Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Глава 12. Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме
§ 1. Общие положения. Понятие кондоминиума
Жилое помещение (жилой дом, квартира, комната) мо жет принадлежать на праве собственности как одному граж данину, так и нескольким гражданам. В последнем случае возникает право общей собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с опре делением доли каждого из собственников в праве собствен ности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Распоряжение и пользование имуществом, находящим ся в общей собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками (ст. 246, 247, 253 и др. ГК РФ).
Некоторые особенности имеются в правовой регламен тации отношений собственности в многоквартирном доме.
Многоквартирным жилым домом признается строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило квартиры, предназначенные для проживания граждан и от вечающие соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям^
В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых (отдельные жилые помещения в виде квартир) принадлежит на праве собственности отдельным гражданам, проживающим в этих помещениях, а другая часть дома находится в общей собственности граждан — собствен ников квартир в многоквартирном доме.
Правовой режим комплекса недвижимого имущества, которое образует жилой дом, наряду с нормами ГК РФ уста навливается Федеральным законом "О товариществах соб ственников жилья" от 15 июня 1995 г., которым определяют ся отношения собственности в кондоминиуме, права и обя занности домовладельцев, управление кондоминиумом и его обслуживание, организация товарищества собственников жи лья и др.
До принятия данного Закона не было четкого указания о том, что следует понимать под "кондоминиумом". Например,
^ См.: Крашенинников П. В., Маслов Н. JB. Кондоминиумы. Общая собствен ность в многоквартирных домах. М„ 1995. С. 5.
§ 1. Общие положения. Понятие кондоминиума
в Законе об основах федеральной жилищной политики тер мин "кондоминиум" употребляется в смысле товарищества собственников жилья^ Новый Закон внес ясность в этот во прос.
Теперь в ст. 1 Федерального закона о товариществах собственников жилья кондоминиум трактуется как "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором от дельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридиче ских лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) нахо дятся в их общей собственности". По смыслу Закона кондо миниумом считается любой жилой дом, который принадле жит на праве общей собственности двум и более собственни кам (гражданам, юридическим лицам). Кондоминиумом мо жет быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания), имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума может выступать также комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора, водоем.
Основные положения и понятия, связанные с кондоминиу мом, содержащиеся в Законе "Об основах федеральной жи лищной политики", приведены в соответствие с Частью первой ГК РФ и Федеральным законом "О товариществах собствен ников жилья", принятым 21 апреля 1997 г. Федеральным зако ном "О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»"^.
В Федеральном законе о товариществах собственников жилья содержатся нормы, регулирующие в основном граж данско-правовые отношения (о праве собственности на объ екты, входящие в кондоминиум, и др.). Вместе с тем в Законе имеются нормы, регулирующие налоговые и другие отноше ния, связанные с функционированием кондоминиумов и то вариществ собственников жилья.
Согласно данному Закону (ст. 7) общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного до мовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы,
' См. об этом: Крашенинников П. В.) Маслов Н. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М„ 1995. ^ Российская газета. 1997. 24 апр.
230 Глава 12. Право собственности на объекты общего пользования
лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, техни ческие этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесу щие конструкции, а также механическое, электрическое, сан техническое и иное оборудование, находящееся за предела ми или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установлен ных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
В многоквартирном доме гражданину — собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, зани маемым под квартиру, принадлежит также доля в праве соб ственности на общее имущество дома (на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое и иное обо рудование за пределами или внутри квартиры, обслуживаю щее более одной квартиры).
Указанный Закон определяет права собственности на общее имущество в кондоминиуме, порядок определения до лей членов товарищества в праве общей собственности на это общее имущество, права покупателей помещений в кон доминиуме, содержит и другие нормы, а также устанавлива ет основные положения о порядке управления кондоминиу мом и его обслуживания.
Согласно Федеральному закону о товариществах собст венников жилья управление кондоминиумом может осущест вляться путем непосредственного управления домовладель цами при незначительных размерах кондоминиума и огра ниченном числе домовладельцев; либо передачи домовладель цами функций по управлению кондоминиумом уполномочен ной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; либо образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом или для последующей передачи по договору части либо всех функ ций по управлению уполномоченному физическому лицу — индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными за конами и законами субъектов Российской Федерации.
