Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Обзор рынка жилищного строительства
Общая характеристика отрасли
Предметом анализа данной исследовательской работы является один из самых перспективных рынков Санкт-Петербурга - рынок жилой недвижимости. Игроками на нем выступают компании-застройщики. Таким образом, бизнес представляет собой строительство жилых домов, что удовлетворяет потребности людей в жилище.
У разных групп потребителей разные потребности, поэтому квартиры дифференцированы по классам, например, «эконом», «комфорт» или «элит». Принадлежность к тому или иному классу определяется несколькими параметрами, такими, как местоположение, строительные и технические характеристики дома, площадь квартир, инфраструктура2. В зависимости от класса формируется цена квартиры. Таким образом, застройщики работают в четырех сегментах рынка, по числу классов: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит». Однако это разделение представляется иногда весьма размытым, поскольку в некоторых случаях класс новостройки нельзя четко определить, или застройщики намеренно позиционируют свой товар, как принадлежащий к более высокому классу.
За последние несколько лет рынок жилищной недвижимости вырос, и эксперты прогнозируют его рост в дальнейшем. Этому способствуют, во-первых, рекордно низкие ставки по ипотеке за все время существования рынка кредитования3; во-вторых, реализация отложенного спроса, который накопился во время кризиса; в-третьих, растущее благосостояние населения.4 В качестве косвенных факторов можно выделить увеличение населения города5 и привлекательность недвижимости как способа инвестирования средств.
Из-за установившегося высокого уровня спроса желающих проникнуть в данную отрасль должно быть немало, однако вход «охраняют» достаточно высокие барьеры. Во-первых, бизнес характеризуется масштабностью проектов, которые требуют немалых средств для их осуществления. Во-вторых, как уже было сказано, многие компании пользуются преимуществами экономии на масштабе, поэтому себестоимость продукции «новичка» в отрасли будет выше, и он может не выдержать конкуренции. В-третьих, существующие игроки обладают своими уникальными технологиями, опытом работы и управления на данном рынке. Это является важным фактором при таком сложном производственном процессе, как возведение зданий.
В-четвертых, компании, решившей выйти на этот рынок, потребуется установить связи с поставщиками стройматериалов и банками, когда остальные компании уже имеют эти связи, а может, подразделения, занимающиеся поставками или предоставлением рассрочки или ипотеки. В-пятых, рынок недвижимости находится под строгим контролем государства.
И компании, и клиенты подвергают себя риску, действуя на данном рынке. Компании – потому что вкладывают обширные средства в долгосрочные проекты в расчете на будущую прибыль с продаж, которой может и не быть из-за колебаний спроса. Покупатели – потому что нередко берут ипотеку для покупки жилья и приобретают квартиру в строящемся доме. Чтобы защитить потребителей и поддержать бизнес, в сфере жилищного строительства рыночное регулирование дополняется крепкой рукой государства.
Одним из рычагов государственного регулирования является лицензирование строительной деятельности, что в свою очередь является очередным барьером для входа в отрасль. Однако в настоящее время идут споры об отмене лицензирования некоторых видов деятельности, в том числе деятельности по проектированию и строительству жилых зданий. Возможно, для данного вида деятельности лицензирование является избыточной мерой государственного регулирования, так как существуют другие, более мягкие мы контроля, которые позволяют снизить риски6:
- государственная экспертиза проектов,
- требования к безопасности строительных материалов;
- архитектурно-строительный надзор на каждом из значимых этапов строительства;
- приемка уже готового здания государственной комиссией.
- саморегулируемые организации7, вступление в которые является обязательным для тех, кто хочет получить допуск к осуществлению строительной, проектной или изыскательной деятельности.
Важной тенденцией на рынке строительства является повышение интереса к зеленым технологиям в России. Долгое время страна оставалась в стороне от этого, в основном, западного тренда. Теперь в России также стали появляться проекты недвижимости с акцентом на экологичность. Однако внедрение подобных проектов сейчас сталкивается с проблемами российского законодательства: устаревшие нормы и законы крайне затрудняют согласование проекта. Итогом может стать еще большее отставание страны в секторе экологичной недвижимости, если в скором времени не будут внесены поправки в законодательство.
