Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
Подписываем
СОДЕРЖАНИЕ
Введение……………………………………………….…………………….3
1. Проблемы технического управления зданием и варианты снижения затрат на энергопотребление……………………….………...……………….….7
2. Инфраструктурный уровень управления зданием……………………..12
3. Коммерческое управление зданием, как дополнительный источник прибыли организации…………………………………………..…………….….16
Заключение……………………………………………………...…………19
Список использованной литературы……………………...………………20
Введение
Современная российская экономика на протяжении длительного времени находится в состоянии структурной перестройки. В наиболее бедственном положении, как известно, оказалась непроизводственная сфера: дефицит большинства городских и республиканский бюджетов с одной стороны, а также плохое содержание, непрофессиональное управление недвижимостью, и усиление ведомственного монополизма, с другой, привело к тому, что большинство, например, муниципальных предприятий буквально вынуждены бороться за выживание искать пути снижения своих расходов, затрат. Предлагаемые в последнее время различные программы ресурсо- и энергообеспечения затрагивают проблему лишь частично и, как правило, с технической точки зрения (установка современного оборудования, внедрение прогрессивных технологий, приборов учета и т.д.). Что опять же ведет к увеличению финансовой нагрузки на соответствующий бюджет, а принимая во внимание отсутствие интереса со стороны потенциальных инвесторов, невозможности их реализации. Между тем города и муниципальные образования, являясь самыми крупными владельцами объектов недвижимости, расходуют значительную часть своих бюджетов на содержание и эксплуатацию последних, особенно в социальной сфере, т.е. школ, больниц, детских садов, муниципального жилого фонда. Фонд зданий в стране составляет около 2,6 млрд.кв.м. общей площади и только на их отопление и городское водоснабжение расходуется около 200 млн.тонн условного топлива (25% энергоресурсов стран). Отсюда становится ясно, что значительный потенциал энергопотребления таится непосредственно в самом здании. Именно на этом пункте базируется относительно новое для России направление практического менеджмента - фасилити менеджмент.
Основная цель данной работы - рассмотрение, анализ и оптимизация всех материальных ресурсов внутри здания.
Объектом исследования выбрано здание администрации СПК Держава»
Для поставленной цели необходимо рассмотреть следующие задачи:
-характеристика объекта исследования;
-анализ факторов, определяющих достижение оптимального использования производственной инфраструктуры объекта исследования;
-выявление основной проблемы и обоснование плана мероприятий для ее решения;
-расчет экономического эффекта предложенных мероприятий.
Методическую базу работы составляют методы финансового анализа: методы, приемы и инструменты математической статистики: сбор и группировка статистических данных; анализ рядов динамики.
Результаты исследования могут быть использованы в текущей управленческой деятельности предприятия с целью оптимизации всех, значимых с точки зрения затрат, процессов, протекающих в здании.
Информационную базу исследования составляют: учебники и монографии отечественных и зарубежных специалистов в области фасилити менеджмента и экономики предприятия, материалы периодической печати нормативно-техническая документация. А также устав СПК «Держава», динамика коммунальных платежей, приказы, методики, должностные инструкции, касающиеся обслуживания здания администрации, схема здания и его технический паспорт.
Зданием владеет на правах собственности - Сельсокохозяйственный производственный кооператив «Держава», расположеный в Можгинском районе Удмуртской Республики на территории МО «Большесибинское».
Основными видами деятельности СПК «Держава» являются:
- производство и переработка сельскохохяйственной продукции;
- племенная работа;
- создание и совершенствование высокопродуктивных, племенных и товарных стад крупнорогатого скота;
- проведение торговой, закупочной и сбытовой деятельности;
- добыча в установленном порядке местного сырья и его переработка;
-оказание услуг;
- осуществление внешнеэкономической деятельности в установленном порядке;
- иная не запрещенная законом коммерческая деятельность.
Характеристика здания
СПК «Держава» большая организация. В состав его основного фонда входит большое количество зданий. Одно из этих зданий будет рассмотрено в настоящей работе. Это здание администрации СПК.
Здание построено в 1975- м году. Состоит из двух этажей и небольшой полуподвальной пристройки.
Характеристика основных конструктивных элементов:
Фундамент и стены кирпичные толщиной 0.5 метра;
Перекрытия бетонные;
Крыша покрыта шифером.
Крыша заменена полностью в 2008-м году. В 2009-м году проведена реконструкция помещений внутри здания, а также был сделан косметический ремонт на первом этаже и нескольких кабинетах второго этажа. На пол постелен линолеум, потолок и стены оклеены пластиковой панелью.
Степень износа- 15 %.
Техпаспорт здания находится в разработке.
К зданию пристроено небольшое полуподвальное помещение – будущая котельная.
Основные договора, сопровождающие содержание
и эксплуатацию здания
В данный момент здание администрации отапливается от центральной котельной, которая принадлежит ООО «Коммунально-энергетические системы». Также от этой котельной отапливаются здания сельского дома культуры и фельдшерско-акушерского пункта (бюджетные организации) Ни в одном из этих зданий, включая здание администрации СПК «Держава», нет ни счетчиков учета потребления тепловой энергии, ни приборов для регулирования подачи тепловой энергии. Потребление этих ресурсов рассчитывается по нормативам.
