Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Авторский договор
г.__________
________________
_________________________________ , именуемый в дальнейшем
Автор, с одной стороны, и __________________________________, действующего на основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о ниже следующем.
Предмет договора.
Автор передает Пользователю исключительное право на использование ________________________________________, в дальнейшем именуемое «Произведением» следующими способами:
воспроизводить произведение;
распространять экземпляры Произведения любыми способами: продавать, сдавать в прокат и т. д.;
импортировать экземпляры Произведения в целях распространения;
публично показывать Произведение;
публично исполнять Произведение;
сообщать Произведение для всеобщего сведения по кабелю, проводам и т. д.;
переводить Произведение;
переделывать, аранжировывать, перерабатывать Произведение.
Срок передачи прав.
Права, указанные в пункте 1 настоящего договора, передаются Автором Пользователю на ____ лет с момента вступления настоящего договора в силу.
Территория использования прав.
Пользователь вправе использовать передаваемое по настоящему договору права на территории _______________________
Цена договора.
За использование Произведения любыми, несколькими или всеми из указанных в п. 1 настоящего договора, способами Пользователь обязуется выплачивать _______________% от дохода за соответствующий способ использования Произведения;
оплата производится ежемесячно (ежегодно, ежеквартально) не позднее ________ числа следующего месяца;
при задержке платежей Пользователь выплачивает Автору пеню в размере _____ % от задержанной к выплате суммы.
Ответственность сторон.
Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.
Адрес и банковские реквизиты сторон:
Подписи сторон
Автор_____________________________
Адрес_____________________________ Автор_________________
__________________________________
Расчетный счет_____________________ Пользователь___________
Пользователь_______________________
Адрес_______________________________________________________________
Расчетный счет_____________________
Библиографический список
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. / Изд. Дом Инфра-М, М., 2001.
Гражданский кодекс РФ. Часть первая. 1994г. / Норма, М., 2000.
Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. 26.01.1996г. / Норма, М., 2000.
Гражданский кодекс РФ. Часть третья. 26.11.2001г. / Норма, М., 2000.
Гражданский процессуальный кодекс РФ / «Элит-2000», М., 2002.
Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983г. / Изд. Дом Инфра-М, М., 2000.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.1995г. / Норма, М., 2002.
Земельный кодекс РФ от 30.10.2001г. / Юристъ, М., 2002.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. / Норма, М., 2000.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. / Изд. Дом Инфра-М, М., 2001.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998г. / Изд. Дом Инфра-М, М., 2002.
Закон РФ «О государственной пошлине» / Изд. Дом Инфра-М, М., 2001.
Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. / Изд. Дом Инфра-М, М., 2002.
Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии Аграрной реформы в России» от 27.10.1998 г. № 1767.
Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28.02.1996 г. № 293.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г.№219.
18. Положение о порядке ведения Государственного Земельного кадастра», утвержденное постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622.
2. Научная литература
19. Алексеев С. С. / Философия права; М., 1998г.
20. Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; М.,2000.
21. Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; М.,2001.
22. Захарова Н. Н. / Кредитный договор. Гражданско-правовые аспекты. Практическое пособие; М., 1997.
23. Калпин А. Г. / Гражданское право / Под ред. А. Г. Калпина; М.,1997.
24. Олейник О. М. / Основы банковского права: Курс лекций; М., 1997.
25. Сборник Законов РФ; М., 1998, №8.
26. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. / Гражданское право / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого; М.,1997.
27. Смирнов В. В., Лукина 3. П. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; М.,1999.
3. Материалы юридической практики
28. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 09.09.1998г. № С5/УЗ-694.
29. Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 26.02.1999г. №195-р.
64
Введение
Выбранная мной тема является довольно актуальной. Несмотря на то, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят еще несколько лет назад, положительных сдвигов в сфере ипотечного кредитования немного. Закон не выполняет своей главной цели – обеспечение населения жилыми квартирами с оплатой в рассрочку.
При написании дипломной работы я уделял особое внимание тем аспектам, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования в нашей стране до уровня развитых государств. Это является существенным фактором формирования среднего класса.
Залог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно служит в странах с рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота. Он также является эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов, да и к тому же одним из наиболее безотказных средств, обеспечивающих переход национальных богатств в руки ответственно и эффективно действующих собственников, формирование в обществе деловой элиты, способной решать сложные проблемы современной экономики адекватными методами.
Перспективы ипотеки неизмеримо возрастают при нынешнем положении в российской экономике. Атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, разбивший народное хозяйство нашей страны кризис неплатежей, волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами государственного банкротства (например, крах пирамиды ГКО), повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимость степени платежеспособности многих коммерческих организаций от перемен федерального, региональногоили местного политического климата, - все это заставляет подходить к заключению крупных и средних коммерческих сделок трижды осмотрительно и осторожно. Это влечет за собой массовый отказ от их заключения, разрыв ранее сложившихся экономических связей и уклонение от формирования новых.
Застопорившийся гражданский оборот - это одна из главных причинэкономической деградации страны, обнищания широких слоев населения, раскручивания центробежных тенденций и нарастания социально-политических катаклизмов — вплоть до гражданской войны. Расширение применения ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики. Принятие и применение полноценных законодательных актов гражданского права, помимо сиюминутных выгод, дает обществу и более глубокий позитивный эффект1.
Ипотека охватывает и такую сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Это связанно с болезненными социальными проблемами. Прошедшая при общем обнищании населения массовая жилищная приватизация, привела к тому, что очень часто квартира (реже и преимущественно в сельской местности - частный дом ) составляет единственную реальную ликвидную ценность российского гражданина. В жизни случаются разные проблемы болезни (требующие дорогостоящего лечения), крах коммерческих начинаний (порождающие необходимость погашения крупных долгов) и т. д.
В качестве единственного выхода из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Он отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива отдать долг и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия такого залога заемщик остается жить на своей жилплощади (ч. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ). Но при невозврате такого займа появляется сложная социальная проблема, издержки которой усугублены реальностью нашего капитализма с его криминальными методами. Здесь просто необходимо создать отработанное правовое пространство, позволяющее сбалансировать конкурирующие интересы в этой сфере гражданских правоотношений и минимизировать неизбежные в ней социальные издержки.
Рассмотрим еще один аспект ипотеки. Рассмотрим пример разницы в способах решения жилищной проблемы в странах западной демократии и у нас. Там человек берет в банке кредит на приобретение или строительство жилья (под залог соответствующего жилого помещения), вселяется в купленное или построенное жилье, живет там, растит детей, и за 10-15 лет погашает долг банку с процентами. У нас человек работает на жилье 15-20 лет, и когда зарабатывает или получает квартиру либо дом - то часто его семья уже распалась (зачастую из-за отсутствия собственного жилья), стремления создать новую семью нет, и даже при новом браке иметь детей ему уже не хочется.
Во многом отсюда и демографические наши проблемы. Высокой рождаемости при стесненности жилищных условий огромного числа молодых семей ожидать не приходится. О качестве жизни самого нашего гражданина - преимущественно бесквартирного в лучшие молодые годы - и вовсе говорить не приходится. Развитие же вышеназванного вида ипотечного кредитования у нас во многом тормозилось именно из-за отсутствия проработанной законодательной базы.
Ипотечное кредитование покупки жилья особенно необходимо для формирующегося в России среднего класса, надежды и опоры демократического общественного устройства и рыночной экономики. Однако в перспективе это возможно - и для широких слоев трудоспособного населения.
Глава 1. Основные положения законодательства об ипотеке
1.1. Развитие законодательства об ипотеке. Понятие ипотеки
Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипотека не знало. Залог, как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств допускался (ст. 192—202 ГК РСФСР 1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости в частности — не имел широкого применения, и поэтому не был предметом детального законодательного регулирования.
Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге»2 а конкретно - ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Фактически она содержала определение понятия «ипотека» (ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43 Закона РФ «О залоге»), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44 Закона РФ «О залоге») и не понятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки" (ст. 45 Закона РФ "О залоге»). Исходя из названия разд. 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, т. е. не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имущества Законом РФ «О залоге» не исключался (см. разд. 4 данного законодательного акта), но ипотекой такой залог не считался. Во всем прочем, что не было оговорено нормами гл. 2 разд. 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила разд. 1 и гл. 1 разд. 2 этого же законодательного акта.
Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 г. и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным.
ГК РФ содержит посвященный залогу § 3 главы 23, который так и называется – «Залог». Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание о специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ шире, чем понятие ипотеки, введенное ст. 42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. Понятие ипотеки по п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собственно земельных участков самих по себе, а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. О залоге права аренды недвижимости как о разновидности ипотеки п. 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ не упоминает.
Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит также важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила. Параграф 3 гл. 23 ГК РФ содержит специальные нормы об ипотеке в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости передачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на период действия договора об ипотеке), в ч. 2 п. 2 и п. 3 и 4 ст. 339 (об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке), п. 2-5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются права залогодержателя при различных видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека упоминается в Части первой ГК РФ, в частности, еще в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации. В целом Часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге». Частью первой ГК РФ был введен также ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке.
