Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
Основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости
-местоположение дома (транспортная доступность, близость от центра, экология, инфраструктура, наличие поблизости парковой зоны и т.д.)
-тип дома (типичная серия 137, 504, кирпично-монолитный, СФ, СФК, блочный «хрущевка», «брежневка», «сталинский» дом, индивидуальный проект и т.д.)
-особенности планировки квартиры и метражи жилых и вспомогательных помещений (жилая площадь, площадь кухни, соотношений общей и жилой площади и т. д)
-условия проведения сделки (ипотека, традиционная форма, прямая продажа, встречная покупка)
-расстояние до ближайшей станции метро
-уровень отделки квартиры (простой, улучшенный, евроремонт)
-наличие балкона (лоджии)
-этаж/этажность
-видовые характеристики
-наличие (отсутствие) незарегистрированной перепланировки
-влияние перепланировки на потребительские качества квартиры
-наличие смежных комнат
-наличие совмещенного санузла в 2-х и более комнатных квартирах
-отсутствие (наличие) ванны и возможность ее установки
Основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости в сегменте «элитное» жилье
Если пользоваться международной или московской классификацией, рынка элитного жилья в Петербурге практически нет.
Тем не менее, о рынке элитного жилья говорить можно и нужно - в особом, петербургском, понимании этого слова.
Достаточно ясной можно считать принадлежность к элите новых или реконструированных домов выше среднего уровня. Для вторичного рынка есть основания говорить скорее об элитных квартирах, чем о домах или тем более кварталах. Третья составляющая рынка элитного жилья - загородные виллы.
Причем для элитного жилья фактор исключительной стоимости оказывается первостепенным.
Сегментация
«Лучшее из возможного» среди вновь построенного делится на три категории: комфорт, премиум и люкс (эксклюзив). Жилье оценивается по критериям места, однородного социального окружения и качества.
Покупатели элитной недвижимости сегодня все большее значение придают фактору социальной однородности жилья. Тенденция понятна: социальное расслоение возрастает, у людей все больше желания жить в окружении себе подобных. Уровень доходов многих петербуржцев оказался в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, поэтому для них удивительно встречать в своем подъезде людей в нетрезвом состоянии или перешагивать через "спящие" тела.
Именно поэтому элитные покупатели сегодня стремятся жить не просто в элитном доме, а в элитном квартале: однородная социальная среда становится одним из важнейших факторов выбора
Первый класс, комфорт, по большому счету, к элите не относится. Кроме того, он очень размыт и неконкретен. Условно к этому классу относят дома хорошего качества, но неудачно расположенные, или в хорошем месте, но многоквартирные, без парковки, с недостаточной высотой потолков или с невозможностью перепланировки.
Два «высших класса» определены более четко. К премиум-классу относят то, что может претендовать на элитность по целой совокупности параметров, но с одним или двумя недочетами. Престижное местоположение (на набережных, рядом со сквером, садом или парком, с видом на исторический памятник), отличная начинка, но на парковке предусмотрено всего одно машино-место на семью. Таких домов в Петербурге около 30. Например, в прошлом году сдан дом на Невском пр., 137-139-«Новая звезда».
У класса люкс изъянов быть не может, эта котировка не предполагает никакого скромного обаяния, все со знаком «экстра». Самые современные технологии строительства и инженерного обеспечения, дорогие стройматериалы, эксклюзивная архитектура плюс исключительное место - положение. Такие проекты можно по пальцам перечесть: наб. Фонтанки, 1, «Пятый элемент», Большая Морская ул., 8. Начато строительство малоэтажного комплекса на наб. Мартынова, 74.
Ценовые прогнозы в сегменте элитного жилья связаны с появлением новых проектов, отвечающих самым смелым фантазиям богатой части горожан.
Подводя итоги, можно выделить следующие ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости в сегменте «элитное» жилье:
Уникальное местоположение объекта, отличные видовые характеристики, престижность квартала и однородность его застройки.
