Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ХАБАРОВСКАЯ БАНКОВСКАЯ ШКОЛА (КОЛЛЕДЖ)
ЦЕНРАЛЬНОГО БАНКА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
КУРСОВАЯ РАБОТА
ПМ.02 «Осуществление кредитных операций»
Тема: «Механизм ипотечного кредитования, проблемы и перспективы ипотечного рынка в России»
Студентки_____ _____Шлапакова Мария Сергеевна_________________
Группа 201
Курс 2
Специальность 080110 «Банковское дело»
Комиссия профессиональных модулей
Руководитель ________________________________________Е.В. Варгатюк
Хабаровск
2013
|
[1] СОДЕРЖАНИЕ
[2]
[3] [3.1] 1.1 Отличительные черты ипотеки как формы кредитования [3.2] Механизм ипотечного кредитования [3.3] 1.3. Учет операций по ипотечному кредитованию. [3.4] Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
[4]
[5] |
Тема настоящей курсовой работы посвящена исследованию проблем развития механизмов ипотечного кредитования в России.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
Россия также встала на путь развития ипотечного кредитования. Целью развития системы ипотечного кредитования в нашей стране является, прежде всего, улучшение жилищных условий населения. Именно поэтому поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране.
Начиная с 2000 года по сегодняшний день, государство реализует национальный проект «Доступное жилье», в рамках которого утверждены как ипотечные, так и не ипотечные программы приобретения жилья.
Национальный проект «Доступное жилье» предусматривает вид жилищного кредитования, как ипотека без первоначального взноса. Название не совсем отражает суть данной программы, потому как заемщику все равно придется брать потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать в качестве залога уже имеющееся жилую недвижимость.
«Социальная ипотека» - это государственный проект правительства России, основной целью которого является обеспечение жильем социально незащищенных граждан, а также тех, кто находится в очереди на получение квартиры по программе «Коммерческая ипотека» и те, кто признан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Главной особенностью социальной ипотеки является льготная стоимость квадратного метра. Также предполагаются дополнительные гарантии, как со стороны банка, так и правительства.
При социальной ипотеке, как и при обычной, банк проверяет квартиру, страхует жизнь заемщика и обязуется не изменять процентную ставку до окончания действия кредита. Банки, работающие по программе социальная ипотека, утверждаются местными органами самоуправления.
Однако, несмотря на высокий уровень спроса и государственную программу ипотечный кредит по-прежнему является не доступным для большинства нуждающихся. Более того, часто население предпочитает брать обычный потребительский кредит на приобретение жилья, чем вступать в ипотеку.
Именно с этим связана актуальность темы исследования.
Таким образом, целью данной работы является анализ современного состояния и разработка направлений совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования в России. Результат анализа позволяет ответить на главный вопрос: почему ипотечный механизм не работает в должной мере.
Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:
- раскрыть содержание механизма ипотечного кредитования как финансового инструмента и как института экономической системы;
- дать обзор современного состояния ипотечного кредитования в России;
- выявить проблемы развития ипотечного кредитования в России;
- сформулировать и обосновать направления совершенствования системы ипотечного кредитования.
Объектом исследования является институт финансового рынка – ипотечное кредитование.
Предмет исследования состояние системы ипотечного кредитования в России.
При написании данной работы использовались: Федеральное законодательство, нормативно-правовые акты субъектов РФ, экономическая литература, данные периодических изданий, а также интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.
В первом разделе работы рассматриваются теоретические и правовые основы ипотечного жилищного кредитования, показан механизм функционирования ипотечного кредитования, учет ипотечного кредитования в коммерческом банке, а также представлен анализ современного состояния ипотечного кредитования. Второй раздел посвящен основным проблемам развития рынка и предложениям по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Как и любая другая форма кредита, ипотечное кредитование имеет своими субъектами кредитора и должника, иначе говоря, залогодержателя и залогодателя. Субъектом залогового отношения может быть физическое, юридическое лицо, либо государство. В России, согласно части 2 статье 355 Гражданского Кодекса РФ, а также статье 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодателем вещи может быть ее собственник, или лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Существенным является и то, что Гражданский Кодекс РФ (пункт 1, статья 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Это значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, так как лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующую недвижимость, выступят залогодателями в обеспечение их обязательств.