Особенностью права общей собственности на общее иму щество в многоквартирном доме является то, что такая об щая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных жи лых помещений. Так, покупая конкретную квартиру в много-
§ 1. Общие положения. Понятие кондоминиума
232
Глава 12. Право собственности на объекты общего пользования
квартирном доме, покупатель одновременно с приобретени ем права собственности на квартиру становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т. п.
Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (см-п. 1. ст. 247 ГК РФ).
Другой особенностью права общей собственности на об щую часть многоквартирного дома является то, что в отли чие от общего правила (ст. 252 ГК РФ) о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли собствен ник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел доли не имеет. Возможно лишь распределение фактического пользования такими объектами (например, подвалом, коридором и т. п.) между собственниками дома. Доля каждого собственника об щего имущества в многоквартирном доме пропорциональна размеру (доле) общей площади жилого помещения, занимае мого гражданином — собственником данного помещения в общей площади жилого дома. Согласно ч. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (межквар тирные лестницы, лифты, крыши, внеквартирное инженер ное оборудование и др.), а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собствен ности на квартиру. Лишь отдельные объекты общего пользо вания, находящиеся в общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, могут быть от чуждены третьим лицам на основании решения, принятого всеми участниками общей собственности.
Участники общей собственности на объекты общего поль зования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов — межквартирных лест ниц) коридоров, подвалов и других мест общего пользования.
Доля каждого собственника в праве общей собственно сти на объекты общей собственности всегда следует судьбе квартиры (иного жилого помещения), которую обслуживают объекты общей собственности. Так, в случае, если жилое по мещение, занимаемое гражданином — собственником поме щения, в результате капитального ремонта существенно из меняется (увеличивается или уменьшается), то пропорцио нально этому изменяется (увеличивается или уменьшается)
его доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома.
При переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и доля прежнего собственника в праве на объекты, находя щиеся в общей собственности.
§ 2. Управление кондоминиумом
Согласно Федеральному закону о товариществах собст венников жилья для обеспечения эксплуатации многоквар тирного дома, пользования квартирами и общим имущест вом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно вы брать способ управления недвижимым имуществом. Как ска зано выше, управление кондоминиумом может осуществлять ся, в частности, путем передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государст вом или органами местного самоуправления службе заказ чика на жилищно-коммунальные услуги. В Москве, напри мер, в качестве таких организаций выступают дирекции еди ного заказчика (ДЭЗы). Служба заказчика заключает с до мовладельцами индивидуальные договоры на обслуживание, после чего берет на себя обязанности по управлению домом. На нее же возлагаются функции по распоряжению бюджет ными дотациями на содержание дома^
Выбор одного из приведенных выше способов управле ния кондоминиумом осуществляется на общем собрании до мовладельцев. Общее собрание домовладельцев может быть созвано по инициативе любого члена коллектива домовла дельцев, застройщика) предприятия, учреждения, организа ции, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится имущество, органов местного самоуправ ления либо иного заинтересованного лица.
В случае принятия домовладельцем решения о передаче функций по управлению кондоминиумом уполномоченной го сударством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги такая переда ча производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством.
Организация и сфера деятельности службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги определяются соответ ствующими органами государственной власти или местного самоуправления, выступающими от имени собственника жи-
' См.: Лукьянова Л. Шесть месяцев на сборы // Московская правда. 1996.30 авг.
§ 2. Управление кондоминиумом
лищного фонда — Российской Федерации, субъекта Россий ской Федерации, муниципального образования.
Закон (ст. 22) определяет порядок организации общего собрания домовладельцев. Уведомление о проведении об щего собрания домовладельцев направляется лицом, по ини циативе которого созывается общее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уве домление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
В уведомлении о проведении общего собрания указыва ются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, кото рые не были заявлены в повестке дня. Каждый домовладе лец на общем собрании обладает количеством голосов про порционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями указанного Федерального закона (ст. 9). В случае, когда в государственной и (или) муниципальной соб ственности находится более 30% площади помещений в кон доминиуме, собственник этих помещений или уполномочен ный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем со брании (свыше 30% голосов). Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50% голосов от об щего числа голосов домовладельцев. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату, место и время проведения общего собрания, вновь назначенное общее соб рание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.
Первое собрание домовладельцев ведет инициатор со-» брания. На общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом принимается решение: либо о передаче не движимого имущества в управление уполномоченной госу дарством или органом местного самоуправления службе за казчика на жилищно-коммунальные услуги, либо об образо вании товарищества собственников жилья и утверждении его устава.