Особенно нужно отметить, оценивая Часть первую ГК РФ, существенное укрепление правовых позиций кредиторов по основным обеспеченным залогом обязательствам при ликвидации и банкротстве должников (см. соответственно п. 1 ст. 64 и п. 3 ст. 65 ГК РФ), кредиторы-залогодержатели получили в некоторых случаях приоритет даже перед фискальными органами, что особенно важно при повальной задолженности организаций по налогам.
В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона «Об ипотеке» Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (например, ныне отмененный Указом Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»), а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков3. Однако в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты (например, известные «Основные положения об ипотеке (залоге недвижимости)») не дали существенного импульса развитию ипотечных отношений.
Такова, если вкратце, предыстория появления Закона «Об ипотеке» и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует на данный момент.
Законом «Об ипотеке» введено в российское гражданское законодательство множество нововведений.
Как главнейшие новеллы Закона необходимо выделить следующие:
Согласно статьям 1, 2 и 3 закона ипотекой могут обеспечиваться лишь денежные требования. Требования же, к примеру, о выполнении работ или оказании услуг обеспечиваться ипотекой не могут. Но денежные требования могут вытекать и из изначально неденежных обязательств, при трансформации последних в денежные (например, при замене требования о поставке товаров в натуре на требование о возврате суммы авансового платежа). Следовательно, обеспечиваться ипотекой могут и требования, вытекающие из таких (изначально неденежных) обязательств, но лишь в случае трансформации их в установленном законом (например, п. 3 ст. 487 ГК РФ) порядке в обязательства денежные.
Предметом ипотеки (именно ипотеки, а не просто залога, как это было ранее) может являться право аренды недвижимого имущества. Таким образом, Закон фактически расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ «О залоге», но и с Частью первой ГК РФ (которая право аренды недвижимости в число возможных предметов ипотеки не включает).
Законом установлены дополнительные основания для предъявления залогодержателем требований о досрочном исполнении основного обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 12 и 35 Закона «Об ипотеке») и для досрочного обращения залогодержателем взыскания на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество.
Статьей 13 Закона «Об ипотеке» в гражданский оборот вводится новый вид именных ценных бумаг, а именно закладная. Закладная одновременно удостоверяет и право ее владельца на получение исполнения по основному обеспеченному ипотекой денежному обязательству, и права залогодержателя (которым является владелец закладной) по договору об ипотеке Закладная находится в свободном обороте, она может продаваться, быть предметом договора мены, залога и т. д.
Также законом введено правило о возникновении в соответствующих случаях ипотечных отношений в силу закона при наступлении определенных обстоятельств (в данном случае - при приобретении жилья за счет кредита банка или иной кредитной организации).
Законом установлены принципиально новые нормы, регулирующие вопросы обращения взыскания на заложенный жилой дом (или квартиру), являющийся единственным жилищем залогодателя-гражданина и его семьи.
Также хотелось бы отметить, что ограничивающие сферу применения ипотеки земельных участков нормы ст. 62 и 63 Закона, хотя и перечеркивают ряд положений ранее вышедших президентских указов, но не являются нововведениями законодательства, т. к. залог сельхозугодий не дозволялся нашим законодательством и ранее (например, известный десятилетний запрет на сделки с сельхозугодиями, вводившийся еще Съездом народных депутатов РФ).
Хотелось бы также рассмотреть нормы Закона РФ «О залоге» и ГК РФ, регулирующие связанные с залогом отношения и применяемые к ипотечным отношениям помимо норм Закона «Об ипотеке», не продублированные им или продублированные лишь частично.
Фактически в настоящее время из всего Закона РФ «О залоге» действуют и подлежат применению к ипотечным отношениям помимо норм Закона «Об ипотеке»:
а) нормы разд. 4 Закона РФ "О залоге" о залоге прав – применительно к ипотеке права аренды недвижимого имущества.
б) нормы ст. 18 Закона РФ "О залоге" о ведении залогодателем книги записи залога;
В ГК РФ мы находим значительно большее число норм о залоге, не продублированных законом или продублированных лишь частично, и применимых в силу этого к ипотечным отношениям как к разновидности залога помимо норм Закона «Об ипотеке».
ГК РФ (ст. 64 и 65 (п. 3)) устанавливают очередность удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого (в том числе через процедуру банкротства) юридического лица. Эта очередность предоставляет некоторым категориям кредиторов преимущество перед залогодержателями, что является исключением из общего правила, установленного ст. 334 ГК РФ и ст. 1 Закона «Об ипотеке». В соответствии со ст. 338 ГК РФ залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке наложить на заложенную недвижимость знаки (например, повесить на дверях или на стене у входа объявления), свидетельствующие о залоге. Такой залог называется твердым. Аналогичных норм в Законе «Об ипотеке» нет, поэтому ст. 338 ГК РФ применяется к ипотечным отношениям.
Действие ч. 1 п. 2 ст. 346 ГК РФ распространяется также и на все не указанные в п. 1 ст. 40 Закона случаи распоряжения залогодателем заложенной недвижимостью (в частности, на подселение залогодателем - физическим лицом на заложенную жилплощадь членов семьи залогодателя). Соответственно к вышеупомянутым случаям подлежит применению и норма пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ.
Ст. 349 ГК РФ установлено дополнительное обстоятельство (отсутствие залогодателя при невозможности установить место его нахождения), исключающее возможность обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость во внесудебном порядке.
Норма п. 5 ст. 350 ГК РФ о праве залогодержателя при недостаточности взыскания по условиям ипотеки для покрытия всех его требований к должнику на обращение взыскания на иное имущество должника (неважно, является таковым залогодатель или иное лицо) применяется при наличии ипотечных отношений на общих основаниях (как и при наличии иных видов залога).
1.2. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой
Согласно п.1 ст.1 Закона РФ «О залоге», требования, носящие не денежный характер, не могут удовлетворяться за счет стоимости заложенной недвижимости. Примером таких неденежных требований является требование об оказании услуг или о выполнении работ. При этом денежные требования, вытекающие из первоначально неденежных обязательств, обеспечиваться ипотекой могут, но лишь при условии трансформации соответствующих обязательств в денежные (например, при замене обязанности выполнить работу на обязанность вернуть аванс).
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Обязательства, возникшие как неденежные (например, по оказанию должником кредитору услуг, выполнению работ, поставке товара), могут в дальнейшем трансформироваться (например, в порядке п. 2 ст. 487 ГК РФ) в денежные обязательства (возврат аванса, возмещение убытков и т. п.). В таких случаях договор об ипотеке может иметь место - сообразно с предполагаемой указанной трансформацией первоначального обязательства, так как возможно появление в будущем оснований для предъявления кредитором именно денежных требований.
Требования, обеспечиваемые ипотекой:
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами)4.
Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю, если договором не предусмотрено иное, сумм, причитающихся ему:
1) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени)вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащегоисполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 ст. З или на статье 4 Федерального закона «Об ипотеке».
Если залогодержатель вынужден нести расходы на содержание имущества и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, то возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества5.
1. 3. Предмет ипотеки
Предмет ипотеки — это объект недвижимого имущества (или право аренды объекта недвижимого имущества) на который(ое) в соответствии с условиями договора устанавливается ипотека.
Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таковыми являются:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона Ипотеке не подлежат земли, находящиеся в государственной (федеральной и субъектов РФ) или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не подлежат ипотеке земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения (такой минимальный размер устанавливается нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ).
2) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие
из одной или нескольких изолированных комнат. Неизолированные жилые
помещения предметом ипотеки быть не могут.
3) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Под предприятием подразумевается не юридическое лицо - субъект гражданского права (т. е. не государственное или муниципальное унитарное предприятие), а имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности — объект гражданского права (см. также ст. 132 ГК РФ).
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Под другими строениями потребительского назначения в пп. 4 п. 1 комментируемой статьи следует понимать летние кухни, времянки, сараи, конюшни для личных лошадей и т. п.
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, могут служить предметом ипотеки независимо от флага и порта приписки, но обязательно при условии совершения соответствующей сделки на территории, подпадающей под юрисдикцию Российской Федерации. Иное может быть предусмотрено специальным законодательством о таких объектах.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке».
Эти правила применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего федерального закона.
Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. О неделимых вещах см. также ст. 133 ГК РФ. Судебная практика, впрочем, рассматривает как неделимые вещи также разного рода коллекции и сервизы. Хотя физически коллекцию можно разделить без ущерба для составляющих ее вещей, но художественная коллекционная ценность ее при этом существенно пострадает.
Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое, если иное не предусмотрено договором.
1.4. Особенности ипотеки земельных участков
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения)6.
Если имеет место общая долевая или совместная собственность на земельные участки, указанные выше, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Земельные участки, не подлежащие ипотеке.
Вот перечень видов земельных участков, ипотека которых запрещена (ст. 336 ГК РФ). В указанный перечень входят:
а) земельные участки, находящиеся в государственной (федеральнойили субъекта Российской Федерации) либо муниципальной собственности;
б) земельные участки (земельные угодья) сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении сельскохозяйственных организаций (хозяйственных обществ и товариществ, а равно сельскохозяйственных кооперативов);
в) земельные участки (земельные угодья) сельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении крестьянских (фермерских) хозяйств;
г) полевые земельные участки личных подсобных хозяйств.