Среди юридических лиц – залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, ипотечные банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке.
К субъектам отношений ипотеки можно отнести:
- инвесторов, вкладывающих капитал в ипотечные ценные бумаги;
- правительство, главной функцией которого является законодательное регулирование системы ипотечного кредитования, а также государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг;
- риэлтора, обеспечивающего оценку и последующую продажу недвижимости, заложенной по ипотеке;
- страховые компании, страхующие часть рисков всех участников операции.
Основанием возникновения ипотеки является договор между кредитором и заемщиком, в котором закреплены их взаимные права и обязанности, направленные на достижение их интересов. Согласно статье 339 Гражданского Кодекса РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (в большинстве случаев имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании).
Договор ипотеки оформляется путем выдачи закладной. Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
- право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора, (неуплата процентов, задержка погашения долга и так далее) владелец закладной может продать недвижимость для возмещения потерь.
Существует понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Если после этого собственник имущества возьмет другой займ на дополнительную сумму денег, то новый займ станет второй закладной (младший залог). Закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы.
Закладная является обращаемым документом, то есть может быть переуступлена, продана и так далее третьей стороне. Кредитор может передать путем соответствующей записи долговое обязательство и осуществить передачу закладной. Лицо, которому передано долговое обязательство, становится новым собственником долга и гарантирующих его документов.
Договор об ипотеке и закладная заключаются в письменной форме, должны быть нотариально заверены и подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Предметом договора об ипотеке, согласно статье 5, 76 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
а) земельные участки;
б) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
в) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
г) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
ж) незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Ипотечное кредитование основано на ряде принципов.
Принципы гласности (публичности) и достоверности заключаются в том, что каждое заинтересованное лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, достоверные сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества.
Принцип специальности связан с ограничением предмета ипотеки, возможности ее установления только к определенным видам недвижимости и в определенном наборе.
Принцип старшинства возникает при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита. В этом случае ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Преимущество одного закладного права перед другими зависит от времени внесения его в ипотечную книгу.
Принцип бесповоротности гласит, что залоговые отношения прекращаются лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.
Таким образом, считаем нужным выделить следующее особенности ипотечного вида кредитования:
1) Основным отличием от классического кредита являются обычно большие сроки и объемы ипотечного кредитования, что также определяет специфику инструментов кредитования;
2) Обязательным условием является наличие залогового обязательства, закрепленного в договоре и закладной. Закладная – основной юридический документ, свидетельствующий о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества. Она является гарантом возвращения долга кредитору;
3) Предметом данных кредитных отношений всегда является недвижимость;
4) Предмет находиться во владении залогодателя, однако он теряет право распоряжения им без согласия залогодержателя на время залогового периода.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования:
а) функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
б) функция обеспечения возврата заемных средств;
в) функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и другое) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
г) функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Таким образом, ипотечным кредитом называют долгосрочную ссуду с обязательством ее возврата в означенный договором срок, с выплатой процента по кредиту и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости.
При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рисунке 1.
Рисунок 1 - Схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных
Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.
Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становится рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.
В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных банках может колебаться. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит.
В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.
Схема 1. Кредитование с оформлением Договора залога.
Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента.
Схема 2. Кредитование с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.
Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.
Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро.
Схема 3. Ипотечное кредитование, разработанное Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.
Данная схема заключается в следующем:
1) Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2) Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3) На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4) Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5) Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.
Далее рассмотрим, какие операции в кредитных организациях проводятся при выдаче ипотечного кредита и как они учитываются с точки зрения бухгалтерского учета.
Ипотечные кредиты, как правило, являются долгосрочными и предоставляются в безналичной форме в рублях или в иностранной валюте с последующей конвертацией и аннуитетными платежами, обеспеченными залогом недвижимого имущества.
Предоставление кредитных средств
Предоставление кредитных средств отражается в учете проводкой:
Дт 455/457 "Кредиты и прочие средства, предоставленные физическим лицам"
Кт 40817/40820 "Физические лица".
