
|
Экономические |
Общие |
- состояние мировой экономики; |
|
Факторы спроса |
- уровень занятости; |
|
|
Факторы предложения |
- площадь продаваемой земли; |
1 – пользователь; его деятельность представляет собой управление выбором и использованием помещений для проживания или работы.
2 – владелец; его деятельность подразумевает управление имуществом и фондом застройки, содержание объектов и оказание услуг пользователям.
3 – инвестор; деятельность направлена на управление созданием объектов – инвестиционные проекты.
4 – строительная деятельность (рынок) включает управление материальными ресурсами, капиталом, финансированием, персоналом, информацией.
Очень часто заказчик (пользователь)
и инвестор выступают в одном лице.
Основные схемы:
кредиты:
5
Вопрос 7. Эксплуатация объектов недвижимости.
Техническая эксплуатация о.н. включает в себя:
1. Управление фондом недвижимости:
а) организация эксплуатации
б) регулирование взаимоотношений со смежными организациями и поставщиками услуг
в) все виды работ с нанимателями и арендаторами
2. Техническое обслуживание, ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:
а) техобслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное
б) осмотры
в) подготовка к сезонной эксплуатации
г) текущий ремонт
д) капитальный ремонт
3. Санитарное содержание
а) уборка мест общего пользования
б) уборка придомовой территории
в) уход за зелеными насаждениями
вопрос 8 Изменения приоритетов в управлении объектами недвижимости с изменением точки зрения на объекты.
Изменения приоритетов в управлении объектами недвижимости с изменением точки зрения на объекты. В зависимости от конкретного потребителя и производителя недвижимости, меняется точка зрения. Например, приоритетом для физического лица, у которого нет недвижимости в собственности, является покупка готового жилья, и в процессе создания недвижимости он не участвует, контроль качества не производит. Физ. лицо дольщик заинтересован вступить в строительство на ранней стадии, так как стоимость квадратного метра будет дешевле. Он принимает непосредственное участие в контроле качества, и применении технологий, удешевляющих процесс последующей эксплуатации. Строитель смотрит на объект как на источник минимизации затрат и увеличения прибыли. Современные строители пытаются экономить на всем, заранее ухудшая качество возводимых объектов. С точки зрения банка, дающего ссуду на строительство, объект является источником дохода, и банк контролирует темпы производства объекта и страхует риск невозврата займа.
Вопрос 9. Делегирование полномочий в управлении недвижимостью.
Данный вопрос можно рассмотреть на примере управляющей компании. Управляющей компании приходится иметь дело с большим количеством счетов на малые суммы около 80тыс. счетов, по каждому из которых идет отдельное начисление по:
обслуживанию территории; вывозу мусора; лифты; водоснабжению; газоснабжению; теплоснабжению.
Исходя из этой специфики У.К. чаще всего пользуется услугами единых расчетных кассовых центров (ЕРКЦ).
Еще один пример делегирования полномочий – в процессе строительства привлечение ген. подрядных, субподрядных, подрядных организаций, т.к. строительная компания не может выполнять все виды работ собственными силами и ей выгодно отдавать эти работы др. организациям.
Схема финансовых потоков УК, использующей услуги ЕРКЦ:
Собственники Поставщики ж.к.у.
помещений
ЕРКЦ поставщики ком. услуг
Наниматели
Органы местного У.К.
самоуправления
Кредитные
учреждения
Управляющая компания работает напрямую с нестабильными потоками.
Вопрос 10. Баланс внешнего окружения при формировании объекта недв-ти и влияние внешнего окружения на параметры объекта недв-ти.
Объект недв-ти всегда имеет жесткую привязку к месту, поэтому необходимо создавать объект, идеально вписывающийся во внешнее окружение.
Наиболее распространенным является бизнес-окружение, представляющее из себя совокупность факторов экономического, технического, политико-правового, экологического, социально – культурного и демографического характера.
1. Включают в себя индивидуальные характеристики индивидов - потребителей строительной продукции: возраст, образование, пол, семейное положение.
2. Характеризуют тенденции изменения цен, доходов, сбережений, характера инвестиций, доступность кредитных ресурсов, уровень безработицы.
3. Отражают доступность природных ресурсов, экологичность технологии возведения зданий, экологию (ситуацию), в которой находится объект, экологические требования к объекту недвижимости как к продукции. Например, природный камень может создавать высокое радиационное излучение.
4. Выявляют политические тенденции, способные повлиять на бизнес, правовую среду бизнеса, антимонопольные законы, налоговую политику.