Игроки на рынке жилой недвижимости
В Петербурге работает, по разным источникам, около 200-250 компаний-застройщиков8.
Следует отметить, что на данном рынке весьма сложно выделить лидеров, поскольку возникает проблема выбора критерия: объем продаж или земельный банк, а может быть, количество текущих проектов? В диаграмме 1 приведено распределение долей рынка по совокупной площади жилья в строящихся комплексах, находящихся в продаже. Исходя из этих данных, индекс четырех фирм в отрасли равняется 33,3%, что можно интерпретировать как низкую концентрацию компаний в отрасли и высокую конкуренцию между ними ввиду большого количества фирм.
Лидеров можно выделить в каждом из сегментов, например в сегменте эконом-класса ведущие позиции занимает компания ГДСК - ее доля составляет 16,2%. Далее следует "Главстрой СПб" с долей 12,8%. На третьем месте ЦДС - доля 8,1%.
В строительстве жилья комфорт-класса на первом месте расположилась компания Setl City, занимающая 11,9% от общего объема. На втором месте строительная компания Л1, которая возводит около 10,5% жилья комфорт-класса. На третьем - "ЮИТ Лентек" с долей в 7%.
В сегменте бизнес-класса доминирует компания "Л1". Доля компании в данном сегменте составляет порядка 50,8%. Значительно отстают от лидера компании "Леонтьевский мыс" и "Квартира.ру", доли которых 12,1% и 10,8% соответственно.
В элитном сегменте традиционно первое место занимает строительная компания "Возрождение Санкт-Петербурга" - около 53% от общего объема, далее следуют компании RBI и "Кредо-Инвест" (26% и 9% соответственно), что отмечается в рейтинге застройщиков, подготовленном компанией "НДВ СПб"9.
В сегменте эконом- и комфорт-класса происходит более жесткое разделение предлагаемых квартир – покупатель теперь ориентируется не только на цену, но и на качество постройки, техническому оснащению, местоположению жилья и т.д. Поэтому также растет доля комфорт-класса. В престижных сегментах (бизнес и элит) присутствует дефицит предложения. За 2011 год на рынке почти не появилось новых проектов, принадлежащих этим классам.10
Мы полагаем, что застройщики не ориентируются на лидеров или друг на друга, устанавливая цены на квартиры, поскольку на цену, как уже было сказано, влияет слишком много факторов. Таким образом, фирме-застройщику сложно точно сравнить свою продукцию с продукцией конкурентов, так как невозможно найти две совершенно одинаковые квартиры по расположению, метражу и т. д. и согласовать свою цену с ценами конкурентов.
Также фирмы не согласовывают объемы продаж, поскольку рынок недвижимости Петербурга не насыщен и характеризуется высоким спросом11.
В связи с тем, что с увеличением количества квартир в доме себестоимость квадратного метра снижается, мы можем заключить, что в данном производстве присутствует экономия на масштабе. Для снижения издержек на передний план выходит стратегия вертикальной интеграции, которой с успехом воспользовалось множество компаний. Главным образом осуществляется вертикальная интеграция назад, когда компании создают собственное подразделение-поставщика. Это объясняется довольно низкой конкуренцией поставщиков, которая влечет за собой трудности поиска выгодных предложений по закупкам стройматериалов12.
Многие компании широко позиционируют себя, оперируя в нескольких сегментах и предлагая покупателям квартиры разных классов (например, ЛенСпецСМУ, работающая сразу в трех сегментах: эконом, бизнес и комфорт13). Это делает компании более устойчивыми, поскольку колебания спроса в одном сегменте рынка могут компенсироваться возросшим спросом в другом. Отсюда можно сделать вывод, что горизонтальная интеграция присутствует14, поскольку компании, оперирующие в разных сегментах рынка, могут объединиться. Однако это далеко не всегда так, поскольку застройщику для выхода в другой сегмент достаточно купить земельный участок в нужном месте и сменить используемые строительные материалы.