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Обременённая ипотекой недвижимость должна оставаться во владении и пользовании у залогодателя. Залогодатель лишается лишь права распоряжения соответствующим недвижимым имуществом (продавать, дарить, менять и др.) без согласия залогодержателя (ст. 37 Закона «Об ипотеке»), да и то, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Впрочем, залогодатель вправе, по общему правилу, предоставлять заложенное имущество в пользование третьим лицам с соблюдением условий о сроке пользования и назначении использования соответствующего имущества.
Норма о запрете передачи предмета ипотеки является императивной, а все сделки, заключенные между залогодателем и залогодержателем, содержащие условия об ином, - ничтожны в части таких условий в соответствии со ст. 168ГКРФ.
Существует общее правило, согласно которому залог (ипотека), возникающий непосредственно на основании федерального закона или в установленном таким законом порядке, регулируется общими нормами о договорном залоге (ипотеке), поскольку федеральным законом не предусмотрено иное. Возникновение залога недвижимости в силу закона предусмотрено, помимо ст. 77 Закона «Об ипотеке», в частности, п. 1 ст. 587 ГК РФ.
Пункт 3 статьи 1 Закона «Об ипотеке» вслед за п. 2 ст. 334 ГК РФ подтверждает применительно к ипотеке известную юридическую презумпции приоритета специальных норм над общими. При отсутствии специальных норм об ипотеке применению подлежат общие нормы ст. 334 - 358 ГК РФ о залоге.
Глава 2. Договор об ипотеке
2.1. Форма договора
Договор об ипотеке является одним из традиционных гражданско-правовых договоров во всех развитых странах мира, да и в РФ (если не учитывать советское право) Естественно, что общие правила заключения гражданско-правовых договоров, которые содержатся в ст. 432 - 449 ГК РФ, применяются и к договорам об ипотеке. Вместе с тем к заключению договоров об ипотеке применяются и специальные правила, содержащиеся в Законе «Об ипотеке».
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования. Наименование предмета ипотеки, как правило, указывается в виде родового признака соответствующего объекта недвижимости (жилой дом, квартира, производственный цех, офисное здание (контора), коровник и т. д.. Иногда же объект недвижимости имеет собственное индивидуальное наименование (стадион «Труд», гостиница «Брно», кинотеатр «Мир», и т. п.). В последнем случае в договоре об ипотеке указывается соответствующее индивидуальное наименование объекта недвижимости.
Обязательно указывать и место нахождения с достаточным для идентификации этого предмета описанием. Место нахождения являющегося предметом ипотеки объекта недвижимого имущества определяется его почтовым адресом, а при отсутствии такового (например, земельный участок, выделенный за городом) - привязкой к местности (например, земельный участок № 20 в квадрате 2 Южного массива земельных угодий садовоогородного товарищества «Урожай»).
Достаточным для идентификации предмета ипотеки описанием является набор индивидуальных признаков объекта недвижимости, достаточный для быстрой и безошибочной дифференциации этого объекта недвижимости от других подобных объектов. Вот пример полной формулировки условия о предмете ипотеки: «Одноэтажный семикомнатный кирпичный жилой дом общей площадью 100 кв. метров, жилой площадью 76 кв. метров, расположенный по адресу: 394000, г. Воронеж, ул. Иванова, 56».
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки (т. е. пользуясь схемой вышеприведенного примера, условие о предмете ипотеки для залога права аренды должно выглядеть так: «Право аренды одноэтажного семикомнатного жилого кирпичного дома... (и далее по тексту примера)»).
Также должен быть указан срок аренды (конкретной календарной датой либо периодом времени от момента подписания договора об ипотеке). Пользуясь вышеозначенным примером, приведем образец записи о сроке аренды: «Право аренды жилого одноэтажного кирпичного дома... (далее по тексту примера)... сроком до 31 декабря 2000 года».
Нужно отметить, что ипотека может устанавливаться также и на право аренды части арендованного объекта недвижимости. В этом случае такая часть должна быть подробно конкретизирована описанием (например: «Право аренды одной комнаты имеющей жилую площадь 15,6кв. м), жилого одноэтажного кирпичного дома (далее по тексту из предыдущего абзаца)»7.
Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (в рублях).
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В этом случае оценка осуществляется профессиональным оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г8.
Стороны договора об ипотеке частного (личного или корпоративного) имущества могут поручить оценку предмета ипотеки независимому профессиональному оценщику, действующему на основании вышеуказанного Федерального закона.
Вот пример указания стоимости имущества в договоре ипотеки: «Одноэтажный семикомнатный кирпичный жилой дом общей площадью 100 кв. метров, жилой площадью 76 кв. метров, расположенный по адресу: 394000, г. Воронеж, ул. Иванова, 56, оцененный по соглашению сторон в 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей».
В договоре об ипотеке должно быть названо обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы.
Также в обязательном порядке должны быть указаны основания возникновения (например: «в соответствии с Кредитным договором № 251 от 19 февраля 2000 г., заключенным в г. Воронеже между (указываются стороны соответствующего договора»)) и сроки исполнения обязательства. В случае, если это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Нужно отметить, что в условиях инфляции и других негативных явлений многие участники гражданских правоотношений практикуют увязку размера будущих денежных обязательств с текущим официальным курсом доллара США, с размером ставки учетного процента по кредитам Центрального банка РФ и т. п.
Если сумма обеспечиваемого ипотекой денежного обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (например: «Обязательство по возврату кредита в сумме 100000000 рублей и уплате процентов за пользование этим кредитом за период с 10 января по 10 декабря 1998 г., начисляемых по ставке, равной текущей ставке рефинансирования ЦБ РФ»).
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны срок (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке (гл. 3 Закона «Об ипотеке» - подробнее о закладных).
В договоре об ипотеке в обязательном порядке должны быть указаны:
право (т. е. право собственности, в том числе, общей долевой в определенной доле или общей совместной; право хозяйственного ведения; право оперативного управления - если ипотека устанавливается на право аренды имущества, находящегося в оперативном управлении арендодателя; право аренды), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки (в последнем случае - имущество, право аренды, на которое является предметомипотеки), принадлежит залогодателю;
наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя9.
2.2. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Если в договоре отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Федерального закона, не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение данной нормы влечет его недействительность договора об ипотеке. Такой договор считается ничтожным.
Нотариальное удостоверение договора об ипотеке производит государственный или частный нотариус в порядке ст. 35, 36, 40,42 - 45, 53 - 55, 60 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. За нотариальное удостоверение договора об ипотеке с заявителей (т. е. со сторон договора) взыскивается государственная пошлина (государственным нотариусом) либо нотариальный сбор (частным нотариусом), причем размер такого нотариального сбора должен равняться размеру госпошлины. Размер госпошлины, взыскиваемой за нотариальное удостоверение договора об ипотеке10, и составляет 1,5% от оценочной стоимости предмета ипотеки, но не менее пятидесяти процентов минимального размера оплаты труда.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственную регистрацию договора об ипотеке (уже удостоверенного нотариально) осуществляет специальное учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Процедура государственной регистрации производится в порядке и на основании ст. 2, 4, 9, 12-18 Закона о государственной регистрации11, а также в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра. В этом реестре и совершаются записи, в том числе и о государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Введенный в действие 28 января 1998 г. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и изданные в развитие его норм Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним12 урегулировали большинство вопросов, связанных с государственной регистрацией договора ипотеки (как сделки с недвижимостью) и собственно ипотеки (как ограничения вещного права на недвижимое имущество), а также перехода вещного права на недвижимое имущество от залогодателя к залогодержателю или иному новому собственнику.
Следует отметить, что вместо регистрации в так называемых поземельных книгах, ныне в соответствии с вышеуказанными нормативными актами производится регистрация договоров об ипотеке (а также ипотек и связанных с ними переходов вещных прав на недвижимость) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но с введением в действие 20 июля 1998 г. Закона «Об ипотеке» возникла необходимость внесения соответствующих изменений в вышеуказанные Закон о государственной регистрации и Правила. За эту регистрацию также берется плата13. Регистрационная запись о государственной регистрации договора об ипотеке как сделки производится в соответствии с п. 77-80 вышеуказанных Правил. Форма записи предусмотрена Приложением № 6 к этим Правилам.
Здесь следует обратить внимание на очень важный момент. Нельзя путать государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки в порядке п. 3 ст. 339 ГК РФ с государственной регистрацией ипотеки как обременения вещного права на недвижимость в порядке п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 29 Закона о государственной регистрации и гл. 4 Закона «Об ипотеке» - это две разные процедуры, хотя и взаимосвязанные. Регистрация договора об ипотеке предшествует регистрации ипотеки как обременения. Ипотека как обременение считается возникшей для залогодателя и залогодержателя с момента государственной регистрации договора об ипотеке как сделки, а для третьих лиц - с момента государственной регистрации самой ипотеки как обременения (ст. 20 Закона «Об ипотеке»).