Решение принимается большинством голосов присут ствующих на общем собрании домовладельцев или их пред ставителей и оформляется протоколом. Решение общего со брания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех,
Глава 12. Право собственности на объекты общего пользования
которые независимо от причин не приняли участия в голосо вании (ст. 23 Федерального закона о товариществах собст венников жилья).
§ 3. Товарищество собственников жилья. Порядок организации и деятельности товарищества
Товарищество собственников жилья — это доброволь ное объединение собственников жилья, объединившихся для совместного управления кондоминиумом, т. е. комплексом недвижимого имущества жилого дома, прилегающего к нему земельного участка и т. д.
Товарищества собственников жилья образуются собст венниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквар тирного дома, пользования квартирами и их общим имуще ством (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Более полно функции товарищест ва собственников жилья определены в Федеральном законе о товариществах собственников жилья. Согласно ст. 24 Зако на, домовладельцы могут образовывать товарищества собст венников жилья в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуще ством в кондоминиуме, а также для осуществления деятель ности по содержанию, сохранению и приращению недвижи мости в кондоминиуме, распределения между домовладель цами обязанности по возмещению соответствующих издер жек, обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.
Товариществом является объединение домовладельцев — собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах. По решению собственников го сударственного и муниципального имущества членами товари щества могут быть юридические лица — государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения в кон доминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товари щества в установленном порядке.
После организации товарищества все лица, приобретаю щие помещения в кондоминиуме, становятся членами товари щества немедленно после возникновения у них права собст венности на помещение^ Интересы несовершеннолетних чле-
' Эти положения Закона о товариществах собственников жилья, связы вающие приобретение членства в товариществе с фактом приобретения помещения в доме, а не с фактом подачи гражданином заявления о приеме в товарищество, вызывают сомнения с точки зрения их соответствия поло жениям ст. 30 Конституции РФ о праве граждан на объединение.
§ 3. Товарищество собственников жилья
Глава 12. Право собственности на объекты общего пользования
нов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законодательством порядке.
С момента прекращения права собственности члена то варищества на помещения в кондоминиуме в связи со смер тью гражданина, ликвидацией юридического лица, отчужде нием имущества или по иным основаниям членство в това риществе прекращается. При реорганизации юридического лица — члена товарищества либо смерти гражданина — члена товарищества правопреемники (наследники) входят в това рищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме.
В случае смерти гражданина — собственника помеще ния и отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба указанного помещения определяется нормами наслед ственного права.
Член товарищества вправе с учетом требований устава использовать общее имущество' в соответствии с его назна чением и на условиях общего владения, пользования и в уста новленных Федеральным законом о товариществах собствен ников жилья пределах распоряжения этим имуществом.
Согласно Закону товарищество собственников жилья может быть образовано как в уже существующем кондоми ниуме, так и во вновь создаваемом.
Право создания кондоминиума имеет любой гражданин или юридическое лицо, включая органы государственной ис полнительной власти и местного самоуправления, или груп па лиц, действующих совместно, имеющие необходимое раз решение на застройку. Они имеют право построить или ре конструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. Право собственности на недвижимое имуще ство вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента государственной регистрации кондоминиума.
Во вновь создаваемом кондоминиуме товарищество мо жет быть образовано заказчиком, застройщиком либо иным гражданином или юридическим лицом, включая органы го сударственной власти или органы местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.
При регистрации товарищества пр.едставляются следую щие документы:
заявление, подписанное лицом или лицами, образующи ми товарищество;
устав товарищества, принятый заявителем; копия разрешения на застройку;
другие документы, перечень которых устанавливается законами, иными нормативными правовыми актами.
Закон (ст. 49) устанавливает условия и порядок переда чи прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору. Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоми ниуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоми ниума органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, а также регистрации товарищества в установленном порядке.
Договор об отчуждении помещения во вновь создавае мом кондоминиуме должен включать в качестве обязатель ного условия приобретения помещения членство в товари ществе, а соответствующая сделка должна проводиться с со блюдением требований ст. 13 Федерального закона о товари ществах собственников жилья.
В Законе (ст. 50) предусмотрены также особые права застройщика при образовании кондоминиума.