Индивидуальность архитектурного решения здания
Высококачественные строительные материалы ведущих производителей
Высокий уровень предлагаемого сервиса (служба консьержей, служба уборки квартир, сауны, спортивный и тренажерный залы, бассейн, детская игровая площадка, и т.д.).
Круглосуточная охрана.
Высокое техническое оснащение здания (звукоизоляция, бесшумные лифты, центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования, автономная система водо- и теплоснабжения, мощность электросети не менее 20 кВт на каждую квартиру, системы видеонаблюдения, домофон, система телекоммуникаций, адресная противопожарная сигнализация).
Высота здания не более 7 этажей, всего в здании не более 30-35 квартир, не более 2-х квартир на одной площадке (допускаются исключения для элитных небоскребов)
Высота потолков не менее 3 метров.
Возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, наличие большой кухни (не менее 15 кв.м.).
Площадь квартиры: минимальная граница - 70 кв.м., максимальная 200 кв.м. и выше.
Социальная однородность жильцов.
Охраняемый паркинг, гараж
Хорошее состояние прилегающих к дому территорий
Хорошо освещаемая улица.
Удобные подъезды к дому.
Основные ценообразующие факторы, влияющим на формирование стоимости на объекты загородной недвижимости (в порядке значимости)
-Расположение объекта в экологически благоприятном районе со следующими характеристиками: близость водоема (70%) - от 50 до 100 м, а лучше всего непосредственно па берегу (30%); наличие леса (60%) удаленностью от 200-500 до 1000-1500 м. Современная тенденция - повышенные требования к качеству воздуха (20%), отсутствие высокого уровня радиационного фона (40%), отсутствие опасных для людей концентраций радона (45%).
-Хорошая транспортная доступность объекта: наличие непосредственного асфальтированного (или с твердым покрытием) подъезда к объекту (80%), удаленность от шоссе до 100 м (50%), до 500 метров (40%); наличие транспортных коммуникаций (железнодорожная станция - от 1000 м, маршрутные автобусы - от 100 м). Особое внимание обращается на содержание дорог и их обслуживание в зимний период (60%), перспективы развития схем движения в данном районе.
-Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность). Требования по электричеству - заключенный договор и мощность от 10 до 20 кВА (90%). Наличие газоснабжения (или реальная возможность подключения к магистральному газу) привлекает внимание 100% потребителей. Система водоснабжения объекта - подведение воды в дом (90%). На качество воды из колодца, скважины обращают внимание 70% потребителей. Наличие канализации обязательно (особенно для коттеджей): центральная - 80% предпочтений; местная - 60%. Телефон предпочтителен только в ближайших пригородах и близких к районным центрам поселках (40%).
-Удаленность от Санкт-Петербурга: наибольшей ликвидностью отличаются объекты, которые расположены в районных центрах (более 50%) или на территориях, близко расположенных к городу - в 25-35 км (70%). Требования покупателей по удаленности для коттеджа, чтобы «постоянно жить за городом, а работать в городе», - 15-20 км (60% предпочтений). Если цель покупателя - отдых, то отдается предпочтение дачам от 30-50 (60%) до 100-120 км от города (30%). Объекты, расположенные менее
чем в 10 км от города, не являются ликвидными (из-за загрязненности ближайших пригородов).
-Качество домостроения (работа строителей + материалы). На качество кирпичной кладки, монтажа конструкций, технические решения в проекте и т. д. обращают особое внимание более 80% потребителей. Наличие хозяйственных построек (гаража, хозблока, летней кухни, гостевого дома, отдельно стоящей бани) и иных дополнительных элементов (клумб, сада, огорода, забора, парников, теплиц и т. д.) привлекает 40% потребителей.
-Размер земельного участка и возможность его увеличения (характерный для российского потребителя критерий): минимум 12-15 соток (80% предпочтений), верхний предел ограничен только стоимостью земли.
-Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения является определяющим критерием для 60% потребителей. ИЖС (Л11Х в зоне поселений) предпочитают более 50% покупателей. Земли категории с/х назначения для дачного строительства - около 35%.