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. При этом размер нотариального сбора (или госпошлины) не должен при регистрации такого договора взиматься дважды, но если цена сделки, породившей основное обязательство, превышает оценочную стоимость предмета ипотеки, то нотариус вправе исчислить размер нотариального сбора (госпошлины) от цены сделки, породившей основное обязательство.
Этот вывод основан на том, что п. 3 ст. 421 ГК РФ предоставляет субъектам гражданских правоотношений право заключать смешанный договор как один договор.
В случае том, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной. Эта процедура должна соответствовать ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке».
2.3. Государственная регистрация ипотеки
Ипотека как обременение подлежит обязательной государственной регистрации. Это осуществляется путём внесения государственным учреждением юстиции записи в единый государственный реестр14. Регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки. Основанием является заявление залогодателя.
Документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки:
доказательство уплаты регистрационного сбора (квитанция);
нотариально заверенный договор об ипотеке и его копия;
документы, которые являются приложениями к договору об ипотеке;
документ, который подтверждает возникновение обязательства,обеспечиваемого ипотекой
закладная, если она указана в договоре об ипотеке и её копия;
документы - приложения к закладной.
Вся процедура государственной регистрации ипотеки, в части, не оговоренной ФЗ РФ «Об ипотеке», должна соответствовать требованиям ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. Если же последний противоречит закону «Об ипотеке», то применению подлежит закон «Об ипотеке», так как он принят позднее.
2.4. Отчуждение заложенного имущества
«Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке»15.
Для отчуждения заложенного по договору об ипотеке имущества залогодатель должен получить согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Под отчуждением имущества следует понимать преемство в праве на имущество, при котором вновь управомоченное лицо занимает место праводателя, а праводатель отказывается от права на имущество 216. Отчуждение заложенного имущества означает потерю залогодателем права собственности (хозяйственного ведения) на это имущество17.
Статья 346 ГК РФ охватывает не только одно отчуждение залогодателем заложенного имущества, но и содержит диспозитивный запрет на любое распоряжение залогодателем, заложенным имуществом без согласия залогодержателя.
Вот примерный перечень юридических актов, в совершении которых залогодатель не вправе участвовать без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке:
договоры, приводящие к установлению общей собственности на заложенное имущество: договор простого товарищества, по условиям которого заложенное имущество вносится в качестве вклада в общее имущество товарищей; брачный договор, по условиям которого устанавливается режим совместной собственности в отношении имеющегося заложенного имущества, принадлежащего одному из супругов;
договоры купли-продажи, мены, дарения заложенного имущества,аренды заложенного имущества с правом выкупа, договор ренты, по условиям которого под выплату ренты отчуждается заложенное имущество;
соглашения об отступном, по условиям которого в качестве отступного отчуждается заложенное имущество;
протоколы организационных собраний кооперативов и заявления о приеме в члены кооперативов, предусматривающие внесение заложенной недвижимости в паевые фонды соответствующих кооперативе;
5) договоры о создании акционерных обществ, учредительные договоры хозяйственных товариществ и обществ, содержащие условие о передаче заложенного имущества в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества, общества,
6) любые иные сделки, кроме завещания, направленные на отчуждение заложенного имущества.
Залогодатель и залогодержатель могут исключить применение данной нормы к своим отношениям, для этого достаточно включить в договор об ипотеке пункт следующего содержания: «имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу без согласия залогодержателя».
Стороны договора об ипотеке могут также изменить содержание диспозитивной нормы п. 1 ст. 37 Закона, например, оговорить в договоре об ипотеке, что определенные сделки по отчуждению имущества могут совершаться залогодателем без согласия залогодержателя, иные - только с такого согласия.
Закон предусматривает новую, не известную ни ГК РФ, ни Закону РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» меру защиты права залогодержателя в случае нарушения залогодателем этого запрета. Залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
1) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. То есть залогодатель, составивший закладную, которая была выдана первоначальному залогодержателю, может совершать отчуждение заложенного имущества только в том случае, если содержание закладной предусматривает право залогодателя на такое отчуждение. В данном случае никакого значения не имеет, содержится или не содержится положение о возможности отчуждения залогодателем заложенного имущества в договоре об ипотеке, главное, чтобы такое положение, четко сформулированное, содержалось в закладной.
В закладной могут быть установлены условия, которые должны соблюдаться при отчуждении заложенного имущества, например, условие о минимальной цене, по которой это имущество может быть реализовано, условие о форме возмездного предоставления, условие о форме и порядке платежа и т. п. Установленные в закладной условия отчуждения имущества должны быть соблюдены залогодателем.
Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие, это право залогодателя, ничтожны.
Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие права залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны независимо от признания их таковыми судом. Поэтому даже в случае наличия в договоре об ипотеке или в ином соглашении названных условий юридических последствий они не повлекут. В то же время наличие таких условий не повлечет недействительности прочих частей сделки (договора об ипотеке), если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Залогодатель-гражданин в любом случае может распорядиться заложенным имуществом путем совершения односторонней сделки - завещания.
Отметим, что поскольку право залога обладает таким свойством, как право следования, интересы залогодержателя будут соблюдены и в случае отчуждения заложенного имущества по завещанию.
Все упомянутые в данном параграфе нормы подлежит применению также при обременении ипотекой права аренды недвижимого имущества, поэтому арендатор-залогодатель не вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В случае выдачи при ипотеке права аренды закладной перенаем допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
2.5. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Замены должника по обеспеченному залогом обязательству указанный переход не влечет.
Однако по соглашению с залогодержателем новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально.
Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным выше основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства. При этом эти последствия распределяются соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
2.6. Закладная
Вступившим в действие 22 июля 1998 года Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гражданский и коммерческий оборот введен новый вид ценных бумаг — закладные. Названный Федеральный закон содержит специальные правила составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных закладными обязательств18.
Профессиональный участник рынка ценных бумаг осуществляет операции с закладными с учетом требований, установленных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Правила нормативных актов Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг, регулирующих осуществление операций на рынке ценных бумаг, могут применяться по отношению к операциям с закладными лишь при условии, что это не противоречит установленным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенным характеристикам закладной и содержанию удостоверяемых ею прав.
Закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, устанавливаемых Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг. Исходя из содержания правил статей 13 и 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная не является эмиссионной ценной бумагой.
Выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском, не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона «О рынке ценных бумаг».
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом.
Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и, фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).
Передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 146 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Реестровый учет владельцев закладных не ведется.
Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные.
Брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии.
Договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу их приобретателей.
При исполнении поручений клиента на приобретение закладной брокер с целью избежания претензий со стороны клиента и на основании заключенного им с клиентом договора может осуществлять проверку приобретаемых в собственность клиента закладных на соответствие их формы и содержания, а также формы и содержания, составленных на закладных передаточных надписей требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также, в случае приобретения закладной в совокупности с прилагаемыми к ней кредитным договором, договором ипотеки и иными документами, осуществлять проверку их формы и содержания требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных законов и правовых актов Российской Федерации.
К высокорискованным закладным, в частности, могут относиться следующие:
1) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Российской федерации и муниципальные образования;
2) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены
не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;
3) закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;
4) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых
указаны физические лица;
5) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых
указаны юридические лица, которым законодательством Российской Федерации не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;
6) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
7) закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;
8) закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;
9) закладные, по которым заложенным является право аренды или иноеправо владения и пользования недвижимым имуществом;
закладные, по которым заложенными являются воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания;
закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;
закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотво-де, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Глава 3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
3.1. Принципы обращения взыскания
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
В общем, виде нормы об основаниях обращения взыскания на заложенное имущество сформулированы в ст. 348 ГК РФ. ФЗ РФ «Об ипотеке» частично дублирует ст. 348 ГК РФ, частично конкретизирует особенности применения этих норм к ипотечным отношениям и, кроме того, вводит ряд новых норм, отсутствующих в ГК РФ и регулирующих рассматриваемый предмет применительно к ипотеке.
Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.
3.2. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.
В том случае, если и залогодержатель, и залогодатель, являющийся одновременно и должником по основному обеспеченному ипотекой обязательству, являются юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями (участвующими здесь именно в качестве индивидуальных предпринимателей), то соответствующий иск в порядке ст. 22 АПК РФ от 5 мая 1995 г. подается в арбитражный суд (общие требования к форме и содержанию соответствующего искового заявления см. ст. 102—104 АПК РФ)19.
Если должник по основному обеспеченному ипотекой обязательству не является одновременно залогодателем, но наряду с залогодателем и залогодержателем является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (действующим именно в качестве предпринимателя), то соответствующий иск также подается в арбитражный суд, а упомянутый должник в порядке п. 1 ст. 39 АПК РФ привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора (такое участие необходимо, имея в виду перспективу последующего иска залогодателя к должнику, основанного на норме ст. 387 ГК РФ о переходе прав кредитора к залогодателю).
Если хотя бы одно из трех вышеперечисленных лиц не является ни юридическим лицом, ни действующим именно в качестве индивидуального предпринимателя (а не только зарегистрированным как таковой) гражданином, то соответствующий иск в порядке ст. 25 ГПК РСФСР подается в суд общей юрисдикции (общие требования к форме и содержанию соответствующего искового заявления см. ст. 126 и 127 ГПК РСФСР)20.
