Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное агентство по образованию
Ивановский государственный университет
Юридический факультет
Кафедра гражданского права, процесса и основ предпринимательской деятельности
Договор купли-продажи недвижимости
Курсовую работу
выполнила: студентка
третьего года заочного
отделения,
Иваново 2008
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение …………………………………………………………………….. 3-4
Глава I. Правовой режим недвижимого имущества.
§ 1. Понятие недвижимости………………………………………………… 5-6
§ 2. Правовой режим недвижимого имущества………………………..……7-14
Глава П. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости
§ 1. Понятие договора купли-продажи недвижимости………………......15-16
§ 2. Стороны (субъекты) договора купли-продажи………………………..17-19
недвижимости.
§ 3. Объекты договора купли-продажи недвижимости…………………..20-25
Глава III. Заключение и исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества
§ 1. Существенные условия договора купли-продажи…………………....26-29
недвижимости
§ 2. Форма договора купли-продажи недвижимости…………………….30-34
Государственная регистрация договора.
§ 3. Исполнение договора купли-продажи недвижимости……………….35-42
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимости.
Введение
Тема курсовой работы, выбранная мною для исследования, носит название «Договор купли-продажи недвижимости», т.к. считаю ее весьма актуальной. В современных условиях практически все мы сталкиваемся с куплей - продажей, как с самой распространенной сделкой, предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Огромное количество гражданско-правовых сделок совершается ежедневно в нашей стране. Немалую часть этих сделок занимают именно договоры по купле-продаже недвижимого имущества. Практически всем нам, пришлось хотя бы раз в жизни заключать договор купли-продажи жилых помещений (дома, квартиры и т. д.). В предпринимательской деятельности осуществляется немалое количество сделок по купле-продаже предприятий. Гражданам, желающим приобрести земельный участок в собственность, приходится вступать в договор купли-продажи земельного участка.
Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть гражданского оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц. Изучение имеющегося в наличии материала представляется наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.
Разработкой данной темы занималось большое количество ученых как российских, так и зарубежных. Еще из римского частного права мы уже впервые узнали о понятии недвижимости. Именно римские юристы положили начало для формирования договорного права, в том числе и касающегося недвижимого имущества, положения которого в дальнейшем были заимствованы другими странами.
Многие русские юристы уделяли немалое внимание данной теме в своих работах, это такие ученые как Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич и др.1
В советское время, также исследованием данной темы продолжали заниматься такие известные во всем мире ученые как О.С. Иоффе, С.Н. Братусь, И.Б.Новицкий и др.2
В настоящее время, нам известны работы таких ученых как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О.М. Козырь, Е.А. Суханов и др.3
Данная тема достаточно исследована учеными, но вместе с тем, с принятием нового Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ стали видны некоторые коллизии в решении данного вопроса. К примеру, нормы Гражданского кодекса РФ идут вразрез с нормами Земельного кодекса РФ, что порождает определенные проблемы в применении норм указанных правовых актов и возникают определенные споры по некоторым вопросам, между субъектами, заключающими договор.
Объектом работы является исследование такого явления как купля-продажа недвижимого имущества.
Предметом исследования данной работы является конкретно договор купли-продажи недвижимости.
Целью работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости.
В работе поставлены задачи:
- исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.
- провести анализ наиболее характерных признаков договора купли-продажи недвижимости, форму и порядок заключения такого договора.
В соответствии с законодательством дать определение договора купли-продажи недвижимости.
Основными методами, необходимыми для достижения данной цели, являются исследование правового режима недвижимого имущества, общих
положений о договоре, а также порядка заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.
ГЛАВА I. Правовой режим недвижимого имущества
§ 1. Понятие недвижимого имущества
Как известно еще из римского права, все вещи делятся на движимые и недвижимые. Римские юристы признавали недвижимыми не только землю, недра, но и все, что создано на земле трудом собственника. Они относили к недвижимости постройки, посевы, насаждения, предметы, связанные с землей.4
Под вещью в праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении.5
Статья 130 ГК РФ6 определяет следующие критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.
К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по
своей природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные
объекты.
Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная
связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их
назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.
Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимым имуществом. Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам суда воздушные и морские, а также внутреннего плавания и космические объекты. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только из-за высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, а также и потому, что они являются движущимися участками территории, находящимися в юрисдикции Российской Федерации.7 Статья 132 ГК Российской Федерации относит к особым объектам недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Именно в соответствии с понятием имущества в состав предприятия включаются: а) вещи (земельные участки, здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье и продукция); б) обязательства, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (права требования и долги); в) иные нематериальные объекты (интеллектуальная собственность в виде фирменного наименования, товарных знаков, знаков обслуживания). О.М. Козырь отмечает, что предприятие является объектом, который «выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью даже сложной не является».8
Таким образом, объекты производственного назначения (здания и сооружения) обладают правовым режимом недвижимости в силу физических свойств — прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба.
Важным признаком является искусственное происхождение этих объектов -они создаются в процессе строительства, которое регулируется не только нормами права, но и строительными и другими техническими нормами. После создания объекты производственного назначения как вещи существуют объективно, помимо воли правообладателя. Вещь может существовать и вне правоотношения, вне зависимости от существования субъекта прав на нее, например бесхозяйное имущество.9
В 2003 году рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была предложена Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах.
Необходимо рассмотреть сравнительный анализ двух подходов к понятию недвижимости. Первый - законодательный, сформулированный в статье 130 ГК РФ. Второй — концептуальный, предложенный в вышеуказанной Концепции.
На протяжении нескольких лет в нашем гражданском законодательстве не содержалось понятия недвижимости, и только с принятием нового Гражданского кодекса понятие недвижимости было восстановлено. В примерный перечень недвижимого имущества были включены: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, суда (морские, воздушные, внутреннего плавания), космические объекты. Кроме того, в данной статье была изложены общая дефиниция понятия недвижимости, как объекта прочно связанного с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Прошедший период времени позволил посмотреть на нормы о недвижимости более критично, поскольку практика выявила их несогласованность и недостаточность, поэтому и была создана Концепция.
Авторы проекта Концепции предложили разделение единого понятия недвижимости на «недвижимость по природе» и на «недвижимость по закону». К недвижимости по природе они отнесли все те объекты, связанные с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению. Отсюда был сделан любопытный вывод, заключающийся в том, что земельный участок - это не недвижимость по природе, так как невозможно говорить о его неразрывной связи с самим собой. Недвижимость по закону с точки зрения авторов Концепции, это все те объекты, на которые распространен режим недвижимости в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам.10
Авторы Концепции считают, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, не нуждается в пересмотре. Авторы предложили исключить из перечня объектов недвижимого имущества леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия. Внести же в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона было предложено авторами Концепции, следующие дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых), а также объектов незавершенного строительства.
Если бы разработчики Концепции дали новую формулировку статьи 130 ГК РФ исходя из их предложений, то сразу бы обнаружились ошибки. И стало бы заметно, что в рассуждениях о недвижимости по закону и по природе все доводится до абсурда, утверждением, что земля не является недвижимостью по своим естественным свойствам. Любому юристу понятно, что недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое и отменяемое.
Никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции о том, что определение недвижимости, указанное в статье 130 ГК РФ не нуждается в пересмотре, они противоречат сами себе. Статья 130 ГК РФ включает в себя и общий подход, и непосредственный перечень объектов. Изменяя перечень объектов недвижимости, Концепция не может тем самым не изменять само понятие. Действительно неизменна та часть статьи 130 ГК РФ, которая повествует о прочно связанных с землей объектах, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Однако еще в 19 веке ученый цивилист В.И. Синайский в «Русском гражданском праве» писал, что критерий этот достаточно ненадежный, так как с развитием техники возможно перемещение предметов. Законодатели других стран избирают иной путь. Они не предлагают общую формулу понятия недвижимости, а дают перечень объектов, при этом классифицируют их. Например, Французский гражданский кодекс выделяет в первой группе земельный участок, строения, урожай на корню, во второй - помещенные на земельный участок семена, животных, голубей, кроликов и т.д., в третьей -вещи, присоединенные к земле гипсом или цементом.
Статья 384 т. X Свода Законов Российской Империи формулировала именно перечень недвижимых имуществ, к которым относило: земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, железную дорогу.11 Не содержалось никакого общего определения недвижимости, которому бы было придано законодательное значение, что является вполне справедливым.
