Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2010 г. по делу N А12-24881/2009
(извлечение)
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бахмутской Натальи Васильевны, г. Камышин Волгоградской области,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2010, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010
по делу N А12-24881/2009
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бахмутской Натальи Васильевны, г. Камышин Волгоградской области, к обществу с ограниченной ответственностью "Альтернатива Авто", г. Камышин Волгоградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Камышин Волгоградской области, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Квадратный метр", г. Камышин Волгоградской области, Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин, о признании незаконным отказа от исполнения договора,
установил:
индивидуальный предприниматель Бахмутская Наталья Васильевна (далее - Бахмутская Н.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Альтернатива Авто" (далее - ООО "Альтернатива Авто"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - УФРС по Волгоградской области) о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 24.03.2006 N 309, выразившегося в уведомлении о расторжении договора аренды, признании договора действующим, признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и обязании УФРС по Волгоградской области восстановить запись в реестре.
Решением суда первой инстанции от 24.03.2010 в удовлетворении требований истцу отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 указанное решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, дело направить на новое рассмотрение.
Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании 03.11.2010 был объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 08.11.2010 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 08.07.2005 между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Камышина (арендодатель), муниципальным предприятием "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина" (балансодержатель) и Бахмутской Н.В. (арендатор) заключен договор N 309 на аренду нежилого помещения муниципального фонда, находящегося по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, 3 микрорайон, д. 12, площадью 70,3 кв. м, расположенное на первом этаже кирпичного многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Срок действия договора определен сторонами с 24.07.2005 по 24.06.2006.
24.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа г. Камышин (арендодатель), муниципальным предприятием "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина" (балансодержатель) и Бахмутской Н.В. (арендатор) заключен договор N 309 на аренду нежилого помещения муниципального фонда, находящегося по адресу: г. Камышин, 3 микрорайон, д. 12/13, помещение N 83, общей площадью 70,3 кв. м, кадастровый номер 34:36:000000:0000:18:415:001:000951250:0001:20083, расположенного на первом этаже 8-этажного кирпичного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, на срок с 24.03.2006 по 24.03.2055. Целевое использование нежилого помещения - под парикмахерскую.
На момент заключения указанных договоров объект недвижимости принадлежал арендодателю на праве собственности. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним от 28.03.2008 N 04/030/2008-231 указанный договор аренды прошел государственную регистрацию 17.08.2007.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 24.03.2006 указанное помещение было передано арендодателем арендатору.
В соответствии с пунктом 1.7 договора помещение может быть сдано в субаренду с письменного согласия арендодателя на срок, не превышающий срок действия договора.
Пунктом 2.3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора не использовать права аренды помещения в качестве предмета любых сделок, за исключением представления помещения в субаренду согласно пункту 1.7 договора.
23.03.2006 Комитет по управлению имуществом администрации городского округа г. Камышин как собственник помещения и арендодатель распоряжением N 275 "Об оформлении договора аренды нежилого помещения в новой редакции и расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.07.2005 N 309 с предпринимателем Бахмутской Н.В." выразил свое согласие на сдачу в субаренду арендуемого Бахмутской Н.В. помещения.
Так пунктом 2 указанного распоряжения Комитет по управлению имуществом администрации городского округа г. Камышин разрешает предоставление в аренду 50% от общей арендуемой площади, что составляет 35,15 кв. м (предприниматели Марухин А.А., Козлова О.В., Разгоняева Н.Н. - парикмахеры; Белицкая Е.В., Рябова О.Г. -мастера по маникюру; Строкова Е.Н., Борисова К.И. - косметологи) в арендуемом нежилом помещении, расположенном по адресу: 3 микрорайон, д. 12/13, общей площадью 70,3 кв. м.
На основании согласия комитета на сдачу нежилого помещения в субаренду, Бахмутская Н. В. заключила договоры субаренды от 01.01.2008 с индивидуальными предпринимателями Рябовой О.Г., Борисовой К.И., Марухиным А.А., Козловой О.В., Разгоняевой Н.Н., Белицкой Е.В.
17.08.2007 право собственности на спорное помещение приобрело ООО "Альтернатива Авто" на основании договора купли-продажи от 11.05.2007. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 34 АА N 500820 от 17.08.2007.
07.08.2007 между ООО "Альтернатива Авто" и Бахмутской Н.В. подписано дополнительное соглашение, согласно которому произведена замена арендодателя по договору от 24.03.2006 N 309 аренды нежилого помещения на ООО "Альтернатива Авто".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.11.2008 по делу N А12-14145/08, а также постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.05.2009 по тому же делу установлено, что Бахмутская Н.В. без согласия арендодателя - ООО "Альтернатива Авто" заключила с предпринимателями Рябовой О.Г., Борисовой К.И., Марухиным А.А., Козловой О.В., Разгоняевой Н.Н договоры субаренды нежилого помещения, переданного ей в аренду по договору от 24.03.2006 N 309.
Указанные обстоятельства, установленные названными судебными актами, в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение по настоящему делу и не подлежат повторной судебной оценке.
04.06.2009 ООО "Альтернатива Авто" направило в адрес предпринимателя письмо N 040609/1/5, в котором предложило истцу в тридцатидневный срок прекратить действие договоров субаренды помещения, заключенных без согласия собственника, а также расторгнуть договор от 24.03.2006 N 309 аренды нежилого помещения.