Учитывая новеллу гражданского процессуального законодательства (судебный приказ), следует иметь в виду, что нормой ч. 1 ст. 125 ГПК РСФСР исчерпывающим образом определены ситуации, при которых может иметь место не исковое производство, а выдача судебного приказа: это взыскание денежных сумм или истребование движимого имущества. Поскольку же об обращении взыскания на недвижимость в ч. 1 ст. 125 ГПК РСФСР речь не идет, то и судебные приказы на основании ипотечных сделок не выдаются.
Если договор об ипотеке содержит надлежащим образом сформулированную третейскую запись (соглашение о передаче возможных при исполнении указанного договора споров на разрешение третейского суда), либо если третейская запись заключена в виде отдельного письменного соглашения, то иск об обращении взыскания на заложенную недвижимость подается в соответствующий постоянно действующий третейский суд либо (согласно условиям третейской записи) передается на рассмотрение специально образуемого для разрешения данного спора третейского суда.
Если соответствующее дело, не будь третейской записи, подлежало бы ведению арбитражного Суда, то третейский суд рассматривает такое дело в порядке Временного положения о третейском суде для разрешения экономических споров, утвержденного постановлением Верховного Совета РФ от 24 июня 1992г.
В остальных случаях (в спорах с участием граждан) надлежит руководствоваться на всех стадиях третейского разбирательства Положением о третейском суде (Приложение к ГПК РСФСР).
Подсудность дел об обращении взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость, подведомственных арбитражному суду, по общему правилу определяется нормами ст. 25 АПК РФ. Согласно ст. 25 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (о правилах определения места нахождения юридического лица см. ст. 54 ГК РФ; правила определения места нахождения индивидуального предпринимателя согласно ст. 23 ГК РФ также определяются ст. 54 ГК РФ). Пунктом 25 АПК РФ введено одно из исключений из норм ст. 25 АПК РФ.
Если договор ипотеки от имени ответчика - юридического лица (т. е. залогодателя) заключается филиалом или представительством, то соответствующий иск должен предъявляться в арбитражный суд по месту нахождения упомянутого филиала (представительства).
Подсудность соответствующей категории дел, подведомственных суду общей юрисдикции, определяется по общему правилу ст. ИЗ и 117 ГПК РСФСР. Иски в суд общей юрисдикции предъявляются, согласно этому общему правилу, в районный (городской) суд по месту жительства залогодателя - гражданина (ответчика по соответствующей категории дел) либо по месту нахождения органов управления юридического лица - залогодателя или (по выбору истца) по месту нахождения заложенной юридическим лицом-залогодателем недвижимости. Исключения из этого общего правила установлены нормами ст. 114, 115, 118 и 120 ГПК РСФСР. В частности, согласно норме 118 ГПК РСФСР, если договор об ипотеке заключался от имени залогодателя - юридического лица филиалом последнего, то соответствующий иск по выбору истца-гражданина может быть предъявлен в суд по месту нахождения такого филиала или по месту нахождения самого юридического лица.
Следует отметить, что ввиду имущественного характера соответствующих исковых требований размеры подлежащей уплате при подаче таких исков государственной пошлины определяются соответственно ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине».
3.3. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Следует отметить, что непременным условием действительности соответствующего нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем является заключение его после фактического возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. О таких основаниях см. ст. 348 ГК РФ и ст. 50 Закона «Об ипотеке».
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. При нарушении вышеупомянутых условий (любого из них) соответствующее соглашение оспоримо по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ; не будь норм ч. 2 ст. 349 ГК РФ и п. 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке» такое соглашение было бы ничтожным.
Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 55 Закона «Об ипотеке», не допускается, если:
предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого липа или органа;
предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
Перечень таких обстоятельств и аналогичный перечень п. 3 ст. 349 ГК РФ частично не совпадают. Так, безвестное отсутствие залогодателя (ст. 349 ГК РФ) само по себе не исключает возможность заключения с ним какого бы то ни было соглашения (например, через представителя соответствующего залогодателя с действующей доверенностью поэтому, так как законодатель не стал дублировать указанную норму;
В этих случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда;
В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть;
приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок;
реализацию заложенного имущества одним из способов, указанных в статье 56 Федерального закона «Об ипотеке»;
Отметим ещё один момент. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.
При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся вотношении этого имущества у третьих лиц вещные права и правапользования;
способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем.
При отсутствии в соответствующем соглашении хотя бы одного из существенных условий, соглашение считается незаключенным, т. е. не порождающим ни у кого никаких прав и обязанностей. Условие об указании в соответствующем соглашении данных, конечно, является существенным (да и вообще имеет смысл) лишь при фактическом наличии других ипотек данного имущества и (или) вещных прав на него и прав пользования им у третьих лиц.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 1 настоящей статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.
Удостоверить соответствующее соглашение можно у любого нотариуса (не только у того, который удостоверял договор об ипотеке). При этом взимается нотариальный сбор (нотариальная госпошлина) в размере, установленном ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»; суммой же договора (т. е. в данном случае - соглашения) признается начальная цена реализации соответствующего имущества (а при приобретении его залогодержателем - покупная цена).
Государственная регистрация же, если соответствующее соглашение подлежит таковой, должна быть произведена тем же регистрирующим органом, который регистрировал договор об ипотеке, либо его правопреемником (в части регистрационных функций).
3.4. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание
Если на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда обращено взыскание, то оно, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке».
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации.
Если суд принимает решение об обращении взыскания на заложенное имущество, он может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе.
Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии со статьёй 55 Федерального закона «Об ипотеке».
Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке» не может быть обращено во внесудебном порядке.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке», а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Федерального закона «Об ипотеке» с последующим оформлением уступки данного права.
Глава 4. Правовое регулирование залога земли.
4.1. Правовые основы ипотеки земли
Согласно Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.
При общей долевой или совместной собственности на вышеперечисленные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный внатуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
По общему правилу залог сельхозугодий запрещен, однако, есть три исключения. Во-первых, могут быть заложены сельхозугодья несельскохозяйственных организаций, принадлежащие им на праве собственности.
Во-вторых, могут быть заложены по договору об ипотеке садовые, огородные земельные участки и приусадебные земельные участки личных подсобных хозяйств граждан.
Сельскохозяйственной организацией признается коммерческая организация, более 50% дохода которой из хозяйственной деятельности по производству сельхозпродукции.
Крестьянское (фермерское) хозяйство с правовой точки зрения представляет собой в настоящее время особую форму предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя – главы такого хозяйства. Остальные (кроме главы) участники крестьянского (фермерского) хозяйства рассматриваются как наемные работники. В состав земель крестьянского (фермерского) хозяйства входят:
1) земельный надел, принадлежащий главе хозяйства на праве собственности или пожизненного наследуемого владения;
2) земельные наделы членов хозяйства, принадлежащие им на праве собственности или пожизненного наследуемого владения;
3) земельные участки, принадлежащие вышеперечисленным лицам на праве постоянного пользования;
4) арендованные или взятые в безвозмездное срочное пользование у иных лиц и органов земельные участки.
При установлении ипотеки на находящееся в государственной (федеральной или субъекта РФ) либо муниципальной собственности здание, строение или сооружение – земельный участок под таким объектом обременяется ипотекой согласно ст. 69 Закону «Об ипотеке (залога недвижимости)». Однако это является исключением из правил.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими.
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение21.
Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены.
К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.
Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
4.2. Реальные аспекты ипотеки земли
Согласно п. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, распространяется только в том случае, если об этом прямо говорится в договоре об ипотеке, где в качестве предмета ипотеки наряду с земельным участком будет указано наименование, место нахождения, идентификационное описание соответствующего здания или сооружения. Согласно ч. 3 п. 2 ст. 9 предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю право аренды здания или сооружения, при этом обязательно указание в договоре об ипотеке срока аренды.
Если залогодатель не заложил залогодержателю наряду с земельным участком находящееся или возводимое на нем здание или сооружение, то при обращении изыскания на земельный участок залогодатель сохраняет соответствующее вещное право на это здание или сооружение. Залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка, необходимую для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (например: подъездная дорога).
Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок к зданию или сооружению, для прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и иных нужд залогодателя как собственника здания или сооружения. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком22.
Сервитут подлежит государственной регистрации в порядке, установленном п. 1 ст. 131 ГК РФ и Закона «О государственной регистрации». Условия сервитута определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом. По требованию залогодержателя залогодатель обязан выплачивать ему соразмерную плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом.
В случае отчуждения залогодателем другому лицу здания или сооружения и отсутствия соглашения с залогодержателем об ином (например, залогодержатель может потребовать изменения условий сервитута), права этого лица в отношении заложенного участка ограничиваются теми же условиями сервитута, которые существовали для залогодателя.
Согласно п. 1 ст. 275 ГК РФ в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу, сервитут сохраняется; п. 2 этой же статьи гласит, что сервитут не может быть самостоятельным предметом залога и может принадлежать лишь собственнику здания или сооружения, находящегося на обремененном сервитутом земельном участке.