Вызывает большое сомнение после всех исключений и добавлений в перечень объектов недвижимости, предложенных Концепцией. Если в действующем гражданском законодательстве условно можно выделить десять групп объектов недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, суда, космические объекты, предприятия. Авторы же
Концепции оставляют из них меньше половины - это: земельные участки, участки недр, здания, сооружения. При этом добавили комплекс недвижимого имущества, помещениями (жилыми и нежилыми), объектами незавершенного строительства. Видно, что перечень стал довольно куцым, и логически незавершенным. Кроме того, авторы Концепции не прописали правовой режим составных частей земли, лесов, водных объектов, но и вообще исключили из их списка. Хотя об этом стоит задуматься всерьез, особенно о правовом режиме лесов, так как они составляют особую специфику недвижимости, как составляющей землю и движимости. Авторы Концепции решая сиюминутные задачи, поставленные сегодняшней практикой, в отношении объектов незавершенного строительства (включив их в список), или предприятий (исключив их из списка), оставили в стороне концептуальный момент - по какому принципу это делать. В результате мы можем упустить важные объекты недвижимости, представляющие собой существенные составляющие земли, части здания, упустить важную задачу определения их правового режима. Недвижимость эволюционировала в отношении объектного состава. Вот почему одной из главных задач законодателя является воплотить этот перечень в скупых строчках гражданского закона. По сути, создавая понятие недвижимости, мы лишь описываем действительно « простые вещи».12
§2. Правовой режим недвижимого имущества
Под правовым режимом недвижимого имущества понимается порядок возникновения, изменения, прекращения гражданских прав у субъектов гражданских правоотношений по поводу объектов недвижимости.13 Начнем рассмотрение правовых режимов различных объектов недвижимого имущества с жилых помещений.
В соответствии с требованиями ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Жилищный кодекс РФ выделяет следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего использования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Рассмотрим правовой режим жилого дома как сложной вещи, так как в составе домовладения содержатся разнородные вещи, но они образуют единое целое, предполагающее использование по общему назначению в соответствии с требованиями ст. 134 ГК РФ.
Домовладение представляет собой хозяйственный комплекс, состоящий из объектов недвижимого имущества, как правило, включающий земельный участок. В состав домовладения могут входить и движимые вещи. Но домовладение в целом нельзя отнести к объектам вещных прав.
Жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями может рассматриваться как главная вещь и принадлежность, если право на них возникло по одному основанию, либо если собственник не определит их различную юридическую судьбу (ст. 135 ГК РФ). В случае продажи собственником строения потребительского назначения с сохранением права собственности на жилой дом судьба земельного участка, занятого проданным строением, определяется диспозитивной нормой 552 ГК РФ14 или условиями договора купли-продажи. Продавец может передать право собственности на участок, занятый проданной недвижимостью, но может и сохранить за собой право собственности на данный участок. По соглашению сторон может быть заключен договор аренды, безвозмездного пользования или установлен сервитут.
К домовладению применяются правовая конструкция сложной вещи. Сложная вещь является скорее не объектом прав, а предметом сделки. Ч. 2 ст. 134 ГК РФ является диспозитивной, регулирующей действие сделки со сложной вещью, которая распространяется на все составные части сложной вещи, если договором не предусмотрено иное. Но решение собственника образовать из разнородных вещей сложную вещь и заключить сделку по ее поводу не означает возможности изменения правового режима вещей, вошедших в состав сложной вещи. Собственник вправе совершить сделку с домовладением, в состав которого входит земельный участок, жилой дом,
иная недвижимость, а также движимое имущество. Право собственности на движимые вещи в составе домовладения возникнет в соответствии с п.1 ст. 223 ГК РФ с момента передачи вещи, а на недвижимые вещи — в соответствии с п. 2 той же статьи с момента государственной регистрации права.15
Статья 30 ЖК РФ16 позволяет собственникам жилого помещения осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Это означает, что собственники жилых помещений имеют право осуществлять сделки по купле-продаже, принадлежащих им жилых помещений. Поскольку, действующим законодательством признаны объектами жилых помещений не только жилой дом и квартира, а и часть жилого дома и часть квартиры и комната, следовательно, на такие объекты распространяется правовой режим жилого дома и квартиры. При отчуждении жилого помещения, части жилого дома или части квартиры, находящейся в долевой собственности должны применяться правила ст. 250 ГК РФ. Она устанавливает преимущественное право покупки продаваемой доли другим участникам долевой собственности. Это означает, что в случае продажи части жилого дома или квартиры в первую очередь будут обладать правом покупки отчуждаемой доли другие собственники указанного жилого помещения (соседи), которых продавец обязан уведомить в письменной форме с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если такие участники долевой собственности откажутся от покупки, то продавец может продать свою долю. В противном случае, если продавец нарушит право преимущественной покупки, то другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Кроме того, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещений в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры и т.д. - ст. 36 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Такая доля на общее имущество следует судьбе права собственности на указанное помещение. В случае перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве собственности на общее имущество переходит в таком же размере к покупателю. Новым Жилищным кодексом РФ предусмотрена также купля-продажа комнат в коммунальной квартире при соблюдении определенных условиях ч.З ст. 59 ЖК РФ.
Предприятие как объект прав приобрело правовой режим недвижимости не в силу физических свойств, а в силу особого решения законодателя.
Существенной особенностью предприятия является его объективная неопределенность. Предприятие является «субъективным объектом прав».
Во-первых, его возникновение и существование неразрывно связано с субъектом прав на него. Одним из принципиальных вопросов правового режима предприятия, который обходит молчанием во всех посвященных этой теме исследованиях, является момент возникновения вещного права на предприятие как на недвижимость. Предприятие как единый объект вовлекается в оборот только после регистрации вещного права, включающего правомочие по распоряжению данным объектом.17
Во-вторых, как объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются правообладателем при совершении сделки с предприятием по согласованию с участником сделки. Указанный в п.2 ст. 132 ГК РФ состав предприятия может быть изменен договором.
В-третьих, предприятие в отличие от других недвижимых вещей является постоянно изменяющимся объектом права.
Четвертой особенностью предприятия является возможность его пространственной неопределенности: по воле собственника в состав предприятия могут входить земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные на различных территориях, но возможно их отсутствие в составе предприятия, что не лишает такой объект правового режима недвижимости.
При государственной регистрации права на предприятие должно быть проведено исследование вещного или обязательственного титула на недвижимость, включенную в состав предприятия. Наличие ограничений (обременении) прав на отдельные объекты не препятствует включению их в состав предприятия и регистрации прав на предприятие. Но содержание конкретного ограничения или обременения определяет возможность заключения и государственной регистрации сделки с предприятием и перехода прав на него. Невозможность отчуждения хотя бы одного из объектов недвижимости из состава предприятия препятствует заключению и регистрации сделки с предприятием. Можно возразить, что недопустимость отчуждения отдельного объекта может повлечь недействительность не всей сделки с предприятием, а лишь ее части в отношении данного объекта. Но законодателем жестко связано приобретение права на имущественный комплекс с правом на каждую недвижимую вещь в его составе. Так В.В. Витрянский указывает, что «хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности на предприятие в целом...Государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки с объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия».18 При продаже переход права собственности на предприятие в целом влечет автоматический переход права на все входящие в него объекты недвижимости.
Существует масса проблем в отношении правового режима зданий. Поскольку здание не может быть разделено без ущерба его назначению, т.е. является неделимой вещью, между совладельцами здания возникают отношения общей собственности. Однако применение норм об общей собственности, содержащихся в ГК РФ, в этом случае связано с рядом серьезных проблем. Одна из них - проблема юридического режима объектов общего пользования (крыши, фундамента, лестничных клеток и т.д.).
Указание закона на то, что объекты общего пользования в здании, представляющие собой единое хозяйственное целое, принадлежат на праве общей собственности всем совладельцам, нуждается в уточнениях.
Эту проблему обсуждал известный цивилист К.И. Скловский, который указал, что помещения общего пользования в домах, жилые помещения в которых принадлежат гражданам на праве частной собственности, являются особым объектом права. Эти помещения, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества, хотя и указаны в законе как объекты права общей собственности, на самом деле не имеют ряда свойств, присущих общей собственности. Во-первых, они определяются не в материальной вещи, а лишь идеальная доля в праве. Во-вторых, право на эти объекты не дает никаких возможностей, даваемых правом общей собственности, - права на выдел, раздел, отчуждение. С учетом этого Скловский предлагает считать это право принадлежностью жилого помещения.
Против этой позиции можно возразить. Право по ГК РФ не может являться вещью, а значит, и принадлежностью вещи, но с другой стороны, нельзя согласиться, что таким образом проблема могла бы быть решена более адекватно, чем путем простого объявления общей собственностью того, что ею не является.