Электрическую энергию СПК «Держава» покупает у открытого акционерного общества «Удмуртская энергосбытовая компания». Договор составлен на весь СПК, отдельного договора снабжения администрации СПК электроэнергией нет.
Задачи, которые могут ставиться перед командой управленцев ФМ, довольно разноплановы –начиная с технического обеспечения жизнедеятельности объекта и заканчивая ведением отношений с арендаторами, вопросами управления финансовыми потоками, максимизации прибыли, увеличения капитализации объекта. Чтобы успешно справляться с этими задачами, нужно правильно организовать процесс управления. Поэтому то, насколько конкурентоспособна управляющая компания, насколько выгодно с ней работать клиенту, во многом зависит от технологий управления.
Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции).
Несмотря на спад производства за последние годы, потребление электроэнергии в отдельных регионах осталось на прежнем уровне, а кое-где даже увеличилось. На сегодняшний день из-за многократного удорожания энергоресурсов их доля в себестоимости продукции промышленных предприятий, а также в суммарных затратах по эксплуатации зданий резко возросла. Говорить об экономии средств без их учета бессмысленно. Разумеется, любая организация знает, сколько она тратит в месяц на электричество или отопление, но знание это основывается на приходящих от коммунальных служб счетах. Как показывает практика, большинство организаций далеко не уверены в том, что они платят именно за то, что получают как в смысле количества, так и в смысле качества. Кроме того, оплата идет, как правило, по одноставочному тарифу. Необходимо ввести раздельный учет с разбивкой по тарифам и времени суток.
Схема № 1. Состав работ в рамках технического управления зданием
Модернизация, реконструкция
Эксплуатация
Управление энергосбережением
|
Замена батарей на современные |
Установка газовой котельной в подвале помещения |
Установка стеклопакета |
|
Снижение потерь тепла |
Снижение затрат на тепловую энергию
Экономия средств на отопление здания
Исходя из схемы видно, что основной проблемой технического уровня обслуживания здания являются проблемы энергосбережения.
В зимнее время года температура в здании не соответствует санитарным нормам и составляет примерно 10-12 градусов Цельсия. Работники сами тоже озвучивают эту проблему. Они вынуждены использовать электрические обогреватели, что ведет опять же к увеличению потребления электроэнергии. Следовательно, решив проблему теплопотерь, снизятся затраты на покупку и тепловой и электрической энергии.
Для снижения потерь тепла можно провести следующие мероприятия:
- установка современных энергоэффективных батарей;
- установка газовой котельной в полуподвальном пристрое здания;
- установка стеклопакетов.
Чугунные батареи с момента установки не подвергались замене, в некоторых местах есть протечки. Для улучшения вида помещений батареи спрятаны за декоративными коробами, что еще больше снижает выделение ими тепла в помещение. Их замена на энергоэффектиные, современные батареи и системы отопления дорогостоящее мероприятие, но снизит затраты на отопление здания в 2 раза.
Основные теплопотери происходят через окна здания. Рамы окон сделаны из дерева и с момента их установления во время ввода здания эксплуатацию не подвергались никакому ремонту. В рамах образовались щели и трещины. Установка стеклопакетов, в принципе, полностью решит проблему теплопотерь здания. А это значит, снизятся затраты на тепловую энергию, что в свою очередь приведет к экономии денежных средств на отопление здания. И выработанного старыми батареями тепла хватит для достижения нормального уровня температуры в помещении.
Мероприятие по установке газовой котельной в полуподвальном помещении уже проводится. Здание будет отапливаться собственной газовой котельной, которая в скором будущем будет введена в эксплуатацию и будут видны реальные цифры количества потребленной энергии.
Но без проведения предыдущих мероприятий по снижению теплоптерь затраты на покупку тепловой энергии будут попрежнему велики.
На мой взгляд, наряду со строительством собственной котельной, необходимо установить и стеклопакеты. При этом данное мероприятие малозатратно и окупится через год, что приведет к существенной экономии средств на отопление здания.
2.Инфраструктурный уровень управления зданием
Практически любая организация обладает сегодня большим набором различных сервисных служб, управление которыми во многом сводится координацией усилий этих подразделений. Все эти службы, заметно различающиеся между собой, должны действовать не порознь, а как единый комплекс. Однако, в подавляющем большинстве российских организаций, они функционируют автономно вне всякой координации друг с другом. Подчинение одному административному лицу (замдиректора по общим вопросам или проректору по хозяйственной части, или управляющему делами и т.п.) не устраняет того факта, что каждая служба ревностно оберегает собственную "территорию". Вся сервисная часть организации в целом представляет достаточно механический набор служб, выполняющих свои узкопрофессиональные обязанности. А это одна из причин того, что многие направления и сферы деятельности организации на сегодняшний день ускользают из поля зрения сервисных служб. Только в том случае слаженного функционирования возможно достижение ими своей задачи. Таковой является периодическое снижение внутренних издержек организации. Именно это должно являться ключевым моментом в работе специалиста по управлению службами обеспечения. Так, например, важными направлениями экономии внутренних непроизводственных затрат могут являться такие мероприятия, как: организация внутреннего пространства, обеспечение оптимальной конфигурации инженерных и информационных сетей, организация эффективного рабочего места.