Застройщик может предусмотреть в уставе товарище ства следующие особые права:
сохранить за собой после начала продажи помещений права на застройку — на строительство или пристройку до полнительных помещений или объектов общего имущества во вновь создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с момента создания товарищества;
установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку;
иметь административные офисы по продаже и управле нию в помещениях кондоминиума, принадлежащих застрой щику;
иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащие законодательству и не ущемляющие права товарищества.
Запрещается внесение каких-либо дополнений или из менений в устав товарищества, относящихся к особым пра вам застройщика, без согласия застройщика.
В Законе (ст. 25) говорится, что товарищество создается и действует в соответствии с Федеральным законом о това риществах собственников жилья или законодательными ак тами Российской Федерации, а в части жилищных право отношений — также с законодательными актами субъектов Российской Федерации и уставом товарищества. Устав това рищества принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей.
§ 3. Товарищество собственников жилья
237
В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспе чения защиты прав собственников, объединившихся в това рищества, в регионах принимаются примерные уставы това риществ собственников жилья в соответствии с нормами Федерального закона о товариществах собственников жилья.
Например, распоряжением премьера Правительства Мос квы от 5 января 1997 г. № 9-РП был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы. Распоряжением рекомендовано Московской регистрационной палате руководствоваться Примерным уставом при регист рации товариществ собственников жилья в г. Москве^
Товарищество собственников жилья создается без огра ничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. Товарищество является юридическим лицом с мо мента его государственной регистрации, оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, дру гие реквизиты. Товарищество собственников жилья являет ся некоммерческой организацией, как самостоятельное юри дическое лицо оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом^. Товарищество не отвеча ет по обязательствам своих членов.
Согласно ст. 28 Закона о товариществах собственников жилья представленные для регистрации товарищества до кументы рассматриваются в срок не более 30 дней.
На основании полученного решения зарегистрированно му товариществу выдается в пятидневный срок свидетель ство о его регистрации.
В случае, если представлены не все документы, необхо димые для осуществления регистрации, регистрирующим органом устанавливается срок представления недостающих документов. При представлении недостающих документов в установленный срок заявление считается поданным в день первоначального представления документов. В противном
' Московская правда. 1997. 17 янв.
В юридической литературе большинство авторов считает, что товарище ство собственников жилья является видом потребительского кооператива. Вместе с тем, по мнению других авторов, товарищество собственников жи лья является самостоятельной организационно-правовой формой юриди ческих лиц (см.: Крашенинников П. В. Современные проблемы права соб-стзенности и иных вещных прав на жилые помещения. М., 1997. С. 46). Последнее мнение представляется более правильным. Указанное товари щество — вид юридического лица, являющегося некоммерческой органи зацией, создаваемого, как сказано в ст. 50 ГК РФ, "в другой (чем коопера тив. — П. С.) форме, предусмотренной законом".
^gg Глава 12. Право собственности на объекты общего пользования
случае заявление и другие документы считаются непредстав ленными и возвращаются заявителям.
В регистрации товарищества должно быть отказано в случае существенного нарушения порядка и условий орга низации товарищества, при несоответствии его устава тре бованиям закона, а также в случае, если решение об органи зации товарищества принято с нарушением установленного Федеральным законом порядка. Отказ в государственной регистрации товарищества не является препятствием для повторной подачи документов на государственную регистра цию при условии устранения оснований, вызвавших отказ. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке.
Федеральный закон о товариществах Собственников жилья определяет права и обязанности товарищества собст венников жилья. Товарищество имеет право:
— заключать договоры на управление и (или) обслужи вание и эксплуатацию общего имущества с любым гражда нином или организацией любой формы собственности в соот ветствии с законодательством; организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме; домоуправление пользуется правами жи лищно-коммунальной организации и расчетным счетом то варищества;
— определять бюджет товарищества на год, включая не обходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту об щего имущества, затраты на капитальный ремонт и рекон струкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Законом и уставом товарищества цели; устанавливать на основе приня того годового бюджета товарищества размеры платежей, сбо ров и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;
— выполнять работы и оказывать услуги членам това рищества.
Весьма широкими правомочиями наделено товарищест во в сфере распоряжения финансовыми средствами и мате риальными ценностями. Оно имеет право: — пользоваться кредитами банков; — иметь в собственности помещения в кондоминиуме; — передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;
— продавать и передавать коммерческим и некоммер ческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в арен-
§ 3. Товарищество собственников жилья
239
240
Глава 12. Право собственности на объекты общего пользования
ду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с ба ланса фонда товарищества, если они изношены или мораль но устарели.