Следующей является проблема юридического режима нежилых помещений в здании. В этом отношении показательно дело:
ООО «Ангарида» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ООО «Юлия» о признании права долевой собственности на общее имущество в здании, расположенном по адресу: г. Томск, ул. Нахимова, д. 8/1. Исковые требования мотивированы тем, что в связи с заключением договора купли-продажи от 10 сентября 1997 г. нежилого помещения площадью 110 кв.м в указанном здании ООО «Ангарида» приобрело и право долевой собственности на места общего пользования всего объекта недвижимости.
В удовлетворении исковых требований ООО «Ангарида» было отказано. Федеральный Арбитражный суд Западно-Сибирского округа решение Арбитражного суда Томской области отменил, в удовлетворении иска отказал.
При этом суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции указал, что право долевой собственности на спорное имущество возникло у истца на основании ст. 290 ГК РФ, которая была применена по аналогии закона, в связи с чем у истца отсутствовала необходимость обращения с иском о признании права долевой собственности, т.е. отсутствовал предмет спора.
Однако Президиум ВАС РФ, отменяя кассационное постановление, указал следующее. Применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома собственники могут создать товарищество собственников жилья. Таким образом, указанные нормы регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому общество «Юлия» продало обществу «Ангарида» нежилое помещение площадью 10 кв.м в здании, принадлежащем продавцу. Судом первой инстанции обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто.
Суд правомерно сослался на ст.218 ГК РФ. В силу данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения и иной сделки об отчуждении этого имущества.
Поскольку договором не предусматривалось отчуждение обществом «Юлия» помещений общего назначения обществу «Ангарида», суд обоснованно признал, что истец не приобрел право собственности на спорное имущество. Следует согласиться с тем, что аналогия законов, установленных для жилых помещений, неприменима в споре, затрагивающем нежилые помещения.
Законодатель применил режим общей долевой собственности к частям здания только для собственников квартир в многоквартирном доме, следовательно, можно прийти к выводу, что тем самым законодатель отказался от такого же регулирования для помещений нежилых. А если это так, то аналогия законов, установленных для жилых помещений, неприменима для помещений нежилых.
Таким образом, если речь идет о нежилых помещениях, объектом права
является обычно строение как вещь, объект недвижимости. В силу ст. 133 ПС
РФ именно отдельное здание должно восприниматься как вещь, поскольку
его раздел в натуре невозможен. Допускается также рассматривать как вещь
и пристроенное (встроенное) в здание строение, обладающее такими
техническими характеристиками, которые позволяют эксплуатировать его
самостоятельно.19
Основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ.20 Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы ПС РФ, регламентирующие куплю-продажу и аренду земли (земельных участков).
Конституция РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, в том числе и частную (ст. 9), включая право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности (ст. 36). Специфика земельных участков как объектов права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского и земельного права.
Земельный кодекс РФ устанавливает особенности осуществления сделок только для аренды и купли-продажи земельных участков.
Земельный кодекс РФ предусматривает особенности правового регулирования договора купли-продажи земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК РФ. Продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, а также об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок. Целью установления этих особенностей является защита прав покупателя.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, а также на других особо охраняемых территориях РФ в соответствии с федеральными законами.
К договору купли-продажи земельного участка применяются требования об обязательной государственной регистрации перехода права собственности.
Изложенные в 1 главе настоящей работы положения дают возможность прийти к следующему выводу. В настоящее время существует несколько проблем, обсуждаемых по поводу недвижимого имущества. Как видно из положений § 1 многие ученые не согласны с положениями действующего Гражданского кодекса РФ, разделяющего недвижимость на три группы. Они предлагают другую концепцию деления вещей с указанием перечня объектов, отнесенных к недвижимому имуществу. Мы считаем, что в
настоящее время нет необходимости вносить столь серьезные изменения в гражданское законодательство, тем более, что предлагаемые авторами концепции положения не являются более правильными, точными и не приведут к каким-либо серьезным изменениям. В отношении правовых режимов недвижимого имущества видно ряд серьезных недоработок, особенно касающихся нежилых помещений.
ГЛАВА II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ -ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
§1. Понятие договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости является одним из видов договоров купли-продажи в целом. Отличие от других договоров купли-продажи состоит лишь в объектном составе. Как известно, из понятия данного договора объектом такого договора являются объекты недвижимости, указанные в статье 130, 132 ГК РФ.
Статья 549 ГК РФ содержит следующее понятие договора купли-продажи недвижимого имущества. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Как видно, общее понятие договора купли-продажи соответствует и понятию договора купли-продажи недвижимого имущества, исходя из требований статьи 454 ГК РФ.
Данный договор можно охарактеризовать как консенсуальный, возмездный, взаимный договор.
Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным договором, так как для заключения такого договора необходимо соглашение двух или нескольких лиц, выражение их воли на заключение такого договора. Договор купли-продажи всегда направлен на установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей для достижения определенной цели по приобретению объектов недвижимости в собственность.21
Однако договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как известно, до введения в действие 31 января 1998 г. Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, дачами, а также с земельными участками применялось обязательное нотариальное удостоверение.22 В данный момент к договорам купли-продажи недвижимого жилого имущества такое правило не применяется.
Продолжая характеристику договора купли-продажи недвижимости, видно, что данный договор является возмездным. Статья 423 ГК РФ говорит, договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Данное требование вполне является оправданным в отношении договора купли-продажи недвижимости. Как видно из содержания указанного договора, продавец за исполнение своих обязанностей по передаче в собственность объекта недвижимости должен получить от последнего встречное удовлетворение в виде получения стоимости того или иного объекта, приобретаемого покупателем.
Договор купли-продажи недвижимости является взаимным договором. Поскольку, каждая сторона этого договора несет обязанности в пользу другой стороны, и считается должником другой стороны в том, что имеет право от нее требовать, покупатель вправе требовать от продавца исполнения условий договора в виде передачи имущества в его собственность. Продавец же в свою очередь требовать от покупателя исполнения договора в виде уплаты в его пользу покупной цены. Следовательно, обе стороны обязаны выполнять определенные обязанности в пользу друг друга, вправе требовать исполнения условий договора.
§ 2. Стороны (субъекты) договора купли-продажи
недвижимости
Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель. Причем продавец должен быть собственником этого имущества либо обладать иным ограниченным вещным правом на данное имущество.
Субъектами гражданских прав в России являются не только граждане Российской Федерации, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства (физические лица).
Участие граждан в гражданском обороте недвижимости обусловлено их правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность - это способность граждан иметь гражданские права и нести гражданские обязанности. Гражданская дееспособность характеризует способность конкретного гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность в полном объеме наступает с возраста 18 лет. Имеется два исключения для приобретения полной дееспособности до наступления совершеннолетия: вступление в брак до достижения совершеннолетия либо эмансипация.
Для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо установить дееспособность лица, в противном случае могут наступить неблагоприятные последствия. Договор может быть признан ничтожным исходя из требований статьи 171,172 ГК РФ. А также договор может быть признан недействительным в соответствии со статьей 175 ГК РФ, если сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя. При отсутствии родителей у несовершеннолетних в возрасте до 14 лет над ними устанавливается опека. Опека может быть установлена и над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен
от их имени опекуном с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Попечительство может быть установлено над несовершеннолетними в возрасте от 14 лет до 18 лет при тех же условиях, что и опека. А также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности, если они вследствие злоупотребления алкоголем или наркотическими средствами ставят семью в тяжелое материальное положение.
Попечитель дает согласие на совершение сделок ограниченно дееспособным гражданином после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
При совершении любых сделок необходимо определить круг участников таких сделок. Ими могут быть любые лица, в том числе и несовершеннолетние. Все сделки от имени несовершеннолетних могут совершать их законные представители (родители, усыновители, опекуны). На современном рынке недвижимости наибольшее количество сделок совершается путем заключения договора купли-продажи. Как известно, данный договор является возмездным: за исполнение договора по передаче имущества стороной договора другой стороне необходимо внести плату. А у несовершеннолетних, как правило, нет собственных средств, то соответственно за них вносят ее законные представители. В то же время договор заключается от имени несовершеннолетнего, в котором он именуется покупателем, что является не совсем правильным, по мнению Н. Прокопьевой. Она считает, что в данном случае необходимо заключать не двусторонний договор, а трехсторонний, между продавцом, родителями несовершеннолетнего и несовершеннолетним.
Гражданское законодательство Российской Федерации, позволяет заключение договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В силу такого договора возникает обязанность должника исполнить обязательство не в пользу кредитора, а в пользу третьего лица, прямо указанного в договоре. При оформлении трехстороннего договора ее сторонами будут выступать
продавец, обязанный передать жилое помещение, родители несовершеннолетнего, оплачивающие сумму, установленную договором, несовершеннолетний - выгодоприобретатель, в чью пользу совершается сделка, в лице законных представителей.23 Такая конструкция является более правильной с точки зрения Гражданского законодательства РФ.