Аналитический учет на балансовых счетах по учету кредитных средств, предоставленных физическим лицам, осуществляется в разрезе сроков и заемщиков по каждому кредитному договору.
Дата проведения операции соответствует дате предоставления средств согласно условиям кредитного договора. Основанием для проведения операции обычно служит распоряжение на выдачу кредита, подписанное уполномоченным лицом. Оформление операции следует производить с применением банковского ордера по форме 0401067. Проводка осуществляется на сумму фактически предоставленного кредита.
В случаях целевого ипотечного кредитования выдача кредитных средств может производиться в наличной форме, что не запрещено законодательством. В таком случае операция дополнительно оформляется проводкой:
Дт 40817/40820 "Физические лица"
Кт 202 "Наличная валюта и чеки".
Основанием для проведения операции является договор банковского счета, а оформляется она расходным кассовым ордером.
Погашение кредитов оформляется обратными бухгалтерскими записями, где в случае безналичных платежей через иные кредитные организации вместо счета кассы кредитной организации может использоваться счет 30102 "Корреспондентские счета кредитных организаций в Банке России".
Списание единовременных комиссионных платежей по кредиту
Списание единовременных комиссионных платежей по кредиту отражается в учете проводкой:
Дт 40817/40820 "Физические лица"
Кт 70601 "Доходы"
Списание (удержание) единовременной платы по кредиту со счета заемщика производится в дату, предусмотренную договором для уплаты такой комиссии. Основанием для проведения операции служат тарифы банка, а оформляется она мемориальным ордером или валютным мемориальным ордером.
Зачастую программы ипотечного кредитования предусматривают страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков, а также страхование заложенного имущества от основных рисков. В зависимости от условий кредитного договора уплата страховых взносов может быть произведена за счет предоставленных кредитных средств. В таком случае оформляется бухгалтерская запись:
Дт 40817/40820 "Физические лица"
Кт 30102 "Корреспондентский счет банка в Банке России",
Кт 40701 "Расчетный счет страховой компании" (если у страховой компании открыт счет в данном банке).
Основанием для проведения операции служит наличие договора страхования. Проводка формируется на сумму страхового взноса. Основанием для совершения операции является платежное поручение клиента.
Конвертация кредитных средств
Во многих случаях ипотечные ссуды предоставляются в иностранной валюте, а расчеты с продавцами недвижимого имущества осуществляются в российских рублях. В таком случае на основании поручения клиента на продажу иностранной валюты необходимо оформить продажу иностранной валюты следующими проводками.
В дату предоставления денежных средств, согласно условиям кредитного договора, на основании поручения клиента на продажу иностранной валюты оформляется проводка:
Дт 40817/40820 "Физические лица"
Кт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и срочным сделкам".
Операция на сумму, указанную в поручении на продажу, оформляется валютным мемориальным ордером.
Зачисление конвертированных средств оформляется проводкой:
Дт 47407 "Расчет по конверсионным операциям и срочным сделкам"
Кт 40817/40820 "Физические лица".
Проводка формируется на сумму рублевого эквивалента, сконвертированную по курсу банка валюты:
Дт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и срочным сделкам"
Кт 47407 "Расчет по конверсионным операциям и срочным сделкам".
По дебету - на сумму кредита в валюте, по кредиту - на сумму в рублях после конверсии. При этом учет положительных и отрицательных курсовых разниц соответственно оформляется проводками:
Дт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и срочным сделкам"
Кт 70601 "Доходы", символ 12201 "Доходы от купли-продажи иностранной валюты в наличной и безналичной форме";
Дт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и срочным сделкам"
Кт 70606 "Расходы", символ 22201 "Расходы по купле-продаже иностранной валюты в наличной и безналичной форме",
47408 "Расчет по конверсионным операциям и срочным сделкам".
Формирование резервов
Бухгалтерский учет создаваемых резервов для всех описанных в статье кредитных продуктов ведется по одним правилам.
Создание резервов на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, процентам и комиссиям оформляется проводками:
Дт 70606 "Расходы"
Кт 47425 "Резервы на возможные потери".
Восстановление резервов оформляется обратными проводками.
