Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
илищное право
Белякова Светлана Розиновна, доцент кафедры гпд
Понятие, принципы, система и источники жилищного права.
Жилищное право как отрасль права рассматривается в узком и широком смысле.
Жилищное право это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.
В широком смысле: жилищное право – институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям связанным с жильем.
В узком смысле: жилищное право – это субъективное право конкретного человека на жилое помещение.
Предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».
Система отрасли жилищного права: (особенность – нет деления как в иных правовых дисциплин)
Принципы жилищного права :
История развития жилищного права
Первый этап: 1940-1970 – жилищное право было в составе гражданского права и не рассматривалось как самостоятельная наука.
Труды Аскания 1940 г., Брауде, Бергаме – 1960 г.
Второй этап: формирование собственной законодательной базы
В 1981 году были приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и Союзных республик
Первый ЖК РСФСР был принят в 1983 году.
С 1983 по 1995 год жилищное законодательство развивалось отдельно от гражданского.
В ГК РФ 1994 года имеется глава Наем жилого помещения.
Третий этап: современный этап
С 1996 года по настоящее время.
Характерен всплеск написания учебной литературы по Жилищному праву.
Появляется комментарий к ЖК.
2004 год принятие нового ЖК РФ.
Источники жилищного права
КОНСТИТУЦИЯ
КОДИФИЦИРОВАННЫЕ НПА
Жилищные правоотношения
Жилищное законодательство регулирует 13 правоотношений.
Жилищное правоотношение это общественное отношение, урегулированное нормами жилищного права.
Ч. 1 ст. 4 ЖК РФ регулирует жилищные правоотношения (САМОСТОЯТЕЛЬНО)
В ст. 10 ЖК РФ предусматривает возникновение жилищных прав и обязанностей.
В соответствии с указанной статьей жилищные права возникают
Зачастую основаниями для изменения жилищного правоотношения служат действия граждан, которые выражаются, например, вселение граждан в жилое помещение (ст. 70 ЖК РФ)
Объединение граждан – нанимателей по договору социального найма в одну семью (ст. 82 ЖК РФ).
Прекращение жилищного правоотношения влечет прекращение жилищных прав и обязанностей его участников. Для нанимателей по договору социального найма это означает прекращение (расторжение) данного договора (ст. 83 ЖК РФ)
Субъекты жилищных правоотношений
…
Указанные выше субъекты и другие участники жилищных отношений называются в конкретных главах и статьях жилищного кодекса
Правомоченный наймодатель обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение для проживания в нем.
Объекты
В ЖК РФ данному вопросу посвящена глава II Объекты жилищных прав. Жилищный фонд (ст. 15-21)
Объектами являются жилые помещения.
Жилые помещения – изолированное помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания (отвечает санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям)
Виды жилых помещений:
Жилое помещение предназначено для проживания граждан, для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (например, надомное швейное производство)
Не допускается промышленное производство в жилых помещениях.
Обязательно соблюдение требований пожарной безопасности, санитарных и иных требований законодательства, а так же в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений на территории РФ.
Фонд подразделяется на государственный, частный и муниципальный.
Жилищный фонд подразделяется:
Жилищный фонд подлежит учету в порядке установленном правительством РФ.
САМОСТОЯТЕЛЬНО СТ. 20
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилое помещение в жилое.
Глава 3 ЖК РФ. Ст.22-24
Перевод допускается с учетом ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Условия перевода жилого в нежилое не допускается:
Перевод квартиры в нежилое помещение допускается, если она расположена на 1 этаже или выше 1 этажа, но помещения расположенные под данной квартирой, переводимой в нежилое, не являются жилыми
Перевод квартиры в нежилое и нежилого включения в жилое осуществляется органом местного самоуправления
Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям (ч.2 ст. 15 ЖК)
Для перевода собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) обращается в орган непосредственно по месту нахождения переводимого помещения либо в МФЦ.
Представляет:
Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные п. 3-4 ч.2 ст. 23 ЖК РФ (план помещения и поэтажный план дома), а так же в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРПНИ). Документы, предусмотренные п. 2 ч.2 ст. 23 ЖК РФ (правоустанавливающие документы на переводимые помещения).