-Готовность пакета документов для оформления купли-продажи объекта является «фоновым» (60%), но часто и ключевым условием выбора объекта для 30% покупателей. В целом потребители смирились с мыслью, что более 80% выставленных на продажу объектов не имеют всех необходимых документов для
проведения сделки, более 50% участков не имеют четкого межевания границ, 30% объектов не имеют установленных законом правоустанавливающих документов.
-Сезонность рынка (в январе-феврале активность покупателей традиционно снижается).
-Отсутствие поблизости крупных садоводств, деревень, где
население злоупотребляет спиртными напитками и «промышляет» воровством
Share on facebook
Share on twitter
Share on email
Share on print
More Sharing Services
0 Новые услуги
Судебная экспертиза
Строительная экспертиза
Автоэкспертиза
Оценка ущерба Технадзор
Сопровождение строительства
Контроль качества строительства
8.51 С.Г. Капралин ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Раскрываются вопросы современного ценообразования в строительстве и его влияния на дальнейшее формирование стоимо- сти. Раскрыты основные проблемы, обостряющие ценовую ситуацию на рынке недвижимости России. Особое внимание уде- лено рассмотрению и анализу современных факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости в России. Ключевые слова: цена; стоимость; фактор; рынок недвижимости. Формирование рынка недвижимости как нового сек- тора экономики России связано с началом перехода от централизованной плановой к рыночной экономике. От- правной точкой развития рынка недвижимости России принято считать 1990 г., когда в нормативных документах было закреплено понятие частной собственности. Основ- ным толчком в развитии рынка недвижимости в России послужили два основных закона Российской Федерации, вступившие в силу 3.07.1991 г. «О приватизации государ- ственных и муниципальных предприятий в РФ» [1] и 4.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» [2]. Изначально формировался первичный рынок недви- жимости за счет бесплатной приватизации жилья гражда- нами, бесплатной и платной приватизации нежилых по- мещений и земельных участков, а также строительства. В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижи- мости за счет перепродажи ранее приватизированных и новых объектов недвижимости. Постепенно рынок недвижимости России начал по- вышать свою активность за счет появления профессио- нальных участников (брокеров, риэлтеров, оценщиков, финансистов, девелоперов, юристов и т.д.). За последние годы (2008–2011) рынок недвижимости России понизил свою активность в связи с влиянием экономического кризиса, но в середине 2011 г. практически достиг до- кризисного уровня и на текущий момент имеет тенден- цию к ценовому росту. Основной проблемой рынка недвижимости России на текущий момент является удорожание объектов не- движимости, что связано со следующими фактами: 1. Увеличение периода инвестиционной фазы стро- ительства, связанного с градостроительным законода- тельством. 2. Развитие в основном малогабаритного жилья. 3. Неэффективные технологии строительства. 4. Коррупция. 5. Концентрация денежных средств и рабочих мест в Москве и Московской области. 6. Отсутствие желания и возможности у государства и муниципалитетов улучшать механизм регулирования рынка недвижимости. Во-первых, цена на недвижимость, так же, как и на любой другой товар, появляется, когда есть потреб- ность, полезность, редкость, иными словами ценность (worth) товара. Во-вторых, цена на недвижимость зависит от из- держек производства (затраты на строительство) и бу- дущей прибыли. В-третьих, цена на недвижимость образуется за счет спроса и предложения, что в конечном счете и опреде- ляет равновесную цену. Приведенные факторы нельзя рассматривать отдельно, так как все они одновременно сказываются на стоимости объектов недвижимости. В целом ценообразование в недвижимости зависит от ценообразования в строительстве, т.е. от того, какая прибыль и какие затраты заложены изначально в тот или иной объект недвижимости (рис. 1). Эти затраты с учетом минимальной прибыли яв- ляются начальной базой для формирования дальней- шей цены. База, от которой начнет формироваться дальнейшая цена на недвижимость, лежит в точке 2, т.