Согласно Залогодатель вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями или сооружениями, если право залога распространяется только на земельный участок23. Согласно ст. 209 ГК РФ он вправе отчуждать свое недвижимое имущество, отдать его в залог (при этом сервитут на земельный участок в залог передан не будет) и обременять другими способами, осуществлять перестройку или снос зданий и сооружений при условии соблюдения градостроительных, архитектурных и строительных норм и правил.
Следует заметить, что спорным представляется положение о том, что объем сервитута на пользование земельным участком определяется соглашением залогодателя с залогодержателем. Ведь собственность на заложенный земельный участок при обращении изыскания на него переходит не обязательно к залогодержателю, но и к приобретателю участка в результате его реализации (продана). Конструкция ипотеки вовсе не предполагает, что приобретателем земельного участка непременно станет залогодержатель.
Когда залогодатель наряду с земельным участком закладывает тому же залогодержателю здание или сооружение, находящееся или возводимое на таком участке, то условия отчуждения заложенного имущества в пользу других лиц, а также последствия этого отчуждения определены гл. VI Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения. Данная норма является диспозитивной — договором об ипотеке может быть предусмотрено иное, а именно:
а) залогодатель вправе возводить соответствующие здания или
сооружения лишь при предварительном получении согласия на то
залогодержателя;
б) залогодатель вообще не вправе возводить в период ипотеки на заложенном земельном участке какие-либо здания и (или) сооружения.
На все вышеуказанные здания и сооружения (возведенные либо возводимые залогодателем на заложенном по договору об ипотеке земельном участке) не распространяется право залога по договору об ипотеке земельного участка.
Следует обратить внимание на одно обстоятельство.
Если соответствующее здание или сооружение возводится залогодателем с нарушением условий договора об ипотеке соответствующего земельного участка, то залогодержатель, требуя внесения изменений в договор об ипотеке, может ссылаться сразу на оба основания для изменения договоров, предусмотренные соответственно пп. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ. Если же это здание или сооружение возводится без нарушения условий договора об ипотеке соответствующего земельного участка, то залогодержателю следует ссылаться лишь на пп. 2 п. 2 ст. 450 в ГК РФ и на ст. 451 ГК РФ.
При этом наличие у залогодателя согласия залогодержателя на возведение соответствующего здания или сооружения не лишает залогодержателя права требовать изменения условий договора об ипотеке в связи с возведением залогодателем указанного объекта по мотиву существенного изменения обстоятельств, если только это согласие не содержится в самом договоре об ипотеке.
Характер изменения условий договора об ипотеке, которого вправе потребовать в указанном выше случае залогодержатель, зависит от степени реально наступившего или объективно грозящего ухудшения обеспечения. Если масштабы такого ухудшения (удешевления соответствующего земельного участка, снижения уровня его ликвидности, привлекательности для потенциальных покупателей) значительны (скажем, удешевление превышает 15—20% от указанной в договоре об ипотеке оценочной стоимости соответствующего земельного участка), то залогодержатель вправе потребовать распространения ипотеки на возведенное — а по аналогии закона24 и на возводимое здание или сооружение.
Если же масштабы ухудшения невелики, то, как представляется, залогодержатель вправе, например, потребовать некоторого увеличения размера или расширения состава обеспечиваемых ипотекой требований, как определенной компенсации за неудобства и/или запрета залогодателю на возведение на соответствующем участке других объектов недвижимости.
Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена дополнительная защита прав и законных интересов владельцев закладных.
Условиями закладных, о которых здесь говорится, могут, в частности, определяться: количество, размеры и местоположение допустимых к возведению объектов, дозволяемое целевое назначение таких объектов, предельная площадь и конфигурация функционально обеспечивающих эти объекты земельных участков и т. п.
Возведение в период ипотеки на заложенном по договору об ипотеке земельном участке зданий и сооружений не залогодателем и не по его заказу, а с санкции залогодателя третьим лицом (например, арендатором) или по заказу такого третьего лица — допустимы исключительно в соответствии с условиями договора об ипотеке или с согласия залогодержателя (ч. 1 п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 3 ст. 40 комментируемого Закона).
Если залогодатель или любое третье лицо возведет на заложенном по договору об ипотеке земельном участке здание или сооружение не в установленном порядке (например, с нарушением норм Градостроительного кодекса РФ, либо без утвержденного в установленном порядке проекта, либо с существенными отступлениями от такого проекта, либо с грубыми нарушениями строительных норм и правил), то залогодержатель вправе потребовать сноса такого объекта в порядке ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ.
Последующее узаконение самовольной постройки залогодателя либо третьего лица, возведение которой повлекло ухудшение обеспечения, не допускается (ч. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Разница заключается лишь в том, что в п. 5 ^ст. 340 ГК РФ творится о продаже соответствующего земельного участка с пуб-чичных торгов, а норма комментируемой статьи охватывает также II другие (аукцион, приобретение залогодержателем при признании торгов несостоявшимися) способы реализации соответствующего земельного участка при обращении взыскания на него по требованиям залогодержателя.
По существу содержания нормы комментируемой статьи следует отметить, что состав и объем конкретных прав и обязанностей, переходящих в порядке комментируемой статьи от залогодателя к приобретателю соответствующего земельного участка, зависит от титула, на котором третье лицо — собственник (иной законный владелец — см. ниже) зданий или сооружения пользовалось (и, понятно, продолжает пользоваться) землей, на которой стоит соответствующее здание или сооружение, и участком, прилегающим к такому объекту и необходимым для его функционального обеспечения (хозяйственного обслуживания).
Здесь возможны следующие варианты:
а) аренда (включая субаренду и перенайм);
б) право постоянного пользования;
в) сервитут (право ограниченного пользования);
г) безвозмездное срочное пользование.
Во всех этих случаях на приобретателя участка ложится обязанность не чинить препятствий владельцу здания или сооружения в пользовании участком (частью участка), на котором находится соответствующий объект и который необходим для его (объекта) функционального обеспечения. На приобретателя участка также ложатся и иные обязанности, которые имел перед владельцем соответствующего здания или сооружения залогодатель как владелец участка.
Возникающие у нового владельца (приобретателя) участка, на котором имеется чужое здание или сооружение, права по отношению к владельцу последнего (переходящие к нему от залогодателя) зависят от титула чужого землепользования.
Так, в первом случае (титул чужого землепользования — аренда) приобретатель участка получает право на взимание арендной платы в соответствии с условиями аренды и иные права, предоставляемые арендодателю земельного участка п. 1 ст. 264 и § 1 гл. 34 ГК РФ.
Во втором случае (титул чужого землепользования — право постоянного пользования) приобретатель участка получает права в отношении владельца соответствующего здания или сооружения, предусмотренные правоустанавливающим документом, из которого возникло вышеуказанное право постоянного пользования. Например, может иметь место сервитут на проход через здание.
В третьем случае (сервитут) после введения в действие гл. 17 ГК РФ приобретатель участка получит, в частности, предусмотренное п. 5 ст. 274 ГК РФ право на взимание платы за пользование его землей с обладателя сервитута (владельца соответствующего здания или сооружения).
В четвертом случае (безвозмездное срочное пользование) у приобретателя участка по истечении срока соответствующего пользования после введения в действие гл. 17 ГК РФ возникнут права, предусмотренные ст. 272 ГК РФ.
Самому же владельцу вышеуказанного здания или сооружения это здание (сооружение) может принадлежать как на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (см. ст. 209, 212—216, 218, 219, 224, 294—300 ГК РФ).
По общему правилу оценочная стоимость предмета ипотеки (любого, в том числе и земельного участка) определяется для целей указания ее в договоре об ипотеке (со всеми вытекающими отсюда последствиями) по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Норма ч. 1 комментируемой статьи устанавливает нижний предел оценки земельного участка, фиксируемой в договоре об ипотеке.
Нижний предел оценки земельного участка, фиксируемой в договоре об ипотеке, не может быть ниже нормативной цены соответствующего земельного участка (на который устанавливается ипотека), причем имеется в виду явно нормативная цена на момент заключения договора об ипотеке (в течение периода ипотеки в связи с инфляционными процессами эта нормативная цена может и перерасти договорную оценку заложенного участка).
Вышеуказанная нормативная цена (а вернее, правила ее определения) устанавливается решениями органов власти (как правило, представительной) субъектов РФ25. Нормативная цена земельного участка исчисляется исходя из его фактической площади и ряда специальных натуральных и стоимостных показателей (районирование, местоположение, рельеф, качество почвы и т. д.). В связи с инфляционными процессами к расчетным стоимостным показателям для исчисления нормативной цены земли периодически применяются повышающие коэффициенты.
Данные о нормативной цене конкретных земельных участков должны фиксироваться в учетно-кадастровой документации, которую ведут на местах специальные органы — комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, но на практике зачастую кадастровый учет земель находится в весьма запущенном состоянии, и узнать нормативную цену того или иного участка земли проще путем поднятия фискальной документации (исходя из нормативной цены участка исчисляется [земельный налог — «плата за землю»)26.