Оплата дополнительных комиссионных вознаграждений
Программами ипотечного кредитования обычно предусмотрены различного вида сопутствующие комиссионные услуги, предлагаемые банком, такие как, например, предоставление в аренду индивидуального банковского сейфа, услуга по пересчету купюр и др. Комиссии за такие услуги обычно отражаются следующими бухгалтерскими записями:
Дт 20202 "Касса кредитных организаций"
Кт 70601 "Доходы"
Операция оформляется приходным кассовым ордером.
Постановка на учет обеспечения по предоставленным ипотечным кредитам
Постановка на учет обеспечения, удостоверенного закладной, осуществляется на основании поручения в депозитарий кредитной организации, которое должно помещаться в документы дня депозитария:
Дт 98000 "Ценные бумаги на хранении в депозитарии"
Кт 98050 "Ценные бумаги, принадлежащие депозитарию".
Проводка формируется в дату приема закладной в хранилище депозитария на основании оформленного акта приема/передачи и оформляется мемориальным ордером. Учет ведется в штуках, на количество принятых закладных.
Одновременно сумма обеспечения отражается на счетах внебалансового учета проводкой:
Дт 99998 "Счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи"
Кт 91311 "Ценные бумаги, принятые в обеспечение по размещенным средствам".
Проводка формируется в дату приема закладной в хранилище депозитария (но не ранее даты предоставления кредита) на сумму закладной на основании распоряжения уполномоченного лица и оформляется мемориальным ордером.
При наличии поручительств по ипотечным кредитным договорам суммы поручительств отражаются на счетах внебалансового учета следующими записями:
Дт 91414 "Полученные гарантии и поручительства"
Кт 99999 "Счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи".
Проводка формируется на основании распоряжения уполномоченного лица на дату заключения договора поручительства и оформляется мемориальным ордером. Существует несколько подходов к определению суммы поручительства, отражаемого на счетах внебалансового учета, однако наиболее часто банки учитывают поручительства в сумме, указанной в договоре поручительства.
Списание обеспечения оформляется обратными проводками.
Далее рассмотрим основные показатели ипотечного кредитования на современном этапе в России.
1.4 Современный рынок ипотечного кредитования в России
Рынок ипотечного кредитования в России активно развивается. На долю ипотеки в российском ВВП приходится 3%. Это небольшой показатель в сравнении с экономически развитыми странами, где этот показатель составляет 10-30%.
По данным Центробанка, в прошлом 2012 году россияне получили 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 029 млрд. руб. Это в 1,3 раза больше, чем в 2011 году, в количественном и в 1,4 раза — в денежном выражении. Итоги развития рынка ипотечного кредитования в январе – августе 2013 года свидетельствуют о сохранении темпов роста выдачи кредитов, несмотря на приостановку экономического роста.
В январе – августе 2013 года было выдано 485 430 ипотечных кредитов на общую сумму 784,9 млрд. рублей, что в 1,16 раза превышает уровень января – августа 2012 года в количественном и в 1,28 раза в денежном выражении. Наглядно это видно на рисунке 2.
Рисунок 2 – Динамика выдачи ипотечных кредитов
Такой рост объемов выдачи происходил на фоне небольшого снижения среднемесячной ставки по рублёвым кредитам, которая достигла уровня 12,4%, что на 0,1 п.п. ниже значения июля 2013 года (но на 0,1 п.п. выше прошлогоднего значения). В последние три месяца ставки, по которым были выданы кредиты, незначительно, но снижались. Этому способствовало снижение ставок предложения.
При этом доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем растет. По данным Росреестра, в 2012 году каждый пятый объект (20,9%), зарегистрированный в сделках с жильем, приобретался с использованием ипотечного кредитования. Это самый высокий показатель за всю историю российской ипотеки. И это несмотря на то, что средневзвешенные ставки по жилищным кредитам в рублях и валюте, выданным в РФ за 2012 год, выросли по сравнению с 2011 годом на 0,3 и 0,1 процентного пункта, составив 12,3% и 9,9% соответственно. Динамику средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам можно проследить на Рисунке 3.
Рисунок 3 – Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, помесячно
Кроме того, активное развитие в этот период получило предложение так называемых «социальных» ипотечных программ, направленных на льготные категории населения, в частности «Военной ипотеки», что способствовало оживлению спроса.
