Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
5. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
Объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, порядок которой установлен статьей 131 ГК РФ.
Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
5. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.
6. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности и другие вещные права на недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество), ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Титул - законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу.
Юридическая основа титула имеет в разных странах мира три основные формы:
Две первые системы основаны на надлежащем юридическом описании недвижимости, надлежащем указании на цепочку титулов и на исследовании публичных записей. Сделка сама по себе не является юридической основой для передачи титула: она не содержит доказательств того, что передающий - юридически подлинный и единственный собственник, а также всех условий, обременяющих данную недвижимость. Даже в случае наличия одной из трех основ титула иногда могут потребоваться дополнительные исследования или анализ.
Система Торренса и аналогичные ей западноевропейские системы юридического кадастра ведет подробный учет всей без исключения недвижимости, всех сделок и передач прав и, удостоверяя титул, гарантирует так называемую чистоту, или доброкачественность, титула при его регистрации. Чистота титула устанавливается правительственным агентом, который затем регистрирует титул и выдает собственнику удостоверение титула как юридическое основание его прав. Система предложена Робертом Торренсом и внедрена с конца XIX века в Австралии, Новой Зеландии, в провинции Британская Колумбия (Канада). Первоначальная регистрация титула происходит в произвольный момент на основе юридического анализа, результат которого считается окончательным, т. е. с этого момента титул считается «чистым», полностью доброкачественным, в чем собственник и удостоверяется.
Страхование титула - защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-нибудь обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. Распространение системы страхования титула взаимосвязано с отсутствием системы юридического кадастра.
Регистрации подлежат следующие права:
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству на право обладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Информация предоставляется в любой орган, осуществляющий регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ, Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной .
Статья 165 ГК РФ. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации (ничтожная сделка).
1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.).
Когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
С 1 января в Санкт-Петербурге вся работа по регистрации недвижимости и сделок с нею поставлена в рамки единой нормативной базы. Регистрацию недвижимости осуществляет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.
Процесс регистрации состоит из трех этапов:
Формирование объекта недвижимости подразумевает, прежде всего индивидуализацию, т.е. придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделить этот объект из всех других.
Формирование объекта недвижимости начинается после поступления заявления или претензий хозяйствующего субъекта или гражданина на оформление права на объект.
Например, основой формирования земельного участка являются ее ответствующие топографические и геодезические работы, кадастровый план. Топогеодезические работы проводятся платно топографическим предприятиями разных форм собственности, имеющими лицензии «Комтега» по земельным ресурсам и землеустройству.
Землеустройство - межевание, определение на местности и отображение на крупномасштабной карте точных границ участка территории при их образовании, выделении, разделе, перераспределений или объединении нескольких участков в новый.
Процесс формирования иных связанных с землей объектов недвижимости (здания, сооружения, квартиры) осуществляют проектные инвентаризационные бюро, которые изготавливают земельные паспорта, поэтажные планы и т. д.
Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного кадастрового дела на каждый объект, которое заводит специальный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. В ней излагается вся юридическая информация об участке:
После завершения этой процедуры объекту недвижимости присваивается кадастровый номер, т. е. происходит собственно регистрация.
Эта регистрация осуществляется в соответствии с принятой системой базисного плана города, который в 1995 г. насчитывал свыше 7000 базисных кварталов. Каждый квартал имеет свой номер, поэтому любому объекту недвижимости (земельному участку, квартире, зданию) присваивается свой кадастровый номер. Первые две цифры номера - это обозначение субъекта Федерации.
Размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимо! имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах в Санкт-Петербурге установлены распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 27 декабря 1999 г. № 1376-Р.
После регистрации Управление регистрации прав реализует юридическую сторону документов. То есть осуществляет поиск так называемой «формы титула». Если объект недвижимости уже был однажды зарегистрирован, то впоследствии его статус может меняться хоть по несколько раз в день, это уже чисто техническая операция по изменению фамилий и адресов собственника. Например, в Санкт-Петербурге на рынке квартир квартиры могут перепродаваться до десяти раз за сутки.
После принятия Управлением решения о юридическом подтверждения права лица на объект информация о данном объекте заносится в кадастр недвижимости Санкт-Петербурга (в Санкт-Петербурге существует не земельный кадастр, а кадастр недвижимости).
Кадастр - учетный список, налоговый реестр. Систематически поддерживаемый публичный реестр сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отображаются на крупномасштабных картах.
Суть его заключается в следующем. Схема объекта недвижимости наносится на соответствующую карту, которая существует как в электронном, так и в бумажном виде, что упрощает любую проверку информации об этом объекте.
Регистр недвижимости - составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах.
Регистр поземельный - составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении.
Поземельная же книга города представляет собой систему сведений о правах владельца на земельный участок. Она хранится в виде картотеки и состоит из нескольких регистров:
После регистрации объекта недвижимости Комитет по земельным Ресурсам и землеустройству изготавливает и выдает собственнику, пользователю или арендатору земельного участка свидетельство.
В июле 1995 г. Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Основными положениями проекта Закона являются:
1. Детальное предписание процедуры и оформление самого права, а также четкое указание на права регистраторов - тех, кто осуществляет эти функции.
Гражданин или хозяйствующий субъект, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий недвижимым имуществом (в течение пятнадцати лет) либо иным имуществом (в течение пяти лет), как своим собственным, согласно статье 234 ГК РФ приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое или иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
До приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, лицо, владеющее этим имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав н владение им в силу иного, предусмотренного законом или договором основания.
Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.