В случаях, когда это не связано с нарушением охраняе мых законом прав и интересов домовладельцев, товарищест во может;
— предоставлять в пользование или ограниченное поль зование (сервитут) объекты общего имущества какому-либо лицу либо лицам;
— в соответствии с градостроительными нормами и пра вилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или поме щения, находящиеся в собственности товарищества;
— получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осущест вления жилищного строительства, возведения хозяйствен ных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
— осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выде ленных земельных участках;
— совершать иные действия и заключать сделки, отве чающие целям и задачам товарищества.
Законом предоставлены товариществу определенные права по обеспечению исполнения домовладельцами своих обязанностей. Так, согласно ст. 30 Закона в случае неиспол нения домовладельцами своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявить к домо владельцу иск с требованием компенсации за неуплату обя зательных платежей и неоплату иных общих расходов и взно сов, установленных гражданским законодательством.
Товарищество может требовать полного возмещения при чиненных ему убытков в результате невыполнения домовла дельцем обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов и взносов в установленном граж данским законодательством порядке, в том числе судебном.
Вместе с тем Законом на товарищество собственников жилья возлагаются весьма важные обязанности. В их числе:
— обеспечение выполнения требований указанного Фе дерального закона, иных законодательных и правовых ак тов, а также устава товарищества;
— выполнение принятых на себя договорных обяза тельств;
— обеспечение выполнения всеми членами товарищест ва их бремени по содержанию и ремонту недвижимого иму щества в кондоминиуме;
— обеспечение надлежащего санитарного и техническо го состояния общего имущества в кондоминиуме;
— обеспечение соблюдения интересов всех членов това рищества при установлении условий и порядка владения) пользования и распоряжения общей собственностью, распре делении домовладельцами издержек по содержанию и ре монту общего имущества в кондоминиуме и другие обязан ности.
Согласно Закону товарищество собственников жилья имеет свои органы управления.
Органами управления товариществом являются: общее собрание членов товарищества; правление товарищества.
Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товариществом и созывается в порядке, установленном уставом товарищества, один раз в год. Вне очередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, об ладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления. К исключитель ной компетенции общего собрания членов товарищества, в частности, относятся такие вопросы, как:
— внесение изменений и дополнений в устав товарище ства;
— решение о реорганизации и ликвидации товарищества; — принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление серви тутов или иных прав пользования общим имуществом в кон доминиуме;
— принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;
— принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты и другие вопросы.
Общее собрание рассматривает жалобы на правление, председателя правления и комиссии товарищества; прини мает и изменяет по представлению председателя правления правила внутреннего распорядка обслуживающего персона ла товарищества, положения об оплате его труда; определя ет размер вознаграждения членам правления товарищества. Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение
Глава 12. Право собственности на объекты общего пользования
§ 3. Товарищество собственников жилья
иных вопросов. Общее собрание имеет право решать вопро сы, которые отнесены к компетенции правления.
Решения по вопросам) отнесенным указанным Федераль ным законом к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
По остальным вопросам решения принимаются большин ством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Уставом товарищества может быть предусмотрено раз дельное голосование по группам домовладельцев в зависи мости от вида принадлежащих им помещений в кондоми ниуме и решаемых вопросов, а также увеличение количест ва голосов, необходимых для принятия решений по вопро сам, отнесенным указанным Федеральным законом или ус тавом товарищества к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.
Руководство текущей деятельностью товарищества осу ществляется правлением товарищества, которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товари щества, за исключением вопросов, Отнесенных к исключи тельной компетенции общего собрания членов товарищества.
В случае, когда в государственной или муниципальной собственности находится более 30% площади всех помеще ний в кондоминиуме) представитель соответствующего чле на товарищества входит в обязательном порядке в правле ние товарищества (за исключением случая, предусмотрен ного ст. 51 федерального закона о товариществах собствен ников жилья).
Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный ус тавом товарищества, но не более чем на два года.
В обязанности правления входят: соблюдение товари ществом действующего законодательства и требований ус тава; контроль за своевременным внесением членами това рищества установленных обязательных платежей и взносов, а также составление годового бюджета товарищества) смет и отчетов) представление их на утверждение общему собра нию; заключение договоров от имени товарищества; пред ставительство товарищества; управление кондоминиумом или заключение договоров на управление; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого иму щества в кондоминиуме и другие вопросы; ведение списка членов товарищества, делопроизводство.