Среднегодовая ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях по итогам восьми месяцев 2013 года снизилась до 12,6%, что на 0,5 п.п. превышает уровень восьми месяцев 2012 года. В текущем году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не прогнозирует снижение ставок до уровня среднегодовой ставки 2012 года (12,3%).
Продолжается рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.09.2013 года он составил 2 396,8 млрд рублей, что на 39,1% превышает уровень соответствующего периода 2012 года.
Абсолютный прирост портфеля с 01.09.2012 по 01.09.2013 составил 640 млрд. рублей.
При этом качество ипотечного портфеля остается на стабильно высоком уровне: доля ипотечных ссуд, не имеющих просроченной задолженности, на 01.09.2013 составила 96,45% от всего объема ипотечного портфеля, доля кредитов с просроченной задолженностью более 30 и менее 90 дней составила 0,52% по сравнению с 0,54% на 01.09.2012, доля дефолтной задолженности (с просроченными платежами от 90 дней и более) – 1,51% по сравнению с 3,11% годом ранее. Важно, что снижение уровня просроченной задолженности происходит не только в относительном, но и в абсолютном выражении. С начала 2013 года он снизился с 59,1 до 48,7 млрд. рублей, в то время как совокупный ипотечный портфель банков вырос с 2 до 2,4 трлн. рублей. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010‐2013 годах представлена на Рисунке 4.
Рисунок 4 - Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010‐2013 гг., %
Из рисунка видно, что доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.09.2013 составила 1,77%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,2% по сравнению с максимумом в 2,8% в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,52%, а объем просроченных валютных платежей – 15,1 млрд. рублей (36% от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 5%).
Российские банки продолжают демонстрировать внушительные темпы роста по выдаче ипотечных кредитов населению. В Таблице 1 представлен рейтинг крупнейших ипотечных банков России, их объемы и количество выданных кредитов по состоянию на 01.072013 года.
Таблица 1 – Рейтинг российских банков по выдаче ипотечных кредитов за первое полугодие 2013 года
|
N |
Банк |
Объем выданных ипотечных кредитов, млн руб. |
Количество выданных ипотечных кредитов, штук |
Доля (по объему) кредитов, выданных на первичном рынке |
Прирост/снижение объема выданных кредитов по отношению 1 полугодию 2012 года, % |
Прирост/снижение количества выданных кредитов по отношению к 1 полугодию 2012 года, % |
|
1 |
Сбербанк |
234 203 |
167 881 |
29,3 |
21,8 |
8,9 |
|
2 |
ВТБ 24 |
97 669 |
60 553 |
37,7 |
64,0 |
47,0 |
|
3 |
Газпромбанк |
36 032 |
16 742 |
31,9 |
34,8 |
24,8 |
|
4 |
Дельтакредит |
11 650 |
4 208 |
10,8 |
13,8 |
17,2 |
|
5 |
Росбанк |
8 434 |
3 981 |
2,4 |
16,0 |
9,0 |
|
6 |
Связь-Банк |
8 338 |
4 242 |
6,0 |
49,0 |
43,0 |
|
7 |
Райффайзенбанк |
7 540 |
2 765 |
27,2 |
130,1 |
103,8 |
|
8 |
Ханты-Мансийский Банк |
6 160 |
2 546 |
62,2 |
116,2 |
90,3 |
|
9 |
Абсолют Банк |
6 064 |
2 871 |
3,4 |
79,0 |
66,0 |
|
10 |
Банк Санкт-Петербург |
5 875 |
2 862 |
80,5 |
200,0 |
234,0 |
|
11 |
Уралсиб |
5 769 |
3 783 |
49,4 |
-20,8 |
-24,1 |
|
12 |
Возрождение |
5 594 |
2 542 |
80,5 |
14,2 |
20,9 |
|
13 |
Банк Москвы |
5 362 |
2 525 |
28,0 |
1299,0 |
1351,0 |
|
14 |
Юникредит Банк |
4 045 |
1 351 |
1,0 |
18,1 |
6,3 |
|
15 |
Транскапиталбанк |
4 381 |
1 373 |
42,5 |
25,2 |
36,2 |
|
16 |
Банк Жилфинанс |
4 047 |
1 919 |
0,3 |
36,6 |
15,5 |
|
17 |
Нордеа Банк |
3 980 |
1 292 |
4,0 |
66,0 |
57,0 |
|
18 |
Транскредитбанк |
3 851 |
2 259 |
- |
98,0 |
101,0 |
|
19 |
Запсибкомбанк |
3 600 |
2 028 |
11,3 |
-25,2 |
-29,5 |
|
20 |
МКБ |
3 555 |
799 |
39,0 |
86,2 |
63,1 |
Из Таблицы видно, что первое и второе места по размеру портфеля занимают два главных розничных госбанка страны: Сбербанк (234 203 млн. рублей) и ВТБ 24 (97 669 млн. рублей). На третьей позиции оказался Газпромбанк (36 032 млн. рублей).