е. это тот момент (дата), когда недвижимость сдает- ся в эксплуатацию и попадает под влияние вторично- го рынка, где большой вклад в изменение дальнейшей цены вносят различные факторы с течением времени (рис. 1). Денежная единица Сдача в эксплуатацию Рис. 1. Изменение цены объекта недвижимости за период ее жизненного цикла 143 Рассмотрим инвестиционную фазу. В точке 0 лежит стоимость, которая рассчитывается для инвестора (рис. 1), т.е. это стоимость объекта, которая рассчитана на основе укрупненных показателей ( УПВС, УПСС) или объектов-аналогов и позволяет предварительно оценить общую потребность в инвестициях для осу- ществления проекта. В стадии проектирования (интервал от точки 0 до точки 1) рассчитывается сметная стоимость, которая является меньше стоимости, рассчитанной для инве- стора, и наиболее точно определяет потребность в ин- вестициях для осуществления проекта (рис. 1). После стадии проектирования и расчета сметной стоимости начинается стадия строительства (интервал от точки 1 до точки 2) (рис. 1). В интервале от точки 0 до точки 2 большое значе- ние имеет фактор времени, который проявляется в двух аспектах (рис. 1): 1. Влияет на общую стоимость объекта недвижимо- сти. 2. Влияет на степень морального (функционально- го) износа объекта недвижимости при вводе в эксплуа- тацию. Чем больше период инвестиционной фазы, тем больше в момент сдачи в эксплуатацию будут затраты на объект недвижимости, так как значительное влияние оказывают фактор инфляции и удорожание кредитных ресурсов, а также моральный износ объекта недвижи- мости. В России невозможно начать строительство без по- лучения всех разрешений (количество которых доходит до 50) и утверждения строительного плана. На этой ста- дии возникает множество различных проблем и некото- рые из них носят коррупционный характер. Строитель- ство в России никак не оптимизировано и носит после- довательный характер, что связанно с особенностями градостроительного законодательства, за счет чего уве- личиваются затраты на строительство и возникает мо- ральный износ. В развитых странах строительство мак- симально оптимизировано и носит параллельный харак- тер, т.е. начинается с момента готовности первоначаль- ной части строительного плана. После того как объект недвижимости сдан в эксплу- атацию (входит в эксплуатационную фазу жизненного цикла недвижимости) цена может складываться раз- личным образом. Это зависит от влияния как на рынок в целом, так и на отдельные объект недвижимости множества различных факторов. Цена может расти в связи с благоприятным развитием экономики, как это показывает направление а, может оставаться стабиль- ной ( направление б), может значительно падать (направление в) с наступлением финансового и эконо- мического кризиса или катастрофически падать (направление г) в случае, если вся мировая система, основанная на долларе, рухнет ( рис. 1). С течением времени одни факторы могут усиливать свое влияние, другие – менее влиять на цену, но к концу жизненного цикла объекта недвижимости усиливается фактор сум- марного износа, что в конечном счете приведет к лик- видации (интервал от точки 3 до точки 4), а затем к утилизации (интервал от 4 и выше) объекта недвижи- мости (рис. 1). В общем, все факторы, влияющие на цену объектов недвижимости, можно классифицировать следующим образом: макроэкономические, микроэкономические, социальные, физические, природные. Все перечислен- ные группы факторов в конечном счете формируют спрос и предложение на рынке недвижимости. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: общеэкономическая ситуация в стране, по- литическая ситуация в стране, состояние финансового рынка и т.