Помимо нормативной цены соответствующего земельного участка ориентиром для установления залоговой оценки соответствующего земельного участка может являться, в частности, заключение независимого оценщика, осуществляющего свою деятельность в порядке Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Могут использоваться также данные аудиторских заключений.
К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. О получении такого документа должен позаботиться залогодатель.
Следует отметить, что в случаях, определенных ч. 2 п. 4 ст. 18 Закона о государственной регистрации, соответствующему участку земли может быть присвоен комитетом по земельным ресурсам и землеустройству специальный условный номер. План при этом вы дается приблизительный и возможно его уточнение в дальнейшем. Без обязательного приложения договор об ипотеке земельного участка не может быть зарегистрирован и не должен удостоверяться нотариусом.
Общие правила обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество (и на земельные участки как на разновидность недвижимости) установлены гл. IX Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а общие правила его реализации — гл. X того же Закона.
Нормы п. 1 комментируемой статьи сводятся к тому, что смена собственника при соответствующем обращении взыскания и соответствующей реализации не влечет автоматически возможности для нового собственника изменить целевое назначение использования земельного участка: такое изменение возможно лишь в общем установленном законодательством Российской Федерации порядке и лишь в определенных законодательством Российской Федерации случаях.
Норма п. 2 комментируемой статьи ограничивает круг лиц, могущих выступать приобретателями заложенных земельных участков при обращении на последние взыскания и их реализации, и, следовательно, имеющих право участвовать в публичных торгах (аукционах) по реализации соответствующих земель.
Следует напомнить, что на приобретателя земельного участка помимо обязанности соблюдать целевое назначение использования соответствующего участка ложатся и обязанности использовать его эффективно, соблюдать экологические требования, а также и иные предусмотренные ст. 53 Земельного кодекса РФ обязанности.
Заключение
Оценивая законодательство об ипотеке, его достоинства и недостатки, целесообразно отметить следующее.
В целом оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нем присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на заложенную недвижимость и реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир. Как очевидное достоинство законодательства следует отметить также весьма высокий уровень юридической техники, с каким сформулировано большинство норм.
Крайний консерватизм и преобладание запретительных тенденций в отношении залога сельхозугодий нельзя, конечно, отнести к достоинствам законодательства, но в то же время это и не является его индивидуальным недостатком: просто такова общая ориентация нынешней законодательной практики. Так как в Государственной Думе на протяжении длительного времени преобладали представители левых течений, то другого просто не могло быть.
Впрочем, было бы неверным утверждать, что законодательство полностью свободно от собственных недостатков. Так, например, в главе 7 ФЗ «Об ипотеке» законодатель иногда откровенно путает государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки с недвижимостью с государственной регистрацией самой ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество. Кроме того, совершенно не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это - один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.
Имеющиеся недостатки не носят характера неразрывно связанных с основными положениями законодательства и вполне могут быть устранены в ходе текущей законотворческой работы. А расширение сферы действия Закона в области земельных отношений, видимо, произойдет уже на ином этапе общественного развития, возможно, весьма отдаленном во времени.
В заключение необходимо отметить следующее. Принятие и вступление в силу Закона «Об ипотеке» почти завершило формирование законодательной базы гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Совместно с ЗКРФ, Законом о государственной регистрации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности» и Градостроительным кодексом РФ, устраняет характерные для первых лет реформ пробелы в праве в части регулирования отношений по поводу недвижимого имущества. Таким образом, положение дел в сфере законодательства постепенно выправляется.
Исходя из этого можно сделать вывод о том, что урегулированные законодательством отношения можно уже сейчас квалифицировать как стабильные. Они не очень сильно подвержены риску, связанному с переменами в политике и в законодательстве.
После изучения законодательства об ипотеке у нас появились два предложения. Первое из них связано с тем, чтобы предоставить банкам больше гарантий возврата денег залогодателем. Главной причиной невозврата денег является проблема выписки несовершеннолетних из квартир, приобретенных под ипотеку.
По существующему на данный момент законодательству выписать из квартиры несовершеннолетнего, без прописки его на другую жилую площадь, нельзя. Этим пользуются многие мошенники: приобретают квартиру под залог, прописывают в нее несовершеннолетнего и перестают выплачивать проценты банку. Банк, в свою очередь, максимум, что может сделать – это обязать по суду недобросовестного плательщика выплатить сумму и проценты, но отобрать квартиру он не имеет права.
Для компенсации потерь от таких мошенников, банк вынужден устанавливать высокие проценты27.
Чтобы решить эту проблему нужно либо запретить прописывать несовершеннолетних в квартиры, купленные под залог, либо разрешить их выписывать из таких квартир по решению суда.
Для этого, однако, необходимы изменения в Гражданском кодексе, что весьма проблематично, а также это вызовет большие возражения, особенно со стороны коммунистов. Но без этих изменений серьезных положительных сдвигов в сфере ипотеки не будет.
Второе мое предложение касается ипотеки сельскохозяйственных земель. В данный момент по существующему законодательству залог таких земель запрещен, хотя в большинстве развитых стран это является одним из фундаментальных аспектов отношений в агропромышленном комплексе. Так, например, в США почти все мелкие фермеры стартовый капитал берут в банках под залог своей земли.
Несмотря на то, что новый Закон «Об обороте сельскохозяйственных земель» разрешает куплю-продажу земли сельскохозяйственного назначения, это не окажет серьезного влияния на развитие агропромышленного комплекса, так как у большинства фермеров и мелких предприятий не хватит денег на выкуп земли. Поэтому они по-прежнему будут арендовать землю.
Хотя, этот запрет можно и обойти. Так, согласно п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», запрещается ипотека сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Но можно сельскохозяйственные угодья можно сдать в аренду (даже без изменения их целевого назначения) несельскохозяйственной организации, а она, в свою очередь, имеет право их заложить.
В связи со всем выше сказанным мы абсолютно уверены, что агропромышленный комплекс в Российской Федерации не будет так развит как в Европе и США, пока не будет разрешен залог земель сельскохозяйственного назначения.
Однако участникам гражданского оборота лучше исходить из того, что законодательство, которое существует на данный момент, серьезных изменений не претерпит. А поэтому при планировании и осуществлении своей деятельности в области ипотеки необходимо развивать исходя из того, что законодательство, существующее на данный момент - это надолго.
Библиографический список
Нормативно-правовые актыКонституция РФ от 12.12.1993г.
Гражданский кодекс РФ. Часть первая. 1994г.
Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. 26.01.1996г.
Гражданский кодекс РФ. Часть третья. 26.11.2001г.
Гражданский кодекс РФ. Часть четвертая.
Гражданский процессуальный кодекс РФ.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от16.07.1998г.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г.
Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983г.
10. Земельный кодекс РФ от 30.10.2001г.
11. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.1995г.№ 70-ФЗ.
12. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998г.
13. Закон РФ «О государственной пошлине».
14. Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.
15. Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и
развитии Аграрной реформы в России» от 27.10.1998 г. № 1767.
16. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию
ипотечного кредитования» от 28.02.1996 г. № 293.
17. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г.№219.
18. «Положение о порядке ведения Государственного Земельного кадастра», утвержденное постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622
2. Научная литература
19.Алексеев С. С. / Философия права; М., 1998г.
20. Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; М.,2000.
21. Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; М.,2001.
22. Захарова Н. Н. / Кредитный договор. Гражданско-правовые аспекты. Практическое пособие; М., 1997.
23. Калпин А. Г. / Гражданское право / Под ред. А. Г. Калпина; М.,1997.
24. Олейник О. М. / Основы банковского права: Курс лекций; М., 1997.
25. Сборник Законов РФ; М., 1998, №8.
26. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. / Гражданское право / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого; М.,1997.
27. Смирнов В. В., Лукина 3. П. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; М.,1999.
3. Материалы юридической практики
28. Ведомости РФ, 1992, №23.
29. Ведомости РФ, 1993, № 10.30. Ведомости РФ, 1999, №30.
31.Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 09.09.1998г. № С5/УЗ-694.
32. Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 26.02.1999г. №195-р.
Приложение 1
Запись об ипотеке
Номер регистрации________________________________________________________
Описание предмета ипотеки________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Срок_____________________________________________________________________
Сумма____________________________________________________________________
Залогодатель_____________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Залогодержатель__________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Документы-основания______________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Особые отметки регистратора______________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Регистратор ___________________ Дата _______________ Подпись_____________
(Ф.И.О.) М.П.
Приложение 2
Запись о прекращении ипотеки
Документы-основания______________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Особые отметки регистратора______________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Регистратор ___________________ Дата _______________ Подпись_____________
(Ф.И.О.) М.П.
Приложение 3
Ипотечная программа Сбербанка
Кредитование покупки жилья
Процентная ставка (% годовые, валюта)
13
Срок кредитования (годы)
15
Сумма кредита (тыс.$)
Не ограничен (зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры)
Собственные средства заемщика %
30
Обеспечение *
Наличие 2-4 поручителей - физических лиц.Приобретаемая недвижимость, также возможен залог собственного жилья, при условии, что там никто не зарегистрирован.