Из банков, ипотечный портфель которых больше 1 млрд. рублей, наилучшую динамику с начала года продемонстрировал Банк Москвы. Прирост объема выданных кредитов этого банка составил 1299%, а прирост количества выданных кредитов 1351%. У Банка Санкт-Петербург и Райффайзенбанка портфели за шесть месяцев увеличились на 200% и 130,1% соответственно.
Таким образом, объемы рынка ипотеки в России в этом году растут, несмотря на высокие процентные ставки по кредитам. Цены на жилье пока тоже не отстают от ставок по ипотеке и продолжают расти. Тем не менее, ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. В следующей главе рассмотрим причины проблем в обеспечении населения недвижимостью и перспективы развития механизма ипотечного кредитования.
2.1 Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин.
Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования
По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.
В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими процентными ставками.
Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также не всегда может быть обеспечено в РФ.
Инфляционные проблемы ипотечного кредитования
Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается.
Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.
Ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений
Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги - это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц до востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут быть государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование инструментов фондового рынка.
В будущем, допустимо предположить, станут развиваться схемы секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.
Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями
Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.
Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования – цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями.
Проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой вложения
Коммерческие банки по своей сути - это предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего многообразия банковских продуктов ипотека - наиболее длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок.
Складывается парадоксальная для финансовых рынков ситуация: ставки по длительным ипотечным займам оказываются ниже, чем по краткосрочным кредитам, например под залог того или иного имущества торговым предприятиям.
Ситуация осложняется еще и тем, что смежные сегменты банковского сектора развиваются слишком быстрыми темпами. Возможно, когда произойдет насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до ипотеки.
Проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой
Займы на строительство или покупку жилья получают все большее распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым спрос на недвижимость.
Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного кредитования.
Несмотря на заметное повышение роли системы ипотечного кредитования, пока ее функционирование в нашей стране нельзя назвать идеальным. Назовем несколько причин, по которым механизм ипотечного кредитования не работает в должной мере:
1) Неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного кредитования, юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка.
2) Низкая активность банков в области ипотечного кредитования. Недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных, является главной финансовой причиной этого. На решение данной проблемы было направлено создание АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). На сегодняшний день банковская система выдает около 700 тысяч кредитов в год. Это немаленький показатель, однако, возможности кредитной системы гораздо больше.
3) Инфраструктура ипотечного кредитования требует доработки. Финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний пока невысок, необходим опыт по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита. Для рефинансирования ипотечных кредитов необходим развитый рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечение банков кадрами, прежде всего способными управлять рискам. Также сказывается отсутствие у банков достаточного опыта долгосрочного кредитования в целом.
4) Отсутствие у населения России устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения. Причина в различиях в уровне доходов населения и ситуации в области строительства. За последние годы рост номинальных доходов населения стабильно опережает динамику цен на рынке жилой недвижимости, то есть покупательная способность россиян, выраженная в квадратных метрах жилой площади, за указанный период заметно возросла. Однако острая потребность значительной части населения в улучшении жилищных условий, препятствия для наращивания темпов строительства на фоне стимулирования спроса, обусловили в настоящее время ускорение роста цен на жилье.