5.Отражают изменения отношений потребителя к продукции, изменения в жизненном укладе некоторых категорий потребителей.
6. Выражаются в технологии. Технология возведения объекта и технология предоставления услуг может изменять параметры самого объекта. Например, пневмопочта для отправки корреспонденции, центральный пылесос – система воздуховодов с компрессором и пылесборником в подвале, система центрального кондиционирования.
Все представленные факторы подлежат изучению. Для этого используется PEST – анализ (политико-правовые, экономические, социально – культурные и технологические факторы).
Наилучшее и наиболее и наиболее перспективное использование объекта – наиболее вероятное использование имущества, которое является: физически возможным; разумно оправданным; юридически законным; осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость имущества будет максимальной.
1. Физически возможное – использование недвижимости, зависящее от физ. характеристик данного объекта. Внимание следует обращать на характеристики строительных конструкций и деталей, инженерных коммуникаций.
2. Разумно оправданное использование – влияет экономическое местоположение объекта, выражающееся в том, насколько изменится стоимость объекта находящегося в данном месте, по сравнению с расположенным на улучшенном земельном участке в другом месте. Качество местоположения объекта характеризуется совокупностью 2х параметров:
3. Юридически законное использование. 2 категории. На территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные законы. Существует 7 зон: жилые, общественно-деловые, производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационные зоны, зоны с/х использования, зоны спец.назначения, военные объекты.
4. Использование, осуществимое с финансовой точки зрения, должно быть осуществимо в данных условиях. В районах с низкой экономической активностью использование объектов зачастую не осуществляется в следствии невозможности должного финансирования, как со стороны покупателя, так со стороны продавца.
5. Использование в результате, которого стоимость имущества будет максимальной.
ННЭИ формируется по средствам сведения всех вариантов использования. Это индикатор состоятельности каждого варианта использования, прошедшего все пробы и дошедшего до этого пункта. Варианты не выдержавшие хотя бы один пункт проверки не могут использоваться.
Эффективность использования недвижимости в значительной степени зависит от организации управления ею. Целевым критерием и показателем эффективности управления является максимальный суммарный доход, получаемый от недвижимости в процессе ее использования. Это, в свою очередь, связано с максимизацией рыночной стоимости объектов недвижимости.
При управлении недвижимостью в качестве ведущих параметров функционирования системы управления выступают факторы динамики, поэтому эффективность необходимо определять и оценивать по приращению стоимостных показателей.
Набор актуальных показателей для управления доходной недвижимостью:
1. Показатели операционной деятельности (потенциальный валовой доход; реальный (эффективный) валовой доход; величина операционных затрат; чистый операционный доход; дисконтированный денежный поток; величина арендной платы)
2. Показатели рентабельности (чистая прибыль; валовая прибыль; рентабельность собственного капитала; рентабельность продаж; рентабельность активов; рентабельность инвестиций)
3. Показатели ликвидности (коэффициент текущей ликвидности; коэффициент быстрой ликвидности; коэффициент абсолютной ликвидности; коэффициент автономии)
4. Показатели деловой активности (оборачиваемость активов; оборачиваемость товарно-материальных запасов; оборачиваемость дебиторской и кредиторской задолженности; эффективность использования трудовых ресурсов)
5. Показатели финансовой устойчивости (соотношение заемного и собственного капитала; коэффициент финансовой зависимости; маневренность собственного капитала; уровень финансового левереджа)
6. Показатели безубыточности (уровень переменных затрат; маржинальная прибыль; точка безубыточности; запас финансовой прочности; операционный рычаг)
7. Показатели состояния объектов недвижимости (Коэффициент износа; коэффициент ликвидации; коэффициент обновления; коэффициент выбытия; коэффициент годности)
8. Показатели обслуживания долга (коэффициент покрытия процентов; соотношение ссуды и стоимости компании; показатели денежных потоков)
9. Распределение прибыли (Реинвестированная прибыль; дивиденды на акцию; текущая доходность; коэффициент выплат дивидендов)
Рассмотрим этот вопрос на примере автостоянки. Организация, выкупив земельный участок, не располагает средствами для строительства на нем объекта недвижимости, но организовать автостоянку возможность есть (физически возможно, финансово осуществимо, юридически законно). В результате этот участок приносит небольшую, но стабильную прибыль.
2. Экономические факторы
6. Научно-технические факторы
5. Социально – культурные факторы
1. Демографические факторы
3. Экологические факторы
4. Политико-правовые факторы
Внешнее окружение
3 / 1
4
3
2
1
Экономические аспекты
Технические аспекты