Малолетние могут выступать приобретателями или отчуждателями недвижимости по возмездным сделкам с лицами, не являющимися их законными представителями, а также их супругами и близкими родственниками. Если происходит распоряжение имуществом малолетнего, то для данной сделки необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ).
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки от их имени могут совершать только их законные представители - родители, усыновители или опекуны (п.1 ст. 28 ГК РФ). Следовательно, эти лица имеют право от имени малолетнего подписать договор.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки самостоятельно, но с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
Следовательно, договоры в отношении недвижимости несовершеннолетние как стороны по сделке подписывают самостоятельно.24
Если ребенок старше 16 лет объявлен решением органа опеки и попечительства или решением суда полностью дееспособным (ст. 27 ГК РФ «эмансипация»), либо когда несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме при вступлении в брак (ст. 21 ГК РФ), для совершенных им сделок согласия законных представителей не требуется.
Юридические лица также могут являться субъектами данного договора. Юридическое лицо - это признаваемая государством организация, которая обладает обособленным имуществом, отвечает по своим обязательствам, от своего имени приобретает гражданские права и несет обязанности, и может выступать в качестве истца и ответчика в суде. Причем на равных условиях субъектами такого договора могут являться как российские, так и иностранные юридические лица.25
Правоспособность у любого юридического лица возникает в момент его создания (государственной регистрации) и прекращается в момент завершения ликвидации. Кроме того, юридическое лицо обладает специальной правоспособностью, которая характеризуется наличием тех прав и обязанностей, зафиксированных в его учредительных документах, или лицензии, выданной уполномоченными на то органами.
Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает гражданские обязанности через свои исполнительные органы, структура и компетенция которых определены в учредительных документах.
Юридическое лицо может иметь обособленное подразделение, находящееся вне места нахождения самого юридического лица. Это могут быть представительства или филиалы.
Все представительства и филиалы должны быть указаны в учредительных документах юридического лица. В свою очередь филиалы и представительства действуют на основании положений, а их руководители доверенностей. Все имущество, находящееся во владении филиала или представительства, является собственностью юридического лица.
Субъектами договора купли-продажи недвижимости могут быть коммерческие организации, основной целью которых является осуществление деятельности с целью извлечения прибыли. Это могут быть
хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия.
Некоммерческие организации тоже могут являться субъектами данного договора. Такие организации создаются не в целях извлечения прибыли, а ради достижения общественных благ. Могут осуществлять предпринимательскую деятельность только для достижения уставных целей.
Наравне с гражданами и юридическими лицами, субъектом договора купли-продажи недвижимости могут являться: Российская Федерация, республики, края, области, автономные округа и муниципальные образования. Выступающие от их имени органы государственной власти могут осуществлять имущественные права указанных субъектов.
§ 3. Объекты договора купли-продажи недвижимости
Как мы уже отмечали, в начале работы, к недвижимым вещам относится все то, что прочно связано с землей, то есть объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.
Необходимо остановиться на каждом из объектов данного договора.
Земельные участки являются объектами договора купли-продажи недвижимости. Земельный участок - часть земной поверхности, границы которой признаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом на основе данных геодезических съемок и сведений и ее правовом режиме, назначении и использовании, в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ. Земельные участки являются объектом государственного кадастрового учета.
Государственный кадастровый учет - это специальная регистрация объектов, осуществляемая путем внесения в учетные формы государственного земельного кадастра сведений, позволяющих однозначно выделить объект кадастрового учета из числа других объектов. Формирование объектов учета - процесс описания индивидуализации объекта кадастрового учета, в результате которого создаются документы, подтверждающие существование объекта, и характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте.
До недавнего времени в законодательстве, юридической литературе и судебной практике земля рассматривалась как принадлежность главной вещи - строения. В последние годы наметилась тенденция, направленная к пересмотру существующих представлений. В статье 1 Земельного кодекса РФ провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, по которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Согласно статье 134 ГК РФ разнородные вещи, которые образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, рассматриваются как одна сложная вещь.
А. Беленькая предлагает с целью совершенствования правового регулирования оборота недвижимости и более дифференцированного учета специфики недвижимости в нормах о классификации вещей внести изменения и дополнения некоторых норм действующего законодательства.
В Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ имеются серьезные противоречия в правовом регулировании оборота земельных участков и оборота зданий. Это приводит к тому, что в одних сделках здание и земельный участок выступают как единое целое, в других - как два самостоятельных объекта. Гражданский кодекс и Земельный кодекс в разных ситуациях в качестве главной вещи рассматривают разные объекты - здание либо земельный участок, на котором оно находится. Допускаемая возможность несовпадения собственника земли и построек, приводящая к возникновению разных собственников на одном земельном участке, значительно усложняет учет и реализацию системы регистрации прав на недвижимость, результатом чего является некоторая ненадежность. В целях дальнейшего совершенствования законодательства о недвижимости и устранения обозначенных противоречий в нем необходимо четко определить, по какому пути будут развиваться представления о соотношении земли и зданий на ней.26
Участки недр признаются самостоятельными объектами недвижимости. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В отношении таких объектов действует презумпция государственной собственности, что является особенностью в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ. Природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.27 Государственный фонд недр составляют используемые участки, представляющие собой геометризованные блоки недр и неиспользуемые части недр, в пределах территории Российской Федерации, и ее континентального шельфа.
Владение, пользование и распоряжение государственным фондом недр, в пределах территории Российской Федерации в интересах народов, проживающих на соответствующих территориях, и всех народов Российской Федерации осуществляется совместно Российской Федерацией и ее субъектами.
Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.
Обособленные водные объекты в зависимости от физико-географических, гидрорежимных и других признаков подразделяются на: поверхностные водные объекты; внутренние морские воды; территориальное море Российской Федерации; подземные водные объекты.
Обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка.
Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, могут использовать водные объекты только для своих нужд в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц.28 Также они не должны препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Права пользования водными объектами могут переходить от одного лица к другому лицу только на основании распорядительной лицензии, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом, ведающим использованием и охраной водного фонда.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Следующим объектом недвижимого имущества являются нежилые помещения. Спорным вопросом является отнесение нежилых помещений внутри зданий к объектам недвижимого имущества.
К.И. Скловский отмечает, что Гражданский кодекс РФ не рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав. Он считает такое упущение недосмотром законодателя. Автор в сложившейся ситуации видит выход в принятии такого решения, которое допустит возможность принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение. Такое решение не может обойтись без юридический фикции.
Первым и наиболее очевидным вариантом такой фикции может быть фикция долевой собственности на здание у собственника. На это решение указывают юристы, критикующие оборот нежилых помещений. Тогда продаваться будет доля в праве на здание со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе возникновением у покупателя преимущественного права покупки при следующей продаже доли в том же здании.
Пороком такого решения, почвой для возможных конфликтов и сопротивления самому процессу перехода к общей собственности может стать, кажется только вытекающее из общей собственности преимущественное право покупки.29
Скловский предлагает вариант установления свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, например права пользования помещением, которое только тем отличается от общей собственности, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки. Такое право собственник здания мог бы создавать путем возмездного договора с покупателем также, как например, возможно установление договора сервитута или иного вещного права.
Жилые помещения являются объектами недвижимого имущества. Под жилым помещением понимают жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), предназначенные для самостоятельного использования в жилых целях. Как видно, данные объекты недвижимости имеют строго целевое назначение. Они предназначены для проживания граждан, как постоянного так и временного. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке -прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. В случае соответствия таких строений всем необходимым нормам чтобы считаться пригодным для проживания.
Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Понятие жилое помещение имеет собирательное значение. Первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома и именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома участвовало несколько лиц, последний, поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома стен, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате чего появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.30
Другой распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан является приобретение квартир в многоквартирных домах. Особенность квартир заключается в том, что связь квартиры с земельным участком не прямая, а опосредованная домом, в котором она находится. Такой объект недвижимости как квартира законодателем выделен отдельно. Что является вполне обоснованным. Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Также она не может быть приравнена по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного жилого дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам жилых помещений. А при разделе жилого дома каждому собственнику должен быть обеспечен отдельный вход (выход). Дискуссионным в жилищной сфере являлся вопрос о части квартиры (комнате). Но, на сегодняшний день в действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности.
Предприятие как имущественный комплекс является следующим объектом недвижимости. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.31
Недвижимостью предприятие признается в том случае, если составляющий его имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Исходя из данного Гражданским кодексом определения, основными признаками предприятия являются:
- объединение имущества (образования комплекса) для определенного
вида предпринимательской деятельности;
- фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной
на получение прибыли от использования этого имущества.