Также в отрасли присутствует экономия на разнообразии, поскольку для строительства жилья разных классов можно задействовать одни и те же ресурсы: часть материалов, архитекторов, технологию.
В качестве заключения, можно сделать вывод, что в некоторых случаях рынок может удовлетворять модели совершенной конкуренции, так как на нем присутствует много покупателей и продавцов, и доли большинства продавцов на рынке малы. Пусть и присутствуют лидеры, но их влияние на большинство невелико, поэтому им можно пренебречь.
Однако в отрасли присутствуют достаточно высокие барьеры, и продукцию можно назвать однородной с некоторой натяжкой, если рассматривать рынок в целом, а не отдельный сегмент.
Список использованной литературы
2 Классификация недвижимости. Классы жилья [Электронный ресурс]. – Жилищный центр Каян. - Режим доступа: http://www.kayan.ru/информация/публикации/классы-жилья/. – Загл. с экрана (21.05.2012)
3 Обзор рынка ипотечного кредитования [Электронный ресурс]. – Maris Properties 2008. – Режим доступа: http://www.maris-spb.ru/news/1/2012/3/672. – Загл. с экрана (17.05.2012)
4 Динамика уровня экономического и социального развития Санкт‑Петербурга в январе-марте 2012 года (экспресс-анализ) [Электронный ресурс] // Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга. - Администрация Санкт-Петербурга, 2001-2012. – Режим доступа: http://www.gov.spb.ru/day/new_stat/, свободный. - Загл. с экрана. (20.05.2012)
5 Там же.
6 Строительный портал Стройка-Чита [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://stroyka-chita.ru/category-layout/finish/3-arhivstroyka/25-stroitelstvo-uchetnalogipravo.html. – Загл. с экрана (17.05.2012)
7 СРО в строительстве [Электронный ресурс] // Центр лицензирования, сертификации и права «Гарант». – ООО «Центр лицензирования, сертификации и права «Гарант», [2009]. – Режим доступа: http://www.centr-garant.ru/index.php?id=93, свободный. – Загл. с экрана. (18.05.2012)
8 Основные индикаторы и тенденции первичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга за 1 кв. 2012г [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.1rre.ru/upload/iblock/9a5/analitics--25-04-2012-55211.pdf. - Загл. с экрана (21.05.2012)
9 Интерфакс Interfax [Электронный ресурс]. – Interfax, 1991 — 2012. – Режим доступа: http://interfax.ru/realty/realtyinf.asp?sec=1457&id=213912. - Загл. с экрана (19.04.2012)
10 Разнонаправленные векторы [Электронный ресурс]. - Группа «Эксперт», 1995—2010.- Режим доступа: http://expert.ru/northwest/2012/10/raznonapravlennyie-vektoryi. - Загл. с экрана (21.05.2012)
11 Обзор первичного рынка жилья Санкт-Петербурга по итогам 2011 года [Электронный ресурс]. - "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", [2008]. – Режим доступа: http://www.estimation.ru/ru/analytics/2011/12/30-5/, свободный. - Загл. с экрана. (20.05.2012)
12 Министерство Транспорта РФ, ЗАО "Издательство Дороги" [Электронный ресурс]. – 1998-2012. - Режим доступа: http://www.transportrussia.ru/avtomobilnye-dorogi/tsifry-ot-lukavogo.html. - Загл. с экрана (21.05.2012)
13 ЛенСпецСМУ [Электронный ресурс] // Сайт Эталон ЛенСпецСМУ. - ЛенСпецСМУ. – Режим доступа: – http://www.lenspecsmu.ru/. – Загл. с экрана. (11.04.2012)
14 Устойчивое развитие в перспективе: слияния и поглощения в сегменте среднего бизнеса в России в 2008 г. и в первой половине 2009 г. [Электронный ресурс] // PricewaterhouseCoopers . – 2009. – PricewaterhouseCoopers Ltd. – Режим доступа: http://www.vedomosti.ru/research/getfile/104/143_Midmarket-mergers-acquisitions-Russia-2009-ru.pdf. - Загл. с экрана. (21.05.2012)