д. Если влияние макроэкономических факто- ров стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется другими группами факторов [3. С. 34]. В целом экономика России является стабильной, поэтому основное влияние на рост цен на рынке не- движимости оказывают микроэкономические, соци- альные и физические факторы. Потенциальный спрос (общая потребность в жилье) на рынке недвижимости России составляет 1,57 млрд м 2 [4], а платежеспособ- ный спрос на жилье сокращается в 2–3 раза. Прежде всего это связанно с низкими доходами населения, за- вышенной процентной ставкой по ипотеке, большими темпами роста цен на недвижимость, отсутствием сба- лансированности и нежеланием государства правильно регулировать рыночные отношения. Объекты недвижимости, выставленные на продажу, должны иметь цену, которую смогут себе позволить большинство будущих покупателей. Недвижимость является дорогим товаром, поэтому следующий фак- тор, влияющий на цену объекта недвижимости, – бан- ковский процент по ипотеке, который в свою очередь зависит от ставки рефинансирования и прочих рисков, которые банки пытаются свести к минимуму. Мини- мальная номинальная процентная ставка по ипотечно- му кредиту составляет 12% [5], среднемесячная зара- ботная плата в Томской области – 21 217 руб. [6], сред- немесячная заработная плата в Московской области – 39 700 руб. [7], средняя стоимость 1 м 2 жилья в Мос- ковской области – 149 800 руб. [8], средняя стоимость 1 м 2 жилья в Томской области – 38 713 руб. [9]. Из вы- шеприведенных данных видно отсутствие сбалансиро- ванности между доходами населения, ценами на не- движимость и процентной ипотечной ставкой. Ипотечное кредитование в России развивается сла- бо, большая часть банков отказалась от предоставления услуги ипотечного кредитования, так как основные доходы банку приносят краткосрочные и среднесроч- ные потребительские кредиты, которые являются ме- нее рискованными, востребованными и дорогими. Рост цен на недвижимость в Москве и Московской области остается значительным. Это связано с боль- шой концентрацией здесь денежных средств и рабо- чих мест, что привлекает большой поток людей из разных регионов России и является причиной ажио- тажного спроса на недвижимость. Положение на рын- ке недвижимости Московской области характеризует обострение группы социальных факторов: плотность населения, рост населения, уровень образования, ста- тус и т.д. Такая же ситуация прослеживается в Том- ской и Новосибирской областях, но здесь социальные факторы оказывают незначительное влияние, по- скольку основной контингент приезжих – молодежь (студенты). Рост цен на недвижимость Московской, 144 Томской и Новосибирской областей прямо пропорци- онален росту аренды на жилье. В каждом регионе РФ существуют свои микроэконо- мические факторы, которые приводят к резкому росту цен на рынке недвижимости. Например, на текущий мо- мент в Краснодарском крае в городе Сочи большое влия- ние на рост цен на рынке недвижимости оказывает про- цедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Процедура изъятия в городе Сочи вызвала резкий рост цен на сельскохозяйственные земельные участки, но это связано не с самой процедурой изъятия, а с отсутствием опыта и желания у государства и муниципалитета улучшать механизм изъятия земельных участков. Государство и муниципалитет спокойно отно- сятся к тому, что земельные участки в местах предстоя- щего изъятия скупаются крупными частными структура- ми и потом с большой доходностью перепродаются в рамках процедуры изъятия. Инвесторы – спекулянты, скупающие участки для дальнейшей продажи государ- ству, – несут существенно меньшие затраты и риск. Учи- тывая, что ожидаемая прибыль инвесторам-спекулянтам гарантирована, такие инвесторы могут позволить себе скупать участки по более высокой цене, вызывая тем са- мым ажиотажный спрос [10]. Помимо вышеперечисленных факторов, существу- ют физические факторы, которые немаловажно сказы- ваются на росте цен на рынке недвижимости. На спрос и предложение большое влияние оказывает фактор ме- стоположения, т.е. два аналога, но в разных местах мо- гут стоить по-разному, так как любая координата ха- рактеризуется развитием инфраструктуры и назначени- ем района (деловой центр, спальный район, окраина города). Местоположение является уникальным факто- ром, так как его нельзя изменить. Недвижимость быва- ет разного назначения, и для каждого назначения фак- тор местоположения играет свою роль, например для коммерческой недвижимости важно проходимое место, расположение около дороги, этаж, для жилой недвижи- мости важно развитие инфраструктуры, отсутствие шу- ма, этаж и т.