Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Как выбрать способ управления домом?
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.
Критерии (условные) выбора способа управления домом:
|
Способ управления |
Непосредственное управление |
ТСЖ, ЖК, иные ПК |
Управляющие организации |
|
Критерии дифференциации |
|||
|
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ |
Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники |
Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ |
Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ |
|
Заключение договора управления многоквартирным домом |
Заключения договора не требуется |
Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК). |
Заключается с каждым собственником отдельно |
|
Обучение персонала |
Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел. |
Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом. |
Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе. |
|
Затраты на обучение персонала |
Могут быть. |
Могут быть. |
Нет. |
|
Затраты на управление домом, содержание штата управления |
Нет. |
Есть. |
Есть. |
|
Количество собственников в доме |
До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»). |
От 4 (условно). |
От 4 (условно). |
|
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме |
Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей. |
Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны. |
Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию. |
|
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома |
Нет расходов на управление домом. |
- оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК). |
Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме. |
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
Договорные связи
Непосредственное управление
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):
Рис. 1.
Заключение договоров на коммунальные услуги
с каждым собственником помещения в доме
Заключение договоров на жилищные услуги,
одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги
от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников,
действующим по доверенности
Управление ТСЖ, ЖК, ПК
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):
Рис. 2.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,
ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией
от имени ТСЖ, ЖК, ПК
Управление управляющими организациями
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).
Рис. 3.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей
организацией от имени всех собственников помещений в доме
Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.
Наталья Габрусь,
консультант Консалтинговой группы «Лекс»