Для рассмотрения документов о переводе орган, осуществляющих перевод, запрашивает документы, если они не были представлены заявителем по собственной инициативе.
Орган, осуществляющий перевод не вправе требовать от заявителя представление других документов, кроме документов, истребование которых у заявителя допускается ч.2 ст. 23 ЖК РФ (правоустанавливающие документы).
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения. В случае предоставления документов через МФЦ расписка выдается указанным МФЦ.
В случае предоставления документов в государственный орган или в орган местного самоуправления, в распоряжении которого находятся документа, указанные в ч. 2(1) ст. 23 ЖК РФ обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные сведения и документы.
Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа, либо в виде заверенных уполномоченным лицом копией запрошенных документом, в том числе в форме электронного документа.
Решение о переводе должно быть принято через 45 дней со дня предоставления документов. В случае представления документов через МФЦ, срок принятия решения о переводе исчисляется со дня передачи МФЦ документов в орган, осуществляющий перевод.
Орган, осуществляющий перевод, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений выдает или направляет по адресу указанному в заявлении либо через МФЦ документ, подтверждающий принятие одного из решений. В случае представления заявление о переводе через МФЦ.
В случае представления заявления о переводе через МФЦ документ, подтверждающий принятие решения направляется в МФЦ, если иной способ его получения не указан заявителем.
В случае необходимости переустройства и/или перепланировки переводимого помещения, документ должен содержать требование об их проведении. Перечень иных работ – если их проведение необходимо.
Завершение подтверждается актом приемочной комиссии.
Направление в орган или в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ о государственном кадастре недвижимости.
Акты правомочной комиссии подтверждающие окончание перевода …
При использовании помещения после его перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.
Отказ помещения в переводе в случае:
Отказ в переводе по указанному основанию допускается в случае, если орган осуществляющий перевод после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа предложил заявителю представить документ и/или информацию необходимые для перевода и не получил от заявителя такие документы и/или информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления.
Решение об отказе в переводе должно содержать отказ в переводе с обязательной ссылкой на нарушение. Решение об отказе выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения.
Заявитель может обжаловать решение об отказе в судебном порядке.
Переустройство и перепланировка жилых помещений
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение жилой конфигурации требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Для проведения переустройства и/или перепланировки собственник жилого помещения обращается в орган, осуществляющий согласование о переустройстве или перепланировке по месту нахождения жилого помещения. Собственник данного жилого помещения может так же обратиться в МФЦ. Собственник или наниматель (далее заявитель) представляет следующие документы:
Заявитель вправе не предоставлять вышеперечисленные документы, а так же в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Гл.4 САМОСТОЯТЕЛЬНО
Решение о согласовании или отказе должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления в орган документов.
В случае представления заявителем документов через МФЦ срок принятия решения исчисляется со дня передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование.
Отказ в переустройстве и/или перепланировки допускается:
Решение об отказе должно содержать основание отказа с обязательной ссылкой на нарушение предусмотренные ч.1 ст. 27 ЖК РФ.
Решение об отказе выдается и направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения.
Завершение переустройства и/или перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органам, осуществляющим согласование, в орган или организацию осуществляющий государственный учет объекта недвижимого имущества.
Последствие самовольного переустройства или перепланировки
Самовольными являются переустройство и/или перепланировка при отсутствии ч.6 ст. 26 ЖК РФ или с нарушением проекта.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано или наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом.
На основании решения суда, жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если жилое помещение не будет переведено в прежнее состояние, суд по иску органа, осуществляющего согласование, при условии непринятия решения, предусмотренного ч.4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:
Право собственности на жилые помещения
Собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение, пользование принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования и на иных предусмотренном законом основании, а так же юридическому лицу на основании договора аренды или ином законном основании с учетом требований установленных гражданским законодательством и ЖК.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.
Собственник обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а так же правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в жилом помещении.
Вопрос о признании лица членом семьи собственника регулируется ч.1 ст.31 ЖК исходя из следующего:
Супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах ЗАГС.
Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение членам его семьи достаточно только факта их совместного проживания с собственником и не требуется установление фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказание взаимной материальной и иной поддержки.
Членами семьи собственника могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (дедушки, бабушки, племянники и тд) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (сожители – лицо проживающее совместно с собственником без регистрации брака, если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи).
Регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, поскольку в соответствии с законом о праве граждан в РФ на свободу передвижения выбор места пребывания и жительства в пределах РФ, регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан предусмотренных конституцией, ФЗ, и законами субъектов РФ. В силу ч.2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника имеют равно с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
ЖК не устанавливает специальные требования порядка заключения соглашения между собственником и членами его семьи о пользовании жилым помещением, а так же к его форме и условиям, но исходя из ч.1 ст. 7 ЖК к таким соглашениям применяются правила ГК о гражданско-правовых сделках (ст.153-181 ГК). Эти же правила следует применять и к соглашению собственника с членами его семьи об ответственности по обязательству, вытекающему из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена ч.3 ст. 31 ЖК, а так же к соглашению между собственником жилого посещения и бывшим членам его семьи о сохранении права пользования жилым помещением .
Вопросы, связанные с членами семьи, необходимо иметь ввиду, что ч. 2 ст. 31 ЖК не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц.
Учитывая положение ст. 679 ГК о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а так же ч. 1 ст. 70 ЖК о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя.
По аналогии закона (ч.1 ст. 7 ЖК) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей, за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.
По общему правилу в соответствии с ч.4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивает право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч.1 ст. 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Вопрос о признании лица бывши членом семьи собственника решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
В соответствии с п.4 ст. 71 СК РФ, ребенок в отношении которого родителя (один из них) лишены родительских прав сохраняет право пользования жилым помещением. В силу положения семейного кодекса об ответственности родителей в воспитании детей, расторжении брака родителей, признание его недействительным, раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (п.5 ст. 63 СК) в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности у одного из родителей не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте ч. 4 ст. 31 ЖК.
При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселением решается вопрос о возможности сохранения права пользования за бывшим членом семьи на определенный срок.
Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением на определенный срок и этот вопрос допускается ч.4 ст. 31 при установлении следующих обстоятельств
При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования жилым помещением, суд исходит из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела. Учитывая материальное положение членов семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие обстоятельства. При решении вопроса о сохранении на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника суд согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ так же вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.
Решая вопрос о возложении на собственника обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена семьи судом учитывается:
Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника обязанности по обеспечению бывшего члена семьи другим жилым помещением в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником обязанности, основные характеристики предоставляемые другого помещения, место положения этого жилого помещения, а так же на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена семьи.
По истечении срока пользования жилым помещением соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, и бывший член семьи должен освободить помещение, если иное не установлено соглашением.
До истечения указанного срока право пользования бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности собственника( при продаже).
Если отпали обстоятельства послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Жилищное законодательство требует, чтобы было согласие собственника на выкуп.
В зависимости для чьих нужд изымается участок, выкуп осуществляется РФ, субъектом РФ или МО.
Решение об изъятии принимается органов госвласти или МСУ. Данное решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Собственник должен быть уведомлен в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения о дате осуществленной в соответствии с ч.3 ст. 32 о госрегистрации решения органа об изъятии.
Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления допускается с согласия собственника.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию может владеть, пользоваться, распоряжаться, производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения до достижения соглашения или принятие судом решения о выкупе жилого помещения.
Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения
Выкупная цена, сроки и др условия выкупа определяются соглашением собственника жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательства госвласти.