5) Высок и уровень транзакционных издержек. Наряду с единовременной уплатой части суммы за приобретаемый объект из собственных средств (в российской практике в среднем 30% от стоимости) и первого ежемесячного взноса заемщик несет расходы, связанные с оплатой услуг посредника, оформлением документов, оценкой и страхованием объекта. Также единовременными расходами являются оплата нотариального удостоверения договора об ипотеке, плата за регистрацию, оформление кредита, а в некоторых случаях еще и приобретение полиса страхования жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Следовательно, население психологически не настроено брать долгосрочные ссуды и в большинстве своем рассматривает их как экономически убыточные.
6) Россия пока входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. Для решения данной проблемы, необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования. Исключительно важным аспектом государственно политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю над уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, развитию нормативно-законодательной базы, а также снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот. Кроме того, государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может осуществляться через систему предоставления субсидий для оплаты первого взноса при получении кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Немаловажно и то, что, несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. Доступная полноценная информация, широко освещаемая в средствах массовой информации, отсутствует.
7) Не меньшее значение имеет проблема сроков ипотечного кредитования. Из опыта зарубежной практики следует, что наиболее рациональными сроками кредитования в форме ипотеки являются 20-30 лет. В России средним сроком ипотечного кредитования является 15-20 лет.
Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.
В настоящее время ставки по ипотеке довольно высоки, однако у многих покупателей нет другого способа решить квартирный вопрос, поэтому ипотека пользуется спросом.
В начале 2013 года эксперты фиксировали повышение ставок по ипотечным кредитам, которое началось еще в конце 2012 года. Ситуация изменилась весной, в апреле была сломлена тенденция на постоянный рост ставок — среднерыночная ставка выдачи ипотеки снизилась с 12,9% в марте до 12,7% в апреле. В дальнейшем эксперты прогнозируют колебание процентной ставки по ипотечному кредиту на 0,25-0,5% в ту или иную сторону – в зависимости от ситуации на международных рынках финансирования.
В течение года ожидается снижение ставки рефинансирования ЦБ, что вызовет за собой сопоставимое снижение ставок по ипотеке (ориентировочно, 0,25-0,5%). В России на текущий момент основной проблемой видится слабая оптимизация бизнес процессов банков и низкая конкуренция (которая отчасти смягчена лоббированием государства своей политики через госбанки), из-за чего спрэд между ставкой рефинансирования и ставкой по ипотеке создает ощущение высокой стоимости кредита. Стоит помнить, что двухзначные цифры воспринимаются несколько иначе, чем однозначные (т.е. разница между 9% и 10% кажется потребителю существеннее, чем это есть на самом деле). В 2014 году, скорее всего, снижение ставок продолжится, но темпы будут небольшими. Достижение низких ставок по ипотечному кредитованию – долгосрочная задача, решить которую можно в перспективе 3-5 лет.
Все предпринимаемые усилия АИЖК станут в большей степени заметными населению, когда граждане убедятся, что ипотека доступна. Когда снизятся ставки по кредитам, уменьшатся первоначальный взнос и ежемесячные платежи. Основные параметры этих изменений заложены в разработанный и утвержденный указом Президента РФ документ «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.» Целью настоящей Стратегии является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей.
Настоящую Стратегию предполагается реализовать в 3 этапа.
На первом этапе (2010 - 2012 годы) необходимо исходить из того, что в этот период благодаря реализации антикризисных мер экономика России начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться и к концу этого периода ключевые показатели достигнут или превзойдут докризисные значения. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. Данный этап в настоящее время успешно завершен.
На втором этапе (2013 - 2020 годы) необходимо исходить из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что будет поддерживать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. В этот период важнейшей задачей является формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.
На третьем этапе (2021 - 2030 годы) необходимо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60 процентов. Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и обновлением жилищного фонда. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений.
Основными показателями достижения цели настоящей Стратегии являются показатели, характеризующие:
- доступность ипотеки;
- распространение ипотечного жилищного кредитования;
- качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;
- развитость вторичного рынка ипотеки.
Конкретные целевые показатели развития рынка и их значения по этапам реализации настоящей Стратегии представлены в Таблице 2.