Правление имеет право распоряжаться средствами то варищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом. Закон (ст. 38) определяет также пол номочия председателя правления товарищества.
В его обязанность входит обеспечение выполнения ре шений правления, он имеет право давать указания и распо ряжения всем должностным лицам товарищества, которые для них обязательны.
Председатель действует и подписывает от имени това рищества платежные документы и совершает сделки) кото рые в соответствии с законодательством) уставом товарище ства не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием. Он разрабатывает и выносит на утверж дение общего собрания правила внутреннего распорядка об служивающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.
Для проверки финансово-хозяйственной деятельности общее собрание членов товарищества избирает ревизионную комиссию (ревизора) не более чем на два года.
Товарищество имеет свои средства и имущество) кото рые состоят из вступительных и иных взносов) обязатель ных платежей членов товарищества; доходов от хозяйствен ной деятельности товарищества; дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, коммунальные услуги и иных дотаций; прочих поступлений.
По решению общего собрания часть свободных денеж ных средств может быть помещена в облигации, сертифика ты, акции и другие ценные бумаги; могут образовываться специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием.
В собственности товарищества может находиться дви жимое имущество, а также недвижимое имущество, входя щее в состав кондоминиума.
Для достижения целей, ради которых создано товари щество, оно вправе заниматься хозяйственной деятельнос тью, предусмотренной в уставе товарищества.
Товарищество может также заниматься некоторыми дру гими видами хозяйственной деятельности (управлением об служивания, эксплуатации и ремонта недвижимого имуще ства в кондоминиуме; строительством дополнительных по мещений и объектов общего имущества в кондоминиуме; сда чей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущест ва, входящего в состав кондоминиума и находящегося в соб ственности товарищества, в случае недостаточности средств,
§ 3. Товарищество собственников жилья
Глава 12. Право собственности на объекты общего пользования
необходимых для содержания общего имущества кондоми ниума и улучшения данного имущества).
Вместе с тем оно не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не предусмотренной в уставе товарищества.
По решению общего собрания доход, полученный в ре зультате хозяйственной деятельности товарищества, исполь зуется для оплаты общих расходов или направляется в спе циальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товари щества, предусмотренные указанным Федеральным законом и уставом товарищества.
Домовладельцы имеют право осуществлять предприни мательскую деятельность в принадлежащих этим домовла дельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установлен ном законодательством.
В своем уставе товарищество вправе в разумных преде лах ограничивать цели использования нежилых помещений в кондоминиумах, находящихся в собственности домовладель цев, только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других домовладельцев.
Согласно Закону домовладельцы и товарищество имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения. Товарищество может договориться с кредитором или кредиторами о том, что оно принимает на себя определенные обязательства по отноше нию к ним, в частности, извещать в письменной форме о за долженностях домовладельца — собственника заложенного помещения по платежам в общих расходах или о любых на мерениях товарищества взыскать задолженность домовла дельца по общим расходам через обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки; не предпри нимать определенных соглашением действий, касающихся недвижимого имущества в кондоминиуме, включая любую форму отчуждения, залог, передачу других имущественных прав на объекты собственности, ликвидацию и реорганиза цию товарищества, а также залог или передачу прав на бу дущие доходы или иные поступления товарищества, и по другим вопросам, не противоречащим Федеральному закону о товариществах собственников жилья, по которым достиг нута договоренность товарищества и кредитора.
§ 4. Порядок и основания реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья
Согласно ст. 45 Федерального закона о товариществах соб ственников жилья реорганизация и ликвидация товарищества производятся на основании, в порядке и в случаях, которые установлены гражданским законодательством, в том числе по решению общего собрания, в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. При лик видации товарищества недвижимое и иное имущество, остав шееся после расчетов с бюджетом, банками и другими креди торами, распределяется между членами товарищества в по рядке, установленном уставом товарищества.
Закон предусматривает также возможность создания несколькими товариществами объединения товариществ для совместного управления общим имуществом в кондоминиу мах. Управление подобными объединениями осуществляет ся в рамках положений Федерального закона о товарищест вах собственников жилья. Принятие решений таким объеди нением производится голосованием всех товариществ, вхо дящих в объединение.
Товарищества могут передать подобному объединению, имеющему статус юридического лица, права по управлению общим имуществом или часть прав, которые оговорены в уставах товариществ.
9 Жилищное право