В выкупную цену включается рыночная стоимость; убытки, связанные с изъятием; убытки которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием, переездом, офомлением правом собственности на другое жилое помещение
По соглашению с собственником ж.п. ему может быть представлено в замен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Когда собственник не согласен с выкупной ценой или иным вопросам, связанным с изъятием, изъятие происходит в судебном порядке. Иск может быть предъявлен в течение 2 лет с момента получения уведомления указанного в ч.4 ст. 32 ЖК,
Признание многоквартирного дома аварийным или подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявлением органом, принявшем решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если данные собственники не осуществили снос или реконструкцию дома – земельный участок на котором расположен указанный дом подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
В случае, если в отношении территории на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу …. в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, орган принявший решение о признании о признании дома аварийным…обязан предъявить требования о его сносе и установить срок не менее 6 месяцев для подачи заявления
В случае, если собственник мн.дома в течение установленного срока не было подано заявление на получение разрешения строительсвта – земельный участок подлежит изъятию.
Ст. 33, 34, 35 САМОСТОЯТЕЛЬНО
Общее имущество собственников в многоквартирном доме
Общее собрание таких собственников.
На праве общей долевой собственности собственникам принадлежит общее имущество в многоквартирном доме: помещения в данном доме, не являющееся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иные помещения в данном доме не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для социально-бытовых потребностей собственников, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятия физической культурой, спортом, крыши, несущие и не несущие конструкции дома, механическая, электрическая, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами, внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а так же земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения, благоустройства и иные расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы на котором расположен дом устанавливаются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.
Собственники владеют, пользуются и в установленных ЖК и ГК пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников. По решению собственников на общем собрании объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, ЮЛ, если это не нарушает прав собственников.
Обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такое обременение земельных участков и собственников многоквартирного дома. Все споры решаются в судебном порядке.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт процентов уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
Право собственника на долю денежных средств находящихся на специальном счете следуют судьбе права собственности на такое помещение.
Собственник не вправе требовать выделения своей доли денежных средств находящихся на специальном счете.
При приобретении права собственности на помещение переходит право на денежные средства находящихся на специальном счете.
Определение долей в праве общей собственности собственника
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорционально размеру общей площади базового помещения
При переходе права собственности – доля на право общее имущество нового собственника равно доле в праве общей собственности прежнего собственника.
Общее собственником помещений в многоквартирном доме
На общем собрании могут решаться следующие вопросы:
Порядок проведения
Общее собрание проводится ежегодно.
Помимо годового общего собрания собственники имеют право проводить внеочередное общее собрание по инициативе любого из собственников многоквартирного дома. Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
Собственник по инициативе которого созывается собрание обязан сообщить другим собственникам о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок каждому собственнику должно быть направлено заказное письме если в решении общего собрания не предусмотрен иной способ направление этого сообщения в письменной форме или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома и доступном для всех собственников в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны сведения о лице, по инициативе которого проводится собрание, форма проведения – собрание или заочное голосование, время, дата, место проведения, повестка дня и порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Решение общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающего участие в голосовании.
Общее собрание не вправе принимать решение по вопросам не включенным в повестку дня, а так же изменять повестку дня. Решения принятые на общем собрании доводятся до сведения собственников. Протоколы хранятся вместе или по адресу, которые определены решением данного собрания. Решение является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. Оспаривание в суде –если оно вынесено с нарушением ЖК, если он не участвовал или голосовал против и его решением нарушены права и законные интересы.
Заявление может быть подано в суд в течение 6 месяцев, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Ст. 46
Если при проведении общего собрания путем совместного присутствия собственников в данном доме для обсуждения вопросов в повестке дня не имело кворума. …
Ст. 47
Приватизация жилого помещения
Приватизация это передача жилого помещения используемого по договору социального найма частную собственность нанимателя, в результате чего наниматель становится собственником занимаемого им жилого помещения, а жилое помещение переходит из государственного или муниципального фонда в частный жилищный фонд.
ФЗ №1541-1 ст. 1 Приватизация жилых помещений это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ забронировавших занимаемые жилые помещения по месту бронирования жилых помещений.
Значение приватизации жилого помещения состоит:
Принципы
Граждане имеющие право пользования жилым помещение государственного или муниципального жилищного фонда вправе приобрести жилое помещение в собственность - общую либо одного лица, в том числе несовершеннолетнего с согласия всех имеющих право на приватизацию жилого помещения совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14-17 лет.
Жилые помещения в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет передаются им в собственность по заявлению родителей( усыновителей) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.