На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги, которые включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием не являются.
Как единый объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются при совершении сделки с предприятием участниками сделки. Состав предприятия может быть изменен законом и договором. Так еще до подписания договора продавцом проводится инвентаризация, затем акт инвентаризации, баланс, заключение _ независимого аудитора и перечень долгов рассматриваются сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется договором купли-продажи. Можно сказать, что предприятие есть особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним.
Следует обратить внимание, что в состав предприятия включаются не любые права требования и долги по обязательствам собственника, а только связанные с деятельностью этого предприятия.32
Кроме того, к недвижимому имуществу Гражданский кодекс РФ отнес ряд других объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Но с другими объектами их объединяет указание в законе об обязательной государственной регистрации, высокая стоимость. Поэтому нет необходимости подробно останавливаться на таких объектах недвижимого имущества, так как общие нормы гражданского законодательства распространяются и на правовой режим этих объектов.
ГЛАВА III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.
§1. Существенные условия договора купли - продажи
недвижимости
Исходя из понятия договора купли-продажи недвижимости, следует отметить существенные условия такого договора.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене договора. Например, к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры можно отнести:
Цена жилого помещения, которая может быть выражена:
непосредственно в рублях,
в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной
валюте;
3. Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право
пользования жилым помещением после приобретения его
покупателем.
К таким лицам автор относит:
- членов семьи собственника, оставшихся проживать в продаваемом
жилом помещении;
нанимателей жилого помещения и членов их семей;
арендаторов и лиц, которые пользуются жилым помещением
в силу завещательного отказа.
6. Условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитар-
но-технического и электрооборудования, отделка помещений и т.д.).
Если договор не позволяет определить сроки исполнения обязанностей
сторон, эти обязательства должны быть исполнены в разумный срок. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускаются с согласия органа опеки и попечительства.
Договор продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
К существенным условиям договора продажи предприятия можно отнести:
непосредственно в рублях;
в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной
валюте.
Условия о качестве предприятия.33
Такие существенные условия, как цена, состав и стоимость продаваемого предприятия, определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия.
Данный договор подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации возникают обязательства сторон. Обязательным существенным условием договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете договора. В предмет договора входит обязательное условие о необходимости наличия данных, позволяющих определить недвижимое имущество.
Примером может послужить следующее. В феврале 2002 г. ООО «Стройторг» обратилось в арбитражный суд с иском к АОЦРП о признании недействительным решения об отказе в проведении государственной регистрации права собственности на здание столярной мастерской.
Представитель Центра регистрации прав на недвижимое имущество в отзыве на исковое заявление пояснил, что договор купли-продажи, представленный в качестве правоустанавливающего документа, не отвечает требованиям ст. 554 ГК РФ (отсутствуют данные, позволяющие определить недвижимое имущество). В нарушение п.1 ст. 17 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истец не предоставил для государственной регистрации план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, а был представлен технический паспорт, содержащий описание здания, а не помещения, являющегося предметом договора купли-продажи.
Решением суда от 08.04.2002 г. в удовлетворении исковых требований отказано, с указанием на то, что документы, представленные на государственную регистрацию, не соответствуют по содержанию действующему законодательству.
ООО «Стройторг» обратилось с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда от 08.04.2002 г. Заявитель ссылается на то, что «в соответствии с п.1 ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации». Как полагает заявитель, право собственности на нежилое помещение возникло из договора купли-продажи.
Постановлением апелляционной инстанции от 11.06.2002 г. решение арбитражного суда от 08.04.2002 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. Описание объекта недвижимости, подлежащего передаче по договору купли-продажи, является существенным условием такого договора.34 Отсутствие данных, позволяющих точно и определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче во исполнение договора купли-продажи, свидетельствует о несогласованности последнего и несоответствии нормам ГК РФ. В силу ст. 18 Закона наличие описания недвижимого имущества в правоустанавливающих документах является обязательным требованием, несоблюдение которого в соответствии со ст. 20 Закона, влечет за собой отказ в государственной регистрации права.
Статьей 37 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что объектом
купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет. По договору купли-продажи земельного
участка одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне
покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный
участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Исходя из содержания данного договора, можно выделить следующие существенные условия договора купли-продажи земельного участка.
1. Предмет договора - земельный участок. Причем обязательно указание данных о земельном участке, позволяющих точно определить его местонахождение, размер, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель его использования, его кадастровая оценка. К данному договору обязательно прикладывается план земельного участка. Отсутствие в договоре таких данных может повлечь его не заключение, а сделка может быть признана недействительной в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.
Цель договора купли-продажи недвижимости состоит в перенесении права собственности на недвижимое имущество на покупателя. Продавец же в свою очередь утрачивает право собственности на тот или иной объект недвижимости.
§ 2. Форма договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация
Гражданский кодекс РФ в статье 550, определяя порядок оформления договора продажи недвижимости, устанавливает специальное правило договор продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Стороны договора в соответствии с правом, предусмотренным статьей 163 ГК РФ, могут также избрать более строгую, чем вытекает из закона, нотариальную форму сделки.
В русском гражданском праве различались такие формы сделок как словесная и письменная. Словесная форма, как правило, применялась к договору купли-продажи движимого имущества. А к договору купли-продажи недвижимого имущества применялась письменная форма сделок, причем подлежащая обязательному нотариальному удостоверению. Д.И. Мейер определял письменную форму сделок как главную обязательную форму, кроме того, он отмечал, что письмо составляет корпус сделки.35
Независимо от основания обязательности соответствующей формы договора, ее несоблюдение влечет недействительность договора продажи недвижимости на основании п. 2 статьи 550 ГК РФ, когда не соблюдена простая письменная форма, либо на основании статьи 165 ГК РФ, когда не соблюдена нотариальная форма.
Договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, причем моментом заключения в соответствии с общим правилом статьи 433 ГК РФ является момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение из этого правила составляет только договор продажи жилых помещений, исходя из требований статьи 558 ГК РФ, и договор купли-продажи предприятия в соответствии с требованиями статьи 560 ГК РФ и договор купли-продажи земельных участков. В отношении указанных договоров закон предусматривает требование об их государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор будет считаться незаключенным. Требование о государственной регистрации сделки может быть установлено только законом.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить законность и публичность гражданского оборота такого имущества.
Органами государственной регистрации дается юридическая квалификация сделкам с недвижимым имуществом. Она включает в себя исследование оснований возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей сделки; правовой режим объектов гражданских прав.
Правовое положение субъектов гражданского права и правовой режим объектов гражданских прав определяются императивными нормами. В то же время, исходя из принципа свободы договора, стороны гражданских правоотношений вправе самостоятельно определять правила своего поведения, заключая друг с другом гражданско-правовые договоры. В силу этого квалификация договоров имеет два этапа. Первый - это квалификация, осуществляемая сторонами при заключении договора, его исполнении, изменении и прекращении. Она направлена на выбор сторонами такой правовой модели совместного поведения, которая отражала бы в наибольшей степени его экономическую и социальную сущность. Квалификация на этом этапе призвана обеспечить правильное оформление отношений сторон, а также надлежащее осуществление ими своих прав и исполнение обязанностей. Второй - это квалификация, осуществляемая правоприменительными органами, включая органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в процессе оказания ими содействия физическим и юридическим лицам при реализации последними своих прав и обязанностей, а также контроля за этим процессом. Квалификация на этом этапе направлена на обеспечение законности и правопорядка в процессе осуществления сторонами договоров своих гражданских прав и исполнения возложенных на них обязанностей.
При осуществлении государственной регистрации учреждения юстиции и их должностные лица, прежде чем установить правовое положение лица, обратившегося с просьбой о государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; является ли соответствующий объект гражданских прав недвижимым имуществом и каков его правовой режим; каковы существенные условия договора, на основании которого возникает право, и к какому типу он относится, либо каков характер юридического факта, явившегося основанием возникновения права на объект недвижимости.
Особое значение гражданско-правовая квалификация имеет при проведении правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом. Которые в дальнейшем находят свое отражение во внесенных записях в Единый государственный реестр прав и свидетельствах о праве собственности.36
В соответствии с требованиями Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок и ним» от 21.07.1997 г. обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, подлежат не только права на жилые помещения и земельные участки, но и права и сделки с предприятием. А также государственной регистрации подлежат права на объекты незавершенного строительства, согласно статьи 25 указанного Федерального закона.