Таблица 2 – Целевые показатели развития ипотечного рынка
|
Целевые показатели |
2015 год |
2020 год |
2030 год |
|
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, (%) |
30 |
50 |
60 |
|
Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов, (тыс. штук) |
741 |
868 |
873 |
|
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, (%) |
26 |
40 |
50 |
|
Отношение задолженности по ипотечным жилищным кредитам к валовому внутреннему продукту, (%) |
7,2 |
10,7 |
15,5 |
|
Превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту, (в рублях), над индексом потребительских цен, +/-процентных пунктов |
+2,5 |
+2 |
+1 |
|
Средний срок ипотечного жилищного кредита в рублях, (лет) |
21,5 |
30 |
32 |
|
Минимальный первоначальный взнос по ипотечному жилищному кредиту (с учетом ипотечного страхования), (%) |
30 (10) |
30 (10) |
30 (10) |
|
Доля ипотечных жилищных кредитов с ипотечным страхованием в общем объеме ипотечных жилищных кредитов, (%) |
20 |
20 |
20 |
|
Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг в общем объеме ипотеки, (%) |
Промежуточные итоги реализации настоящей Стратегии предполагается подвести в 2015 году. К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка - около 8 - 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.
К концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6 процентов годовых (при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых), а также увеличится средний срок кредитов до 30 лет.
В настоящее время ипотека в России по-прежнему имеет огромный потенциал для дальнейшего развития. Эксперты полагают, что взрывного роста в сфере ипотечных кредитов на элитное жилье ожидать не стоит, поскольку потенциальные покупатели уже имеют достаточно накоплений, чтобы приобрести дома или квартиры без помощи банков. Однако вероятно увеличение количества квартир, приобретаемых на первичном рынке и рост средней стоимости ипотечного жилья.
К «рынкам на перспективу» можно отнести сегменты загородного жилья и коммерческой недвижимости. При этом область жилой загородной недвижимости можно считать более перспективной из-за начавшегося бума малоэтажного строительства. Специалисты считают, что со временем ипотека на жилье за городом будет составлять значительную часть всех ипотечных кредитов. А вот нежилые помещения в ближайшее время вряд ли часто будут оформляться в ипотеку, поскольку малое предпринимательство в настоящее время трудно назвать бурно развивающейся сферой деятельности.
Несомненно, система ипотечного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Однако она должна быть в первую очередь адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирования со стороны государственного бюджета. Ипотека не может являть собой жестокую одноликую систему, она должна быть многовариантной, ориентированной на конкретные экономические условия, воспроизводима в любом регионе страны.
Можно заключить, что, несмотря на проблемы, прогресс в развитии ипотечного кредитования в определенной степени достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов. В настоящее время розничное кредитование переориентируется от краткосрочных кредитов с высокими ставками в сторону залоговых кредитов, прежде всего - ипотеки.
Получить ипотечный кредит сейчас намного сложнее, чем еще пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам, и, чтобы на смену заморозкам пришла долгожданная оттепель, необходимы три условия. Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда. Во-вторых, ипотека должна быть доступной - низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное условие - строительство нового доступного жилья.
Конкуренция на ипотечном рынке обостряется на трех уровнях: между частными банками и госсектором (Сбербанком, ВТБ24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)).
С целью повышения привлекательности своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. Все отчетливее декларируется индивидуальный подход к заемщику при определении условий кредитования, особенно в отношении суммы кредита и величины процентной ставки.
Сейчас решить жилищный вопрос в состоянии лишь 10-15% населения. Остальным доходы не позволяют даже вступить в ипотеку. Главная задача - снизить стоимость жилья. Для обеспечения доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования необходимо:
Создать условия для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;
Создать эффективный первичный рынок ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающий баланс интересов кредиторов и заемщиков;
Сформировать устойчивую систему привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;
Создать надежную и эффективную инфраструктуру рынка ипотечного жилищного кредитования;
Развить ипотечное жилищное кредитование и иные формы ипотечного кредитования, а также финансирование жилищного строительства;
Учитывать региональные и локальные особенности развития рынка жилья и ипотеки.
Таким образом, развитие ипотечного кредитования в нашей стране должно способствовать оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.
PAGE \* MERGEFORMAT2