В случае смерти родителей или иных случаях утраты попечения родителей, если остались проживать исключительно несовершеннолетние – органы опеки и попечительства, опекуны, приемные родители или иные законные представители в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детей-сирот и оставшихся без попечения родителей.
Договор передачи несовершеннолетним не достигшим 14 лет оформляются по заявлению их законных представителей.
Оформление подобных договоров для несовершеннолетних проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
Не подлежат приватизации жилые помещения
передача жилых помещений в собственность осуществляется уполномоченными собственниками указанных ….на праве хозяйственного ведения государственными или муниципальными учреждения, казенными мероприятиями в оперативные управления которых передан жилищный фонд.
Нотариальное удостоверение договора не требуется. В договор передачи включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением ….. в общую с несовершеннолетними собственность.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации в ЕГР
Решение о приватизации должно быть принято в 3 месячный срок с момента подачи документов – для детей оставшихся без попечения родителей
Деприватизация - Ст. 9.1 закона о приватизации
Гражданин имеет право приватизировать жилое помещение – 1 раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.
Если гражданин подал заявление о приватизации, но умер до оформления договора или до государственной регистрации, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь ввиду что указанные обстоятельства не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель выразил волю не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. П.8 Постановления Пленума ВС РФ о 24.08.93 №8-п
Согласно ст. 246, 253 ГК РФ – мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможно только с согласия всех участников общей собственности.
Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможно лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществлят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока.
….
Граждане которые с намерением приобретения права стоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениям, принимаются на учет не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий.
Отказ принятия на учет допускается:
Снятие с учета граждан нуждающихся в жилых помещениях бывает в случаях:
Решение о снятии с учета принимается в 30дневный срок.
Жилые помещения предоставляются гражданам состоящим на учете в порядке очередности. Все очереди жилые помещения по договорам соцнайма предоставляется:
Гражданам стоящим на учете предоставляется по договору социального найма на основании решений органов местного самоуправления. Решение о предоставлении жилых помещений по договору социального найма выдаются или направляются гражданам не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений. Решение о предоставлении жилого помещения является основанием заключения договора социального найма в срок установленный данным решением.
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться по месту их жительства. Общая площадь на человека не менее нормы предоставления.
Комната по договору социального найма предоставляется только в случае, предусмотренной ч.4 ст. 59 ЖК.
При предоставлении помещения по соцнайму заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
Жилые помещения по договору социального найма могут быть представлены общей площадью превышающие норму, но не более чем в 2 раза, при этом если данное жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру или предназначенную для вселения гражданина, страдающего заболеванием, указанным в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК
Договор социального найма
По договору социального найма одна сторона – собственник жилого помещения государственного, муниципального жилищного фонда либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Основание заключение договора социального найма – решение органа местного самоуправления ч. 3-4 ст. 57 и ст. 63 ЖК.
Указанное решение может быть принято иным полномочным органов в случаях, предусмотренных ФЗ, указом президента или законом субъекта РФ. П. 6 ст. 12, п.5 ст. 13, ч. 3,4 ст. 49
Согласно ч. 2 ст. 60 по данному договору жилые помещения предоставляются в бессрочное пользование.
ч.3 ст. 60 подчеркивается, что изменение оснований условий дающих право на получение жилого помещения не является основанием для расторжения договора социального найма. Это означает, что изменение норм гл. 7 (ст.49-59) ЖК не повлечет прекращение данного договора
в ст. 61 ЖК установлено Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.
Ч. 2 ст. 61 указывается, что наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Из ст. 69 – члены семьи нанимателя имеют равные права с нанимателем, следовательно могут пользоваться общим имуществом.
Ст. 62 определен предмет договора соцнайма, она изложена с учетом ГК, в котором установлено, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Форма социального найма – письменная простая
Решение и договор соцнайна служит документами подтверждающими право гражданина на вселение в данное жилое помещение. Ч. 1 ст. 60 ЖК.
Ст. 113 и 294 ГК.