На основании статей 131, 223, 551 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя только с момента государственной регистрации перехода права собственности, независимо от того исполнен ли сторонами сам договор. По общему правилу действующего законодательства государственной регистрации подлежит не сама сделка, а переход права собственности на недвижимое имущество. В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования права собственности на недвижимое имущество. Это положение имеет очень важное значение поскольку, в соответствии со статьей 209 ПС РФ только собственник вправе осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 25.02.1998 г. № 8 указал: «При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
На сегодняшний день арбитражными судами выработана практика по признанию недействительными договоров, связанных с распоряжением каким - либо образом недвижимым имуществом до государственной регистрации права собственности за самим распорядителем.
По вопросу момента возникновения права собственности на недвижимое имущество до государственной регистрации имеется Постановление ФАС Поволжского округа № А 12-10445/99 С 8 которым признан договор купли-продажи недвижимого имущества - модуля по переработке мяса. В мотивировочной части суд указал: «поскольку из решения следует, что истец приобрел модуль по договору, то момент возникновения у него права собственности на модуль определяется в соответствии со статей 223 ГК РФ. Из материалов дела следует, что модуль является недвижимым имуществом, следовательно, его отчуждение подлежит, в силу статьи 131 ГК РФ, государственной регистрации. Согласно ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Свидетельство о регистрации права собственности истца на незавершенный строительством модуль по переработке мяса на основании решения Арбитражного суда Волгоградской области от 06.01.2000 г. выдано лишь 07.02.2000 г. Таким образом, на момент заключения договора № 90 от 08.09.99 г. СКБ «Волгофондбанк» собственником модуля не являлся и не имел права его отчуждать ни лично, ни через посредников. При таких обстоятельствах договор № 90 от 08.09.99 г. является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям закона - ст. 209 ГК РФ. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения».37
Право собственности на недвижимое имущество у покупателя возникает только с момента государственной регистрации, до этого момента собственником недвижимого имущества остается продавец.
Соблюдение при заключении договора продажи недвижимости правил о форме договора, государственной регистрации перехода права собственности, государственной регистрации самого договора, а также правильное его содержание позволяет минимизировать расходы, связанные с приобретением недвижимости, уменьшить этапы заключения сделки, обеспечить достижение положительного результата, на который было направлено заключение договора.
Установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей может повлечь только действительная сделка. В юридической науке выделяют следующие условия действительности сделки: правосубъектность сторон (обладание правоспособностью и дееспособностью, необходимыми для заключения данной сделки);
Таким образом, законность сделки является одним из условий ее действительности. Однако согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законна или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, не всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной, в установленных законом случаях она может быть оспорена и признана недействительной в судебном порядке. До момента признания судом недействительной сделки она является действительной и порождает те правовые последствия, на которые была направлена.38 Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетним старше 14 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК РФ), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст. 176 ГК РФ) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ) являются оспоримыми. Таким образом, право –
дееспособность сторон и форма сделки являются условиями ее законности.39
§ 3. Исполнение договора купли - продажи недвижимости.
Ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение
договора купли - продажи недвижимости
Исполнение договора продажи недвижимости заключается в передаче проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем. При этом передача имущества должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
Неисполнение продавцом своих обязанностей по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний, вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров купли-продажи» гласит: «уклонение продавца от принятия исполнения является основанием для отказа в удовлетворении его требования о расторжении договора».
В арбитражный суд обратилось акционерное общество с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора купли - продажи нежилого помещения.
По утверждению истца, покупатель не перечислил на его расчетный счет в определенный договором срок соответствующую сумму за указанное помещение.
Суд отклонил требование акционерного общества, исходя из следующего. Согласно материалам дела, в связи с уклонением продавца от получения денег сумма выкупа была внесена в депозит нотариуса в соответствии со ст. 327 ГК РФ.
Продавец, письменно уведомленный нотариусом о наличии в депозите суммы выкупа, не сообщил ему данные, по которым необходимо перечислить на его расчетный счет внесенную в депозит сумму. Арбитражный суд охарактеризовал действия акционерного общества как уклонение от принятия исполнения обязательства, поскольку в соответствии с ч. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения независимо от вида заключенного договора.
В случае продажи имущества ненадлежащего качества, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), но покупатель не может требовать от продавца замены товара ненадлежащего качества, на товар соответствующий договору.
Покупатель также обязан исполнить условия по принятию недвижимости. Если покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи имущества не принимает товар или отказывается его принять, то продавец вправе отказаться от исполнения договора.
В случае несвоевременной уплаты покупателем стоимости за полученный товар, продавец может требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК (п.З ст. 486 ГК). Кроме того, невыполнение условий по оплате товара может повлечь расторжение этого договора.
По договору продажи предприятия продавец обязан совершить ряд действий. А именно, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет обязан подготовить предприятие к передаче покупателю, составить передаточный акт, в котором должны быть сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия. О недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.
День подписания передаточного акта сторонами является моментом передачи покупателю предприятия, и перехода на него риска случайной гибели или повреждения имущества предприятия.
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество является необходимым требованиям к сделкам, совершенным с определенными объектами недвижимого имущества, о которых упоминалось ранее.
К договору продажи недвижимости имеются специальные правила о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, исключающее применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров. А именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации (п.З ст.433).
По общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительность, но сторона вправе добиваться по суду регистрации сделки от уклоняющейся стороны, как к осуществлению сделки в надлежащей форме.
Особое внимание следует уделять сделкам, в результате совершения которых затрагиваются права несовершеннолетних граждан-собственников жилых помещений - или несовершеннолетних, обладающих правом проживания в спорном жилом помещении. Так как складывающаяся судебная практика говорит о приоритете прав несовершеннолетних, такие сделки необходимо проверять на предмет соответствия их условий ст. 37, 292 ГК РФ и ст. 60 СК РФ и истребовать разрешение органов опеки и попечительства в целях устранения нарушения прав несовершеннолетних и порочности сделки, влекущей ее ничтожность.
Примером может послужить следующее дело. 19 сентября 2000 г. граждане Уховы обратились в Октябрьский суд с жалобой на отказ Центра в регистрации сделки и перехода права собственности и с требованием возложить обязанность по регистрации сделки и права собственности на Центр. Уховы приобрели квартиру по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 17.03.2000 г. В числе продавцов квартиры был несовершеннолетний. На такую сделку было получено согласие органов опеки и попечительства, оформленное в виде Приказа, при условии «...одновременной покупки и оформления 1/2 доли на несовершеннолетнюю... Приказом установлено, что при невыполнении одного из вышеназванных условий приказ считается недействительным». При обращении Уховых в Центр на регистрацию сделки им было отказано на основании того, что данное условие не исполнено, следовательно, согласия органов опеки и попечительства не существует. Этот факт подтверждается отсутствием записи в ЕГРП о правах несовершеннолетнего. Отсутствие согласия влечет нарушение п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ и п. 3 ст. 60 СК РФ, что в свою очередь означает ничтожность сделки в силу ст. 168 ГК РФ. Уховы утверждали, что нотариус удостоверил договор, по которому несовершеннолетний выступал как приобретатель 1/2 доли в праве собственности, однако, суд указал, что «в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации». Суд отказал в удовлетворении жалобы и отклонил ссылки Уховых на нарушение Центром регистрации прав на недвижимое имущество п. 3 ст. 7 Закона и ст. 24 и 46 Конституции РФ.
18 декабря 2000 г. определением Коллегии кассационная жалоба Уховых оставлена без удовлетворения, а решение суда без изменения. При этом указано, что «...Суд, отказывая в удовлетворении требований заявителя, указал, что в силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, считается ничтожной, и, следовательно, зарегистрирована быть не может. Данный вывод Коллегия считает правильным и основанным на материалах дела. Поскольку одной из сторон по сделке были нарушены права несовершеннолетнего, то суд обоснованно пришел к выводу, что государственная регистрация права собственности на жилое помещение не может быть произведена в силу того, что права несовершеннолетнего на занимаемое им жилое помещение защищены законодательно и произвольно не могут быть изменены без реального обеспечения его другим помещением».40
При исполнении договора купли-продажи недвижимости необходимо выполнение всех требований, предъявляемых к заключению данного договора. Это и условие о предмете договора, его цене, форме указанного договора, его государственной регистрации и т.д. все это необходимо чтобы в дальнейшем избежать неблагоприятных последствий, которые могут быть применены к сторонам, как продавцу, так и покупателю в виде признания таковых сделок недействительными или ничтожными, в соответствии с требованиями ст. ст. 166, 179 ГК РФ.
Можно привести ряд пример, который позволит нам увидеть, какие споры возникают в судах по поводу заключенных с различными пороками содержания договоров.