Наличие поручителей
Да
Кто может получить кредит
Любой гражданин РФ для покупки квартиры в г. Москве. Москвичи для покупки квартиры в г. Москве и в Подмосковье.
Возможность покупки новостройки
Только у определенных компаний-застройщиков и по конкретным адресам.
Подтверждение платежеспособности
Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции).
* При условии, что сумма кредита не превышает 10 тыс.$, залога квартиры не потребуется.
Кредитование нового строительства.
Процентная ставка (% годовые, валюта)
13
Срок кредитования (годы)
15
Сумма кредита (тыс.$)
Не ограничен (зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры)
Собственные средства заемщика %
30
Обеспечение *
Наличие 2-4 поручителей - физических лиц.Приобретаемая недвижимость, также возможен залог собственного жилья, при условии, что там никто не зарегистрирован.Наличие "промежуточного залога" до момента оформления права собственности на приобретаемую квартиру и передачи ее в залог банку.
Наличие поручителей
Да
Кто может получить кредит
Любой гражданин РФ для покупки квартиры в г. Москве. Москвичи для покупки квартиры в г. Москве и в Подмосковье.
Возможность покупки новостройки
Только у определенных компаний-застройщиков и по конкретным адресам.
Подтверждение платежеспособности
Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции).
* При условии, что сумма кредита не превышает 10 тыс.$, залога квартиры не потребуется.
Краткосрочный кредит
Процентная ставка (% годовые, валюта)
14
Срок кредитования (годы)
5
Сумма кредита (тыс.$)
Не ограничен (зависит от платежеспособности)
Собственные средства заемщика %
30
Обеспечение
1. При сумме кредита до 10 тыс. $ -наличие 2-4 поручителей - физических лиц.При сумме кредита свыше 10 тыс. $ -какое-либо залоговое имущество и наличие 2-4 поручителей - физических лиц.
Наличие поручителей
Да
Кто может получить кредит
Только москвичи.
Возможность покупки новостройки
Только у определенных компаний-застройщиков и по конкретным адресам.
Подтверждение платежеспособности
Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции).
Приложение 4
Процентная ставка (% годовые, валюта)
14
Срок кредитования (годы)
2-10
Сумма кредита (тыс.$)
Не ограничен (зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры)
Собственные средства заемщика %
30-50
Обеспечение
Приобретаемая недвижимость
Наличие поручителей
Нет
Кто может получить кредит
Любой гражданин РФ для покупки квартиры в г. Москве и Подмосковье.
Возможность покупки новостройки
Нет.
Подтверждение платежеспособности
Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции). Другие схемы получения дохода - доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду жилья и прочие виды дохода.
Ипотечная программа «Собинбанка»1 Алексеев С. С. Философия права. М, 1998. с. 107.
2 Ведомости РФ. 1992. №23
3 Указ Президента РФ от 27 октября 1998 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии Аграрной реформы в России».
4 ФЗ РФ «Об ипотеке», ст. 3
5 ФЗ РФ «Об ипотеке», ст.4
6 ФЗ РФ «Об ипотеке».
7 Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; М.,2000.
8 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности».
9 Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Буров В. С., Грачев И. Д; М.,2000
10 Закон РФ «О государственной пошлине»..
11 Ведомости РФ. 1993. № 10. Ст. 357
12 СЗРФ. 1998. №8.
13 Постановление Правительства РФ от 26 02 1998г. №248.
14См. Приложение 1
15 ФЗ РФ «Об ипотеке».
16 ГК РФ.
17 См. Приложение 2.
18 О. М. Олейник. / Основы банковского права: Курс лекций; М., 1997.
19 Ст. 22 АПК РФ от 5 мая 1995 г.
20 Ведомости РФ 1999г. №30
21 п. 2 ст. 450 ГК РФ
22 п. 2 ст. 274 ГК РФ
23 п. 2 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке»
24 п. 1 ст. 6 ГК РФ
25 Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.
26 Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622 «Положение о порядке ведения Государственного Земельного кадастра»
27 См. Приложения 3, 4.
61 61 61
Приложение 2
Запись о прекращении ипотеки
Документы-основания______________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Особые отметки регистратора______________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Регистратор ___________________ Дата _______________ Подпись_____________ (Ф.И.О.) М.П.
60
Приложение 1
Запись об ипотеке
Номер регистрации________________________________________________________
Описание предмета ипотеки________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Срок_____________________________________________________________________
Сумма____________________________________________________________________
Залогодатель_____________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Залогодержатель__________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Документы-основания______________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Особые отметки регистратора______________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Регистратор ___________________ Дата _______________ Подпись_____________
(Ф.И.О.) М.П.
Оглавление
Введение……………………………………………………………………...3
Глава 1. Основные положения законодательства об ипотеке……………6
1.1. Развитие законодательства об ипотеке. Понятие ипотеки……...6
1.2. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой………...12
1.3. Предмет ипотеки………………………………………………….14
1.4. Особенности ипотеки земельных участков……………………..16
Глава 2. Договор об ипотеке……………………………………………….19
2.1. Форма договора…………………………………………………...19
2.2. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке………………………………………………22
2.3. Государственная регистрация ипотеки…………………………25
2.4. Отчуждение заложенного имущества…………………………..26
2.5. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу………………………………………29
2.6. Закладная………………………………………………………….30
Глава 3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по
договору об ипотеке……………………………………………….34
Принципы обращения взыскания………………………………….34
Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество………………………………………………………...35
Обращение взыскания на заложенное имущество во
внесудебном порядке………………………………………………..38
Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание…………………………………………………………..41
Глава 4. Правовое регулирование залога земли…………….……………..42
Правовые основы ипотеки земли………………………………….42
Реальные аспекты ипотеки земли……………………………….45
Заключение…………………………………………………………………...54
Библиографический список…………………………………………………58
Приложение 1. Запись об ипотеке…………………………………………..61
Приложение 2. Запись о прекращении ипотеки…………………………...62
Приложение 3. Ипотечная программа Сбербанка………………………...63
Приложение 4. Ипотечная программа «Собинбанка»…………………… 64
63
Приложение 3
Ипотечная программа Сбербанка
Кредитование покупки жилья
Процентная ставка (% годовые, валюта)
13
Срок кредитования (годы)
15
Сумма кредита (тыс.$)
Не ограничен (зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры)
Собственные средства заемщика %
30
Обеспечение *
Наличие 2-4 поручителей - физических лиц.Приобретаемая недвижимость, также возможен залог собственного жилья, при условии, что там никто не зарегистрирован.
Наличие поручителей
Да
Кто может получить кредит
Любой гражданин РФ для покупки квартиры в г. Москве. Москвичи для покупки квартиры в г. Москве и в Подмосковье.
Возможность покупки новостройки
Только у определенных компаний-застройщиков и по конкретным адресам.
Подтверждение платежеспособности
Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции).
* При условии, что сумма кредита не превышает 10 тыс.$, залога квартиры не потребуется.
Кредитование нового строительства.
Процентная ставка (% годовые, валюта)
13
Срок кредитования (годы)
15
Сумма кредита (тыс.$)
Не ограничен (зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры)
Собственные средства заемщика %
30
Обеспечение *
Наличие 2-4 поручителей - физических лиц.Приобретаемая недвижимость, также возможен залог собственного жилья, при условии, что там никто не зарегистрирован.Наличие "промежуточного залога" до момента оформления права собственности на приобретаемую квартиру и передачи ее в залог банку.
Наличие поручителей
Да
Кто может получить кредит
Любой гражданин РФ для покупки квартиры в г. Москве. Москвичи для покупки квартиры в г. Москве и в Подмосковье.
Возможность покупки новостройки
Только у определенных компаний-застройщиков и по конкретным адресам.
Подтверждение платежеспособности
Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции).
* При условии, что сумма кредита не превышает 10 тыс.$, залога квартиры не потребуется.
Краткосрочный кредит
Процентная ставка (% годовые, валюта)
14
Срок кредитования (годы)
5
Сумма кредита (тыс.$)
Не ограничен (зависит от платежеспособности)
Собственные средства заемщика %
30
Обеспечение
1. При сумме кредита до 10 тыс. $ -наличие 2-4 поручителей - физических лиц.При сумме кредита свыше 10 тыс. $ -какое-либо залоговое имущество и наличие 2-4 поручителей - физических лиц.
Наличие поручителей
Да
Кто может получить кредит
Только москвичи.
Возможность покупки новостройки
Только у определенных компаний-застройщиков и по конкретным адресам.
Подтверждение платежеспособности
Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции).
64
Приложение 4
Процентная ставка (% годовые, валюта)
14
Срок кредитования (годы)
2-10
Сумма кредита (тыс.$)
Не ограничен (зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры)
Собственные средства заемщика %
30-50
Обеспечение
Приобретаемая недвижимость
Наличие поручителей
Нет
Кто может получить кредит
Любой гражданин РФ для покупки квартиры в г. Москве и Подмосковье.
Возможность покупки новостройки
Нет.
Подтверждение платежеспособности
Официально подтвержденный доход (по справке с работы или из налоговой инспекции). Другие схемы получения дохода - доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду жилья и прочие виды дохода.
Ипотечная программа «Собинбанка»