Названные юридические лица не являются собственниками жилищного фонда.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения предусмотрены ст. 67
Члены семьи нанимателя имеют равные права с нанимателем. Члены семьи имеют право бессрочно пользоваться жилым помещением, сохранять право пользования в случае отсутствия, участвовать в решении вопросах: переустройства, перепланировки, вселения других лиц, обмена, сдачи жилого помещения в поднаем, вселение временных жильцов,
Наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи в том числе временно отсутствующих вселить занимаемое им жилое помещение по договору социального найма вселись своего супруга, детей, родителей, при этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы. Ч. 5 ст. 50
Помимо этого наниматель должен получить согласие в письменной форме о разрешении вселения у наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Ч.1 ст. 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения родителем их несовершеннолетних детей (дети самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).
Жилищный кодекс не предусматривает возможности ограничения возможности сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.
Вселение влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма в части указания таких лиц в данном договоре.
Если на вселение лица не было получено письменного согласия нанимателя и/или членов семьи нанимателя, а так же согласия наймодателя, то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав членов семьи нанимателя.
В таком случае члены семьи нанимателя вправе предъявить нанимателю п.2 ч. 3 ст. 11
В силу ч.4 ст. 69 если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, то за ним сохраняются такие же права какие имеет наниматель и члены его семьи.
В ч. 4 ст. 69 установлено самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя продолжающего проживать в этом жилом помещении по его обязательствам, вытекающим из договора социального найма, поэтому он вправе потребовать от наймодателя заключить с ним отдельное соглашение о его участии, о внесении платы за наем и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения..
При временном отсутствии нанимателя, членов семьи нанимателя, бывших членов семьи нанимателя, за ними сохраняются все права. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица, вправе потребовать в судебном порядке признаний утративших права на жилое помещение на основании ч.3 ст. 83 ЖК
Обмен жилыми помещениями по договору социального найма
Наниматель по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и членов семьи нанимателя в том числе временно отсутствующих вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Обмен жилых помещений относящихся к фонду социального использования на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования (смешанный обмен), а так же обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма находящихся в его доле жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя (родственный обмен) ЖК не предусмотрен.
Порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены ст. 72-74 ЖК РФ. Ч. 1 ст. 75 ЖК РФ.
Если между нанимателем жилого помещения и проживающего совместно с ним членами семьи на достигнуто соглашение об обмене любой из них вправе требовать осуществление принудительного обмена в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями в которых проживают недееспособные допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства могут отказать в даче согласия на обмен, если он нарушеет права и законные интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия или отказе должно быть принято в течение 14 дней со дня подачи заявления об обмене.
Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.
Обмен может быть признан судом недействительным по основаниям установленным в ГК о признании сделки недействительной. В случае признания обмена недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен признан недействительным в следствие неправомерных действий одной из сторон виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие в следствие такого обмена.
САМОСТОЯТЕЛЬНО ст. 76-79 ЖК РФ
Выселение граждан
Выселение в другое благоустроенное по основаниям предусмотренным ст. 86-88 ЖК РФ, т.е. в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом подлежит сносу, жилое переводится в нежилое, жилое непригодно для проживания)
Предоставляемая гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ.
Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
При рассмотрения иска наймодателя о расторжении договора и выселения нанимателя и проживающих с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 месяцев без уважительных причин (п.1 ч.4 ст. 83 ЖК РФ, ст. 90) суд устанавливает по каким причинам и в течение какого периода времени не исполнялась обязанность по оплате коммунальных услуг и за жилое помещение.
Уважительные причины: длительные задержки выплаты з/п, пенсии, тяжелое материальное положение в связи с утратой или работой и невозможности трудоустройства несмотря на предпринимаемые ими меры, болезнь нанимателя или членов семьи, наличие в составе инвалидов, несовершеннолетних и др.
В соответствии с ч.1 ст. 91 ЖК РФ наниматель и проживающий с ним члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случаях если они используют жилое помещение не по назначению. Систематически нарушают права и законные интересы соседей или безхозяйственно обращаются с жилым помещением допуская его разрушение. Выселение является крайней мерой ответственности и возможна лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и членов его семьи, которые на предупреждение наймодателя в любой форме по необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.