Схема № 2. Выявление проблем инфраструктурного уровня управления зданием и путей решения
|
Управление почтовыми, типографскими работами |
Управление базами данных |
Управление безопасностью |
|
Наем квалифицированной охраны |
Контроль входа и выхода |
Установление решеток на окна первого этажа и двери |
|
Сохранность оборудования |
Экономия на будущие расходы
В инфраструктурной сфере управления зданием выявлены следующие проблемы:
- в управлении почтовыми и типографскими работами это недостаточное количество и качество типографского оборудования, и отсутствие услуг по доставке и рассылке корреспонденции;
- в управлении базами данных- отсутствие общей базы данных и защиты от несанкционированного доступа;
- в управлении безопасностью- отсутствие какой-либо безопасности персонала и оборудования.
На мой взгляд, проблема безопасности наиболее важна для организации.
В 2008 году было закуплено дорогостоящее оборудование, которое было похищено в день поставки в администрацию. Еще несколько раз похищались деньги из кассы. После этих инцидентов было решено укрепить окошко кассы и не закупать дорогостоящую технику. На мой взгляд, проблема не решена, так как несанкционированные проникновения в здание в ночное время были и после.
Для обеспечения безопасности персонала и оборудования предлагаются следующие мероприятия:
- наем квалифицированной охраны;
- контроль входа и выхода;
- самым экономичным вариантом решения проблемы безопасности является установка решеток на окна первого этажа, а также на все входные двери. Что само собой уже приведет к сохранности оборудования и денег и соответственно к экономии на будущие расходы.
3. Коммерческое управление зданием, как дополнительный источник прибыли организации
Собственник и пользователь здания объекта имеют совершенно различные точки зрения на имеющуюся в их распоряжении недвижимость и ожидают соответственно противоположные результаты. Собственник (инвестор) рассматривает ее как объект инвестиций и держит в фокусе ожидаемую ренту. Пользователь - напротив ожидает оптимальной поддержки производственных процессов, протекающих в здании, хорошего сервиса, соответствующего качества, а главное – низких затрат.
Коммерческое управление включает все работы (услуги) из технического управления и управления инфраструктурой с точки зрения экономики недвижимости.
Схема № 3. Выявление главной проблемы коммерческого управления и путей ее решения
|
Управление поставками, закупками инвентаря и оборудования |
Управление площадями и арендой |
|
Расчет потребности в площадях по фактическому числу сотрудников |
Поиск арендатора |
|
Часть помещений находится в аренде |
Дополнительная прибыль от арендаторов
В коммерческом уровне управления зданием выявлены две основные проблемы:
- в управлении поставками, закупками инвентаря и оборудования- это неорганизованность данных систем;
- в управлении площадями и арендой- несоответствие площадей фактическому количеству сотрудников, а также наличие пустующих помещений в здании.
Наиболее важной проблемой является управление площадями и арендой.
Для решения данной проблемы предлагаются следующие мероприятия:
- расчет потребности в площадях по фактическому числу сотрудников;
- организация переезда персонала;
- поиск арендатора.
С каждым годом количество сотрудников администрации снижается. Это привело к тому, что часть помещений в здании пустуют. А если произвести расчет потребности в площадях по фактическому числу сотрудников и организовать их переезд в соответствии с потребностями, еще некоторая часть помещений освободится. Сдача в аренду этих помещений, даст дополнительную прибыль организации.
Заключение
Стратегии и мероприятия ФМ разрабатываются в зависимости от целей предприятия и могут очень сильно отличаться друг от друга. Характерно одно: концепция использования всех материальных ресурсов в комбинации с тремя составляющими ФМ. Это оказывает для предприятия дополнительные возможности экономии, потому что после оптимизации производства, укрепления руководства предприятием, остается только оптимизировать его материальные ресурсы, то есть здания, инфраструктуру, машины. Для большинства российских предприятий введение элементов ФМ необходимо для того, чтобы научиться извлекать прибыль из имеющихся в их распоряжении ресурсов путем оптимального их использования, что крайне важно в современных условиях.
Таким образом, для устранения выявленных недостатков, предлагается проведение мероприятий, позволяющих наладить высокоэффективное производство, работающее с максимально возможным КПД, технологии, отвечающим всем современным требованиям, и обеспечивающие сотрудников администрации СПК «Держава» качественными, безопасными условиями труда.
К числу таких мероприятий относятся:
- сдача в аренду свободных помещений.
Таким образом, исходя из всех направлений модернизации, в дипломном проекте предлагается провести модернизацию систем отопления и водоснабжения, автоматики безопасности и управления.
Список использованной литературы
19