д. Что касается земельных участков, то по- мимо уникальности они обладают такими особенностя- ми, как ограниченность, долговечность и невосполни- мость [11. С. 5]. За счет ограниченности и невосполни- мости земельных участков предложение на них остается постоянным (const) и не зависит от уровня и динамики цен, поэтому каждого собственника земельного участка можно считать монополистом (рис. 2). Рис. 2. Кривая спроса и предложения земли на рынке недвижимости Следующий ценообразующий физический фактор в недвижимости – это этажность. Он характерен как для жилой, так и для коммерческой недвижимости, но здесь существует некоторая обратная пропорциональ- ность. Если в жилой недвижимости первый этаж явля- ется самым дешевым и с увеличением этажа цена рас- тет, а затем снова падает, то в коммерческой недвижи- мости первый этаж является самым дорогим и с увели- чением этажа стоимость аренды падает. Следующий физический фактор, который оказывает влияние на цену объекта недвижимости, – это матери- ал. На текущий момент наиболее распространенными материалами считаются кирпич, панель, монолит, а затем шлакоблок, пенобетон и дерево. Как правило, площадь 1 м 2 в панельных и монолитных домах дешев- ле, чем в кирпичных, и связано это с особенностями строительства. В кирпичных домах мощный фундамент и толстые стены, что влечет большие затраты на строи- тельные материалы, труд и технику. Для панельных домов панели изготавливаются на заводах, поэтому само строительство проводится в относительно корот- кий срок. Сейчас большими темпами развивается мо- нолитное строительство. Такой способ позволяет быст- ро возвести здание, причем форма помещений может быть различной [12]. В России исторически сложилось так, что большая часть зданий и сооружений построена из кирпича, поэтому цены на вторичном рынке недви- жимости высокие. Следующий физический фактор, который оказывает влияние на цену (и стоимость) объекта недвижимости, – это площадь. Как правило, объекты недвижимости ма- ленькой площади пользуются большим спросом, их лег- че продать или сдать в аренду по отношению к большим площадям, поэтому маленькие площади имеют высокую цену за 1 м 2 по отношению к большим площадям. В Рос- сии большое развитие получило малогабаритное жилье, которое пользуется большим спросом и соответственно имеет высокую стоимость за 1 м 2 . Помимо микроэкономических, социальных и физи- ческих, существуют природные факторы, которые так- же влияют на стоимость объектов недвижимости. Од- ним из таких факторов, который связан с недавними событиями, является сейсмологическая обстановка. Сейсмичность – это способность недр земли порождать очаги землетрясений. Характеризуется сейсмичность территориальным распределением эпицентров, интен- сивностью землетрясений и т.д. Наиболее сейсмичны Тихоокеанский, Средиземноморский, Срединно- Атлантический, Восточно-Африканский пояса. Ярким примером является трагедия в Японии (Фукусима-1, Фукусима-2), которая привела к росту цен на недви- жимость в менее сейсмических областях. А вот, например, ураган « Айрин», который посетил берега США, на текущий момент никак не сказался на спросе на недвижимость, находящуюся недалеко от береговой линии. Скорее всего, это зависит от степени безопасно- сти, черту которой ураган «Айрин» не пересек, поэто- му люди не потеряли интерес к прибрежной недвижи- мости. Пострадали в США только те собственники, которые пытались продать свою собственность, так как на текущий момент данная собственность стоит дешев- ле за счет понесенного ущерба. В заключение можно отметить, что помимо перечис- ленных в данной статье факторов, существует множе- ство иных обстоятельств, которые способны влиять на цену объектов недвижимости, и все они содержатся или могут содержаться в составе цены. При проведении ана- лиза рынка недвижимости или оценки отдельного объ- екта недвижимости важно понять, какие факторы при- сутствуют и какой фактор оказывает (или может ока- зать) наибольшее влияние на цену. Для этого необходи- мо обладать большим количеством достоверной инфор- мации, которая может способствовать объективной оценке и расчету стоимости объектов недвижимости.