29.06.2009 Бахмутская Н.В. расторгла договоры субаренды с предпринимателями Марухиным А.А., Козловой О.В., Разгоняевой Н.Н., Белицкой Е.В., Рябовой О.Г., Строковой Е.Н., Борисовой К.И., о чем сообщила ООО "Альтернатива Авто" письмом от 02.07.2009. От расторжения договора от 24.03.2006 N 309 аренды нежилого помещения Бахмутская Н.В. отказалась.
01.07.2009 предприниматель заключил договоры с предпринимателями на оказание услуг: N 01 с Марухиным А.А., N 02 с Борисовой К.И., N 03 с Белицкой Е.В., N 04 с Разгоняевой Н.Н., N 05 с Козловой О.В., согласно которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать парикмахерские услуги по обслуживанию клиентов заказчика согласно утвержденному заказчиком прейскуранту, а заказчик обязуется принять и оплатить эти услуги. Названные договоры возмездного оказания услуг заключены на срок с 01.07.2009 по 31.12.2009.
Представителями ООО "Альтернатива Авто" 18.06.2009, 16.07.2009, 29.07.2009 в присутствии свидетелей произведена проверка соблюдения арендатором своих обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 24.03.2006 N 309. Указанными актами арендодатель установил, что в арендованном Бахмутской Н.В. помещении продолжают работать предприниматели Карпова Г.А., Рябова О.Г., Белицкая Е.В., Марухин А.А.
От ознакомления с содержанием акта от 29.07.2009 Бахмутская Н.В. отказалась, о чем в акте сделана соответствующая отметка. При проведении обследования помещения 18.06.2009 и 16.07.2009 Бахмутская Н.В. в помещении отсутствовала, о чем в актах также была сделана отметка.
29.07.2009 ООО "Альтернатива Авто" направило в адрес предпринимателя уведомление N 290709/1/20, которым, ссылаясь на неоднократные нарушение Бахмутской Н.В. условий договора аренды от 24.03.2006 N 309, а также на положения пункта 3 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации заявило об отказе от исполнения договора аренды от 24.03.2006 N 309, в связи с чем предложило Бахмутской Н.В. в двухнедельный срок с момента получения указанного уведомления освободить арендуемое нежилое помещение.
Письмом от 24.08.2009 Бахмутская Н.В. заявила о несогласии с односторонним отказом ООО "Альтернатива Авто" от выполнения обязательств по вышеназванному договору.
14.08.2009 ООО "Альтернатива Авто" обратилось в УФРС по Волгоградской области с заявлением о прекращении обременения в виде аренды на основании уведомления о расторжении договора аренды от 29.07.2009 N 290709/1/20.
На основании указанного заявления 03.09.2009 УФРС по Волгоградской области внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении обременения в виде аренды.
24.09.2009 между ООО "Альтернатива Авто" и ООО "Квадратный метр" заключен договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, 3 микрорайон, д. 12, площадью 70,3 кв. м, расположенного на первом этаже кирпичного многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Право собственности ООО "Квадратный метр" на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство от 06.10.2009 серии 34АА N 819312.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 27 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Пунктом 5.1.6 спорного договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке в случае нарушения пунктов 2.3.1, 2.3.2, 2.3.3, 2.3.4, 2.3.8, 2.3.12, 2.3.13. Письменное уведомление об одностороннем расторжении договора арендодатель направляет арендатору не позднее, чем за две недели до даты расторжения договора.
Судом установлено, что 01.07.2009, то есть через день после того, как по требованию арендодателя были расторгнуты договоры субаренды с предпринимателями Рябовой О.Г., Борисовой К.И., Марухиным А.А., Козловой О.В., Разгоняевой Н.Н., истец с теми же лицами заключила договоры возмездного оказания услуг N 01, N 02, N 03, N 04, N 05, после чего указанные предприниматели оказывали услуги в нежилом помещении парикмахерской по адресу: г. Камышин, 3 микрорайон, д. 12/13.
Исходя из изложенного суд пришел к выводу, что в нарушение пункта 2.3.3 договора аренды Бахмутская Н.В. свое право аренды спорного помещения использовала для заключения сделок возмездного оказания услуг.
Заключение истцом указанных договоров возмездного оказания услуг от 01.07.2009 суд первой инстанции расценил, как попытку обойти запрет на сдачу арендованного имущества в субаренду только с письменного согласия арендодателя.
Данный довод, по мнению суда, доказан представленными в материалы дела актами от 18.06.2009, 16.07.2009, 29.07.2009.
Требования истца в части признания незаконным одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды и признания спорного договора действующим признаны судом необоснованными, поскольку нарушение предпринимателем условий договора аренды, предусмотренных пунктами 1.7, 2.3.3, дало право ООО "Альтернатива Авто" в соответствии с пунктом 5.1.6 договора заявить отказ от исполнения договора, повлекший за собой его расторжение.
Отказывая в иске в части признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении договора аренды от 24.03.2006 N 309 и обязании УФРС по Волгоградской области восстановить в реестре записи о договоре аренды, поскольку в силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не запись о государственной регистрации.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и по существу направлены на переоценку их выводов.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе относится на истца.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2010, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 по делу N А12-24881/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.