В июне 2002 г. в арбитражный суд обратилось ТОО «Веста» с иском к АОЦРП о признании недействительной государственной регистрации. Истец пояснил, что государственная регистрация перехода прав от ТОО «Веста» к ООО «Жаворонки» не соответствует закону и нарушает права и охраняемые законом интересы ТОО «Веста». На государственную регистрацию были предъявлены учредительные документы, подделанные А.А. Смольниковым. В качестве правоустанавливающего документа на регистрацию был предъявлен договор купли-продажи недвижимости, заключенный не уполномоченным лицом. В отзыве на исковое заявление представитель Центра регистрации прав на недвижимое имущество пояснил, что с заявлением на государственную регистрацию обратился Аверин СМ. (отчуждатель), действующий на основании доверенности в интересах ТОО «Веста». Доверенность выдана и.о. исполнительного директора ТОО «Веста». Согласно п.п. 8.1., 8.14.2. Устава ТОО «Веста» органом его управления является директор. Директор вправе выдавать доверенности на право представительства от имени Общества. В учреждение юстиции были предоставлены подлинные учредительные документы
Решением суда от 22.07.2002 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Основания, по которым заявлен иск (недействительность договора купли-продажи имущества) не соответствуют предмету иска - о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на имущество за ООО «Жаворонки». Доводы истца не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Решение не обжаловано.41
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимости.
Вопрос о понятии гражданско-правовой ответственности многие годы является спорным в юридической науке. Многие авторы трактовали по разному понятие гражданско-правовой ответственности. Например, В.П. Грибанов определял гражданско-правовую ответственность, как одну из форм государственного принуждения, связанную с применением санкций
имущественного характера, направленных на восстановление нарушенных прав.
Б.И. Пугинский отмечал, что «хотя ответственность может быть реализована в бесспорном порядке и даже добровольно возложена на себя должником путем уплаты суммы неустойки или убытков потерпевшей стороне, это не меняет ее государственно-принудительного характера».
Н.Д. Егоров также рассматривает гражданско-правовую ответственность как санкцию, применяемую к правонарушителю в виде возложения на него дополнительной гражданско-правовой обязанности или лишения принадлежащего ему гражданского права.
В. А. Тархов определяет гражданско-правовую ответственность как регулируемую правом обязанность дать отчет в своих действиях.
М.И. Брагинский отмечает, что «ответственностью за нарушение обязательства называют установленные законом меры имущественного воздействия на должника, нарушившего обязательство. Существуют две формы ответственности за нарушение обязательства... возмещение причиненных убытков и, уплата неустойки».
Наиболее правильное понятие гражданско-правовой ответственности высказал О.С. Иоффе, который утверждал, что гражданско-правовая ответственность есть санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных гражданских прав либо возложения новых или дополнительных гражданско-правовых обязанностей».42
В Гражданском кодексе РФ содержится множество норм о последствиях нарушения своих обязанностей одним из контрагентов по договору. Например, в случае передачи продавцом покупателю товара ненадлежащего качества покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещение своих расходов на устранение недостатков товара, данное требование содержится в ст. 475 ГК РФ. Если же недостатки товара носят существенный характер, то покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. В случаях, когда покупатель нарушает свои обязанности по принятию и оплате товара, продавец вправе требовать от него оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, либо отказаться от исполнения договора п. п. Зи4ст.486ГКРФ.
Гражданско-правовая ответственность делится на два вида в зависимости от оснований возникновения ответственности: договорная и внедоговорная ответственность.
Под договорной ответственностью принято понимать ответственность, наступающую в случаях неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства, возникшего из договора, что можно применить и к договорам купли-продажи недвижимости.
О.С. Иоффе считает, что к мерам ответственности за нарушение обязательства относится не только возмещение убытков и уплата неустойки, но и «потеря задатка и различные санкции, применяемые в обязательствах отдельных видов». Такая мера часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.
Общей формой ответственности по договорным обязательствам является возмещение убытков.
Убытки представляют собой вызываемые неправомерным поведением отрицательные последствия в имущественной сфере потерпевшего. Убытки являются денежной оценкой того ущерба, который причинен неправомерными действиями одного лица имуществу другого лица. Под убытками подразумеваются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо
получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).43
Иногда нарушение обязательств влечет за собой не только возмещение должником причиненных убытков, но и уплату неустойки, установленной законодательством и договором.
Неустойка является одним из способов обеспечения обязательств, суть ее заключается в определении законом или договором денежной суммы, подлежащей к уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Неустойка взыскивается по решению суда либо добровольно уплачивается должником только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Суть неустойки состоит в обязанности должника нести дополнительные имущественные потери.
Хотя для договоров купли-продажи недвижимости прямо в законе не указана возможность взыскания с виновного лица неустойки, она может быть оговорена в договоре как мера ответственности за нарушение условий договора купли-продажи недвижимости. В таком случае неустойка будет являться обязательной санкцией за нарушение условий договора.
Кроме того, помимо взыскания убытков и неустойки могут быть применены другие последствия при нарушении условий договора купли-продажи недвижимости. Их можно разделить на три группы.
1. Случаи наделения кредитора правом принимать меры, в том числе путем предъявления соответствующих требований в суд, направленные на исполнение должником либо за его счет обязательства в натуре. Применительно к договору купли-продажи недвижимости покупатель наделяется правомочием при передаче ему покупателем товара ненадлежащего качества требовать безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещение своих собственных расходов на устранение недостатков товара.
Так федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа 04.11.2003 г. вынесено постановление арбитражного суда кассационной инстанции по иску ООО «Галес» к ООО «АМС» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате имущества.
Решением от 26.06.2003 г. арбитражный суд на основании п. 2 ст. 452 ГК РФ расторг договор от 08.12.1999 г. в части продажи магазина, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39, в связи с существенным нарушением договора ответчиком, не оплатившим принятый им объект недвижимости. В удовлетворении требований о возврате истцу магазина отказано с учетом положений ст. 488 (п.З) и 491 ГК РФ,
ООО «Галес» обжаловало решение в апелляционном порядке. Постановлением от 28.08.2003 г. апелляционная инстанция решение в части отказа в удовлетворении требований о возврате спорного магазина отменила, исковые требования удовлетворила, обязав ответчика в срок до 25.09.2003 г. возвратить истцу магазин, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39 общей площадью 76, 4 кв.м стоимостью 22000 руб. в остальном решение оставлено без изменения.
При этом судебные инстанции пришли к выводу о соблюдении положений п. 2 ст. 452 ГК РФ истцом, доказавшим факт обращения его к ответчику с предложением о расторжении спорного договора.
В кассационной жалобе ООО «АМС» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, по неполно выясненным обстоятельствам дела, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу о том, что они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор от 08.12.1999 г. купли-продажи ряда объектов недвижимости, в том числе магазина, расположенного: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39 стоимостью 22000 руб.
Покупатель обязался оплатить недвижимое имущество в течении года с момента перехода к нему права собственности на это имущество (п. 3. 2. договора от 08.12.1999).
Установлено, что передача спорного магазина ответчику осуществлена по акту приема - передачи от 09.12.1999 г. а государственная регистрация права собственности на данный объект недвижимости осуществлена 07.05.2002 г.
Поскольку по состоянию на 29.05.2003 г. покупатель не оплатил переданный ему магазин, продавец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Резолютивная часть решения от 26.06.2003 г. содержит выводы относительно требования о расторжении договора от 08.12.1999 г. в части продажи магазина, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39.
Данное решение в этой части требований оставлено без изменения постановлением апелляционной инстанции.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как видно из текста работы имеется множество различных мнений ученых цивилистов и практиков, начиная с самого понятия недвижимости. Ряд ученых предлагает исключить общее понятие недвижимости и руководствоваться перечнем объектов, включенных законодательством в Гражданский кодекс, добавив еще некоторые объекты и исключив часть имеющихся. Довольно противоречив и перечень объектов недвижимого имущества, включенный законодателем в Гражданский кодекс РФ, по поводу данного перечня также учеными ведется дискуссия и до сих пор ученые не пришли к общему мнению об объектах недвижимого имущества. Но на сегодняшний день нормы Гражданского кодекса РФ в части понятия объектов недвижимого имущества являются наиболее оптимальными, так как учеными не предлагается более точных и правильных формулировок понятия недвижимости, которые могли бы существенно изменить тот перечень объектов, отнесенных к недвижимым действующим законодательством. И как предполагается, не имеется необходимости вносить такие существенные изменения в Гражданский кодекс РФ по поводу понятия недвижимости.
Имеется перечень нормативных актов, регулирующих куплю-продажу объектов недвижимости. Обратившись к ним можно заметить, например, что нормы Гражданского кодекса РФ противоречат нормам Земельного кодекса РФ, что в некоторых случаях затрудняет совершение сделок по обороту земель.
Одной из целей государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов. Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при
приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:
законодательного требования к продавцу перед актом продажи реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;
отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.
Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:
• законодательного закрепления единства кадастрового учета, в который должен входить учет земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.
Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.
Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
I.Нормативный материал
1 . Конституция РФ: Федеральный Конституционный Закон от 12.12.1993 г/Рос. газ. 1993г. №237.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним: Закон РФ от 21.07.1997 г. № 122 //СЗ РФ.
14. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства
РФ от 18.02.1998 г. № 219// Рос. газ. 1998 г. № 42.
17. Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи
свидетельства о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах: Приказ Министерства юстиции от 18.09.2003 г. № 226// Рос. газ. 2003 г. № 201.
18. О внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты
Министерства юстиции Российской Федерации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Министерства юстиции от 24.12.2004 г. № 199// Бюллетень нормативных актов 2005 г. № 3.
II. Специальная литература
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая.
Общие положения. М., Статут, 2001.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая.
Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2001.
3. Беленькая А. Правовое соотношение земельных участков и
расположенных на них зданий (сооружений) в аспекте классификации
вещей.// Юридический мир. 2004. №11.
4. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.,
Статут, 1999.
5. Герасимова Е. Проблема заключения договора купли-продажи недвижимости в судебно-арбитражной практике.// Юридический мир. 2004. № 8-9.
8. Земельный кодекс РФ с комментариями / Под ред. Боголюбова С.А.,
Минина Е.Л. М., Норма, 2002.
9. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М, 1967.
16. Римское частное право: Учебник /Под ред. Новицкого И.Б. и
Перетерского И.С. М., 1996.
22. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности.//
Нотариус. 2003. № 1.
23. Цыганов В., Емельянов А. Гражданско-правовая квалификация при
регистрации прав на недвижимость.// Российская юстиция. 2001. № 8.
24. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и
концептуальные подходы.// Российская юстиция. 2003. №11.
25. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2 - х т. М.,
Статут, 2005.
III. Юридическая практика
8. Обзор судебной практики учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Архангельской области. Сборник № 2. Архангельск. 2003.
1 Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. М., 1997; Г.Ф Шершеневич Учебеник русского гражданского права. В 2-х т. М., Статут, 2005.
2Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967; И.Б. Новицкий Гражданское право. Учебеник для юридических вузов. В 2-х т. М., 1944.
3 Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. В 2-х книгах. М., Статут, 2001; Е.А. Суханов Гражданское право: Учебник. В 2-х т. М., 1993.
4 Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б, Новицкого и И.С. Петерского М., 1996. С. 148-149.
5Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова М., 1997. С. 65.
6 Гражданский кодекс РФ (часть первая): Закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ// Рос. газ. 1994 № 238-239 в ред. ФЗ от 20.02.1996 № 18-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 9. Ст. 773; 12.08.1996 № 111-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 34. Ст. 4026; 08.07.1999 № 138-ФЗ// Рос. газ. 1999, № 134; 16.04.2001 № 45-ФЗ// Рос. газ. 2001, № 84; 15.05.2001 № 54- ФЗ//Рос. газ.2001,№ 03;21.03.2002№31-ФЗ//Рос. газ. 2002,№53; 14.11.2002№ 161-ФЗ//Рос. газ. 2002,
№ 229; 26.11.2002 № 152-ФЗ// Рос. газ. 2202, № 227; 10.01.2003 № 15-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 5; 23.12.2003 № 182-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 161; 29.06.2004 № 58-ФЗ// Рос. газ. 2004, № 138; 29.07.2004 № 97-ФЗ// СЗ РФ. 2004. № 31. Ст. 3215; 29.12.2004 № 192-ФЗ// Рос. газ. 2004, № 290; 30.12.2004 № 213-ФЗ// Рос. газ. 2004, № 292; 02.07.2005 № 83-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 144; 21.07.2005 № 109-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 161; 03.01.2006 № 6-ФЗ// Рос. газ. 2006, № 1; 10.01.2006 № 18-ФЗ// Рос. газ. 2006, № 6.
7 Пискунова М.Г. Недвижимые и сложные вещи в гражданском праве. М.: Ось 89, 2003. С. 208-281.
8 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. Маковского А.Л. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 280.
9Пискунова М.Г. Недвижимые и сложные вещи в гражданском праве. М., Ось 89, 2003. С. 280-281.
10 Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы. // Российская юстиция. 2003. № 11. С. 8.
11 Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 127.
12Щенникова Л. Недвижимость: законодательные фомулировки и концептуальные подходы. // Российская юстиция. 2003. № 11. С. 9.
13 Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось 89, 2003. С.112.
14 Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Закон РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410, в ред. ФЗ РФ от 12.08.1996 № 110-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 43. Ст. 4025; 24.10.1997 № 133-ФЗ// Рос. газ.1997, № 208; 17.12.1999 № 213-ФЗ// Рос. газ. 1999, № 253; 26.11.202 № 152-ФЗ// Рос. газ. 2202, № 227; 10.01.2003 № 8-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 4; 10.01.2003 № 15-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 5; 26.03.2003 № 37-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 59; 11.11.2003 № 138-ФЗ// Парламент, газ. 2003, № 212; 23.12.2003 № 182 ФЗ// Рос. газ. 2003, № 261; 29.12.2004 № 189-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 1; 30.12.2004 № 219-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 2; 21.03.2005 № 22-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 58; 09.05.2005 № 45-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 100; 18.07.2005 № 89-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 156; 02.02.2006 № 19-ФЗ// Рос. газ. 2006, № 25, с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 №21-П.
15 Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость, проблемы регистрационного права. М., Ось 89, 2003. С. 260.
16 Жилищный кодекс РФ: Закон РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 14 в ред. ФЗ от 31.12.2005 № 199-ФЗ // Рос. газ. 2005, № 297.
17 Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость, проблемы регистрационного права. М., Ось 89, 2003. С. 166.
18 Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., Статут, 1999. С. 272.
19 Глинщикова Т. Общая собственность на строение. // Домашний адвокат. 2003. № 11. С. 2-3.
20 Земельный кодекс РФ: Закон РФ от 25.12.2001 г. № 136-ФЗ// Рос. газ. 2001. № 211-212 в ред. ФЗ от 30.06.04 № 86-ФЗ// Рос. газ. 2003. № 126; 03.10.2004 № 123-ФЗ// Рос. газ. 2004. № 138; 21.12.2004 № 172-ФЗ// Парламент, газ. 2004. № 244; 29.12.2004 № 189-ФЗ// Рос. газ. 2005. №1; 29.12.2004 № 191-ФЗ// Рос. газ. 2004. № 280; 07.03.2005 № 15-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 48; 21.07.2005 № 11-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 163; 22.07.2005 № 117-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 162; 31.12.2005 № 206-ФЗ// Рос. газ. 2005. № 297.
21 Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М., 2001. С. 41.
22 Киндеева Е.А., Левицкая В.А.,Пискунова М.Г., СарьянЕ.Г. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса. М., 2000. С. 10.
23 Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. 2004. № 2.
24 КирсановА.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М., Ось 89, 2003. С. 211-212.
25 КирсановА.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государствнной регистрации. М., 2001. С. 7.
26 Беленькая А. Правовое соотношение земельных участков и расположенных на них зданий (сооружений) в аспекте классификации вещей. // Юридический мир. 2004. № 11. С. 71.
27БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2001. С. 200.
28 Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М., 2001. С. 14.
29 Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение. // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8. С. 45.
30 Фогел В.А. Жилое помещение как объект права собственности. // Нотариус. 2003. № 1. С. 12.
31 Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М., 2001. С. 16,18.
32 Пискунова М.Г. Недвижимые и сложные вещи в гражданском праве. М., Ось 89, 2003. С. 284.
33 Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М., 2001. С. 40-42.
34 Обзор судебной практики учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Архангельской области. Сборник № 2. Архангельск, 2003. С. 10.
35 Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 частях. Ч.2., М., 1997. С. 280.
36 Цыганов В, Емельянов А. Гражданско-правовая квалификация при регстрации прав на недвижимость. // Российская юстиция. 2001. № 8. С. 47.
37 Герасимова Е. Проблема заключения договора купли-продажи недвижимости в судебно-арбитражной практике. // Юридический мир. 2004. № 8-9. С. 97.
38 Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М., Ось 89, 2003. С. 80.
39 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2001. С. 212-233.
40 Обзор судебной практики учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Архангельской области. Сборник № 2. Архангельск, 2003. С. 31.
41 Обзор судебной практики учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Архангельской области. Сборник № 2. Архангельск, 2003. С. 81.
42 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право, Книга первая: Общие положения. М., Статут, 2001. С. 607-608.
43 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право, Книга первая: Общие положения. М., Статут, 2001. С. 633, 635.
44 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право, Книга первая: Общие положения. М., Статут, 2001. С. 695, 697.